房屋征收與安置項目評估實(shí)施方案

第一節(jié)評估方案 1一、統(tǒng)一相關(guān)技術(shù)參數(shù)選取，統(tǒng)一解釋口徑 1二、項目拆遷評估工作流程 3三、技術(shù)方案 8四、確定組織方案 15五、評估小組 15六、作業(yè)時間 16第二節(jié)房屋征收評估技術(shù)方案 17一、被征收房屋分類及其說明 17二、可比實(shí)例選擇要求及說明 19三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 20四、住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說明表 23五、住宅房屋區(qū)位因素（K32、K32i）修正說明表 30六、非營業(yè)用房及其成本法評估說明 37七、房屋成新因素確定表 41八、營業(yè)用房收益法評估應(yīng)用說明 47九、裝飾裝修附屬物補(bǔ)償指導(dǎo)價及其它補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 50第一節(jié)評估方案一、統(tǒng)一相關(guān)技術(shù)參數(shù)選取，統(tǒng)一解釋口徑我們將針對該項目的現(xiàn)狀和實(shí)際情況，統(tǒng)一入戶調(diào)查登記的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一解釋的口徑，就估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)，把人為因素對拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等理解不同而帶來的估價結(jié)果的差異控制在最小限度，有利整體項目的順利進(jìn)行。為了高效、高質(zhì)量地完成拆遷工作，建議貴單位在制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，對諸如被拆遷附屬物、裝修的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等各項指標(biāo)在不違反相關(guān)法規(guī)的情況下盡量取允許值的高限（該部分補(bǔ)償款在總補(bǔ)償款中占的比例極?。o被征收人一個較為寬松的拆遷補(bǔ)償政策環(huán)境，以保證拆遷工作的順利進(jìn)行。拆遷是一項專業(yè)性極強(qiáng)的工作，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。我單位與拆遷公司之間高度的配合一致性是保證順利完成拆遷工作的重要前提。拆遷補(bǔ)償價格是整個拆遷工作的基礎(chǔ)，評估機(jī)構(gòu)發(fā)揮著重要的作用，既要保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，同時也要在合法的前提下，為拆遷人節(jié)約成本，同時拆遷補(bǔ)償方案的具體實(shí)施主要由拆遷公司完成，拆遷公司在整個拆遷過程中起著至關(guān)重要的作用。加強(qiáng)我公司與拆遷公司的業(yè)務(wù)交流，及時溝通各自掌握的信息，會對本項目拆遷工作順利進(jìn)行起到積極推動作用。二、項目拆遷評估工作流程（一）前期準(zhǔn)備根據(jù)經(jīng)驗，在拆遷公示張貼后的最初幾天內(nèi)被征收人反響最大。被征收人對于拆遷政策和拆遷評估技術(shù)路線極為關(guān)注。因此我們在項目指揮部（以委托方為主，評估和拆遷機(jī)構(gòu)派人參加）的統(tǒng)一安排下，抓住這一有利契機(jī)，選擇經(jīng)驗豐富的估價人員對拆遷現(xiàn)場周邊環(huán)境詳細(xì)踏勘、搜集相關(guān)資料，同時對被征收人抽查訪問，傾聽意見，解釋政策法規(guī)及估價技術(shù)路線，并及時反饋信息作為確定評估原則、評估實(shí)施方案的基礎(chǔ)。前期準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容：1.了解項目具體情況了解項目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外來人口等。2.搜集相關(guān)文件資料項目立項、規(guī)劃、土地利用等相關(guān)批準(zhǔn)文件及批復(fù)材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征、占地用地證明，居民戶口情況，其他相關(guān)材料（關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況）。3.與相關(guān)部門前期配合與項目所在地基層政府組織聯(lián)系，告知其所在區(qū)域已列入拆遷范圍，提前做好準(zhǔn)備，以便拆遷過程中相互協(xié)調(diào)配合。4.組織人員學(xué)習(xí)根據(jù)項目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項目負(fù)責(zé)人，安排項目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項目情況和適用法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點(diǎn)。5.安排工作計劃根據(jù)項目特點(diǎn)、人員構(gòu)成情況編制工作計劃和進(jìn)度計劃。6.確定評估原則召開有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會確定評估原則，如待拆遷區(qū)片的普通附屬物的確定原則和裝修部分的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。只有確定了合理可行的評估原則，才可最大限度地保證現(xiàn)場拆遷工作的順利進(jìn)行。因此，應(yīng)把對拆遷工作的認(rèn)識統(tǒng)一到項目指揮部的立場上。評估技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應(yīng)在入戶前應(yīng)當(dāng)制定完成。7.制定技術(shù)方案在對該項目分析研究的基礎(chǔ)上，確定本項目的估價技術(shù)路線與方法。統(tǒng)一估價人員的思路和現(xiàn)場勘查標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少人為因素的影響，對相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量地保持一致。制定出方案后，確定工作人員負(fù)責(zé)制，確保整個評估項目能按時、高質(zhì)量地運(yùn)轉(zhuǎn)。8.與拆遷公司配合前期工作中，我單位與拆遷公司應(yīng)相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動遷等工作打下基礎(chǔ)。（二）外業(yè)工作（入戶調(diào)查）外業(yè)工作的核心在于查清被拆遷房屋的狀況。為了做到標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免遺漏從而提高工作效率，我公司設(shè)計了專門的“房屋估價表”，包含三部分內(nèi)容，分別為“房屋及院落示意圖”“房屋狀況表”和“設(shè)備及附屬物表”，并要求估價人員逐項填寫，現(xiàn)場簽字。在現(xiàn)場查勘過程中，入戶估價人員盡可能保證各種材料搜集完備，對特殊裝修狀況進(jìn)行現(xiàn)場拍照，并靈活運(yùn)用與拆遷相關(guān)的法規(guī)政策現(xiàn)場對被征收人進(jìn)行宣傳講解，為拆遷報告的撰寫提供最詳盡的資料及后續(xù)動遷、解釋、答疑等工作打基礎(chǔ)。外業(yè)工作（入戶調(diào)查）的主要內(nèi)容：1.面積量測、示意圖繪制、附屬物登記（包含裝修及部分設(shè)備）；2.文字材料收集：房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)批件、法律文書、被征收人對房產(chǎn)處置聲明等；3.周邊情況調(diào)查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；4.被征收人情況：產(chǎn)權(quán)人姓名、年齡、常住人口、戶口在冊人數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)、常住人口年齡結(jié)構(gòu)；5.房屋情況：結(jié)構(gòu)形式、建筑材料、建成年代、使用狀況、現(xiàn)狀用途、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；6.自行裝修裝飾部分：材料、質(zhì)地、成新、使用年限、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；7.設(shè)備：品牌、型號、使用狀況、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；8.附屬物：數(shù)量、品種、成新、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；根據(jù)我們的經(jīng)驗，在入戶調(diào)查過程中，拆遷公司和我單位一同進(jìn)行對拆遷工作非常有利，保證現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)的一致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，基本能保證委托人、拆遷公司、我單位所取得的第一手?jǐn)?shù)據(jù)的一致，對整個拆遷工作能達(dá)到事半功倍的效果。（三）內(nèi)業(yè)測算各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天取得的被拆遷房屋的各項數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、核對，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。在全部外業(yè)工作結(jié)束后，各小組對各自取得并經(jīng)過核對的數(shù)據(jù)，進(jìn)行輸機(jī)錄入并匯總計算。在此期間，視情況需要另外組成一個小組駐現(xiàn)場再次對漏戶、漏項等情況拾遺補(bǔ)漏，并及時反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時與委托人和拆遷公司溝通信息核實(shí)數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學(xué)性。（四）撰寫報告1.撰寫報告初稿：根據(jù)測算結(jié)果，撰寫初步評估報告。2.三級審核：逐級對初步評估報告進(jìn)行審核，同時對估價結(jié)果進(jìn)行整體平衡調(diào)整。3.出具正式拆遷評估報告：在“三級審核”的基礎(chǔ)上針對不同被征收人出具正式的拆遷評估報告。（五）報告送達(dá)；1.公示初步結(jié)果報告；2.提交分戶報告及整體估價報告；（六）答疑階段本階段主要與拆遷公司配合，在拆遷現(xiàn)場結(jié)合前期宣傳工作對被征收人提供咨詢服務(wù)，本公司初步計劃在出具報告后的七天內(nèi)，保證每一小組至少派一名業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的評估人員并由技術(shù)負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)組成答疑小組到拆遷現(xiàn)場耐心細(xì)致地向被征收人就拆遷評估法規(guī)、拆遷評估方法、估價報告結(jié)果等方面做好解釋、咨詢工作。本公司在征得委托人同意不影響工作的情況下將適時適當(dāng)?shù)膶θ藛T配備進(jìn)行調(diào)整。本公司將積極配合委托方和拆遷公司的工作，實(shí)施全過程跟蹤服務(wù)，直至拆遷工作全部結(jié)束，各方當(dāng)事人滿意為止。三、技術(shù)方案（一）評估技術(shù)方案針對此次項目的評估，我公司制定以下實(shí)施計劃，以保證評估過程順利進(jìn)行。1.評估前期工作內(nèi)容（1）明確評估目的所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。（2）明確評估對象即房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體地產(chǎn)。（3）明確評估時點(diǎn)評估時點(diǎn)是評估結(jié)果對應(yīng)的日期，它是根據(jù)評估目的所確定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與評估時點(diǎn)密切相關(guān)。評估結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，同時又具有很強(qiáng)的時效性。此外，評估對象在不同的評估時點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價格。評估時點(diǎn)采用公歷表示，精確到日。2.擬定評估作業(yè)方案（1）確定評估技術(shù)路線房地產(chǎn)評估的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式。確定評估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證評估最接近實(shí)際。（2）確定評估方法房地產(chǎn)評估技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式的認(rèn)識，而房地產(chǎn)評估方法本身反映了人們對土地價格形成過程和形成方式的認(rèn)識。同樣一個評估對象，采用不同的評估方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定評估方法。評估人員應(yīng)正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法并在實(shí)際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一評估對象通常應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。（3）明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道評估所需的資料包括：①對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料：②對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；③相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映評估對象狀況的資料。作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)與評估人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的評估對象應(yīng)在平時收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。（4）預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)根據(jù)所需評估的對象情況，應(yīng)初步預(yù)計完成該項估價任務(wù)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)，在保證評估按時、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi)最省的目標(biāo)。（5）擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對所承擔(dān)的房地產(chǎn)評估任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數(shù)。3.收集評估所需的資料在平時收集評估資料的基礎(chǔ)上，評估人員應(yīng)著重收集反映可能估價對象所在區(qū)域地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋、土地的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體評估對象相關(guān)的其他背景資料。4.實(shí)地查勘評估對象評估人員必須到評估對象現(xiàn)場，親身感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)評估對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進(jìn)行核實(shí)，同時收集補(bǔ)充評估所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。以上四個步驟，是接受評估委托后、開始評估之前應(yīng)做的工作。在這一階段，估價師要注意的是，盡可能不受當(dāng)事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。5.估價中的工作內(nèi)容完成了評估的各項準(zhǔn)備，就可以開展實(shí)際評估活動，這一階段包括4個步驟，其工作內(nèi)容是：（1）選定評估方法計算對于評估對象可選用合適的評估方法進(jìn)行計算，計算的成敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn)，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯。（2）確定評估結(jié)果對不同評估方法計算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：①評估過程是否有誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；③參數(shù)選擇是否合理；④評估項目是否遺漏或重復(fù)；⑤是否符合評估原則；⑥公式選用是否恰當(dāng)；⑦選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算出一個綜合結(jié)果。在計算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在評估報告中明確闡述理由。（3）撰寫評估報告撰寫評估報告的要求：①全面性：應(yīng)完整地反映評估所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。②公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響評估對象或價值的因素進(jìn)行客觀地介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。③準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描寫其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。④概括性：應(yīng)用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。6.將評估報告送達(dá)委托人評估機(jī)構(gòu)在完成了評估報告后要以最快的速度將報告送達(dá)給委托人避免因無謂的時間浪費(fèi)而影響項目進(jìn)度，損害當(dāng)事人利益。7.評估的修訂歸檔工作在評估報告送達(dá)給當(dāng)事人后，評估活動并未結(jié)束。當(dāng)事人有權(quán)提出異議，申請復(fù)議或重新鑒定。（1）聽取反饋意見當(dāng)把評估報告送達(dá)給委托人后，作為評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)聽取當(dāng)事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業(yè)務(wù)水平?？陬^反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原評估人員對此作出判斷。（2）作出解釋或修訂意見對當(dāng)事人的異議，應(yīng)予重視，認(rèn)真對待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時作出決策。如當(dāng)事人出于誤解的，評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)做出口頭或書面的答復(fù)，以澄清是非，消除誤解。如評估報告確有不完善之處，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)做出書面的補(bǔ)充意見，使原評估報告更為完善、準(zhǔn)確。如評估報告確有錯誤之處，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機(jī)構(gòu)的解釋、補(bǔ)充、修訂意見在書面作出時，是原評估報告的組成部分，且后來者優(yōu)于先者。（二）技術(shù)保證措施評估服務(wù)工作實(shí)行三級督導(dǎo)制度。一級為部門經(jīng)理；二級為項目經(jīng)理；三級為技術(shù)負(fù)責(zé)人。各級督導(dǎo)人員應(yīng)對各層次的工作負(fù)有指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核的責(zé)任。評估師對其分管業(yè)務(wù)的整個內(nèi)部質(zhì)量控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控。（1）部門經(jīng)理在項目進(jìn)行期間應(yīng)履行以下監(jiān)督職責(zé)：①監(jiān)督評估過程；②了解重大問題并及時提出處理意見，如有必要，可適當(dāng)修改計劃；③解決專業(yè)判斷分歧，必要時應(yīng)向適當(dāng)人員咨詢；④對評估工作底稿進(jìn)行第三次復(fù)核。（2）項目經(jīng)理在項目進(jìn)行期間應(yīng)履行以下職責(zé)：①評估工作已按具體計劃的要求進(jìn)行；②工作過程及其結(jié)果已適當(dāng)記錄；③所有重大問題已適當(dāng)解決，或反映在評估結(jié)論中；④預(yù)定的評估目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，形成的評估結(jié)論與評估結(jié)果一致；⑤對評估工作底稿進(jìn)行第二次復(fù)核。（3）技術(shù)負(fù)責(zé)人在項目進(jìn)行期間應(yīng)履行以下職責(zé)①對評估工作技術(shù)問題進(jìn)行指導(dǎo)與審核；②項目技術(shù)問題登記備案；③所有重大技術(shù)問題已適當(dāng)解決；④對評估工作底稿進(jìn)行第一次復(fù)核。對評估工作底稿的復(fù)核采用三級復(fù)核制度。在出具報告前，公司需要委派未直接參與評估的人員進(jìn)行最終的復(fù)核。各級復(fù)核均需做出必要的復(fù)核記錄，書面表示復(fù)核意見，并注明復(fù)核時間、復(fù)核人姓名。凡未執(zhí)行復(fù)核程序的評估報告一律不得簽發(fā)。我單位承諾在與貴單位合作的評估工作中認(rèn)真履行以下內(nèi)容：我公司會遵守相關(guān)法律、法規(guī)和土地評估準(zhǔn)則的規(guī)定，在評估過程中堅持公正、公平、科學(xué)的估價原則，依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)評估規(guī)范》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)，在業(yè)務(wù)承接、現(xiàn)場勘察、估價技術(shù)路線的確定以及估價報告的審核、出具、存檔、評估費(fèi)用結(jié)算等環(huán)節(jié)均嚴(yán)格遵守國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格恪守謹(jǐn)慎、獨(dú)立、客觀、公正原則。承諾所出具的評估報告中評估目的、評估對象、評估假設(shè)、價值類型和評估方法之間存在合理的邏輯關(guān)系；支持評估價值的資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)、完整、合理性。承諾不出具含有虛假、不實(shí)、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報告；承諾不出具高估或虛估抵押物價值的評估報告，積極答復(fù)貴單位提出的相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。四、確定組織方案經(jīng)過以總經(jīng)理為組長由資深拆遷評估經(jīng)驗的人員組成的技術(shù)小組對該項目現(xiàn)場進(jìn)行的實(shí)地踏勘，結(jié)合多年從事拆遷項目評估的專業(yè)經(jīng)驗，組織參與過類似項目的專業(yè)人員對本項目的情況進(jìn)行了詳細(xì)分析，制定了具體拆遷評估實(shí)施方案，根據(jù)該方案的工作流程，建立起以N個技術(shù)小組為基礎(chǔ)、以技術(shù)審核部提供技術(shù)支持、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人現(xiàn)場指揮、項目總負(fù)責(zé)人總體調(diào)度的組織結(jié)構(gòu)體系，確保整個評估項目從前期準(zhǔn)備、入戶調(diào)查、內(nèi)業(yè)測算、出具評估報告、三級審核、現(xiàn)場咨詢答疑、結(jié)案等各項工作能按時、按要求、高質(zhì)高效地完成。五、評估小組評估方案制定后，我們立即著手配備評估人員，組織評估人員的宗旨是：必須配備有豐富經(jīng)驗的項目部主任及主評人員，保證評估按時保質(zhì)完成；適當(dāng)配備初級評估人員，輔助評估工作的開展及完成部分基本工作。項目部設(shè)技術(shù)總負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項目的技術(shù)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作。在外業(yè)調(diào)查階段，確定一名資深估價師擔(dān)任負(fù)責(zé)人，保證外業(yè)調(diào)查登記情況全面、準(zhǔn)確、可靠。在內(nèi)業(yè)計算和復(fù)核階段，由技術(shù)負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)外業(yè)的資深估價師全面把關(guān)并做好平衡工作，確保相似情況下的拆遷補(bǔ)償款合理接近，為將來的動遷工作打好基礎(chǔ)。項目部配備人員必須都是多年從事房地產(chǎn)評估技術(shù)和業(yè)務(wù)實(shí)踐工作的房地產(chǎn)估價師，具有高度的責(zé)任心和豐富的評估經(jīng)驗。項目部下設(shè)外業(yè)調(diào)查組、內(nèi)業(yè)計算組、技術(shù)指導(dǎo)組、綜合解答組，外業(yè)調(diào)查組下設(shè)X個調(diào)查小組，每小組由X人組成，組長X人，組員X人（如下圖所示）。每位成員的具體情況詳見本標(biāo)書《項目人員配備情況表》?？傊?，整個項目部會按照以上組織結(jié)構(gòu)發(fā)揮集體優(yōu)勢，做到保持現(xiàn)場工作的統(tǒng)一調(diào)度，保證評估標(biāo)準(zhǔn)與評估方法的統(tǒng)一及評估質(zhì)量的全程監(jiān)控，做好和其他合作對象的銜接，從而確保整個評估工作的時間進(jìn)度和工作質(zhì)量。六、作業(yè)時間根據(jù)委托方提供的資料本次共涉及XX戶，其中XX戶的權(quán)屬為公有，XX戶為私有；結(jié)合以往經(jīng)驗，三調(diào)、測繪、評估測算、出具報告合計需要約XX天。第二節(jié)房屋征收評估技術(shù)方案一、被征收房屋分類及其說明（一）住宅房屋分類住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。（二）非住宅營業(yè)用房分類營業(yè)性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。（三）非住宅非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。二、可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。1.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象處于相同地段或鄰近地段。2.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估對象的類別相同。3.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：（1）鋼結(jié)構(gòu)；（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；（3）磚混結(jié)構(gòu)；（4）磚木結(jié)構(gòu)；（5）簡易結(jié)構(gòu)。4.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。5.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，一般不超過十二個月，近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。6.采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量。7.可比實(shí)例為成套房屋的，其價格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價格，標(biāo)準(zhǔn)價格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價格。8.每項修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％。9.選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%，在交易實(shí)例較少的情況下，該價格差異最大不應(yīng)超過30%。三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求（一）住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求采用基準(zhǔn)價格修正方式對住宅房屋進(jìn)行評估時，首先應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層1-510年左右一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積70－100m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全5.獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否獨(dú)門院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向獨(dú)門院落一層三間混合一等或二等10年左右一間朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積140-220m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6.非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高—，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。（二）住宅房屋評估中可比實(shí)例選擇要求1.可比實(shí)例應(yīng)是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。2.可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。3.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。4.可比實(shí)例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型。5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，一般不超過十二個月，近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。7.采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量。8.每項修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％。9.選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。（三）獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù) 合法院落面積S（㎡）S≤1010＜S≤2020＜S≤30S＞30調(diào)整系數(shù)Ｋd106108110112合法院落面積=合法建設(shè)用地面積-建筑占地面積四、住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說明表（一）成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)979899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實(shí)際情況作±的浮動。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65說明：a.底層為車庫的，底層系數(shù)增加，頂層系數(shù)減少。b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價格由評估機(jī)構(gòu)評估確定。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少。（二）獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)9698991001011024.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值100－11096－10094－9692－9490－92住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下：等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔。設(shè)計較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔。內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散。不滿足上述要求的獨(dú)門院落。（三）非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高＜系數(shù)取值9497100102104106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅功能因素等級說明表如下：等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適。通行較為方便，一室朝南。設(shè)施不全，無朝南房間。內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變。不滿足上述要求的非成套住宅房屋。（四）有關(guān)說明的取值范圍應(yīng)該界于80～120之間。2.可比實(shí)例修正方式的房屋個體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。3.實(shí)體因素修正系數(shù)采用計算方式為：Ps、Po、Pb＝可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Po，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Pb?？杀葘?shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù)K31=Ps/Po×100標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)K31i=Pb/Po×1004.成套住宅層高超過、獨(dú)門院落住宅房屋層高超過、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過相應(yīng)等級基本層高的，每增加10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級建安價結(jié)合成新的2%增加補(bǔ)償。（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)等級及建安成本價說明表單位:元/㎡結(jié)構(gòu)等級結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施建安價框架一等（高層）層高以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。1150二等（多層）四層及以上，層高以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。1020磚混一等層高以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。920二等層高以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。850三等層高以上，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。780磚木一等層高(檐高)以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。800二等層高(檐高)以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。700三等層高(檐高)以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。600簡易一等檐高以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，磚、簡易水泥地面，水電到戶。460二等檐高以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。390注：不包括工業(yè)及倉儲用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計算。五、住宅房屋區(qū)位因素（K32、K32i）修正說明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項目內(nèi)容考察項目評分等級一等二等三等四等五等征收項目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實(shí)際勘察時，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個分值上作±的浮動。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項目考察項目內(nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴尽⒃胍?、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼?。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離主干道的距離離主干道的距離在50m以內(nèi)。離主干道的距離在50-150m之間。離主干道的距離在150-300m之間。離主干道的距離在300-500m之間。離主干道的距離在500m以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)100m內(nèi)，有2條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)100-250m內(nèi)，至少有1條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在250--350m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在350-450m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在450m以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500m以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院500－1000m。距市級及以上醫(yī)院1000－1500m。距市級及以上醫(yī)院1500－2500m。距市級及以上醫(yī)院2500m以上。4商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施在500m范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。在500-800m范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中。在800m范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800m范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000m范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī)劃設(shè)計建筑布局、小區(qū)外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物業(yè)管理，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。（三）住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明1.基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝，其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32＝Qs/Qo×100標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qb，標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32i＝Qb/Qo×100六、非營業(yè)用房及其成本法評估說明（一）非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用1.成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價格。2.成本法評估的基本公式：征收補(bǔ)償評估價格＝土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊3.土地重新取得價格應(yīng)首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法時，可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤。注：土地重新取得價格的基準(zhǔn)地價修正法公式為：PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3PD—土地重新取得價格；PO—地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的價格為準(zhǔn)；a—地價漲落的年均價格變動率；n＝估價時點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價頒布年份k1—土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點(diǎn)后的剩余使用年限計算；k2—土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀110-120100-11095-10090-9585-902地勢110-120100-11095-10090-9585-903地質(zhì)條件110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況110-120100-11095-10090-9585-90k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況110-120100-11095-10090-9585-902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套110-120100-11095-10090-9585-903金融配套110-120100-11095-10090-9585-904通訊等條件110-120100-11095-10090-9585-905學(xué)校配套情況110-120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設(shè)施配套110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤等。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。（二）工業(yè)及倉儲用房結(jié)構(gòu)等級及重置價格單位:元/㎡類別級別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6m×6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1100二級鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。930鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級鋼砼柱，檐高大于，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，吊車噸位大于5噸。920二級鋼砼柱，檐高大于，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，無吊車。840全鋼結(jié)構(gòu)一級鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m。950二級鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于。790磚混結(jié)構(gòu)一級磚柱，檐高，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度9-12m。840二級磚柱，檐高，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。750扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）×建筑面積×成新率%扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）×建筑面積×成新率%1.層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整調(diào)整值鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在以上(不含每增加，建筑物重置價格增％單層廠房及倉儲用房檐高在9m以上調(diào)增,以下調(diào)減每增減，建筑物重置價格增減％磚混結(jié)構(gòu)，層高在以上調(diào)增,以下調(diào)減每增減，建筑物重置價格增減%2.鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度(m)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%七、房屋成新因素確定表（一）房屋成新評定等級及說明表完損等級成新評定說明新舊程度折余率完好房按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險房不足三成新30%以下（二）房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過40年36～40年31～35年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以內(nèi)鋼混住宅789按實(shí)際情況評定。非住宅6789磚混住宅6789非住宅678磚木住宅678按實(shí)際情況評定，使用5年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出。非住宅678簡易住宅00367非住宅00045單層工業(yè)廠房6789（三）房屋成新的評定應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場勘察，依據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場觀察對照，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評定其新舊程度與完損等級，從而綜合評定房屋成新。（四）房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)房屋類別完好房屋基本完好房屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載無不均勻沉降，承重墻體平直，無傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。預(yù)制件拼接處無裂紋、滲漏，地面平整、無空鼓、裂縫、起砂。內(nèi)、外墻抹面無空鼓、剝落，勾縫砂漿密實(shí)。門窗完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常。基礎(chǔ)承載稍有不均勻沉降，承重墻體有少量細(xì)裂縫。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個別零部件有損壞。磚木結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦屋面搭接均勻，瓦頭整體，不滲漏，無碎瓦。木板地平整，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫。內(nèi)、外墻抹面完整，無破損、剝落，門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。頂棚無破損、不變形、無腐朽，細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好。水、電設(shè)備完好，使用正常。承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構(gòu)件稍有變形、傾斜，個別節(jié)點(diǎn)稍有松動。屋面少量瓦片破損，稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫、輕度顫動。內(nèi)、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風(fēng)化。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細(xì)木裝修稍有松動、殘缺。水、電設(shè)備基本完好。簡易結(jié)構(gòu)承重墻、柱平直、無傾斜、松動。木、竹、蘆簾、葦箔無破損，平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角，損壞。內(nèi)、外墻面平整，無裂縫、剝落。門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全。照明設(shè)備齊全，使用正常。承重墻、柱有少量裂縫、變形、傾斜、松動。木竹、蘆簾、葦箔稍有破損，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風(fēng)化，有滲漏。內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，有少量殘缺。照明設(shè)備基本完好，個別零部件有損壞。房屋類別一般損壞房屋嚴(yán)重?fù)p壞房屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載力局部不足，稍影響上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不均勻沉降，承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風(fēng)化等損壞。預(yù)制樓板拼接處裂縫、滲水，屋面局部漏雨，磚、混凝土塊部分破損、裂縫、脫落，地面部分空鼓、脫殼。內(nèi)、外墻抹面部分空鼓、裂縫、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個別零部件有損壞?；A(chǔ)承載有明顯沉降，影響上部結(jié)構(gòu)變形，開裂、承重墻體有嚴(yán)重裂縫，弓凸等損壞，預(yù)制樓板拼接處裂縫明顯、滲水，磚、混凝土塊料嚴(yán)重滲漏，地面嚴(yán)重空鼓、裂縫、脫殼、起砂。內(nèi)、外墻抹面嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落，門窗榫頭松動、翹裂，木質(zhì)腐朽，鋼門窗嚴(yán)重銹蝕，開關(guān)普遍不靈，玻璃、五金殘缺，油漆剝落。水、衛(wèi)、電設(shè)備銹蝕、漏水，零件損壞殘缺，照明線路老化，裝置殘缺不齊。磚木結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻部分裂縫、傾斜，木構(gòu)件局部下垂、側(cè)向變形，蛀蝕開裂，少數(shù)節(jié)點(diǎn)松動，脫榫，鐵件銹蝕，間隔墻局部損壞，勒腳部分侵蝕剝落。屋面部分瓦片、旺磚風(fēng)化、破碎、漏雨。木地板部分磨損、翹裂、松動、腐朽，局部變形下沉、有顫動。內(nèi)、外墻面部分空鼓、裂縫、風(fēng)化剝落，勒腳部分酥松、侵蝕剝落。門窗部門松動、翹裂、腐朽，開關(guān)不靈，油漆老化，玻璃、五金部分殘缺，細(xì)木裝修部分蛀蝕、破裂。水管銹蛀，照明線路部分老化，少量裝置殘缺。承重梁、柱、墻嚴(yán)重傾斜、下垂、裂縫、蛀蝕，節(jié)點(diǎn)松動，榫頭壓裂或折斷，鐵件嚴(yán)重銹蝕，間隔墻、板嚴(yán)重裂縫，弓凸、傾斜、侵蝕剝落，屋面瓦片、旺磚風(fēng)化，破碎，嚴(yán)重漏雨，木板地嚴(yán)重磨損、腐朽、變形下沉、顫動。內(nèi)、外墻面嚴(yán)重破損、裂縫、剝落，門窗松動、翹裂，開關(guān)普遍不靈，油漆剝落，玻璃、五金殘缺，細(xì)木裝修木質(zhì)蛀蝕、腐朽、破裂。水管嚴(yán)重銹蛀，有滴漏，照明線路老化，裝置殘缺不齊。簡易結(jié)構(gòu)承重墻、柱部分裂縫、傾斜、風(fēng)化、腐朽，個別節(jié)點(diǎn)松動、開裂、變形。木竹、蘆簾、葦箔部分破損，平瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、漏雨。承重墻、柱嚴(yán)重變形、傾斜、風(fēng)化、腐朽，節(jié)點(diǎn)松動、變形，構(gòu)件彎曲，墻體、墻面較多損壞，平瓦屋面脫槽、風(fēng)化、破碎、嚴(yán)重漏雨，木竹、蘆簾、葦箔嚴(yán)重破損，整個房屋傾斜變形。八、營業(yè)用房收益法評估應(yīng)用說明（一）收益法應(yīng)用總說明1.評估對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時，商場類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營年收益計算，客觀經(jīng)營年收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平。對于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進(jìn)行。年純收益計算的成本費(fèi)用扣除項目應(yīng)對照評估對象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。2.評估對象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中應(yīng)用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險調(diào)整值則由評估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評估對象經(jīng)營風(fēng)險認(rèn)識和評估經(jīng)驗參照0－10%的限值數(shù)額選取。3.評估對象收益年期的求取主要根據(jù)評估對象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限考慮。（二）商鋪類營業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定每一營業(yè)用房分區(qū)均應(yīng)設(shè)定至少一宗商鋪類營業(yè)用房。商鋪類原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件：1.位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域；2.門面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營煙酒、五金、日常用品、食品等；3.磚混多層建筑物之底層，房屋七成新；4.單開間，臨街店面寬約4m，寬深比≤；5.一般裝修，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主；6.臨分區(qū)內(nèi)街巷。（三）被征收營業(yè)用房的評估公式1.基準(zhǔn)價格ＶO商鋪類營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格ＶO按下面公式計算：2.主要參數(shù)確定商業(yè)用房結(jié)構(gòu)鋼、鋼混磚混磚木簡易等其他收益年限n403530253.被征收營業(yè)用房評估值Ｖi收益法測算按下面公式計算：其中，Vi為待評估商業(yè)房地產(chǎn)評估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實(shí)體修正系數(shù)。4.商業(yè)用途修正系數(shù)fxy表fxy被征收營業(yè)用房X商場類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營業(yè)用房Y商鋪類115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105上表中，行為樣本營業(yè)用房（y），列為待評估營業(yè)用房（x）表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。5.商業(yè)街道路線修正系數(shù)fm表分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街100-12085-10075-9070-80不沿街50-6045-5040-4540-45九、裝飾裝修附屬物補(bǔ)償指導(dǎo)價及其它補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（一）裝飾裝修附屬物補(bǔ)償指導(dǎo)價分類編號名稱單位單價(元)備注︵一︶樓地面類1水泥制品類磚地（平鋪）㎡15側(cè)鋪30元/㎡簡易水泥場地㎡25水泥方塊場地20元/㎡砼地面㎡50含墊層架空板地面㎡40水磨石地面㎡45水磨石銅嵌條地面㎡55水磨石銅條拼圖㎡1202石材類碎片大理石拼貼地面㎡55花崗巖地面㎡180大理石地面㎡1403地磚類?；u600×600㎡80玻化磚800×800㎡90地鋼磚、馬賽克、同質(zhì)地磚、釉面磚㎡604木地板類小積木、拼花木地板㎡60水曲柳地板㎡150含龍骨實(shí)木地板㎡180-300含龍骨高檔復(fù)合地板㎡90普通復(fù)合地板㎡60其它107膠地面、油漆地面㎡15化纖地毯㎡30塑料及塑料壓花地面㎡20︵二︶墻面類5噴涂漆類外墻涂料㎡10類似106涂料；白水泥6元/㎡內(nèi)墻面涂料（乳膠漆含刮膩層）㎡20簡易10元/㎡噴塑內(nèi)墻面㎡206墻紙墻布墻紙、墻布㎡40夾板墻面軟包墻面㎡807面磚類馬賽克㎡60瓷磚150×150㎡30瓷磚200×300㎡60300×450：75元/㎡外墻條磚㎡40仿麻石㎡808膠板類凹凸水曲柳墻裙㎡90平面水曲柳墻裙㎡75凹凸三夾板墻裙㎡60平面三夾板墻裙㎡50凹凸櫸木墻裙㎡110平面櫸木墻裙㎡100拼花套線凹凸墻裙㎡120鋁塑板㎡809腰腳線類腰線磚m40踢腳線m15實(shí)木類（含油漆）20元/m10其它文化石裝飾㎡120花崗巖墻面㎡180干粘石墻面㎡20︵三︶吊頂類11膠板類纖維板㎡20含龍骨凹凸式水曲柳夾板㎡100平面水曲柳夾板㎡80凹凸式普通夾板㎡70平面普通夾板㎡6012彩玻鋁合金骨架彩玻㎡120不銹鋼骨架彩玻㎡15013其它布、編織㎡8塑料壓膜泡沫㎡20含龍骨塑扣板㎡30含龍骨鋁塑扣板㎡80含龍骨小方塊石膏板㎡30含龍骨石膏板平頂（含乳膠漆）㎡50含龍骨：凹凸式70元/㎡石膏線條m10寬8㎝以下石膏線條m15寬8㎝以上集成吊頂㎡120含龍骨︵四︶門窗隔斷陽臺類14防盜類鑄鐵鐵藝門㎡150不銹鋼欄桿式防盜門㎡180欄桿式、鍍鋅管、方管防盜門㎡130制式防撬進(jìn)戶防盜門樘1000不少于三面暗插銷主體內(nèi)按80%計算普通鐵皮防盜門樘300不銹鋼防盜窗㎡130方鐵管防盜窗㎡100鋼元防盜欄㎡50鋁合金網(wǎng)格式防盜門窗㎡4015門窗類雙層鋁合金夾心工藝進(jìn)戶門㎡480主體內(nèi)按90%計算鋁合金門㎡220主體內(nèi)按70%計算手工制作門套（普通）樘200高檔300元/樘鋁合金卷閘門㎡120電動遙控裝置另加600元/樘無框地彈門㎡420鋁合金、塑鋼全玻地彈簧門㎡350主體內(nèi)按70%計算普通木內(nèi)門樘150三合板單面包木內(nèi)門樘180三合板雙面包木內(nèi)門樘240單面包不銹鋼門㎡350主體內(nèi)按90%計算雙面包不銹鋼門㎡500主體內(nèi)按90%計算成品木門樘600含門套成品移門㎡180塑鋼窗㎡200雙層真空玻璃240元/㎡；主體內(nèi)按70%計算鋁合金窗㎡200不銹鋼窗㎡220主體內(nèi)按70%計算鋁合金、塑鋼固定窗㎡100窗套m30窗簾盒m40含軌道；羅馬桿30元/m16紗門窗類木制紗門、窗㎡50鋁合金紗門、窗㎡60粘貼式紗門、窗㎡2017隔斷、陽臺類單面三合板隔斷㎡60雙面三合板隔斷㎡80鋁合金隔斷㎡13075-90系列，㎜以上夾板吊柜、壁櫥、柜櫥（按正立面計算）㎡160深度50㎝以上博古架㎡250鋁合金封閉陽臺（固定）㎡80推拉170元/㎡︵五︶衛(wèi)浴設(shè)施18潔具坐便器只350蹲式便器只120搪瓷、鑄鐵浴缸只35019水池立式瓷面池套200臺式瓷洗臉盆套120大理石洗漱臺面㎡150水泥板面板㎡50瓷磚面另計拖把瓷水池只8020熱水器浴霸套50拆卸費(fèi)電熱浴器套180拆卸費(fèi)燃?xì)饬茉∑魈?80拆卸費(fèi)太陽能熱水器套400拆卸費(fèi);收購價每管80元21其它梳妝鏡（含鏡）付40拆卸費(fèi)毛巾架只10拆卸費(fèi)鏡面玻璃㎡100磨砂玻璃㎡90︵六︶廚房設(shè)施22水池磨石子水池只40搪瓷水池只60水泥水池只30不銹鋼單槽水池只150不銹鋼雙槽水池只25023灶具、臺面、脫排單眼灶座400含灶臺瓷磚貼面雙眼灶座700三眼灶座900不銹鋼灶臺（含柜）m800水泥板液化氣灶臺（砌磚）m50帶櫥柜200元；含貼面整體成品灶臺（含柜）m600大理石灶臺面（含拋光邊線）m100帶櫥柜350元/m脫排油煙機(jī)臺100拆卸費(fèi)換氣扇只20拆卸費(fèi)24櫥柜固定地柜（按正立面計算）㎡160鋁、塑、木制深度50㎝以上固定壁櫥（按正立面計算）㎡160吊廚（按正立面計算）㎡150鋁、塑、木制︵七︶院墻大門25圍墻︵含基礎(chǔ)︶大刀片圍墻㎡60空斗磚砌圍墻㎡60單粉70元；雙粉80元12單磚砌圍墻㎡40單粉50元；雙粉60元24整磚實(shí)砌圍墻㎡80單粉90元；雙粉100元鑄鐵（鐵藝）圍墻㎡130含鐵藝花方鐵圍墻㎡60鍍鋅管圍墻㎡70鋼元圍墻㎡40擋土墻㎡8026門樘、擋駁門樘：門洞寬以上（含雙面不銹鋼大門）樘10000雙層現(xiàn)澆板壓頂，較好面磚貼面門樘：門洞寬以上（含單面不銹鋼大門）樘9000雙層現(xiàn)澆板壓頂，較