實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同

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名為購(gòu)房、實(shí)為借貸擔(dān)保的，出借人不能排除執(zhí)行名為購(gòu)房、實(shí)為借貸擔(dān)保的，出借人不能排除執(zhí)行

——名為購(gòu)房、實(shí)為借貸，購(gòu)房合同及回購(gòu)協(xié)議僅系債務(wù)擔(dān)保的，出借人不具備買(mǎi)受人身份，不符合排除執(zhí)行的條件。

標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜實(shí)為借貸｜執(zhí)行｜消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)

案情簡(jiǎn)介：20XX年，陳某與開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，將市場(chǎng)價(jià)為5500萬(wàn)元的房?jī)r(jià)款約定為1000萬(wàn)元。20XX年，雙方簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定開(kāi)發(fā)公司不同時(shí)期回購(gòu)房屋所應(yīng)支付的購(gòu)房款。同一時(shí)期開(kāi)發(fā)公司與林某所簽承諾書(shū)載明林某提供開(kāi)發(fā)公司借款5000萬(wàn)元，由陳某等人與開(kāi)發(fā)公司分別所簽購(gòu)房合同標(biāo)的房屋作抵押。20XX年，依債權(quán)人信托公司申請(qǐng)，法院查封開(kāi)發(fā)公司名下房產(chǎn)，陳某提出執(zhí)行異議，被駁回后提起案外人執(zhí)行異議之訴。

法院認(rèn)為：盡管陳某提供的與開(kāi)發(fā)公司所簽購(gòu)房合同、回購(gòu)協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、收款收據(jù)、房屋交付確認(rèn)書(shū)及房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案等證據(jù)能證明其與開(kāi)發(fā)公司之間存在形式上的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，但雙方之間存在真實(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系證據(jù)，尚有不足。主要理由為：①開(kāi)發(fā)公司作為訟爭(zhēng)房屋出賣(mài)人，認(rèn)為其與陳某之間房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系意思表示虛假，雙方并不存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為陳某所購(gòu)別墅實(shí)為該公司為擔(dān)保林某債權(quán)而簽訂，林某是陳某等出借款項(xiàng)的集資轉(zhuǎn)貸人，其與開(kāi)發(fā)公司系民間借貸關(guān)系。這一意見(jiàn)與開(kāi)發(fā)公司、林某等所簽備忘錄內(nèi)容相印證，開(kāi)發(fā)公司主張具有可信性。陳某與開(kāi)發(fā)公司所簽購(gòu)房合同，購(gòu)房?jī)r(jià)格約定與常理不符，亦背離市場(chǎng)行情。②作為房屋購(gòu)銷(xiāo)合同，購(gòu)房人目的是取得房屋，出賣(mài)方目的是獲得售房款，但雙方回購(gòu)協(xié)議卻明確約定開(kāi)發(fā)公司享有合同解除權(quán)和回購(gòu)權(quán)，且解除權(quán)與回購(gòu)權(quán)行使時(shí)間均在約定的房屋交付使用時(shí)間之前，明顯與房屋購(gòu)銷(xiāo)合同目的不符。同時(shí)，回購(gòu)協(xié)議還約定了開(kāi)發(fā)公司行使解除權(quán)條件及不同回購(gòu)時(shí)間需支付的固定回購(gòu)款，而陳某亦自認(rèn)回購(gòu)款是按時(shí)間和一定利息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算的，其中的利息標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于一般銀行同期同類(lèi)貸款利息，利息達(dá)到年利率36%，此亦與房屋買(mǎi)賣(mài)合同特征不符。③結(jié)合開(kāi)發(fā)公司有關(guān)資金鏈斷裂債務(wù)無(wú)法及時(shí)償還、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收以及涉案房屋于20XX年即被信托公司申請(qǐng)查封情況，陳某所持購(gòu)房款收據(jù)、房屋確認(rèn)書(shū)及房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案等，實(shí)有以房屋買(mǎi)賣(mài)形式保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)或排除強(qiáng)制執(zhí)行的目的，亦難以證明雙方存在真實(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。陳某雖認(rèn)為其與開(kāi)發(fā)公司存在民間借貸關(guān)系亦不影響之后雙方成立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，但其并未舉示借款合同和借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系相應(yīng)證據(jù)。判決駁回陳某訴請(qǐng)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：名為購(gòu)房、實(shí)為借貸，購(gòu)房合同及回購(gòu)協(xié)議僅系債務(wù)履行一種非典型擔(dān)保，故出借人并不具備買(mǎi)受人身份，不符合排除強(qiáng)制執(zhí)行條件。

案例索引：最高人民法院（20XX）最高法民終369號(hào)“陳某與某信托公司等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見(jiàn)《上訴人陳亮與被上訴人中信信托有限責(zé)任公司、昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長(zhǎng)賈勁松，審判員李春，代理審判員高櫸），載《民事審判指導(dǎo)與參考·執(zhí)行異議之訴案例選登》（20XX03/71:74）。

名為購(gòu)房、實(shí)為借貸，出借人非消費(fèi)者，無(wú)優(yōu)先權(quán)名為購(gòu)房、實(shí)為借貸，出借人非消費(fèi)者，無(wú)優(yōu)先權(quán)

——名為購(gòu)房、實(shí)為借貸，因不存在真實(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，出借人不具有消費(fèi)者身份，不享有優(yōu)先于其他債權(quán)的權(quán)利。

標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜實(shí)為借貸｜執(zhí)行｜消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)｜消費(fèi)者權(quán)益｜消費(fèi)者

案情簡(jiǎn)介：20XX年，金某與開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，約定總房款1400萬(wàn)余元。雙方所簽回購(gòu)協(xié)議約定金某只需支付700萬(wàn)元，并指定朱某為收款人。金某未證明向朱某匯付全部款項(xiàng)。朱某在公安機(jī)關(guān)供述稱(chēng)用預(yù)售網(wǎng)簽形式向金某等人借款，開(kāi)發(fā)公司另以房屋折價(jià)向金某支付利息。20XX年，依債權(quán)人信托公司申請(qǐng)，法院查封前述房產(chǎn)，陳某以其已辦理網(wǎng)簽、作為買(mǎi)受人享有消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)為由提出執(zhí)行異議，被駁回后提起案外人執(zhí)行異議之訴。

法院認(rèn)為：①開(kāi)發(fā)公司與金某約定的房屋價(jià)格過(guò)低，與正常的商品房交易價(jià)格不符。金某主張已實(shí)際支付購(gòu)房款收據(jù)載明的全部款項(xiàng)，依據(jù)不足。從銀行賬款記錄看，開(kāi)發(fā)公司主張未收取購(gòu)房款具有一定可信性。除購(gòu)房款收據(jù)外，金某未提交其他證據(jù)予以佐證，且款項(xiàng)交付方式（轉(zhuǎn)賬）和收款人均不一致。朱某在公安機(jī)關(guān)供述用預(yù)售網(wǎng)簽形式向金某等人借款，朱某在回購(gòu)協(xié)議上簽字，且為指定收款人，金某委托他人代其向朱某支付房款，說(shuō)明朱某與本案有密切關(guān)系。開(kāi)發(fā)公司主張用兩套公寓房折抵應(yīng)向金某支付的借款利息，具有一定可信性。②本案事實(shí)和證據(jù)可相互印證，證明開(kāi)發(fā)公司與朱某通過(guò)預(yù)售網(wǎng)簽方式向金某借款，款項(xiàng)支付給朱某，開(kāi)發(fā)公司另以公寓房折價(jià)向金某支付利息。開(kāi)發(fā)公司與金某所簽購(gòu)房合同與回購(gòu)協(xié)議系為保障金某融資債權(quán)實(shí)現(xiàn)。金某不屬于最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定的無(wú)過(guò)錯(cuò)的購(gòu)房者，不享有優(yōu)先其他債權(quán)的權(quán)利。金某主張排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。判決駁回金某訴請(qǐng)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：名為購(gòu)房、實(shí)為借貸，因不存在真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，出借人不屬于最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定的無(wú)過(guò)錯(cuò)的購(gòu)房者，不享有優(yōu)先其他債權(quán)的權(quán)利。

案例索引：最高人民法院（20XX）最高法民終692號(hào)“金某與某信托公司等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見(jiàn)《上訴人金育平與被上訴人中信信托有限責(zé)任公司、被上訴人昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長(zhǎng)張純，審判員李琪，代理審判員謝愛(ài)梅），載《民事審判指導(dǎo)與參考·執(zhí)行異