上海保利廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造報(bào)告

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上海保利廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造匯報(bào)

二零零六年四月十日

上海保利廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造報(bào)告

項(xiàng)目定位

高檔濱江商務(wù)復(fù)合體

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四個(gè)功能單元

高級(jí)公寓式酒店(2.5-2.8萬(wàn)平方米)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT(2萬(wàn)平方米)高檔文化休閑商業(yè)區(qū)(1.8萬(wàn)平方米)濱江獨(dú)棟辦公樓(2-2.2萬(wàn)平方米)

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項(xiàng)目策劃

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區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析

辦公樓供應(yīng)量及銷售量均占全市1/3,日均銷售900㎡。售價(jià)與全市均價(jià)持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧等浦西主要辦公區(qū)域。購(gòu)買(mǎi)人群：國(guó)內(nèi)客戶占2/3,其中本地及江浙約50%,亞洲占20%,歐美約8%,其它約5%。

07-10年有80萬(wàn)㎡新增供應(yīng)量，租金和售價(jià)均可能下調(diào)。

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區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析

以雅詩(shī)閣為代表的公寓式酒店租價(jià)在0.9-1$/㎡,日與浦西同類項(xiàng)目持平，空置率低于10%。租客人群：美洲約40%,歐洲約30%,亞洲16%,國(guó)內(nèi)約10%。

租金預(yù)算：?jiǎn)紊?000-3000$/月，夫妻3500-5000$/月，家庭4000-8000$/月。

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區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析

小陸家嘴為金融核心區(qū)，屬辦公概念。產(chǎn)品以單一大型寫(xiě)字樓為主。南延伸區(qū)為頂級(jí)江景豪宅區(qū)，屬居住概念。產(chǎn)品以大中型住宅小區(qū)為主。

少量商務(wù)和生活配套，服務(wù)種類少，檔次差異大。北延伸區(qū)(船廠地塊)為綜合開(kāi)發(fā)區(qū)偏商務(wù)概念。產(chǎn)品以大型寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓為主，配有住宅。規(guī)劃有商業(yè)配套，呈線狀分布面積較大，依靠人流支持。

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項(xiàng)目位置分析

項(xiàng)目位于純商務(wù)功能向綜合服務(wù)功能過(guò)渡的區(qū)域有江景優(yōu)勢(shì)，體量適中東方路和銀城中路延伸后交通便利

缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，單一產(chǎn)品難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)現(xiàn)有建筑形成南向遮擋周邊環(huán)境雜亂，缺乏高檔物業(yè)氛圍

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復(fù)合型項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)空白

高檔寫(xiě)字樓和頂級(jí)豪宅均缺少同檔次配套設(shè)施，造勝利能缺失。

商務(wù)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)買(mǎi)等消費(fèi)需求急待滿意。虹橋+古北、淮海路辦公區(qū)+新天地、南京西路辦公區(qū)+梅泰恒等勝利案例說(shuō)明商務(wù)功能的復(fù)合將產(chǎn)生巨大的價(jià)值增長(zhǎng)。

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結(jié)論：

復(fù)合性是本項(xiàng)目核心價(jià)值

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復(fù)合性空間復(fù)合——物理層面各功能單體有機(jī)組合提高土地利用率對(duì)濱江價(jià)值進(jìn)行最大化挖掘

需求復(fù)合——功能層面圍繞商務(wù)功能設(shè)計(jì)差異化產(chǎn)品辦公：回避標(biāo)準(zhǔn)辦公，安排LOFT和總部基地居?。夯乇茏≌途频辏才啪频晔焦⑴涮祝恨鸪肆餍陨虡I(yè)模式，通過(guò)主題區(qū)域形成目標(biāo)消費(fèi)

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復(fù)合性行為復(fù)合——客源層面

工作-居住商務(wù)-生活消費(fèi)-體驗(yàn)等不同行為集中同一地域內(nèi)，內(nèi)部客源交叉放大和相互誘導(dǎo)，客源共享。主題型商業(yè)滿意

陸家嘴區(qū)域消費(fèi)需要，拉動(dòng)外部客源

資源復(fù)合——價(jià)值層面高度集約化開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生“一站式”商務(wù)解決方案，為客戶提供高效率和低成本，增加溝通和機(jī)會(huì)，真正表達(dá)現(xiàn)代商業(yè)文化的精髓。

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四個(gè)功能單元

高級(jí)公寓式酒店(2.5-2.8萬(wàn)平方米)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT(2萬(wàn)平方米)高檔文化休閑商業(yè)區(qū)(1.8萬(wàn)平方米)濱江獨(dú)棟辦公樓(2-2.2萬(wàn)平方米)

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文化不是附加值，文化制造價(jià)值

勝利的開(kāi)發(fā)，能發(fā)掘土地特有的價(jià)值睿智的開(kāi)發(fā)，還能領(lǐng)先時(shí)代，給予項(xiàng)目長(zhǎng)期的魅力

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“新天地”勝利販賣(mài)小資情調(diào)滿意“海派”審美需求

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外灘一號(hào)、三號(hào)、六號(hào)、十八號(hào)等力圖重現(xiàn)“十里洋場(chǎng)”的輝煌

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文化性是本項(xiàng)目的區(qū)分價(jià)值

本項(xiàng)目的文化特征

構(gòu)建時(shí)尚、張揚(yáng)創(chuàng)意、對(duì)話國(guó)際

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特色性建筑

在建筑藝術(shù)、環(huán)境藝術(shù)、裝飾藝術(shù)等方面，充分關(guān)注審美價(jià)值的制造。制造特色建筑，形成保利品牌積淀。

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18000㎡高檔文化休閑商業(yè)區(qū)

小型演藝中心為核心的文化娛樂(lè)區(qū)——“濱江新天地”時(shí)尚消費(fèi)區(qū)——“意大利中心”五星級(jí)辦公及公寓式酒店配套功能區(qū)——“上海灘”

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“濱江新天地”“小型歌劇院”是反映文化性的特色建筑，其建成后將與海洋水族館、東方藝術(shù)中心共同構(gòu)筑浦東乃至上海的保利“文化金三角”。

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“濱江新天地”集演出、影視、音樂(lè)、FASHION秀、拍賣(mài)、發(fā)布會(huì)、會(huì)議