美國地產(chǎn)觸底回升：特征、展望與影響

目錄一、美國地產(chǎn)經(jīng)歷庫存與銷售雙低 4美國地產(chǎn)經(jīng)歷庫存與銷雙低 4美國居民購房人群特征 7二、美國地產(chǎn)或?qū)⒂瓉頊睾蜕闲?10過去移民增長帶來美國量購房需求 10利率鎖定效應(yīng)導(dǎo)致房屋給不足 12美國地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硪惠喓蜕闲?13三、美國地產(chǎn)觸底回升的影響 17中國地產(chǎn)后周期出口鏈迎來利好 17地產(chǎn)觸底回升或不影響房通脹繼續(xù)回落 18四、附錄 20風(fēng)險因素 23表目錄表1：美國四屆政府入境移政策變化比較 表2：降息期間，抵押貸款定利率回落幅度 16附表1：美國新增抵押貸款比梳理 20附表2：美國家庭總債務(wù)余與抵押貸款債務(wù)余額梳理 21附表3：美國未償還抵押貸債務(wù)余額期限占比梳理 22圖目錄圖1：美國各房價指數(shù)走勢 4圖2：美國各房價指數(shù)同比速走勢 4圖3：美國成屋銷售水平遠于疫情前2019年水平 5圖4：美國新屋銷售水平幾回到疫前2019年水平 5圖5：美國未償還抵押貸款率多分布在5%以下 6圖6：美國抵押貸款發(fā)放額峰集中在聯(lián)邦基金目標(biāo)利率極低區(qū)間 6圖7：美國抵押貸款債務(wù)余小幅回落后繼續(xù)上升 7圖8：購房和再融資目的占此消彼長 8圖9：購房目的中，首次購貸款的比重上升 8圖10：2020年以來，美國均DTI先降后升 9圖美國購房居民DTI＞43%的比例在增加 9圖12：美國購房居民信用評結(jié)構(gòu)與疫前2019年相類似 10圖13：拜登政府和特朗普政下的凈移民走勢截然相反 10圖14：美國房貸存量利率和增房貸利率對比 12圖15：美國成屋銷待售水平 12圖16：美國新屋待售水平 13圖17：美國房屋銷售和美國策利率相反 13圖18：新屋開工數(shù)量一直在長 14圖19：市場的降息預(yù)期 14圖20：美國MBA抵押貸款融資和購買申請情況 15圖21：美國MBA抵押貸款請活動表現(xiàn) 15圖22：抵押貸款利率會隨聯(lián)基金目標(biāo)利率的調(diào)整而調(diào)整 16圖23：美國房價跟隨加息、息周期而變動 17圖24：美國房屋銷售和家具口走勢相同 17圖25：中國家具出口增速和國房屋銷售增速相關(guān) 18圖26：住房通脹滯后于美國價增速 18圖27：2020年降息后，房增速未立即帶動房屋CPI上漲 19圖28：2023年美國房價漲甚至高于疫情前的2019年 19一、美國地產(chǎn)經(jīng)歷庫存與銷售雙低美國地產(chǎn)經(jīng)歷庫存與銷售雙低8（2014-20192020（20202023圖1：美國各房價指數(shù)走勢美國:FHFA房價指數(shù)美國:FHFA房價指數(shù)美國:標(biāo)準(zhǔn)普爾/CS房價指數(shù)美國:房地美房價指數(shù)500資料來源:ifind，25%20美國25%20美國:FHFA房價指數(shù):季調(diào):同比美國:標(biāo)準(zhǔn)普爾/CS房價指數(shù):當(dāng)月值:同比美國:房地美房價指數(shù):季調(diào):同比151050-5資料來源:ifind，2010。第一，成屋市場銷售降幅遠高于新屋銷售水平。成屋市場在美國房地產(chǎn)市場當(dāng)中占主導(dǎo)地位，但從2022年開始，20241400第二，新屋市場銷售幾乎恢復(fù)至疫情前，和成屋銷售表現(xiàn)大有不同。截至2024年2月，美國新屋市場的住房銷售水平幾乎與2019年的水平相一致，新屋銷售總數(shù)年化為662千套。圖3：美國成屋銷售水平遠低于疫情前2019年水平萬套 美國:成屋銷售:季調(diào)8000

2019年 2023年資料來源:ifind，圖4：美國新屋銷售水平幾乎回到疫前2019年水平千套 美國:新建住房銷售:折年數(shù):季調(diào)2019年2019年2023年1400120010000資料來源:ifind，首先，低利率時期大美國居民已將存量押款利率鎖定在5以下美國償?shù)仲J利的分情況來，至2023年Q3，美近80未償押貸利鎖在5以，近20未還抵款利高5未償還抵押貸款利率分布:2022Q3未償還抵押貸款利率分布:2023Q336.822.6未償還抵押貸款利率分布:2022Q3未償還抵押貸款利率分布:2023Q336.822.619.39.811.54%4530150資料來源:FHFA，元美國:家庭債務(wù)元美國:家庭債務(wù):抵押貸款發(fā)放額:合計美國:聯(lián)邦基金目標(biāo)利率(右)十億美 %1300 61100 5490037002500 1300 0資料來源:ifind，，右軸為聯(lián)邦基金目標(biāo)利率美國居民購房人群特征從美國房價、房屋銷售和房貸利率表現(xiàn)來看，美國居民處于低銷售和低存量利率的階段。圖7：美國抵押貸款債務(wù)余額小幅回落后繼續(xù)上升萬億美元 抵押貸款發(fā)放額 美國:家庭債務(wù)余額:抵押貸款13121110987654資料來源:ifind，，抵押貸款發(fā)放額為右軸

1.41.21.00.80.60.40.20.02020圖8：購房和再融資目的占比此消彼長% 購房目的占比 再融資目的占比(有抵押貸款)9080706050403020100資料來源:FHFA，圖9：購房目的中，首次購房貸款的比重上升45%First-TimeHomebuyerLoan%First-TimeHomebuyerLoanRepeatHomebuyerLoans35302520151050資料來源:FHFA，2021(DTI，DebttoIncomeRatioDTI2020（DTI≤36）1/21/3（DTI＞43）20201/52023Q11/32019圖10：2020年以來，美國平均DTI先降后升% 抵押貸款發(fā)放額(右) 平均DTI403836343230

萬億1.401.201.000.800.600.400.200.00資料來源:FHFA，ifind，圖11：美國購房居民DTI＞43%的比例在增加% DTI≤36% 36%＜DTI≤43% DTI＞43%1009080706050403020100資料來源:FHFA，圖12：美國購房居民信用評分結(jié)構(gòu)與疫前2019年相類似% Fair+Poor+VeryPoor Good Excellent1009080706050403020100資料來源:FHFA，二、美國地產(chǎn)或?qū)⒂瓉頊睾蜕闲羞^去移民增長帶來美國增量購房需求圖13：拜登政府和特朗普政府下的凈移民走勢截然相反萬人小布什政府奧巴馬政府小布什政府奧巴馬政府特朗普政府拜登政府806040200 資料來源:ifind，

凈移民增速(右) 美國:凈移民人數(shù)

100806040200-20-40-60表1：美國四屆政府入境移民政策變化比較政府出臺年份政策變化政策工具目標(biāo)群體限制性小布什政府2001《愛國法》機構(gòu)能力所有移民更多↑技術(shù)能力國際學(xué)生更多↑入境簽證所有移民更多↑2002《加強邊境安全法》入境簽證特定國籍更多↑入境簽證國際學(xué)生更多↑機構(gòu)能力非法移民更多↑《國土安全法》機構(gòu)能力所有移民更多↑2006《安全圍欄法》技術(shù)能力偷渡者更多↑奧巴馬政府2009加強邊境管理技術(shù)能力偷渡者更多↑2010加快遣返驅(qū)逐出境滯留者更多↑2012暫緩遣返合法化部分滯留者更少↓2014簽證便利入境簽證高技術(shù)移民；投資移民；高校畢業(yè)生更少↓特朗普政府2017增加執(zhí)法人員技術(shù)能力偷渡者更多↑加快遣返滯留者驅(qū)逐出境滯留者更多↑限制流入難民入境簽證難民更多↑限制穆斯林移民入境簽證特定國籍更多↑2018增加執(zhí)法人員機構(gòu)能力偷渡者更多↑2019推動實體邊境墻技術(shù)能力偷渡者更多↑拜登政府2021譴返滯留者驅(qū)逐出境滯留者更少↓停實體邊境墻技術(shù)能力偷渡者更少↓擴大難民的流入入境簽證難民更少↓放寬H-1B、H-2B簽證入境簽證工人更少↓取消“禁穆令”入境簽證特定國籍更少↓2023限制非法入境驅(qū)逐出境偷渡者更多↑資料來源:黃日涵等《利益集團、政黨與美國的入境移民政策變遷》，利率鎖定效應(yīng)導(dǎo)致房屋供給不足。自20124.0（對之下當(dāng)前6-7的貸率居購增加不的力從觀角來，2020-2021年再資導(dǎo)整個場抵貸利基本在4及下。圖14：美國房貸存量利率和新增房貸利率對比 新增貸款利率未償還抵押貸款利率6.56.05.55.04.54.03.53.02.5資料來源:FHFA，圖15：美國成屋銷待售水平萬套 美國:成屋銷售:庫存5004003002001000資料來源:ifind，圖16：美國新屋待售水平千套 美國:新建住房待售6005004003002001000資料來源:ifind，美國:房屋銷售美國美國:房屋銷售美國:央行政策利率:月末值萬套 %900 768005700 4600 325001400 0資料來源:ifind，，右軸為央行政策利率美國地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硪惠啘睾蜕闲姓雇磥?，我們認為美國地產(chǎn)或?qū)⒂瓉砩闲汹厔?，并且是一輪溫和上行。美國地產(chǎn)或?qū)⒂瓉砩闲汹厔?，原因有二：第二，隨著今年降息啟動，購房需求會因抵押貸款回落而出現(xiàn)改善。CME數(shù)據(jù)顯示，市場預(yù)期美聯(lián)儲將于6月啟動降全降息3邦基目利到4.50-4.75史輪加或息作會動30年抵押貸款固定利率上升或下降。我們認為，按全年降息3次的預(yù)期來看，抵押貸款固定利率中樞也會隨之而調(diào)降，而美國居民的購房需求或也會隨著抵押貸款利率的回落而進一步改善。圖18：新屋開工數(shù)量一直在增長美國:已開工的新建私人住宅美國:已開工的新建私人住宅:折年數(shù)美國:已完工的新建私人住宅:折年數(shù):季調(diào)美國:期末在建私人住宅:季調(diào)25002000150010005000資料來源:ifind，圖19：市場的降息預(yù)期資料來源:CME，，數(shù)據(jù)截至2024年3月26日但從幅度上看，我們認為這次地產(chǎn)回升或呈溫和上行趨勢。5（（圖20：美國MBA抵押貸款再融資和購買申請情況 降息 降息美國:MBA抵押貸款購買指數(shù):月 維持低利率美國:MBA抵押貸款再融資活動指數(shù):月450400350300250200150100500

加息 維持高利率

1990.3.16=1007000600050004000300010000資料來源:ifind，16=100美國:MBA抵押貸款申請活動指數(shù):季調(diào)16=100美國:MBA抵押貸款申請活動指數(shù):季調(diào):當(dāng)周值美國:MBA抵押貸款申請活動指數(shù):季調(diào):52周移動平均1999.3.1400120010008006004002000資料來源:ifind，其次，移民問題或成為拜登在大選年競選的政治籌碼。拜登在移民問題上的態(tài)度并不如特朗普激進，但2024年313202320222023圖22：抵押貸款利率會隨聯(lián)邦基金目標(biāo)利率的調(diào)整而調(diào)整% 降息期間 美國:30年期抵押貸款固定利率:季:平均值 美國:聯(lián)邦基金目標(biāo)利率121086420資料來源:ifind，表2：降息期間，抵押貸款固定利率回落幅度資料來源:ifind，%降息加息美國:成屋銷售:%降息加息美國:成屋銷售:中位價:同比低利率高利率美國:房地美房價指數(shù):季調(diào):同比302520151050-5-10-15-20資料來源:ifind，三、美國地產(chǎn)觸底回升的影響中國地產(chǎn)后周期出口鏈或迎來利好（31圖24：美國房屋銷售和家具進口走勢相同806040200資料來源:ifind，

%%美國%美國:進口金額:商品:消費品:家具、家居用品:季調(diào)同比美國:房屋銷售(新建+成屋):季調(diào):折年數(shù)同比(右)403020100-10-20-30-40圖25：中國家具出口增速和美國房屋銷售增速相關(guān)% 美國:成屋銷售:季調(diào):折年數(shù):同比 %6040200

出口金額(美元計價):家具及其零件:當(dāng)月同比

806040200-20-40-60 -60資料來源:ifind，，家具出口為右軸地產(chǎn)觸底回升或不影響住房通脹繼續(xù)回落2CPICPICPICPI圖26：住房通脹滯后于美國房價增速9876543210-1-2資料來源:，

%%美國%美國:CPI:住房租金:季調(diào):同比美國:房地美房價指數(shù):季調(diào):同比（右，滯后16月）20151050-5-10-15圖27：2020年降息后，房價增速未立即帶動房屋CPI上漲%美國:%美國:房地美房價指數(shù):季調(diào):同比 美國:CPI:房屋:季調(diào):當(dāng)月同比2020年降息25 1020 8156104520-5 0-10 -2資料來源:ifind，圖28：2023年美國房價漲幅甚至高于疫情前的2019年% 實際房價指數(shù)漲跌幅:2020Q3至2023Q3302520151050-5-10芬蘭芬蘭德國韓國瑞典歐元區(qū)(17國歐元區(qū)法國丹麥挪威波蘭英國盧森堡奧地利愛爾蘭新西蘭荷蘭捷克墨西哥日本瑞士經(jīng)合組織成員國立陶宛加拿大葡萄牙冰島以色列希臘美國資料來源:ifind，，不包含土耳其四、附錄附表1：美國新增抵押貸款占比梳理購買目的貸款占比再融資目的貸款占比1)首次購買2)重復(fù)購買總占比1)現(xiàn)金再融資2)利率和期限再融資總占比單位%%%%%%2018Q127.629.957.424.018.642.62018Q233.135.468.520.511.031.52018Q333.834.968.721.49.931.32018Q433.932.566.422.611.033.62019Q132.229.161.323.615.138.72019Q231.529.460.922.117.039.12019Q325.024.849.723.027.350.32019Q421.521.342.825.831.457.22020Q119.518.137.623.838.662.42020Q216.514.030.521.847.769.52020Q318.216.734.820.744.565.22020Q416.415.231.623.345.168.42021Q113.912.726.623.350.173.42021Q220.619.039.626.134.360.42021Q320.719.740.429.430.259.62021Q420.720.841.532.226.458.52022Q122.423.045.435.119.554.62022Q233.432.465.826.77.534.22022Q338.035.673.621.74.726.42022Q439.837.176.918.15.023.12023Q141.336.077.317.25.522.7資料來源:FHFA，附表2：美國家庭總債務(wù)余額與抵押貸款債務(wù)余額梳理美國:家庭債務(wù)余額:抵押貸款美國:家庭債務(wù)余額:合計美國:家庭債務(wù)賬戶數(shù):抵押貸款單位萬億美元萬億美元百萬個2018Q18.9413.2179.902018Q29.0013.2979.722018Q39.1413.5180.262018Q49.1213.5479.352019Q19.2413.6779.922019Q29.4113.8680.722019Q39.4413.9580.772019Q49.5614.1580.942020Q19.7114.3081.102020Q29.7814.2780.772020Q39.8614.3580.442020Q410.0414.5680.602021Q110.1614.64