【物業(yè)管理公司的成本管理問題及優(yōu)化建議探析11000字（論文）】

物業(yè)管理公司的成本管理問題及完善對策研究摘要隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對于物業(yè)管理業(yè)務(wù)的需求不斷上升，物業(yè)管理公司如雨后春筍般在市場上涌現(xiàn)。隨著物業(yè)公司的不斷增多，物業(yè)管理市場的競爭越來越激烈，物業(yè)管理公司想要在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，必須要做好成本管理控制工作，通過有效的成本管理控制，提高內(nèi)部管理水平，增強企業(yè)的市場競爭力。然而，目前我國的物業(yè)管理工作在成本管理控制方面還存在一些問題，影響了物業(yè)管理公司的發(fā)展。本文基于物業(yè)管理公司的成本管理的研究，通過分析物業(yè)管理公司成本控制現(xiàn)狀及存在的問題，提出了改進的建議，包括加強全過程成本控制、完善設(shè)置成本核算體系并信息化管理、合理管理成本支出、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、建立健全崗位責任制等。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；成本管理；優(yōu)化對策目錄TOC\o"1-3"\h\u16132引言 引言從物業(yè)行業(yè)經(jīng)營狀況來看，物業(yè)費、維修費以及其他經(jīng)營費用的收入組成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入來源，其中物業(yè)管理費的收入又是最重要的來源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費用主要包括了人員成本、設(shè)備維護、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、養(yǎng)護綠化五個方面，這五個方面的成本費用巨大，加增了物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理的難度，因此為了體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本管理水平，他們需要用提供更高標準服務(wù)來滿足業(yè)主的需求。在保障利潤維持企業(yè)經(jīng)營情況下減少成本的支出，為該公司運營過程中進行的成本管理提供新方案。物業(yè)管理不僅是物業(yè)投資、開發(fā)、建設(shè)、流通的自然延續(xù)，也是物業(yè)不可缺少的子產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)體系是否健全、運行良好，已成為成都物業(yè)的重要標志，并將成為影響物業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的重要因素。物業(yè)管理的發(fā)展促進了物業(yè)的發(fā)展，建設(shè)合理的社會主義市場經(jīng)濟的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)是有非常重要的意義。隨著物業(yè)的發(fā)展，必須在社會主義市場經(jīng)濟條件下，長期保持和保持如此龐大的物業(yè)，不斷提高其使用效率，并滿足多元化、多層次生產(chǎn)的需要。物業(yè)管理服務(wù)必須商業(yè)化和專業(yè)化。管理和專業(yè)化、社會管理是可以實現(xiàn)的。物業(yè)管理結(jié)合了住宅建設(shè)和管理，體現(xiàn)了這種管理模式的強大生命力。在過去的兩年、三年和最糟糕的一年里，這一模式發(fā)生了變化。物業(yè)管理模式反映了“三點建設(shè)、七點管理”的要求，由此可見。我們要提高生活質(zhì)量，深化改革，加快發(fā)展。發(fā)展物業(yè)，提高城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化水平，提高城市管理的規(guī)范化程度。一、物業(yè)管理公司及成本管理概述（一）物業(yè)管理公司的定義及內(nèi)容一般來說，物業(yè)是物業(yè)管理活動的物質(zhì)載體，其既包括已建的、且正在服役的房屋，比如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公樓等，還包括與房屋匹配的所有構(gòu)筑物、設(shè)備實施，比如廠房及倉庫、俱樂部、運動場等。而物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、租賃、銷售、售后等活動的總稱，同時，它也是現(xiàn)今社會發(fā)展的一個時代產(chǎn)物。物業(yè)管理分為廣義上的物業(yè)管理和狹義上的物業(yè)管理。現(xiàn)實生活中大家經(jīng)常提及的“物業(yè)”，是狹義上的物業(yè)管理。它是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主的委托后，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及設(shè)備、綠化保潔、交通秩序、安全防衛(wèi)等方面進行的維護活動，并且應(yīng)嚴格按照業(yè)主與企業(yè)簽訂的合同進行管理。而廣義上的物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)人員向業(yè)主提供服務(wù)的一個活動，該活動旨在盡最大可能地獲取物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值。物業(yè)服務(wù)于業(yè)主，其管理水平的高低，關(guān)乎業(yè)主的生活質(zhì)量，甚至是社會的和諧與穩(wěn)定。日常生活中，我們經(jīng)常享受著物業(yè)管理的服務(wù)，物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)。（二）成本管理的概念企業(yè)的成本管理，是一種識別和減少業(yè)務(wù)費用以增加利潤的實踐，它始于成本預(yù)算過程。企業(yè)所有者將公司的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)算的預(yù)期進行比較，如果實際成本高于計劃，則管理層可以獲得采取行動所需的信息。例如，公司可以從提供相同產(chǎn)品或服務(wù)的不同供應(yīng)商那里獲得投標，這可以降低成本。成本管理是維持和增加盈利能力的重要因素。物業(yè)管理公司的運行模式與一般的生產(chǎn)經(jīng)營型企業(yè)相比是有很大的差別的。其他的生產(chǎn)經(jīng)營公司在進行工作的過程中都是有相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營場所的，而物業(yè)管理公司是根據(jù)客戶的需要，到客戶要求的地點工作。物業(yè)管理公司屬于服務(wù)行業(yè)，又區(qū)別于其他的服務(wù)企業(yè)。因此，對于物業(yè)管理公司來講，進行企業(yè)的管理的難度與復(fù)雜程度與普通的生產(chǎn)經(jīng)營相比要高很多。物業(yè)管理公司的成本管理構(gòu)成較其他的生產(chǎn)經(jīng)營成本管理難度較高，因為物業(yè)公司的成本組成相對比較分散，其分散的程度與公司所服務(wù)的內(nèi)容有關(guān)。一般來說，很多的物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍包含居民區(qū)的治安維護、公共綠地的維護和公共設(shè)施的維護。有的公司還包含消防業(yè)務(wù)以及對于公司所經(jīng)營的公共場所進行支出，導致成本增加而且成本的呈分散趨勢。（三）成本管理的內(nèi)容和方法1.成本管理的內(nèi)容。成本管理的內(nèi)容是基于企業(yè)現(xiàn)有條件，對最低成本進行計劃。其中主要包括規(guī)劃、通訊、動機、評估、決策幾個方面。規(guī)劃是指最初以預(yù)算，標準或預(yù)算的形式制定計劃或目標集。通訊則指的是將計劃傳達給負責執(zhí)行計劃的人員。動機是在計劃付諸實施后，將開始對績效進行評估。確定成本，收集和描述有關(guān)成就的信息，報告對于評估績效的成本這一事實起到了推動作用。評估是控制成本必須與預(yù)定目標和實際性能進行比較，注意到其中的缺陷，并開始討論以克服缺陷。最后，收到比較報告的差異，根據(jù)主管部門對問題的理解，采取糾正措施和補救措施或修訂目標集等作出相關(guān)決策。最終，所有項目管理的子集都是成本管理。如果無法管理簡單的成本，那么處理復(fù)雜的項目將更加困難。控制預(yù)算的能力意味著項目經(jīng)理必須首先能夠確定成本來源，因此，企業(yè)管理中可以通過實時監(jiān)控所有成本，以確保它們與預(yù)算保持一致；制定任務(wù)和基于團隊的成本；跟蹤生產(chǎn)力以估算計費時間，根據(jù)需要設(shè)置基于任務(wù)的費率等方法進行有效的成本管理。成本管理至關(guān)重要，缺乏有效的成本管理，企業(yè)將無法承受低估重要項目的預(yù)算的風險。2.成本管理的方法。成本管理方法包括六種，包括定額成本法、標準成本法、目標成本法、作業(yè)成本法、價值工程法以及減少浪費法。其中定額成本法是以產(chǎn)品定額成本為基礎(chǔ)通過差異調(diào)整（加上或減去脫離定額差異、材料成本差異和定額變動差異）計算實際成本的方法。主要包括材料定額、工時定額以及人員定額三種類型。其主要特點是，可以隨時反映生產(chǎn)費用與產(chǎn)品成本與定額之間的差距，并且對差異進行監(jiān)督與解決，這樣有助于加強成本管理效果。標準成本法是指主要通過提前設(shè)置目標水平標桿，以此為標準，與實際成本之間進行比對，以便更好地監(jiān)管和調(diào)控人工資源以及材料資源使用效率。并且及時地對這些差異進行原因和責任分析，進而減少成本消耗浪費，有效提高成本管理效果。根據(jù)詳細的成本分類，可以分為直接材料標準成本法、直接人工標準成本法、以及制造費用標準成本法。目標成本法是指企業(yè)從市場為出發(fā)點，通過對售價以及利潤的目標制定，來確定產(chǎn)品的目標成本。這個過程，依賴于多個環(huán)節(jié)的聯(lián)合、多個部門的合作，也包括供應(yīng)商的配合工作，最終實現(xiàn)目標成本。作業(yè)成本法之下，整個生產(chǎn)成本的計算過程，就是由作業(yè)匯集成作業(yè)中心，再由作業(yè)中心匯集成制造中心，再由制造中心匯集成具體產(chǎn)品。作業(yè)成本法的優(yōu)點主要在于其精細化處理，可以帶來更準確的成本分攤，以提供更好的產(chǎn)品定價服務(wù)。價值工程法，以最低的壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)所要求的功能，主要用于設(shè)計階段。包括價值工程以及價值分析步驟。減少浪費法旨在消除七大浪費，以及消除不增值活動，已達到成本管理的目標。二、物業(yè)企業(yè)成本控制管理的現(xiàn)狀物業(yè)行業(yè)的成本管理與制造業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)有著一定的差異，物業(yè)公司成本支出呈現(xiàn)出面較廣、項較雜、服務(wù)內(nèi)容較多的特點，鑒于物業(yè)公司成本支出呈現(xiàn)上述的特點，使得物業(yè)公司的成本管理難度較大。對于物業(yè)公司來說，成本管理的特征體現(xiàn)在這成本存在于多項工作中，分布的較為廣泛，成本的監(jiān)控線較長。（一）物業(yè)公司成本體現(xiàn)在多項業(yè)務(wù)中物業(yè)公司屬于服務(wù)行業(yè)，在實際運營過程中需要耗費大量的人力、物力及財力，并且物業(yè)工作事無巨細，其成本的支出內(nèi)容也較多。以治安維護業(yè)務(wù)為例，物業(yè)公司需要配備較為強大而正規(guī)的治安隊伍，并對區(qū)域性的環(huán)境進行檢查與維持。另外，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍還包括小區(qū)內(nèi)的房屋及配套設(shè)施的維護、小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理、電梯管理、綠化、公共部位的維護維修等等，上述工作內(nèi)容需要相應(yīng)成本的支出，從而造成成本體現(xiàn)在多個業(yè)務(wù)上。（二）物業(yè)公司成本支出較為廣泛隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷完善，城市化改造進程的腳步不斷的加快，物業(yè)企業(yè)為了更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，也為了更好的擴大自身的經(jīng)濟增長點。并在較為激烈的行業(yè)競爭中有所作為，需要不斷的提升自己的服務(wù)水平、服務(wù)范圍，并有效地擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。物業(yè)公司為了更好的提升其核心競爭力、打造行業(yè)內(nèi)的口碑，需要在各方面提升管理水平。這樣一來，使得企業(yè)成本支出的范圍較廣。（三）物業(yè)公司成本監(jiān)控線較長物業(yè)公司的服務(wù)范圍的擴大，導致物業(yè)公司管理成本控制線增長。因為隨著物業(yè)公司的服務(wù)范圍的擴大，導致物業(yè)公司管理工作需要對各個環(huán)節(jié)分工進行細化，做到管理工作全面覆蓋，并且管理工作在時間上必須有持續(xù)性，所以物業(yè)公司進行成本的監(jiān)控越長，投入的成本也越多。三、物業(yè)成本控制管理中存在的問題 （一）以降耗減支的成本控制思想仍占主流 當前，相當多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期局限于以降耗減支的成本控制思想，且主要著眼于企業(yè)內(nèi)部，忽視物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建造環(huán)節(jié)對后續(xù)物業(yè)服務(wù)成本的影響，對企業(yè)外部的價值鏈更是視而不見。但物業(yè)服務(wù)成本與物業(yè)規(guī)模、設(shè)計特點、設(shè)備選型與布局、綠化面積與品種選擇、工程質(zhì)量等因素都息息相關(guān)，不合理的設(shè)計和不穩(wěn)定的工程質(zhì)量都會增加物業(yè)服務(wù)的難度和工作量，從而增加物業(yè)服務(wù)的成本。如廣州市大型保障房社區(qū)——金沙洲社區(qū)由于早期規(guī)劃設(shè)計考慮不周，綠化率達47%，綠化面積過大導致維護成本增大。此外，企業(yè)在成本管理的深度上，忽視技術(shù)和成本管理的有效結(jié)合，管理措施多，技術(shù)措施少，沒有很好地發(fā)揮技術(shù)管理在成本管理中的作用，使得物業(yè)服務(wù)成本管理的深度不夠。（二）公司成本控制制度不完善 “凡事預(yù)則立”，任何工作都應(yīng)該有其相應(yīng)的規(guī)劃、行動計劃，從而才能在運轉(zhuǎn)過程中顯得井井有條。反觀物業(yè)公司的成本管理工作，其管理規(guī)劃不很完善，對于成本管理缺乏足夠的重視。僅是在提升運營過程中，對存在的問題予以解決，從而導致成本的管理缺乏全局性與整體性。在實際成本管理工作中，管理工作主要分為成本的計劃與成本控制兩方面。成本的計劃過程中，對于成本支出估計不足，使得成本的計劃編制與實際相脫節(jié)。物業(yè)公司在落實成本控制的過程中，僅對成本的事后進行相應(yīng)的監(jiān)督，而缺乏事中的控制與事前的預(yù)測。最終導致物業(yè)公司難以通過加強成本管控來提升經(jīng)濟效益。（三）公司成本管理信息化程度低 隨著我國互聯(lián)網(wǎng)、IT等信息化技術(shù)的不斷普及，企業(yè)的成本管理也離不開信息化建設(shè)。可以說，信息化手段的不斷普及，改變了一些公司的經(jīng)營管理方式及工作的模式。然而，從物業(yè)公司來看，其出于成本的考慮，信息化建設(shè)投入不夠，難以適應(yīng)成本管理的要求。同時，由于物業(yè)公司復(fù)合性人才較為缺乏，即使一些公司引進了信息化成本管理軟件，由于員工的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)不強，難以對其進行相應(yīng)的操作，從而使得信息化建設(shè)在物業(yè)公司的成本管理過程中難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。（四）成本控制缺乏戰(zhàn)略性 大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于中小型服務(wù)企業(yè)，成本控制缺乏戰(zhàn)略性，它們只是大致地估計項目成本，而且大多數(shù)都沒有成本計劃或成本目標，成本管理若沒有計劃性和目的性，效果將大打折扣。此外，物業(yè)服務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)參差不齊，導致無法完全精準地進行成本整體上的把握，通常只注重物業(yè)服務(wù)過程中的成本控制，沒有計劃和目標，對于事前進行的物業(yè)服務(wù)成本的分析和預(yù)算不太重視，從而忽視了成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，會導致很大的成本缺陷。事實上，完善成本計劃和改善物業(yè)服務(wù)成本控制的事先控制是非常重要的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接盤新的項目之時，應(yīng)委托專業(yè)的人員或機構(gòu)對項目的基本條件進行評估，分析合理的服務(wù)標準與收費標準。根據(jù)企業(yè)情況與過往項目經(jīng)驗，制定合理的預(yù)算方案作為將來成本管理基礎(chǔ)。四、物業(yè)造成成本控制管理的主要原因 （一）成本管理方法不科學 成本控制是服務(wù)型企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，也是服務(wù)型企業(yè)管理不斷完善的生命源泉。為了在市場經(jīng)濟中獲得企業(yè)優(yōu)勢，不斷提高企業(yè)的經(jīng)營水平，有必要對成本進行系統(tǒng)的控制。降低成本支出，最終通過利潤的積累推動企業(yè)進入物業(yè)服務(wù)收入增長的良性循環(huán)。目前，物業(yè)內(nèi)部管理相對松散，管理人員的水平層次不齊，對于問題的快速反應(yīng)能力不足。對于物業(yè)管理中存在的問題，即使發(fā)現(xiàn)了成本管理的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，在問題發(fā)生后也很難進行快速的分析，以及采取措施去解決問題。由于缺乏快速反應(yīng)機制，成本控制問題往往不能及時有效地扭轉(zhuǎn)。只能解決一般性的問題，把握不了問題的總體方向，不能形成系統(tǒng)性的解決辦法，成本管理方法不科學。（二）現(xiàn)行成本管理方法過于粗放 “工欲善其事，必先利其器”。任何一項工作，任何一項業(yè)務(wù)，若想做好，方法非常重要。從物業(yè)公司的成本管理方法來看，體現(xiàn)在成本管理方法較為落后方面。具體來說，物業(yè)公司受到傳統(tǒng)經(jīng)營管理方式的影響，在成本管理方面應(yīng)該仍然沿用傳統(tǒng)的管理方式，而缺少現(xiàn)代化成本管理手段，導致成本的管理效率及管理的質(zhì)量下降。另外，一些公司分類管理意識較差，使得成本管理的難度在不斷的加大，經(jīng)常出現(xiàn)由于成本的分類不清，導致成本管理效果降低。同時，少數(shù)物業(yè)公司內(nèi)部缺乏較為完整的成本考核體系，使得成本管理相對較為死板，與公司的實際發(fā)展狀況不相符，靈活性不夠，難以實現(xiàn)公司經(jīng)營管理水平的有效提升。（三）成本控制績效考核制度缺乏 績效是指“成績和效益”，是一種可以量化的實踐活動所產(chǎn)生的結(jié)果狀態(tài)，該結(jié)果狀態(tài)與勞動耗費有著一定的對比關(guān)系。績效考核也稱成績或成果測評，是企業(yè)為了生產(chǎn)經(jīng)營目的，運動特定的標準和指標，對承擔生產(chǎn)經(jīng)營過程及結(jié)果的管理人員完成指定任務(wù)的工作實績和由此帶來的效果作出價值判斷的過程。完善的成本控制管理制度與考核制度是優(yōu)秀的物業(yè)公司與經(jīng)營一般企業(yè)的根本性區(qū)別之一。在制度建設(shè)方面，物業(yè)企業(yè)目前只有基本的公司章程、財務(wù)以及人事管理辦法，暫時沒有成文的成本控制管理辦法。管理人員和財務(wù)人員的薪酬待遇中沒有與成本直接相關(guān)的績效考核制度，物業(yè)企業(yè)人員工資待遇方面基本上是以固定薪酬為主，與成本相關(guān)的績效工資占比較少，因此公司人員對成本控制工作的積極性相對有限，這使得成本控制工作往往流于形式。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不同物業(yè)管理公司的競爭尤為激烈，業(yè)主或商戶對服務(wù)質(zhì)量的要求越來越高，而目前物業(yè)管理行業(yè)中專業(yè)的、有效的績效考核評價體系尤其缺乏。擁有一套高效的與物業(yè)管理公司實際相符的績效考核指標體系，可以說是物業(yè)公司的競爭優(yōu)勢之一。（四）成本管理人員意識淡薄 現(xiàn)代成本意識是指企業(yè)管理者對成本管理與控制的概念，這種理念深植于管理者曰常行動中，對企業(yè)的成本控制有重要的作用。雖然成本控制這一理念已經(jīng)發(fā)展了許久，但有些企業(yè)還在探索與學習的階段。例如，物業(yè)管理公司很難將運營管理的成本量化，因此管理者對控制成本的理解并不高，達不到應(yīng)有的高度。如果沒有妥善管理的激勵措施，企業(yè)管理就缺乏目的性，很難實現(xiàn)最理想的目標。此外，對物業(yè)服務(wù)成本的控制存在著一定的偏差，只是單純的降低物業(yè)服務(wù)成本。但是，僅僅把成本最小化，一方面會增加安全風險，而且還會降低服務(wù)的質(zhì)量，對于企業(yè)得不償失。成本控制的主要目的是不影響企業(yè)長遠發(fā)展利益的基礎(chǔ)上，盡可能地降低成本。從效率角度來看，成本應(yīng)兼顧服務(wù)品質(zhì)，即在不對現(xiàn)有服務(wù)品質(zhì)產(chǎn)生顯著影響的基礎(chǔ)上適當降低成本。五、完善物業(yè)公司成本管理的對策 （一）加強全過程成本控制首先，注重人才培養(yǎng)與培訓，提高全員成本控制意識。全面成本管理要求企業(yè)全體員工都參與到成本控制中去，這就要求員工具備一定的專業(yè)素養(yǎng)，特別是在成本分配和效果評價方面，需要各級管理人員獨立自主做出判斷。各級管理人員的能力和業(yè)務(wù)素養(yǎng)直接影響其判斷，進而關(guān)系到成本管理的成效。在人才方面，物業(yè)管理服務(wù)公司需要建立長效的培養(yǎng)系統(tǒng)，對成本管理涉及到的員工進行全面培訓，尤其要對關(guān)鍵崗位進行專業(yè)化重點培訓。此外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)還需定期對基層員工積極開展業(yè)務(wù)技能培訓，提升操作人員業(yè)務(wù)技巧與熟練程度，提高全員勞動生產(chǎn)率。督促員工在工作中采用正確的操作步驟與方法，嚴格日常考核。其次，嚴格監(jiān)督控制環(huán)節(jié)，加強成本控制循環(huán)。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，成本隨著物業(yè)服務(wù)的發(fā)生而發(fā)生。因此，成本的全過程管理即對物業(yè)服務(wù)輸出全過程的管理。對成本發(fā)生全過程進行管理能有效對成本進行追蹤。物業(yè)企業(yè)應(yīng)做好成本控制的循環(huán)工作，即P（成本計劃）、D（成本決策）、C（成本評價）、A（成本控制），形成成本控制的PDCA循環(huán)過程。處理任何一項工作之前首先要做合理的成本計劃，成本計劃就是按照物業(yè)管理成本組成并綜合考慮各種影響因素，編制成本預(yù)算，確定成本目標。然后將其分解并按部門、時間、事件進行多維分解，從而為物業(yè)服務(wù)的各項成本支出提供費用基準。成本決策是對成本計劃進行決策。成本評價是對成本進行核算與檢驗，并分析實際成本與計劃成本的差異以及差異產(chǎn)生的原因。成本控制是根據(jù)評價結(jié)果對成本進行合理控制并對后期成本計劃進行修正，然后進入下一個新的成本控制循環(huán)。在成本控制循環(huán)整個過程中應(yīng)注意以下兩點。第一，擴大成本控制范圍。當前激烈的競爭條件下，各企業(yè)已不再僅關(guān)注企業(yè)自身，而是逐漸由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，如市場風險、可避免成本、未來成本等等。第二，將成本控制對象轉(zhuǎn)向服務(wù)對象。為使企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)在市場上具有強大競爭力，成本控制就不能再局限于產(chǎn)品或服務(wù)的生產(chǎn)過程，而是應(yīng)該將重點放在產(chǎn)品或服務(wù)的市場需求上，分析客戶的主要訴求，既增強了客戶的滿意度，避免不必要的成本，又增強產(chǎn)品或服務(wù)的市場競爭力。（二）完善設(shè)置成本核算體系并信息化管理物業(yè)服務(wù)成本組成可以根據(jù)物業(yè)規(guī)模與服務(wù)標準確定，在一定程度上是可以量化的。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當完善設(shè)置成本核算體系，結(jié)合項目實際條件，確立成本目標，并根據(jù)成本目標編制定額成本預(yù)算，定量控制成本消耗，而非傳統(tǒng)的憑感覺。通過預(yù)算進行物業(yè)服務(wù)成本控制是卓有成效的，但可能帶來新的問題，即降低項目靈活性。預(yù)算控制方法較為僵化，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用目標成本法。目標成本法建立在對項目的充分了解上，制定合理的目標利潤，反向確定一個合理的目標成本。目標成本的確定需要科學合理，不能拍腦門兒決定，目標成本的合理性是其能否發(fā)揮作用的關(guān)鍵。目標成本法不同于預(yù)算控制法，因為其是在考慮資源成本、管理技術(shù)、服務(wù)標準的基礎(chǔ)上確定的，更加符合企業(yè)實際情況。另外，隨著現(xiàn)代科學技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，企業(yè)的財務(wù)管理信息化水平不斷提升。信息技術(shù)的應(yīng)用將有效提高企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的處理能力，而對于成本管理方面，更有利于實時掌握成本數(shù)據(jù)動態(tài)，及時糾偏。因此，企業(yè)應(yīng)當推進財務(wù)的信息化系統(tǒng)建設(shè)，能夠減少成本管理的工作量，提高成本管理的效率，同時還會大大提高財務(wù)數(shù)據(jù)的準確性、可靠性。首先，選擇合適的財務(wù)管理軟件。財務(wù)軟件有用友ERP、金蝶云ERP等，應(yīng)當由企業(yè)的財務(wù)主管部門負責財務(wù)信息化系統(tǒng)的統(tǒng)籌工作，結(jié)合公司的實際情況，確定使用哪種財務(wù)軟件管理平臺。其次，逐步實現(xiàn)財務(wù)管理信息化。由于財務(wù)管理信息化是一個非常復(fù)雜的過程，因此，企業(yè)應(yīng)當逐步實施，逐步實現(xiàn)財務(wù)管理信息化。最后，加強各部門之間的溝通。財務(wù)部實現(xiàn)財務(wù)管理信息化的過程中會出現(xiàn)很多問題，各部門之間要及時就出現(xiàn)的問題進行討論，共同推進財務(wù)部信息化進程，提高信息化管理水平。 （三）合理管理成本支出 首先，科學制定采購計劃，合理降低采購成本。采購成本也是物業(yè)企業(yè)的一項重大支出，如工具材料、大型機器設(shè)備等，企業(yè)應(yīng)科學制定采購計劃，合理降低采購成本。對于采購成本的控制措施提出以下幾點建議。第一，制定合理的預(yù)算。實施采購前，預(yù)算的制定是最為關(guān)鍵的一環(huán)。為了提升資金的利用效率，降低采購成本，必須要制定一系列優(yōu)化措施以供調(diào)配調(diào)配資源，以防出現(xiàn)突發(fā)情況仍能有利于采購項目的順利進行，從而有助于避免采購風險，降低采購成本。另外，對采購總體成本進行控制過程中，不應(yīng)只考慮采購物品的價格因素，還要綜合考慮采購周期，貨品質(zhì)量等各方面的因素。第二，合理選擇供應(yīng)商。在采購過程中，應(yīng)高度重視供應(yīng)商的選擇，選擇供應(yīng)商時應(yīng)注意以下幾點：首先是供應(yīng)商數(shù)量的確定。如果供應(yīng)商單一，不僅會提高采購價格還會增加采購風險；如果供應(yīng)商多雖然會降低采購價格，但不能保證貨品質(zhì)量的統(tǒng)一，也不利于建立長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。因此，對于供應(yīng)商數(shù)量的確定，本文建議其數(shù)量不宜超過三家。其次是選擇供應(yīng)商的方式。選擇供應(yīng)商的方式通常有三種，即招標有限競爭性采購、詢價采購以及直接簽訂合同采購。在選擇供應(yīng)商時，應(yīng)采用公開、公平的方式進行招標采購。采購單位可根據(jù)自身實際情況選擇合適的供應(yīng)商。但一般情況下建議采用公開招標方式，能以最小代價獲得更好的商品以及服務(wù)。最后是采購人員的能力。企業(yè)應(yīng)重點選擇素質(zhì)高以及熟悉所采購物資性能的采購人員，以保證物資的性價比。同時采購部門也應(yīng)采取措施提升采購人員的能力，有助于增加議價優(yōu)勢。其次，積極引進先進設(shè)備，有效控制人工成本。物業(yè)企業(yè)作為勞動密集型行業(yè)，人工成本所占比例最大。據(jù)相關(guān)資料顯示，對于物業(yè)企業(yè)，其人工成本所占比例高達60%以上，另外當前人工基本工資大幅度上調(diào)導致人力成本提高，無疑對于以勞動力為主的物業(yè)企業(yè)是雪上加霜。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)考慮采取適當措施由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)換，運用現(xiàn)代先進管理技術(shù)，降低對人工的依賴程度，降低人工成本。例如，使用電子收費系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)等等。另外，物業(yè)企業(yè)也可以通過網(wǎng)絡(luò)建立資源共享平臺，與其他優(yōu)秀企業(yè)交流管理經(jīng)驗，尋找更加有利的資源，并積極借鑒和引進合理的生產(chǎn)技術(shù)和設(shè)備代替人工，進一步降低人工成本。（四）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立健全崗位責任制 首先，明確職責劃分，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，能夠明確職責劃分、避免職能機構(gòu)重疊，減少人員冗余可以降低人力資源成本，提高工作效率。前面第三章介紹企業(yè)組織結(jié)構(gòu)有直線型、職能制、矩陣制、事業(yè)部制等等，各組織結(jié)構(gòu)有各自的優(yōu)缺點，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的實際情況選擇合適的組織結(jié)構(gòu)。當前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大多采用直線職能制結(jié)構(gòu)，直線職能制的組織結(jié)構(gòu)將直線型結(jié)構(gòu)和職能型結(jié)構(gòu)相結(jié)合，但是職能制屬于完全集權(quán)式，對下屬具有較強的約束力，缺乏靈活性。因此，本文建議物業(yè)企業(yè)采用事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)。事業(yè)部制是一種分權(quán)的組織形式，其特點是“統(tǒng)一政策，分散經(jīng)營”，總部是公司總決策中心，關(guān)于公司重大事項的決策享有絕對權(quán)力，各分部則在公司總體戰(zhàn)略的引領(lǐng)下享有管理自主權(quán)，具有較強的靈活性，提高了決策效率、組織的穩(wěn)定性以及適應(yīng)外部環(huán)境變化的反應(yīng)速度。其次，完善管理制度。雖然我國的管理制度已逐漸趨于完善，但與國外的物業(yè)管理制度相比，中國的物業(yè)管理制度仍然不成熟，尚處于探索階段。物業(yè)管理制度的不成熟已成為制約我國物業(yè)管理進一步發(fā)展的“瓶頸”。鑒于此，我國物業(yè)企業(yè)應(yīng)加快管理制度的改革與完善，以期改善現(xiàn)有的物業(yè)管理問題，促進物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升成本控制水平的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于建立完善的管理制度，對于成本控制方面，本文認為可以從以下幾個方面進行完善：第一，明確崗位職責制度。職責劃分明確，降低了經(jīng)營管理成本。第二，建立成本績效考核體系。通過建立成本績效考核機制，有利于強化員工的成本控制責任意識，提高成本控制的積極性。成本控制考核體系包括考核對象、考核目標、考核標準以及獎懲制度等。第三，采用有效的成本管理方法。例如采用作業(yè)成本法，作業(yè)成本法的優(yōu)點是能夠縮小分配范圍，成本計算精確，不僅獲得作業(yè)成本、產(chǎn)品成本，還能得到成本動因信息，為成本控制提供了可靠數(shù)據(jù)。第四，加強員工成本控制意識的培養(yǎng)。第五，完善社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，提高業(yè)主的滿意度。業(yè)主得到滿意是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宗旨，從而也避免了企業(yè)與業(yè)主之間不必要的糾紛產(chǎn)生，進而避免發(fā)生額外成本。第六，建立專門的成本管理部門。由專門的成本管理部門進行成本管理，有利于從企業(yè)整體出發(fā)進行成本控制。結(jié)論隨著城市化的深入發(fā)展，越來越多的家庭從農(nóng)村遷移到城市。在城市社會中，物業(yè)管理服務(wù)是一種重要的基礎(chǔ)性公共服務(wù)，關(guān)系到每個家庭的生活福利。物業(yè)服務(wù)在一定程度上提供了了本應(yīng)由社會提供的清潔衛(wèi)生、維護治安等服務(wù)，因此具有一定的公益性。同時，物業(yè)服務(wù)又是一項非?；A(chǔ)的便民服務(wù)，必須考慮到小區(qū)里的絕大部分家庭，因此難以收取較高的價格。在這種情況下，物業(yè)管理服務(wù)的成本管理在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，直接決定了物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。然而目前多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本管理機制欠佳，有些甚至以犧牲物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為代價，進而導致糾紛不斷，嚴重損害企業(yè)公共形象，危害社區(qū)和諧，無異于飲鴆止渴。長遠來看，為使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，必須加強物業(yè)管理服務(wù)成本控制方面的研宄，以更好地指導物業(yè)管理服務(wù)成本控制實踐。本文基于物業(yè)管理公司的成本管理的研究，通過分析物業(yè)管理