全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運用探討

摘要：當(dāng)前，在新的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅僅是競爭各項資源，同時，也是比拼企業(yè)內(nèi)部綜合管理質(zhì)量的時代。房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識到這一點，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，推行全面預(yù)算管理，控制內(nèi)部各運營環(huán)節(jié)經(jīng)營成本，維護企業(yè)內(nèi)部運營現(xiàn)金流，促進企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)推動全面預(yù)算管理工作，要重視探索適合自身的預(yù)算管理工作方式，切忌在工作開展過程中套用傳統(tǒng)企業(yè)全面預(yù)算管理工作方式，在打造自身專業(yè)化的預(yù)算管理方式過程中，加快落實，促進企業(yè)快速實現(xiàn)自身競爭優(yōu)勢。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作特點進行全面探討，再分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理工作存在缺陷的方面，針對這些不足之處，合理展開優(yōu)化工作，為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制運營成本、提升運營資金的穩(wěn)定性貢獻力量。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；全面預(yù)算管理；優(yōu)化措施在國家對房地產(chǎn)行業(yè)管控逐漸嚴格的情況下，促進房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷過去快速擴張發(fā)展之后，遇到了行業(yè)發(fā)展的瓶頸。在快速發(fā)展時期，其超高的紅利吸引了眾多投資者目光，加入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資陣營，但在經(jīng)營管理中，管理者對于內(nèi)部各項成本管控不足，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理明顯落后于其他行業(yè)內(nèi)部管理水平。2016年，國家取消限購政策，在此作用下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住發(fā)展機遇，迎接激烈的行業(yè)競爭，思考如何進行穩(wěn)步發(fā)展，這已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的迫切問題。當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推動內(nèi)部全面預(yù)算管理，是行業(yè)發(fā)展的趨勢，應(yīng)受到關(guān)注。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作特點（一）以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其對現(xiàn)金流有大量的需求，以保持企業(yè)正常的運轉(zhuǎn)經(jīng)營。房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠金融機構(gòu)貸款維持企業(yè)內(nèi)部充足的運營現(xiàn)金流，因此，該行業(yè)負債金額大，對企業(yè)內(nèi)部運營現(xiàn)金流展開全面的預(yù)算、管控，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流正常運轉(zhuǎn)，高效循環(huán)，增強企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性。（二）以工程項目預(yù)算為核心房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各個項目施工周期較長，其可能跨越多個會計期間，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在固定時間段內(nèi)，相應(yīng)的利潤中心項目不同，在不同的項目之間，存在較多的差異性，在對其完工進度進行嚴格把控的基礎(chǔ)上，有效核算各項成本與利潤，對其展開全面預(yù)算管理，高效管控。（三）具有較強的預(yù)算整體性在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，由于其對資金大量需求，為維持企業(yè)良性的經(jīng)營秩序，企業(yè)的全面預(yù)算管理會涉及企業(yè)經(jīng)營各個方面，包括各個工程項目、日常經(jīng)營、人員費用等等，要對內(nèi)部涉及成本的所有環(huán)節(jié)，進行全面預(yù)算管理，實現(xiàn)整體預(yù)算控制，幫助企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。（四）受下游企業(yè)影響大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要完成整個工程項目，會涉及多個產(chǎn)業(yè)鏈，為保障產(chǎn)業(yè)鏈上各個企業(yè)緊密配合，需要在內(nèi)部實行全面預(yù)算管理，整合供應(yīng)鏈上下游各個企業(yè)，包括建材、裝修、設(shè)計、市政、園林以及稅務(wù)部門，綜合考量各個企業(yè)影響因素，為工程項目開展以及企業(yè)正常運營做好保障。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題（一）預(yù)算編制不夠科學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預(yù)算管理，要充分考慮到行業(yè)特點，以及企業(yè)自身實際運營狀況，促進科學(xué)開展預(yù)算編制。但在實際預(yù)算工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身經(jīng)營現(xiàn)狀把握不足，未結(jié)合企業(yè)各個工程項目實際，選擇適宜的預(yù)算編制方法。在這種情況下，其對行業(yè)整體波動以及各項經(jīng)營活動無法充分預(yù)知，對內(nèi)部成本費用把控不準(zhǔn)確，企業(yè)實際經(jīng)營以此為依據(jù)，不具備科學(xué)性，也無法促進企業(yè)內(nèi)部更好的開展成本管控、資金管理。（二）缺乏相關(guān)預(yù)算管理制度當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，相關(guān)預(yù)算管理制度發(fā)展不完善，人員在開展預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)督、預(yù)算評價與反饋各項活動的過程中，缺乏相關(guān)依據(jù)，各項工作開展受員工的主觀意志影響較大，在領(lǐng)導(dǎo)層對全面預(yù)算管理工作重視不足，把控不嚴格的情況下，內(nèi)部各項預(yù)算活動偏差明顯。項目開發(fā)與銷售是房地產(chǎn)行業(yè)的重點工作，在其進行全面預(yù)算管理過程中，重點性的建設(shè)相關(guān)制度，但對預(yù)算管理中各項職能劃分并不清晰、內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)機制不健全、各項激勵措施未體現(xiàn)，在這種情況下，人員不能很好的落實全面預(yù)算管理工作職責(zé)，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)細化內(nèi)部全面預(yù)算管理，控制成本以及管理企業(yè)現(xiàn)金流，維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。（三）預(yù)算考評機制不完善，欠缺相應(yīng)的激勵機制在各個行業(yè)中，推動工作有效落實的重要措施是實行相應(yīng)的激勵機制，通過此種方式，促進員工積極落實各項工作職責(zé)。在房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的過程中，雖然具備相應(yīng)的激勵機制，但機制不完善，問題與漏洞較多，無法發(fā)揮有效的激勵效果。首先，激勵方式單一化，不能滿足不同員工的激勵需求。其次，各項預(yù)算考核指標(biāo)設(shè)置不科學(xué)，績效評價結(jié)果與企業(yè)實際預(yù)算偏差聯(lián)系較弱，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算調(diào)整難度，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項全面預(yù)算管理工作落實。（四）內(nèi)部信息化建設(shè)不足房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，當(dāng)前在各個部門日常工作中具備相應(yīng)的信息化處理工具，但對于全面預(yù)算管理工作，缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其規(guī)模龐大，內(nèi)部現(xiàn)金流主要來自于貸款，且涉及的開發(fā)項目眾多，這決定了其與傳統(tǒng)企業(yè)的不同，全面預(yù)算管理工程量龐大，所涉及的環(huán)節(jié)眾多、數(shù)據(jù)量大且變化較快，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，欠缺適應(yīng)于當(dāng)前現(xiàn)狀的信息化系統(tǒng)，促進內(nèi)部全面預(yù)算管理工作有效落實。且在信息平臺建設(shè)中，未實現(xiàn)各部門暢通交流，各部門對于財務(wù)數(shù)據(jù)掌握不及時，且員工分析數(shù)據(jù)的能力水平參差不齊，制約著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作開展。（五）全面預(yù)算管理缺乏全員參與當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理，全員參與性不足，由于內(nèi)部缺乏科學(xué)的職責(zé)劃分，內(nèi)部全面預(yù)算管理一直歸屬于財務(wù)部門管轄，在其完成預(yù)算編制后，交由管理層審核，通過后下達于各個部門落地執(zhí)行。這是內(nèi)部人員思想認識偏差，導(dǎo)致全面預(yù)算管理缺乏科學(xué)性。全面預(yù)算管理是對內(nèi)部各個部門、各個員工總體工作的把控，需要各部門員工緊密配合。在上級部門下達的全面預(yù)算管理指標(biāo)中，由于欠缺對各部門具體工作的了解，預(yù)算編制與實際工作契合度不高，同時在人員執(zhí)行過程中，由于因素不可控眾多，需要調(diào)整的地方眾多，缺乏靈活性。究其原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理者對全面預(yù)算管理缺乏科學(xué)的認識，在認識不足的情況下，不明白如何進行企業(yè)內(nèi)部全面預(yù)算管理工作統(tǒng)籌。在內(nèi)部錯誤的預(yù)算編制流程下，不利于企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性，人員落實不到位，總體工作形式化，無法促進企業(yè)實現(xiàn)整體目標(biāo)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化對策（一）優(yōu)化全面預(yù)算管理編制體系在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，要重視預(yù)算編制與實際經(jīng)營的契合度，在內(nèi)部不斷優(yōu)化全面預(yù)算管理編制體系，控制企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流、把控經(jīng)營風(fēng)險，促進企業(yè)實現(xiàn)盈利，保障企業(yè)各項項目賬款有效回收。轉(zhuǎn)變企業(yè)原有的預(yù)算編制體系，在全面預(yù)算管理編制中實行上下結(jié)合的方式，各部門立足于年度預(yù)算目標(biāo)，將本部門的階段預(yù)算目標(biāo)合理拆解，制定本部門階段預(yù)算目標(biāo)，此項工作由管理者嚴格把控，評估是否合理，在部門分解后的目標(biāo)，交由財務(wù)部門進行審核，制定企業(yè)內(nèi)部預(yù)算編制草案，再統(tǒng)一交給管理部門審批，在內(nèi)部開展專項討論會議，評估預(yù)算編制方案是否與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、實際運營狀況契合，在內(nèi)部集思廣益，對人員提出的疑問點，及時探討是否存在不妥之處，及時解決，在內(nèi)部充分商討，確定預(yù)算編制科學(xué)性的基礎(chǔ)上，定稿最終預(yù)算編制方案，由董事會進行審核，通過后，將其下達給各個部門，統(tǒng)一落地執(zhí)行。（二）建立健全全面預(yù)算管理制度為規(guī)避全面預(yù)算管理中不確定性因素，盡可能保障各流程環(huán)節(jié)規(guī)范執(zhí)行，要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部健全相應(yīng)的全面預(yù)算管理制度，全面覆蓋企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營各個環(huán)節(jié)，為員工開展全面預(yù)算管理工作提供依據(jù)。首先，在制度中要全面呈現(xiàn)預(yù)算編制、審批、各項業(yè)務(wù)流程、相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)等。各項權(quán)責(zé)要明確，具體到誰負責(zé)哪項工作，由誰來審批哪個環(huán)節(jié)，在逐一清晰對應(yīng)的基礎(chǔ)上，有效體現(xiàn)個人職責(zé)，并督促人員充分落實。例如，在日常單證審核方面，明確通過標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)人員負責(zé)的板塊各自要清晰。此外，落實房源收款進度核算與登記標(biāo)準(zhǔn)，由專門人員負責(zé)銷控表以及各個成本核算臺賬，促進各項工作規(guī)范性。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部實行全面預(yù)算管理，要遵循相應(yīng)的原則。首先，明確的各部門、人員權(quán)責(zé)，對人員職責(zé)要加強約束，保證各部門之間緊密配合，促進流程的順暢性。其次，針對各個項目，要設(shè)立不同層級的指標(biāo)，對相關(guān)部門人員的職責(zé)、權(quán)利充分明確。（三）不斷完善預(yù)算管理績效考評機制，落實激勵制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)全面預(yù)算管理優(yōu)化，要不斷完善預(yù)算考核機制，在科學(xué)的績效指標(biāo)作用下，結(jié)合完善的全面預(yù)算管理制度規(guī)范，促進內(nèi)部全面預(yù)算管理工作落實。首先，促進各項預(yù)算指標(biāo)科學(xué)、規(guī)范性，要涉及各個部門，不同部門員工采取不同的預(yù)算指標(biāo)設(shè)立方式，要充分考慮其工作職責(zé)，各項影響因素。例如，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員，可以考量其銷售面積、收入等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，依據(jù)員工不同能力水平，對其設(shè)置階段性的銷售面積增長比例，銷售收入增長比例目標(biāo)，這樣員工在目標(biāo)可實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，增強工作動力與積極性，在實現(xiàn)自身預(yù)算管理目標(biāo)的基礎(chǔ)上，保障企業(yè)總體預(yù)算管理目標(biāo)實現(xiàn)進程。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視預(yù)算激勵方式多樣化，通過滿足不同員工的激勵需求，實現(xiàn)對不同員工積極性的有效調(diào)動。在員工激勵方式中，物質(zhì)激勵是最基礎(chǔ)的激勵措施，保障員工在企業(yè)的獲得感，此外，要重視加強員工精神激勵，可以通過開展內(nèi)部表彰大會的方式，及時對各個部門預(yù)算管理完成較好的個人、員工，進行表彰，促進員工獲得精神滿足，在對員工忠誠度增加的基礎(chǔ)上，內(nèi)部員工的流失率降低，促進企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)實現(xiàn)，并且有效降低企業(yè)運營成本。（四）加強內(nèi)部預(yù)算管理信息化建設(shè)當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)要重視企業(yè)各項經(jīng)營活動實現(xiàn)信息化，這是立足于戰(zhàn)略層面的，不僅僅要依據(jù)信息化平臺實現(xiàn)各項數(shù)據(jù)自動化核算，更多是打造內(nèi)部信息共享平臺，通過聯(lián)通各個部門，實現(xiàn)各項數(shù)據(jù)共享，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項數(shù)據(jù)獲取的及時性。在此前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要明確其系統(tǒng)建設(shè)所需要具備的各項功能，在各個部門人員充分參與下，促進系統(tǒng)功能逐漸完備。同時，分析所需內(nèi)部配合環(huán)節(jié)，將此環(huán)節(jié)在信息平臺上打通其聯(lián)系。此外，為促進內(nèi)部全面預(yù)算管理工作高效開展，系統(tǒng)建設(shè)要充分覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。同時系統(tǒng)要綜合包括企業(yè)全面預(yù)算管理工作的預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)督、預(yù)算調(diào)整與反饋，利用信息化平臺，實現(xiàn)全過程高效監(jiān)督，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理建設(shè)。（五）重視內(nèi)部員工充分參與全面預(yù)算管理工作企業(yè)內(nèi)部要想高效開展某項工作，一定是在內(nèi)部人員高效配合，充分參與的情況下，才能保障各項工作有效落實。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部開展全面預(yù)算管理工作過程中，要重視內(nèi)部員工充分參與。首先，在內(nèi)部管理層競聘中，要選擇思想意識先進，并且具備較強創(chuàng)新能力、統(tǒng)籌能力的人員，快速接受新事物，協(xié)調(diào)各項工作有序進行，在其高效的指揮下，提升各項制度、準(zhǔn)備工作效率，建立內(nèi)部全面預(yù)算管理工作基礎(chǔ)，在內(nèi)部濃厚的工作開展氛圍作用下，促使員工形成思想上的重視意識，促進各項工作有效落實，這是全面預(yù)算管理工作開展的基礎(chǔ)。此外，通過打造良好的內(nèi)部管理環(huán)境，重視內(nèi)部全員參與，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的錯誤工作流程，讓各部門員工充分參與到全面預(yù)算管理工作過程中，各部門員工對各部門具體實際工作更加了解，能夠充分考量到工作實際開展過程中，各種變化因素，從而使得部門預(yù)算編制更加符合實際經(jīng)營狀況，提升其方案可行性。此外，減少財務(wù)人員的基礎(chǔ)工作量，在兩個部門充分配合下，高效完成內(nèi)部全面預(yù)算管理工作。四、結(jié)束語綜上所述，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，是在固定的時間段內(nèi)，詳細規(guī)劃企業(yè)未來的發(fā)展，使企業(yè)未來發(fā)展階段的成本有效控制，資金使用有效規(guī)劃，促進企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前市場競爭，建立自身發(fā)展優(yōu)勢，這是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的調(diào)整。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推動全面預(yù)算管理工作，不足之處眾多，為優(yōu)化當(dāng)前不足，首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視預(yù)算編制環(huán)節(jié)，調(diào)整不合時宜的預(yù)算編制流程，在嚴格的審批環(huán)節(jié)落實作用下，促進各項工作高效性；重視全面預(yù)算管理工作