海上游樂項目崖州灣基地概念性規(guī)劃概述

頁一、開發(fā)背景（一）三亞旅游業(yè)保持快速發(fā)展，旅游品牌日益突出

2006年三亞全市接待旅游過夜人數(shù)454.9萬人次，比上年增長11.9%。其中，接待海外旅游者38.88萬人次，比上年增長83.4%；接待國內(nèi)旅游者416.02萬人次，比上年增長8.0%。全年旅游收入65.4億元，比上年增長27.5%。其中境外旅游收入17066.21萬美元，比上年增長129.1%。2007年上半年，三亞市旅游飯店接待過夜游客279.58萬人次，同比增長21.94%，完成年度計劃的55%；接待境外游客24.9745萬人次，同比增長51.01%。上半年旅游總收入43.14億元，同比增長27.56%，其中，旅游外匯收入10921.3萬美元，同比增長61.97%。按計劃，今年三亞旅游飯店接待過夜游客510萬人次，旅游收入80億元。入境旅游市場方面，三亞接待境外游客24.9萬人次，同比增長51.01%。入境游方面，重點客源市場穩(wěn)中有增，新興客源市場增長強勁。其中，香港游客2.25萬人次;外國游客21.57萬人次，同比增長62.07%。入境游市場總體上保持港澳臺、日韓俄、歐美“三足鼎立”的格局，但市場內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。國內(nèi)游方面，休閑觀光游占主導地位，出游目的日益多樣，假日旅游火爆，特色游受追捧，消費升級。上半年三亞接待國內(nèi)游客254.6067萬人次，同比增長19.68%。三亞國內(nèi)客源市場仍以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津唐地區(qū)為主，其他地區(qū)為輔。但西部、華中以及東北等新興客源市場正在崛起，市場占有率呈逐步提高的趨勢。三亞旅游業(yè)始終保持著快速發(fā)展,旅游已成為三亞城市發(fā)展的中心詞匯。三亞市通過開展聲勢浩大的“三亞城市名片”征集評選活動、舉辦三亞國際美食節(jié)、三亞國際電視廣告藝術(shù)節(jié)、首屆中國（三亞）國際熱帶蘭花博覽會、世界小姐總決賽、世界先生總決賽等重大節(jié)慶賽事活動，大大提升了城市人氣指數(shù)。（二）三亞旅游產(chǎn)業(yè)要素發(fā)展不均衡（?。┤齺喪新糜巫∷迾I(yè)發(fā)展很快走在全國前列，每萬人擁有高標準度假酒店數(shù)量已經(jīng)居全國之首，旅游飯店類型多樣化趨勢明顯。截至2006年底，三亞市擁有138家酒店、2萬多間客房，年接待能力達到970萬人次。而2006年三亞接待過夜游客量僅455萬人次。即使按年平均20%的增長速度增長，也要在近五年之后才能消化現(xiàn)有客房量，賓館飯店總量過剩的矛盾比較突出。從酒店結(jié)構(gòu)和經(jīng)營收益來看，高星級酒店供不應求，中低星級酒店供大于求。2007年1-5月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東部亞龍灣區(qū)域旅游飯店客房總量雖僅占全市客房總量的22.4%,但營業(yè)收入8.86億元,占全市旅游飯店總收入的65.8%,平均開房率為74.44%,較全市客房平均開房率高8.83個百分點。其次是大東海區(qū)域營業(yè)收入1.79億,平均開房率為70.94%,較全市客房平均開房率高5.33個百分點。再次為三亞灣區(qū)域營業(yè)收入1.16億、平均開房率為66.43%。（游）根據(jù)《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T18972-2003），三亞252個旅游資源單體中，共有11個五級旅游資源。7個四級旅游資源。五級旅游資源有：天涯海角、亞龍灣、南山、蜈支洲島、鹿回頭、太陽灣、海棠灣、南田溫泉、大小洞天、國際婚禮節(jié)以及世界小姐比賽；四級旅游資源有：三亞灣、大東海、落筆洞、小東海、崖州古城、崖州灣以及西島。雖然擁有很好的旅游資源，但目前的旅游景區(qū)主要還是觀光型的，“好看不好玩”，缺乏運動游樂型、休閑體驗型的主題旅游景區(qū)，尤其是缺乏海上旅游項目的深度開發(fā)。表格2三亞A級旅游區(qū)一覽表景區(qū)名稱A級評定年度三亞南山大小洞天旅游區(qū)5A2007三亞南山文化旅游區(qū)5A2007三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)4A2001天涯海角風景區(qū)4A2001三亞蜈支洲島度假中心4A2006來源：國家旅游網(wǎng)（）（吃）三亞毗鄰世界著名的北部灣漁場和南海漁場，是我國所有沿海的漁場中唯一沒有被污染的漁場。鮑魚、海參、海膽是三亞的海中三珍，青蟹、血蚶、蠔和龍蝦等也都是三亞特色美味"。三亞常見的風味小吃有：椰絲糯米粑

、海南雞飯、煎堆、黎族甜糟、東山烙餅、抱羅粉、苗家三色飯、清補涼

、南粉、那大狗肉、椰汁板蘭糕等。三亞旅游餐飲頗具規(guī)模，2004年大約有110家注冊企業(yè)提供餐飲服務，特別是海鮮餐飲已經(jīng)成為三亞旅游業(yè)的一張王牌。三亞餐飲以各類海鮮為特色，兼有中國各地菜和海南的四大傳統(tǒng)名菜等。三亞春園海鮮市場是大眾化散客經(jīng)常光顧的大排檔海鮮餐廳，其他特色海鮮餐廳主要在大東海、榆林灣漁排餐廳等。但是其衛(wèi)生條件、交易環(huán)境比較欠缺。此外，在三亞高檔酒店還可以品嘗正宗的西餐、日餐、韓餐、俄餐等。（行）三亞市目前已經(jīng)擁有海、陸、空立體化的交通網(wǎng)絡。其中三亞鳳凰國際機場是國內(nèi)干線機場，飛行區(qū)等級為國際民航組織制定的4E級標準,機場可對境外旅客提供落地簽證的服務。目前已開通航線106條，其中國內(nèi)航線103條、國際地區(qū)固定航線3條、臨時旅游包機航線20余條；與63個城市通航，其中國內(nèi)城市38個、地區(qū)城市2個、國際城市23個。機場年均旅客、貨郵吞吐量增長率高達40%，截至2005年12月26日,三亞鳳凰國際機場旅客吞吐量達300萬人次,，預計到2008年旅客吞吐量達600萬人次；三亞擁有客運出租車1080輛,占全省總量的11.2%，城區(qū)內(nèi)設(shè)置120-150個出租車臨時停靠站；鳳凰島國際郵輪港是三亞市唯一的國際郵輪港，自2006年11月實現(xiàn)通航以來，共接待了23個航次的國際郵輪。（購）三亞因其獨特的地理環(huán)境和氣候環(huán)境，三亞市特色旅游商品眾多，土特產(chǎn)極為豐富。咖啡、腰果、胡椒、椰子食品、熱帶水果及果脯、海產(chǎn)干品、特色茶葉（如鷓鴣茶、香蘭茶），鹿茸系列產(chǎn)品，如鹿茸胎膠、鹿血酒、鹿茸片、鹿鞭酒等。

三亞有多種多樣的雕刻工藝品，如椰雕、貝雕、木雕、根雕、牛角雕等；有各種各樣的裝飾品，如珍珠、水晶、貝殼、紅豆、佛珠等；還有繽紛多彩的美術(shù)工藝品，如蝴蝶畫、藝術(shù)陶瓷、工藝藤品、黎錦苗繡等民族工藝品和海螺、海貝等海產(chǎn)工藝品。三亞共有旅游購物網(wǎng)點410個，其中以接待旅游團隊為主的旅游購物店39處、誠信購物點25家。但是三亞的旅游商品銷售分散，缺乏配套的旅游購物服務體系。

（娛）三亞市現(xiàn)有網(wǎng)吧24家、音像店40家、歌舞娛樂場所10家、書店4家、酒吧8家、大型演藝場所2家，此外有市網(wǎng)球中心、市博物館、水上娛樂設(shè)施等。但是，全市沒有上檔次的電影院、體育館、藝術(shù)館、博物館。旅游娛樂設(shè)施匱乏、夜間娛樂活動種類少。表格２三亞海上運動重點旅游區(qū)游樂項目一覽表水上運動游樂項目西島潛水、香蕉船、快艇、摩托艇、海底漫步、玻璃船亞龍灣深海潛水

、浮潛

、平臺垂釣、玻璃船

、半潛觀光

、深海垂釣、沖浪飛車、快艇、拖拽傘、飛魚

、快艇游白虎角

、快艇巡游

、快艇環(huán)島

、單人劃艇

、雙人劃艇、摩托艇、雙人腳踏船

、活動太陽傘

、滑水板、四人腳踏船

、固定帳篷、香蕉船

、水球、沙灘排球

、單人浮床、雙人浮床、固定太陽傘、單人浮排、雙人浮排

、水槍蜈支洲島帆船、拖曳傘、滑水、摩托艇、潛水三亞旅游產(chǎn)業(yè)要素發(fā)展不均衡，游、住等要素比較發(fā)達，住宿業(yè)相對超前，購物、娛樂、休閑運動等旅游產(chǎn)業(yè)要素相對滯后，影響和制約了三亞旅游業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展。（三）三亞旅游格局東部度假熱、西部觀光熱三亞旅游經(jīng)過多年發(fā)展，形成了東部度假板塊和西部觀光板塊的格局。東部的亞龍灣是國家級旅游度假區(qū)，擁有全市最好的3S資源，集中了三亞最好最多的高星級度假酒店，此外，大東海是市區(qū)東部傳統(tǒng)的度假區(qū)塊，集中了一批中高星級的度假型酒店。目前，三亞最東部的海棠灣正在開發(fā)之中，近期還將開發(fā)7家高星級的度假酒店群。而三亞市西部，則集中了天涯海角、三亞南山文化旅游區(qū)、三亞大小洞天旅游區(qū)等主要的觀光旅游景區(qū)。三亞度假客源集中于東部,西部旅游主要以觀光客為主。根據(jù)國內(nèi)外旅游業(yè)發(fā)展趨勢和三亞旅游發(fā)展階段，三亞旅游業(yè)正從觀光向休閑度假轉(zhuǎn)型，休閑度假類項目和活動將有巨大的市場需求和發(fā)展空間，今后相當長一段時間，三亞接待游客是“觀光＋度假”、“度假＋觀光”、“休閑＋度假”型游客，因此，每個旅游區(qū)塊在突出主題和特色的同時，都需要強化觀光、娛樂、休閑度假等功能，形成一個個綜合性的旅游區(qū)。三亞東部的亞龍灣區(qū)域，以休閑度假為主題特色，但同時配套有亞龍灣中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷等景點以及海濱浴場、海底潛水、水上摩托艇等親水游樂項目，形成一個功能比較完整、配套比較完善、自我循環(huán)發(fā)展的度假目的地。而東部的旅游區(qū)只有單一的觀光型景點，結(jié)果造成“增量不增效”的不利局面。因此，西部旅游區(qū)急需強化住宿、餐飲、娛樂、水上運動等配套項目，形成西部綜合性的旅游區(qū)。（四）三亞缺乏高品質(zhì)國際化的綜合性海洋運動游樂旅游區(qū)海岸線是度假旅游的最重要、最珍貴的資源依托，三亞境內(nèi)海岸線209.1公里，有19個港灣，主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。目前，亞龍灣、大東海灣、海棠灣、三亞灣作為旅游岸線被開發(fā)利用，其他海岸線資源被利用為港口、客貨運碼頭、水產(chǎn)養(yǎng)殖及水產(chǎn)品初級加工。三亞已作旅游開發(fā)的幾個島嶼，也只有觀光、潛水、住宿、療養(yǎng)等有限的功能，都存在著某些方面的問題與不足（參見如下表格）。與三亞度假旅游的快速發(fā)展特別是國內(nèi)外高端度假區(qū)的需求相比，三亞目前缺乏高品質(zhì)國際化的綜合性海洋運動游樂旅游區(qū)。崖州灣是三亞可擁有旅游開發(fā)的最后一個海岸線，因此，必須高度珍惜這一稀缺的海岸線資源，開發(fā)滿足當前、面向未來需求的高品質(zhì)國際化的綜合性海洋運動游樂旅游區(qū)。

表格3三亞重點旅游區(qū)現(xiàn)狀與問題旅游區(qū)名稱現(xiàn)狀與問題亞龍灣旅游區(qū)旅游區(qū)內(nèi)旅游指示和表示系統(tǒng)，尤其是在語言方面與國際水準還有較大差距；夜生活單調(diào)；目前僅開辟了亞龍灣中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷等景點以及海濱風光游覽和海底潛水觀光等項目，尚未形成完整的景點游覽系統(tǒng)。大東海灣旅游區(qū)公共旅游區(qū)域的安全問題較多；建筑密度過高，景觀效果不佳，整治和改造的難度較大。鹿回頭旅游區(qū)經(jīng)營模式單調(diào)，產(chǎn)品單一，體驗型產(chǎn)品不足；文化內(nèi)涵表現(xiàn)不足，游客對鹿回頭景區(qū)的文化體驗淺薄。海棠灣位于三亞市東部，有22.4公里的海岸線，為三亞是主要海灣之一。三亞灣旅游區(qū)位于三亞“西大門”要地，東起三亞港，西行延伸至天涯灣。擁有豐富的旅游資源，“陽光、沙灘、海水、椰林、珊瑚”等海南熱帶特色在這里得到了極為充分的體現(xiàn)。主要問題有：海岸侵蝕加劇，岸線后退明顯；海岸、沙灘、沙堤、沙壩缺乏規(guī)劃與管理；近海海域水質(zhì)受到污染；環(huán)境衛(wèi)生及管理水平低，部分路段臟亂差現(xiàn)象嚴重；由于投機性買房行為的存在，大部分房屋在一年內(nèi)大部分時間都閑置無用，未營造出應有的度假氛圍，也缺乏豐富的夜游項目。蜈支洲島缺少定向的指示標志，作為最高端度假目的地之一，從海棠灣到到蜈支洲島的交通可進入性有待提高；旅游活動項目相對較少，度假產(chǎn)品較為單一；購物店、餐飲店缺乏有效的經(jīng)營管理，欺客宰客想象經(jīng)常發(fā)生。（五）三亞市政府鼓勵應大力發(fā)展運動休閑產(chǎn)業(yè)根據(jù)三亞市政府的總體計劃，在鞏固發(fā)展觀光旅游產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合休閑泛化和休閑結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展運動休閑旅游產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段升級和景區(qū)產(chǎn)品提升。三亞將加大體育設(shè)施建設(shè)力度，促使一批國家級的體育訓練基地落戶三亞；不斷完善高爾夫球場的規(guī)劃建設(shè)，努力把三亞打造成國際高爾夫休閑的重要基地；大力發(fā)展?jié)撍?，摩托艇、動力傘等海上旅游體育娛樂項目，使三亞成為全國最大的不受季節(jié)限制的海上體育娛樂中心，爭取舉辦重大的有影響的體育賽事，培育具有三亞特色的體育運動休閑品牌。

二、項目目的和意義（一）充實和完善三亞旅游產(chǎn)業(yè)要素，豐富旅游產(chǎn)品體系在三亞旅游產(chǎn)業(yè)六要素中，游、娛要素比較薄弱，整體還未形成成熟的市場綜合體系，尤其是休閑運動娛樂產(chǎn)品，不僅數(shù)量少、規(guī)模小，而且僅僅局限于濱海。當今時代,健康是時尚,旅游是時尚,體育娛樂健身與旅游結(jié)合更是時尚。作為一種新興的旅游方式,體育旅游在旅游市場中越來越占有重要的地位。隨著外國游客數(shù)量的增長，要求三亞除了提供“安靜的休閑”之外，還提供更多的“運動的休閑”的旅游產(chǎn)品和服務。例如，高爾夫運動是高端游客首選的休閑娛樂項目。據(jù)統(tǒng)計，在三亞的三個高爾夫球場中,海外游客仍是主要的消費對象。日出觀光高爾夫球會接待的海外球客占其接待量的90%以上,主要為日本球客;紅峽谷高爾夫球場和亞龍灣高爾夫球俱樂部接待的海外球客占其總接待量的60%左右,主要為韓國、日本、歐美球客。通過該項目的開發(fā)，在鞏固好三亞旅游“觀光游”這個基礎(chǔ)之上，立足國內(nèi)市場、衍生或開發(fā)出新的旅游產(chǎn)品，尤其要適應熱帶度假的休閑旅游產(chǎn)品，安排更多的娛樂活動，充實和豐富三亞旅游游、娛要素內(nèi)容和層次。在崖州灣盡量增加旅游產(chǎn)品的娛樂性，將靜態(tài)的文化展示和動態(tài)的文化體驗結(jié)合起來，推動旅游活動從純“觀賞”層面到“參與性娛樂”、“文化性體驗”的層面轉(zhuǎn)變。從而，完善三亞旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，最終在三亞形成參與性強、品味高、類型齊全、管理規(guī)范的旅游體育娛樂設(shè)施服務接待體系，滿足度假游客和觀光不同的娛樂、不同年齡的需求。促進三亞旅游六大要素全方位、一體化的協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建完整和完善的三亞旅游產(chǎn)業(yè)鏈，促進三亞旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的大發(fā)展。（二）填補三亞中遠距離海上游樂的空白，打造海陸空立體運動游樂體系旅游項目開發(fā)要從市場需求出發(fā)，對資源的各項特色屬性進行深度挖掘和提煉，形成獨特的甚至具有壟斷性的特色。在旅游運動游樂產(chǎn)品開發(fā)上，協(xié)調(diào)三亞度假區(qū)高檔娛樂和旅游景區(qū)大眾娛樂產(chǎn)品的開發(fā)，注重開發(fā)海上娛樂運動休閑旅游產(chǎn)品。面對海南建設(shè)“國際旅游島”和“08奧運”的良好發(fā)展機遇,結(jié)合三亞海上游樂產(chǎn)品以近距離海上游樂為主的開發(fā)現(xiàn)狀，崖州灣的開發(fā)應當填補三亞中遠距離水上游樂的空白。以低空地效飛行器帶動海上游樂項目的多層次多元素的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，通過低空地效飛行器、游艇、直升飛機等旅游交通工具將海陸交通、陸空交通、?？战煌ǔ浞钟行А⒖茖W合理的結(jié)合利用，增加旅游產(chǎn)品的參與性、體驗性，共同構(gòu)建三亞市第一個真正意義上的“海、陸、空”立體運動游樂度假體系，給游客帶來全方位、現(xiàn)代化的旅游體驗，進而培育三亞旅游市場新的增長點，豐富三亞水上游樂的內(nèi)容和層次，完善三亞多樣化的海洋旅游、海洋文化產(chǎn)品體系，以滿足多元化的旅游市場需求，將三亞建設(shè)成為全國唯一的“海陸空”體育娛樂中心，促進三亞向國際一流的休閑度假目的地邁進。（三）加快和提升三亞旅游的國際化水平現(xiàn)代旅游業(yè)的核心是旅游國際化。通過開發(fā)現(xiàn)代化的海上游樂項目崖州灣基地，建設(shè)三亞旅游發(fā)展中的海洋旅游文化標竿，推動三亞旅游業(yè)升級轉(zhuǎn)型，加快三亞旅游要素的國際化改造步伐，不斷提高三亞旅游的國際化水平，充分開發(fā)海上休閑運動娛樂產(chǎn)品，推進三亞旅游業(yè)由以觀光游為主向以休閑度假游為主轉(zhuǎn)變，加快國際高端游客市場的營銷開發(fā)、營造國際一流的旅游環(huán)境、加快旅游產(chǎn)品升級，構(gòu)筑起符合熱帶濱海度假旅游的城市功能、服務體系，向國際高端游客市場展示三亞的獨特動感魅力，著力將三亞打造成國際性熱帶海濱休閑度假旅游目的地，使三亞旅游業(yè)逐漸融入世界旅游業(yè)的發(fā)展主流,三亞的名字將在國際旅游業(yè)中更加響亮。（四三）帶動三亞西部地區(qū)旅游經(jīng)濟和經(jīng)濟社會的發(fā)展通過大力開發(fā)崖州灣，全力推出一系列濱海和海洋運動休閑娛樂產(chǎn)品，挖掘崖州文化特色，在用地規(guī)模、空間布局、發(fā)展時序和策略上整體協(xié)調(diào)，有序拓展三亞西翼濱海休閑運動游樂區(qū)，延長三亞西部旅游區(qū)的停留時間，增加游客的人均消費，帶動三亞西部地區(qū)的旅游經(jīng)濟和經(jīng)濟社會的發(fā)展，并進一步激活三亞以西樂東縣的旅游發(fā)展。通過對崖州灣的整體規(guī)劃和有序開發(fā)，促進三亞西部地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)集群，有效拓展三亞的西部旅游區(qū)的發(fā)展空間，挖掘西部旅游區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ嵘齺單鞑柯糜螀^(qū)區(qū)的旅游品質(zhì),調(diào)整西部旅游區(qū)的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能布局,促進區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)集群效應,進而拉動西部地區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展。（四）加快和提升三亞旅游的國際化水平現(xiàn)代旅游業(yè)的核心是旅游國際化。通過開發(fā)現(xiàn)代化的海上游樂項目崖州灣基地，建設(shè)三亞旅游發(fā)展中的海洋旅游文化標竿，推動三亞旅游業(yè)升級轉(zhuǎn)型，加快三亞旅游要素的國際化改造步伐，不斷提高三亞旅游的國際化水平，充分開發(fā)海上休閑運動娛樂產(chǎn)品，推進三亞旅游業(yè)由以觀光游為主向以休閑度假游為主轉(zhuǎn)變，加快國際高端游客市場的營銷開發(fā)、營造國際一流的旅游環(huán)境、加快旅游產(chǎn)品升級，構(gòu)筑起符合熱帶濱海度假旅游的城市功能、服務體系，向國際高端游客市場展示三亞的獨特動感魅力，著力將三亞打造成國際性熱帶海濱休閑度假旅游目的地，使三亞旅游業(yè)逐漸融入世界旅游業(yè)的發(fā)展主流,三亞的名字將在國際旅游業(yè)中更加響亮。（五）實現(xiàn)當?shù)厣鐓^(qū)與旅游開發(fā)和諧發(fā)展，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)針對有些旅游項目開發(fā)占用當?shù)厣鐓^(qū)土地導致農(nóng)民失去經(jīng)濟來源的問題，本項目規(guī)劃在旅游區(qū)開發(fā)中融入生態(tài)農(nóng)業(yè)項目，積極吸收崖州灣當?shù)厣鐓^(qū)居民，參與生態(tài)農(nóng)業(yè)項目的種植養(yǎng)護獲得穩(wěn)定的工作收入，通過多種手段保護當?shù)厣鐓^(qū)居民在旅游開發(fā)中的土地權(quán)益，從而實現(xiàn)旅游就業(yè)、增加收入、改善民生的和諧發(fā)展目標。另外，通過旅游整體開發(fā)，按照社會主義新農(nóng)村的建設(shè)要求以及符合國際旅游目的地的環(huán)境改善需求，對地塊重新進行規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)新農(nóng)村，實現(xiàn)新生活。（六五）科學合理、深度利用三亞稀缺的濱海一線旅游資源科學合理的強化三亞濱海一線旅游資源的充分開發(fā)與利用三亞市19個海灣中，三亞灣、海棠灣、亞龍灣、大東海灣、月亮灣等都已經(jīng)進行或正在進行旅游開發(fā)，其他海灣也大多已經(jīng)被擁有用于碼頭等開發(fā)，其中只有崖州灣還未進行系統(tǒng)開發(fā)。目前，位于崖州灣海岸東端的南山、大小洞天兩個5A級佛教、道教文化旅游區(qū)現(xiàn)也已全部開發(fā)建設(shè)，崖州灣是三亞最后一塊擁有完整海岸線的未為開發(fā)用地。作為三亞最后一塊稀缺的海岸線資源，必須充分挖掘崖州灣的潛在價值，按照最有價值的方向去開發(fā)利用，而旅游開發(fā)，是崖州灣科學發(fā)展和有序永續(xù)利用的最佳選擇！

三、項目地塊現(xiàn)狀概述崖州灣位于三亞市以西四十多公里處的海濱，距天涯海角約16公里。崖州灣弧弦百里，碧波萬頃，（一）地塊環(huán)境1.坡度分析景區(qū)規(guī)劃范圍約十五平方公里，基地范圍內(nèi)目前以沙灘用地，水塘水產(chǎn)養(yǎng)殖用地，小型工業(yè)用地，墳場用地為主，其間有較少的小陡坎和洼地。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)東西平均距離約1200米左右，南北平均距離約6300米左右，平均海拔在1.8米——5.3米2.地質(zhì)分析基地位于崖洲灣南部，南山佛教文化風景旅游區(qū)北側(cè)，沙灘沙質(zhì)較好，但因工業(yè)和生活污水污染嚴重，水質(zhì)和沙灘都需要進行清潔處理。該區(qū)從地貌單元看，沙灘，地質(zhì)條件較好，適合工程建設(shè)。（二）土地利用分析規(guī)劃區(qū)域內(nèi)以地灌植被用地為主，絕大多數(shù)為墳場荒地、仙人掌帶等，，其間分布大量養(yǎng)殖魚塘和少許農(nóng)田等。土質(zhì)優(yōu)良，可直接作為建設(shè)用地，屬于一類建設(shè)用地。（三）基礎(chǔ)設(shè)施分析規(guī)劃用地現(xiàn)狀道路基礎(chǔ)設(shè)施很差，但在規(guī)劃范圍外圍已經(jīng)具備道路交通、水電設(shè)施，在規(guī)劃過程中需要加以利用并改造提升整體配套體系。（四）資源現(xiàn)狀分析該生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)具有發(fā)展價值的資源包含以下內(nèi)容，即：1.自然資源(包括具有景觀美學價值的所有自然形態(tài)物質(zhì)，如水體、地形地貌、自然生態(tài)條件、動植物物種等等；2.人造景觀(區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的各類人工構(gòu)筑的物質(zhì)景觀形態(tài)，如各類人工耕種土地及其水電基礎(chǔ)設(shè)施、池塘等等)；3.人文資源(崖城古鎮(zhèn)地域文化中具有開發(fā)潛力的地方歷史、具有鮮明文化差異的民族傳統(tǒng)、習俗、土特產(chǎn)品、慶典、禁忌等)。（五）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀分析該區(qū)域為三亞南部沿海生態(tài)破壞和水污染最為嚴重的區(qū)域之一。因其上游崖州城區(qū)的大量污水和基地內(nèi)大量養(yǎng)殖水體的下灌造成海水水質(zhì)和沙灘環(huán)境的嚴重污染。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一旦污染源得到有效治理和控制，崖州灣的整體環(huán)境本底并不輸于三亞市南部海岸的其他著名海灣和沙灘，一樣可以打造成為“3S”要素的海濱旅游勝地，崖州灣基地項目的另一層意義也在于通過項目開發(fā)來徹底的改變崖州灣的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。

四、開發(fā)思路和原則（一）開發(fā)思路挖掘三亞海洋特色文化并通過弘揚創(chuàng)新，強化海洋意識和權(quán)益，形成三亞海洋旅游“母港”打造崖州灣以地效飛行器為核心的海陸空觀光旅游品牌建設(shè)綜合性的、國際化的海洋運動休閑度假王國提升崖州灣綜合型休閑度假接待能力并配套海上特色的商業(yè)游憩設(shè)施提高崖州灣海洋綜合旅游產(chǎn)品和三亞游艇產(chǎn)業(yè)基地為的特色的旅游經(jīng)濟的整體競爭力凸現(xiàn)崖州灣的產(chǎn)品文化，實現(xiàn)旅游資源全面提升，旅游產(chǎn)品及吸引物體系的的全新突破，打造差異化市場競爭力提升崖州灣在同類海港開發(fā)中的綜合地位帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，輻射周邊，增加本地市民就業(yè)機會（二）開發(fā)原則開發(fā)時應強調(diào)不同的特色與文化內(nèi)涵，按照世界級標準進行建設(shè)，形成西部的旅游度假中心和綜合服務基地。具體遵循以下原則：1.“文化特色”的原則。將三亞的熱帶文化、海洋文化與崖州的歷史文化與地方文化融入于度假區(qū)的開發(fā)理念比如建筑與裝飾風格、休閑活動內(nèi)容等，充分挖掘崖州灣的文化魅力，使三亞的美麗插上文化的翅膀，形成其地方文化特色；2.“協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則。統(tǒng)籌考慮一線海濱和二線觀海、三線腹地的開發(fā)，注重崖州灣與南山旅游景區(qū)的互動，生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)，促進旅游與社會經(jīng)濟同步發(fā)展，增強區(qū)域整體聯(lián)動效應。3．組團開發(fā)原則：統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，將崖州灣基地分成若干個功能各異、同時互補的組團，進行有序合理逐一開發(fā)。4．項目領(lǐng)先原則：堅持“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特”的原則，崖州灣旅游區(qū)選擇的龍頭開發(fā)項目必須做到三亞領(lǐng)先、海南領(lǐng)先乃至全國領(lǐng)先，龍頭項目一推出即能產(chǎn)生市場轟動效應，引爆三亞旅游市場，產(chǎn)生持續(xù)不斷的旅游流，從而帶旺人氣和地氣，帶動崖州灣旅游區(qū)乃至三亞市西部旅游區(qū)的快速發(fā)展。5．國際指向原則：通過重點打造滿足國內(nèi)外高端游客需求的休閑度假旅游產(chǎn)品，堅持按照國際運動游樂基地和高品質(zhì)休閑旅游區(qū)的標準進行策劃、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營管理，引入國際相關(guān)運動游樂標準，導入國際規(guī)范的旅游標識系統(tǒng)、指示系統(tǒng)，引入國際投資商和國際知名的酒店、游樂設(shè)施經(jīng)營管理商和零售商，積極打造國際名牌旅游產(chǎn)品，通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級實現(xiàn)客源結(jié)構(gòu)的升級，共同打造對接三亞日益增長的國內(nèi)外中高端旅游市場國際游客的、國際一流的海洋運動游樂度假基地。6.疏密有致原則：在整個港灣區(qū)具備較高強度開發(fā)的大背景下，在沿海一線和縱深腹地預控岸帶和岸基縱深、，綠化休閑景觀開敞空間、熱帶花卉水果種植空間，營造港灣群區(qū)別有風味的沙灘娛樂休閑地帶和綠色海洋文化主題觀光園區(qū)，將港灣建筑風格、沙灘“3S”迷人風情和生態(tài)環(huán)境綠色風情有機地整體合成一個完善的有生命的綜合體。

五、項目總體定位（一）市場定位1.中高端觀光旅游市場具體包括：國內(nèi)外來三亞的豪華旅游團國內(nèi)外來三亞的自駕車旅游者國內(nèi)外來三亞的中高端散客觀光旅游者海上運動休閑旅游產(chǎn)品的專項旅游者分流部分南山文化旅游區(qū)、大小洞天的觀光旅游者為其提供一個國內(nèi)唯一的海陸空綜合的運動休閑觀光項目，豐富海上觀光旅游產(chǎn)品的內(nèi)容，增加觀光旅游行程的體驗性和娛樂性。2.中高端度假旅游市場：為在三亞亞龍灣、海棠灣、大東海、三亞灣度假的國內(nèi)外中高端（三星級以上酒店）休閑度假旅游者，提供一個與三亞休閑度假大配套的海上休閑娛樂基地，豐富休閑度假的內(nèi)容，增添休閑度假的樂趣。3.海南島內(nèi)中高端消費者為海南島內(nèi)重要城市如?？?、三亞等具有較高消費能力的市民，提供一個全新的新型時尚運動游樂項目，豐富節(jié)假日的生活。（二）目標定位三亞市乃至國內(nèi)外規(guī)模最大的超級海洋立體運動游樂中心！三亞市以運動游樂商業(yè)游憩為主題的綜合性休閑度假區(qū)！海南省唯一的近中遠海結(jié)合海上觀光游樂基地！全國唯一的熱帶海陸空游樂中心?。ㄈ┕δ芏ㄎ蛔∷蓿喝f國風情精品酒店群、熱帶農(nóng)莊、星級度假酒店、會議度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓等度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、萬國風情園、游艇別墅餐飲：國際美食中心、美食街、DIY海鮮美食城交通：海陸交通、陸空交通、?？战煌ǎǖ匦эw行器、直升機、大型洲際郵輪、中型海上觀光游輪、小型游艇等郵輪、地效飛行器、海上觀光游輪、直升機觀光游艇基地）購物：品牌直銷購物中心、商業(yè)購物街、精品店、名品店、特色市場等娛樂：各類特色海、陸、空游樂內(nèi)容游覽：直升飛機空中游覽、游艇游覽、地效飛行器空中游覽等（四）形象定位浪漫崖州，歡樂海洋南海之冠，藍色天堂崖州灣——三亞最富有動感魅力的海灣（五）產(chǎn)品定位海洋觀光海上游樂會議商務休閑美食休閑康體理療科普娛樂旅游居住熱帶生態(tài)購物休閑（六）旅游規(guī)模三亞海上游樂項目崖州灣基地開業(yè)后，將成為三亞市超級轟動大項目，成為到三亞游客的首選項目，成為三亞旅游發(fā)展新的里程碑。本項目打破“門票經(jīng)濟”收益模式，構(gòu)建“綜合收入”和“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟”收益模式，不設(shè)置旅游門票的進入門檻，吸引國內(nèi)外來三亞的游客輕松進入基地，通過若干個壟斷性獨特性的項目，吸引游客進行開心消費，通過豐富多彩的各類配套項目，延長游客的停留時間，提高游客的人均消費。預計崖州灣基地開業(yè)后，將能分流三亞接待游客的1/4到訪，每年約150萬人次。其中，人均游樂項目消費按照200元，人均購物消費按照300元計，餐飲等其他消費按照人均50元計，非過夜游客的綜合消費約8.25億元。預計在崖州灣基地過夜游客占總游客量的1/10即15萬人次，人均住宿費等綜合消費約500元，過夜游客綜合消費約0.75億元。兩項合計，基地年綜合旅游收入約9億元（不包括農(nóng)產(chǎn)品收入和旅游溢價收入）。

六、基地空間布局戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)通過對海灣形態(tài)結(jié)構(gòu)和基地自然生態(tài)資源綜合評價、對規(guī)劃區(qū)環(huán)境容量和環(huán)境承載力的研究，依據(jù)項目策劃定位，確定本區(qū)的整體功能和空間拓展模式以及開發(fā)規(guī)模和開發(fā)強度。（一）空間布局 規(guī)劃確定崖州灣海上游樂基地整體空間布局戰(zhàn)略機構(gòu)為“一核、兩翼、三個圈層、十個功能區(qū)”。一核：以“海陸空”三維交互樞紐和水上運動休閑為主的海港區(qū)“六要素”綜合組團為核心；兩翼：以北部海灣國際風情精品酒店度假基地和南部港灣綜合配套多功能商業(yè)服務區(qū)為兩翼；三個圈層：①由港灣絲米游憩沙灘岸線、港區(qū)公共風情商業(yè)游憩沙灘岸線和臨港大型共建港灣岸線構(gòu)成的崖州灣一線海濱風情帶；②由依附于一線海濱岸帶的綜合商業(yè)、度假、文化娛樂等開發(fā)項目為臨海第二圈層；③由大型公共綠地、熱帶風情莊園、工廠直銷店及各類主題小游園構(gòu)成綠色縱深地帶為第三圈層。十大功能區(qū)為：①入口服務區(qū)；②天地海三維交互游樂基地；③海洋之心－地效飛行器指控中心；④南海皇冠－海洋娛樂城；⑤游艇會所（基地）；⑥海洋之星－愿望島；⑦萬國風情精品酒店度假基地；⑧熱情風情生態(tài)莊園；⑨三亞新天地－國際休閑購物街區(qū)；⑩港灣國際大型直銷商業(yè)廣場。（二）用地結(jié)構(gòu)用地布局主要根據(jù)崖州灣基地整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間創(chuàng)意為主導，以天地海三維交互設(shè)施和海上游樂項目設(shè)施為主體，增強商業(yè)和旅游服務功能，配合以完善的生態(tài)環(huán)境建設(shè)旅游地產(chǎn)開發(fā)。用地結(jié)構(gòu)分類如下：①港灣及海上游樂設(shè)施 ？ha,?％②綜合旅游商業(yè)服務設(shè)施 ？ha,?％③海景公寓旅游地產(chǎn) ？ha,?％④公共綠地 ？ha,?％⑤萬國風情精品酒店海灣區(qū) ？ha,?％⑥熱帶風情生態(tài)莊園及主題小游園？ha,?％⑦新農(nóng)村建設(shè)用地 ？ha,?％⑧道路廣場用地 ？ha,?％⑨水域 ？ha,?％⑩發(fā)展備用地 ？ha,?％（三）道路交通基地面向大海，背靠海南環(huán)島高速公路，對外交通條件十分便捷。根據(jù)方案中崖州灣基地海灣地區(qū)交通需求分析來確定整體道路交通規(guī)劃。規(guī)劃區(qū)分內(nèi)外交通需要隔離和外部交通直達港灣進行?？?、海路、陸空轉(zhuǎn)換的需求，采取“直通”和“截流”雙重模式，明確各條道路功能，降低區(qū)內(nèi)游覽道路交通負荷，將進入該區(qū)的交通流在區(qū)內(nèi)合理分散，尤其是三個圈層的橫向聯(lián)系按游憩、商服、對外疏散三種功能進行配置，確定崖州灣基地以公共交通環(huán)形為主的游覽交通形式，合理分布靜態(tài)交通用地。（四）景觀控制以港灣、大小游艇、游輪港群為核心的崖州灣基地的景觀控制主要是把握建筑風格、建筑高度和濱海建筑輪廓線（天際線）的節(jié)奏變化。臨海地段建筑高度應嚴格控制，個別主要項目地塊應考慮形成地標，建筑高度和體量可突破。重點處理好視線通道、縱深綠廊、海濱邊界、廣場節(jié)點和標志性建筑。南側(cè)山體制高點可考慮建景觀設(shè)施，商業(yè)服務街區(qū)內(nèi)部空空間力求時尚和與國際接軌，大型環(huán)境綠地和私密度假服務區(qū)應極力營造個性特色和度假氛圍。

七六、項目功能分區(qū)根據(jù)項目總體定位與項目地塊現(xiàn)狀，海南三亞“海上游樂項目崖州灣基地”劃分為以下十九個功能區(qū)：（一）入口服務區(qū)位于項目地塊東北側(cè)，連接三亞西線高速公路。主要內(nèi)容包括：廣場游樂項目崖州灣基地總平面圖展示噴泉停車場（地上/地下）標志性景觀、雕塑游客中心等包括國際標準的游客信息中心（I）（Informationcenter）,提供各種基地各類項目的介紹資料和三亞旅游景區(qū)、項目的資料；同時提供電視片的循環(huán)播放，有多媒體查詢機器；同時提供票務服務、醫(yī)療服務、問訊服務等。（二）天地海三維交互游樂基地基地管理與服務中心生態(tài)停車場大型郵輪港中型游輪中型游輪港小型游艇小型游艇港直升飛機直升機停機坪（三）海洋之心——地效飛行器指控中心航站指揮中心運動休閑酒店地效飛行器基地地效飛行器碼頭（四）南海皇冠——海洋娛樂城近海水上運動區(qū)沙灘休閑活動海洋演藝中心國際運動中心漂浮海星游樂港配套的度假酒店、國際風情產(chǎn)權(quán)酒店購物中心康體娛樂城國際美食中心其他綜合服務配套設(shè)施（五）游艇會所（基地）游艇俱樂部崖州游艇碼頭戶外休閑設(shè)施游艇培訓中心游艇維護中心停車場（六）海洋之星——愿望島海洋之中人造的巨大的漂浮島嶼，主要包括：管理中心海底觀覽海底賓館海底餐廳高檔度假酒店海豚表演中心海底瑜伽館海上俱樂部深海垂釣俱樂部海上奇珍花園（七）萬國風情度假精品酒店度假基地園崖州文化主題度假村（五星級或6星級）異國風情度假村精品酒店群（加勒比、地中海、東南亞、埃及等風格）（東南亞風情、愛琴海風光、地中海風光）游艇停靠碼頭（八）熱帶風情生態(tài)莊園熱帶植物園熱帶花卉水果園百鳥園生態(tài)農(nóng)園（八）海洋文化生態(tài)主題游覽園海洋文化生態(tài)主題展示區(qū)餐飲紀念品部廣播臺洗手間、沿途座椅等基礎(chǔ)設(shè)施（九）三亞新天地－國際休閑購物街區(qū)沿街特色旅游商品店鋪咖啡、酒吧街、夜總會特色餐飲店鋪生態(tài)步行街（十）港灣國際大型直銷商業(yè)廣場工廠直銷購物區(qū)品牌直銷購物中心特色商品市場花園、咖啡、酒吧、快餐街區(qū)大型停車場（九）三亞新天地——特色商業(yè)休閑街區(qū)沿街特色旅游商品店鋪咖啡、酒吧街、夜總會特色餐飲店鋪生態(tài)步行街

七八、海上游樂項目崖州灣基地核心支撐項目策劃（一）海洋之心－地效飛行器航站樓以地效飛行器綜合航站樓——海洋之心為核心，沿崖州灣海岸線，包括崖州灣海岸線及崖州灣近海海域，建成“三亞西部歡樂動感海濱”、海上旅游交通樞紐、海上獨特的休閑度假基地。地效飛行器綜合航站樓是區(qū)域中心，其中包括地效飛行器的?？堪洞a頭、指控中心以及一個綜合性的運動休閑酒店為一體的建筑，建筑的外形以現(xiàn)代高科技風格為主，結(jié)合海南的景觀建筑特色。建地效飛行器碼頭八個，其中，大型地效飛行器碼頭兩個，小型地效飛行器碼頭六個。地效飛行器游覽項目啟動后，從海洋之心乘地效飛行器直達西沙群島僅需50分鐘。地效飛行器游覽觀光業(yè)務的開展，不僅能豐富崖州灣景區(qū)的旅游觀光娛樂項目，而且能夠提升整體的的旅游品位。（二）南?；使凇Ｑ髪蕵烦菍⒀轮莸胤教厣ㄖL格與國際標準運營模式相結(jié)合，以崖州灣海岸線為核心，建設(shè)三亞西部歡樂海洋娛樂城，包括崖州灣海岸線及崖州灣近海海域，成為近海歡樂海洋。近海水上運動區(qū)包括各種水上運動項目，重點發(fā)展摩托艇、動力傘等項目；沙灘休閑活動包括沙灘日光浴俱樂部、沙灘足球場、沙灘排球場；國際運動中心內(nèi)有各類高品味的室外運動娛樂項目，如：跑馬場、高爾夫練習場、高爾夫俱樂部等；漂浮海星由若干個可在海上隨意漂浮的海上游樂設(shè)施構(gòu)成；康體娛樂城內(nèi)有各類室內(nèi)休閑娛樂項目包括酒吧、茶吧、花生吧、咖啡吧、健身房、瑜伽館、棋牌館、電子游戲等；國際美食中心為游客提供國內(nèi)外各種美食，包括風味小吃城、海鮮城、日式餐廳、西餐廳、俄羅斯餐廳等。南?；使凇Ｑ髪蕵烦羌糜?、度假、休閑于一體，其設(shè)計充分考慮到綜合性、娛樂性、趣味性，突出海的特點，滿足游人不同年齡層次，不同性格的需要。南?；使凇晕逍羌壓Ｑ笾黝}商務度假酒店為主體，海洋娛樂城整體布局分為三個功能區(qū)：即陸上游藝設(shè)施區(qū)、戲水設(shè)施區(qū)、娛樂生活服務區(qū)。游樂城的正門廣場為人流活動區(qū)域。人流從此沿主道路通向各個游藝區(qū)。各種大型水上娛樂項目給人帶來無比美妙的視覺上的趣味性和心理上的享受。游樂城中部和東部的陸上游藝區(qū)集趣味驚險為一體，非常適合人們表現(xiàn)勇敢精神和冒險心理的游藝設(shè)施。在游樂城，游客在盡情享受游樂項目的同時，還可以享受周到的服務。這也是游樂城的重要組成部分。這里有各種售貨攤點及可同時接納近千人就餐的高中低檔餐位，根據(jù)游客的不同品位及檔次要求提供風格各異，花色齊全的美味佳肴。同時還可以在卡拉ＯＫ歌舞廳一展歌喉，或伴著優(yōu)美的音樂翩翩起舞。（三）海洋之星－愿望島愿望島是海洋中漂浮的巨大生態(tài)島嶼，由水平支撐結(jié)構(gòu)與豎向支撐結(jié)構(gòu)共同打造橋體整體簡約的錯層空間結(jié)構(gòu)，并通過海底觀覽列車與陸地相連。島嶼可進行海水淡化處理并加工海洋綠色生態(tài)食品，亦是一座巨大的海上度假中心。創(chuàng)造三亞的海上旅游歡樂島，城鎮(zhèn)之外的烏托邦，藍色海洋中的夢想王國。游客乘坐本海底觀覽列車時，沿途可以觀覽海底軌道沿途展示的人類、海洋和地球的故事，使人在兩個世界中得到享受，體驗驚異、快樂、充滿夢想和不可思議的動感世界，以及過去、現(xiàn)在、未來人類與海洋及地球的關(guān)系。通過海底觀覽列車與崖州灣基地的陸地部分相連，并有海底海豚表演館、海底瑜伽館、海底客舍以及海底餐廳，帶給游客夢幻般的現(xiàn)代感受。同時愿望島集中了所以現(xiàn)代的海上休閑運動，具有多個項目的海上俱樂部，如：深海垂釣俱樂部、水上飛機俱樂部、游艇俱樂部、水上摩托艇俱樂部、動力傘俱樂部、海上沖浪俱樂部、海上托拽傘俱樂部、帆船俱樂部等。（四）萬國風情度假精品酒店度假基地園由風格各異的主題精品度假酒店村組成，各個主題度假村度假酒店之間由水道自然相隔，又由私人游艇以及景區(qū)游艇相連接，構(gòu)成一體。內(nèi)灣設(shè)計水道及游艇?？看a頭，方便游艇到達內(nèi)部重點區(qū)域。五星級或六6星級的崖州文化主題度假村崖州文化主題度假酒店是整個度假酒店區(qū)村群中的主體，以外的異國風情度假酒店村群選擇國際上代表性的濱海國家度假酒店建筑風格（例如，選擇全世界代表性海岸國家的建筑風格匯聚，如埃及、南非、希臘、法國、馬爾代夫、日本、夏威夷、加勒比海等），建設(shè)若干個不同星級檔次的產(chǎn)權(quán)酒店，既可以用于旅游接待也可以用于投資居住休閑度假。（五）天地海三維交互游樂基地由直升飛機、郵輪、游輪、游艇等海上游覽工具及其碼頭，建成三亞的海上旅游交通樞紐、未來至西沙群島的中轉(zhuǎn)基地；海上獨特的休閑度假基地。建設(shè)具有綠化停車面和硬化停車線，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的生態(tài)停車場。建設(shè)國際郵輪?？扛郏？繃H郵輪，配套有海關(guān)、檢驗檢疫等服務。郵輪、游輪、游艇（運動型游艇、家庭休閑型游艇、豪華型游艇）等豐富的類型，為游客的海上觀光游覽活動提供更多的選擇空間，直升飛機空中游覽項目將讓旅客全方位、多角度的獲取崖州灣全貌，鳥瞰三亞。另外，直升飛機還可開展包機業(yè)務，滿足各項特殊要求：如開展醫(yī)療急救、特種旅游等。（六）熱帶風情生態(tài)莊園海洋文化生態(tài)主題游覽園通過種植各種各類熱帶植物和經(jīng)濟作物，營造優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和濃郁的熱帶風情。在熱帶植物園中，分隔開辟熱帶花卉水果園，種植各類高新科技培訓的熱帶花卉水果，融觀賞性、生產(chǎn)性、經(jīng)濟性于一體。在熱帶植物園中，設(shè)置一個大型的鳥園和若干個分散的小型鳥園，放養(yǎng)各種類型的大小鳥類，營造“鳥語花香”的休閑環(huán)境。在“鳥語花香”的宜游宜居環(huán)境中，鑲嵌建造10－30畝面積不等的模塊化院落式的生態(tài)農(nóng)莊。生態(tài)農(nóng)莊是一個獨立的休閑度假單位，包括客廳、客房、衛(wèi)生間、運動房、SPA房等，可以出租給家庭或小團隊度假者休閑度假居住。部分莊園還配套會議室，可租賃給企事業(yè)單位作為短期會議兼度假之用。熱帶風情生態(tài)農(nóng)莊與建設(shè)社會主義新農(nóng)村的精神高度吻合。農(nóng)民繼續(xù)擁有土地的使用權(quán)，開發(fā)商不向農(nóng)民征用土地，而是向社區(qū)農(nóng)民整體租用土地，重新規(guī)劃設(shè)計，分為農(nóng)民新村區(qū)塊、熱帶花卉水果園區(qū)塊、生態(tài)農(nóng)莊區(qū)塊。項目開發(fā)商出資為農(nóng)民免費建設(shè)農(nóng)民新村，供當?shù)厣鐓^(qū)農(nóng)民居住，直接改善當?shù)厣鐓^(qū)農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件。項目開發(fā)商向農(nóng)民租用土地用于熱帶花卉水果種植，每年向農(nóng)民支付土地租金，農(nóng)民可以獲得穩(wěn)定的租金收入。此外，項目開發(fā)商聘用當?shù)剞r(nóng)民并進行培訓，吸收農(nóng)民參與熱帶花卉水果園的種植養(yǎng)護和生態(tài)農(nóng)莊的各項服務，農(nóng)民可以獲得勞動收入。通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，有效解決農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問題，政府、開發(fā)商、社區(qū)農(nóng)民三方共贏、和諧發(fā)展。海洋文化生態(tài)主題游覽園在特色商業(yè)街兩側(cè)，通過與商業(yè)街平行的綠色步行街廊道相連。游覽園內(nèi)主要包括與海洋文化、崖州文化相關(guān)的各種項目，主要項目有：生態(tài)公園、森林浴場、特色植物觀賞區(qū)、鳥類觀賞區(qū)、生態(tài)果園等。（七）三亞新天地——特色國際休閑購物街區(qū)商業(yè)休閑街國際休閑購物街區(qū)是集旅游、休閑、商業(yè)為一體的地域單元，豐富區(qū)域休閑內(nèi)容，戴頂篷的步行設(shè)計適合此區(qū)域亞熱帶氣候特點。國際休閑購物節(jié)慶是狹長性結(jié)構(gòu)，貫穿主題游覽園、游樂基地、海洋游樂城區(qū)塊，作為崖州灣重要的旅游創(chuàng)收點，成為崖州灣基地休閑產(chǎn)業(yè)的特色構(gòu)成部分。休閑購物節(jié)慶要突出文化和商業(yè)的兩大特色，建筑風格上，突出熱帶濱海休閑街風格，銷售商品上，除海南省特色商品外，突出國際進口商品，吸引游客購物。（八）港灣國際大型直銷商業(yè)廣場借鑒美國工廠直銷店的模式，規(guī)劃一片相對獨立的港灣國際大型直銷商業(yè)廣場，集中銷售世界各類名牌。計劃與美國著名的品牌直銷購物中心運營商合作，在三亞打造唯一的品牌工廠直銷購物中心，引進世界各地的各類名牌折扣商品，為三亞游客提供超級購物休閑場所。該街區(qū)采用戴頂篷四周開暢的環(huán)繞型步行街設(shè)計，適合熱帶氣候的特點。附：品牌直銷購物中心簡介品牌直銷購物中心最早誕生于美國，距今約有100年歷史。最初是一些名牌產(chǎn)品廠商在工廠倉庫一角開辟的銷售柜臺，以低價銷售名牌過季、下架、斷碼商品，稱為“工廠直銷店”。1970年-1987年：一些大型服裝工廠和日用品加工企業(yè)利用工廠的倉庫銷售訂單尾貨，開始在他們的倉庫建立起OutletStore，基本上是一家工廠一個OutletStore，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。80年代以后，去工廠直銷店購買商品的顧客越來越多，因此，很多工廠就把直銷店集中在一起開設(shè)，這時的購物中心一般都是真正的“工廠直銷”。1988年之后，去工廠直銷店購買商品的顧客越來越多，逐步形成了奧特萊斯（OUTLETS）購物中心。品牌直銷購物中心，一般也稱折扣店“OUTLETS”（中文直譯為出路、出口），是現(xiàn)代歐美商業(yè)社會最為流行的一種商業(yè)形態(tài)。1996年，美國境內(nèi)已建立300多家奧特萊斯購物中心，營銷形態(tài)也發(fā)生了實質(zhì)性的變化：由供貨商發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商共同參與的專門供貨渠道；其次是功能更加齊全，休閑購物一體化；最后是開始講究購物環(huán)境并向城市靠近，逐漸發(fā)展成為大型或超大型的購物中心。工廠直銷購物中心大多有以下特點：商品直銷或自有品牌；商品中大多是知名品牌；超低的折扣價格；規(guī)模龐大，功能齊全；運營成本較低。品牌直銷購物中心吸引顧客有三樣法寶：

馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；

難以想象的低價——一般以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若鶩；

方便舒適的氛圍——遠離市區(qū)，交通方便，貨場簡潔、舒適。

商業(yè)與海灣特色商業(yè)休閑街：是集旅游、休閑、商業(yè)為一體的地域單元，豐富區(qū)域休閑內(nèi)容，戴頂篷的步行設(shè)計適合此區(qū)域亞熱帶氣候特點。是狹長性結(jié)構(gòu)，貫穿主題游覽園、游樂基地、海洋游樂城區(qū)塊，作為崖州灣重要的旅游創(chuàng)收點，成為崖州灣基地休閑產(chǎn)業(yè)的特色構(gòu)成部分。商業(yè)休閑街要突出文化和商業(yè)的兩大特色，建筑風格上，突出熱帶濱海休閑街風格，銷售商品上，除海南省特色商品外，突出國際進口商品，吸引游客購物。

八九、項目對外交通組織策劃（一）加入三亞海上交通游線依托規(guī)劃的郵輪港口，開通國外直接來三亞的郵輪航線，停泊國際郵輪。依托規(guī)劃的游輪碼頭和中型游輪，開通崖州灣－西島－鳳凰島（國際郵輪港）－亞龍灣－蜈之洲島－海棠灣的三亞海上游覽線。（二）開通三亞至近中海的游艇游覽線依托規(guī)劃的游艇碼頭和各類游艇，開通崖州灣至愿望島、崖州灣至至三亞近海、中海的游艇線路。（三）開通崖州灣－西沙群島的旅游飛行路線依托地效飛行器指控中心和地效飛行器這一獨特交通游覽工具，開辟崖州灣至西沙群島的旅游飛行路線，成為國內(nèi)獨一無二的旅游航線。（一）強化三亞海上交通游線開通崖州灣－南山－三亞灣－西島－大東海－海棠海－蜈支洲等海上旅游目的地，強化三亞海上交通游線。（二）成立三亞市西部游艇基地，做大三亞游艇產(chǎn)業(yè)開通三亞市至近海、中海的游艇線路。（三）開通崖州灣－海上浮島游艇游覽線路（四）開通崖州灣－海上浮島－西沙群島的旅游飛行路線

九十、項目開發(fā)運作策劃（一）開發(fā)模式策劃開發(fā)模式：一級土地開發(fā)商＋二級項目開發(fā)商＋三級項目經(jīng)營管理商一級土地開發(fā)商：負責旅游區(qū)整體土地的整理、規(guī)劃、在政府指導下負責土地的“五通一平”，列出項目庫進行項目招商引資。二級項目開發(fā)商：根據(jù)整體規(guī)劃和布局要求，項目開發(fā)商進行具體細分地塊的開發(fā)，逐步形成旅游區(qū)項目群，形成旅游開發(fā)區(qū)。三級項目經(jīng)營管理商：引入專業(yè)的經(jīng)營管理機構(gòu)，包括酒店管理集團、娛樂管理公司、游艇經(jīng)營管理機構(gòu)等，通過規(guī)范化專業(yè)化的運作，打造旅游區(qū)的整體品質(zhì)和品位，實現(xiàn)項目的持續(xù)有效經(jīng)營發(fā)展。（二）開發(fā)業(yè)主定位開發(fā)業(yè)主定位：區(qū)域土地開發(fā)商＋核心龍頭項目開發(fā)商區(qū)域土地開發(fā)商：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一（土地）開發(fā)、項目招商核心龍頭項目開發(fā)商：龍頭項目自己帶頭開發(fā)，如地效飛行器項目、熱帶風情生態(tài)農(nóng)莊項目等，通過龍頭項目開發(fā)帶動整體土地變熱變旺，促進招商引資和其他投資商參與。區(qū)域土地開發(fā)商：統(tǒng)一拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一（土地）開發(fā)、項目招商。核心龍頭項目開發(fā)商：龍頭項目自己帶頭開發(fā)，帶動整體土地變熱變旺，促進招商引資和其他投資商參與。

十一、海上游樂項目崖州灣基地開發(fā)步驟安排經(jīng)營性項目（如地效飛行器、游艇基地、熱帶風情生態(tài)莊園等）先行開發(fā)，做出人氣，帶旺地塊，招商引資，引入更多的項目開發(fā)商，繼續(xù)開發(fā)其他度假及各種配套項目。（一）旅游項目庫和開發(fā)時序表格4旅游項目庫和開發(fā)時序旅游功能區(qū)項目名稱產(chǎn)品類別開發(fā)時序近期中期遠期入口服務區(qū)廣場觀光、生態(tài)√√入口廣場游客中心√天地海三維游樂基地大型郵輪娛樂、觀光√√中型游輪娛樂、觀光√√小型游艇娛樂、觀光√直升飛機娛樂、觀光√海洋之心運動休閑酒店度假休閑、住宿√地效飛行器基地娛樂、觀光√南?；使凇Ｑ髪蕵烦墙Ｋ线\動區(qū)運動、度假休閑√沙灘休閑活動運動、度假休閑√國際運動中心運動、度假休閑、餐飲√漂浮海星休閑、娛樂√度假酒店、國際風情產(chǎn)權(quán)酒店度假休閑、住宿√√購物中心購物、餐飲√康體娛樂城度假休閑、餐飲、娛樂√√國際美食中心餐飲√海洋演藝中心娛樂、休閑√游艇會所（基地）游艇娛樂、觀光√俱樂部度假休閑√游艇培訓中心度假休閑、餐飲√√海洋之星——愿望島海底觀覽列車休閑觀光√海底賓館度假休閑、住宿√海底餐廳餐飲√高檔度假酒店度假休閑、住宿√海豚表演中心度假休閑、觀光√海底瑜伽館度假休閑√海上俱樂部度假休閑√萬國風情精品酒店度假基地度假園崖州文化主題度假村度假休閑、住宿√異國風情度假村群度假休閑、住宿√海洋文化生態(tài)主題游覽園熱情風情生態(tài)莊園海洋文化生態(tài)主題展示區(qū)熱帶花卉水果園科普、觀光、生態(tài)√√步行街生態(tài)農(nóng)園文化、會議、度假、休閑√三亞新天地——特色國際休閑購物商業(yè)休閑街區(qū)特色旅游商業(yè)店鋪商業(yè)步行街購物、休閑√√特色餐飲店鋪餐飲√國際各類型酒吧店鋪休閑娛樂√√港灣國際大型直銷商業(yè)廣場品牌直銷購物中心購物√√特色商品廣場購物√花園、咖啡、快餐街區(qū)休閑餐飲√大型停車場停車√

（二）支撐項目投資匡算表格5支撐項目投資匡算項目名稱用地規(guī)模（公頃）開發(fā)面積（萬平方米）投資估算（萬元）投資回收期（年）海洋之心——地效飛行器指控中心南?；使凇Ｑ髪蕵烦呛Ｑ笾恰竿麔u萬國風情精品酒店度假基地度假園天地海三維游樂基地海洋文化生態(tài)主題游覽園熱情風情生態(tài)莊園三亞新天地——特色商業(yè)休閑街區(qū)港灣國際大型商業(yè)直銷廣場

附件十二、：地效飛行器簡介一、概念解析地效飛行器（Groundeffectinaircraft）是介于飛機、艦船和氣墊船之間的一種新型高速飛行器。與飛機不同的是，地效飛行器主要在地效區(qū)飛行，也就是貼近地面、水面飛行，而飛機主要在地效區(qū)以外飛行；與氣墊船不同的是，氣墊船靠自身動力產(chǎn)生氣墊，而地效飛行器靠地面效應產(chǎn)生氣墊。當運動的飛行器貼近地面或水面飛行時，氣流流過機翼后會向后下方流動