成都美地城整體策劃報(bào)告

成都美地城整體策劃報(bào)告2目錄項(xiàng)目自身分析(P3-12)Part1營銷環(huán)境分析(P13-81)Part2項(xiàng)目定位建議(P82-92）Part3物業(yè)發(fā)展建議(P93-188）Part43項(xiàng)目自身分析Part1項(xiàng)目的區(qū)位描述區(qū)域發(fā)展：項(xiàng)目位于成都30分鐘生活圈的羊馬新城，同時(shí)也是崇州市規(guī)劃的北部崇州副中心。項(xiàng)目同時(shí)又與溫江金馬體育城一河之隔，形成生態(tài)雙城構(gòu)想。濕地—羊馬新城是成都田園旅游城市的示范基地，資源豐富、交通便利。崇州城區(qū)成都外浣花金馬體育城濕地羊馬新城光華新城地塊所處位置

西

南

東

北1.項(xiàng)目實(shí)地取景項(xiàng)目四至狀況實(shí)地考查數(shù)據(jù)整理：地塊平整較為方正，周邊現(xiàn)處于待開發(fā)狀態(tài)；項(xiàng)目?jī)擅媾R路，其中一條為城市快車道，有噪音干擾；項(xiàng)目西面有工業(yè)廠房；項(xiàng)目北部緊臨生態(tài)濕地公園、五星級(jí)酒店和高爾夫球場(chǎng)。項(xiàng)目東、南部囤積大量可供應(yīng)土地，目前為待開發(fā)用地，暫時(shí)閑置。地塊綜合整理建議：背面向有羊馬河和公園資源相對(duì)豐富，東部為汽車主題公園，在崇州田園城市的規(guī)劃藍(lán)圖上，本項(xiàng)目正好出去旅游門戶位置。本案地處規(guī)劃的濕地—羊馬新城核心位置，是羊馬田園度假旅游的門戶位置。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目本體解析

成都市美地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱成都美地）羊馬項(xiàng)目位于崇州市羊馬新城，羊馬河西側(cè)，總用地約742畝，通過成溫邛高速和光華大道崇州段與成都市區(qū)相連接，與溫江區(qū)永盛鎮(zhèn)一河之隔，區(qū)域位置優(yōu)越。成都美地羊馬項(xiàng)目東鄰國際18洞濕地高爾夫公園，南臨西部汽車主題公園和金馬國際體育城市，人文自然景觀資源稀缺。該項(xiàng)目將投資40億元，擬打造成具有現(xiàn)代休閑都市特色的高端人居社區(qū)。凈用地面積(畝)約650住宅用地約570商業(yè)用地78.6容積率住宅用地≤1.8商業(yè)用地≤2.4建筑密度住宅用地≤25%商業(yè)用地≤40%綠地率≥30%本案地塊的基本屬性羊馬新城的生態(tài)住區(qū)的核心地段，門戶位置；地塊支撐開發(fā)高端物業(yè)。項(xiàng)目本體解析1.資源優(yōu)勢(shì)（羊馬新城規(guī)劃）將會(huì)使羊馬成為成都周邊開發(fā)高端物業(yè)的新興區(qū)域。2.交通優(yōu)勢(shì)會(huì)吸納成都客戶外延。3.成熟的城市配套服務(wù)體系，支撐開發(fā)高端物業(yè)。4.容易和金馬體育城形成輻射中心城市，30分鐘融入成都，走進(jìn)成都生活圈。開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)★求快：以羊馬鎮(zhèn)、以及附近鎮(zhèn)、崇州客戶為主，但本項(xiàng)目體量過大，沒有成都的購買力介入。后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大?！锴罄撼浞职l(fā)揮項(xiàng)目?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)，吸納成都外延客戶，將項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，前期回款有一定壓力?！锴竺鹤鳛槌啥际袌?chǎng)陌生區(qū)域的高端項(xiàng)目，在政府規(guī)劃的新城核心配套，服務(wù)項(xiàng)目沒有呈現(xiàn)之前。可能市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大，作為持續(xù)發(fā)展的高端項(xiàng)目。提升項(xiàng)目知名度是首當(dāng)其沖的任務(wù)。

以穩(wěn)健的開發(fā)策略實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，同時(shí)將項(xiàng)目打造成為區(qū)域的明星項(xiàng)目，建立項(xiàng)目口碑。在追求名、利的目標(biāo)情況下,將會(huì)遇到什么困境呢？區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究困境項(xiàng)目地塊的制約因素周邊的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境情況宏觀市場(chǎng)及政策的影響區(qū)域發(fā)展的制約因素樓盤規(guī)模大、品質(zhì)高，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。本案地塊規(guī)劃大，但都是由小塊宗地構(gòu)成。雖然臨近生態(tài)濕地公園、高爾夫球場(chǎng)、但是景觀面很窄；在本案和生態(tài)公園之間還有兩塊住宅用地形成潛在競(jìng)爭(zhēng)。國家調(diào)控下，高端物業(yè)和改善型客戶需求受到遏制，雖銀行政策趨緊，但在通脹的壓力下，高端物業(yè)依然強(qiáng)勁。區(qū)域發(fā)展起步較晚，截至2010年，羊馬在售房地產(chǎn)項(xiàng)目非常少，外來品牌房企較少。在成都樓市依然是個(gè)陌生的區(qū)域。開發(fā)困境分析：1.陌生的區(qū)域市場(chǎng)，目標(biāo)客戶拓展壓力大；2.雖然資源優(yōu)勢(shì)明顯，但本區(qū)域知名項(xiàng)目幾乎沒有；3.羊馬新城的發(fā)展進(jìn)度較慢；目前不足以支撐房地產(chǎn)物業(yè)積極發(fā)展。4.由于本地塊自身的特點(diǎn)，產(chǎn)品整體規(guī)劃受限。目標(biāo)和困境下的問題分解困境

困境1：羊馬目前市場(chǎng)供應(yīng)量及其有限。但羊馬新城房地產(chǎn)市場(chǎng)未來1~2年競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)行激烈角逐。品牌知名開發(fā)企業(yè)將陸續(xù)進(jìn)駐。困境2：目前的羊馬新城還依然是個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段。目前還未有知名項(xiàng)目代表羊馬美譽(yù)成都困境3:羊馬新城必將是和金馬聯(lián)動(dòng)融進(jìn)成都，目標(biāo)是成都客戶。但是羊馬現(xiàn)在依然是成都市場(chǎng)的陌生區(qū)域。目標(biāo)最優(yōu)利潤(rùn)：羊馬新城以成都新興高端物業(yè)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)將支撐本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值最大化，開發(fā)利潤(rùn)最優(yōu)化。市場(chǎng)口碑：羊馬新城、金馬體育城資源整合與嫁接，將成都城西濕地高爾夫、生態(tài)河居的市場(chǎng)形象樹立起來。減低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：整體規(guī)劃，分組團(tuán)開發(fā)，充分借力羊馬新城規(guī)劃的藍(lán)圖和概念。問題宏觀市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響：羊馬新城的房地產(chǎn)產(chǎn)品只有吸引成都外延客戶，才能發(fā)揮利潤(rùn)最大。但作為高端物業(yè)將會(huì)和國家調(diào)控政策碰撞，但作為近郊區(qū)域城市發(fā)展，羊馬新城的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)。本項(xiàng)目作為羊馬新城作為田園度假旅游的門戶位置，羊馬新城資源最對(duì)程度的享有者，區(qū)域價(jià)值和資源優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)明顯，要想在成都高端物業(yè)市場(chǎng)獲得一席之位，必須花更多的精力在產(chǎn)品創(chuàng)新上。（價(jià)值挖掘最大化是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵）羊馬新城的集中發(fā)展，政府招商引資引進(jìn)諸多國內(nèi)知名地產(chǎn)商。在市場(chǎng)挑戰(zhàn)中，更多是為區(qū)域帶來更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。地產(chǎn)大鱷的品牌號(hào)召力與新城規(guī)劃配套支撐給本項(xiàng)目發(fā)展帶來更多的利好。目標(biāo)與困境13成都典型北美風(fēng)格類比項(xiàng)目營銷環(huán)境分析Part2思考問題Q1:宏觀市場(chǎng)影響Q2:項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)全球經(jīng)濟(jì)——IMF預(yù)計(jì)2011年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)4.3%。2011年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不如2010年，出現(xiàn)了階段性的減速。隨著中國經(jīng)濟(jì)的日益壯大，金磚國家對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的引擎作用日益明顯，新興國家正承擔(dān)著推動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的責(zé)任和重?fù)?dān)。2010年-2011年各季度主要經(jīng)濟(jì)體GDP環(huán)比增長(zhǎng)美國2011年第一季度經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力明顯不足，1季度美國GDP環(huán)比增長(zhǎng)0.5%。歐元區(qū)第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.8%，第二季度末經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力開始減弱，不過歐洲央行仍準(zhǔn)備再次加息。遭受大地震和海嘯襲擊的日本經(jīng)濟(jì)下滑厲害，2011年第一季度經(jīng)濟(jì)下滑0.9%。IMF預(yù)測(cè)2011年主要經(jīng)濟(jì)體GDP增速根據(jù)IMF預(yù)測(cè)，2011年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為4.3%，新興經(jīng)濟(jì)體仍將是2011年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γń鸫u四國），中國經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)為9.5%，日本經(jīng)濟(jì)由4月預(yù)測(cè)的1.4%下調(diào)為-0.7%，印度為8.2%，俄羅斯和巴西分別為4.8%和4.1%。宏觀經(jīng)濟(jì)中國經(jīng)濟(jì)——中國堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。中國2005年-2011年上半年GDP同比增幅走勢(shì)圖中國2011年上半年GDP同比增漲9.6%，比上年同期回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好。其中，一季度增長(zhǎng)9.7%，二季度增長(zhǎng)9.5%。從一、二季度GDP增長(zhǎng)情況來看，2011年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%的目標(biāo)已無懸念。中國2010年-2011年貨幣供應(yīng)量增速走勢(shì)圖2011年6月末，廣義貨幣(M2)余額78.08萬億元,同比增長(zhǎng)15.9%，比上月末高0.8個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額27.47萬億元,同比增長(zhǎng)13.1%，比上月末高0.4個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，M2的走勢(shì)與房?jī)r(jià)的走勢(shì)有90%重疊。從現(xiàn)在M2的走勢(shì)來看，下半年在貨幣政策依然從緊的情況下，房?jī)r(jià)也會(huì)跟隨M2的走勢(shì)下行。2010-2011年中國CPI、PPI走勢(shì)近兩年CPI一路走高，穩(wěn)定物價(jià)仍然是宏觀調(diào)控的重中之重。截止2011年6月CPI達(dá)到近18個(gè)月的最高點(diǎn)。2011年6月份食品環(huán)比漲幅超越歷史均值的幅度是這輪通脹中最大的，6月份PPI同比較5月份上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。PPI的價(jià)格壓力消退明顯，它已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月低于歷史環(huán)比均值。宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)政策—今年實(shí)行的是“寬松的財(cái)政政策”和“穩(wěn)健的貨幣政策”（實(shí)際是從緊的貨幣政策），央行在今年上半年里六次提高存款準(zhǔn)備金率，三次加息時(shí)間措施2011.6.20央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.5.18央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.4.21央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.4.6加息0.25%；上調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。2011.3.25央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.2.24央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.2.9加息0.25%；上調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。2011.1.20央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011年上半年中央采取的是“穩(wěn)健的貨幣政策，寬松的財(cái)政政策”。貨幣政策打壓通脹，回收流動(dòng)性，治理房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)軟著陸寬松財(cái)政政策，是為了適當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，避免貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)造成太大沖擊！上半年人民幣信貸規(guī)模為4.17萬億元，同比少增4497億元。分析人士指出，預(yù)計(jì)全年信貸可控在7-7.5萬億目標(biāo)之內(nèi)，下半年信貸投放或有結(jié)構(gòu)性放寬空間。預(yù)計(jì)下半年或?qū)⑦m當(dāng)釋放或拓寬信貸規(guī)?；蛏鐣?huì)融資規(guī)模的結(jié)構(gòu)性空間?！氨热缰行∑髽I(yè)貸款、三農(nóng)貸款以及保障房建設(shè)以及公共設(shè)施債務(wù)融資方面都具有結(jié)構(gòu)性空間?！边m度從緊的貨幣政策穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策適度寬松的貨幣政策積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策一保一控保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生、保增長(zhǎng)，調(diào)結(jié)構(gòu)兩防政策導(dǎo)向宏觀基調(diào)次貸危機(jī)爆發(fā)從金融危機(jī)演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)5.12地震經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)穩(wěn)健的貨幣政策2007年2008年2009年2010年經(jīng)濟(jì)觸底開始復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)恢復(fù)快速，出現(xiàn)過熱勢(shì)頭加大調(diào)控力度，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展2011年經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好把物價(jià)調(diào)控放宏觀調(diào)控首位寬松的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策穩(wěn)定物價(jià),調(diào)整結(jié)構(gòu)宏觀政策房產(chǎn)政策——中央、地方陸續(xù)出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，以年初的“新國八條”為主，拉開“三輪調(diào)控”大幕。限購令、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、一房一價(jià)等多重政策調(diào)控。其中以“限購、限價(jià)、限貸（稱三限）”調(diào)控效果最為明顯。時(shí)間全國性政策措施2011.6.7住建部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》2011.6.1新《規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》2011.5.26《關(guān)于報(bào)送年度商品房項(xiàng)目預(yù)（銷）售計(jì)劃和商品房預(yù)售方案有關(guān)事項(xiàng)的通知》征求意見稿2011.5.12國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》2011.5.12國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查的通知2011.5.1國家發(fā)展改革委《關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知》2011.4.1《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》2011.3.22國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》2011.2.1《商品房屋租賃管理辦法》2011.1.28上海重慶開征房產(chǎn)稅2011.1.27財(cái)政部:關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知2011.1.26國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控1號(hào)文件（新"國八條"）2011.1.21《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》時(shí)間成都市政策措施2011.6.1關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易有關(guān)問題的補(bǔ)充通知2011.4.18關(guān)于進(jìn)一步明確申購經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入認(rèn)定有關(guān)事項(xiàng)的通知2011.4.8成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評(píng)估操作規(guī)則（試行）2011.4.6《成都市限價(jià)商品住房銷售規(guī)則》2011.4.6《成都市中心城區(qū)限價(jià)商品住房申請(qǐng)審核配售及監(jiān)督管理暫行辦法》2011.4.6關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的通知2011.3.31關(guān)于2011年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知2011.3.31關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中心城區(qū)單位集資建房有關(guān)問題的通知2011.3.31四川32個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)2011.3.30成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于公布2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》2011.2.15落實(shí)"國八條"成都出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實(shí)施意見》2011-1-26房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類宏觀政策2011年1-6月份成都本地房地產(chǎn)調(diào)控政策2011年1-6月份成都市針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策1月2月3月4月5月6月2月15日：成都細(xì)則出臺(tái)3月30日：成都公布今年房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入增幅4月15日：關(guān)于實(shí)行國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)“持證準(zhǔn)用”制度的公告3月18日：四川省人民政府發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作的通知》4月1日：成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于2011年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知5月25日：《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宣傳的通知》房產(chǎn)政策調(diào)控組合拳——2011年是房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，中國房地產(chǎn)遭遇了歷史上最嚴(yán)厲的政策環(huán)境，從限購到限貸，從抑制漲幅到一房一價(jià)，政策出臺(tái)之頻繁，力度之大，史無前例。新國八條后連續(xù)的調(diào)控組合拳房產(chǎn)稅提高首付限貸加息限價(jià)監(jiān)管保障房限外限購2011年宏觀調(diào)控小結(jié)：把抑制通貨膨脹擺在第一位；貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)??；落實(shí)和執(zhí)行新國八條政策，同時(shí)抑制投資需求，增加供應(yīng)；加快建設(shè)保障性安居工程住房；規(guī)范商品房預(yù)售制度監(jiān)管。房產(chǎn)政策全國市場(chǎng)——調(diào)控不斷加碼，但房地產(chǎn)投資依然火爆，銀行個(gè)人按揭貸款緊縮，開發(fā)企業(yè)利用外資快速增長(zhǎng)，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)下降，創(chuàng)今年最低。1-6月房地產(chǎn)投資情況1全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%住宅投資18641億元，增長(zhǎng)36.1%21-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積405738萬平方米同比增長(zhǎng)31.6%房屋新開工面積99443萬平方米，增長(zhǎng)23.6%房屋竣工面積27558萬平方米，增長(zhǎng)12.8%3全國商品房銷售面積44419萬平方米同比增長(zhǎng)12.9%住宅銷售面積39805萬平方米，增長(zhǎng)12.1%商品房銷售額24589億元，同比增長(zhǎng)24.1%住宅銷售額20657億元，增長(zhǎng)22.3%辦公樓銷售面積795萬平方米，增長(zhǎng)8.9%辦公樓銷售額1051億元，增長(zhǎng)27.6%商業(yè)營業(yè)用房銷售面積2762萬平方米，增長(zhǎng)18.6%商業(yè)營業(yè)用房銷售額2420億元，增長(zhǎng)36%4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%國內(nèi)貸款7023億元，增長(zhǎng)6.8%其他資金17067億元，增長(zhǎng)17.8%定金及預(yù)收款10236億元，增長(zhǎng)26.9%利用外資438億元，增長(zhǎng)75.5%個(gè)人按揭貸款4181億元，下降7.9%。自籌資金16463億元，增長(zhǎng)32.7%56月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.75，比5月份降低1.45個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.31個(gè)百分點(diǎn)三個(gè)因素共同助推房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持較快增速：原因一：前期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較高，利潤(rùn)率相對(duì)比較高，開發(fā)商加大了開發(fā)的力度。房地產(chǎn)調(diào)控中有規(guī)定，房地產(chǎn)商不能捂地，拿到地以后半年之內(nèi)就要開工；原因二：今年以來保障房建設(shè)的力度在不斷加大，資金投入也在增加；原因三：安裝成本、人工成本也都在增加，而房地產(chǎn)投資增速?zèng)]有扣除物價(jià)?？偟膩砜?，房地產(chǎn)調(diào)控取得積極成效。前期房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的趨勢(shì)得到了遏制，部分一線城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了下降，大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄。在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，未來國房景氣指標(biāo)將持續(xù)處于下行通道，下半年有可能跌至100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間，但低點(diǎn)很難超過2009年初。房產(chǎn)市場(chǎng)2007年1月-2011年6月成都市近郊商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖（備案口徑下僅住宅）成都市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)量縮——2011年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果較為明顯，不論是新增還是銷售持續(xù)萎縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位盤整，預(yù)計(jì)三季度市場(chǎng)將正式進(jìn)入下行2007年-2011年6月成都主城區(qū)商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖（備案口徑下僅住宅）房?jī)r(jià)合理價(jià)格：價(jià)值線供銷比為1均線房產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)變化1：低迷—2011年前6個(gè)月成都房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，受政策調(diào)控影響成交量一直處于低位徘徊，主城區(qū)價(jià)格一直在高位盤整，供銷比達(dá)到歷史較高位。對(duì)比近五年同期市場(chǎng)的情況可以看出今年上半年的供銷量處于歷史最低值。2011年1-6月成都主城區(qū)商品住宅供銷存走勢(shì)圖（認(rèn)購口徑下僅住宅）備案口徑下：2011年1-6月份新增供應(yīng)量——主城區(qū)406.58萬方，郊區(qū)975.71萬方；2011年1-6月份銷售備案量——主城區(qū)348.57萬方，郊區(qū)854.68萬方；2011年1-6月份備案口徑下的存量——主城區(qū)579.81萬方，郊區(qū)1310.53萬方；2011年1-6月份備案均價(jià)——主城區(qū)8806元/平方米，除開經(jīng)適房因素，實(shí)際均價(jià)依然已超過9300元/平方米；供銷比——上半年主城區(qū)1.17左右，供銷總面積都較去年同期有所萎縮，但供銷比依然高于1；2011年1-6月成都近郊商品住宅供銷存走勢(shì)圖（認(rèn)購口徑下僅住宅）2011年1-6月成都遠(yuǎn)郊商品住宅供銷存走勢(shì)圖（認(rèn)購口徑下僅住宅）認(rèn)購口徑下：2011年1-6月份新增供應(yīng)量——主城區(qū)406.58萬方，郊區(qū)975.71萬方；2011年1-6月份銷售備案量——主城區(qū)388.9萬方，郊區(qū)892.17萬方；2011年1-6月份認(rèn)購口徑下的存量——主城區(qū)457.37萬方，郊區(qū)975.71萬方；供銷比——上半年主城區(qū)1.05左右；今年因銀行按揭放款遲緩問題，備案數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，認(rèn)購數(shù)據(jù)相對(duì)備案數(shù)據(jù)更能及時(shí)的反應(yīng)市場(chǎng)情況。故從今年的認(rèn)購情況可以看出，今年上半年成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大，全年供銷比會(huì)在較低位保持一個(gè)相對(duì)平衡。房產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域2011年上半年成都各城區(qū)（備案口徑下）住宅供銷存對(duì)比圖2011年受限購令影響，郊區(qū)市場(chǎng)持續(xù)火熱，其中雙流、新都、郫縣以及高新區(qū)最為突出。遠(yuǎn)郊市場(chǎng)表現(xiàn)依然比較平穩(wěn)。時(shí)間主城區(qū)認(rèn)購量（萬平方米）近郊認(rèn)購量（萬平方米）比值近郊/（主城區(qū)+近郊）2011年6月57.13114.0366.62%5月68.41114.6362.63%4月55.387.161.17%3月53.74101.0665.28%2月（限購令節(jié)點(diǎn)）58.57137.6270.15%1月96.07127.2356.98%2010年12月109.93158.2359.98%11月113.97171.6860.10%10月102.21183.9664.28%受2月限購令影響，2月份郊區(qū)的占比超過七成，但隨著調(diào)控的加深，郊區(qū)市場(chǎng)的銷售占比回落到正常值（六成左右）。從左表中的數(shù)據(jù)可以看出，今年無論是主城區(qū)還是近郊市場(chǎng)，都相較去年出現(xiàn)了較大的萎縮。郊區(qū)市場(chǎng)中溫江、龍泉在今年上半年表現(xiàn)平平，雙流依然獨(dú)占鰲頭，其次郫縣、新都市場(chǎng)也吸引了不少剛需客戶。市場(chǎng)變化2：郊區(qū)成熱點(diǎn)—限購令在短時(shí)間內(nèi)刺激了近郊市場(chǎng)的銷售，價(jià)格也出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。但隨著調(diào)控的加深，近郊市場(chǎng)的銷售也跟隨主城區(qū)一起逐漸降溫。房產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)1：政策調(diào)控還處于整體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的發(fā)展面。2：政策調(diào)控方向穩(wěn)定房?jī)r(jià)，遏制房地產(chǎn)過快增長(zhǎng)。3：2011房地產(chǎn)市場(chǎng)的在調(diào)控中增長(zhǎng)趨緩。因此項(xiàng)目如何把握好入市的時(shí)間和項(xiàng)目本身的精準(zhǔn)定位是成功的關(guān)健。宏觀市場(chǎng)影響4：政策調(diào)控對(duì)投資客戶、改善型客群，改善型居住產(chǎn)品受到較大的影響。思考問題Q1:宏觀市場(chǎng)影響Q2:項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究方法：通過對(duì)成都市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市未來發(fā)展規(guī)劃及政策的研究與解讀項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)τ诒景傅膬r(jià)值如何？成都崇州羊馬新城各類經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)顯示，目前成都已成為西部發(fā)展的引擎城市，且自07年成都被設(shè)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來，城市化進(jìn)程速度明顯加快。隨著全域成都以及世界現(xiàn)代田園城市的定位，區(qū)域組團(tuán)式發(fā)展模式已成為未來成都發(fā)展的重點(diǎn)。崇州羊馬作為成都近郊的工業(yè)重鎮(zhèn)，已經(jīng)和溫江的金馬鎮(zhèn)、永盛鎮(zhèn)橫向?qū)?。作為大成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的郊縣城市之一，憑借其良好的自然資源以及較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，再加上規(guī)劃的成浦高鐵4#線、輕軌成溫大線、，勢(shì)必將崇州羊馬新城推向一個(gè)快速穩(wěn)定發(fā)展的高潮。結(jié)論:項(xiàng)目所在區(qū)域是一個(gè)正在加速城市化發(fā)展的新興區(qū)域，5000畝濕地公園、2000畝高爾夫球場(chǎng)、超五星級(jí)酒店、汽車主題公園；一河之隔的溫江金馬體育城、國際馬術(shù)體育公園、金馬國際體育城中央生活區(qū)。為本案提供了良好的市場(chǎng)價(jià)值及未來充足發(fā)展空間。真正體現(xiàn)出城西高點(diǎn)的再次聚焦。西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。西部大開發(fā)戰(zhàn)略，是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心的西移，而成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)在整個(gè)西部大開發(fā)中占據(jù)沖要位置，具有輻射西至西藏，被至新疆，南至云南的戰(zhàn)略作用。成都現(xiàn)狀成都2009年GDP達(dá)到了2000年的3.8倍，增長(zhǎng)迅速；07年以來成都GDP增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過國內(nèi)一線城市，并且09年在全國副省級(jí)城市中排名第一；成都GDP總量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先西部其他副省級(jí)城市。成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。主要城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度對(duì)比現(xiàn)狀自07年成都被設(shè)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來，城市化進(jìn)程速度加快，預(yù)計(jì)到2012年成都城市化人口率將超過70%，跨入中國大都市圈行列。成都城市化速度加快，展示出對(duì)人才的高吸附力。現(xiàn)狀成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。成都市住宅開工面積在全國副省級(jí)城市中處于首位。成都市商品房銷售面積增幅高于全國一線城市的趨勢(shì)正在加速擴(kuò)大；現(xiàn)狀兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：旅游產(chǎn)業(yè)范圍：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崍、蒲江、雙流、龍泉驛、青白江和金堂的山區(qū)優(yōu)化型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域。范圍：市域西部的彭州、都江堰、郫縣、溫江、崇州、大邑、邛崍和蒲江等以平原為主的地區(qū)格局：城在田中提升型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)范圍：中心城區(qū)格局：園在城中擴(kuò)展型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展范圍：市域東部的新都、青白江、金堂、龍泉驛、雙流和新津以丘陵為主的地區(qū)格局：城田相融全域成都，組團(tuán)式發(fā)展模式。未來規(guī)劃確定的各區(qū)（市）縣管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)中，郫縣將建設(shè)電子電氣設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)、川菜產(chǎn)業(yè)基地、教育培訓(xùn)基地、國家級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)。區(qū)（市）縣產(chǎn)業(yè)溫江區(qū)①國際醫(yī)療服務(wù)中心②通信及視聽設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)③國家級(jí)體育產(chǎn)業(yè)基地④國家級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)雙流縣①國際體育賽事產(chǎn)業(yè)區(qū)②臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)③以動(dòng)漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)龍泉驛區(qū)①西部農(nóng)產(chǎn)品（果蔬）物流中心②西部公路物流樞紐（東區(qū)）金堂縣①節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)彭州市①現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品物流區(qū)②塑膠、服裝產(chǎn)業(yè)區(qū)都江堰市①聚源文化創(chuàng)意綜合功能區(qū)②健康食品產(chǎn)業(yè)區(qū)③國家級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)崇州市①家具、皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)②田園旅游度假區(qū)大邑縣①輕工產(chǎn)品與通用機(jī)械產(chǎn)業(yè)區(qū)②安仁文博旅游區(qū)邛崍市①農(nóng)副食品加工、中成藥產(chǎn)業(yè)區(qū)②精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)區(qū)蒲江縣①食品飲料產(chǎn)業(yè)區(qū)②印務(wù)包裝產(chǎn)業(yè)區(qū)新津縣①臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)②水上運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)③金融后臺(tái)中心未來規(guī)劃最新規(guī)劃上成都確立建設(shè)“世界現(xiàn)代田園城市”的歷史定位。在功能定位上，不但是國家重要的中心城市，而且是國際性的區(qū)域樞紐和中心城市。在城市形態(tài)和發(fā)展水平上，是超大型、體現(xiàn)“自然之美、社會(huì)公正、城鄉(xiāng)一體”思想的現(xiàn)代田園城市，即成都要建設(shè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)樣板、現(xiàn)代高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，從形態(tài)上，首先要在全域成都繼而在成都經(jīng)濟(jì)區(qū)構(gòu)建現(xiàn)代城市與現(xiàn)代農(nóng)村和諧相融、歷史文化與現(xiàn)代文明交相輝映的新型城鄉(xiāng)形態(tài)。在城市等級(jí)上，先努力建設(shè)成為國內(nèi)“一線”城市，繼而進(jìn)入世界三級(jí)城市，逐步進(jìn)入世界二級(jí)城市行列。第一步為近期目標(biāo)，用5~8年時(shí)間建設(shè)成為“新三最”城市。第二步為中期目標(biāo)，用20年左右的時(shí)間初步建成“世界現(xiàn)代田園城市”，爭(zhēng)取進(jìn)入世界三級(jí)城市行列。第三步為長(zhǎng)期目標(biāo)，用30~50年時(shí)間基本建成世界城市，爭(zhēng)取進(jìn)入世界二級(jí)城市行列。未來規(guī)劃成都已成為西部發(fā)展的引擎城市，且自07年成都被設(shè)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來，城市化進(jìn)程速度明顯加快.成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立，為成都未來高速發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力隨著全域成都以及世界現(xiàn)代田園城市的定位，區(qū)域組團(tuán)式發(fā)展模式已成為未來成都發(fā)展的重要發(fā)展方向。啟示五星級(jí)酒店崇州羊馬新城規(guī)劃概況

羊馬鎮(zhèn)位于川西平原腹心地帶，西距崇州市區(qū)5公里，東距成都市區(qū)19公里，與成都市溫江區(qū)接壤，北側(cè)緊鄰成溫邛高速公路，距雙流國際機(jī)場(chǎng)26公里，是成都市由密集團(tuán)的“圈層式”布局向疏密結(jié)合的“扇葉式”布局過渡的外沿支撐點(diǎn)，是成都市都市區(qū)成溫邛發(fā)展軸的聚集點(diǎn)，也是崇州市東面接受成都市主城區(qū)輻射的重要門戶。羊馬鎮(zhèn)2004年被確定為國家級(jí)重點(diǎn)發(fā)展鎮(zhèn)，2005年8月被成都市列為成都市13個(gè)優(yōu)先發(fā)展鎮(zhèn)之一，享受各級(jí)政府支持小城鎮(zhèn)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。崇州市將羊馬鎮(zhèn)定位為崇州市城市副中心，力爭(zhēng)把羊馬鎮(zhèn)建設(shè)成為成都市一流城鎮(zhèn)。

羊馬發(fā)展

羊馬鎮(zhèn)是成都市優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)，是崇州市承接特大中心城市經(jīng)濟(jì)輻射的橋頭堡，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，多家實(shí)力開發(fā)企業(yè)搶灘入駐，城鎮(zhèn)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。到2020年，規(guī)劃人口11.5萬人；規(guī)劃建設(shè)用地9.62平方公里；規(guī)劃目標(biāo)為崇州市城市副中心和以體育、旅游、休閑、居住為主的生態(tài)新城。

羊馬交通

成溫邛高速公路橫貫羊馬全境，使羊馬屬于成都市30分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；成都至崇州第二快速通道，接溫江光華大道，通車后到成都僅20分鐘車程；城市輕軌則幾乎與第二快速通道并行經(jīng)項(xiàng)目地塊直抵崇州市區(qū)；第三快速通道起于成都草金立交橋，由江源直抵崇州市區(qū)；羊馬新城及周邊產(chǎn)業(yè)概況——西部地區(qū)最大的濕地公園、國際標(biāo)準(zhǔn)18棟濕地高爾夫球場(chǎng)——西部地區(qū)最大的三國影視主題公園、國際標(biāo)準(zhǔn)的老爺車及奢侈車展館——西部地區(qū)最大的金馬國際體育城及金馬湖水上運(yùn)動(dòng)區(qū)

羊馬重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目

1、嘉裕集團(tuán)五星級(jí)酒店及購物中心項(xiàng)目2、2700畝濕地體育公園3、成都市農(nóng)林科學(xué)院科研試驗(yàn)基地4、1000畝中華蝴蝶映像生態(tài)城、2000畝18棟高爾夫球場(chǎng)5、羊馬河生態(tài)主題公園（玫瑰園）

嘉裕集團(tuán)五星級(jí)酒店及購物中心項(xiàng)目

廣東嘉裕集團(tuán)是我國酒店連鎖業(yè)巨頭之一，此次在羊馬新城總投資近20億元，規(guī)劃建設(shè)一座五星級(jí)度假會(huì)議酒店和建筑面積100000平米的大型購物中心以及部分新城開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)悉，五星級(jí)會(huì)議、度假型酒店項(xiàng)目群包含四個(gè)主要子項(xiàng)目（即五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)主體酒店、獨(dú)立別墅區(qū)、大型統(tǒng)合會(huì)議中心、五星級(jí)國際會(huì)所），建成后將成為羊馬新城和羊馬濕地公園的標(biāo)志性建筑，并大大地輻射成都市的消費(fèi)群體，成為羊馬生態(tài)觀光旅游的新亮點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)行的還有10萬平方米大型綜合休閑購物中心。項(xiàng)目規(guī)劃占地約100畝，分三期開發(fā)建設(shè)，建設(shè)周期約5年，包括五星級(jí)影城、巨幕影院、大型餐飲美食街、茶館、連鎖餐廳、酒吧、KTV、連鎖快餐、咖啡廳、浴足等聚集人氣的各種休閑娛樂業(yè)。據(jù)悉，此項(xiàng)目將輻射崇州市區(qū)、光華大道片區(qū)以及溫江城區(qū)，首期計(jì)劃輻射人口20萬。

嘉裕購物中心項(xiàng)目

濕地體育公園

羊馬河濕地體育公園占地2700畝，總投資額約5億元人民幣，分為濕地生態(tài)公園和體育公園兩大部分。濕地生態(tài)公園包括河道整治、原生態(tài)植被恢復(fù)、木棧道修建；體育公園將建設(shè)游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球館、乒乓球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、保齡球館、健身房、飛鏢室、桌球室等康體設(shè)施以及SPA、足療、按摩、瑜伽、水族觀賞廊、燒烤場(chǎng)等配套設(shè)施。

可滿足成都市內(nèi)消費(fèi)者休閑、娛樂需求，又可大大地輻射周邊地區(qū)的消費(fèi)群體，成為成都市非常耀眼的名片

成都市農(nóng)林科學(xué)院科研試驗(yàn)基地

成都市農(nóng)林科學(xué)院將總投資3000萬元以上，在羊馬鎮(zhèn)建設(shè)總占地面積560畝的科研試驗(yàn)基地。通過現(xiàn)代農(nóng)林業(yè)科技研究與創(chuàng)新，逐步形成具有較大影響的農(nóng)林試驗(yàn)研究、新品種新技術(shù)引進(jìn)與成果轉(zhuǎn)化基地、農(nóng)林高科技產(chǎn)業(yè)孵化基地、生態(tài)農(nóng)林科技的展示與示范基地、農(nóng)業(yè)信息交流與科普教育基地。中華蝴蝶映像生態(tài)城

中華蝴蝶映像生態(tài)城由四川美蝶生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司投資承建，占地面積1000畝，總投資約2億人民幣，是一個(gè)集旅游觀光、休閑度假、海峽兩岸蝴蝶文化及生態(tài)農(nóng)業(yè)交流、科普教育為一體的大型生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光度假園區(qū)。與此同時(shí)配套周邊環(huán)境開發(fā)。據(jù)預(yù)計(jì)其年產(chǎn)值將達(dá)到1.2億元，并為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供300余個(gè)就業(yè)崗位。羊馬河生態(tài)主題公園（玫瑰園）

馬河生態(tài)主題公園又名玫瑰園，定位以大面積的玫瑰花種植為景觀基調(diào)，以農(nóng)業(yè)觀光、湖面泛舟、島嶼休閑娛樂相結(jié)合的結(jié)構(gòu)模式。

項(xiàng)目規(guī)劃總占地80萬平方米，其中玫瑰種植面積337417平方米、湖面面積164368平方米、湖面邊緣長(zhǎng)2603米、島嶼面積114551平方米、島嶼邊緣長(zhǎng)1458米、堤壩長(zhǎng)74米，寬10米、綠化面積298215平方米。在以玫瑰的基調(diào)上分為特種種植區(qū)、特種養(yǎng)殖區(qū)、綠色食品加工區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)園和觀光旅游區(qū)5個(gè)功能區(qū)域，并建設(shè)有中心廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、燒烤場(chǎng)、垂釣臺(tái)、品果軒、風(fēng)雨廊等配套設(shè)施。羊馬新城（政企聯(lián)手）

崇州羊馬項(xiàng)目是崇州市政府計(jì)劃與中城建等品牌企業(yè)攜手合作的綜合城市運(yùn)營項(xiàng)目，總占地約4.33平方公里。項(xiàng)目毗鄰成都最大的濕地公園，羊馬河從中穿越而過，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。預(yù)計(jì)將在6年內(nèi)完成土地整理、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、水景綠化及城市公園建設(shè)、城市公共建筑項(xiàng)目建設(shè)等。在這個(gè)項(xiàng)目中，品牌開發(fā)商的職責(zé)主要包括新城區(qū)的整體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、拆遷居民安置、道路交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，以及新城區(qū)的城市配套設(shè)施建設(shè)等。整理出來的經(jīng)營性土地將由崇州市政府依法統(tǒng)一推向市場(chǎng)，進(jìn)行公開的招拍掛。

目前嘉裕五星級(jí)酒店、購物中心已經(jīng)開始建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2010年底主體完成，建成后將輻射崇州市區(qū)、光華大道片區(qū)以及溫江城區(qū)大約20萬人口，成為集休閑、會(huì)議、購物、娛樂、居住為一體的度假勝地。同時(shí)，成都市農(nóng)林科學(xué)院科研試驗(yàn)基地、生態(tài)玫瑰園、中華蝴蝶映像生態(tài)城等大型項(xiàng)目也即將啟動(dòng)，。。。。。。一個(gè)三次產(chǎn)業(yè)交相輝映的羊馬新城呼之欲出?！蝰R新城將變崇州城市“副中心”，融入成都30分鐘生活圈。

區(qū)域核心價(jià)值“崇州——羊馬生態(tài)新城城市發(fā)展走廊”高水平規(guī)劃建設(shè)羊馬新城?！氨辈砍缰荨睂⑴c“羊馬新城”雙星閃耀。

濕地羊馬新城同時(shí)也與“金馬體育城”形成雙城記，融入成都30分鐘生活圈。

崇州是成都打造世界田園城市、花園城市示范園，政府大力發(fā)展城市精品和旅游精品房地產(chǎn)，主動(dòng)吸納成都客戶居家外延需求。突出營銷城市主題，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)。結(jié)論：中國生態(tài)濕地度假旅游勝地。羊馬新城---頂級(jí)濕地度假旅游區(qū)。融入成都，吸納城西人口外延。區(qū)域價(jià)值的挖掘總結(jié)中國頂級(jí)生態(tài)濕地高爾夫度假區(qū)、成都田園度假旅游示范區(qū)濕地---羊馬新城將和金馬體育城新城城西新的高端物業(yè)發(fā)展區(qū)，依托18棟濕地高爾夫和國際馬術(shù)公園、將充分雙城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)，為產(chǎn)品定位提供的發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。思考問題Q1:宏觀市場(chǎng)影響Q2:項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)Ｑ3：市場(chǎng)價(jià)值機(jī)會(huì)項(xiàng)目地塊與各競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)（潛在競(jìng)爭(zhēng)）的關(guān)系分布圖青城山別墅區(qū)羊馬、金馬別墅區(qū)牧馬山別墅區(qū)華陽南沿線麓山別墅區(qū)成都高端物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：成都高端別墅市場(chǎng)以麓山、牧馬山、青城山作為本地最具影響力的別墅區(qū)。是成都郊區(qū)高端物業(yè)的先驅(qū)，2009年后成都開始發(fā)展遠(yuǎn)郊別墅，以金堂、蒲江、新津等郊縣作為高端物業(yè)新興的開發(fā)區(qū)域。羊馬新城在地利位置上要由于目前新興的別墅發(fā)展區(qū)，處在成都30分鐘半徑生活圈層。伴隨著城市發(fā)展的外延，羊馬新城旅游度假別墅區(qū)以后將逐漸演變?yōu)榻汲鞘袆e墅區(qū)。紅色部分為新興的遠(yuǎn)郊度假別墅城別墅區(qū)的城市延伸，依托便捷的城市交通、政府南遷規(guī)劃利好成為金字塔尖客戶階層認(rèn)可的低密度高端別墅區(qū)域。區(qū)域認(rèn)知：城南高端物業(yè)板塊的延伸，依托便捷的城市交通、政府南遷城市規(guī)劃利好成為成都高端客戶階層低密度置業(yè)別墅區(qū)域，目前已經(jīng)成為區(qū)域傳統(tǒng)的別墅區(qū)。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型以低密度產(chǎn)品（聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟）為主；面積區(qū)間較大。價(jià)格：獨(dú)棟13000-60000元/平米；雙拼11000-18000元/平米;聯(lián)排10000-15000元/平米；市場(chǎng)供求情況：市場(chǎng)在售產(chǎn)品形態(tài)豐富、產(chǎn)品線較為多元化，其中別墅產(chǎn)品以500萬左右的獨(dú)棟產(chǎn)品為主，其次為300萬的聯(lián)排產(chǎn)品?？蛻魳?gòu)成：是以城南客戶為主，且以第一居所為主，購買該區(qū)域生態(tài)型住宅是看重安靜、社區(qū)感、物業(yè)自身品質(zhì)等高舒適度和高品質(zhì)指標(biāo)；在滿足奢闊空間尺度的基礎(chǔ)上，可以為項(xiàng)目的高品質(zhì)支付相當(dāng)溢價(jià)。代表在售項(xiàng)目：麓山國際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞、歐香小鎮(zhèn)、香草山、城南逸家南延線麓山板塊麓山別墅長(zhǎng)島競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置雙流縣人民南路南延線麓山大道2段6號(hào)開發(fā)公司成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面666667平方米占地面積500000平方米物業(yè)類型獨(dú)棟交房時(shí)間2012年8月銷售情況剩余約40%均價(jià)裝修獨(dú)棟1200-1800萬/套、清水獨(dú)棟1800-2800萬/套、雙拼400-600萬/套容積率0.48綠化率45%面積區(qū)間獨(dú)棟410-500㎡（裝修）、清水獨(dú)棟600-700㎡雙拼290-380㎡交通狀況地鐵1號(hào)線、人民南路南延線、紅星路南延線、站華路、元華路、新成仁路、成仁快速路、麓山大道營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色高爾夫豪華坡地別墅開盤時(shí)間2010年5月核心賣點(diǎn)：麓山自然資源、1300畝高爾夫球場(chǎng)、成熟配套客戶群體：自住為主的改善性群體項(xiàng)目定位及推廣主題：

麓山別墅，傳世領(lǐng)地，自成一脈麓山大道，門戶坡地別墅雅居樂香草山競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置雙流縣麓山大道2段19號(hào)開發(fā)公司四川雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面139000平方米占地面積1720000平方米物業(yè)類型獨(dú)棟、聯(lián)排交房時(shí)間2011年3月銷售情況三期剩余約50%均價(jià)獨(dú)棟13000-15000元/平、雙拼9000-12000元/平容積率1.2綠化率30%面積區(qū)間獨(dú)棟317-417㎡、聯(lián)排254-315㎡交通狀況地鐵1號(hào)線、麓山大道、新成仁路、成仁快速路、雅居樂社區(qū)專屬巴士營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色復(fù)合地產(chǎn)、國際社區(qū)開盤時(shí)間2010年5月核心賣點(diǎn)：麓山自然資源、成熟配套客戶群體：自住為主的改善性群體項(xiàng)目定位及推廣主題：外界繁華世界，內(nèi)享田園風(fēng)光

500萬級(jí)純獨(dú)棟別墅，香草山步步升級(jí)洛森堡競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置雙流縣天府大道南延線廬山大道310號(hào)開發(fā)公司四川國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面44159平方米占地面積160000平方米物業(yè)類型雙拼、聯(lián)排交房時(shí)間2010年12月銷售情況雙拼剩1套、聯(lián)排剩余3套左右均價(jià)聯(lián)排350萬/套、雙拼430萬/套容積率0.85綠化率40%面積區(qū)間聯(lián)排280-330㎡交通狀況地鐵1號(hào)線營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色宜居生態(tài)復(fù)合地產(chǎn)開盤時(shí)間2010年1月核心賣點(diǎn)：麓山自然資源、齊備的生活配套客戶群體：自住為主的改善性群體項(xiàng)目定位及推廣主題：讓更多的人走進(jìn)麓山不是所有別墅都擁有私家溪谷成都傳統(tǒng)別墅區(qū)，依托便捷的城市交通、臨近城區(qū)牧馬山稀有的生態(tài)資源，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)形成別墅群，市場(chǎng)認(rèn)知度非常高。區(qū)域認(rèn)知：傳統(tǒng)別墅區(qū)，依托便捷的城市交通、臨近城區(qū)牧馬山稀有的生態(tài)資源，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)形成別墅群，市場(chǎng)認(rèn)知度非常高。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型以超低密度別墅產(chǎn)品為主；面積區(qū)間通常比較大。價(jià)格：雙拼11000-13000元/平米；聯(lián)排6500-7000元/平米;獨(dú)棟16000-18000元/平米；市場(chǎng)供求情況：市場(chǎng)在售別墅物業(yè)形態(tài)豐富，其中別墅產(chǎn)品以500萬左右的獨(dú)棟產(chǎn)品為主，其次為300萬的聯(lián)排產(chǎn)品?？蛻魳?gòu)成：是成都城南、城西客戶為主，且以第一居所為主，購買該區(qū)域生態(tài)型住宅是看重安靜、社區(qū)感、物業(yè)自身品質(zhì)等高舒適度和高品質(zhì)指標(biāo)；代表在售項(xiàng)目：牧山麗景、華新-錦繡尚郡、廊橋水鄉(xiāng)、翡麗山、長(zhǎng)橋郡牧馬山開發(fā)板塊三盛翡儷山競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置

雙流縣牧馬山燕楊路開發(fā)公司

成都中海投資置業(yè)有限公司總建面61000平方米占地面積72000平方米物業(yè)類型

獨(dú)棟、聯(lián)排交房時(shí)間2011年5月銷售情況剩余86%均價(jià)

獨(dú)棟460-1000萬/套，聯(lián)排166萬/套起容積率0.70綠化率40%面積區(qū)間

獨(dú)棟480-510㎡，聯(lián)排255㎡交通狀況

牧山大道（大件路）直達(dá)成都營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色

美式豪華水景別墅開盤時(shí)間2010年7月核心賣點(diǎn)：牧馬山山河資源客戶群體：度假為主的改善型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：

牧馬山，當(dāng)看三盛·翡儷山三盛·翡儷山，成都別墅，新奢享標(biāo)準(zhǔn)置信牧山麗景競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置新津縣牧馬山花源鎮(zhèn)開發(fā)公司成都置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司總建面120002平方米占地面積23500平方米物業(yè)類型獨(dú)棟交房時(shí)間一期2009年3月銷售情況一期售罄，二期待開盤均價(jià)11500元/平方米容積率0.45綠化率45%面積區(qū)間二期290-673㎡交通狀況大件路、雙楠大道營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色創(chuàng)新科技別墅開盤時(shí)間一期2007年11月，二期2011年3月核心賣點(diǎn)：牧馬山山河資源、七大智能科技應(yīng)用客戶群體：自住兼休閑度假型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：詩意棲居在置信香榭灣競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置新津縣牧馬山花源鎮(zhèn)開發(fā)公司成都中鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面124278平方米占地面積45645平方米物業(yè)類型獨(dú)棟交房時(shí)間2011年底銷售情況待開盤均價(jià)待定容積率0.35綠化率41%面積區(qū)間280-600㎡交通狀況第二繞城、成綿樂城際快鐵營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色純獨(dú)棟法式水岸莊園開盤時(shí)間一期2007年11月，二期2011年3月核心賣點(diǎn)：牧馬山山河資源、內(nèi)外水景、濕地公園客戶群體：自住兼休閑度假型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：

香榭灣，真的一生收藏的莊園不是所有的別墅都能叫莊園青城山是成都遠(yuǎn)郊度假別墅，因其擁有雙遺產(chǎn)的美譽(yù)。是成都多年來的傳統(tǒng)度假別墅區(qū)，該區(qū)在地震前曾一度嚴(yán)控別墅用地供應(yīng)。區(qū)域認(rèn)知：青城山是成都遠(yuǎn)郊度假別墅，因其擁有雙遺產(chǎn)的美譽(yù)。是成都多年來的傳統(tǒng)度假別墅區(qū)，該區(qū)在地震前曾一度嚴(yán)控別墅用地供應(yīng)。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型以度假別墅產(chǎn)品為主；面積區(qū)間跨度較大。價(jià)格：獨(dú)棟12000-17000元/平米；聯(lián)排8000-11000元/平米;雙拼10000-13000元/平米；市場(chǎng)供求情況：青城山度假別墅十分受成都客戶青睞，產(chǎn)品供應(yīng)也是最大的區(qū)域之一，物業(yè)形態(tài)跨度較大。其中別墅產(chǎn)品以500萬左右的獨(dú)棟產(chǎn)品為主，其次為300萬的聯(lián)排產(chǎn)品客戶構(gòu)成：是成都客戶為主，省內(nèi)二級(jí)地市客戶、外省客戶為輔。且以度假居所為主，購買該區(qū)域生態(tài)型住宅是看青城山的道家文化資源、高爾夫資源、客戶往往重安靜、社區(qū)感、物業(yè)自身品質(zhì)等高舒適度和高品質(zhì)指標(biāo)；代表在售項(xiàng)目：逸嶺錦江、中國青城、一覽、蜀山棲鎮(zhèn)、高山流水、青城山開發(fā)板塊逸嶺錦江競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置都江堰市外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)開發(fā)公司成都泰逸置業(yè)有限公司

總建面12000平方米占地面積120000平方米物業(yè)類型獨(dú)棟別墅交房時(shí)間2010年6月銷售情況僅剩余3套（259-274）均價(jià)14000元390-3500萬/套起容積率0.10綠化率75%面積區(qū)間256-800㎡交通狀況1、成灌高速、成青快速通道、成溫邛高速可在40分鐘到達(dá)；2、成青快鐵，到青城山僅需20分鐘營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色純獨(dú)棟美式別墅，旅游地產(chǎn)開盤時(shí)間2009年3月10日核心賣點(diǎn)：青城山自然資源、高爾夫球場(chǎng)及超5星級(jí)度假酒店客戶群體：度假為主的改善型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：

罕見的千萬級(jí)度假別墅成都從不缺千萬級(jí)的別墅，缺的是千萬級(jí)的資源

置信·芙蓉青城競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置都江堰市青城山前山門牌坊南側(cè)開發(fā)公司成都青城置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面69515平方米占地面積45247平方米物業(yè)類型獨(dú)棟、聯(lián)排交房時(shí)間1期2009年11月銷售情況一期剩余18%二期剩余95%均價(jià)13000元/平方米容積率0.46綠化率37%面積區(qū)間90-560㎡交通狀況省道106線、成灌高速、成青快速通道、成溫邛高速、成青快鐵營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色精裝中式院落特色別墅開盤時(shí)間2008年4月26日核心賣點(diǎn)：中國院落式居?。惶厣仙骄熬坝^；居家度假雙重生活客戶群體：度假為主的改善型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：青城山，續(xù)寫芙蓉新篇章一覽競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置都江堰市青城山前山門牌坊右側(cè)開發(fā)公司四川天府匯城置業(yè)有限公司總建面63333平方米占地面積44000平方米物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼交房時(shí)間2011年10月銷售情況均價(jià)獨(dú)棟800萬/套，聯(lián)排100-200萬/套容積率0.50綠化率45%面積區(qū)間獨(dú)棟800㎡，聯(lián)排90-200㎡交通狀況省道106線、成灌高速、成青快速通道、成溫邛高速、成青快鐵營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色最具國際審美價(jià)值的當(dāng)代中式別墅開盤時(shí)間2010年5月核心賣點(diǎn)：青城山自然資源，建筑設(shè)計(jì)客戶群體：度假為主的改善型客戶成都度假別墅發(fā)展的衍生，成都遠(yuǎn)郊別墅通常擁有獨(dú)特的自然資源、社會(huì)資源、配套資源、旅游資源等。近兩年發(fā)展該物業(yè)發(fā)展迅猛。區(qū)域認(rèn)知：成都度假別墅發(fā)展的衍生，成都遠(yuǎn)郊別墅通常擁有獨(dú)特的自然資源、社會(huì)資源、配套資源、旅游資源等。成都遠(yuǎn)郊別墅以金堂、新津較發(fā)展較快。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型以低密度產(chǎn)品為主；面積區(qū)間較大。價(jià)格：獨(dú)棟5000-6000元/平米；雙拼6500-7000元/平米;聯(lián)排12000元/平米市場(chǎng)供求情況：區(qū)域在售產(chǎn)品系列豐富，其中別墅產(chǎn)品以500萬左右的獨(dú)棟產(chǎn)品為主，其次為300萬的聯(lián)排產(chǎn)品客戶構(gòu)成：是成都城區(qū)客戶為主，區(qū)域本埠客戶為輔，多位第二居所，購買該區(qū)域生態(tài)型住宅是看重區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)、自然景觀、生態(tài)環(huán)境、自身品質(zhì)、高舒適度和高品質(zhì)指標(biāo)；客戶更愿意將該類型物業(yè)兼投資功能看待。代表在售項(xiàng)目：大溪谷、觀嶺、君山、成都遠(yuǎn)郊新興板塊板塊藍(lán)光·觀嶺競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置金堂縣觀嶺大道旁開發(fā)公司藍(lán)光集團(tuán)總建面2800014平方米占地面積13000平方米物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排交房時(shí)間2011年10月銷售情況剩余40%均價(jià)獨(dú)棟12000-18000元/平，雙拼10000-13000元/平、聯(lián)排7000-8000元/平容積率0.23綠化率50%面積區(qū)間獨(dú)棟240-400㎡、雙拼約260㎡、聯(lián)排約200㎡交通狀況成金快速通道營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色高爾夫湖居別墅開盤時(shí)間2008年12月核心賣點(diǎn)：天然淺丘果嶺、高爾夫球場(chǎng)、湖泊、精裝別墅客戶群體：度假型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：成都，有多少真正的湖居別墅精裝別墅，重塑巔峰生活理想傳奇之際，靜閱江山大溪谷意大嶺競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置蒲江縣順城路開發(fā)公司花樣年集團(tuán)總建面5333360平方米占地面積1000000平方米物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、度假公寓交房時(shí)間2010年12月銷售情況剩余27%均價(jià)獨(dú)棟320萬/套容積率0.42綠化率47.8%面積區(qū)間獨(dú)棟352-1125㎡、雙拼430㎡、聯(lián)排330-360㎡交通狀況成雅高速營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色“中國假日生活第一谷”奢華度假別墅開盤時(shí)間2010年4月核心賣點(diǎn)：大溪谷、蒲江河自然景觀、綜合度假需求配套客戶群體：度假型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：

收藏了觀瀾湖、華彬、佘山，還好成都還有大溪谷不到大溪谷看看，都不好意思再談別墅成都近郊高爾夫度假別墅的再發(fā)展，羊馬、金馬雙合璧融入成都30分鐘生活圈，常擁有近郊別墅最為豐富的自然資源、社會(huì)資源、配套資源、旅游資源等，是近郊別墅黑馬。區(qū)域認(rèn)知：成都近郊高爾夫度假別墅的再發(fā)展，羊馬、金馬雙合璧融入成都30分鐘生活圈，常擁有近郊別墅最為豐富的自然資源、社會(huì)資源、配套資源、旅游資源等，是近郊別墅黑馬。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型以低密度度假產(chǎn)品為主；面積區(qū)間跨度相對(duì)較大。價(jià)格：獨(dú)棟12000-15000元/平米；雙拼11000-13000元/平米;聯(lián)排8000元/平米市場(chǎng)供求情況：區(qū)域目前在售產(chǎn)品以獨(dú)棟、雙拼為主，其中別墅產(chǎn)品以500萬左右的獨(dú)棟產(chǎn)品為主，其次為300萬的聯(lián)排產(chǎn)品客戶構(gòu)成：是成都城區(qū)客戶為主，區(qū)域本埠客戶為輔，多位自住兼投資性客戶，購買該區(qū)域生態(tài)型住宅是看重區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)、自然景觀、生態(tài)環(huán)境；客戶更愿意將該類型物業(yè)兼投資功能看待。代表在售項(xiàng)目：月映長(zhǎng)灘、悅水藍(lán)山、羊馬、金馬預(yù)上市板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置溫江金馬鎮(zhèn)開發(fā)公司成都市盈庭置業(yè)有限公司總建面66643平方米占地面積65602平方米物業(yè)類型聯(lián)排、疊拼交房時(shí)間2011-05銷售情況第一批次銷售中均價(jià)聯(lián)排別墅均價(jià)8000元/平方米，花園洋房均價(jià)7000元/平方米容積率0.73綠化率50%面積區(qū)間別墅310-365㎡，花園洋房130-180㎡交通狀況光華大道，成溫邛高速營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色低碳純科技別墅開盤時(shí)間2009-11-22項(xiàng)目客戶群體：自住兼投資的改善型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：

與自然共生，攜城市同行在這里，一眼看到未來項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：優(yōu)智居住計(jì)劃，注住宅對(duì)于人身心體驗(yàn)的雙重感受，倡導(dǎo)綠色建筑與智能化家居，低碳化、低密度化、高科技化。

月映長(zhǎng)灘競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置溫江金馬國際體育城內(nèi)開發(fā)公司成都市金馬泰基房地產(chǎn)有限責(zé)任公司總建面110000平方米占地面積100332平方米物業(yè)類型聯(lián)排,雙拼交房時(shí)間2011-6銷售情況聯(lián)排別墅銷售中均價(jià)8000余元/平方米容積率0.83綠化率35.16%面積區(qū)間168-315㎡交通狀況距光華大道僅7公里營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色水景地產(chǎn),低密居所,投資地產(chǎn)

開盤時(shí)間2010-05-15項(xiàng)目定位及推廣主題：

馬場(chǎng)邊的愜意人生項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：

金馬體育城整體配套已周邊生活配套悅水藍(lán)山項(xiàng)目客戶群體：自住兼投資的改善型客戶競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況：主要賣點(diǎn)基本情況項(xiàng)目位置崇州市西江河畔開發(fā)公司成都華駿興業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面71333平方米占地面積64000平方米物業(yè)類型聯(lián)排交房時(shí)間2010-03銷售情況剩余24%均價(jià)6000元/平方米容積率0.7綠化率52.6%面積區(qū)間297-478㎡交通狀況成溫邛免費(fèi)高速，光華大道西延線，成大路（景觀大道），城市輕軌營銷點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目特色中式特色別墅

開盤時(shí)間2007-1-01項(xiàng)目客戶群體：

自住兼投資的改善型客戶項(xiàng)目定位及推廣主題：

純排別墅打造河居院墅生活項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)及存量項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：

西江河景、園林水景、特色中式聯(lián)排及金馬西湖的完善配套傾城蓮花成都高端客戶主動(dòng)郊區(qū)化市場(chǎng)小結(jié)2、從目前市場(chǎng)供需來看羊馬高端客戶主要聚居地的城西、城南市場(chǎng)普通住宅的價(jià)格達(dá)到10000元/平米，同時(shí)高端物業(yè)未來供應(yīng)量十分有限，客戶逐漸向外埠地區(qū)擴(kuò)散，溫江永寧、國色天香等片區(qū)已經(jīng)成為成都地區(qū)高端客戶置業(yè)的重要目的地。1、整體特點(diǎn)近郊高端物業(yè)依托資源優(yōu)勢(shì)、公共交通配套和距離優(yōu)勢(shì)，吸引成都外溢高端客戶置業(yè)。3、產(chǎn)品特征競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域產(chǎn)品檔次參差不齊，目標(biāo)客戶更傾向于資源豐富、交通便利。發(fā)展前景更好的區(qū)域進(jìn)行置業(yè)，客戶置業(yè)越來越多的呈現(xiàn)出自住兼投資的功能。度假別墅以獨(dú)棟和雙拼最為受青睞。4、客戶特征市場(chǎng)發(fā)展初期，以成都外延客戶、本地自用消化為主；在快速發(fā)展期，吸引大量外埠客戶群置業(yè)；在后期，將會(huì)吸納除船內(nèi)二級(jí)地市以外的省外客戶置業(yè)。未來發(fā)展趨勢(shì)和本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略羊馬作為一個(gè)陌生的高端物業(yè)發(fā)展區(qū)域，金馬別墅區(qū)還沒有在成都別墅市場(chǎng)站住腳。建議本項(xiàng)目的營銷規(guī)劃站在城市運(yùn)作、區(qū)域拓展的角度來進(jìn)行。用城市區(qū)域價(jià)值吸引成都主動(dòng)外延客戶關(guān)注，將本項(xiàng)目定義為羊馬新城高端物業(yè)的代表。市場(chǎng)價(jià)值機(jī)會(huì)總

結(jié)羊馬高端市場(chǎng)的帷幕還未拉開，做市場(chǎng)第一個(gè)高端產(chǎn)品，讓成都高端客戶清楚認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的價(jià)值。溫江區(qū)域內(nèi)別墅主力成交戶型為300~340平米之間，總價(jià)范圍在320萬~400萬之間，而多層則100-150平米的最受客戶歡迎羊馬新城具備高端物業(yè)開發(fā)的全部條件，但是迄今為止還未有影響力的高端別墅產(chǎn)品亮相。市場(chǎng)現(xiàn)狀是普通住宅開發(fā)剛剛起步，高端物業(yè)開發(fā)亟待推出。本項(xiàng)目擬充分借助羊馬新城的資源優(yōu)勢(shì)，第一時(shí)間塑造本項(xiàng)目的高端形象；依托濕地公園和18棟國際高爾夫別墅資源，將本項(xiàng)目展現(xiàn)給成都高端客戶。思考問題Q1:宏觀市場(chǎng)影響Q2:項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）項(xiàng)目規(guī)模大、地段位置好；交通優(yōu)勢(shì)、融入30分鐘成都高尚生活圈資源優(yōu)勢(shì)明顯（2000畝濕地高爾夫、蓉城西湖、國際馬場(chǎng)）區(qū)域開發(fā)呈現(xiàn)度較低，屬于成都陌生的區(qū)域。項(xiàng)目生態(tài)公園、高爾夫景觀面較小，且有潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相鄰。項(xiàng)目臨路、有商業(yè)干擾。影響高端物業(yè)品質(zhì)。機(jī)會(huì)(O)威脅(T)5000畝生態(tài)濕地公園、高爾夫球場(chǎng)、5星級(jí)酒店、羊馬新城的大規(guī)劃。和金馬一河之隔，容易形成雙城，一并融入成都。城西沒有高爾夫度假別墅項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃前景看好，是政府打造的度假旅游區(qū)；區(qū)域依托第三產(chǎn)業(yè)豐富。嘉裕集團(tuán)的項(xiàng)目規(guī)劃周邊緊鄰地塊的潛在競(jìng)爭(zhēng)羊馬新城進(jìn)軍成都市場(chǎng)的壓力宏觀政策的調(diào)控影響。（三套貸款、限購令、房產(chǎn)稅等預(yù)期昭示）陌生區(qū)域的興起和發(fā)展需要政府的配套支撐和服務(wù)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展。羊馬新城有作為城西新興高端別墅區(qū)的資源配置，是成都繼麓山、牧馬山、青城山、之后又一新興別墅區(qū)。資源優(yōu)勢(shì)明顯，濕地羊馬新城的形象并為成都人所知，濕地高爾夫、生態(tài)濕地公園、5星級(jí)酒店的資源優(yōu)勢(shì)支撐項(xiàng)目品質(zhì)。Q3：競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目的swot分析，找出項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)本案的價(jià)值分析：1.成都最適合別墅開發(fā)上的區(qū)域之一；2.資源最豐富的區(qū)域3.羊馬新城成都又一個(gè)麓山、牧馬山4.國際視野的旅游度假區(qū)成蒲高鐵第二繞城輕軌4號(hào)線16平方公里羊馬新城第六人民醫(yī)院崇州市人民醫(yī)院

濕地高爾夫蓉城西湖羊馬河、金馬河本案美地集團(tuán)美涂士集團(tuán)成都七中溫江中學(xué)汽車主題公園5000畝濕地公園羊馬新城金馬體育城世界

成都核心價(jià)值：高端生態(tài)居住區(qū)Q3：競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)根據(jù)地塊規(guī)劃要求，形成項(xiàng)目的基本元素和價(jià)值所在。保利別墅區(qū)牧馬山別墅區(qū)麓山國際別墅區(qū)新津、蒲江別墅區(qū)青城山別墅區(qū)光華大道別墅區(qū)國色天香別墅區(qū)光華大道別墅區(qū)金馬體育城別墅區(qū)濕地羊馬新城別墅區(qū)全域高端市場(chǎng)板塊研究成都的高端別墅以山麓別墅和高爾夫別墅為主，成都頂級(jí)別墅區(qū)以麓山、青城山、牧馬山為代表。2010年遠(yuǎn)郊高爾夫別墅發(fā)展迅猛。物業(yè)發(fā)展定位結(jié)論：羊馬新城以生態(tài)濕地公園、濕地高爾夫球場(chǎng)、汽車主題公園、羊馬河、金馬河、蓉城西湖、金馬體育城、國際馬術(shù)體育公園物業(yè)資源支撐。將成為城西高爾夫別墅的新代表！競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比解析，找出項(xiàng)目的核心價(jià)值競(jìng)品項(xiàng)目環(huán)境與資源規(guī)模交通位置配套月映長(zhǎng)灘金馬河、體育城國際馬場(chǎng)、蓉城西湖98畝光華大道、成溫邛高速金馬電影主題街區(qū)、濱河餐飲、休閑娛樂廣場(chǎng)、音樂主題區(qū)、悅水藍(lán)山金馬體育城、魚鳧國都溫泉、金馬河、蓉城西湖150畝光華大道金馬樹德中學(xué)、成都七中、市五醫(yī)院成都國際醫(yī)學(xué)城觀嶺18棟高爾夫球、1200畝淺丘果嶺4200畝成金快速通道金堂金堂城區(qū)配套大溪谷45棟高爾夫球場(chǎng)、大溪谷碧嶺、長(zhǎng)秋山、蒲江河8000畝成雅高速蒲江銀行、醫(yī)院、蒲江中學(xué)傾城蓮花80畝濱河景觀廣場(chǎng)、西江河、濱河綠地長(zhǎng)廊107畝成溫邛高速、光華大道、成大路、城市輕軌崇州市區(qū)配套中糧·御嶺灣御景湖、千畝高爾夫景觀、6000多平米鳥島5000畝成渝高速、驛都大道、成龍路、成洛路龍泉學(xué)校：四川師范大學(xué)五星級(jí)假日酒店翡麗莊園毗河500畝蜀龍大道新都醫(yī)院、學(xué)校、金蘋果幼兒園本項(xiàng)目生態(tài)濕地公園、濕地高爾夫、五星級(jí)酒店、羊馬河、金馬河、金馬體育城、國際馬場(chǎng)、蓉城西湖742畝溫泉大道沿線崇州羊馬新城、金馬體育城結(jié)論：本項(xiàng)目作為城西第一個(gè)濕地高爾夫球場(chǎng)，匯聚新城、河居、國際馬場(chǎng)、蓉城西湖等資源，是競(jìng)品項(xiàng)目不可比的。核心價(jià)值以濕地高爾夫、融入成都30分鐘生活圈的雙城規(guī)劃。對(duì)比：環(huán)境、規(guī)模、交通、位置、配套Q3：競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)地塊因子分析——自身因素和片區(qū)環(huán)境資源表明，項(xiàng)目適合開發(fā)高端物業(yè)。□通過地塊因子分析，尋找地塊自身資源條件與項(xiàng)目開發(fā)檔次的匹配度根據(jù)地塊自身因素以及城市片區(qū)規(guī)劃的分析，本項(xiàng)目適合開發(fā)高端物業(yè)。因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品對(duì)外部景觀的資源要求稀缺資源較好資源無弱勢(shì)資源一般無對(duì)公共配套的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度地覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求景觀配套體系要求出類拔萃出類拔萃較強(qiáng)一般基本配套對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本對(duì)銷售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格地塊匹配情況資源支持資源有限制基本符合目標(biāo)限制目標(biāo)不限制思考問題Q1:宏觀市場(chǎng)影響Q2:項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)企業(yè)影響力弱強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力弱強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者求實(shí)主義者跟隨者挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者—市場(chǎng)領(lǐng)跑者—游戲規(guī)則的建立者—區(qū)域影響者規(guī)劃指標(biāo)局限市場(chǎng)認(rèn)知度高建立快速影響力市場(chǎng)不認(rèn)可成本不支持缺乏影響力投入成本大品牌影響大溢價(jià)空間大市場(chǎng)補(bǔ)缺機(jī)會(huì)把握風(fēng)險(xiǎn)較小可供選擇的幾種戰(zhàn)略，與項(xiàng)目匹配度分析挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略，制造游戲規(guī)則，建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力：打造“濕地高爾夫+低密度高端物業(yè)+公園住區(qū)”核心競(jìng)爭(zhēng)力，以品牌軟競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值融合被動(dòng)式客觀性主觀性主動(dòng)式產(chǎn)品環(huán)境區(qū)域價(jià)值服務(wù)214領(lǐng)導(dǎo)者品牌3自然資源社會(huì)資源整體規(guī)劃\創(chuàng)新設(shè)計(jì)\適度超前產(chǎn)品高附加值、主題園林景觀高規(guī)格配套、高端物業(yè)服務(wù)理念高爾夫別墅定制理念領(lǐng)先產(chǎn)品羊馬河5000畝濕地公園2000畝高爾夫球場(chǎng)中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑旅游園區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游觀光產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造環(huán)境物業(yè)服務(wù)提升、項(xiàng)目軟環(huán)境配置提升物業(yè)保值增值維護(hù)服務(wù)提升服務(wù)濕地---羊馬新城（16平方公里）羊馬河生態(tài)走廊、濕地公園、體育中心、休閑娛樂中心、商業(yè)購物中心、行政辦公中心、酒店會(huì)議中心、低密度住宅區(qū)、公園住宅區(qū)等、成蒲高鐵挖掘區(qū)域硬競(jìng)爭(zhēng)力軟競(jìng)爭(zhēng)力核心戰(zhàn)略82成都典型北美風(fēng)格類比項(xiàng)目項(xiàng)目定位建議Part3物業(yè)發(fā)展的高度取決于區(qū)域價(jià)值，綜上所述，羊馬、金馬雙城記必將開啟城西頂級(jí)別墅區(qū)。將是以繼牧馬山、青城山之后近郊的頂級(jí)高爾夫別墅區(qū)。

------中國頂級(jí)濕地高爾夫度假別墅區(qū)、成都（羊馬）田園城市度假別墅區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)差異崇州政府力圖在5年內(nèi)，以羊馬為新城中心，在20多平方公里范圍內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、功能齊全、生態(tài)優(yōu)良、人與自協(xié)調(diào)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、兼顧度假居家、運(yùn)動(dòng)、觀光、休閑購物、會(huì)議會(huì)展為依托的第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)達(dá)的“花園城市”。遠(yuǎn)期目標(biāo)世界田園城市。區(qū)域差異〖濕地---羊馬新城〗〖濕地高爾夫、國際馬術(shù)公園、蓉城西湖〗成都北有青城山、保利高爾夫球場(chǎng)、南有麓山高爾夫球場(chǎng)、東有中糧御嶺灣高爾夫球場(chǎng)。城西高爾夫度假物業(yè)，30分鐘生活圈就在崇州羊馬新城。在城西羊馬、金馬新城聚力以濕地高爾夫、國際馬術(shù)公園、蓉城西湖為區(qū)域支撐的資源優(yōu)勢(shì)下，城西高端別墅區(qū)終將落成。項(xiàng)目屬性定位中國頂級(jí)濕地高爾夫度假別墅區(qū)形象定位功能定位（成都·羊馬）高端生態(tài)居住區(qū)羊馬、金馬國際視野、聚焦世界目光。羊馬將成為世界田園城市的典范。城西高端生態(tài)居住區(qū)、城西半小時(shí)生活別墅區(qū)項(xiàng)目形象定位及功能定位集時(shí)尚、購物、休閑、旅游為一體的體驗(yàn)型購物公園以家庭為核心，圍繞家庭需求進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)計(jì)，滿足項(xiàng)目基本配套建立類似于奧特萊斯、狐貍城等的國際時(shí)尚、品牌目的消費(fèi)地的購物公園，吸引消費(fèi)者+生活配套特色商業(yè)以中等偏上的消費(fèi)層次作為主要服務(wù)對(duì)象以特色商業(yè)為主體商業(yè)定位客戶定位

賣給誰？誰來買？年齡35~55歲家庭狀況結(jié)構(gòu)三口之家、三代同堂數(shù)量3人以上年齡35~40、41~45、46~50歲客戶職業(yè)以政府官員、企業(yè)主、全國性企業(yè)高層、高精尖技術(shù)帶頭人、專業(yè)投資者、媒體、藝術(shù)領(lǐng)軍人物。家庭年收入7為數(shù)以上購買動(dòng)機(jī)度假、自住兼投資、置業(yè)經(jīng)歷2次以上，至多次。R2：我們面對(duì)的客戶實(shí)際情況★是本區(qū)域的客戶？★和其他樓盤的客戶群體不一樣？★我們的客戶群體的差異在那里？R2：區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品客戶群體因此誰是我們的目標(biāo)客戶，他們又在哪里？為了能夠從多角度了解客戶的需求以及行為模式，通過問卷調(diào)查，區(qū)域的客戶群體和對(duì)區(qū)域內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了深度訪談。分別對(duì)以下四類客戶進(jìn)行了訪談：需要?jiǎng)e墅投資別墅習(xí)慣別墅渴望別墅4231客戶類型定位客戶定位投資別墅客戶類型描述：又多次別墅置業(yè)的經(jīng)歷，對(duì)區(qū)域發(fā)展有一定的研究。愛好金融、證券等理財(cái)業(yè)務(wù)?？蛻籼卣髂挲g：30~45歲家庭結(jié)構(gòu)：三口之家家庭收入：家庭月收入5萬以上職業(yè)：IT公司高管來源：天府軟件園、海峽科技園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)置業(yè)需求：商鋪、寫字樓、別墅?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)1、地段位置；華陽、溫江、青城山2、規(guī)模配套；500畝以上大盤3、發(fā)展?jié)摿?；有新城?guī)劃、區(qū)域前景明顯，可依附的自然資源和社會(huì)資源豐富?？蛻魧懻妫菏Y振國職業(yè)：IT年齡：36歲。購買理由：環(huán)節(jié)通脹壓力，投資待物業(yè)升值在轉(zhuǎn)手。購房經(jīng)歷：2007年購置雙流錦鎮(zhèn)別墅230平米，價(jià)值130萬，如今市值近240萬；2008年購置萬年場(chǎng)24城120平米戶型2套，單價(jià)6200元/平米，如今市值10500元/平米，該客戶偏好住宅物業(yè)的投資。

看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，專業(yè)投資客戶?？蛻舳ㄎ幌硎軇e墅享受別墅生活的生活智者：喜歡別墅的生活方式，園林宣泄的城市繁華。追逐健康的生活狀態(tài)，膜拜自然、躬耕原鄉(xiāng)的生活家?？蛻籼卣髂挲g：45~50家庭結(jié)構(gòu)：三口之家，兒女即將成人。家庭收入：年收入7位數(shù)左右。職業(yè)：企業(yè)主、能源行業(yè)高管、政府高層、藝術(shù)家、高精尖專才等。來源：高新西區(qū)、城西政務(wù)要人