保安物業(yè)投標書

目錄

第一章董事會職權..............................................................14

第二章經(jīng)理崗位職責............................................................14

第三章辦公室職責..............................................................15

第四章辦公室主任崗位職責......................................................16

第五章管理部職責...............................................................17

第六章管理部主任崗位職責......................................................18

第七章保安隊長崗位職責........................................................18

第八章保安員崗位職責.........................................................19

第九章保潔班長崗位職責........................................................21

第十章保潔員崗位職責..........................................................21

第十一章物業(yè)管理員崗位職責....................................................24

第十二章水電工崗位職責........................................................25

第十三章監(jiān)控室規(guī)章制度........................................................26

第十四章考勤管理制度..........................................................28

第十五章財務管理制度..........................................................29

第十六章員工宿舍管理制度......................................................30

、0-Ju-

前B

首先，十分榮幸能與參紹興洪達保安服務商住小區(qū)項

目的物業(yè)管理服務投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理

實力，結合紹興洪達保安服務商住小區(qū)的現(xiàn)狀，對紹興洪達

保安服務商住小區(qū)的物業(yè)管理模式、組織機構、財務收支計

劃、服務配套等作出統(tǒng)籌策劃。我公司將以嶄新的物業(yè)管理

服務理念，在結合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提

下，憑借在長期物業(yè)管理服務過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充

足的人才，為紹興洪達保安服務商住小區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個和

諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提供紹興洪達保安服務

商住小區(qū)的物業(yè)價值，并使紹興洪達保安服務商住小區(qū)成為

臨滄市一個知名的綜合物業(yè)管理品牌。

本投標書是根據(jù)貴方提供的“物業(yè)管理服務招標文

件”要求，結合我公司的企業(yè)服務理念及標準，經(jīng)我公司考

察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務投司法書。我方一旦

中標，投司法書中的所有承諾，招標方有權要求寫入物業(yè)管

理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定

中標單位。

再次感謝貴方給予我們這次合作的機會。

公司簡介

紹興洪達保安服務有限公司（以下簡稱公司）成立于年

月，注冊資本為萬元，是具有獨立法人資格的有限責任

公司，公司辦公地點位于紹興洪達保安服務。公司實行獨立

核算、自負盈虧的企業(yè)管理機制，是社會化、專業(yè)化、綜合

性較強的物業(yè)管理公司。公司是集物業(yè)管理、園林綠化、水

電安裝、房屋裝修、裝飾等相關產(chǎn)業(yè)于一體的物業(yè)管理企業(yè)。

公司設有行政部、管理部、物業(yè)部、工程維修部、

保安部、保潔部等部門。

公司成立以來，我們肩負著社會的重托、業(yè)主的迫切

希望，帶著這種執(zhí)著和信念走向這個行業(yè)。公司自注冊前，

就從公司的規(guī)范、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確

定了“全心服務，在細微之處見精神；追求卓越，贏萬人口

碑創(chuàng)品牌”的公司理念。公司理念體現(xiàn)了這個年輕公司，既

朝氣蓬勃、勇于創(chuàng)新，又腳踏實地以服務為本的精神。通過

建立嚴格的規(guī)章制度，強化管理，不斷提高服務質(zhì)量，以增

強企業(yè)內(nèi)部凝聚力和市場競爭力，使公司成為有相當實力，

積極開拓發(fā)展的專業(yè)物業(yè)管理公司。并對自己的管理水平、

服務質(zhì)量提出高標準、高起點的要求:嚴謹、務實、高效、

進步。讓公司與時俱進、開拓創(chuàng)新、恪盡職守、不斷進取！

公司本著“優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)服務、優(yōu)質(zhì)生活”的

服務宗旨，堅持“以人為本”的管理理念，以誠信為立

業(yè)之本、發(fā)展之基，寓嚴格管理于熱情服務之中。公司在經(jīng)

理的帶領下，堅持把誠信經(jīng)營做為公司發(fā)展的基礎，確立了

“敬業(yè)奉獻、和諧高效、以誠求成”的企業(yè)精神和“厚德勤業(yè)、

秉承人本、善思篤行、追求卓越”的企業(yè)宗旨，使各項工作全

面提升，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。在經(jīng)營發(fā)展中，首

先建立和完善了一套良好的誠信經(jīng)營機制，將誠信經(jīng)營列入

重要工作日程，作為考核各基層單位經(jīng)營業(yè)績的否決性指

標，用機制保證經(jīng)濟工作與誠信建設同步進行。其次是建立

了誠信經(jīng)營工作領導目標責任制，成立了由主要領導任組長

的工作領導小組，明確工作機構和工作制度，從而形成了“一

把手”負總責、分管領導具體負責、職能部門負專責、各負其

責的領導機制。

在實際工作中，公司堅持依法管理，制度公開，宣傳法

律法規(guī)，明確業(yè)主和物業(yè)公司的權利與義務。誠信經(jīng)營的根

本目標是看業(yè)主的滿意度，為此，我們本著“誠信、務實、

創(chuàng)新”的經(jīng)營宗旨，以“辛苦我一人，幸福千萬家”

的企業(yè)精神，實行二十四小時管理服務，以提高企業(yè)

的工作效率和服務質(zhì)量，努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，以服

務促管理，以服務促效益，以服務推動誠信經(jīng)營，盡力提高

物業(yè)運作素質(zhì)、延長物業(yè)使用壽命，從而使其不斷保值增值

的同時，充分滿足物業(yè)之發(fā)展商、業(yè)主及使用者的各種服務

需求，精心打造特色物業(yè)管理品牌。

技

術

文

件

對本項目物業(yè)管理的整體設想及策劃

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。

通過我們的服務，為“紹興洪達保安服務商住小區(qū)”創(chuàng)造價

值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、

辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。

一、總體管理服務目標

1、前期目標

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；

2、合同目標

在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務，成為業(yè)主的好保姆、好管

家、好朋友。

四年內(nèi)達到“臨滄市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準；

二、管理服務理念----------臨滄市好當家物業(yè)讓您

更滿意

讓一一嚴格管理、規(guī)范服務、心心交流

您一一業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關專業(yè)部

門

更一一優(yōu)于行業(yè)標準、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第

一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求

滿意一一成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友

成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

三、保證體系

我公司自成立起開展企業(yè)標準化工作，并制訂了公司“企

業(yè)標準”貫穿于“臨滄市錦秀江山商住小區(qū)”的物業(yè)管理之

中。

四、服務承諾

1、總體指標

1、滿意度指數(shù)85以上；

2、管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故，

管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故，

管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大設備管理責任事故；

2、分類指標

1、管理處設專線24小時受理報修，

2、業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30；

3、各類服務人員上崗培訓率達到100%；

4、檔案歸檔率達到100%,檔案完整率達到100；

5、維修及時率達到100%；

6、維修質(zhì)量合格率達到95%以上；

7、實行維修服務回訪制度，回訪率達到100%；

8、有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上；

9、公共設備、設施完好率達到98%以上；

10、房屋建筑完好率達到98%以上；

11、綠化存活率達到98%以上；

12、清潔管理無盲點，

管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

13、道路、停車場完好率達到98%以上；

14、管理服務范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務

物業(yè)管理組織機構框架圖

管理處經(jīng)理■

經(jīng)理助理

業(yè)戶服務部“保潔綠化部，設備部，

業(yè)戶服務主管保潔綠化主管，設備主管“

給

業(yè)

綠

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保電

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工+，屋

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匚

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物業(yè)管理方案

一、物業(yè)管理人員配備計劃

1、管理處各崗位員工的任職要求

［管理處經(jīng)理］

.大專以上學歷

?具備行業(yè)崗位資格證書

?全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

.熟悉物業(yè)管理的相關政策與法規(guī)，對工程設施有一定的

了解和管理能力

?具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗

?外表端莊，思路敏捷

.有良好的團隊精神和溝通技巧

.有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力

［經(jīng)理助理］

.大專以上學歷

?具備紹興洪達保安服務房地資源行業(yè)崗位資格證書

.全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

?具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力

［業(yè)戶接待］

.大專以上學歷

?熟練操作辦公自動化軟件

.熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容

?普通話標準流利

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力

.通過云南省物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓

［保安服務］

?具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書

.年齡20—35歲之間，男性

?身高不低于1.75米

?五官端正，具有較強的敬業(yè)精神

.作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀

缺陷

?能吃苦耐勞承受工作壓力

.通過臨滄物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓

［維修養(yǎng)護］

?具備相關操作證及上崗證

?具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)

驗

?具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

［保潔保綠］

?通過保潔專業(yè)化培訓

.熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作

.形象健康

?細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

2、管理處各部門崗位人員配備

人員配備

人員配備人員配備

崗位設置崗位設置

（人）（人）

管理處經(jīng)理1設備管理部

經(jīng)理助理1設備部主管1

業(yè)戶服務部強弱電工1

業(yè)戶服務部主管1給排水管道1

業(yè)戶服務員（接待/財務/貫標/檔案/房修1

1

報修）值班電工1

保安服務部保潔綠化部

保安部主管1保潔綠化部主管1

門崗2小區(qū)范圍內(nèi)保潔10

巡崗8綠化6

監(jiān)控2

合計人

二、物業(yè)管理目標

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主

服務，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：四年內(nèi)達到“臨

滄市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準；

三、物業(yè)管理相應的規(guī)章制度

紹興洪達保安服務有限公司

管理制度

第一章董事會職權

一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。

二、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公

司的機構設置、人員編制和職責范圍。

三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。

四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。

五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織

建設、思想建設等重大問題。

六、根據(jù)工作需要作出授權的決議和討論其他重大問

題。

第二章經(jīng)理崗位職責

經(jīng)理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，

起領導核心作用，負責公司的全盤工作。

一、認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定

的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。

二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作

用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規(guī)章制度，不

斷進行和提高公司管理水平。

三、負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員

工培訓計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心

工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不

斷的發(fā)展。

四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例，保證員工

生命安全和身心健康。

五、加強財務管理和經(jīng)濟核算，不斷提高經(jīng)濟效益。

六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和

技術骨干。

七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成

績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好

實質(zhì)工作。

第三章辦公室職責

一、認真學習貫徹相關法律、法規(guī)，制定各項管理制度

和工作計劃，并檢查落實。

二、負責住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格

執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的

征訂和發(fā)放。

三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物

品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品

存放及保管安全妥善。

五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記

錄。

六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作

進行總結，如強對員工的培訓學習和業(yè)務考核。

七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

八、負責對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務，保持公司形

象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小

區(qū)文化活動。

十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。

第四章辦公室主任崗位職責

一、在經(jīng)理的領導下，認真學習貫徹本崗位相關法律、

法規(guī)和公司各項管理制度的實施。

二、負責住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴格

執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報刊雜志的征訂

和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。、

三、督促檢查辦公室人員工作，有權對違犯勞動紀律和

不能按時完成任務的員工依照制度進行處罰，嚴格獎懲與績

效考核的兌現(xiàn)。

四、負責監(jiān)督檢查考勤制度的實施及員工上下班簽到。

五、負責公司印章的管理和使用，嚴格執(zhí)行印章的審用

規(guī)定。

六、對保潔員的工作進行監(jiān)督和管理，認真負責及搞好

小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

七、組織召開工作例會及日常會議，撰擬相關材料并做

好會議記錄。

八、加強對員工的培訓學習和業(yè)務考核，搞好員工思想

工作，廣泛吸收員工的合理化建議。

九、負責起草工作計劃和內(nèi)部各項管理制度的擬訂以及

日常業(yè)務辦理及文件的打印工作。

十、做好財物登記與庫存管理及所需物品的購買計劃和

發(fā)放，使庫存的物品存放合理，保管安全妥善。

十一、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好

小區(qū)文化活動。

十二、負責辦公室全盤工作，直接對經(jīng)理負責，保證完

成經(jīng)理交辦的各項工作任務。

第五章管理部職責

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下，認真貫徹相關法律、法

規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

二、負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作。

三、負責協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進行認

證解釋，做好投訴記錄。

四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業(yè)主水、

電、暖的正常使用，發(fā)生故障應及時進行維修。

五、負責公共設施、設備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正

常運行。

六、負責催交業(yè)主的物業(yè)管理費；水，電、暖費。

七、負責業(yè)主鑰匙的管理。

八、完成公司交給的其它工作任務。

第六章管理部主任崗位職責

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下進行工作，對小區(qū)的物業(yè)

和業(yè)主實行具體管理和服務。

二、負責本部門員工的培訓、考核及日常工作安排。

三、負責監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況，有權對其進

行處罰。

四、對部門員工應做到分工明確、責任到人，獎罰分明。

五、認真處理業(yè)主投訴問題，做到派單及時，過程監(jiān)督,

保證讓業(yè)主滿意。

六、負責對業(yè)主領取鑰匙情況進行核實。

七、負責對業(yè)主的裝修現(xiàn)場進行檢查，對存在的問題及

時處理。

八、定期對業(yè)主進行回訪，征求意見和建議，并向上級

領導匯報。

第七章保安隊長崗位職責

一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結構、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列，各種公共設施、設備的分布位置，各類公共場所的

使用性質(zhì)和服務對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。

二、帶領保安人員認真執(zhí)行保安隊的各項規(guī)章制度，切

實履行保安員職責，做出表率。

三、交接班時集中整理隊員的儀容儀表，組織召開班前

會和班后講評并做好績效考核。

四、負責本班人員的出勤、堅持白天和夜晚查崗制度。

五、管理本班人員的在班工作，認真做好交接班記錄。

六、合理安排勤務工作，及時解決工作中存在的問題，

關心愛護保安隊員。

七、督促隊員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂

拉亂掛現(xiàn)象。

八、對本班無權決定或無力解決的問題應當及時向上級

請示。

九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應立即報告，執(zhí)

行重要任務時及時報告任務的進展和完成情況。

十、帶領保安人員認真履行崗位職責，及時完成對里交

給的各項保衛(wèi)任務，遵紀守法嚴防失竊和暴力案件的發(fā)生，

確保安全。

第八章保安員崗位職責

一、門衛(wèi)崗位職責

1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、

睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。

3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處

理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。

4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細準確。

5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)

主或公司領導同意后方可進入。

6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小

區(qū)。

7、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應檢查相關手續(xù)，未

辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入。

8、業(yè)主進入小區(qū)時應檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進

入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。

9、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

10、進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應請

車主（司機）在檢查表上簽字確認。

二、巡邏崗崗位職責

1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、

不吸煙、不閑談。

2、負責對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查，并及

時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。

3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、

設施上散發(fā)和張貼傳單。

4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結構、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系

統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。

5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好

公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的

車位。

7、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及

時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、

天臺等公共場所拋灑和堆放。

8、要與隊友團結協(xié)作、密切配合、互相照應、共同完

成巡邏任務。

第九章保潔班長崗位職責

一、以身作責，帶領員工保質(zhì)保量完成各項工作任務。

二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務。

三、負責部門內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護管理的技術培訓并檢

查督促好工作的實施。

四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行

為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場糾正，并做好當日檢查記錄。

五、教育員工愛護公物，厲行節(jié)約。

六、認真學習業(yè)務技術知識，提高管理節(jié)約。

第十章保潔員崗位職責

、室外保潔員崗位職責

1、準時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬

化部分及坐臺兩次。

2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

3、熟悉各自分工及所負責范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對

其負全部責任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣、不怕臟、不

怕累。

5、積極參加業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平，自覺學習有關

清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì)。

6、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要

及時勸阻和制止。

7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

二、花園及娛樂場所保潔員崗位職責

1、準時到崗，按工作任務和操作要求完成任務。

2、負責愛護健身器材等活動設施的維護和保養(yǎng)，定期

向上司匯報用品的消耗及領用情況。

3、對游樂兒童，活動人員熱情禮貌，合理耐心的解釋,

切忌用粗魯?shù)难哉Z。

4、維護活動場所秩序，隨時維護娛樂場所的衛(wèi)生，及

時處理突發(fā)事件。

5、定期對花園樹木、池邊噴灑藥物，以確?；▓@四周

衛(wèi)生整潔。

6、及進維護、養(yǎng)護花園內(nèi)設施設備，細小問題自行解

決。

7、在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司

及小區(qū)的相關情況。

8、對花園內(nèi)的設施設備做好詳細登記。

9、愛崗敬業(yè)，完成臨時性的工作任務。

三、室內(nèi)保潔員崗位職責

（1）樓道保潔員崗位職責

①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保

潔。

②每周對樓梯內(nèi)標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、

防盜門、電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。

③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并

不斷巡視保持干凈。

④當班時間遇到樓內(nèi)有可疑情況時，即時與保安人員聯(lián)

系。

⑤巡視樓內(nèi)公共設施設備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報部

門。

⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。

⑦積極完成上級交辦的臨時任務。

（2）辦公室保潔員崗位職責

①準時到崗，按工作要求完成任務。

②工作時間不能做與工作無關的事，如聊天。

③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。

④積極參加業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平，自覺學習有關清

潔知識，提高個人素質(zhì)。

⑤不斷總結工作經(jīng)驗，提高服務水平和工作效益。

⑥積極完成上級交代的臨時任務。

⑦每次使用完保潔工具，應清潔干凈，放到指定的地點。

四、上門服務保潔員崗位職責

1、按客戶預約時間著裝準時到達工作崗。

2、根據(jù)客戶要求，按照部門制定的操作規(guī)范完成任務,

并將結果及時上報部門。

3、嚴肅紀律，不得私自收取費用。

第十一章物業(yè)管理員崗位職責

一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領導下進行工作，對業(yè)

主實行全面服務。

二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結構、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列，各種公共設施、設備的分布位置，各類公共場所的

使用性質(zhì)和服務對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。

三、主動與業(yè)主進行交流和溝通，建立良好的人際關系。

四、處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務聯(lián)系，問訊、咨詢、投訴

等事宜。

五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負責對房屋進行交接

驗收，對存在的問題及時時行整改。

六、負責業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在

問題的處理。

七、負責小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗

收。

八、負責對小區(qū)公共部位的設施/設備的檢查和保修。

九、負責對小區(qū)的空置房時行檢果和管理。

十、負責小區(qū)鑰匙的管理和使用。

第十二章水電工崗位職責

一、認真學習業(yè)務知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設備性能

保證安全用電。

二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲

到早退，嚴格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到,

不拖拉扯皮。

三、對用電設備要定時或不定時的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題

及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細匯報。

四、嚴格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，

停電時先低壓再高壓”嚴禁扎刀開關帶負荷停送電。

五、堅持勞保上崗，帶電作業(yè)時，必須有人監(jiān)護，確保

工作人員人身安全。

六、節(jié)約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送,

按時開關路燈及一切用電設備嚴禁私自亂掛違章用電。

七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外

干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。

八、及進搞好業(yè)主用電的充電工作。

第十三章監(jiān)控室規(guī)章制度

為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系

統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

（一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實

公司賦予的安全監(jiān)控任務，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控

過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。

（二）值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨

意離崗離位，個人需處理事務時，應征得值班領導的同意并

在有人頂崗時方可離開。

（三）對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟

蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。

（四）每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保

留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

（一）監(jiān)控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期

間的各項工作任務。

（二）監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設

施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

（三）非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室。公司員工

和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領導

同意方可進入。

（四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不

得隨意拆裝設備，做好設備日常維護保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清

潔。

（五）公司領導及有關部門領導需到監(jiān)控室查詢情況，

值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予

積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有

關錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

（一）監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值

案件線索及時另存入U盤保留，并作好標記，為業(yè)務部門破

案提供有效線索。

（二）監(jiān)控人員對園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、

火災等錄像進行另存入U盤存檔保留，并做好標記。

（三）對公司領導要求保留的錄像進行另存入U盤，制

作光盤長期存檔保留，并做好標記。

第十四章考勤管理制度

一、簽到制度

嚴格實行上下班簽到制，上班前10分鐘、下班后10分

鐘為簽到時間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退

5分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金5元，5分鐘以上30分鐘以內(nèi)處罰10

元，30分鐘以上或不到者按曠工一天進行處理。托人簽到、

簽退或弄虛作假報考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人50元罰

款。

二、請銷假制度

1、上班期間有事需請假，除公休一天外，其余時間均

視為事假，事假期間無工資。

2、請假人必須寫請假條，得到主管領導批準后，親自

將假條拿到辦公室備案，領導不予批準或未做請假而擅自離

開或逾假不歸者均按曠工處理。

3、請假審批規(guī)定如下：

（1）各部門員工一日以內(nèi)由部門主管審批，一日以上報

公司經(jīng)理批準。

（2）部門負責人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由

經(jīng)理簽字后上報總公司主管領導批準。

4、假滿上班時必須到審批領導處進行銷假報到。

5、負責主管考勤領導要嚴格考勤不徇情看面，秉公辦

事。

第十五章財務管理制度

一、認真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀律，用新型的

財務管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準確的核算、反映、

監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務管理為

龍頭的作用。

二、加強財務管理核算，按期編報會計報表，全面反映

公司經(jīng)營活動和資金變化情況，為公司領導提供真實的會計

核算資料，使公司領導經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。

三、加強財務管理，認真編制執(zhí)行財務計劃，按時收繳

小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費及物業(yè)管理費，管好財產(chǎn)、管好

財務資料，合理使用資金。加強現(xiàn)金管理和支用，及時清理

債權債務，精打細算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟效益。

四、搞好會計監(jiān)督，嚴格履行公司賦予的工作職權，尊

重宣傳和維護國家有關財經(jīng)制度、法令和紀律在本公司的執(zhí)

行情況。

五、加強財務工作人員的專業(yè)知識學習，提高業(yè)務水平,

要求每位財務人員忠于職守、秉公辦事，按財務制度辦事，

杜絕業(yè)務差錯。

六、小區(qū)內(nèi)有關重大經(jīng)濟協(xié)議或有關經(jīng)濟文件擬定要以

財務參與和核算為依據(jù)，進行準確分析和管理。

七、所有財務現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報總公司主

管理領導及總經(jīng)理審批。

第十六章員工宿舍管理制度

為提高員工生活質(zhì)量，確保員工生活安全，避免浪費,

特制定本規(guī)定。

一、宿舍應保持干凈，整潔、禁止堆放垃圾。要求地面

無雜物，門窗干凈，被褥、衣物放置整齊，床單、被套常換

洗。

二、宿舍衛(wèi)生由該宿舍人員自行輪流打掃，當天值日負

責當天宿舍衛(wèi)生，主管班長負責檢查落實，衛(wèi)生不干凈者每

次處以5元罰款。

三、宿舍內(nèi)不準吵鬧，大聲喧嘩，不準隨便亂丟垃圾，

隨身物品應安放整齊。

四、宿舍人員不得擅自調(diào)換房間或公司財產(chǎn)物品。

五、住宿人員如離開宿舍時必須關好門窗，切斷電源（電

熱毯、電燈）水源，否則對宿舍班長處以10元的罰款。

六、住宿人員必須按時就寢，除值班人員外一律在晚11：

00前就寢，如有特殊原因不能就寢，需報主管領導批準。

七、宿舍內(nèi)節(jié)約用水，用電，不準私接電源。

八、起床時必須整理好被褥，衛(wèi)生間及時沖洗，保持室

內(nèi)環(huán)境整潔。

九、宿舍物品實施精細管理，做到件件有人負責看管、

維護、清理。住宿人員不得損壞公司財物及公共設施（如:

暖氣片、洗臉盆、坐便器、插座、燈具等）。

十、員工應樹立安全意識作好日常防火，防盜工作，貴

重物品應注意保管好，若有丟失及時向負責人報告。如有發(fā)

現(xiàn)公司員工偷盜他人財物者，公司有權將其除名并追究其法

律責任。

十一、注意保持公共區(qū)域衛(wèi)生，衛(wèi)生用品用完后必須放

在垃圾桶里，嚴禁丟入廁所的下水道內(nèi)，若因此導致廁所堵

塞，由當事人負責疏通并承擔其費用。

十二、樹立文明意識，團結意識，住宿員工之間應互相

尊重、互相幫助、團結友愛、和睦相處，嚴禁拉幫結派搞個

人主義和地方主義，嚴禁罵人，說臟話和打架斗毆等事件發(fā)

生。

十三、任何員工未經(jīng)公司許可不得擅自留宿外人，須經(jīng)

理同意方可留宿，否則處以30元罰款。

所有員工必須嚴格遵守該管理制度。

四、物業(yè)管理行政管理方案

1、行政服務管理目標:建立明確的管理和服務目標，規(guī)范化、

標準化、專業(yè)化模式運作，滿足服務要求的最大化。

2、行政管理組織目標:建立合理、高效的組織架構，進行規(guī)范

化、標準化管理，實現(xiàn)服務管理目標。

3、行政服務管理基本內(nèi)容:行政人事管理、財務管理、檔案

管理、公共服務（房屋維修、設備維護、公共秩序、保潔、綠

化等）、特色服務（帶送鮮花、報紙、租賃等）、組織文化活動

0

4、行政服務管理崗位職責：

4.1經(jīng)理:房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服

務的開展、社區(qū)文化的落實等項目統(tǒng)籌管理。

4.2管理員:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種

手續(xù)辦理、增值服務及小區(qū)日常事務的監(jiān)管。

4.3維修工:設備保養(yǎng)與維修、

4.4保安人員:小區(qū)公共秩序維護與監(jiān)管、消防管理、車輛管

理。

4.5保潔員:樓道與庭院保潔。

5、行政服務管理操作流程：

5.1投訴處理:物業(yè)服務人員接到投訴1日內(nèi),將問題分類傳

遞到相關責任部門,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復，并負責督導解決。

解決后，就解決情況在1周內(nèi)進行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫,

確保《業(yè)主投訴記錄表》及其他處理資料及時存入業(yè)主投訴

檔案。

5.2檔案管理:按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔,并及時

送達到相關人員。

6、行政服務管理制度：

6.1員工行為規(guī)范。

6.2勞動人事管理。

6.3人員晉升辦法。

6.4績效考核及獎懲試行辦法。

6.5合同管理制度。

6.6資產(chǎn)購置管理辦法。

6.7財務管理辦法。

6.8竣工圖紙和技術資料驗收標準。

7、信息反饋渠道及時間:為了確保物業(yè)管理服務質(zhì)量,使客戶

滿意率達到和保持98%以上，物業(yè)將設立多種信息反饋渠道,

形成信息反饋網(wǎng)絡。

7.1在分公司建立業(yè)主意見登記本，隨時搜集有關業(yè)主對物業(yè)

管理方面的意見。.7.2設立24小時業(yè)主投訴熱線,24小時接

受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號碼及責任人

姓名。

7.3每半年做一次對物業(yè)管理服務的意見調(diào)查，廣泛征求業(yè)

主意見，并將調(diào)查結果整理匯編,進行統(tǒng)計分析，查找問題原因,

提出改進方案。對重要問題給予正面回復。

7.4定期向上級單位做工作請示、匯報,主動接受工作監(jiān)督和

指導。

五、公共秩序維護和消防服務方案

1、公共秩序維護

1.1管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務。

1.2保安人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列

隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應佩帶通訊、警械裝備、

精神飽滿、微笑服務。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保

安服務無關的事。

1.3值崗時與業(yè)戶、訪客交談應使用文明、規(guī)范用語，不得使

用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。

1.4為保障業(yè)戶、訪客的人身、財產(chǎn)及紹興洪達保安服務紹興

洪達保安服務項目（）的安全，保安人員應認真值守,

實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良

管理人的注意義務。對突發(fā)事件應按各類應急預案迅速作出

反應，果斷作出適當處置，即時報告上級，并做好記錄。

1.5門崗保安人員應熟悉紹興洪達保安服務紹興洪達保安服

務項目（）常住人員及私家車輛狀況，并嚴格實行訪

客出入登記制度，不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜

人員進入管理區(qū)域。

1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務。

1.7對裝修民工出入小區(qū)嚴格驗證，對裝修民工攜帶工具出小

區(qū)，應查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重

物品出門，應查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，

并做好相應記錄。

1.8管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務,

對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次。

1.9為防盜、防火、防災和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同

方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。

1.10嚴密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停

放狀況、各類標識、消防設備、設施完好狀況、公共區(qū)域的

環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時

向有關部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）的簽

到。夜間巡視，應佩帶警棍、應急電筒，保持高度警惕性，

并加強自我保護意識。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時

報修。

1.11加強裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意

施工的行為，確保夜間（18:00-次日08:00）及國定節(jié)假日不

發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。

1.12對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管

理。

1.13為應對突發(fā)事件,應制定相應的應急預案并定期演習（每

年1?2次）。

1.14管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行，并實行24

小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務，嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏;

通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全

面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應立即定點監(jiān)控錄

像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；

當值人員應對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴格保密，不得泄

漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資

料。

1.15監(jiān)控錄像保存一個月，循環(huán)使用。

1.16做好監(jiān)控室內(nèi)務及清潔衛(wèi)生工作。

1.17監(jiān)控室內(nèi)無關人員不得進入，有關人員進入都應做好詳

細記錄。

2、消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標準

消防工作至關重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防

管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作：

2.1我們堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格

實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全

員義務消防員制。

2.2加強消防教育宣傳和培訓演練工作

2.2.1消防教育宣傳工作：

我們將在居住區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知

識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。居住區(qū)入

住時，我們將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)

系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務，建議業(yè)主配置滅火

器。

2.2.2做好消防培訓及演練工作：

重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務消防

隊員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員

的“自救”意識和能力，防范于“未燃”。

2.3加強二次裝修的消防管理

2.3.1對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅

火器材方可入場施工。

232對于復雜裝修、大面積裝修及相關商鋪的裝修，要求

施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。

233在入住期間，我們將通過設專人巡邏監(jiān)管、安置擋車

樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道

的問題，保證消防通道的順暢。

2.4、建立消防快速反應分隊

結合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組

建管理處“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我

們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。

附火警應急程序如下：

2.4.1報警

管理處所有人員均應加強消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙

霧、火光等，應立即向上級領導及消防部門匯報。管理處值

班員接到火警報警后，應迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明

報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況

TJ*O

2.4.2召集

火警確認后，通知義務消防隊員趕赴現(xiàn)場。管理處所有人

員一旦獲悉火警均應立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理

接報后應趕往監(jiān)控中心進行調(diào)度，經(jīng)理助理接報后應趕往現(xiàn)

場進行指揮。到達現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

2.4.3滅火

現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶

救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人

員執(zhí)行命令應迅速、準確。滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領下使用

滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力將貴重物品及危

險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負責協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消

防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。后續(xù)

趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送

滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。若火勢過大且消防

警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續(xù)協(xié)

助消防警滅火直至火勢被完全控制。

2.4.4善后與恢復

火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助

消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。

六、清潔綠化服務方案

1、清潔服務

1.1環(huán)境衛(wèi)生管理要點：

(1.全員保潔，人過地凈;重點部位，重點保潔。

(2.確保居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識

齊全；

(3.建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細的操作規(guī)程及工作標

準，實行每日16小時保潔服務；

(4.生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和

轉(zhuǎn)運采用密閉方式。

1.2環(huán)境管理的具體措施及工作標準：

1.2.1垃圾箱

每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，擺放在指定位置并加蓋密

閉，桶外壁干凈無垃圾粘附物;垃圾車、池每日沖洗，每周

徹底消殺一次;垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、

污漬。

1.2.2樓道地面

⑴水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖

洗一次；

⑵瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍；

⑶大理石地面定期拋光打蠟;水泥地面目視無煙頭、碎紙、

果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡;瓷碗地面干凈，無

明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰;大理石地面光亮，可映

出照明輪廓，干凈無蠟跡。

1.2.3、公共墻面

⑴內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處

⑵天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)；抹灰、噴涂墻面凹凸處無

明顯灰塵，無蛛網(wǎng)；瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼,

用白紙巾擦拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染。

⑶外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬

1.2.4公共照明燈罩

每月用清潔劑清洗擦抹一次；目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積

塵。

1.2.5消火栓、電表蓋、管線等

每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無塵;箱頂、側無塵,

用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染;無明顯積塵、無蛛網(wǎng)。

1.2.6玻璃門、窗、幕、墻

每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃目

視明亮，無灰塵、污跡、無水珠;窗臺目視無積塵;鍍膜玻璃

半米之內(nèi)可照出人影像。

1.2.7樓梯扶手

每日用清潔毛巾擦抹：無塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾

不被明顯污染;樓梯梯級：每天清掃，每周拖抹一次，每月

沖洗一次；目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡（油污、黑

印等）。

1.2.8各種指示牌、標識

每周清洗擦抹一次：目視無明顯積塵、無水珠、無破損。

1.2.9集中綠地

每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次;草坪目視干凈，無明

顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪

草機。

1.2.10宣傳欄

每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光

亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵。

1.2.11花池

每月徹底擦抹及沖洗一次;隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無

明顯污跡、水垢。

1.2.12地面其他公共設施

每月徹底擦抹一次，隨時清潔污染處;無亂張貼，無亂涂劃,

無破損。

1.2.13廣場地磚、小區(qū)道路

每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次；目視

干凈，無雜物，無明顯污跡，條縫清晰、無雜草。

1.2.14單車棚、地面停車設施

每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次；目視無明顯污

跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象。

1.2.15雨水井、排水溝

每周沖洗一次，每月徹底消殺三次;無明顯垃圾，雜物及泥

沙，無蚊蟲滋生。

1.2.16不銹鋼門框、扶手

每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時清潔污染處：亞光不銹鋼表面

無污跡，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影;鏡面不銹鋼表面光亮，

三米內(nèi)能清晰映出人物影像。

1.3“四害”消殺

維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預防疾病的發(fā)生，進行除蟲、滅鼠消殺

服務，進而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊

伍，配備消殺器材，定期對小區(qū)進行消殺，每周五將對小區(qū)

的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分

噴灑藥物，進行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市

政部門可以調(diào)整消殺的頻率，進行定點重點防治，減少蚊蠅

蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進行

針對性的投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制

鼠患的發(fā)生，進而徹底消滅蟲害、鼠患。

1.3.1消殺時間：每周五下午。

1.3.2消殺地點：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、

天面、食堂宿舍、設備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。

1.3.3消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害；

投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。

1.3.4經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進行針對性的

投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)

生，進而徹底消滅蚊蠅、螳螂、白蟻等蟲害和鼠患。

2、綠化服務

園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對實現(xiàn)

以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護

綠、養(yǎng)綠，加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的

生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。

2.1實行園林綠化管理

小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的“點”，道路綠化的“線”，

公共綠地的“面”組成。綠化本著“經(jīng)濟、美觀”的指導思

想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點與一般，集

中與分散，點、線、面、帶相結合的方法，以自然式和混合

式的格局，利用精巧的園林藝術小品和豐富多樣的園林植物

進行多層次的立體綠化，收到“立地成景，四季常青的效果,

從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。

園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配

置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、

假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺效果。

2.2綠化養(yǎng)護管理

俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護”，這說明日常養(yǎng)護管理十

分重要。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、

除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時，

還要針對不同花草樹木的品種、不同習性、不同季節(jié)、不同

生長期，對生存的客觀條件的要求，進行針對性的和動態(tài)性

的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，

花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。

2.2.1樹木、草坪養(yǎng)護管理指標

新種樹苗：本地苗成活率95%,外地苗成活率85%,蟲害的

樹木不超過2%;

綠化建筑小品無損壞；

草坪無高大雜草，綠地無家生、野生地藤蔓植物；

草地整潔無磚塊、垃圾。

2.2.2樹木、草坪養(yǎng)護管理的質(zhì)量標準

樹木：生長態(tài)勢基本正常;葉子枝干基本正常。

草坪：覆蓋率在90%以上;基本上無雜草;生長和顏色基本正

常不枯黃;基本無病蟲害。

2.2.3綠化養(yǎng)護技術措施要求：

樹木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次；

綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次；

草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥2次。

七、物業(yè)管理應急預案

1、電梯困人應急預案

1.1任一員工接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應

立即通知保安消防監(jiān)控室，同時記錄接報和發(fā)現(xiàn)時間。

1.2保安消防監(jiān)控室接報后應一方面通過監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機

了解電梯困人發(fā)生地點、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所

在樓層，另一方面通過對講機向保安部經(jīng)理或當班領班匯報,

請求派人或聯(lián)系工程物料部前往解救。

1.3.保安部經(jīng)理或當班領班接報后，立即親自到場或派員到

場與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐

心等待求援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采

用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁,

不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發(fā)生危險。注

意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對

話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況

向公司總經(jīng)理或值班領導匯報。

1.4工程物料部經(jīng)理或值班人員接報后，應立即派人前往現(xiàn)

場解救，必要時電話通知電梯維修公司前來搶修。若自己無

法解救，應設法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯

維修公司技工前來解救。

1.5若工程物料部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間

內(nèi)解救不了，應視情況向公安部門或消防部門求助（應說明

求助原因和情況）。向公安、消防部門求助前應征得公司總經(jīng)

理或值班領導的同意。

1.6.在解救過程中，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷

（尤其是老人或小孩），應立即通知醫(yī)護人員到場，以便被困

人員救出后即可進行搶救。

1.7被困者救出后，保安部經(jīng)理或當班領班應當立即向他們

表示慰問，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供

姓名、地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自

行離去，應記錄下來存檔備案。

1.8被困者救出后，工程物料部應立即請電梯維修公司查明故

障原因，修復后方可恢復正常運行。

1.9保安部經(jīng)理或當班領班應詳細記錄事件經(jīng)過情況，包括

接報時間、保安和維修人員到達現(xiàn)場時間、電梯維修公司通

知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、

電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，

還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者

的，應記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。

1.10工程物料部經(jīng)理或值班人員應詳細記錄故障發(fā)生時間、

原因、解救辦法和修復時間。

2、突發(fā)停電應急預案

2.1在接到停電通知的情況下，管理運作部應事先將停電線

路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每

個住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時，工程

物料部應做好停電前的應變工作。

2.2在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物

料部應立即確認是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故

障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若

系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電

電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況

通知管理運作部。

2.3保安部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯

運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。

2.4管理運作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在

主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住

戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。

2.5若突發(fā)停電時，正值晚上商場營業(yè)，保安部應協(xié)助商場

維持好秩序，指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，

疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災。

2.6安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加

強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大

門。

2.7派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做

好解釋和疏導工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。

2.8詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造

成的損失。

2.9突發(fā)停電的預防措施：

1）工程物料部應經(jīng)常檢查應急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正

常。

2）管理運作部應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈

或蠟燭，以防停電。

3）保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應

配置手提式應急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。

3、液化氣泄漏應急預案

3.1接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應立即通知

保安部經(jīng)理或當班領班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時

疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。

3.2保安部經(jīng)理或當班領班接報后，一方面立即派員前往現(xiàn)

場支援，并通知工程物料部，另一方面視情況通知液化氣公

司和消防支隊。

3.3工程物料部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施

救。

3.4若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應馬上疏散周圍人員，建立

警戒線，防止圍觀，并嚴禁煙火和使用電氣設備。

3.5.若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹慎行事，切

記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、

使用對講機以及關閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花

引爆泄漏的氣體。

3.6.施救人員進入室內(nèi)前，應采取一定的防范措施，戴上防

毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住

呼吸；進入室內(nèi)后，應立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加

快氣體擴散，并疏散現(xiàn)場范圍內(nèi)的非相關人員，協(xié)助救援、

搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場秩序。

3.7發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員

抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)

療部門前來救護或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。

3.8保安部和工程物料部應詳細記錄液化氣泄漏的時間、地

點、故障情況和修復過程。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡

人員的姓名、