房地產(chǎn)成本、可研資料

房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢費用構成經(jīng)紀神經(jīng)2023-06-0703:21:21閱讀294評論0 訂閱1、土地費用。是指為取得工程用地使用權而發(fā)生的費用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獵取土地使用權的方式。土地費用包括：土地使用權出讓金、征地費；土地使用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進展時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、四周環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素用途、容積率、使用年限等項因素修正得到?！操M、地面附著物補償費、人員安置補助費、菜地開發(fā)基金、土地治理費、根底占用稅和拆遷費等。城市建設配套費；城市建設配套費是因政府投資進展城市根底設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。拆遷安置補償費。拆遷安置補償費實際包括兩局部費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設單位對被撤除房屋的使用人依據(jù)有關規(guī)定賜予安置所需的費用補償?shù)姆绞?，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權的調(diào)換。2、前期工程費。“三通一平”等土地開發(fā)工程費。工程的規(guī)劃、設計、可行性爭論所需的費用支出一般可按工程總投資的一個百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物撤除費用、場地平坦費3、房屋開發(fā)費。包括：〔1〕建安工程費；建安工程費用是指直接用于工程建設的總本錢費用，主要包括建筑工程費〔構造、建筑、特別裝修工程費、設備及安裝工程費〔給排水、電氣照明及設備安裝、空調(diào)通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等〕和室內(nèi)裝飾家具費等?！?〕公共配套設施建設費；指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施〔或公建設施〕的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。〔3〕根底設施建設費。2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。4、治理費。是指企業(yè)行政治理部門為治理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、詢問費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他治理費用。5、銷售費用。是指開發(fā)建設工程在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或托付銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消消耗、廣告宣傳費、代理費、銷售效勞費及銷售許可證申領費等。6、財務費用。是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。7、其他費用。主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標治理費、總承包治理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)視費、工程監(jiān)理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算。8、不行預見費。不行預見費依據(jù)工程的簡單程度和簽署各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%~7%估算。9、稅費。開發(fā)建設工程投資估算中應考慮工程所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算?？尚行誀幷摳攀鲆弧⒖尚行誀幷摰暮x和目的由此確定該工程是否應當投資和如何投資等結論性意見，為覺得部門最終決策供給牢靠的、科學的依據(jù)，并作為開展下一步工作的根底。誤，提高工程開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開科學的而不是閱歷或感覺的根底上。二、可行性爭論的作用和依據(jù)〔一〕可行性爭論的作用1、是工程投資決策的依據(jù)。一個開發(fā)建設工程，特別是大中型工程，花費的人力、物取得最正確的效果，作為開發(fā)建設工程投資決策的依據(jù)。2、是籌集建設資金的依據(jù)。銀行等金融機構都把可行性爭論報告作為建設工程申請貸款。3、是開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。工程所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關部門協(xié)作。這些供給的協(xié)議、合同都需依據(jù)可行性爭論報告進展商談查批準后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。4建筑設計方案設想、主要設備選型、單項工程構造型式、配套設施和公用關心設施的種類、規(guī)劃設計工作就可據(jù)此進展?！捕晨尚行誀幷摰囊罁?jù)1、國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃；2、批準的工程建議書和同等效力的文件；3、國家批準的城市總體規(guī)劃、具體規(guī)劃、交通等市政根底設施規(guī)劃等；4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等根底資料；5、有關工程技術方面的標準、標準、指標、要求等資料；6、國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；7、開發(fā)工程備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。三、可行性爭論的工作階段可行性爭論是在投資前期所做的工作，它分為四個工作階段,每個階段的內(nèi)容逐步由淺到深?！惨弧惩顿Y時機爭論自然資源和市場的調(diào)查推測為根底，查找最有利的投資時機。工程的投資機遇，將工程意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。地理環(huán)境、國內(nèi)外市場狀況、工程工程建成后對社會的影響等。算的準確度為±30%0.2%~0.8%。假設時機爭論認為是可行的，就可以進展下一階段的工作。〔二〕初步可行性爭論初步可行性爭論亦可稱“預可行性爭論”。在時機爭論的根底上，進一步對工程建設的行關心爭論。料供給狀況、工程所在地區(qū)的社會經(jīng)濟狀況、工程地址及其四周環(huán)境、工程規(guī)劃設計方案、工程進度、工程銷售收入與投資估算、工程財務分析等。初步可行性爭論階段投資估算的準確度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%步可行性爭論和具體可行性爭論的先決條件，或用以支持這兩項爭論。〔三〕具體可行性爭論做出投資與拒絕策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的準確度 ±10%，所需費用：小型工程約占投資的1.0%~3.0%，大型簡單的工程約占0.2%~1.0%?！菜摹彻こ痰脑u估和決策批單位托付有資格的詢問評估單位就工程可行性爭論報告進展評估論證，任何單位不準審批，更不準組織建設。工程評估是決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、詢問公司或有關專家，代表國家對上報的建設工程可行性爭論報告進展全面審核和再評估階段?？尚行誀幷搩?nèi)容與步驟一、可行性爭論的內(nèi)容重。一般房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性爭論的內(nèi)容主要包括：1、工程概況工程名稱、開發(fā)建設單位；工程的地理位置。包括工程所在城市、區(qū)和街道，工程四周主要建筑物等。工程所在地四周的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現(xiàn)狀及進展?jié)摿?、工程建設的時機和自然環(huán)境等方面說明工程的建設的必要性和可行性。工程的性質(zhì)及主要特點。工程開發(fā)建設的社會、經(jīng)濟意義?？尚行誀幷摴ぷ鞯哪康囊罁?jù)和范圍。2、開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置〔1〕土地調(diào)查。包括開發(fā)工程用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等?！?〕人口調(diào)查。包括開發(fā)工程用地范圍內(nèi)的總人口數(shù)、總戶數(shù)，需要動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。〔3〕調(diào)查開發(fā)工程用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標和其可能實現(xiàn)的時間。其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)工程用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。制定動遷打算。，需要安置的勞動力人數(shù)等。拆遷安置方案。包括需要安置的總人數(shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。3、市場分析和建設規(guī)模確實定市場供給現(xiàn)狀分析及推測。市場需求現(xiàn)狀分析及推測。市場交易的數(shù)量與價格。效勞對象分析、制定租售打算。擬建工程建設規(guī)模確實定。4、規(guī)劃設計方案選擇〔1〕市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。〔2〕工程構成及平面布置。〔3〕建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設計方案詳圖。5、資源供給建筑材料的需要量、選購方式和供給打算?！?)施工力氣的組織打算。工程施工期間的動力、水等供給。工程建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供給條件。6、環(huán)境影響和環(huán)境保護〔1〕建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。主要污染源和污染物。開發(fā)工程可能引起的四周生態(tài)變化。設計承受的環(huán)境保護標準。掌握污染與生態(tài)變化的初步方案。環(huán)境保護投資估算。環(huán)境影響的評價結論和環(huán)境影響分析。存在問題及建議。7、工程開發(fā)組織機構和治理費用爭論〔1〕開發(fā)工程的治理體制、機構設置。〔2〕治理人員的配備方案?！?〕人員培訓打算，年治理費用估算。8、開發(fā)建設打算前期開發(fā)打算。包括工程從立項、可行性爭論、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、托付規(guī)劃設計、取得開工許可證直至完成開工前預備等一系列工作打算。工程建設打算。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設打算等。建設場地的布置。施工隊伍的選擇。9、工程經(jīng)濟及社會效益分析工程總投資估算。包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩局部。工程投資來源、籌措方式確實定。開發(fā)本錢估算。銷售本錢、經(jīng)營本錢估算。銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。財務評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方案分析計算工程投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款歸還期等技術經(jīng)濟指標，對工程進展財務評估。國民經(jīng)濟評價。風險分析。一方面承受盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面結合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟進展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化進展定性風險分析。工程環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。結論及建議②存在的問題及相應的建議。二、可行性爭論的步驟1、承受托付。在工程建議被批準之后，開發(fā)商即可托付詢問評估公司對擬開發(fā)工程進2、調(diào)查爭論。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進展。市場調(diào)查應查明和推測市場的設地點調(diào)查、開發(fā)工程用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍根底設施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經(jīng)濟分析供給準確的資料。3、方案選擇和優(yōu)化。依據(jù)工程建議書的要求，結合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準爭論論證工程在技術上的可行性，進一步確定工程規(guī)模、構成、開發(fā)進度。4、財務評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的最正確方案，在估算工程投資、經(jīng)濟上的合理性好盈利力量。進一步提出資金籌措建議和工程實施總進度打算。5、編制可行性依據(jù)報告。經(jīng)過上述分析和評價，即可編制具體的可行性爭論報告，推房地產(chǎn)工程投資本錢費用估算匯總及計算依據(jù)一、開發(fā)本錢1、土地本錢土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費〔城鎮(zhèn)土地〕或征地費用〔農(nóng)業(yè)用地〕2、建安工程費構造進展估算。3、前期工程費程量估算，三通一平的費用可依據(jù)實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%—6。4、根底設施建設費建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，15%左右。5、公共設施配套建設費居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用標和實際工程量計算，也可按配套工程的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3%—5%估算。6、開發(fā)期間稅費各地區(qū)不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。7、其他費用按當?shù)赜嘘P部門的費率估算，約占建安費的3%。也可以把此項直接并入開發(fā)期間稅費進展估算。8、不行預見費1—71%—3%2%-5%。二、開發(fā)費用9、治理費用2%-3%。10、財務費用款，按全期計息。11、銷售費用3%—5%。房地產(chǎn)工程投資總本錢估算工程投資總本錢估算表(住宅〕序號名稱 計量單位一土地本錢熟地掛牌競價 初始掛牌價格契稅 土地成交價×4%公證費 土地成交價×0.5‰印花稅 土地成交價×0.5‰二前期費用勘探費 10元/平米建筑規(guī)劃設計費 30元/平米三建安工程費基坑維護、土石方工程2.50%建安工程小高層 1100元/平米別墅 1100元/平米多層公寓 800元/平米情景西班牙洋房 1000元/平米會所、幼兒園及物業(yè)用房1500元/平米四配套工程建設費市政規(guī)劃配套費公共設施配套費 105元/平米白蟻防治費 1.15元/平米2.市政配套建設費市政給水管設計及施工費15元/平米電力設施設計及施工費 200元/平米有線電視設計及施工費 5元/平米電信設計及施工費 5元/平米煤氣設計費 4.50%煤氣施工費 8元/平米安防等智能化系統(tǒng)12元/平米小區(qū)室外綠化、管網(wǎng)及道路等200元/平米人防異地建設費52元/平米〔1646830%異地建設〕五其它開發(fā)費用監(jiān)理費 1%工程交易綜合效勞費0.15‰〔按建安本錢的0.15‰計算〕施工合同印花稅 0.03%質(zhì)量安全監(jiān)視費 0.32%公共設施修理基金2%工程檔案治理費 0.3元/平米建筑防雷審核費 1.4元/平米六不行預見費用 3%七開發(fā)間接本錢合計1、開辦費和治理費 2%2、銷售費用籌劃代理費 1.2%〔銷售收入×1.2％〕3、財務費用 按缺口資金7000萬貸款1年計算財務費用，貸款年利率6%八開發(fā)相關稅費營業(yè)稅 5%〔按全部銷售收入的5.00%計算〕教育費附加 1%〔按營業(yè)稅額的1%計算〕企業(yè)所得稅 3.30%土地增值稅 1%印花稅 0.3‰產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓登記費 3元/平米產(chǎn)權測量費〔住宅〕1.5元/平米房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢費用估算表建設內(nèi)容建設內(nèi)容建設內(nèi)容I〔建筑面積㎡〕〔建筑面積㎡〕合計總價〔萬元〕總價〔萬元〕費用工程單位〔元/㎡〕單位〔元/㎡〕單位〔元/㎡〕〔元〕一、土地費用套費3、征地、拆遷安置補償費二、前期工程費費費三、房屋開發(fā)費4、其他費用四、開發(fā)間接費〔含市場推廣費〕六根底設施費七、財務費用八、不行預見費本錢費用合計房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與本錢費用估算表序號 計算依據(jù) 單價〔元/㎡〕合價〔萬元〕1 開發(fā)本錢1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8土地使用權出讓金土地征用及拆遷安置補償費前期工程費建安工程費根底設施費公共配套設施費開發(fā)期間稅費1.8不行預見費〔1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6〕×3％～5％2開發(fā)費用2.1+2.2+2.3治理費用1×3％銷售費用銷售收入×4％～6％財務費用貸款還本付息3合計1+2某房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢測算實例某地塊根本狀況用地面積 18090 容積率 1.43戶數(shù) 86 可建建筑面積 25868.7宅基地面積 15014 回遷系數(shù) 0.8回遷面積 12023.2 商品房價格 2500商品房面積 13857.5 回遷房價格 2023.95總銷售收入 5895.38 稅金 467.69 524.85建設本錢 5235.69 凈收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部門收益 367.07村集體收益 211.653 村民收益 22.75住宅開發(fā)本錢測算表收費工程 收費 收費標準 折算標準〔元/㎡〕 說明單位土建筑價 700元/㎡ 700 820設施配套 100 含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發(fā)治理費等不行預見費用 20國稅 國稅局 房價×3.3% 82.5 337.5 房價按2500元/㎡計算,商品住宅稅收占房價的13.5%，商業(yè)房稅收占房價的15%。地稅綜合 地稅局 房價×8.7% 217.5契稅 住宅 農(nóng)稅局 房價×1.5% 37.5商業(yè)房 房價×3%征地補償 拆遷戶 1200 元/㎡宅基地 696.47 1026.94 辦完土地手續(xù)所需費用躲遷安置費等 59.84土地出讓 村補償 國土局 7.8萬元/畝 81.82土地收益 18萬元/畝 188.81評估勘界 5.2萬元/畝 54.55 141.90交易費 住宅 房管局 3元/㎡ 3商業(yè)房 10元/㎡避雷設施費 氣象局 1.5元/㎡ 1.5電器檢測費垃圾處置費消防大隊 1.5元/㎡ 1.5建設局 2檔案整理費1.3元/㎡ 1.3根底設施費205元/㎡ 205墻體節(jié)能費8元/㎡ 8防空建筑配套費20元/㎡ 20勞保統(tǒng)籌費2.6元/㎡ 18.2質(zhì)檢費土建筑價的0.25% 1.75房產(chǎn)測量費測繪單位1.36元/㎡1.3635.11地形放線竣工2.5勘察設計費設計單位20元/㎡ 20規(guī)劃技術效勞費用地1.5住宅1.7 4.249規(guī)劃設計費1.5萬元/ha監(jiān)理費監(jiān)理公司1%72023.95總計2361.45不含稅收的本錢價2,023.95元/平方米一般樓盤的本錢構成準確為：一、土地及大配套費用二、前期費用三、建筑安裝工程費用四、市政根底設施費五、公用配套設施六、不行預見費七、貸款利息八、銷售費用九、治理費用十、營業(yè)稅十一、土地增值稅一、土地價款及大配套費1、土地款米建筑面積應分攤土地款=土地成交總價款÷土地上對應建筑面積。2、城市建設配套費珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設配套費為140元/平方米建筑面積，主城外都市興旺經(jīng)濟圈110元/平米。3、土地契稅國有土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價格×3%，每平方米建筑面積應分攤土地契稅=土地契稅總額÷對應的建筑面積。4、土地使用稅：土地使用單位或個人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費，土地使用稅=稅費標準×總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費標準約0.2-6元/平方米，其隨著土地級別的增高而增加。5、土地出讓金：土地價款中應由歸國家全部的土地增值收益局部一般通過照拍掛方式取得得的土地為劃撥用地時才按國家標準補交土地出讓金。拆遷安置、補償?shù)荣M用。6、拆遷安置、補償?shù)荣M用由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序二、前期