房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年第一季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

2024年第一季度西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得兩個(gè)乙級(jí)寫(xiě)字樓新增入市，帶來(lái)5.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)總量上升至705.4萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目分別是位于高新二期的邁瑞國(guó)際及位于南二環(huán)及小寨板塊的英發(fā)金融中心。其中，邁瑞國(guó)際早在去年初就已經(jīng)完成建設(shè)，因其整棟出租的租賃策略，故在季內(nèi)被西安本地第三方辦公運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)整棟吸納后計(jì)入新增供應(yīng)。在新入市項(xiàng)目租賃情況較好及需求持續(xù)復(fù)蘇的影響下，季內(nèi)，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比上升28.9%，至8.5萬(wàn)平方米，較去年同期亦上升48%。市場(chǎng)空置率仍處下行通道，下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，至28.8%。租金方面，一季度整體市場(chǎng)情緒仍相對(duì)保守，雖多數(shù)業(yè)主仍?xún)A向選擇以特惠房源或延長(zhǎng)免租期等方式吸引租戶(hù)，但優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的業(yè)主對(duì)市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，在未出現(xiàn)大面積退租的情況下租金預(yù)期維持穩(wěn)定，故市場(chǎng)租金雖仍持續(xù)下行，但降幅維穩(wěn)，環(huán)比下降0.9%，與上季度持平。市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，金融行業(yè)再次主導(dǎo)市場(chǎng)需求。本季度市場(chǎng)新增需求主要來(lái)自金融業(yè)（27.6%）、房地產(chǎn)建筑（24.6%）及科技互聯(lián)網(wǎng)（14.1%）。季內(nèi)來(lái)自銀行類(lèi)金融企業(yè)的續(xù)租擴(kuò)租及同區(qū)域內(nèi)升級(jí)需求強(qiáng)勁，占比超過(guò)15%，推動(dòng)金融行業(yè)新增需求兩年后重回主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)建筑業(yè)新增需求則仍由建筑工程類(lèi)企業(yè)的升級(jí)辦公需求為主導(dǎo)。2023年西安市665個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資5,300億元以上，同時(shí)全市建筑業(yè)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng)9.6%，資質(zhì)以上總專(zhuān)包建筑業(yè)企業(yè)數(shù)增長(zhǎng)12.4%。西安建筑業(yè)的市場(chǎng)活力和企業(yè)實(shí)力的不斷提升持續(xù)衍生的辦公需求，推動(dòng)房地產(chǎn)建筑類(lèi)企業(yè)的新增需求極具韌性?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)類(lèi)企業(yè)的新租需求則以軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)類(lèi)租戶(hù)為主，其中互聯(lián)網(wǎng)廣告、物聯(lián)網(wǎng)類(lèi)企業(yè)的升級(jí)換租需求搶交易類(lèi)型層面，一季度，升級(jí)及擴(kuò)租需求為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要交易類(lèi)型，占比超六成。傳統(tǒng)金融產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)疊加寫(xiě)字樓租戶(hù)結(jié)構(gòu)調(diào)整窗口期，由此帶動(dòng)了銀行、證券機(jī)構(gòu)升級(jí)擴(kuò)租需求的釋放。同時(shí)隨著租戶(hù)租金敏感度持續(xù)提高，以成本為導(dǎo)向的甲級(jí)樓宇間置換降級(jí)搬遷趨勢(shì)延續(xù)，季內(nèi)此類(lèi)型需求占比達(dá)17.7%，同比增加8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中包括從第三方辦公運(yùn)營(yíng)商中搬至同項(xiàng)目，由價(jià)格較高項(xiàng)目搬至低價(jià)項(xiàng)目及同項(xiàng)目?jī)?nèi)縮租搬遷的多宗大面積案例。未來(lái)三季度，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將迎來(lái)41.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中超過(guò)93%為甲級(jí)樓宇。需求來(lái)看，雖整體市場(chǎng)需求有所回暖，但隨著大面積租戶(hù)租約陸續(xù)到期，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在年內(nèi)仍將面臨較大租賃壓力，年內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納仍面臨挑戰(zhàn)。2024年第一季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目交付。文旅“出圈”釋放消費(fèi)熱力，零售市場(chǎng)溫和回升。整個(gè)春節(jié)假期，西安旅游訂單同比增長(zhǎng)64%，景區(qū)門(mén)票訂單同比增長(zhǎng)超八成。同時(shí)，西安成為國(guó)內(nèi)城市入境游主要目的地TOP1，入境游訂單量同比增長(zhǎng)超4倍。同時(shí)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的49家商貿(mào)流通企業(yè)春節(jié)期間共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)13.8%，其中商品零售額同比增長(zhǎng)13.8%；餐飲收入同比增長(zhǎng)13.3%。一季度，全市空置率環(huán)比微降0.3個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)定在10.2%，凈吸納量為1.7萬(wàn)平方米。租金降幅持續(xù)收窄，環(huán)比下降0.3%至250.2元每平方米。需求方面，餐飲品牌需求仍領(lǐng)跑新增需求占比，占比39.4%。主要新增需求仍來(lái)自本地餐飲連鎖品牌的積極擴(kuò)店。其中如長(zhǎng)安大排檔、奔跑吧陜菜、朝花里青花椒魚(yú)及蘭湘子等品牌均在不同片區(qū)的購(gòu)物中心內(nèi)開(kāi)出多家門(mén)店。同時(shí)，咖啡茶飲類(lèi)品牌表現(xiàn)依舊搶眼，除Manner、MStand等咖啡品牌持續(xù)擴(kuò)張外，如BlueglassYogurt、藍(lán)熊鮮奶、可言可頌、onebagel等新式茶飲甜品品牌紛紛開(kāi)始布局西安，季內(nèi)開(kāi)出城市首店。體驗(yàn)類(lèi)新增需求季內(nèi)表現(xiàn)搶眼，僅次于餐飲需求占比32.1%。部分零售項(xiàng)目在較大的空置壓力下仍?xún)A向引入如兒童體能中心、KTV、健身中心等需求面積較大的娛樂(lè)健身業(yè)態(tài)品牌，推高業(yè)態(tài)占比。服飾類(lèi)品牌需求持續(xù)疲軟，季內(nèi)新增需求占比19.5%。細(xì)分需求表現(xiàn)持續(xù)分化，隨著外資快時(shí)尚品牌開(kāi)店策略的調(diào)整，快時(shí)尚品牌閉店潮仍在持續(xù)。季內(nèi)錄得快時(shí)尚品牌ZARA再關(guān)一店。而美妝類(lèi)品牌仍延續(xù)去年的活躍態(tài)勢(shì)，除美妝集合店WOWcolor、Sevenshow等品牌持續(xù)拓店外，TheGinza、Carita等美妝品牌及香氛品牌聞獻(xiàn)DOCUMENTS均在季內(nèi)開(kāi)出城市首店。同時(shí)，存量物業(yè)提質(zhì)改造仍在持續(xù)。季內(nèi)錄得多個(gè)購(gòu)物中心、百貨項(xiàng)目開(kāi)啟新一輪大規(guī)模的調(diào)改，通過(guò)內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造、業(yè)態(tài)調(diào)整等方式進(jìn)行局部或全盤(pán)改造。如曲江銀泰A館將首層的四分之三及四層餐飲層關(guān)閉進(jìn)行大規(guī)模調(diào)改；榮民龍首廣場(chǎng)將負(fù)一層原地鐵商業(yè)部分整體改造后接入商場(chǎng)主體；原騾馬市民生百貨依托鐘樓商圈?旅資源在?層打造市井?娛餐飲?化街區(qū)鐘樓景云坊，引?歌舞演繹、特色?吃等業(yè)態(tài)以“美?+旅游+?化”的多元業(yè)態(tài)融合，帶來(lái)具有??特色的長(zhǎng)安市井游娛體驗(yàn)。未來(lái)三季度，西安將迎來(lái)近44.4萬(wàn)?的新增供應(yīng)，其中不乏如西安萬(wàn)象城及宜家薈聚等重量級(jí)項(xiàng)目的?市。同時(shí)，西安零售市場(chǎng)將在年內(nèi)度迎來(lái)更多形態(tài)獨(dú)特的零售項(xiàng)目，如?旅體融合項(xiàng)目體育之窗NMC中?及主打“體育?商業(yè)”的星璇?場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的?市進(jìn)?步推動(dòng)創(chuàng)新業(yè)態(tài)和場(chǎng)景的發(fā)展?撐消費(fèi)市場(chǎng)加速回暖，西安零售物業(yè)市場(chǎng)有望迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。2024年第—季度，西安大宗交易市場(chǎng)共錄得3筆大宗成交，已知交易額達(dá)13.6億元。成交交易標(biāo)的為—宗酒店、—宗商