河南綠地平原新區(qū)項目定位及發(fā)展思路報告

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同致行合作方式建議同致行對項目的理解思路區(qū)域解讀

項目認知市場機會挖掘項目發(fā)展方向項目定位及開發(fā)配套建議項目發(fā)展模式Part1區(qū)域理解從大鄭州看區(qū)域區(qū)域本體解讀區(qū)域理解1——鄭州北移東擴，新鄉(xiāng)東移南擴，鄭新融城恢弘面市，平原新區(qū)受兩地政府規(guī)劃合力影響，發(fā)展動力充足鄭州北移東擴的城市規(guī)劃已初步成型，東擴發(fā)展鄭汴一體化目前已經(jīng)成功啟動，北移戰(zhàn)略受黃河影響，目前處于起步階段，隨著中原城市群的發(fā)展落實，大鄭州即將兌現(xiàn)，北移戰(zhàn)略勢在必行。新鄉(xiāng)處于城市擴容的第一階段，城市框架的拉大受中原城市群的影響明顯，借勢中原城市群，強化鄭新關系是未來城市擴張的主導原則平原新區(qū)鄭州新鄉(xiāng)城市層面區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域理解2——鄭州城市擴容最后一站，承載城市北拓重任，大鄭州最后一片土地.鄭州城市框架的拉大主要從4個方向，以CBD啟動帶動鄭汴一體化實現(xiàn)第一次城市擴容，以龍湖的低密度居住進行城市南擴，以滎陽上街為主進行城市西擴，目前三個方向均已啟動。受黃河的影響，鄭州北部的城市擴容止步于黃河大堤，項目所在的平原新區(qū)為大鄭州戰(zhàn)略的最后一站隨著城市群交通圈的逐步完善，各區(qū)域與鄭州的心理距離被極大縮短鄭汴一體化新鄭龍湖滎陽、上街鄭新融城2134城市層面區(qū)域?qū)用驵嵵菅攸S地區(qū)東起中牟雁鳴湖風景區(qū)、北至鄭州市黃河沿岸、西起鞏義市河洛風景區(qū)、南至連霍高速公路及繞城公路；總規(guī)劃面積９２７．５平方公里。規(guī)劃力形成黃河南岸集文化、生態(tài)、旅游、休閑于一體的文化發(fā)展新區(qū)域。

平原新區(qū)處于黃河北岸第一位置，受南岸規(guī)劃的影響，區(qū)域充滿較強的生態(tài)感馬拉灣雁鳴湖憶江南溫泉河南黃河生態(tài)區(qū)平原新區(qū)黃河城市層面區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域理解3——鄭州沿黃文化旅游產(chǎn)業(yè)帶的重要輻射區(qū)域，黃河岸文化、生態(tài)、旅游、休閑于一體的文化發(fā)展新區(qū)域，大區(qū)域具備較好的生態(tài)休閑配套體系。

區(qū)域理解4——中原經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，中原城市群的崛起促使鄭州城區(qū)和交通擴容，項目所在區(qū)域受鄭州輻射區(qū)域環(huán)渤海城市群長三角城市群珠三角城市群成渝城市群國務院高度重視中部崛起規(guī)劃，中部崛起是國家戰(zhàn)略《促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃》是促進包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南六省在內(nèi)的中部地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展的整體規(guī)劃，2009年09月23日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，討論并原則通過《促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃》。中原城市群作為中國第五大城市圈，其發(fā)展已上升為國家戰(zhàn)略作為城市群的核心城市，鄭州跨河發(fā)展成為必然，黃河作為鄭州內(nèi)河的夢想指日可待中原城市群中原城市群中原城市群戰(zhàn)略構(gòu)想在《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想》中，中原城市群的發(fā)展目標是:建成全國重要的制造業(yè)基地、能源基地、現(xiàn)代物流中心和區(qū)域性金融中心,產(chǎn)業(yè)整體競爭力顯著提高,要素集聚和承載能力全面增強;GDP占河南省的比重超過70%,確立在中西部乃至全國城市群中的重要地位,帶動全省并輻射周邊地區(qū)發(fā)展。以鄭州為中心，以洛陽為副中心，包括23個市，34個縣城，374個建制鎮(zhèn)。土地面積5.87萬平方公里，人口3950萬。2008年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10568億元，位居中西部地區(qū)第一位，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的第四級中部地帶：承東（產(chǎn)業(yè)承接）啟西（聯(lián)動西部）城市層面區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域理解5——逆城市化帶來城市遠郊置業(yè)趨勢，依托交通、景觀、產(chǎn)品，隨著城市發(fā)展，區(qū)域具備滿足逆城市化置業(yè)的條件，具備發(fā)展鄭州衛(wèi)星城的資質(zhì)一般將城市化階段分為：起步階段、郊區(qū)城市化階段、逆城市化階段、再城市化階段。鄭州當前處于郊區(qū)城市化逆城市化過度的階段，逆城市化是城市擴容的必經(jīng)之路起步階段郊區(qū)城市化階段逆城市化階段再城市化階段城市化進程逆城市化的4個階段萌芽階段形成階段發(fā)展階段成熟階段城市富裕階層搬入郊區(qū)以高端低密度物業(yè)為主大量中產(chǎn)階級搬入郊區(qū)，產(chǎn)品面擴大，但休閑娛樂依舊集中在市區(qū)居住郊區(qū)化，產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化，產(chǎn)住一體，客戶面進一步擴大配套全面升級，形成新的中心，衛(wèi)星城出現(xiàn)，與市中心共同承載城市人口逆城市化階段的到來必將催生真正意義上的產(chǎn)住一體的衛(wèi)星城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，對平原新區(qū)而言具備，依照區(qū)域規(guī)劃和定位具備發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)的基礎性條件，隨著大鄭州城市框架的落成，衛(wèi)星城鎮(zhèn)作為逆城市化發(fā)展的重要載體將逐步呈現(xiàn)城市層面區(qū)域?qū)用娉鞘袑用鎱^(qū)域?qū)用鎱^(qū)域背景——平原新區(qū)旨在實現(xiàn)鄭州“東擴北移，跨河發(fā)展”的戰(zhàn)略構(gòu)想；2010年2月獲準批建成為河南六大新區(qū)之一，成立了副廳級管委會對新區(qū)進行管轄，未來將成為河南經(jīng)濟新的增長極萌芽期規(guī)劃期發(fā)展期2003年2006年2009年2010年平原新區(qū)建設謀劃于2003年，時任河南省委書記的李克強同志在規(guī)劃中原城市群建設時提出在黃河北岸建設新區(qū)2009年6月，新鄉(xiāng)市將平原新區(qū)規(guī)劃面向全球招標，經(jīng)過兩輪國際招標，最終英國偉信顧問集團有限公司設計方案被確定為終審方案。2010年2月22日，新鄉(xiāng)平原新區(qū)建設總體方案獲省政府通過。河南省政府將平原新區(qū)建設總體方案下發(fā)給有關市、縣、省政府各部門，并要求認真貫徹執(zhí)行。鄭州、焦作、洛陽、開封、許昌、新鄉(xiāng)六大新區(qū)規(guī)劃面積共約3105平方公里，依據(jù)河南新城區(qū)均平方建設成本2000元左右計算，每平方公里的建筑面積約為100萬平方米，平均每平方公里投資總額大概在22億元左右，約需6.98萬億元的投資總量。通過城市群之間合理分工、優(yōu)化資源配置，促進產(chǎn)業(yè)鏈接、優(yōu)勢互補和差異化發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展一體化格局，提升中原城市群的合力效應

城市層面區(qū)域?qū)用嫘聟^(qū)區(qū)位——鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三市交匯中心，是鄭州都市圈核心地區(qū)重要的組成部分，是新鄉(xiāng)與鄭州實現(xiàn)無縫對接的重要節(jié)點，也是豫北經(jīng)濟一體化的橋頭堡位置及轄區(qū)：平原新區(qū)位于黃河北岸（過黃河大橋向北4公里），西起107國道兩側(cè)，東至京港澳高速以東與原陽縣城接壤，南起黃河大堤，北至新鄉(xiāng)縣交界，居鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三市交會中心。規(guī)劃總面積188平方公里，涉及原陽縣祝樓鄉(xiāng)、橋北鄉(xiāng)、原武鎮(zhèn)、韓董莊、師寨鎮(zhèn)、葛埠口鄉(xiāng)6個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。隨著平原新區(qū)的發(fā)展建設，鄭州也逐步實現(xiàn)北移的戰(zhàn)略。平原新區(qū)鄭州新鄉(xiāng)新區(qū)與鄭州一河之隔，三座橋梁相連，互為呼應。焦作城市層面區(qū)域?qū)用娼煌ǖ谋憬菖c否直接決定了區(qū)域戰(zhàn)略開發(fā)性房地產(chǎn)項目的人口導入能力，我項目公路配套優(yōu)越，擁有鄭焦晉高速、107國道等多條級別較高的道路，1小時生活半徑輻射鄭州、新鄉(xiāng)、焦作，輻射人員超過1800萬人。為項目人口導入創(chuàng)造良好的配套基礎。

項目距離中原最大的商務區(qū)——CBD約20分鐘車程，極大方便商務客戶的通達新鄭國際機場焦作鄭州高鐵站鄭州CBD新鄉(xiāng)鄭州53km70km47km35km45km鄭焦晉高速107國道886萬人593萬人364萬人交通輻射——鄭州、焦作、新鄉(xiāng)便捷通達，外向輻射能力強，輻射人口超1500萬人，城市人口超800萬人。城市層面區(qū)域?qū)用驵嵵蔹S河公路大橋京港澳高速黃河公路大橋107國道京港澳高速鄭焦晉高速連霍高速京港澳高速107國道公鐵兩用黃河大橋京港澳高速、鄭焦晉高速、107國道、黃河公鐵兩用107輔道、311省道以及規(guī)劃當中的鄭新城際輕軌等均從新區(qū)穿過；目前，鄭新城際公交往返頻繁，未來，鄭州地鐵2號線也將穿過黃河延伸到新區(qū)，必將進一步加強新區(qū)與鄭州的聯(lián)系。鄭新黃河公鐵兩用橋區(qū)域交通——內(nèi)外部交通發(fā)達，區(qū)域通達性較高，具備良好的客戶通路。目前主要通過黃河大橋、107與鄭州相連，未來規(guī)劃有輕軌、地鐵，將與鄭州形成“半小時生活、交通圈”城際公交黃河大橋地鐵輕軌平原新區(qū)功能定位是：“四區(qū)一中心”

新鄉(xiāng)市“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展先導區(qū)鄭州新鄉(xiāng)兩個城市的新型衛(wèi)星城區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展先行區(qū)對外開放示范區(qū)河南省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和科技成果孵化中心功能定位——平原新區(qū)功能定位為“四區(qū)一中心”，起點較高，重點發(fā)展科技、生態(tài)產(chǎn)業(yè)，是未來鄭州、新鄉(xiāng)的衛(wèi)星城區(qū)，提供良好生活環(huán)境和產(chǎn)業(yè)支撐。發(fā)展定位：農(nóng)業(yè)硅谷、科技新城、生態(tài)休閑

城市層面區(qū)域?qū)用娈a(chǎn)業(yè)發(fā)展——依托鄭州、新鄉(xiāng)既有的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎，大力發(fā)展生物醫(yī)藥、新能源電動汽車、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等戰(zhàn)略性支撐產(chǎn)業(yè)，對區(qū)域房地產(chǎn)的成熟提供持續(xù)的中產(chǎn)白領和產(chǎn)業(yè)藍領支撐房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)定位是：重點發(fā)展以科技研發(fā)、中試孵化和高新技術產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)為主導的產(chǎn)業(yè)，輔助發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂業(yè)。城市層面區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)人口是房地產(chǎn)市場成熟的重要支撐。發(fā)展現(xiàn)狀——一年打基礎，三年樹形象，五年成規(guī)模，從當前發(fā)展現(xiàn)狀看，區(qū)域處于起步階段，政府對外的宣傳力度較小，目前尚無實質(zhì)的產(chǎn)業(yè)進駐，整體對外的影響力缺乏。城市層面區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域道路通達性優(yōu)越政府全力進行招商引資建設對鄭州已實現(xiàn)交通的無縫對接相關產(chǎn)業(yè)配套單位已率先入駐部分單位房已開工建設千畝景觀湖同致行對區(qū)域的理解1.發(fā)展前景受新鄉(xiāng)、鄭州兩市發(fā)展的規(guī)劃利好，發(fā)展前景優(yōu)越2.發(fā)展地位大鄭州跨河發(fā)展的第一區(qū)域，新鄉(xiāng)、新鄉(xiāng)衛(wèi)星城3.外向輻射良好的內(nèi)外部交通條件，與鄭州無縫對接，廣闊的客戶輻射通路，外向輻射能力強4.發(fā)展時機滿足逆城市化發(fā)展帶來遠郊置業(yè)需求，吸引城市高端客戶5.資源、產(chǎn)業(yè)條件受黃河旅游產(chǎn)業(yè)帶的影響，大區(qū)域生態(tài)休閑配套完善；具備良好的產(chǎn)業(yè)支撐機會&優(yōu)勢威脅&劣勢1.發(fā)展現(xiàn)狀起步階段，生活配套匱乏，對外影響力、知名度小，當前區(qū)域認可度較低2.置業(yè)熱度當前區(qū)域房地產(chǎn)處于萌芽，和大鄭州其他區(qū)域相比，客戶置業(yè)認可度較低3.生活成本與鄭州不屬于同一行政區(qū)，生活成本、交通通勤成本較高開發(fā)企業(yè)認知項目本體解讀項目屬性界定Part2項目本體認知綠地集團——全球企業(yè)500強，房地產(chǎn)、金融、能源產(chǎn)業(yè)多鏈條發(fā)展，憑借綠地老街、千璽廣場、迪亞莊園等高品質(zhì)項目，在河南樹立了較好的市場口碑，具備較高商務和高端居住品牌號召力鄭州綠地老街憑借優(yōu)質(zhì)的社區(qū)景觀，成為昔日鄭東新區(qū)標桿項目千璽廣場成為CBD標志性辦公物業(yè)綠地地產(chǎn)，本著讓生活更美好的宗旨，在全國范圍內(nèi)打造了多個高品質(zhì)項目。有實力、有品牌、有口碑、有客戶項目認知——規(guī)模優(yōu)勢明顯，綜合容積率低，產(chǎn)品自由度較高，具備一定的湖景資源，但專屬優(yōu)勢不明顯，區(qū)域陌生感強，通達性優(yōu)越，人氣匱乏宗地位置資源情況——有藝術中心、體育中心等資源配套，區(qū)域景觀湖、黃河沿岸自然景觀帶等自然資源賦予項目較強的生態(tài)感地塊價值初判北地塊南地塊地塊價值：項目整體分為南北兩大地塊，外圍景觀資源優(yōu)越，但專屬性不強，北地塊周邊為產(chǎn)業(yè)區(qū)，南地塊更臨近黃河大堤，從居住舒適度看，南地塊大于北地塊發(fā)揮空間：地塊綜合容積率較低，且被分割成多個小地塊，其用地性質(zhì)豐富，具備較好的戰(zhàn)略縱深，從地塊劃隔看，項目具備組團發(fā)展的先天優(yōu)勢，可以更緊密的與市場結(jié)合，進行項目內(nèi)部產(chǎn)品檔次體系的劃分，有利于根據(jù)趨于成熟及需求的變化，靈活變通各類物業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，對后期推售比較有利地塊規(guī)模：地塊規(guī)模較大，具備做大盤的先天資質(zhì)，更容易形成話語權，在區(qū)域發(fā)展初期具備代言區(qū)域的能力居住舒適度有差異、發(fā)揮空間巨大、具備組團發(fā)展的先天優(yōu)勢項目屬性界定項目區(qū)位：城市新區(qū)，十分偏遠房地產(chǎn)競爭：起步階段，競爭項目少通達情況：內(nèi)、外部交通優(yōu)越區(qū)域現(xiàn)狀：起步區(qū)，生活配套匱乏發(fā)展?jié)摿Γ簝沙窍嘞虬l(fā)展，潛力巨大資源情況：有一定景觀資源但專屬性不強開發(fā)商品牌：較強的號召力項目規(guī)模：大規(guī)模項目容積率：綜合容積率低大都市遠郊新區(qū)、區(qū)域陌生感強、通達性優(yōu)越、專屬資源優(yōu)勢不突出、具備強勢品牌、弱競爭、大規(guī)模低容積率項目。

項目與區(qū)域關系理解項目發(fā)展方向Part3項目發(fā)展方向區(qū)域與項目關系長遠看，區(qū)域前景對項目是加分當前看，區(qū)域現(xiàn)狀拖累項目意味著對區(qū)域價值的利用根據(jù)項目發(fā)展階段的不同有不同的側(cè)重，起步階段，項目需要有強力的突破點跳出區(qū)域，形成對客戶的獨特吸引項目代言區(qū)域，綠地的即區(qū)域的項目與區(qū)域關系當前區(qū)域房地產(chǎn)處于起步階段，競爭較弱，項目憑借規(guī)模、品牌、開發(fā)時序的優(yōu)勢，完全具備代言區(qū)域的資質(zhì)，項目需要站在區(qū)域運營的角度來審視，樹立綠地的即區(qū)域的市場形象項目發(fā)展方向區(qū)域情況區(qū)域未來發(fā)展前景優(yōu)越，但現(xiàn)狀配套極其匱乏，目前不具備長期居住的房地產(chǎn)條件，區(qū)域當前無可利用的強勢資源和優(yōu)勢，當前區(qū)域?qū)椖繋幼饔糜邢揄椖壳闆r項目具備較強的品牌號召力，規(guī)模巨大，項目可發(fā)揮空間較大，靈活度較高，開發(fā)周期長，具備代言區(qū)域、催生區(qū)域成熟的能力自我中心化發(fā)展為新區(qū)再造一座城項目的即區(qū)域的某種不可復制的生活，僅存在于項目發(fā)展模式探討主題社區(qū)開發(fā)模式新市鎮(zhèn)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式主題社區(qū)模式——通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)：體育、科技、養(yǎng)老、生態(tài)、教育等新市鎮(zhèn)開發(fā)模式——一種新的生活模式，以合理的規(guī)劃、優(yōu)美的自然環(huán)境和齊全的配套設施，形成集城市的便捷及鄉(xiāng)村的休閑于一體的工作和生活環(huán)境，帶動產(chǎn)業(yè)開發(fā)，推動鄰近區(qū)域經(jīng)濟和社區(qū)發(fā)展；產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式——通過具有盈利能力的特色產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提升項目價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)，以產(chǎn)業(yè)效應帶動住宅發(fā)展：體育、休閑、商務等發(fā)展模式模式闡釋自我中心化主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)主題社區(qū)開發(fā)模式核心驅(qū)動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響，消費者對項目關注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。通過主題吸引消費者的關注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費者的心理抗性。老年、醫(yī)療服務教育、文化健康、運動健康、教育、體育社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關鍵是造就獨特的不可復制的核心競爭力奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學校的引進----體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進大賣場----商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設施----居住中心。深圳桃源居的教育主題：建立了學校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結(jié)合的完善的終身教育體系。終身教育體系的特點是終身性和全員性。由中國婦女基金會委托寶安區(qū)社區(qū)教育中心開展的桃源居婦女教育，填補了國內(nèi)婦女教育的五項空白。上海綠地21城尊老社區(qū)主題老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區(qū)建設主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征主題鮮明----成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；主題宣傳----讓消費者接受主題，主題成為項目標簽；主題先行----體現(xiàn)主題的硬件設施建設先行，感受主題；主題復合----單主題宣傳與多主題建設，復合性舒適社區(qū)。1234適用條件陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費者心理抗性大；有區(qū)域內(nèi)其它項目不具備的獨特資源，具有打造不可復制核心競爭力潛質(zhì)；資金雄厚，前期投入大，項目大、實現(xiàn)周期長。符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，形成項目與周邊項目鮮明差異；主題先行，樹立消費者信心。成功關鍵因素產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式總部基地通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項目的開發(fā)價值，達到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。關鍵詞：采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進的重要誘因；在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎設施建設與公共設施建設保證居住需求；邊經(jīng)營、邊引導、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。特色產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營；產(chǎn)業(yè)影響力；……深圳華僑城觀瀾湖大宅產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不僅要選擇既能驅(qū)動項目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關系BusinessPark發(fā)歷程第一代：工業(yè)園區(qū)第二代：商務與社區(qū)第三代：鄰里商務區(qū)第四代：

BusinessTown.休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展：第一階段：單一大中型文化主題園；第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)；第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征

特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力，特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利；特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力；特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。成功開發(fā)關鍵要素適用條件大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利；項目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時期的持續(xù)開發(fā)。產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號召力是成功的關鍵?？傮w規(guī)劃，分步實施，先確定產(chǎn)業(yè)，再確定開發(fā)思路；綜合開發(fā)，全面收益：通過分散開發(fā)降低風險，提高盈利能力；規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項目之間的銜接。新市鎮(zhèn)模式—NEWTOWN

：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設最早追溯到1898年霍華德的“花園城市”構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設，歷經(jīng)百余年發(fā)展,形成了今天NewTown模式。主要建設措施：外部功能內(nèi)部化采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因；通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的；通過大規(guī)模基礎設施建設與公共商業(yè)建設保證居住需求。加勒比新城萬科城Newtown的來源公共配套設施；基礎服務設施；街區(qū)、社區(qū)；……鳳凰城新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施Newtown的特征

規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施；豐富多元的文化形態(tài)和景觀；可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；成功開發(fā)關鍵要素

街區(qū)的建設：人性化的步行空間社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（TownCenter）適用條件

位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部；占地規(guī)模較大，可容納較多人口；多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復合性社區(qū)；良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對便利通達性好。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關鍵是“造市”----有“市”才有鎮(zhèn)。市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成道路系統(tǒng)——市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。鄰里單位——鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學校、游集場、娛樂中心等設施；社區(qū)中心——內(nèi)設會堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等；商業(yè)設施——市場及鄰里商業(yè)中心；公園綠地及運動場其它公共設施——汽車站、停車站、加油站等?；貧w市場，從市場中尋找答案！同致行思考基于項目自我中心化的發(fā)展方向，項目存在主題模式、產(chǎn)業(yè)模式、新市鎮(zhèn)模式的可能，項目采取何種發(fā)展模式能夠快速的建立市場絕對話語權在后期的競爭中建立核心競爭力？競爭圈層劃定競爭市場剖析項目發(fā)展模式建議Part4市場機會挖掘競爭圈層——與鄭州低密度的區(qū)域間競爭、與恒大的同區(qū)域競合區(qū)域外層面項目的競爭，從戰(zhàn)略層面是平原新區(qū)與鄭州周邊區(qū)域的區(qū)域競爭，區(qū)域之間的客戶爭奪是項目后期主要的競爭方向，提高區(qū)域的知名度和認可度是項目必須堅持的方向區(qū)域內(nèi)層面目前區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)弱競爭的態(tài)勢，與恒大項目的關系更趨向與競合，共同炒熱區(qū)域，享受區(qū)域價值提升帶來的溢價。受區(qū)域?qū)傩缘挠绊懀嬖诓糠之a(chǎn)品同質(zhì)化的可能，與恒大的競爭更多存在于營銷層面。目前區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)弱競爭的態(tài)勢，與恒大項目的關系更趨向與競合，共同炒熱區(qū)域，享受區(qū)域價值提升帶來的溢價。受區(qū)域?qū)傩缘挠绊?，存在部分產(chǎn)品同質(zhì)化的可能，與恒大的競爭更多存在于營銷層面及項目屬性層面。內(nèi)部區(qū)域項目的競爭，從戰(zhàn)略層面是平原新區(qū)與鄭州周邊區(qū)域的區(qū)域競爭，區(qū)域之間的客戶爭奪是項目后期主要的競爭方向，塑造核心競爭力是項目同外部區(qū)域競爭的殺手锏外部區(qū)域+競爭圈層——與鄭州低密度的區(qū)域間競爭、與恒大的同區(qū)域競合解讀恒大如何與恒大平分秋色？解讀外部區(qū)域如何塑造核心競爭力？項目發(fā)展模式確定恒大金碧天下系列解讀競爭市場情況——鄭州低密度競爭市場恒大產(chǎn)品體系解讀——3大產(chǎn)品體系，5大產(chǎn)品類別，金碧天下系列為休閑旅游類復合型產(chǎn)品，綜合屬性明顯。恒大住宅產(chǎn)品線高端系中端及中高端系恒大華府——繁華都市中心區(qū)域的頂級豪宅項目恒大名都——良好的區(qū)位和配套，對自然景觀的要求不高恒大城——城郊結(jié)合地段不同規(guī)模的中、大型豪華住宅項目恒大綠洲——坐擁不可或缺的天然美景的城市、城郊項目旅游地產(chǎn)系恒大金碧天下——城市外圍的超級萬畝大盤，綜合旅游、度假、商務、居住為一體的優(yōu)質(zhì)項目

恒大華府恒大城恒大名都恒大金碧天下區(qū)位選擇——恒大·金碧天下項目區(qū)位選擇半小時繁華都市圈內(nèi)不近亦不遠的區(qū)位優(yōu)勢，使人們既不會被城市的喧囂所隔絕，又能盡享原生態(tài)的青山綠水。資源要求——恒大·金碧天下依靠天然的原生態(tài)自然資源及打造國際級豪華配套設施，贏得了市場的青睞充分利用原生態(tài)自然資源：項目大多位于國家級4A風景區(qū)之中，憑借稀缺的山水資源打造世人向往的“室”外桃源，在引領市場的同時，項目自身的價值得到了極大的提升。利用地理形態(tài)、原生態(tài)的自然資源將項目整體規(guī)劃融合于自然山谷湖泊之間，將項目打造成高品質(zhì)的山水生態(tài)別墅區(qū)。規(guī)劃理念——將項目的整體規(guī)劃融合于自然環(huán)境稀缺的原生態(tài)自然資源、半小時內(nèi)的繁華都市圈，天然的優(yōu)勢既是對人們物質(zhì)實力的考量，更是對境界高低的評判，項目的物質(zhì)價值和精神價值自然而然地得到了提升。優(yōu)異的生態(tài)資源，優(yōu)勢明顯的地理位置，提升了地塊的價值稀缺的原生態(tài)自然資源國家級原生態(tài)優(yōu)質(zhì)風景區(qū)區(qū)域最具品質(zhì)的山水名勝區(qū)稀缺成就價值，稀缺意味著奢華優(yōu)勢明顯的區(qū)域價值半小時的繁華都市圈既能融入都市的喧囂，又能獨享大自然的平靜與淡然“動靜完美結(jié)合”的地塊價值成就了高品質(zhì)生活社區(qū)大配套——國際級航母配套帶動項目向綜合性高空型生態(tài)山水新城發(fā)展，區(qū)域地塊價值迅速提升國際級航母配套：氣勢恢宏、歐式柱廊設計的超五星級酒店；世界頂級會議中心標準打造的國際會議中心；建在家門口的運動中心；擁有世界級醫(yī)療設備、專家的醫(yī)療中心；以國際化視野全方位打造的娛樂中心；集合奢華品味與日常需求為一體的商業(yè)中心；傳承高貴精神的教育中心。帶動片區(qū)向集會展、商務辦公、運動健康、教育科研等功能于一體的綜合性方向發(fā)展超五星級國際酒店頂級商業(yè)中心風情商業(yè)街豪華會所生活服務類配套——各項高檔次的配套設施，滿足居住生活的一站式需求運動中心醫(yī)療中心商業(yè)中心教育中心運動中心內(nèi)設：恒溫標準游泳館；沙灘泳池；健身大廳；私人SPA；高爾夫訓練室醫(yī)療中心服務：世界級醫(yī)療設備；提供私人健康服務；一對一的全程跟蹤記錄教育中心服務：國際一流資質(zhì)的教育機構(gòu)；配備多功能運動設施；商業(yè)中心服務：歐陸風情的商業(yè)街；頂級奢侈品專賣店；充分滿足購物、休閑、娛樂等高端需求鉑金級商業(yè)會所高檔風情商業(yè)街鉑金級商業(yè)會所、世界級風情商業(yè)街使浮躁的人們充分享受購物、休閑、娛樂的樂趣，滿足高端人士的生活需求，提升了地塊的人氣。交房標準——企業(yè)強強聯(lián)合，打造“9A”級豪華內(nèi)部精裝修，贏得了廣泛的口碑傳播全球頂級水龍頭品牌全球頂級衛(wèi)浴品牌世界最大的電梯品牌打造“9A”級豪華內(nèi)部精裝修，提升項目品質(zhì)良好的口碑在人群中廣泛傳播，提升項目價值金碧天下——參考案例直線距離約19公里項目位于成都市彭山縣牧馬鎮(zhèn)蓮花村（牧馬山后）。區(qū)域距離城市中心地帶較遠，直線距離19公里，但該區(qū)域擁有較優(yōu)質(zhì)的自然資源，屬于傳統(tǒng)的品質(zhì)別墅板塊；由成雅高速支路進入成雅高速，可直接抵達二環(huán)路，經(jīng)由天府大道可快速抵達城市中心地帶。交通動線項目雖位于城市的遠郊地帶，但屬于傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)別墅板塊，擁有較良好的自然資源，交通通達性良好成都恒大金碧天下——區(qū)位與交通總占地面積（㎡）800萬（首期44萬）總建筑面積（㎡）61萬（首期）分期情況項目分三期開發(fā)均價6000元/㎡（首期）容積率≤2（首期1.34）綠化率70%物業(yè)類型獨棟、雙拼、聯(lián)排、高層、小高層資源牧馬山、彭山、黃龍溪配套綜合配套≥80萬平米，包括：酒店、多個功能中心，高爾夫體育設施、中學、小學、幼兒園及其他商業(yè)設施一期二期二期三期項目規(guī)劃與分期——低密度高端產(chǎn)品啟動，綜合容積率較低項目首期以高端的別墅產(chǎn)品入市，這也是金碧天下項目一貫的推售節(jié)奏產(chǎn)品戶型面積區(qū)間（㎡）總建筑面積面積比例套數(shù)套數(shù)比例風格外立面客戶情況獨棟別墅248.2－517.5311585%992%歐式石材成都本地客戶居多，其它為四川二線城市客戶；以政府官員、私企業(yè)主為主，購買目的為投資與度假雙拼別墅183.28－256.6129108.5221%61612%聯(lián)排別墅140.9-266.8461836.5110%3486%小高層112.31-117.54110331.7618%96818%高層81.85-97.1276461.7645%307260%合計——609246.14100%5103100%————產(chǎn)品——項目產(chǎn)品線豐富，以高層產(chǎn)品為主，利用獨棟產(chǎn)品提升項目品質(zhì)，為后期產(chǎn)品創(chuàng)造溢價空間立面——歐式新古典風格建筑外立面景觀——景觀展示區(qū)先行，水景是恒大永恒的武器配套——一站式配套資源，由于距離城區(qū)較遠，項目打造豐富的配套設施，來滿足整個社區(qū)的各方面需求主要配套類型功能酒店住宿接待幼兒園、中學教育配套高爾夫運動休閑會議中心商務會議飲食中心餐飲配套運動中心運動配套康體中心運動娛樂娛樂中心娛樂配套商業(yè)中心生活保障銷售情況——

集中宣傳、低價快速出貨推廣手法1——特價推廣手法2——明星效應恒大金碧天下產(chǎn)品系列小結(jié)——5大核心要素1屬性：國際型休閑旅游度假中心，綜合屬性明顯，居住、商務、休閑、旅游全方位功能服務。2配套：星級酒店、國際會議中心、運動中心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心共七大頂級配套，滿足全方位需求3產(chǎn)品體系：別墅、洋房、高層全線住宅產(chǎn)品體系，搭配會議中心、酒店、休閑商業(yè)街等商務、休閑類產(chǎn)品營銷：野蠻營銷，特價、密集推廣、明星效應三管齊下，追求速度與現(xiàn)金流4啟動模式：配套先行，低密度產(chǎn)品啟動樹立形象，高密產(chǎn)品走量追求速度5恒大金碧天下系列解讀競爭市場情況——鄭州低密度競爭市場第一階段：探索階段特點：模仿其他城市項目，屬于“比葫蘆畫瓢”型劣勢：規(guī)劃設計及建筑風格陳舊老套，景觀差強人意第二階段：調(diào)整階段特點：開始重視整體規(guī)劃，重點突出景觀配套劣勢：戶型設計、建筑立面形式缺乏特點第三階段：主題化發(fā)展階段特點：城市北移東擴規(guī)模擴大，道路系統(tǒng)、配套日益完善，開始注重人文、自然人居、高端休閑方面的訴求優(yōu)勢：人文理念鮮明，具備綜合復合型休閑度假功能，消費者消費結(jié)構(gòu)復雜，購買領域廣，重復性消費活動增多需求高發(fā)展階段復合旅游類為主生活類類為主養(yǎng)生類為主旅游類為主休閑類為主產(chǎn)品檔次中低檔中檔高檔高檔景觀特色人造景觀為主因地制宜、自然原生態(tài)旅游景點為主人造景觀為主配套特色以商業(yè)及生活配套為主酒店、森林氧吧等配套酒店、高爾夫等高端配套商業(yè)街等休閑配套客群定位高端精英人群為主以45歲以上中高階層為主以企業(yè)家、政府要員為主以中高層為主單一休閑類為主養(yǎng)生類為主生活類為主鄭州低密市場經(jīng)歷了三個發(fā)展階段，項目整體功能呈現(xiàn)出多樣化、復合型的發(fā)展趨勢，當前處于項目主題化發(fā)展細分的階段鄭州低密市場發(fā)展三環(huán)線四環(huán)線鄭州繞城公路森林湖思念果嶺憶江南甲六院龍泊圣地五云山林溪灣新景致清華大溪地紅河谷生態(tài)城鄭州市低密度物業(yè)分布鄭州市低密度物業(yè)主要類型——代表項目主要特色鄭州低密度市場呈現(xiàn)出三大板塊共同發(fā)展的特征，其中以北部黃河濕地板塊和南部龍湖板塊供應量最大，結(jié)合區(qū)域資源特征及區(qū)位條件的不同，鄭州低密產(chǎn)品主要呈現(xiàn)出四大主題的發(fā)展模式，即生活、旅游、養(yǎng)生、休閑主題，并形成特定的區(qū)域和客戶群體。天地灣國瑞城聯(lián)盟新城鄭州低密市場發(fā)展主題類別天倫莊園休閑主題大溪地、憶江南配套齊全養(yǎng)生主題龍泊圣地、林溪灣自然生態(tài)旅游主題思念果嶺、五云山知名景點天地山水間北區(qū)黃河濕地板塊西區(qū)板塊南區(qū)龍湖板塊生活主題低密環(huán)境、生活配套天地灣、天倫莊園項目配套生活主題項目研究——主要位于城市近郊，具有一定的交通優(yōu)勢，打造較為完善的生活配套，以具有優(yōu)越居住品質(zhì)的低密產(chǎn)品及高性價比吸引市場關注，以第1居所、1.5居所為主鄭州低密市場區(qū)域發(fā)展條件項目訴求項目及產(chǎn)品組合代表項目大河之源，新亞洲主義城市院墅一期：聯(lián)排別墅、疊加別墅；二期、三期：小高層產(chǎn)品。外部：黃河迎賓館、賈魯河內(nèi)部：商業(yè)街、商業(yè)中心、幼兒園、小學、五星級酒店交通：天地灣緊鄰城市主要干道花園路，與地鐵二號線出站口無縫對接發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域已形成較為濃厚的生活氛圍，周邊樓盤較多，區(qū)域具有一定的景觀資源，但不夠突出位置：位于城市近郊，具備吸引城市中產(chǎn)階層的區(qū)位條件聯(lián)排別墅；疊加別墅；洋房外部：黃河迎賓館、惠濟區(qū)政府內(nèi)部：運動休閑廣場、會所、景觀軸世襲制·莊園群近郊的交通配套較為完善的生活配套為主區(qū)域較成熟天地灣天倫莊園鄭州低密市場發(fā)展項目配套旅游主題項目研究——距鄭州市區(qū)較遠，但道路通達性強，大都擁有優(yōu)越的湖景、山川資源，以旅游帶動項目整體開發(fā)，項目檔次較高，打造高端的度假類配套提升項目的整體居住品質(zhì)，純粹的第2居所鄭州低密市場區(qū)域發(fā)展條件項目訴求項目及產(chǎn)品組合代表項目思念果嶺居易五云山實現(xiàn)島嶼生活夢想獨棟、雙拼、洋房外部：黃河風景名勝區(qū)、800畝園內(nèi)大湖內(nèi)部：高爾夫球場、溫泉酒店、綜合運動場所交通：城市無直達公交，通達性強，但基礎交通配套不完善發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域為城市陌生地帶，擁有優(yōu)越的景觀資源，多為城市著名旅游景點位置：距城市較遠，大都在15公里以上，但整體交通條件優(yōu)越聯(lián)排別墅；疊加別墅；洋房外部：五云山山地景觀內(nèi)部：溫泉酒店、騎士俱樂部、山地高爾夫山地生態(tài)公園遠離城市的優(yōu)越湖景、山川資源頂級度假類配套區(qū)域陌生鄭州低密市場發(fā)展項目配套養(yǎng)生主題項目研究——位于城市近郊，區(qū)域發(fā)展相對成熟，交通配套完善，項目呈現(xiàn)聚集化發(fā)展，擁有一定的景觀資源，打造休閑養(yǎng)生類配套，契合項目發(fā)展主題，兼顧第1.5居所及2居所鄭州低密市場區(qū)域發(fā)展條件項目訴求項目及產(chǎn)品組合代表項目林溪灣龍泊圣地人生當有別一墅見高下獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房外部：升達大學、新鄭市第三人民醫(yī)院、地鐵內(nèi)部：溫泉酒店、高端會所、中央景觀區(qū)交通：交通配套完善，城市直達項目較為便利發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域發(fā)展較為成熟，距鄭州市區(qū)及周邊縣市較近，房地產(chǎn)開發(fā)項目較多位置：位于城市近郊，受城市輻射力較強聯(lián)排別墅、花園洋房、多層、小高層、高層外部：中原工學院、新鄭市第三人民醫(yī)院內(nèi)部：龍泊會所、龍泊山莊、水上高爾夫、森林氧吧原生水系，純湖岸院落城市近郊聚集化發(fā)展養(yǎng)生類配套區(qū)域較為成熟鄭州低密市場發(fā)展外部：森林、湖、濕地內(nèi)部：溫泉度假酒店、運動會所、跑馬場、拓展基地項目配套休閑主題項目研究——位于城市近郊，區(qū)域發(fā)展相對封閉，生活配套不完善，但擁有一定的景觀資源，強調(diào)項目的自然生活方式，打造休閑類配套，提升項目價值，其居住客群具有融合性區(qū)域發(fā)展條件項目訴求項目及產(chǎn)品組合代表項目大溪地清華·憶江南城市文化度假區(qū)別墅、洋房、小高層、酒店、寫字樓外部：李商隱公園、西流湖公園內(nèi)部：奧帕拉拉冒險島、特色SPA香緹灣溫泉、大型會議中心、星級酒店、巨幕影視城交通：交通條件相對一般，區(qū)域相對閉塞，但臨近重要交通干道發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域發(fā)展相對一般，擁有一定的景觀資源位置：位于城市近郊，屬于城市陌生區(qū)，生活配套不完善城市近郊配套不完善休閑類配套帶動區(qū)域較為封閉別墅、洋房、小高層、高層自然生活是你的權利鄭州低密市場發(fā)展以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理啟示——基于鄭州目前低密度物業(yè)項目產(chǎn)品組合、分析市場中的別墅產(chǎn)品構(gòu)成環(huán)境；鄭州別墅市場發(fā)展相對成熟，各類產(chǎn)品均有涉及，但聯(lián)排產(chǎn)品占據(jù)市場主流，占比達84%。項目名稱獨棟雙拼疊加聯(lián)排總量思念.果嶺山水——26——2147清華.憶江南——————5050金榮盛景濠庭——————184184天地山水間——28——160188天地灣————10862170新田生態(tài)城——————600600美景菩提——————44(合院）44天倫莊園————6048108怡豐森林湖——————9090國瑞城——12328151龍湖御景——————3434聯(lián)盟新城七期——————4848龍泊圣地——————260260林溪灣——44——152196清華大溪地——20——6080紅河谷——————3636富田興龍灣——44——252296居易五云山75——————75合計7528516821292657產(chǎn)品分析——代表高端別墅產(chǎn)品的獨棟絕對稀缺，而聯(lián)排別墅產(chǎn)品在鄭州別墅項目中占據(jù)很大比重，對比總量來看，比重達84%低密市場現(xiàn)狀分析戶型比例分析——根據(jù)市場中的產(chǎn)品戶型面積分析，雙拼產(chǎn)品的面積最大，大部分面積在400㎡以上，聯(lián)排與疊加產(chǎn)品面積區(qū)間相當，大約在280-350㎡之間項目名稱獨棟雙拼疊加聯(lián)排思念.果嶺山水600/㎡清華.憶江南205/㎡—350/㎡金榮盛景濠庭356/㎡—426/㎡天地山水間500/㎡—600/㎡420/㎡—550/㎡天地灣240/㎡280/㎡天倫莊園170/㎡—200/㎡330/㎡—420/㎡怡豐森林湖360/㎡—420/㎡國瑞城440/㎡—482/㎡320/㎡—340/㎡新田生態(tài)城150/㎡—200/㎡美景菩提（合院）211/㎡—247/㎡聯(lián)盟新城七期310/㎡—360/㎡龍泊圣地165/㎡—280/㎡林溪灣400/㎡—450/㎡280/㎡—300/㎡清華大溪地516/㎡367/㎡—376/㎡紅河谷240/㎡—390/㎡200/㎡—240/㎡居易五云山160/㎡—330/㎡低密市場現(xiàn)狀分析啟示——鄭州市場的別墅項目的銷售價格總的來說價格適中，由于別墅具有客戶范圍大，地域局限性小等因素特征，價格不是此類項目的問題以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理價格分析——以整個市場的銷售價格來看，主要集中在15000—20000元/平米的價格區(qū)間，最高單價是天地山水間聯(lián)排產(chǎn)品36000元/平米項目名稱獨棟雙拼疊加聯(lián)排思念.果嶺山水15000—17000清華.憶江南13000—18000金榮盛景濠庭18000—24000天地山水間20000—3300023000—36000天地灣13000—1500018000—25000天倫莊園9000—15000怡豐森林湖10000—15000國瑞城1500012000聯(lián)盟新城七期19000龍泊圣地12000—20000林溪灣1400010000—13000清華大溪地1600013000—15000紅河谷14000—19000居易五云山13300—30000低密市場現(xiàn)狀分析思念果嶺山水林溪灣美景菩提天地灣聯(lián)盟新城龍泊圣地紅河谷價格區(qū)間表——通過對鄭州目前別墅產(chǎn)品總價分析可以看出，鄭州別墅產(chǎn)品總價主要集中在300—400萬和500—700萬兩個區(qū)間，單個產(chǎn)品總價區(qū)間跨度較大?？們r（萬元）2003004005006007008001000以上產(chǎn)品線聯(lián)排合院聯(lián)排雙拼疊加聯(lián)排疊加聯(lián)排500—700萬300—400萬雙拼低密市場現(xiàn)狀分析獨棟產(chǎn)品面積區(qū)間——鄭州別墅市場中獨棟產(chǎn)品十分稀缺，僅有三個項目涵蓋獨棟產(chǎn)品，且都是可開發(fā)獨棟別墅時期的項目，一般在250-400平米之間項目名稱150-250250-400400-450450-500500-550550-600600-800800-1000思念.果嶺山水—★(一期)——————清華.憶江南—★(一期)——————金榮盛景濠庭————————天地山水間————————天地灣————————新田生態(tài)城————————美景菩提————————天倫莊園————————怡豐森林湖————————國瑞城————————聯(lián)盟新城七期————————龍泊圣地————————林溪灣————————清華大溪地————————紅河谷————————居易五云山★★——————低密市場現(xiàn)狀分析雙拼產(chǎn)品面積區(qū)間——別墅市場中雙拼產(chǎn)品設計較少，且面積區(qū)間較為分散，雙拼產(chǎn)品的突破空間較大項目名稱126-250250-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1200思念.果嶺山水——————★(三期)★(三期)清華.憶江南—★(一期)——————金榮盛景濠庭————————天地山水間—————★——天地灣————————新田生態(tài)城————————美景菩提————————天倫莊園————————怡豐森林湖————————國瑞城———★★———聯(lián)盟新城七期————————龍泊圣地————————林溪灣———★————清華大溪地—————★——紅河谷—★★—————居易五云山————————低密市場現(xiàn)狀分析疊加產(chǎn)品面積區(qū)間——疊加產(chǎn)品市場中較為少見，面積區(qū)間一般在150-250平米之間項目名稱150-250250-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1000思念.果嶺山水————————清華.憶江南————————金榮盛景濠庭————————天地山水間————————天地灣★———————新田生態(tài)城————————美景菩提————————天倫莊園★———————怡豐森林湖————————國瑞城————————聯(lián)盟新城七期—★★—————龍泊圣地————————林溪灣————————清華大溪地————————紅河谷————————居易五云山————————低密市場現(xiàn)狀分析聯(lián)排產(chǎn)品面積區(qū)間——別墅項目的主流產(chǎn)品，是市場中最為普遍的產(chǎn)品，面積區(qū)間大多集中在150-450平米之間項目名稱150-250250-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1000思念.果嶺山水—★(二期)——————清華.憶江南★(二期)★(二期)——————金榮盛景濠庭——★★————天地山水間————★★——天地灣—★——————新田生態(tài)城★———————美景菩提(合院)★———————天倫莊園——★★————怡豐森林湖——★★————國瑞城—★——————聯(lián)盟新城七期————————龍泊圣地★★——————林溪灣—★——————清華大溪地——★—————紅河谷★———————居易五云山———————低密市場現(xiàn)狀分析項目名稱建筑風格園林主題大型水面老人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場游泳池休閑設施思念.果嶺山水地中海西班牙公園景觀★★★★—★★清華.憶江南中式風格江南園林★★★★★金榮盛景濠庭簡歐地中海景觀★—————★天地山水間意大利地中海-★——★★★★天地灣新亞太主義-★—————★新田生態(tài)城法式建筑原生態(tài)景觀★★★★★★★美景菩提中式徽派風格中式園林—★★———★天倫莊園西班牙-★★★———★怡豐森林湖英倫風格歐洲園林★★★★—★★國瑞城意大利西古典主義坡地景觀★★★——★龍湖御景英式建筑風格—★

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聯(lián)盟新城七期西班牙西班牙園林★★★★——★龍泊圣地中式-★—★★★—★林溪灣新古典-★★—★——★清華大溪地西班牙西班牙園林★——★★★★紅河谷西班牙風格濕地公園★——★★—★居易五云山巴洛克意大利風格托斯卡納莊園景觀★★★★——★產(chǎn)品風格——鄭州目前別墅項目已經(jīng)比較重視異域或中式的建筑、園林風格打造，并以此來建立產(chǎn)品差異化和物業(yè)形態(tài)的演變，而從環(huán)境設施來看，相對重視服務于“第二居所”的景觀體系，對其他功能強調(diào)較少低密市場現(xiàn)狀分析立面材質(zhì)分析——建筑外立面的材料使用主要以石材及涂料為主，石材在市場高端項目中的使用是最廣泛的，特殊的建筑材質(zhì)僅有少量的應用項目名稱石材木材面磚瓷片文化石涂料真實漆思念.果嶺山水★★—清華.憶江南★金榮盛景濠庭★天地山水間★★天地灣★新田生態(tài)城★★美景菩提★天倫莊園★★怡豐森林湖★★國瑞城★龍湖御景★★聯(lián)盟新城七期★★龍泊圣地★★林溪灣★★清華大溪地★★紅河谷★居易五云山★★低密市場現(xiàn)狀分析項目名稱會所商業(yè)休閑配套體育場館酒店學校圖書/藝術館思念.果嶺山水★★★★清華.憶江南★★★★★★金榮盛景濠庭★★★★天地山水間★★★★天地灣★★★新田生態(tài)城★★★★★★★美景菩提★★★★天倫莊園★★★★怡豐森林湖★★★★國瑞城★★★★龍湖御景★★★聯(lián)盟新城七期★★★★★龍泊圣地★★★★★★林溪灣★★★清華大溪地★★★★★★紅河谷★★★★★居易五云山★★★★★金沙湖高爾夫觀邸★★★★★★★項目內(nèi)部配套——鄭州目前低密度項目基于“第二居所”的特性，相對重視體現(xiàn)群體“專屬感”的會所和一般生活功能，對住區(qū)生活輔助功能設施的引入較少，會所是高端項目的基本配套設施，文化休閑配套設施較少低密市場現(xiàn)狀分析產(chǎn)品資源亮點分析——在市場中高端項目對資源的占有主要體現(xiàn)在湖景、河流、森林資源的占有，受地理等因素的制約坡地、山川、泉水等資源在高端項目中體現(xiàn)較少項目名稱湖景山川河流丘陵、坡地泉水森林公園/濕地高爾夫思念.果嶺山水★★★★★★★清華.憶江南★★★★★★★金榮盛景濠庭★★天地山水間天地灣★新田生態(tài)城★★★★★美景菩提★★★天倫莊園★★★怡豐森林湖★★★★★國瑞城★★★龍湖御景★★★聯(lián)盟新城七期★★★龍泊圣地★★★★★★林溪灣★★★清華大溪地★★★★紅河谷★★★★★居易五云山★★★★★★金沙湖高爾夫觀邸★★★★★★低密市場現(xiàn)狀分析低密市場總結(jié)二鄭州市低密市場已經(jīng)進入主題化細分的發(fā)展階段鄭州低密市場呈現(xiàn)出三大板塊共同發(fā)展的特征，其中北部黃河濕地板塊及南部龍湖板塊是市場的主要供應區(qū)域，當前主要呈現(xiàn)四大主題化發(fā)展，包括生活、旅游、養(yǎng)生、休閑主題低密度產(chǎn)品線比較豐富，但獨棟產(chǎn)品絕對稀缺，聯(lián)排低密度主流供應產(chǎn)品占84%市場價格主要集中在15000-20000元/㎡獨棟面積主要集中在250-400㎡，聯(lián)排主要集中在150-350㎡，疊加主要集中在150-250㎡從現(xiàn)有低密度存量看，低密市場競爭相對較弱，低密度產(chǎn)品具備較好的入市時機項目發(fā)展模式研究項目主題核心條件發(fā)展可行度生活型旅游型休閑型養(yǎng)生型區(qū)位條件生活配套強勢外部資源強勢內(nèi)部配套較好的外圍景觀大量休閑配套強勢自然生態(tài)資源康體類配套區(qū)位不支撐資源不支撐同質(zhì)化競爭資源不支撐現(xiàn)有發(fā)展主題不適合項目的發(fā)展，項目需要塑造自己的核心競爭力，尋找最佳突破點！中國富豪——2011年胡潤財富報告，中國千萬級富豪96萬人，華中區(qū)域占4.5%，河南千萬富豪約1.6萬人位居全國第十，實體產(chǎn)業(yè)主、權力型公務員、高薪高職者為河南富豪的主要群體富豪生活方式——旅游、教育、運動養(yǎng)生是富豪重要的生活要素，運動養(yǎng)生方面的投入呈上升趨勢，被越來越多的富豪重視排名運動方式比例1高爾夫21.4%2游泳20.5%3瑜伽13.9%4登山13.3%5羽毛球10.6%6網(wǎng)球6.6%7騎馬3.7%8滑雪3.6%9潛水2.8%中國富豪運動方式游泳、羽毛球、網(wǎng)球等小場地要求運動較受富豪關注，高爾夫是富豪運動的首選備注：數(shù)據(jù)來源中國千萬富豪品牌傾向報告高爾夫運動在河南河南高爾夫運動目前很不成熟，高爾夫運動玩家水平偏低，整體市場的氛圍還很欠缺，真正河南籍的會員比較少，目前我們球會有700多會員，主要是業(yè)務單位及明星，河南本地的會員比較少。——金沙湖高爾夫球會負責人游泳、瑜伽、羽毛球、網(wǎng)球等運動是富豪比較喜好的運動，對大規(guī)模項目而言，具備打造該類運動的有利條件，其運動的硬件設施和軟件服務是吸引客戶的關鍵因素3/4的富豪人群保持著每月至少一次的運動頻率，6成每周至少運動一次，每天運動的也有1成，平均每周運動2.3次。其中，億萬資產(chǎn)以上的高凈值人群運動頻率更高，平均每周運動2.7次。

運動的目的主要是為了保證健康，其次是保持活力和保持體形。只有15%把運動作為生活習慣運動設施的可行性富豪對運動的態(tài)度低密社區(qū)運動配套——當前低密度項目對運動設施的投入全而不精，僅作為社區(qū)輔助配套，其影響力未形成對客戶的有效吸引，運動類主題存在較好的市場機遇高端項目運動配套項目屬性項目名稱網(wǎng)球場羽毛球場籃球館高爾夫游泳池田徑場其他總體評分休閑型大溪地﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢憶江南﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢旅游型思念果嶺﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢居易五云山﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢﹢生活型天地灣——﹢﹢————————﹢﹢﹢﹢天倫莊園﹢﹢﹢﹢﹢﹢——————﹢﹢﹢養(yǎng)生型林溪灣﹢﹢——﹢﹢——﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢龍泊圣地﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢項目機會點挖掘鄭州當前低密度市場基于項目資源條件、規(guī)模及自身配套，已經(jīng)形成了旅游、休閑、生活、養(yǎng)生4大鮮明的概念主題，在市場上已經(jīng)樹立了一定的知名度和標簽。項目以“超越”的姿態(tài)進行競爭，不具備良好的市場基礎低密度內(nèi)部運動設施的打造全而不精，僅作為輔助設施未能對客戶形象有效吸引運動主題目前存在明顯的市場空白，且在低密度客戶中存在較大的市場需求項目內(nèi)外部配套及近距離內(nèi)的客戶情況能夠?qū)\動主題設施產(chǎn)生有利支撐

對運動主題的深度演繹具有較好的市場空間和較低的風險項目發(fā)展模式成功案例借鑒Part5項目發(fā)展模式項目發(fā)展模式——同致行從4個方面推導適合項目的發(fā)展模式依據(jù)二——低密度市場的空白點目前鄭州低密度市場根據(jù)項目與區(qū)域資源的不同，形成了生活主題、旅游主題、養(yǎng)生主題、休閑主題的四大模式，高端運動主題存在市場空白依據(jù)一：項目需要自我中心化的發(fā)展方向當前區(qū)域?qū)椖康闹斡邢?，項目自身?guī)模巨大，具備較大的發(fā)展縱深，項目需要站在區(qū)域運營的高度思考與鄭州其他低密度區(qū)域的競爭，需要堅持自我中心化的發(fā)展方向依據(jù)三——高端客戶機會點從高端客戶的生活方式看，運動是重要的休閑方式，當前鄭州高端運動場所的配套不完善，運動主題尚未形成鮮明的市場號召力，運動休閑存在較大的市場空間依據(jù)四——項目資源條件與競爭關系項目具備較好的通達性，能夠?qū)崿F(xiàn)與鄭州的無縫對接；項目自身規(guī)劃有藝術中心、體育中心等配套，恒大項目規(guī)劃有會議中心、五星級酒店等商務配套，為項目運動主題的打造提供較好的客戶支撐項目發(fā)展模式——運動主題社區(qū)開發(fā)模式同致行觀點鎖定市場機會點。借勢外圍資源。發(fā)揮通達優(yōu)勢。塑造核心價值。不與生活主題型拼成熟度不與旅游、養(yǎng)生主題型拼資源不與休閑主題型拼配套發(fā)展思路以運動主題爆破，摒棄與單個競品進行同質(zhì)化競爭，放眼整個低密度市場，以運動之名，演繹高端的絕對差異化。成功案例——

昆明，新亞洲·體育城新亞洲?體育城位于昆明東南新城的中心區(qū)域，處于昆明老城、呈貢新城和新飛機場的中心位置。根據(jù)昆明未來城市規(guī)劃，新亞洲?體育城所處區(qū)位是昆明未來發(fā)展的新中心，該區(qū)域承上啟下、南通北接，承擔著滿足市政府南遷居住和彌補昆明東南片區(qū)無大型城市配套空缺的重任。區(qū)位：昆明昆洛路與廣福路交匯處占地面積：146萬平方米（1-4期）總建筑面積：200萬平方米（1-4期）[基本特征]遠郊自我中心化“運動大盤”項目區(qū)位NBA花園新亞洲?體育城是一個定位城市中心的多元地產(chǎn)集群開發(fā)體，涵蓋一個城市應該包含的5大功能：居住功能、商業(yè)功能、交通功能、休閑娛樂功能和就業(yè)功能。開發(fā)商以體育項目為先導和核心項目對大塊成片土地進行整體開發(fā)，把附著了功能與項目的分塊土地作為產(chǎn)品進行經(jīng)營，快速形成一個以體育主場館、綜合性配套設施和部分住宅構(gòu)成的核心引擎區(qū)(CSD)，并一次性整體性推進。項目定位一期先后開發(fā)水晶堡、水木清華、星匯園【組團名稱】水晶堡【物業(yè)類型】花園洋房、別墅、車位、商鋪【總套數(shù)】904套

物業(yè)類型統(tǒng)計花園洋房別墅車位商鋪套數(shù)8968344137面積（㎡）80-188388-6839-3029-119總價格（萬/套）20-9679-1594.3-9.623-107開盤時間2005.9.2005.92006.12005.9首期開發(fā)策略一期先后開發(fā)水晶堡、水木清華、星匯園【組團名稱】水木清華【物業(yè)類型】花園洋房、別墅、高層、小高層、車位、商鋪【總套數(shù)】984套

物業(yè)類型統(tǒng)計花園洋房高層小高層別墅車位商鋪套數(shù)（套）60777885928530面積（㎡）113-187104-255142-254199-3148-25134-228總價（萬/套）43-9822-10537-130139-2864-976-119開盤時間2005.102006.52006.4首期開發(fā)策略一期先后開發(fā)水晶堡、水木清華、星匯園【組團名稱】星匯園【物業(yè)類型】花園洋房、小高層、高層、別墅車位、商鋪【總套數(shù)】2018套

物業(yè)類