房地產(chǎn)行業(yè)：保障房建設(shè)怎么搞？以一線城市為例

證券研究報告證券研究報告保障房建設(shè)怎么搞？——以一線城市為例113）2014-2021年：棚改加速發(fā)展，構(gòu)建公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系4）2023年至今：新一輪房改，“商品房+保障房”并行發(fā)展應(yīng)議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)[2023]14號文），明確加大保障性住房建設(shè)和供給?！蛾P(guān)于加快發(fā)展保障性租賃號新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房提高保障性住房在住房總供給中的比例，讓商品住房回歸商品屬性、滿《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費健全風(fēng)險防控長效機制。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)2023年8月25日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)[2023]14號9月1日正式印發(fā)，提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地城市政府制定；明確提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房”、“推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，保障性住房地位明顯提升。重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才加強統(tǒng)籌指導(dǎo)，引導(dǎo)城市人民政府因地制宜將保障性住房建設(shè)與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確政府制定。對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商入群體購買的保障性住房不得長期限制。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機關(guān)事業(yè)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號文）明確兩大目標：1）加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；2）推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。滿足改善性住房需求滿足剛性住房需求“商品房+保障房”住房結(jié)構(gòu)障房包括廉租房、公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房。針對不同戶籍、經(jīng)濟能力的群體，適用不同類型的住房。隨著財產(chǎn)積累、經(jīng)濟能力增強后，可由租賃型保障房轉(zhuǎn)為購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房或者購買商品住房。長春哈爾濱大連太原常州昆明沈陽南昌無錫石家莊南寧佛山貴陽東莞長春哈爾濱大連太原常州昆明沈陽南昌無錫石家莊南寧佛山貴陽東莞天津南京合肥長沙福州鄭州蘇州濟南廈門青島寧波武漢成都西安杭州重慶北京上海深圳廣州根據(jù)住建部住房保障司數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，其中北上廣深的籌建數(shù)量2023年全國保障性租賃住房合計建設(shè)和籌集約573萬套（間已完成“十四五”期間計劃量的66%。0資料來源：地方政府網(wǎng)、住建部等，太平洋研究院整理資料據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，截至目前，全國已有35個城市報送了今年首批保障性住房建設(shè)計劃和建設(shè)項目，據(jù)經(jīng)濟觀察報，截至2024年1月30日，已有廣州、深圳等35個城市計劃在2024年籌集建設(shè)的配售型保障房合計約10萬套；2024年福州、深圳、廣州、上海等地籌建規(guī)模均在萬套以上；目前，深圳、廣州、西安、杭州等地首批配售型保障房已經(jīng)開工。----------2023年12月28日，深圳市首批13個配售型保障性住房項目建設(shè)集中開工，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設(shè)面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業(yè)等配套較為完善；2024年1月31日，廣州市首個配售型保障性住房項目在黃埔正式動工開建，項目位于中新廣州知識城何棠下舊村改造范圍內(nèi)的一個復(fù)建區(qū)，占地面積約4000平方米，建筑面積約2萬平方米，總戶數(shù)216戶，戶型為85-90平方米，預(yù)計2026年5月完成建設(shè)，建成后可供應(yīng)房源超200套。一房戶型（約45平方米）一房戶型（約45平方米）242套配售人群住房和收入困難群體安、馬尾、長樂，下同）公租房在保家庭、輪侯家庭，且具有六城區(qū)城鎮(zhèn)戶籍的；（2）具有我市六城區(qū)城鎮(zhèn)戶籍、在六城區(qū)范圍內(nèi)人均住房面積低于15平方米，家庭人均年收入低于2023年福州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（5.8萬元）的住房困難家普通工薪收入群體具有我市六城區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，在六城區(qū)穩(wěn)定工作生活，人均住房建筑面積低于15平方米，且連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿6個月的普通工薪收入家庭福州濱海雙龍新居項目（全國首批、福州首個配售型保障性住房項目）項目用地面積20畝，總建筑面積5.59萬平方米，由福州市安居工程建設(shè)有限公司負責(zé)建設(shè)，于2023年12月27日動工，計劃2026年12月31日竣工交付，規(guī)劃建設(shè)保障性住房701套，預(yù)估均價約為5200-5400元/平方米，而目前周邊商品房均價超過10000元/平方米；項目總投資2.54億元，資金來源為通過企業(yè)自籌和國開行貸款，國開行已向福州市雙龍新居保障房項目授信2.02億元，為全國首筆落地的配售2024年3月15日，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《雙龍新居保障性住房配售申請公告》，首輪申請登記時間為3月20日至4月30日，按照分層次、分類配售原則，優(yōu)先滿足住房和收入困難群體的選房需求，剩余房源面向及普通工薪收入群體供應(yīng)。22企事業(yè)單位/農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等企事業(yè)單位/農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等運營模式：多主體參與2021年7月，央行發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，保障性租賃住房建設(shè)主要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，積極引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)、集體經(jīng)濟組織等多方主體參與、建設(shè)運營，堅持“誰投資、誰所有、誰受益”。建筑建材企建筑建材企集體經(jīng)營性建設(shè)用地企事業(yè)單位自有土地新供應(yīng)的國有建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地集體經(jīng)營性建設(shè)用地企事業(yè)單位自有土地新供應(yīng)的國有建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地根據(jù)國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)[2021]22號文)，保障性租賃住房主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地五種《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)[2023]14號文）提出保障性住房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障性住房，并有條件支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款。商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育非居住存量房屋改建市場上持有主體（長租公寓/個人房源等）進行保租房認定，歸當?shù)卣咝宰》繉I企業(yè)管理保障性租賃住房項目認定《北京市關(guān)于加快發(fā)展《上海市保障性租賃住住房租金(具體由市場主體按照“企業(yè)可持續(xù)、市民可負擔(dān)”的及企業(yè)的運營成本綜合評估確定)5%《廣州市保障性租賃住《南京市保障性租賃住市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委項目所在區(qū)住房城鄉(xiāng)項目所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門住房項目認定書服務(wù)管理有關(guān)工作的通知》，書書保障性租賃住房項目認定深圳于2023年8月4日出臺《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》，對新建和居住存量房屋籌集保障性租賃住房的項目認定進行了規(guī)范，除非居住存量土地新建保障性租賃住房項目由市政府組織認定外，其他類型的項目原則上由區(qū)政府組織認定。圖：深圳非居住存量土地新建保租房項目納保流程圖：深圳產(chǎn)權(quán)明晰居住存量房屋項目、已改造城中村改造項市政府決策市住房主管部門審查區(qū)政府初審項目所在區(qū)住房主管部門受理并組織核查項目所在區(qū)住房主管部門受理并組織核查根據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)顯示，截至2023年二季度末，全國已開業(yè)長租公寓房間規(guī)模中約有22.4%納入當?shù)乇Ｗ夥浚?9.2萬套（間），企業(yè)端，已參與納保的企業(yè)數(shù)量共31家，占比超過五成，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢、保利公寓、瓴寓國際等，其中萬科泊寓在市場化運營機構(gòu)中，納保數(shù)量位居第一；優(yōu)勢：政策支持，如企業(yè)可以享有相關(guān)稅收優(yōu)惠，適用民用水電氣價格，帶來成本縮減，可發(fā)行公募REITs等；劣勢：政府統(tǒng)一管控，租金限價，漲幅管控帶來收入減少等。房源達23.6萬間，開業(yè)約18萬間，其中已經(jīng)累計納保房源10.6萬間，占比超過四成長沙、武漢、合肥、天津、青島等多城市落地保租房，占比約20%租賃住房1.2萬間，為超10萬在滬青年人構(gòu)建理魔方公寓-應(yīng)納盡納-按照政策申請和使用中央補助資金,對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補助。優(yōu)化中央財政支持住房展試點資金分配使用,對市場化租賃住房中認定納管的保障性稅收優(yōu)惠按照國家財政部統(tǒng)一規(guī)定，增值稅減按1.5%計算，房產(chǎn)稅減金融政策自去年9月以來，已有超30個地區(qū)推出鼓勵住房“以舊換新”政策。房地產(chǎn)開發(fā)商或地方機構(gòu)等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。截至目前，已有鄭州城發(fā)集團等國資企業(yè)開啟了住房收購活動，收購房產(chǎn)主要用于當?shù)乇Ｕ闲杂梅炕蛘呷瞬欧拷ㄔO(shè)。表：地方國企開展商品房“以舊換新”城市收購主體相關(guān)文件/活動收購用途限制條件商品房項目2024年4月1日鄭州鄭州城市發(fā)展集團有限公司《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方用于主城區(qū)保障性租賃住房//2024年3月10日宣城市城市建設(shè)集團有限公司、宣城市國有資本投資運營控股集團有限公司“以舊換新”活動作為保障性用房或者人才房"主城區(qū)水陽江大道圍合區(qū)域及周邊部分區(qū)域、建筑面積144平方米以下、具有獨立不動產(chǎn)權(quán)證,無抵押、無擔(dān)保、無糾紛、無違建、無質(zhì)量安全隱患的成套住宅(不含自建房、小產(chǎn)權(quán)房)，活動限額100名?！靶路俊睒潜P包括世望湖城山水閑庭、幕名筑2024年1月13日太倉太倉市城市發(fā)展集團有限公司、太倉市城市建設(shè)投資集團有限公司“以舊換新”活動保障房太倉市市域范圍之內(nèi)、產(chǎn)權(quán)證建筑面積在144平方鼎盛華庭、晨曦雅苑、洞庭分秀、桃園新著、憶江南康養(yǎng)公寓、松庭、江南禾風(fēng)云庭、海和瀾庭等。2023年12月11日蘇州相城區(qū)蘇州市相城城市建設(shè)投資(集團)有限公司“收舊換新”活動人才房和保障房相城區(qū)域、住宅性質(zhì)、144㎡以下房源，本次名額僅有500名水韻花都、和頌雅苑、鶴云雅苑申請人申請人存量房源轉(zhuǎn)化（自有住房轉(zhuǎn)化）2022年7月，成都發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，明確住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格；5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等）。非居住存量住房改建為保障性租賃住房自2021年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》出臺后，其中提及利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，上海、北京、深圳、廈門等省市陸續(xù)出臺了專項細化政策，提供政策支持?！蛾P(guān)于天津市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見《關(guān)于支持存量非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》《關(guān)于做好閑置存量房屋改造和改建保障性租賃住房工作的通知《福州市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房實施細則（試《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知(試行)》《廣州市規(guī)劃和自然資源局廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于推進《關(guān)于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房的實施意見(試人建總建筑面積不低于1000平方米。改建項目中建筑面積1、區(qū)住房建設(shè)部門統(tǒng)一受理21、區(qū)住房建設(shè)部門統(tǒng)一受理2、區(qū)政府統(tǒng)籌組織相關(guān)部門初審3、市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室按規(guī)定組織市相關(guān)部門研究復(fù)核4、市領(lǐng)導(dǎo)小組審批后，由區(qū)政府出具項目認定書并向社會公示5、項目認定書有效期原則上為6年，期滿后可續(xù)期1、改建項目竣工并且經(jīng)申請人組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收后，由區(qū)住房建設(shè)部門組織本轄區(qū)等部門進行竣工聯(lián)合驗收區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當委托第三方檢測機構(gòu)對改建項目室內(nèi)環(huán)境污染物濃度進行監(jiān)督抽檢，且抽檢數(shù)量不得少于3間1、書面申請書2、申請人身份證材料3、不動產(chǎn)權(quán)屬證書4、他項權(quán)利人同意書5、同意改建書面意見6、改建設(shè)計圖紙7、房屋安全鑒定報告或者擬改建房屋原結(jié)構(gòu)設(shè)計滿足改建后房屋安全使用要求的書面意見8、承諾書1、有效期屆滿前三個月，申請人可以向區(qū)住房建設(shè)部門提出續(xù)期申請，重新申請項目認定2、有效期屆滿未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲通過的，注銷項目認定3、改建項目自竣工聯(lián)合驗收通過之日起已運營滿3年但按套（間）計算的出租率不足60%且持續(xù)6個月以上的，可以申請變更或者注銷項目認定非居住存量住房改建為保障性租賃住房以深圳2022年12月印發(fā)的《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》為例。1、向發(fā)展改革部門申1、向發(fā)展改革部門申請項目核準或者備案2、向區(qū)住房建設(shè)部門申請消防設(shè)計審查、消防驗收或者消防驗收備案3、按照規(guī)定將材料上傳至深圳市建設(shè)工程憑項目認定書，向區(qū)住房建設(shè)部門辦理建設(shè)工程施工許可手續(xù)2009年以來，我國保障性安居工程的財政支出主要用于棚戶區(qū)改造、公租房、保租房等項目建設(shè)，其中地方財政投入用于保障性安居工程的占比維持在96%以上，為保障房建設(shè)資金的重要來源；《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》中明確提出資金三大來源：中央補助資金、地方專項債、公積金發(fā)放開發(fā)貸；中央補助資金：23年11月16日，財政部下達2024年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金共425億元。0公共租賃住房棚戶區(qū)改造農(nóng)村危房改造少數(shù)民族地區(qū)游政府專項債：為主要資金來源，23年地方政府新增專項債投向保障性安居工程共4705.9億元，2024持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造和保障性住房兩個投向，進程有望進一步加速；抵押補充貸款（PSL2023年12月央行重啟PSL以來，國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增4678億元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三大工程。06245.8住房公積金發(fā)放開發(fā)貸：自2009年以來，部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作，2018年開始為防止炒房投機行為，貸款發(fā)放已經(jīng)實質(zhì)性停止，以貸款回收為主。截止2022年末，全國公積金累計向373個保障性住房試點項目發(fā)放貸款872.15億元，累計回收試點項目870.64億元，貸款余額僅為1.51億元；2023年12月，由溫州市住房公積金管理中心和龍灣區(qū)人民政府“雙組長”模式牽頭的“住房公積金長租房”試點項目在溫州市龍灣區(qū)落地。首批被納入管理的溫州民科產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司安心公寓改造工程正式動工。民科安心公寓是全國首個住房公積金支持的長租房項目。該項目改造完成后，將由住房公積金增值收益補充資金專項支出。000保障房REITs：截至目前，我國已發(fā)行5只保障性租賃住房公募REITs，包括深圳安居REIT、廈門安居REIT、北京保障房REIT、華潤有巢REIT和國泰君安城投寬庭REIT；2023年10月，建信住房保租房公募REITs獲國家發(fā)展改革委正式受理，該項目是以建設(shè)銀行附屬公司建信住房作為原始權(quán)益人，底層資產(chǎn)為其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目，項目來源于建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資產(chǎn)。表：發(fā)行保障性租賃住房公募REITs標的情況圖：建信住房保租房公募REITs取得三大突破居REIT居REIT庭保租房REIT日日型安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館文龍家園、熙有巢泗涇、有江灣社區(qū)、光華單一單一2023年1月中國人民銀行印發(fā)的《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》中提出租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點，支持批量收購存量住房用于擴大租賃住房供給，額度為1000億元，對于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%；目前已于福州、濟南、天津、青島等城市先后落地，共計獲得試點貸款40.86億元；2024年2月21日，重慶市租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目舉行簽約儀式。本次簽約的重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個項目，合計4207套房源，將投入租賃市場。 332006年《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2010）》出臺，成為深圳市廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)工作的綱領(lǐng)性文件；2010年出臺《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于實施人才安居工程的決定》提出安居型商品房的保障類型；2016年，深圳進一步調(diào)整優(yōu)化住房制度總體設(shè)計，深圳市委市政府制定并出臺《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》，創(chuàng)新推出人才住房，構(gòu)建人才住房和保障性住房雙軌并行的住房保障體系。時間文件2006年9月23日《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》為深圳市廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)工作的綱領(lǐng)性文件。2007年12月6日《關(guān)于進一步促進我市住房保障工作的若干意見》（深府[2007]262號）建立健全面向不同層次低收入戶籍居民家庭為主體加強我市社會經(jīng)濟文化發(fā)展所需專門人才的住房保對從國內(nèi)外引進的初中級人才和行政事業(yè)單位新錄人才公寓或周轉(zhuǎn)用房，并制定相應(yīng)的租金標準。的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房制度。用的初級人員，可在公共租賃住房中安排適當比例的房源作為2007年12月31日《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃期限為2006年至2010年，深圳市第一次專門就住房保障工作制定五年發(fā)展規(guī)劃。2010年年初《深圳市保障性住房條例》對保障性住房建設(shè)的資金和住房來源、價格、申請條件、準入、退出以及監(jiān)督管理等進行了規(guī)2010年5月14日《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于實施人才安居工程的決定》在現(xiàn)有廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等型商品房。保障性住房基礎(chǔ)上，推出面向人才和戶籍中低收入家庭的安居2011年4月11日《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（深府第228號令）對安居型商品房的規(guī)劃、建設(shè)用地與開發(fā)、銷售和產(chǎn)權(quán)管理、法律責(zé)任等做出詳細規(guī)定。2011年4月11日《深圳市人才安居暫行辦法》人才安居采取實物配置和貨幣補貼兩種方式實施。安居型商品房等形式，貨幣補貼包括購房補貼和租實物配置包括免租住房、產(chǎn)權(quán)贈與、租住公共租賃住房和購買房補貼等形式。2012年12月26日《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》建立和完善以公共租賃住房和安居型商品房為主，用住房建設(shè)供應(yīng)，逐步建立安居型商品房配售體系管理體系，逐步實現(xiàn)以租為主。以貨幣補貼為重要補充的住房保障方式。減少直至停止經(jīng)濟適;大力發(fā)展公共租賃住房，將廉租住房統(tǒng)一納入公共租賃住房2016年3月23日《關(guān)于促進人才優(yōu)先發(fā)展的若干措施》加大各類人才安居保障：大力建設(shè)人才公寓，完善才公共租賃住房、安居型商品房配租配售力度，給高層次人才安居辦法，加大中初級人才住房政策支持，加大人予新引進人才住房和生活補貼等。2016年7月30日《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》人才住房是政府及企事業(yè)單位建設(shè)籌集、面向各類房原則上不得轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌錾唐贩可鲜薪灰?。“十三中人才住房不少?0萬套，實現(xiàn)人才住房與保障性人才供應(yīng)的政策性住房。建立人才住房封閉流轉(zhuǎn)機制。人才住五”期間，我市新籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套，其住房雙軌并行。2018年，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，提出實施“二次房改”，系統(tǒng)構(gòu)建市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房構(gòu)建“4+2+2+2”住房供應(yīng)與保障體系，努力形成“1+3+N”住房制度體系，計劃到2035年建設(shè)籌集170萬套住房。商品住房人才住房安居型商品房公共租賃住房供應(yīng)比例供應(yīng)對象供應(yīng)形式主2023年7月3日，深圳發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》，于8月1日正式開始實施，全面對接國家住房保障體系，明確不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房，新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，對相應(yīng)住房的保障對象、申請條件、供應(yīng)分配方式、租售價格標準、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標準、監(jiān)督管理等進行了規(guī)范；2024年3月13日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項處理辦法（征求意見稿）》，為了規(guī)范安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理，明確了滿10年安居型商品房（含人才房）可以通過補差價取得完全產(chǎn)權(quán)并且上市交易。型租賃/可售期限公共租民平30%、特困人群3%房各類人才等5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，象資料來源：深圳市住建局官網(wǎng)，太平洋研究院整理資料來源：深圳市住建局官網(wǎng)，太平洋研究院整理深圳保障性租賃住房兩大類：政府組織配租深圳保障性租賃住房兩大類：政府組織配租VS社會主體出租一管理，按照項目批次受理、批次配租的方式面向個人或單位配租合作，籌集具備居住條件的各類房源并納保，比如泊寓、冠寓、魔方公寓等長租公寓房源動滿后仍然符合本辦法規(guī)定條件的家庭、單身居民可以在期限屆滿前三個月以內(nèi)申請續(xù)租資料來源：《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、深圳保租房兩大類：政府組織配租VS社會主體出租信申報聲明高無高高無越多越好越快越好跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走跟著大型機構(gòu)走跟著軌道交通走越多越好越快越好跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走跟著大型機構(gòu)走跟著軌道交通走跟著盤活資源走22年1月深圳市發(fā)布《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出建設(shè)籌集住房89萬套（間），包括商品房35萬套，保障性住不少于74萬套（間），包括公共租賃住房6萬套、保障性租賃住房60萬套(間)、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬套；面對土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為存量模式的形式下，深圳主動轉(zhuǎn)變思路，由原有以新供用地建設(shè)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)籌集并重，創(chuàng)新性提出保障性住房“跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型機構(gòu)走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走”的發(fā)展戰(zhàn)略，全力開展“六類十五種”渠道建設(shè)籌集工作。與國有企事業(yè)單位合作利用國有存量用地合作建設(shè)保障性住房（三種合作開發(fā)模式）收地+出讓（單主體）模式：安居空港花園項目為用地所在區(qū)政府通過收回深圳市機場集團的自有存量用地，按規(guī)定調(diào)整用地性質(zhì)為居住用地，以協(xié)議方式出讓給寶安人才安居公司，用作保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)，建成后產(chǎn)權(quán)歸人才安居集團所有。項目位于深圳市寶安區(qū)福永街道金荔路與金興路交匯處，項目用地面積40361平方米，建成后可提供2338套保障性住房，其中三房戶型456套、兩房戶型1076套、一房戶型806套。原則上，項目50%房源配租給機場集團符合條與國有企事業(yè)單位合作利用國有存量用地合作建設(shè)保障性住房（三種合作開發(fā)模式）圳大學(xué)、深圳職業(yè)技術(shù)大學(xué)等單位開展合作，有效盤活深圳市國有存量用地和低效用地。用地所在區(qū)政府收儲地塊后，按規(guī)定調(diào)整用地性質(zhì)為“市政公共設(shè)施用地+居住用地”，協(xié)議出讓至合作雙方名下，委托市人才安居集團統(tǒng)一建設(shè)，建成后企事業(yè)單位回購市政公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)并負責(zé)運營，保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)登記至市人才安居集團并由其負責(zé)后續(xù)運營。調(diào)整用地性質(zhì)+合作開發(fā)模式：承福苑項目，深圳供電局向規(guī)劃主管部門提出申請，將項目用地性質(zhì)調(diào)整為增加居住用地，完善用地手續(xù)（簽訂土地出讓合同）后，與市人才安居集團簽訂合作協(xié)議，建設(shè)保障性租賃住房，深圳供電局作為項目開發(fā)建設(shè)主體，負責(zé)投資建設(shè)，建成后，可提供保障性租賃住房382套，市人才安居集團回購保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)并負責(zé)后續(xù)項目名稱合作方項目計容建筑面預(yù)計竣工時間可提供房源數(shù)量（套）鹽田變電站保障性租賃住房項目深圳供電局52026年8月784西鄉(xiāng)馬鞍山保障性租賃住房項目深圳供電局2.32026年3月333深圳中學(xué)回遷安置房與保障性租賃住房建設(shè)項目市教育局、深圳中學(xué)2.72026年9月251高峰水廠保障性租賃住房項目深圳市深水龍華水務(wù)有限公司4.42026年11月561“山海連城”計劃房屋第六立面優(yōu)化“三宜小村”創(chuàng)建“山海連城”計劃房屋第六立面優(yōu)化“三宜小村”創(chuàng)建城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升2023年2月28日，深圳市城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升行動在龍華區(qū)元芬新村啟動，深圳按照“四個渠道、三個結(jié)合”的思路全面推進城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升工作。2023年2月，深圳人才安居旗下城中村板塊全資企業(yè)（深圳市安居樂寓住房租賃投資控股有限公司）成立，23年以微改造推進城中村品質(zhì)化提升，已收儲城中村住宅建筑1122棟，可籌集房源約5.4萬套（間打造出白石龍村等多個示范項目。24年2月5日，安居樂寓正式揭牌，開啟深圳城中村改造業(yè)務(wù)新征程，以“微利可持續(xù)、全鏈條服務(wù)”為經(jīng)營理念，重點為“20+8”等重點產(chǎn)業(yè)的新市民、青年人提供“高品質(zhì)、小戶型、便捷化、可負擔(dān)”的宜居空間。房”多元化住房供應(yīng)體系，打造城中村改造整治提升全國先行示范樣板。“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)“工業(yè)上樓”配建保障性住房約儀式，提出未來五年每年建設(shè)不少于2000萬平方米高質(zhì)量、低成本、定制化的廠房空間，打造生產(chǎn)生活生態(tài)“三生融合”型制造業(yè)園區(qū)，全力推進“20+8”產(chǎn)業(yè)集群落地。項目需配套建設(shè)宿舍型保租房，定向面向園區(qū)企業(yè)員工出租，未來每年至少可建設(shè)約100萬平方米的宿舍型保障性租賃住房；南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園為全國首個“工業(yè)上樓”示范項目，將集聚生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等高端制造業(yè)企業(yè)，一期共配建配套宿舍約3000（間優(yōu)先面向園區(qū)內(nèi)員工出租，建成后可為6000-7500人提供居住保障。租深圳市人才安居集團股權(quán)結(jié)構(gòu)：成立于2016年6月，注冊資本1000億元，是隸屬深圳市國資委的國有獨資公司，同年10月9日正式揭牌運營；公司定位：深圳市委、市政府保障深圳人才安居樂業(yè)的平臺，主要承擔(dān)深圳市人才住房投資建設(shè)和運營管理業(yè)務(wù)；深圳人才安居集團籌集建設(shè)房源的模式包括規(guī)?；赓U、購買及自建三種模式，目前在租房源以前面兩種方式為主，截至2023年3月末，自建項目擬建設(shè)房屋合計約5.45萬套，其中可售型房屋占比約25%，計劃總投資72.56億元。50模式獲取房源6,522套，平均出租率約96.43%，平均租金約51.86元/月/平方米公司簽訂接收或回購協(xié)議獲取房源14,667套，平均租出租率約為96.25%獲取房源38,187套，平均租出租率約為98.54%公司以各區(qū)域子公司作為主體同深圳市各區(qū)政府簽訂用地協(xié)議例人才安居房發(fā)資料來源：深圳人才安居集團評級報告，太平洋研究院整理資料來源：深圳人才安居集團評級報告，太平洋研究院深圳市人才安居集團2023年：公司新開工28個項目，竣備28個項目，均創(chuàng)歷年新高；建設(shè)籌集保障性住房9.3萬套，完成供應(yīng)4.7萬套，占全市同期近五成；完成固定資產(chǎn)投資314.9億元，同比增長33%，連續(xù)三年跨越三個百億級臺階，在深圳市屬國企中穩(wěn)居第二，充分發(fā)揮了全市保障性住房建設(shè)籌集主力軍作用；截至2023年底，深圳人才安居累計建設(shè)項目113個，總建面約1677萬平方米，房源13.35萬套；籌建保障性住房約28.2萬套，供應(yīng)約12.1萬套，占全市同期總量近三分之一；運營保障性住房5.6萬套，服務(wù)企業(yè)超6400家、人才及其家屬超15萬人；2024年：計劃建設(shè)籌集保障性住房3萬套以上，供應(yīng)4.5萬套。深圳市首批13個配售型保障性住房項目建設(shè)集中開工，其中深圳人才安居集團占9個，預(yù)計建設(shè)保障性住房約5400套。目標計劃：“十四五”規(guī)劃，提出到2025年全面完成66萬套保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)（含公共租賃住房3萬套、保障性租賃住房60萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套），其中保障性租賃住房籌集渠道中城市更新項目配建規(guī)模最大，達到35萬套，占比約為57%，其次為存量房源整租運營，達到14.1萬套，占比23%；2024年1月15日，廣州市第十六屆人民代表大會第四次會議開幕，會上廣州市政府工作報告指出，2024年建立健全租購并舉的住房保障體系，計劃籌建保障性租賃住房10萬套，配套型保障性住房1萬套，共涉及12個項目（其中新開工項目8個，通過存量房源轉(zhuǎn)化4個項目計劃發(fā)放住房租賃補貼1.8萬戶，統(tǒng)籌解決城市戶籍人口和引進人才住房問題；已完成：2023年全市共籌建保障性租賃住房7.65萬套，截至2023年12月底，廣州市共籌建保障性安居工程住房近36萬套，累計發(fā)放租賃補貼8萬多戶，全市累計保障近120萬人，基本做到應(yīng)保障盡保；“十四五”期間已經(jīng)籌集保障性租賃住房近38萬套；首個配售型保障性住房項目于2024年1月13日開工。-1“工改租”“商改租”運營模式：政企合作方式廣州市住房保障辦負責(zé)制定租金標準、住房保障收入標準線、配租順序等企業(yè)負責(zé)全流程建管業(yè)務(wù)（城投租賃、珠江租賃、廣州安居集團）2017年，廣州依托廣州市城市投資建設(shè)集團有限公司和廣州珠江實業(yè)集團有限公司兩個市屬大型國有企業(yè)，出資組建了廣州城投住房租賃發(fā)展投資有限公司（城投租賃廣州珠江住房租賃發(fā)展投資有限公司（珠江租賃兩家市屬大型國有獨資住房租賃公司通過分區(qū)管理，負責(zé)全市保障性住房的投融資、建設(shè)及運營等具體事務(wù)性工作，包括政策性住房的出租、出售、回購及日常管理，配套經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營管理等；城投租賃：目前，城投租賃公司在管保障性住房小區(qū)18個，建設(shè)和管理保障性住房數(shù)量約7.13萬套，總建筑面積約646萬平方米，輻射天河、黃埔、番禺、增城、南沙等區(qū)域，實現(xiàn)“公租房+保障性租賃住房+共有產(chǎn)權(quán)住房”全覆蓋；天河區(qū)珠實集團下屬子公司建設(shè)的菠蘿山項目）相關(guān)業(yè)務(wù)。根據(jù)珠江租賃公眾號，截至23年11月末，公司在管房源10萬套，在管小區(qū)數(shù)量29個，解決超32萬人居住需求。廣州珠江實業(yè)集團有限公司廣州珠江住房租賃發(fā)廣州珠江實業(yè)集團有限公司廣州珠江住房租賃發(fā)展投資有限公司房租賃板塊，組建廣州安居集團。23年9月1日，廣州安居集團揭牌成立，注冊資本300億元，并分別于23年12月和24年3月將珠實集團所持珠江租賃100%股權(quán)和廣州城投持有城投租賃100%股權(quán)出資入股至廣州安居集團；公司專責(zé)從事保障性住房投資融資、建設(shè)和運營管理，其將探索構(gòu)建公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三大主營業(yè)務(wù)同步發(fā)展的住房保障運作體系，通過城中村改造轉(zhuǎn)化、存量房源整租運營、“工改租”“商改租”、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建、集體土地新建租賃住房、土地公開出讓建設(shè)等多渠道籌建房源，建立健全運行機制。廣州市城市建設(shè)投資集團有限公司35%廣州安居集團有限公司廣州城投住房租賃發(fā)展投資有限公司2022年9月5日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布關(guān)于印發(fā)《北京市“十四五”時期住房保障規(guī)劃》，提出“十四五”時期，全市力爭建設(shè)籌集公租房6萬套、保障性租賃住房40萬套（間）、共有產(chǎn)權(quán)住房6萬套。加大保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)力度，新增保障性租賃住房供地占比不低于住房用地供應(yīng)總量的15%，新增公租房供地占比不低于住房用地供應(yīng)總量的10%，新增共有產(chǎn)權(quán)住房供地占比不低于住房用地供應(yīng)總量的15%。2024年1月21日上午，北京市第十六屆人民代表大會第二次會議，市長殷勇作政府工作報告指出，今年北京將構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。完善租購并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求，著重解決好新市民、青年人等住房問題，建設(shè)籌集保障性租賃住房7萬套，竣工各類保障性住房8萬套?！侗本┦?024年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中提及2024年，北京安排了保障性住房用地460公頃，進一步推進配售型保障房和配租型保障房建設(shè)。此外，保障性住房用地中還包括了城中村改造安置房等；計劃中明確提出，要優(yōu)先安排保障性住房用地，穩(wěn)步提升保障性住房空間供給質(zhì)量，選址布局優(yōu)先向現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道交通站點和重點功能區(qū)周邊布局。截至2023年12月31日，北京實現(xiàn)建設(shè)籌集保障性租賃住房約8.15萬套（間竣工各類保障性住房約9.27萬套（間）。土地面積（公頃）區(qū)朝陽朝陽朝陽土地面積（公頃）區(qū)朝陽朝陽朝陽朝陽朝陽海淀海淀海淀海淀海淀豐臺豐臺豐臺豐臺石景山順義順義亦莊新城序號1234合計項目名稱朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)集體土地建設(shè)租賃房項目朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)集體土地建設(shè)租賃房項目朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)半壁店村G地塊集體土地租賃住房項目朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)集體土地建設(shè)租賃住房項目朝陽區(qū)東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-1、1101-A003-1地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）項目海淀區(qū)明光村地區(qū)更新改造租賃住房項目海淀區(qū)四季青振興集租房項目海淀區(qū)芳恰園項目海淀區(qū)雙泉嘉苑項目海淀區(qū)學(xué)院路北端回遷安置房項目豐臺區(qū)東河沿村B區(qū)棚改項目FT00-0202-0004地塊豐臺區(qū)郭公莊車輛段一期公共租賃住房項目豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設(shè)施用地兼容居住、公建（配建公共租賃住房）項目豐臺區(qū)南中軸國際文化科技園建設(shè)項目（5#南1樓）改建保障性租賃住房（CCB建融家園寓見未來店裝修改造項目）石景山醬菜廠項目順義區(qū)新城13街區(qū)13-0813（局部）項目順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)兆豐產(chǎn)業(yè)基地細胞基因工程項目昌平區(qū)南口鎮(zhèn)村集體土地租賃住房項目北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)超轉(zhuǎn)試點N17改建項目65.565.522024年2月28日，北京市規(guī)劃和自然資源2024年2月28日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布2024年度各區(qū)擬供保障性租賃位，今年擬供應(yīng)19個保租房項目，占地面積72.02公頃，分布在朝陽、海淀、豐臺、石景山、順義、昌平、亦莊新城等。19.96朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)，臨近地鐵15號線崔各莊站，臨近電子城北擴區(qū)19.960.485西，規(guī)劃東壩路與安德大街之間;項目西側(cè)緊鄰地鐵12號線北崗子站0.4855.931.740.841.020.433.598.095.931.740.841.020.433.598.096789海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)杏石口路與旱河路交叉口東南方向9.96永豐路后廠村路口附近，緊鄰地鐵16號線西北旺站9.96海淀區(qū)京藏高速與石板房南路交叉口西北角海淀區(qū)學(xué)院路北端回遷安置房項目D地塊（北五環(huán)上清橋西南）豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿村，臨近14號線張郭莊站豐臺區(qū)花鄉(xiāng)街道郭公莊村，臨近9號線、房山線地鐵郭公莊站，房山線白盆窯站26.339.26豐臺區(qū)花鄉(xiāng)街道，臨近9號線、房山線地鐵郭公莊站26.339.265.3915南中軸國際文化科技園內(nèi)，300米范圍內(nèi)有地鐵8號線海戶屯站、地鐵10號線大紅門站毗鄰快速公交BRT，5.391594.8894.88順義區(qū)新城13街區(qū)，臨近白馬路、通順路450.6順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)，臨近天北路、昌金路50.68.894.88昌平區(qū)南口鎮(zhèn)，臨近亭陽路、溫南路、京藏8.894.88經(jīng)開區(qū)0701街區(qū)，臨近地鐵亦莊線（地鐵亦莊線融興街軌道交通站點）北京北京2024年擬供保障性租賃住房用地，在選址上，擬供用地的選址布局優(yōu)先向現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道站點、大容量公共交通廊道節(jié)點周邊以及“兩區(qū)”“三城一區(qū)”以及中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)等重點功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的生活空間區(qū)域集中；用地類型方面，擬供應(yīng)用地中包括集體土地、綜合用地配建、城市更新、回遷安置、存量改建等方式，其中利用住房租賃用地新建和存量房源改建方式占比較高。集團土地建設(shè)租賃房新建國有建設(shè)用地存量房源轉(zhuǎn)化集團土地建設(shè)租賃房根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院報告，截至根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院報告，截至2023年12月，北京市保租房已有26個項目開業(yè)并投入使用，共提供約2.7萬間房源，其中豐臺區(qū)規(guī)模最大，擁有4個項目，合計約9980間房源；其次大興區(qū)有4個項目，提供5729間房源；朝陽區(qū)6個項目，提供4272間房源。1234567896433金盞七彩家園項目-目北京保障房中心有限公司公司成立于2011年6月，北京市國資委100%持股，為北京市保障性住房建設(shè)領(lǐng)域最重要的主體，承擔(dān)北京市保障性住房投融資、建設(shè)收購和運營管理等職能，業(yè)務(wù)板塊涵蓋保障房銷售業(yè)務(wù)（配售型保障性住房、安置房）、公共租賃住房、保障性租賃住房、城市更新、商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理等，公司營業(yè)收入主要來源于安置房銷售和公租房租賃業(yè)務(wù)。截至2023年末，北京保障房中心累計完成投資約2000億元，累計完成融資約1500億元，目前在管公租房16萬余套，在管保租房約1.58萬套（間），代持共有產(chǎn)權(quán)房政府份額約4.2萬套，幫助約30萬首都居民改善了居住生活條件。0儲備房銷售公租房租賃商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營資料來源：同花順iFind，太平洋研究院整理模式二模式二北京保障房中心有限公司業(yè)務(wù)模式；截至2023年6月末，公司待售儲備房項目1787套，待售面積合計14.28萬平方米。模式一），收入仁悅居限改自住房項目43,619.83金成裕雅苑共有產(chǎn)權(quán)房項目9,457.37模式二模式二），北京保障房中心有限公司營主體，承擔(dān)北京市公租房項目的建設(shè)、收購和運營職責(zé)，主要包括兩種業(yè)務(wù)模式；截至2023年6月末，公司在運營公租房項目132個，可運營房屋約10.30萬套，入住戶數(shù)約8.9萬戶。模式一在商品房土地“招拍掛”階段確定；其他保障房建設(shè)主體整體開發(fā)的公租房與建設(shè)方協(xié)商確定。收購價格由土地補償款和建安成本構(gòu)成。在公租房項目向符合要求的輪候家庭提供租賃服務(wù)。序號14,000.00245-5634,646.00456799,577.0084,687.569租房項目(上莊C14)4,368.7394,374.004,353.40公租房項目7項，建筑面積合計56.52萬平方米北京城建投資發(fā)展股份有限公司北京城建由北京城建集團于1998年發(fā)起，1999年在上海證券交易所上市，為北京市國資委下屬的一家大型專業(yè)品牌地產(chǎn)商。目前公司房地產(chǎn)開發(fā)、對外股權(quán)投資、商業(yè)地產(chǎn)運營三大板塊協(xié)同發(fā)展，其中以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，包括商品住宅及配套商業(yè)、保障性住房以及土地一級開發(fā)等業(yè)務(wù)。2020-2023年上半年，公司保障房收入分別為0.56、5.04、0.09和5.12億元。0北京城建投資發(fā)展股份有限公司公司保障房業(yè)務(wù)集中在北京地區(qū)，經(jīng)營主體包括子公司北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)、北京城建興華地產(chǎn)、北京首城置業(yè)、北京城建興潤置業(yè)開發(fā)等，保障房項目建設(shè)由政府進行統(tǒng)一規(guī)劃安排，已開發(fā)建設(shè)了多個保障房項目；公司保障房業(yè)務(wù)主要有三種模式，其中望壇棚改項目是公司目前在做的最大保障房項目，通過棚戶區(qū)改造一次性招標業(yè)務(wù)授權(quán)方式承做該項目，對應(yīng)業(yè)務(wù)模式一，截至23年11月，該項目實現(xiàn)回款291億元，全部為市場化對外銷售。模式一模式二模式三業(yè)務(wù)模式由項目公司負責(zé)項目的前期手續(xù)，進行項目范圍內(nèi)居民住宅（私房、公房）征收、非住宅房屋騰退、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項目回遷安置房及資金平衡區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)工作。由區(qū)政府根據(jù)棚戶區(qū)改造前期工作成本、項目公司最終獲得的項目投資利潤及審定的政府土地收益，進行資金平衡測算，從而確定用于資金平衡的商品房的使用方向和銷售定價。項目公司的最終利潤均來源于資金平衡區(qū)商品房住宅的市場化銷售。由項目公司負責(zé)項目范圍內(nèi)征地工作、宅基地拆遷、非住宅拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、回遷安置房建設(shè)。棚改工作進展到一定程度后，向區(qū)政府申請進行成本審核，項目資金平衡地塊達到凈地并通過審核后，項目實施主體向市規(guī)劃國土委申請資金平衡地塊入市。項目公司的最終利潤主要來源于兩部分，一部分是資金平衡地塊公開掛牌交易后政府按照一定的利潤率支付給公司的款項，另一部分是建成回遷安置房的政府回購款項及市場化安置的回遷居民購房在二級市場招拍掛獲得土地，商品房用地中必須配建一部分的保障房，在土地出讓和規(guī)劃設(shè)計上明確項目保障房和商品房各自的比例，公司按照規(guī)劃好的商品房面積和保障房面積進行開商品房市場化銷售部分代表項目豐臺張儀村棚改項目、保定市棚改懷柔新城03街區(qū)下元、釣魚臺及東關(guān)棚改項目、順義仁和鎮(zhèn)臨河區(qū)棚改項目、昌平馬池口項目、延慶新農(nóng)村建設(shè)棚改、臨河村棚改項目、延慶康莊一二三街棚城建萬科城項目-天成家園、理工大學(xué)2號地項目、門頭溝項目（上悅嘉園、華龍樾等表：截至2023年6月北京城建主要已完成類型竣工/規(guī)金已完工劃目在建0團將其持有的首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)、北京綠基等資產(chǎn)注入首創(chuàng)城發(fā)；公司定位為新型保障房建設(shè)運營平臺和北京市存量資產(chǎn)盤活平臺，主營城市綜合開發(fā)、城市綜合運營及城市更新升級三大業(yè)務(wù)板塊；保障房業(yè)務(wù)：子公司首創(chuàng)經(jīng)中為主要運營主體，主要圍繞首創(chuàng)集團在北京自有用地盤活開展，公司在北京大興區(qū)擁有約4000畝尚未開發(fā)自有土地，均為劃撥取得，待開發(fā)土地資源充裕；集體土地租賃住房業(yè)務(wù)：子公司首創(chuàng)新城鎮(zhèn)為運營主體，項目主要分布在北京朝陽、順義、平谷和房山等地。月末已完成居住類居住類首創(chuàng)城發(fā)集體土地租賃住房業(yè)務(wù)：2017年8月，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（國土資發(fā)[2017]100號），明確第一批在北京、上海、南京等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，允許村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織以自行開發(fā)運營、聯(lián)營、入股等多種方式建設(shè)運營集體租賃住房，北京也出臺了相應(yīng)指導(dǎo)文件；首創(chuàng)城發(fā)旗下子公司首創(chuàng)新城鎮(zhèn)前身是2012年北京市政府設(shè)立的政府引導(dǎo)基金，主要從事重點小城鎮(zhèn)建設(shè)工作，鄉(xiāng)鎮(zhèn)資源豐富，2017年試點方案出臺后，迅速切入集租房市場，目前為北京市最大的集租房建設(shè)投資平臺。《關(guān)于進一步加強利用集《關(guān)于我市利用集體土地首創(chuàng)城發(fā)集體土地租賃住房業(yè)務(wù)：目前，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)已布局北京、上海、天津、青島四個城市，開發(fā)建設(shè)租住項目22個。在北京有10個已投建集租房項目，主要分布在郊區(qū)新城、重要交通節(jié)點或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中8個為保租房項目，包括朝陽十八里店、房山竇店、順義高麗營、順義張鎮(zhèn)及平谷上紙寨等地，均已取得北京市《保障性租賃住房項目認定書》，規(guī)劃總建筑面積120.77萬平方米，預(yù)計可提供租賃住房約12711套，其中朝陽十八里店、平谷區(qū)白各莊、房山區(qū)下坡店3宗項目已入市。首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)項目首創(chuàng)繁星項目是北京目前最大規(guī)模的集租房項目，位于朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)安正大街16號院，毗鄰東南五環(huán)西直河橋，緊鄰京津高速，近距離輻射國貿(mào)CBD及周邊多個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，項目占地面積約11.8萬平米，建筑面積約39.6萬平方米，總投資約43.6億元，總套數(shù)6572套租賃住房，項目由首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和朝陽十八里店鄉(xiāng)合作開發(fā)，村集體以土地使用權(quán)入股，占項目公司51%股權(quán)，每年獲得收益分紅，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)負責(zé)投資建設(shè)與運營管理，獲得剩余租金收益，合作期限40年；19年2月開始投資建設(shè)，2023年5月，繁星社區(qū)首批推出2300套房源上市，入市僅兩個月出租率已超90%，后續(xù)將陸續(xù)投入運營?！笆奈濉蹦繕擞媱潱骸笆奈濉逼陂g，全市計劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上；“十四五”期末，全市累計建設(shè)籌措保障性租賃住房總量60萬套（間）以上，其中40萬套（間）左右形成供應(yīng)；截至2023年12月初，上海全市推出保障性租賃住房用地（R4用地）222幅，建筑面積近1900萬平方米，計劃供應(yīng)量25.4萬套房源。其中開工188個項目，涉及21.3萬套房源；----“一張床”主要面向建筑、快遞外賣、環(huán)衛(wèi)、家政、醫(yī)護等城市一線務(wù)工人員，分布在全市各區(qū)，上下班通勤時間盡量控制在30分鐘，因地制宜配備好共享空間和公共設(shè)施，床位月租金主要在500-1000元左右，目前上海已籌措首批“新時代城市建設(shè)者管理者之家”床位1.1萬個，已全部投入供應(yīng)，2024年計劃籌措供應(yīng)3萬張以上床位；“一套房”主要面向企事業(yè)單位管理人員、科創(chuàng)人才與家庭型客戶；集體經(jīng)營性建設(shè)用地企事業(yè)單位新建新供應(yīng)國有建設(shè)用地上海保賃住房籌集渠道產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍集體經(jīng)營性建設(shè)用地企事業(yè)單位新建新供應(yīng)國有建設(shè)用地上海保賃住房籌集渠道產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍存量改制房屋上海于2021年11月印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》上海保障性租賃住房的籌集渠道包括新建、配建和改建；加強保障性租賃住房空間規(guī)劃，重點在新城等人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近布局，強化供需適配，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。涉租賃用地新建產(chǎn)業(yè)園配套用地建設(shè)租賃住房現(xiàn)有機構(gòu)化項目納?？罩谩⑽词郾Ｕ闲宰》哭D(zhuǎn)化新出讓商品房用地繼續(xù)配建不少于5%的保障性住房繼續(xù)配建不少于15%的開發(fā)企業(yè)自持租賃住房，主要用可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中產(chǎn)業(yè)類項目配套建設(shè)行政辦設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)加強統(tǒng)籌規(guī)劃，將各產(chǎn)業(yè)類項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房上海市保障性租賃住房項目位置區(qū)域范圍廣，社區(qū)配套全功能覆蓋據(jù)上海市房管局，上海保障性租賃住房項目分布在全市16個行政區(qū)及臨港新片區(qū)，中心城區(qū)約占61%，外環(huán)外約39%，據(jù)統(tǒng)計，截至2024年4月15日，浦東、閔行、松江三區(qū)保租房數(shù)量較多；選址重點在商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近等區(qū)域布局，強化供需適配，促進產(chǎn)城融合、業(yè)商務(wù)集聚區(qū)等租住需求集中區(qū)域；社區(qū)配套全功能覆蓋，設(shè)置公共廚房、公共閱覽室等共享工區(qū)。0