【大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理探究 11000字（論文）】

大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理研究第一章緒論1一、研究背景及研究意義1（一）研究背景1（二）研究意義1二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1（一）國外研究現(xiàn)狀1（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀2三、研究內(nèi)容3四、創(chuàng)新點3第二章全過程造價管理相關(guān)概述4一、工程造價4二、建設(shè)工程全過程造價管理的意義5（一）合理的造價管理可以使資源得到充分利用5（二）大大提高企業(yè)在市場的競爭力5（三）有效控制成本5（四）提高工程質(zhì)量6第三章大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理存在的問題7一、項目決策階段7（一）缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)論證7（二）造價控制投入不足7二、項目設(shè)計階段7（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)8（二）限額設(shè)計推行不到位8三、項目施工階段8（一）跟蹤管理制度尚不健全8（二）對項目工期成本的管理與控制不夠重視8（三）項目管理人員缺乏經(jīng)濟(jì)意識9四、竣工結(jié)算階段9（一）工程計量不按規(guī)定9（二）結(jié)算單價隨意高套9（三）取費(fèi)計算多加少扣9第四章大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理的對策11一、項目決策階段11（二）要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)論證11（三）加強(qiáng)投資決策階段造價控制11二、項目設(shè)計階段11（一）改變設(shè)計取費(fèi)辦法12（二）推行限額設(shè)計12三、項目施工階段12（一）構(gòu)建項目施工階段全過程造價管理與控制體系12（二）加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本12（三）組織高度有效地施工方法13四、竣工結(jié)算階段13（一）加強(qiáng)工程量的審核13（二）加強(qiáng)定額套價的審核13（三）要有良好的專業(yè)素養(yǎng)13（四）對項目進(jìn)行綜合評價及建設(shè)項目后評估13第五章大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理案例分析14一、案例項目簡介14二、全過程造價管理14（一）投資決策階段14（二）工程設(shè)計階段15（三）工程建設(shè)階段16（四）竣工結(jié)算階段16第六章結(jié)束語17參考文獻(xiàn)18第一章緒論一、研究背景及研究意義（一）研究背景現(xiàn)階段國內(nèi)大部分的工程建設(shè)項目成本管理控制，沒有把項目的前期策劃、設(shè)計方案和施工工藝以及經(jīng)營管理與既定的目標(biāo)成本相結(jié)合，實現(xiàn)完整一體化控制，而僅僅局限在工程的施工階段（核對施工圖預(yù)算、建筑安裝工程價款結(jié)算等）。投資方在工程項目確定后直至竣工驗收階段，只看重未來市場的后期收益，以及工程建設(shè)施工的質(zhì)量與周期管理，疏忽了整體的經(jīng)濟(jì)與成本控制，這些問題在項目的建設(shè)階段顯得尤為突出。隨著我國經(jīng)濟(jì)的增長，工程建設(shè)項目也會隨之增加，這時候必須要在項目的整體造價控制方面實行效能管理，也就是工程造價全過程控制管理，以提高項目成本控制管理水平。（二）研究意義隨著近年來我國建筑業(yè)發(fā)展進(jìn)程的加快，建筑工程價格管理發(fā)揮了越來越重要的作用，直接影響了建筑的整體質(zhì)量、預(yù)期施工進(jìn)度和施工投資控制。因此，建筑成本應(yīng)更廣泛地由建筑、施工和施工組織共同考慮[1]。要加強(qiáng)對建筑工程施工價格的管理，就必須深入了解施工成本中包含的內(nèi)容，從而真正完成價格管理的施工工作，除需要結(jié)合市場趨勢，從而有針對性地開發(fā)適合公路營銷的產(chǎn)品外，制定加強(qiáng)價格管理的項目也特別重要。因此，在實施施工價格管理的過程中，必須把握工程設(shè)計、決策和施工過程中的一系列環(huán)節(jié)，加強(qiáng)施工價格管理，保證施工質(zhì)量。二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（一）國外研究現(xiàn)狀Pets(2018)《策略性開支管理》文件已經(jīng)發(fā)表。他認(rèn)為，戰(zhàn)略成本管理應(yīng)該為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)，也應(yīng)該從戰(zhàn)略的高度充分認(rèn)識、管理和提高企業(yè)的成本。它是成本管理工具，使企業(yè)能夠獲得長期的競爭優(yōu)勢。Cooper(2019)從建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮和研究了房地產(chǎn)項目全壽命周期成本管理中涉及的一些主要問題，闡述了如何利用各種成本管理方法做好房地產(chǎn)項目的成本管理工作。Brooks(2020)在《美國管理會計雜志》(AmericanJournalofManagementAccounting)上發(fā)表了長達(dá)一年的系列文章，用簡單的語言描述了房地產(chǎn)項目的成本，并強(qiáng)烈主張基于作業(yè)的成本法的戰(zhàn)略應(yīng)用。（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀隨著我國學(xué)者對全過程成本管理研究的深入，全過程成本管理中存在的問題越來越突出。例如，肖立紅(2011)運(yùn)用層次分析法、三角模糊數(shù)學(xué)運(yùn)算和證據(jù)理論對高速公路項目全過程成本管理績效評價體系進(jìn)行了研究，但并未對評價結(jié)果中存在的成本管理問題提出改進(jìn)建議。張大偉、景喜慶、黃漢躍（2017）認(rèn)為，在整個成本管理過程中，存在設(shè)計質(zhì)量差、現(xiàn)場管理混亂、合同管理不到位等共性問題。司宏偉認(rèn)為，項目前期的項目評估論證不足，設(shè)計失誤較多，最終(最終)審核沒有參與成本管理的全過程。審計中發(fā)現(xiàn)的問題只能事后控制，這也是整個成本管理過程中亟待解決的問題。針對上述問題，方曉旭、薛朝蓋、陳琳（2021）認(rèn)為，應(yīng)建立項目成本管理全過程的成本評估機(jī)制，建立成本管理績效評估體系，對各方的工作完成情況進(jìn)行評估，并采取獎懲措施。我國績效管理研究起步較晚，經(jīng)歷了誠信、能力、勤奮、績效與誠信評價、360度評價、關(guān)鍵績效評價和戰(zhàn)略績效管理四個階段，主要集中在人力資源應(yīng)用、政府績效和財政預(yù)算績效評價。李莊、林小蘭等、李彥如、郝桂榮（2019）采用績效評估法對校企人才進(jìn)行評估，高娟、高建坤、閆、劉（2017）采用績效評估法對政府管理進(jìn)行評估，黃碧門等，陸元、唐大鵬（2019）研究了高校預(yù)算績效評價體系的建立。然而，在項目成本管理中引入績效評估的概念是不夠的?？录t（2013）建立了公路工程造價管理績效評價體系，但沒有研究各評價指標(biāo)的權(quán)重和應(yīng)用。陸雙平（2018）運(yùn)用層次分析法和基于歐氏貼近度的模糊物元評價法構(gòu)建了大型公共工程全過程成本管理績效評價模型，但在評價結(jié)果中沒有提出改進(jìn)成本管理的建議。任曉穎（2019）運(yùn)用層次分析法（AHP）和集對理論構(gòu)建了房地產(chǎn)項目成本管理全過程績效評價模型，但評價指標(biāo)不夠全面。綜上所述，建立和完善我國房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程成本管理績效評價體系仍然是我國成本管理研究的重點。三、研究內(nèi)容本文以大型房地產(chǎn)建設(shè)項目為例，對其全過程造價管理進(jìn)行研究，找出從項目決策階段、設(shè)計階段、施工階段到竣工結(jié)算階段，最后提出了對策，以此給大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理提供參考。四、創(chuàng)新點通過實例分析，了解項目在建造過程中的造價控制管理狀況，具有一定的真實性和可參考性，再加以一定的創(chuàng)新對策。第二章全過程造價管理相關(guān)概述一、全工程造價管理的定義同一對象、不同的責(zé)任主體、施工價格管理也有不同的內(nèi)涵.對項目投資者來說，工程價格管理是指項目投資的管理，而對項目承包商來說，工程價格管理則應(yīng)由承包商負(fù)責(zé)。為完成工程項目，承建商須支付土地、人手、設(shè)備、各種操作等的安裝及建造費(fèi)用。D。施工價格管理任務(wù)：項目管理人員應(yīng)在整個工程周期內(nèi)實施動態(tài)控制，加強(qiáng)對施工成本的約束和管理機(jī)制，提高施工成本的規(guī)范性和系統(tǒng)性，充分支持項目有關(guān)各方的利益，促進(jìn)項目的成功實施。施工價格管理的特殊性：由于施工項目的特殊性、施工時間長、施工難度大、參與人數(shù)多等原因，施工價格管理的特殊性得到了充分的體現(xiàn)。施工價格管理還表明，對于施工項目參與方眾多，分階段管理、動態(tài)管理、系統(tǒng)管理等。包括參與主體，其中不乏參與施工價格管理的代表，不僅有施工單位，還有項目投資機(jī)構(gòu)、咨詢中介機(jī)構(gòu)、社會監(jiān)督機(jī)構(gòu)等。分階段管理應(yīng)在工程展開后的每個階段進(jìn)行，并說明每個階段的有關(guān)工程成本，雖然工程價格管理是在整個工程期間進(jìn)行，但具體的管理工作應(yīng)分階段進(jìn)行；施工過程中的動態(tài)工程管理，受客觀因素、市場因素、社會因素等不確定因素的影響，以及不同階段施工成本的不同影響因素，因此，在施工價格管理的不同階段，也要注意不同的重點，這樣在整個工程中，為了有效地提高施工價格管理的質(zhì)量，就必須實施動態(tài)控制；系統(tǒng)化管理主要表現(xiàn)為對建筑工程價格管理采取整體性、系統(tǒng)性、綜合性的方法，以保證效益和科學(xué)管理。一般來說，工程的整個施工過程包括決策階段、設(shè)計階段、投標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算完成階段。全過程價格管理，實現(xiàn)設(shè)施建設(shè)全過程、價格管理全周期，即.E.教育從工程開工到竣工最后驗收，實施連續(xù)不斷的價格控制和管理。在整個工程周期中，存在多種不確定因素，如果單靠投資控制，難以達(dá)到預(yù)期的預(yù)防和控制效果，還要依靠工程價格管理來實現(xiàn)全方位、周期性、系統(tǒng)性的控制和管理。二、建設(shè)工程全過程造價管理的意義（一）合理的造價管理可以使資源得到充分利用針對建設(shè)工程全過程中的造價管理和控制可以讓眼前有限的資源得到充分地使用。隨著世界在不斷地進(jìn)步，工程建設(shè)的各項過程也將跟隨世界的進(jìn)步而進(jìn)步，也就是造價趨向合理，在這個過程中各階段的的分工會變得越來越明確，中間的產(chǎn)品也會變得越來越多，在工程價格的種類上也將形式多樣。相對于其他國家而言，我國的自然資源比較缺乏，必須要投入更多的基建成本，來保持適當(dāng)?shù)陌l(fā)展速度，然而籌集的資金的過程不僅有限還很艱難?；诖耍绾斡行У爻浞掷米钌俚娜肆臀锪?，獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，使國民經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)、穩(wěn)定、同步、協(xié)調(diào)發(fā)展，是非常迫切和重要的。從項目成本控制的角度來看，為了將項目的總成本控制在社會投資的限度以內(nèi)，以獲得社會投資的最大效益，因此一個合理的造價管理可以大大提高資源的利用率。（二）大大提高企業(yè)在市場的競爭力制定良好的造價管理很大程度上能提高企業(yè)在市場中的核心競爭力?，F(xiàn)階段中，成本管理決定一個建筑施工企業(yè)能否盈利的關(guān)鍵是通過科學(xué)合理化的成本管理來實現(xiàn)，也是企業(yè)能否在激烈的市場競爭中不斷成長的標(biāo)桿。企業(yè)需要通過正確有效地成本管理措施，讓企業(yè)在現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的時代以優(yōu)秀的質(zhì)量、更低廉的成本來鞏固自身的市場地位，樹立科學(xué)合理的企業(yè)造價管理觀念，得到更多的市場份額，使得企業(yè)獲得良好的收益，進(jìn)一步加強(qiáng)市場競爭力。（三）有效控制成本合理有效地的造價管理可直接對成本進(jìn)行控制。建設(shè)項目成本管理主要用于對建設(shè)項目的成本進(jìn)行管理。一般來說，建設(shè)項目消耗的資源是整個項目中最重要的成本。對于所有的建設(shè)成本，材料消耗的比例可以達(dá)到70%，這也表明，如果在建設(shè)項目中控制材料成本存在問題，這將損害建設(shè)項目的整體經(jīng)濟(jì)效益。因此，施工企業(yè)目前需要嚴(yán)格控制和控制材料消耗，有效管理風(fēng)險和成本，加強(qiáng)材料成本管理，對建筑工程的成本進(jìn)行控制，把成本管控在科學(xué)且合理的區(qū)域內(nèi)，更大程度的保證企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)最大收益化，提高建筑工程的地位。（四）提高工程質(zhì)量合理的成本控制在可以在很大程度上提高工程的質(zhì)量，同時增加了對建筑工程造價管理，進(jìn)一步提高建筑工程中的質(zhì)量保障。在施工的過程中，不少商家為為了盡快回籠資金，盲目追趕工期，還有的商家偷工減料、以次充好，甚至無證施工、多頭掛靠等弄虛作假的行為屢見不鮮，導(dǎo)致了工程質(zhì)量失去保障，例如常山“7.12”事件。在施工的過程中，務(wù)必要提高管理意識，抓好各項審查工作，強(qiáng)化施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，努力做到以低價獲取符合國家生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的原材料為第一生產(chǎn)意識，這不僅可以創(chuàng)造出在合理的價格中制造高質(zhì)量的建筑物，還可以對成本進(jìn)行管理，一舉兩得。第三章大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理存在的問題一、項目決策階段該階段關(guān)系到整個項目能否有效調(diào)整項目成本，并結(jié)合業(yè)主和項目的不同情況合理控制成本。假設(shè)成本單獨(dú)控制，項目的定位和把握將更加準(zhǔn)確。此時，可以做出最合適的投資決策。（一）缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)論證工程造價的全過程控制和管理貫穿于建設(shè)項目的全過程。在整個階段控制過程中，建設(shè)項目的投資項目對項目成本的影響尤為重要。這是因為投資的啟動階段涉及到各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)決策，如項目的建設(shè)規(guī)模、施工場地、土建方案、機(jī)械設(shè)備系統(tǒng)和技術(shù)方案，這些都會影響建設(shè)成本。長期以來，我國過于重視建設(shè)階段的工程造價控制，而忽視了建設(shè)項目決策和設(shè)計階段的造價控制管理。然而，事實上，建設(shè)項目的設(shè)計成本不到總成本支出的2%，但對項目成本的影響高達(dá)75%，決策階段對項目成本的影響為70-90%?；诖?，必須牢牢把握好投資決策階段。而在我國，有關(guān)專家和決策者僅僅通過個人經(jīng)驗對已經(jīng)竣工的建筑項目的工程造價進(jìn)行借鑒、評估，投資決策階段過于單一，這不僅缺乏了專業(yè)素養(yǎng)更是缺乏了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)論證，使得項目在建設(shè)前期缺乏有效的決策依據(jù)，在建設(shè)后期偏離既定的造價目標(biāo)。（二）造價控制投入不足相比其他國家而言，我國對施工階段成本管理的過度重視，導(dǎo)致決策階段投資估算控制薄弱。一些項目為了獲得批準(zhǔn)，往往故意低估投資估算，無法反映項目的真實情況。概算與實際情況相差太大。在項目建設(shè)過程中，改變了原設(shè)計方案，增大原有建筑物的面積、提高施工標(biāo)準(zhǔn)以及提升建筑物的象形品質(zhì)也會造成結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象發(fā)生。二、項目設(shè)計階段建筑項目的設(shè)計是工程建設(shè)的靈魂，是以一定的載體（圖紙與文件）描繪建設(shè)單位或業(yè)主決策階段的意向過程是使成本構(gòu)成合理并積極控制成本的過程，是實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的關(guān)鍵階段。（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)目前，設(shè)計費(fèi)按現(xiàn)有土建工程師費(fèi)、安裝工程師費(fèi)或規(guī)劃項目總投資的相關(guān)比例計算。如果發(fā)生質(zhì)量事故，設(shè)計師應(yīng)對設(shè)計負(fù)責(zé)。如果保守設(shè)計花費(fèi)過多，且沒有相應(yīng)的補(bǔ)救措施，則由設(shè)計單位承擔(dān)費(fèi)用。因此，在這種不合理、不平衡的系統(tǒng)中，設(shè)計者只關(guān)注技術(shù)層面，原則上不應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)合理性。目前，我國建筑領(lǐng)域形成的技術(shù)水平和可施工性與國外相當(dāng)，但保守的設(shè)計理念、日漸式微的經(jīng)濟(jì)理念，對設(shè)計規(guī)范和施工規(guī)范的忽視，以及圖紙和建筑的便利性，甚至對設(shè)計費(fèi)用和安全的狂熱追求，使得設(shè)計階段的成本管理失去了控制。（二）限額設(shè)計推行不到位設(shè)計階段在分析與處理建設(shè)項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中也對工程造價起著重要的作用。設(shè)計工作需要將優(yōu)質(zhì)的技術(shù)與既定的工程目標(biāo)相結(jié)合、相統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)計，疏忽了這一點，將會難以控制工程的造價。設(shè)計方出現(xiàn)較多的問題是與業(yè)主（建設(shè)單位）洽談一致的設(shè)計內(nèi)容發(fā)生了變化，例如，橫向或豎向增加建筑物的面積、提高建筑材料的質(zhì)量等，導(dǎo)致設(shè)計概算超出投資限額的范圍，還有的設(shè)計單位僅負(fù)技術(shù)方面的責(zé)任，疏忽工程造價管理和控制，沒有實施限額設(shè)計，另外評比優(yōu)質(zhì)工程時，盲目的追求高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，不參照國家的控制標(biāo)準(zhǔn)，致使投資嚴(yán)重性失控。三、項目施工階段施工階段是實施建筑藍(lán)圖的階段，實現(xiàn)項目價值的過程，對工程造價的影響在人們的潛意識里頗深。在施工的過程中往往會產(chǎn)生眾多不確定的因素，施工工期越長，產(chǎn)生的問題也就越多。（一）跟蹤管理制度尚不健全計量與評價分離的工程監(jiān)管模式是我國現(xiàn)階段最常用的監(jiān)管模式。第一，合同履行過程中，摻雜著許多虛假合同，所謂的“陰陽合同”。第二，不同的監(jiān)理工程師的專業(yè)能力、服務(wù)水平、業(yè)務(wù)熟悉程度參差不齊。第三，工程量問題缺乏審查，隨意簽證，亦無法提供相應(yīng)的依據(jù)來支付預(yù)算外的成本。（二）對項目工期成本的管理與控制不夠重視“工期成本”是指為實現(xiàn)工期目標(biāo)或合同工期而采取相應(yīng)措施所發(fā)生的一切費(fèi)用。工期目標(biāo)聯(lián)系著成本與質(zhì)量，構(gòu)成工程項目的三大管理目標(biāo)。追趕工期或者是延長工期是現(xiàn)今業(yè)主在項目出現(xiàn)問題時最喜歡采取的補(bǔ)救措施之一，但這也意味著在成本上出現(xiàn)變化。追趕工期，引起人力、物力、財力增加，導(dǎo)致成本增加，延長工期不僅導(dǎo)致在管理費(fèi)增加，還會導(dǎo)致后面其他工程延誤，造成自身的經(jīng)濟(jì)損失，最終導(dǎo)致成本超出項目預(yù)算。（三）項目管理人員缺乏經(jīng)濟(jì)意識現(xiàn)階段，少數(shù)的施工項目經(jīng)理部常常還能看到明面上各個職位定位清晰，分工明確各司其職，然而項目的成本管理以及項目效益都是通過大家共同努力來管理控制、創(chuàng)造的。例如技術(shù)部單單只是為了保證工程質(zhì)量，選擇可行卻高成本的方案施工，雖然質(zhì)量有了保障卻提高了成本；如果采購部只從產(chǎn)品質(zhì)量角度出發(fā)，選購高質(zhì)量但高成本的材料，即使是完美的利用了材料，還是沒有減少成本。四、竣工結(jié)算階段竣工階段是單位為反映建設(shè)項目的實際成本收入和投資影響而創(chuàng)建的文件。工程項目的竣工結(jié)算部分是工程造價控制的結(jié)尾環(huán)節(jié)也是最重要的階段之一。至今，我國的建設(shè)項目在竣工結(jié)算階段出現(xiàn)較多的是成本的高估，這將極大的破壞了原有的控制造價的目標(biāo)。（一）工程計量不按規(guī)定量越多，錢也就越多的觀念充斥著某些承包單位，使項目的工程量脫離國家規(guī)定的計算規(guī)則。例如土方外運(yùn)按照開挖量計算，沒有減出回填土數(shù)量；凈長線按中心線計算；交叉重復(fù)計算建筑面積等，導(dǎo)致在辦理竣工結(jié)算時，施工單位肆意多量多報工程價款。（二）結(jié)算單價隨意高套在結(jié)算時，清單或定額單價偏高，沒有按照同約定的單價實行，任意高價套入，以至于結(jié)算投資虛假增長。（三）取費(fèi)計算多加少扣在取費(fèi)計算方面，還是普遍多加少扣。例如有的企業(yè)越級掛靠，從中提高各項費(fèi)率；有的在計算材料價錢時負(fù)差少扣，提高結(jié)算；有的把原本利用指數(shù)法計算各項費(fèi)用的改為價差法，額外部分包含在直接費(fèi)用的差價中；虛擬項目也很常見，導(dǎo)致費(fèi)用結(jié)算，造價成本直線上升。第四章大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理的對策一、項目決策階段（一）需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)論證決策階段對工程造價的影響高達(dá)90%，它是控制造價的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是最為重要的階段。一份優(yōu)秀的決策工作，需歷經(jīng)項目投資構(gòu)想、市場調(diào)研、投資機(jī)會分析、項目建議書、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項目決策等階，每一階段都需要采取科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。當(dāng)立項獲得上級批準(zhǔn)后，務(wù)必在可行性研究的基礎(chǔ)上，做出可供選擇的切實可行的多個建設(shè)方案，并對不同的建設(shè)方案利用專家論證法或者招投標(biāo)法進(jìn)行全方位技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與質(zhì)量上的分析論證，從中選擇能夠?qū)崿F(xiàn)項目質(zhì)優(yōu)價廉的建設(shè)方案。（二）加強(qiáng)投資決策階段造價控制決策階段在建設(shè)項目全過程造價中是極為重要的，它有著節(jié)約投資、提升工程質(zhì)量、合理控制工程造價的潛力。要抓好這一階段，需要做的是：在決策前收集可靠的數(shù)據(jù)資料并進(jìn)行分析、研究，編制科學(xué)的可研版報告；在選擇廠址時需考慮自身及周邊環(huán)境條件，結(jié)合國家總體、地方性的發(fā)展規(guī)劃的要求等，對擬建廠址進(jìn)行綜合分析；還需要對技術(shù)方案、設(shè)備方案以及工程方案等分析。當(dāng)然，務(wù)必認(rèn)真編制和審查投資估算，做到有依據(jù)，要提前做出對策面對建設(shè)項目可能發(fā)生的問題以及考慮市場價格的上下浮動而預(yù)留相應(yīng)的資金，避免“三超”現(xiàn)象，實現(xiàn)成本的控制。二、項目設(shè)計階段第一，將限額設(shè)計灌輸?shù)礁鞴ぷ魅藛T及貫穿于設(shè)計全過程；第二，優(yōu)化設(shè)計，按照建設(shè)程序辦事，建立健全獎懲機(jī)制；第三，在已經(jīng)批準(zhǔn)的投資估算基礎(chǔ)上去控制初步設(shè)計、再利用設(shè)計概算去控制施工圖預(yù)算；第四，學(xué)會利用初步設(shè)計的設(shè)計概算糾正超額的設(shè)計方案，若超額，修正初步設(shè)計；第五，提高成本控制的主動性，增強(qiáng)各工作人員的專業(yè)素養(yǎng)與團(tuán)隊意識等；三、項目施工階段實施階段會消耗大量社會資源，整個實施階段工期長、工序多、受氣候和政策的影響大、材料價格變動、市場需求變化等都會影響這項工程最終的建設(shè)費(fèi)用，一些難以預(yù)料的費(fèi)用隱藏在施工過程中，所以，工程建設(shè)的主要階段就是實施階段。施工階段中工程造價控制的主要內(nèi)容如下：施工階段工程造價的控制施工階段工程造價的控制工程分包控制制控制索賠控制工程分包控制制控制索賠控制工程洽商變更控制工程材料采購和物料控制工程結(jié)算控制工程結(jié)算控制圖4-1施工階段工程造價控制的重點（一）構(gòu)建項目施工階段全過程造價管理與控制體系根據(jù)預(yù)算要求擬定好合適且準(zhǔn)確的資金使用規(guī)劃。第一，保障有足夠資金進(jìn)行工程建設(shè)，盡量減少成本支出，通過項目的實際概況和施工范圍，對機(jī)器設(shè)備、工作人員數(shù)量、原料供給情形等做好詳細(xì)安排；第二，根據(jù)實際概況統(tǒng)計好各項工程的施工周期，選擇成本低技術(shù)可靠的施工方案，以提高工作效率和設(shè)備使用率，減少建設(shè)工期，拉低工程成本。完工驗收前需對項目進(jìn)行負(fù)荷或空載聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)，保證建設(shè)項目的質(zhì)量與功能各方面安全。（二）加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本當(dāng)前我國需要解決的是故障成本（內(nèi)部故障與外部故障），建筑物隨著時間的推移，都會產(chǎn)生一些建筑性的問題，在價值方面都會與建筑物最初的價值產(chǎn)生差別，出現(xiàn)的問題越多，建筑物的價值越低，即故障成本與質(zhì)量水平的關(guān)系——反比，就目前我國在建安工程質(zhì)量有待提高，可以很好的降低故障成本，提高企業(yè)的形象，可在管理工作中制定質(zhì)量預(yù)防措施，并加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施，對現(xiàn)場材料進(jìn)行驗收，每道工序完成之后應(yīng)進(jìn)行檢查，各專業(yè)工種之間相互檢驗形成記錄等。利用價值工程法，實現(xiàn)質(zhì)量保證等。（三）組織高度有效地施工方法合理的工期可以降低項目的造價，工期提前或者延誤都會增加成本的支出。人為或非人為因素都可能對工期產(chǎn)生影響，所以在制定工期時需要考慮各方面因素，認(rèn)識工期與質(zhì)量、成本的三大辯證統(tǒng)一關(guān)系，提前發(fā)現(xiàn)問題，提前制定補(bǔ)救措施，以求在合理使用資源及合理控制造價的同時保證工期。四、竣工結(jié)算階段（一）加強(qiáng)工程量的審核結(jié)算中最根本的部分是工程量的考核，它會直接聯(lián)系到計算工程直接費(fèi)和其他支出。嚴(yán)格按照竣工圖、根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查和其他相關(guān)數(shù)據(jù)驗證工程量的準(zhǔn)確性，以防止因計算錯誤導(dǎo)致工程量與圖紙和實際施工現(xiàn)場不符的項目，特別是在結(jié)算時某些施工隊單位會故意加大工程量和反復(fù)計算的情況。（二）加強(qiáng)定額套價的審核套定額即根據(jù)計算出來的工程量乘以相應(yīng)的價格，得到某項費(fèi)用。為了準(zhǔn)確的得出造價，應(yīng)抓強(qiáng)審核套定額的工作，避免出現(xiàn)高價套入、重復(fù)套取定額或套錯定額的情況發(fā)生。應(yīng)透徹理解定額基價的組成，對號入座。（三）要有良好的專業(yè)素養(yǎng)造價員要有扎實的業(yè)務(wù)知識及堅持實事求是的作風(fēng)，了解和掌握國家、地方有關(guān)工程造價的相關(guān)規(guī)定與政策，及時掌握市場價格變動的信息，還需樹立團(tuán)隊合作意識，自覺抵制社會上的不良風(fēng)氣等，只有這樣，才能體現(xiàn)造價員的專業(yè)性，利用自身的專業(yè)性去控制好工程造價。（四）對項目進(jìn)行綜合評價及建設(shè)項目后評估驗收時，需要建設(shè)方、施工方以及其他有關(guān)部門（包括項目驗收委員會）對建成的產(chǎn)品按照國家的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗、綜合評價。投產(chǎn)使用后需要對項目進(jìn)行后評估工作，總結(jié)經(jīng)驗，去其糟柏，取其精華，為今后同類建設(shè)項目提供參考意見，從而提高可行性研究的科學(xué)性以及決策的科學(xué)性，控制好工程造價。

第五章大型房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價管理案例分析一、案例項目簡介綠地青島城際空間站多層住宅樓項目，位于西海岸新區(qū)青島西站旁，占地580000平方米，整個項目的綠地率為30%，項目容積率2.66，項目總體規(guī)劃建筑面積1550000平方米。在估算項目的設(shè)計圖紙時，設(shè)計單位的設(shè)計說明書明確說明了開發(fā)商的設(shè)計估算要求。設(shè)計在概算范圍內(nèi)進(jìn)行，費(fèi)用從源頭控制。然要做到理想中的限額設(shè)計，還需從專業(yè)上與行動上出發(fā)利用各項管理方法去把控成本，在建筑程序方與法步驟上詳細(xì)劃分，把限額設(shè)計實行到每一建筑單體和分項工程工作中。二、全過程造價管理目前綠地青島城際空間站項目工程造價控制主要集中在投資決策階段、設(shè)計、施工和竣工階段。由于相關(guān)制度、運(yùn)行機(jī)制、員工能力和企業(yè)素質(zhì)等原因，成本控制受到限制。（一）投資決策階段項目在獲取前的論證到項目開工之前的階段稱之為投資決策，項目工程造價主要采用估算法和現(xiàn)場調(diào)研法相結(jié)合。如項目成本表和項目成本收益分析表如表5-1、5-2所示。表5-1項目成本表單位：萬元費(fèi)用項目估算費(fèi)用實際費(fèi)用差額土地費(fèi)用13055110002055拆遷費(fèi)用25002000500前期費(fèi)用379400-21配套費(fèi)用666800-134手續(xù)費(fèi)用27882900-112建安費(fèi)用1065910000659管理費(fèi)68266022財務(wù)費(fèi)用2052200052營銷費(fèi)用225400-175稅費(fèi)24752600-125不可預(yù)見費(fèi)17741800-26續(xù)表5-1費(fèi)用項目估算費(fèi)用實際費(fèi)用差額合計37255345602695從上表可以看出總體的實際費(fèi)用比估算費(fèi)用要低，實現(xiàn)了開發(fā)商控制工程造價的要求。案例中土地費(fèi)用估算最高，出現(xiàn)的原因可能是對當(dāng)?shù)氐貎r市場不夠充分地了解，其次是拆遷費(fèi)用、建安費(fèi)用估算偏高，而配套費(fèi)用與手續(xù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用及稅費(fèi)估算略低，造成了負(fù)差出現(xiàn)，但實際費(fèi)用并沒有超出投資估算，避免了“三超”現(xiàn)象的發(fā)生，總體上控制了工程造價?？梢?，投資決策環(huán)節(jié)需要對建設(shè)項目進(jìn)行合理的投資估算，合理準(zhǔn)確的投資估算可以很好的規(guī)劃項目以及實現(xiàn)真正意義上的“工程造價全面管理”，完成成本上的事前管理、主動控制的先前條件，實現(xiàn)既定的工程造價控制目標(biāo)。表5-2項目成本收益分析表費(fèi)用項目總價（萬元）備注銷售收入44995總成本34560毛利潤10435所得稅1935凈利潤8500凈利潤率24.60%凈利潤/總成本從上表可以看出，此項目凈利潤率（凈利潤/總成本：8500/34560=24.60%）為24.60%，實現(xiàn)了該項目的盈利目標(biāo)，因此，該項目的開發(fā)是可行的，并在土地競拍期間與投資決策階段中做為第一參考數(shù)據(jù)，制定切實可行的相關(guān)開發(fā)實施方案。（二）工程設(shè)計階段該環(huán)節(jié)的工程造價設(shè)計是盡可能的避免后期事項而造成爭議，繼而引發(fā)合同履約率不當(dāng)，造成在結(jié)算階段出現(xiàn)問題，這需要在設(shè)計階段提高文件的審查效率與增強(qiáng)相關(guān)合同條款的規(guī)定，所制定的主要成本控制措施如表5-3所示。表5-3項目設(shè)計階段工程造價措施措施預(yù)計成果實際情況合同違約，嚴(yán)重處罰無重大合同違約無重大合同違約工程拖延，遞級處罰90%按期20%拖延質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，處造價5%60%優(yōu)良，100%合格50%優(yōu)良，100%合格材料差價10%以內(nèi)不予調(diào)整10%以內(nèi)不予調(diào)整就低項套用定額節(jié)約造價成本2%節(jié)約造價成本3%安全由施工單位承擔(dān)不支出安全費(fèi)用支出安全費(fèi)用100萬元其他優(yōu)惠措施降低工程造價的3%與預(yù)期基本一致（三）工程建設(shè)階段工程建設(shè)環(huán)節(jié)是在實現(xiàn)項目價值的重要階段。綠地青島城際空間站項目在開發(fā)建設(shè)中控制造價的主要工作為：建立健全造價管理體系、變更管理、質(zhì)量管理、合同管理、工期管理、流程管理及質(zhì)量管理等。因為該階段結(jié)合了項目在開發(fā)預(yù)案中所提到的各項管理目標(biāo)與管理方法，保障了該項目的控制成本，所以在工程建設(shè)環(huán)節(jié)需要確保各項管理目標(biāo)與管理方法是符合工程之需且是齊全的，這是控制成本的保障措施。（四）竣工結(jié)算階段該項目在結(jié)算計審時達(dá)到了控制工程造價的目的，主要分為兩個部分。第一部分包括項目建設(shè)成本和配套建設(shè)項目（水利、電力、道路和管網(wǎng)設(shè)施等）成本，此部分有工程變更管理、合同管理、簽證管理及材料管理收獲，這份收獲是通過合同中的條款約定，認(rèn)真履行定額套用、嚴(yán)格計算工程量等控制的，真實的反應(yīng)了開發(fā)過程。雖然該項目的合同中對審計結(jié)算條款作了明確的規(guī)定，但在施工過程中出現(xiàn)了因變更工程而導(dǎo)致工期拖延致使結(jié)算審計延長。由于在投資估算階段對項目的成本估算費(fèi)用偏高，彌補(bǔ)了該項目在變更工程上出現(xiàn)的各項費(fèi)用。這也反應(yīng)需要建立健全相關(guān)造價管理體系，加強(qiáng)工期管理，選擇合適的施工方法，避免出現(xiàn)誤工延工以及變更工程，學(xué)會做好面對各種施工上的預(yù)防措施。第二部分以驗收后對項目進(jìn)行綜合評價。第六章結(jié)束語在如今日益激烈的工程建設(shè)市場中，建設(shè)企業(yè)進(jìn)行成本控制顯得越來越重要。加大對工程造價的控制和管理力度，可以使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，并且保證工程質(zhì)量。建設(shè)企業(yè)要充分認(rèn)識到當(dāng)今社會背景下進(jìn)行工程造價管理的必要性，不斷提高成本意識，挖掘整個造價管理各個階段存在的一些問題，制定有針對性的措施，落實和解決存在的問題，提高工程造價水平，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)建筑市場的健康發(fā)展。工程造價的控制是一個需要在全過程上就把控好的工作。要求了解各階段的工作內(nèi)容，把各階段的工作內(nèi)容參透熟透，還需要建立健全工程造價管理體系，把控好每一階段的造價，避免“三超”現(xiàn)象，為取得較好的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益還需要更新觀念，提高對決策和設(shè)計階段的理解這兩個階段的成本控制是后續(xù)階段成本控制的先決條件，也是控制好全過程造價基