房屋評估方法

9房屋評估方法一、房屋評估量價方法是依照被評估房屋的常用構(gòu)造、標準、用成狀況的舊程度折扣而確定現(xiàn)值。城兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等涉及房屋價格的活動均依照本方法評估作價。價值為房屋評估量價的根本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重建筑該類房屋應花費的全部投資。地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)整因素的增減價值。建筑安裝工程造價簡稱工程造價 一律按房屋評估時前一年執(zhí)行建筑安裝工程費用定額以及有關(guān)規(guī)定編制預算本錢時施工安裝企業(yè)取費標準的

確定省轄市按地市級企業(yè)取費 縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費材料價格的調(diào)整系數(shù)一律按當年當?shù)卣?guī)定的材料價風格整系數(shù)及規(guī)定按實際調(diào)整的材料差價合理確定。工程造價為確定重置完全價置的根底。室外工程費系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費用。安置補助費。拆遷補償費系指撤除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。房屋座落地段因素具體表現(xiàn)為以級差地租為根底的地段地段確定相應的地段差價。朝向差價各地房地產(chǎn)治理機關(guān)可依據(jù)當?shù)貭顩r依據(jù)房屋的趨近于零。樓層差價各地房地產(chǎn)治理機關(guān)可依據(jù)多層或高層住宅的具體的代數(shù)和應趨近于零。依據(jù)房屋的特別構(gòu)造對于房屋的重置完全價值還可作出用房以室內(nèi)凈高增高或降低 厘米

米為根底在其他條件不變的狀況下每房屋建筑造價即增加或削減 左右可按出增減價值的規(guī)定。三、房屋分類按部頒《城市房產(chǎn)會計制度》的規(guī)定構(gòu)造分為四類七等

房屋常用鋼筋混凝土構(gòu)造全部或承重局部為鋼筋混凝土構(gòu)造 包備比較齊全。磚混構(gòu)造一等局部鋼筋混凝土主要是磚墻承重的構(gòu)造。外墻局部砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

并有陽臺磚混構(gòu)造二等局部鋼筋混凝土主要是磚墻承重的構(gòu)造。外墻是清水墻屋。

沒有陽臺內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房磚木構(gòu)造一等材料上等、標準較高的磚木石料構(gòu)造這類房屋一般是外部有裝修處理房等高級房屋。磚木構(gòu)造二等構(gòu)造正規(guī)

內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋材料較好一般外部沒有裝修處理室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的一般磚木構(gòu)造房屋。水等設(shè)備較低級的磚木構(gòu)造房屋。簡易構(gòu)造如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。在評估時如建筑狀況簡單各地可依據(jù)具體狀況在每等內(nèi)可再分級。有些房屋介于兩個等級之間應以主要構(gòu)造為主定級。四、房屋耐用年限及殘值率五、房屋舊程度的評估標準房屋舊程度評估標準見附表— 是依據(jù)部頒《房屋完損等級評定標準試行》參考典型代表城市的有關(guān)資料確定原則上將房屋按常用構(gòu)造分為鋼筋混凝土構(gòu)造、混合構(gòu)造、磚木構(gòu)造、簡易構(gòu)造四種類型。這四種類型房屋級相吻合。如下表平方米計算其價值。戶建筑面積計算公式本棟房屋總建筑面積戶建筑面積戶使用面積×本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國家經(jīng)委《建筑面積計算規(guī)章》的規(guī)定計算。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計標準》的規(guī)定計算其規(guī)定附后。七、房屋評估量價方法以房屋的建筑面積平方米、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值 原值 依據(jù)評估的房屋舊程度計算房屋現(xiàn)值凈值。其計算公式如下房屋重置完全價值原值 房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值房屋現(xiàn)值值×評估的房屋舊程度

凈值 房屋重置完全價值原

原值 房屋現(xiàn)值凈值。年折舊額房屋重置完全價值原值× 殘值率÷耐用年限年折舊率年折舊額÷房屋重置完全價值 原值×尚可使用年限房屋的耐用所限×評估的房屋舊程度八、房屋評估量價工作程序凡進展房屋評估作價的單位和個人 必需持有關(guān)證件向當?shù)胤康禺a(chǎn)交易治理處

所申報

由當?shù)胤康禺a(chǎn)交易治理處 所安排專業(yè)評估人員進展評估作價。評估人員要對房屋圖卡資料復查核對進展現(xiàn)場勘察、測、朝向、層次和用途依據(jù)房屋評估標準勘察記錄房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備的完損等級、舊程度和房屋的增減價值。整理勘察記錄計算房屋的重置完全價值原值、現(xiàn)值凈值 尚可使用年限、殘值等。二、三

整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表作為供給確定房屋價格的依據(jù)。

見附表具體實施細則。房屋建筑面積和使用面積的計算一、房屋建筑面積的計算的外圍水平面積算起包括構(gòu)造本身如墻、柱占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總和計算。國家經(jīng)委公布《建筑面積計算規(guī)章》如下計算建筑面積的范圍單層建筑物不管其高度如何均按一層計算其建筑面積樓層者亦應計算建筑面積。凹凸聯(lián)跨的單層建筑物如需分別計算建筑面積 高跨為邊跨時其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外外表間的水平長度乘以勒腳以上外墻外表至高跨中柱外邊線的水平寬度計算當高跨為中跨時其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外外表間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算 底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出口的建筑面積按其上口外墻保護墻外圍的水平面積計算。

用深根底做地下架空層加以利用層高米的按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用層超群過米時按圍護構(gòu)造外圍水平面積計算建筑面積。積計算建筑面積。圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。舞臺燈光掌握室按圍護構(gòu)造外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。建筑物內(nèi)的技術(shù)層層超群過 米的應計算建筑面積。有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積 獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。面積單排柱、獨柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。按圍護構(gòu)造外圍水平面積計算建筑面積。突出墻外的門斗按圍護構(gòu)造外圍水平面積計算建筑面積。封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊 按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。室外樓梯做為主要通道和用于疏散的 均按每層水平投影面積計算建筑面積樓內(nèi)有樓梯的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。投影面積計算建筑面積多層者按多層計算。不計算建筑面積的范圍無柱雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在 米以內(nèi)的技術(shù)層。構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油水池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。安置箱罐的平臺。天橋、挑臺。層房間。

單層建筑內(nèi)分隔的操作間、掌握室、儀表間等單層高小于 米的深根