商業(yè)地產(chǎn)出租方八大法律風險出租方應注意的民事行政和刑事法

商業(yè)地產(chǎn)出租方八大法律風險出租方應注意

的民事行政和刑事法律責任02.04.06.08.01.03.05.07.出租物業(yè)發(fā)生盜搶失火何

種情況出租方須擔責未辦理消防驗收的出租物

業(yè)不得投入使用出租方須承擔出租物業(yè)的日常維修義務出租物業(yè)內(nèi)意外事件致傷致

死出租方何種情況須擔責明知利用物業(yè)進行犯罪活

動不制止出租方承擔責任出租物業(yè)須取得建設工程規(guī)劃許可

證等各項批文方可投入出租使用承租方將物業(yè)用于制售或經(jīng)營侵犯商標專用權的產(chǎn)

品出租方提供便利條件或經(jīng)營場所的承擔連帶貴任承租方將物業(yè)用于未經(jīng)許可或連法的

食品生產(chǎn)經(jīng)營出租方承擔連帶責任目

錄01未辦理消防驗收的出租物業(yè)不得投入使用根據(jù)《消防法》第十三條規(guī)定：

“依法應當進

行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用”。對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，其開發(fā)經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)和配套公共設施(簡稱“出租物業(yè)”),如商場、

商鋪、廣場、公寓、寫字樓等及公共區(qū)域、設施，均須符合《消防法》規(guī)定，如出租方因違反消防管理法規(guī)，與承租方的出租合同可能因違反《消防法》無效，還需承擔行政責任，造成重大事故災難的，或構成刑責。未辦理消防驗收的出租

物業(yè)不得投入使用出租物業(yè)須取得建設工程規(guī)劃許可證等各項批文方可投入出租使

用02根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：

“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！?/p>

因此，出租物業(yè)至少需要取得建設工程規(guī)劃許可證或經(jīng)相關政府部門批準建設，否則租賃合同可能因標的物不合法而無效。對于大型

的商業(yè)物業(yè)而言，僅僅取得建設工程規(guī)劃許可證是不夠的，還需要

取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程開業(yè)許可證，

以及須取得工程竣工驗收備案等審批文件，故商業(yè)物業(yè)出租須全面

取得合法使用的各項政府批文，方可將物業(yè)投入使用。出租物業(yè)須取得建設工程規(guī)劃許可證等各項批文方可投入出租使用出租方須承擔出租物業(yè)的日常維修義務出租方須承擔出租物業(yè)的

日常維修義務對于出租物業(yè)的維修，如果租賃雙方當事人有約

定的，按照約定辦理；對出租物業(yè)的維修沒有約

定的，一般就是由出租方承擔維修責任，因此產(chǎn)生的費用也應該由出租方或業(yè)主承擔，如出租方

未及時對出租物業(yè)進行修繕，或者拒絕維修，致

使出租物業(yè)發(fā)生安全性事故，如火災、倒塌、水

淹等，造成財產(chǎn)損失、人身傷害的，出租方需承

擔賠償責任，嚴重的還需承擔行政或刑事責任。04出租物業(yè)發(fā)生盜搶失火何種情況出租方須擔責商業(yè)物業(yè)的租客或者流動人員，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生被盜、被搶等刑事案件，或者物業(yè)發(fā)生失火導致人員財產(chǎn)損失的，出租方或管理方在何種情況下須承擔責任?如證明被盜搶案，與出

租方或管理方提供的設施等本身存在安全隱患，或者在安全方面有重大安全疏漏過錯而使犯

罪分子輕易實施犯罪的，則出租方或管理方需要承擔相關責任；對于出租物業(yè)發(fā)生失火，例

如管理維護電路設施不當失火，或出租方或管理方員工的故意或過失行為造成，則應承擔民

事、行政責任，造成重大人員、財產(chǎn)損失的，相關負責人還可能構成刑事責任。出租物業(yè)發(fā)生盜搶失火何種情況

出租方須擔責出租物業(yè)內(nèi)意外事件致傷致死出租方何種情況須擔責05存在以下情形之一的，出租方需承擔相應的法律責任：

1.

未盡到安全保障義務①

出租方將不具備規(guī)劃條件的物業(yè)改變使用功能；②物業(yè)通風、消防、煤氣等安全設施損者未及時維修；③

發(fā)生自然災毒未采取安全防護措施，如臺風，水漫；④

未提供符合安全條件物業(yè)設施，等等。2.

未盡到告知、提醒義務●

出租人應將出租房屋、公共設施、設備的使用方法、注意事項提前告

知承租人，以免發(fā)生摔倒、碰撞等意外。3.

未盡監(jiān)督、管理義務●

出租方應定時檢查物業(yè)設施設備的狀態(tài)，及時維修、更換、警示；發(fā)

現(xiàn)有不當安裝、改造、使用情形應制止，并督促責任人改正?！褡ⅲ撼鲎夥铰男辛烁嬷嵝?、安全保障、管理等義務，在物業(yè)內(nèi)發(fā)的

損害事件，由承租方或責任人承擔；但因自身原因(如突發(fā)疾病)導

致事故發(fā)生，或個人故意行為(如自殺、斗毆、吸毒等)除外。出租物業(yè)內(nèi)意外事件致傷致死出租方何種情況須擔責明知利用物業(yè)進行犯罪活動不制止出租方承擔責任根據(jù)《治安管理處罰法》第五十七條“房屋出租人明知承租人利用出租房屋進行犯罪活動不向公安機關報告的，處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款?！比绻鲎夥桨l(fā)現(xiàn)有犯罪活動，負有向公安機關舉報的法律責任犯罪活動不僅包括暴力犯罪，還包括軟性的商業(yè)犯罪活動，比如生產(chǎn)銷售偽劣產(chǎn)品、生產(chǎn)

銷售假藥、生產(chǎn)、銷售不符合標準的醫(yī)用器材罪生產(chǎn)、銷售不符合衛(wèi)生標準的化妝品罪、傳銷、集資詐騙，非法經(jīng)營“醫(yī)美”、侵犯知識產(chǎn)權的犯罪行為等。由于商業(yè)犯罪存在隱蔽性，法規(guī)對出租方責任限定“明知”,但如存在“應當知道”“重大過失”主觀故意的

并且造成嚴重后果的，亦可能出租方的法定代表人或直接負責人承擔行政或刑事責任。明知利用物業(yè)進行犯罪活動不制止出租方承擔責任承租方將物業(yè)用于制售或經(jīng)營侵犯商標專用權的產(chǎn)品出租方提供

便利條件或經(jīng)營場所的承擔連帶責任07根據(jù)《商標法》第五十七條規(guī)定，故意為侵犯他人商標專用權行為提供便利條件，幫

助他人實施侵犯商標專用權行為的，屬于侵犯注冊商標專用權?！渡虡朔▽嵤l例》

第七十五條對提供便利條件作出了明確解釋，包括為侵犯他人商標專用權提供倉儲、

運輸、郵寄、印制、隱匿、經(jīng)營場所、網(wǎng)絡商品交易平臺等。提請注意的是主觀上須

存在“故意”,即“故意”為侵犯商標提供便利條件，比如明知是生產(chǎn)、經(jīng)營假冒的

品牌，或“應當知道”是假冒品牌，如某些傍大款山寨品牌，

“笑哈哈”礦泉水、“九個核桃”飲料、“啃得基”漢堡等，在文化領域中特別要注意，某些視頻、音頻或書籍等很容易構成侵犯著作權，要積極配合“打假”,防范形成大規(guī)模制假售假市

場。承租方將物業(yè)用于制售或經(jīng)營侵犯商標專用權的產(chǎn)品出

租方提供便利條件或經(jīng)營場所的承擔連帶責任承租方將物業(yè)用于未經(jīng)許可或違法的食品生產(chǎn)經(jīng)營出租方承擔連

帶責任承租方將物業(yè)用于未經(jīng)許

可或違法的食品生產(chǎn)經(jīng)營

出租方承擔連帶責任根據(jù)《食品安全法》第一百二十二條的規(guī)定，未取得食品

生產(chǎn)經(jīng)營許可從事食品生產(chǎn)經(jīng)營活動，或者未取得食品

添加劑生產(chǎn)許可從事食品添加劑生產(chǎn)活動的，由縣級以上人民政府食品藥品監(jiān)督管理部門處罰。明知從事前款

規(guī)定的違法行為，仍為其提供生產(chǎn)經(jīng)營場所或者其他條件的，由縣級以上人民政府食品藥品監(jiān)督管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并處