最詳細(xì)驗(yàn)房收房手續(xù)及作業(yè)流程

最具體收房手續(xù)及步驟房價(jià)越來越高，對(duì)于通常市民來說，買個(gè)房子全部不輕易，買房是大事，所以收房時(shí)候要小心謹(jǐn)慎，以免以后出現(xiàn)糾紛。那么，收房手續(xù)和步驟應(yīng)該是怎樣呢？首先，要了解房子是否達(dá)成交房條件了。按攝影關(guān)要求，開發(fā)商交付商品房是需要滿足多個(gè)條件：1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格商品房通常是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格書面證實(shí)，假如驗(yàn)收合格，還須說明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。2、住宅房屋所屬樓必需取得了住宅交付使用許可證住宅房屋所屬樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)。未取得許可證房屋，不許可交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。能夠經(jīng)過登錄房管局網(wǎng)站查詢。3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必需含有一、二條所列條件。沒有“大產(chǎn)證"，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙，買方應(yīng)拒絕接收。不少購房者在開發(fā)商房屋不含有正當(dāng)交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)房屋;或配套不到位;或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛;或有些費(fèi)用未繳付，造成不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力；不退吧，住下去確有很多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘彿空咭灿羞^失，也應(yīng)對(duì)提前裝修造成損失負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。所以，在收房時(shí)一定要審核開發(fā)商是否符合上面條件。二、新房交付通常步驟1、通知開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定收樓時(shí)限通常在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按相關(guān)要求，如購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則通常被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。2、驗(yàn)收購房者應(yīng)依據(jù)購房協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好統(tǒng)計(jì)，同時(shí)，不要忽略對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清楚進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示，購房者能夠拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商負(fù)擔(dān)責(zé)任。3、提供《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》依據(jù)《商品住宅實(shí)施住宅質(zhì)量確保書和住宅使用說明書制度要求》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)該提供住宅質(zhì)量確保書和住宅使用說明書。該法規(guī)要求，《住宅質(zhì)量確保書》是開發(fā)商對(duì)銷售商品住宅負(fù)擔(dān)質(zhì)量責(zé)任法律文件，能夠作為商品房預(yù)、出售協(xié)議補(bǔ)充約定，和協(xié)議含有相同效力。開發(fā)商應(yīng)該按《住宅質(zhì)量確保書》約定，負(fù)擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供，購房者能夠拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理企業(yè)等單位維修，應(yīng)在《住宅質(zhì)量確保書》中明示所委托單位；而《住宅使用說明書》應(yīng)該對(duì)住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。4、簽署房屋交接書購房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合協(xié)議約定條件，應(yīng)和開發(fā)商簽署房屋交接書；對(duì)不符合協(xié)議約定，應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書。三、收房時(shí)需注意關(guān)鍵點(diǎn)1、在驗(yàn)房之前，假如開發(fā)商要求交費(fèi)或是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，不然在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)覺質(zhì)量問題，就只能自己付錢處理了。2、假如開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是能夠拒絕，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全能夠自己辦，假如交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費(fèi)。3、必需先驗(yàn)房后收住宅鑰匙購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)橐罁?jù)《相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)要求，“交鑰匙”就算房屋交付使用。所以領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)覺問題，開發(fā)商只負(fù)擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房壓力。4、驗(yàn)房中所發(fā)覺質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商口頭承諾，而且在房屋問題后面，還要寫明開發(fā)商承諾處理時(shí)間，這么業(yè)主才不會(huì)在開發(fā)商無限期拖延以后毫無措施。5、收房時(shí)必需仔細(xì)查看文件。在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看“三書一證一表”5樣必備東西：《住宅質(zhì)量確保書》(可帶走)、

《住宅使用說明書》(可帶走)、

《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，

“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工綜合驗(yàn)收合格證》，

“一表”是指《完工驗(yàn)收立案表》。

還能夠查看《面積實(shí)測(cè)表》、《管線分布圖》、《住戶驗(yàn)房交接表》、《樓宇驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)表》、《商品房面積測(cè)繪技術(shù)匯報(bào)書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》等輔助圖表，查看交付給您商品房和協(xié)議簽署要購置商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，和協(xié)議簽署面積是否有差異。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)必需含有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)用水合格證、有沒有消防部門核發(fā)消防檢驗(yàn)合格證。6、接收房屋后仍可追究開放商違約責(zé)任擔(dān)心開發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任是沒有必需。原因以下：第一、接收房屋和追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無法定前后次序，也沒有任何法律要求接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任；第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由情況下，是否追究和何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者本身權(quán)利；第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購房者應(yīng)該在開發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己權(quán)利。四、哪些情況能夠退房？因?yàn)橘I賣過程中部分不規(guī)范操作和開發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面問題，造成退房事件時(shí)有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者能夠退掉已購房屋呢?1、延遲交付房屋這種情況是現(xiàn)在買房人最可能碰到一個(gè)情況。到了開發(fā)商和購房人在協(xié)議中約定交房以后，卻遲遲得不到開發(fā)商入住通知。通常超出3個(gè)月開發(fā)商還不能交房，購房人就能夠要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。2、開發(fā)商缺“證”，造成協(xié)議無效現(xiàn)在，開發(fā)商必需證件齊全才能蓋樓、賣房。假如開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，和買房人簽署協(xié)議屬于無效協(xié)議。因?yàn)槭菬o效協(xié)議，購房人應(yīng)該騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)該返還購房人交納房款。3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計(jì)在購房人和開發(fā)商簽署協(xié)議中，通常全部約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必需經(jīng)過購房人同意。不然，開發(fā)商組成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而私自變更房屋戶型、朝向、面積等相關(guān)設(shè)計(jì)情況，購房人能夠依據(jù)協(xié)議約定要求開發(fā)商退房。4、無法得到貸款。在簽署協(xié)議時(shí)，除一次性付款或分期付款外，全部有對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款約定。假如是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。假如開發(fā)商提供資料顯示出不含有公積金貸款條件，購房人所以而不能取得公積金貸款，購房人就能夠要求退房。5、拿不到產(chǎn)權(quán)證因?yàn)殚_發(fā)商原因，買房人在協(xié)議約定期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就能夠要求退房。另外，因?yàn)榍皫啄瓴糠址康禺a(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，部分開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時(shí)有發(fā)生，造成購置這些樓盤購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人也能夠要求退房。6、房屋面積誤差超出3%現(xiàn)在，假如交房時(shí)房屋實(shí)測(cè)面積和簽約時(shí)暫測(cè)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房，法院將不予支持。而假如面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息，法院會(huì)判決購房人勝訴。7、房屋質(zhì)量不合格房屋質(zhì)量不合格是房屋“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《完工立案表》，無法交房?；蚴欠课萁桓妒褂煤螅课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。據(jù)悉，到現(xiàn)在為止，北京法院還沒有因?yàn)榉课葙|(zhì)量不合格而判決退房案例。8、房屋質(zhì)量造成嚴(yán)重影響使用依據(jù)最高人民法院剛剛公布商品房買賣協(xié)議糾紛司法解釋，因