二手房交易的百問百答

二手房交易的百問百答二手房交易的百問百答一、城中村改造房只能是本村的人可以買嗎？其他人如果買的話得具備哪些條件？享受的房價和本村人一樣不？您好！城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設(shè)，所用土地一般是通過劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發(fā)成本，銷售價格較低。城中村改造房能否購買，關(guān)鍵還要看其證件等情況。城中村改造房銷售同商品房一樣，必須五證齊全，五證即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。如果城中村改造項目不具備銷售條件，項目在實施過程中基本建設(shè)手續(xù)不齊備，就存在違反《土地法》、《規(guī)劃法》、《建筑法》及《房地產(chǎn)法》的可能，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，不受法律保護，合同中的承諾一旦兌現(xiàn)不了，消費者將無從保護自己的權(quán)益。另外存在產(chǎn)權(quán)隱患。就是說消費者購買的城中村改造房屋可能拿不到房產(chǎn)證。《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》規(guī)定“對于不符合城市規(guī)劃并且無法改正和補救的或存在工程質(zhì)量、安全問題無法補救的，必須拆除”。另外，在土地未經(jīng)國家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。沒有房產(chǎn)證，房屋將得不到法律保護，房屋的權(quán)屬隨時受到威脅。因此需要謹慎權(quán)衡，防止一些不必要的糾紛和麻煩。因此從這些方面考慮，建議您在購買之前慎重考慮，不要因為價格的優(yōu)勢而忽略了其他方面。二、我買一套二手房,想用公積金按揭貸款,請問:1.公積金貸款都要交哪些稅費?請告知.2.公積金貸款一般得多長時間能辦下來?您好！符合公積金貸款條件可以辦理公積金貸款，“西安個人住房公積金貸款管理辦法”

第二章

貸款對象和條件

第七條

凡所在單位建立住房公積金制度、個人連續(xù)足額繳存住房公積金一定期限，具有完全民事行為能力的職工，購買、建造、翻建、大修自住住房時，可申請個人住房公積金貸款。第八條

職工申請個人住房公積金貸款應(yīng)同時具備以下條件：

(一)具有西安市城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份；(二)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

(三)單位及個人能按時足額繳存住房公積金；

(四)購買住房的，須具有符合法律規(guī)定的購買住房的合同或協(xié)議；建造、翻建、大修住房的，須具有建設(shè)、規(guī)劃、土地管理等部門批準的文件；

(五)購買住房的，應(yīng)已支付了不低于規(guī)定比例的首期購房款；建造、翻建、大修住房的，能夠支付不低于建造、翻建、大修住房所需費用的規(guī)定比例的首期付款或自籌資金。

(六)同意按照公積金管理中心和受托銀行認可的擔保方式進行擔保；

(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。需要提交的資料有：(1)合法的身份證件；(2)住房公積金繳存證明；(3)借款人婚姻證明；

(4)家庭有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明；(5)購買住房首期付款證明，建造、翻建、大修住房所需費用的首期付款或自籌資金證明；(6)合法的購買住房合同或協(xié)議及相關(guān)資料，建造、翻建、大修住房的合同或協(xié)議及相關(guān)資料；(7)其他必需的相關(guān)資料。西安市辦理住房公積金的程序如下：一、申請人填寫《西安個人住房公積金貸款申請審批表》（以下簡稱《審批表》），同時提供以下資料：（以下資料均須審查原件）1、個人資料（1）借款人及配偶身份證（居民身份證或其他有效證件）復(fù)印件各四份；（2）借款人婚姻證明（單身證明、結(jié)婚證明、離婚證或離婚判決書，喪偶的須提供死亡證明）或單身職工和結(jié)婚證丟失的借款人婚姻狀況可由其做出婚姻聲明。復(fù)印件4份；（3）購房繳款憑證復(fù)印件4份；（4）借款人及配偶收入證明或聲明4份；（5）合法的購房合同原件4份；（6）借款人住房公積金繳存證明；（7）借款人及配偶印章。2、房屋建審資料（僅新做樓盤第一次提供）（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）國有土地使用證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建設(shè)工程施工許可證；（5）商品房預(yù)（銷）售許可證或單位集資建房批復(fù)；（6）建審平面圖及樓層平面圖。二、信貸科（或銀行代理員）對借款人提供的資料的真實性進行審核和貸前調(diào)查，在借款人所提供資料真實、齊全的情況下，在3個工作日內(nèi)做出同意貸款或不同意貸款的答復(fù)，不同意貸款的要說明原因。三、確定貸款額度和期限（1）對于單筆貸款金額在30萬元以下且借款期限不超過25年的，信貸人員（或銀行代理員）在《審批表》上簽署意見并指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)表格，2個工作日內(nèi)完成；（2）對于單筆貸款金額在30萬元以上（含30萬元）或單筆貸款期限超過25年（含25年）的，由信貸科（或銀行代理員）將資料報中心信貸管理處貸前預(yù)審，信貸管理處在2個工作日內(nèi)做出審批，不同意的說明原因；四、綜合業(yè)務(wù)部對貸款資料完整性進行審核，2個工作日內(nèi)完成；五、中心審批，3個工作日內(nèi)完成；六、銀行代理員依據(jù)中心批準的《審批表》，與借款人簽訂《西安個人住房公積金借款合同》（以下簡稱《借款合同》）并填制《借款憑證》（借據(jù)）。《借款合同》和《借款憑證》中的貸款起止日期暫不填寫，2個工作日內(nèi)完成；七、銀行代理員與借款人將《借款合同》等資料送置業(yè)擔保公司辦理房產(chǎn)抵押登記和擔保手續(xù)，4個工作日內(nèi)完成。八、信貸科貸時審核后，中心財務(wù)會計處依據(jù)《貸款擔保辦結(jié)通知書》和《審批表》給銀行開具《住房公積金劃款通知書》將款項劃入借款合同規(guī)定賬戶，2個工作日內(nèi)完成；九、貸款發(fā)放后，銀行代理員5個工作日內(nèi)將貸款資料移送綜合業(yè)務(wù)部歸檔，并及時催收貸款。（以上辦理時限均指單件，大宗件除外）。一般需要15個工作日。相關(guān)稅費用：公積金貸款所需費用有：房屋抵押登記費：80元；住房置業(yè)擔保服務(wù)費＝貸款額X擔保服務(wù)費率X貸款年限。（擔保服務(wù)費率：1－10年，1.2‰；11－20年，0.8‰；21－30年，0.6‰。）。感謝關(guān)注！三、二手房定金協(xié)議問題？我通過中介看了一套二手房，原來是公房，現(xiàn)在改為了私房，有證，我想購買，我想問一下，這個訂金協(xié)議應(yīng)該怎么簽，在哪里簽，簽的時候要注意什么，簽完后的其它手續(xù)應(yīng)該怎么去辦理。謝謝您好！通過中介交易購買二手房，在交付定金前，三方需要到產(chǎn)籍處進行核證，以確定產(chǎn)證的真?zhèn)?。在實際操作中，一般在中介公司簽訂定金協(xié)議，中介方、出售方、買受方三方在場。在簽訂定金協(xié)議時，三方需要在協(xié)議中明確約定：1、當事人的名稱或姓名、住所:這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。2。標的:此處應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；3同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。3。價款:此處應(yīng)寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。.4。履行期限、地點、方式:這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤。5。違約責(zé)任:這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。.6。解決爭議的方式:這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。7、所簽訂定金協(xié)議需要三方簽字，中介公司蓋章。交付定金后，收受定金方需要出據(jù)“定金收據(jù)”。定金協(xié)議簽完成，雙方在約定的期限內(nèi)簽定買賣契約并由中介方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；房產(chǎn)證是擁有產(chǎn)權(quán)的唯一合法標志，只有產(chǎn)權(quán)過戶，房子才真正屬于你。另外，作為購房者，在購買二手房時建議您應(yīng)該注意以下問題：一、注意二手房的產(chǎn)權(quán)狀況。購房者購買二手房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)完整，否則買賣行為可能不合法，購房者的權(quán)益受到損害。購房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。如果賣房者并非房屋所有權(quán)人，或賣房者只是有部分產(chǎn)權(quán)，與其進行交易，購房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。二、了解二手房的結(jié)構(gòu)狀況。購房者購買的二手房如是舊房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部布局是否完好。三、考察二手房的建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量好壞，直接關(guān)系到購房者的購買價格和住用期限。四、調(diào)查二手房是否存在遺留問題。關(guān)鍵點提示：購買二手房一定在成交之前弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)是否完整，否則，購房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。四、遺產(chǎn)房過戶需繳納哪些費用，請問繼承的遺產(chǎn)房過戶需繳納哪些費用您好！遺產(chǎn)繼承需要辦理過戶手續(xù)，需要繳納登記費80元，0.05%印花稅，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅，通常為3%。費用變化情況以相關(guān)部門解釋為準。感謝關(guān)注！五、無證二手房的買賣，您好!我看了一套二手房.該房原屬于國有企業(yè)的,現(xiàn)該房已過戶到個人手上,房產(chǎn)證還在辦理過程中,經(jīng)我們咨詢了解房產(chǎn)證確實在辦理中,且過戶的所有費用已繳過,現(xiàn)該房主因買了新房急于用錢,讓我們交房價的80%,等房產(chǎn)證下來后在過戶,請問我現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦?您好！中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法：第37條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。另外，國家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！币虼?，未取得房產(chǎn)證的房子無法正常辦理過戶手續(xù)，也無法取得房產(chǎn)證。而城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護?！北M管在現(xiàn)實中不乏有許多在房產(chǎn)證未取得之時的交易，但對此并不能表示肯定。建議您權(quán)衡這其中的風(fēng)險，謹慎決定。六、拆遷安置房可以買賣嗎？拆遷安置房將來是否有房產(chǎn)證，若有，可以買賣嗎？需要注意哪些問題？您好！1、拆遷安置房是否能取得房產(chǎn)證不能一概而論，這需要看其擁有的產(chǎn)權(quán)是否是全產(chǎn)權(quán)，以及拆遷協(xié)議上的相關(guān)規(guī)定。2、有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；對于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個問題：1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的；2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過戶）服務(wù)，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。七、單位集資建房可以買賣嗎，我想買一套我朋友單位的集資建房，但是目前還沒有房產(chǎn)證，可以買嗎？需要注意什么問題？您好！按照現(xiàn)在相關(guān)規(guī)定，單位職工集資建房屬于經(jīng)濟適用房的一種，是政策性住房，房屋所占用土地使用權(quán)是以劃撥方式取得，并可以享受國家很多其他優(yōu)惠政策。如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于另部分集資人（單位）。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書，其次，要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)共有人的單位的同意，而且單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利?，F(xiàn)您以朋友的名字購買，所辦到的房產(chǎn)證在親屬名下，需要辦理過戶您才可成為產(chǎn)權(quán)人。而根據(jù)相關(guān)規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護?！敝挥挟a(chǎn)權(quán)過戶了，您才依法擁有該房屋產(chǎn)權(quán)，成為產(chǎn)權(quán)所有人。由于目前沒有房產(chǎn)證，無法進行過戶，這對您來說在產(chǎn)權(quán)上沒有保障，因此建議您謹慎處理。八、關(guān)于過戶費,我是單位的房,產(chǎn)權(quán)證拿到未滿5年,中介說,提供收據(jù),和交房證明,證明已經(jīng)入住5年也可以免稅,這是不可以的吧?您好！二手房買賣所涉及的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通商品住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通商品住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；3、個人所得稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收取；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。營業(yè)稅及個稅繳納年限的規(guī)定按照孰先的原則以取得房產(chǎn)證的時間或契稅完稅憑證上的時間為準。九、房屋過戶，你好，我親戚的房屋想要過戶給我，請問房屋必須滿足什么條件？所有的過戶費用怎么計算？應(yīng)該走什么程序或者找什么部門操作此事？您好！二手房交易所要過戶的房子必須具有房產(chǎn)證，如果存在產(chǎn)權(quán)共有人，必段取得共有人同意。您的這種情況下，可以根據(jù)實際需要選擇贈與過戶或買賣過戶。房屋贈與過戶時，要贈與人和被贈與人簽訂一份贈與合同，并經(jīng)過公證機關(guān)公證，然后持著經(jīng)過公證的贈與合同、贈與人房產(chǎn)證和雙方身份證直接到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)即可。需要的資料有：房產(chǎn)證、身份證、共有人同意贈與過戶的證明。贈與涉及的稅費主要有：1、契稅：評估額的3%；2、交易費：6元/平米；3、登記費：80元；4、評估費：評估額的0.5%；5、公證費：評估額的2%。買賣過戶時，雙方需要簽訂買賣契約，過戶時需要協(xié)帶身份證原件，房產(chǎn)證原件，結(jié)婚證等到房地產(chǎn)交易管理中心辦理過戶手續(xù)。買賣過戶所涉及的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通商品住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通商品住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；3、個人所得稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收??；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。在不清楚的情況下，您也登錄本網(wǎng)中介代理頻道委托中介代辦過戶手續(xù)。十、這些費用應(yīng)該算誰的？你好，我已經(jīng)購買了一套2手房屋，是單位的家屬院，房產(chǎn)證已經(jīng)辦理完畢。但入住時，那家單位讓我繳納管網(wǎng)建設(shè)費用10000多元？我想知道這些費用合理嗎？難道我買的房屋不包括這些費用嗎？您好！這種情況下您需要聯(lián)系出售方進行協(xié)商，一般的管網(wǎng)建設(shè)費在新房交房時繳納，但如果出售方當時未進行繳納，那么，這部分費用是由出售方繳納，還是出售方銷售時房屋時將費用算在房價里，還是與買受人協(xié)商由買受人繳納，顯然，這是雙方在交易時的一個漏洞。由您表述的情況來看，出售方進行房屋出售時，對您未做此方面的說明，雙方也沒有就此約定，造成了您今天的被動。因此，您需要與出售方聯(lián)系進行協(xié)商，首先了解其是否繳納過這部分費用，如果沒繳納，雙方可以協(xié)商解決。當然，由于房子已經(jīng)出售給您，如果出售方當初未繳納這部分費用，現(xiàn)在這種情況下，您較為被動，情況對您不太樂觀，您可以力爭與對方協(xié)商妥善解決此事。另一種情況是，如果管網(wǎng)是在您取得產(chǎn)權(quán)以后才進行建設(shè)，您是否該繳納這部分費用就需要與該單位協(xié)商。十一、贈與房屋是否要重新評估房價，我的公婆要把一套房無償贈與我們，但不知（評估費：評估額的0.5%）這個評估額是指的原房價，還是要重新評估此房的價錢！另再想問一下：贈與與買賣那種合算？多謝！您好！二手房交易不一定都需要進行評估，主要還是雙方對房屋價格認同，協(xié)商一致。而辦理贈與時，一般都要經(jīng)過評估，收取契稅時依據(jù)評估額收取。通常我們在辦理贈與時，要由管理部門指定的評估機構(gòu)進行。

一般的二手房過戶時，需要繳納的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收?。?、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。

而贈與涉及的稅費主要有：1、契稅：評估額的3%；2、交易費：6元/平米；3、登記費：80元；4、評估費：評估額的0.5%；5、公證費：評估額的2%。也就是少了營業(yè)稅和個人所得稅。比較之下，贈與的費用要少于普通二手房過戶的費用。

另外，通常我們所說的評估費：評估額的0.5%，這里指的評估額是經(jīng)過評估部門進行專業(yè)評估后得來的金額。十二、怎樣計算房子的年數(shù)，是按建成的那一年開始算房子的年數(shù)，還是按房產(chǎn)證的上的日期算。2000建成的房子，但房產(chǎn)證是2005年的，如果我要賣房子的話，怎樣算有沒有過5年？您好！通常我們在辦理二手房買賣，產(chǎn)權(quán)過戶時要牽扯到相關(guān)稅費：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通商品住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通商品住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；3、個人所得稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收?。蛔?006年8月1日起，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。

這里所指的5年，是從您取得房產(chǎn)證之日算起。十三、經(jīng)濟適用房屬于普通住宅么？買經(jīng)濟適用房需要交什么費用？謝謝！我看上了一套房子是經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房屬于普通住宅么？不夠5年的要交什么費用？怎樣算年數(shù)？是按建成年代，還是按發(fā)房產(chǎn)證的日期？很急。您好！普通住宅應(yīng)同時滿足三個條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上;單套建筑面積在144平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上的住宅平均交易價格1.44倍以下為普通住宅，否則將按非普通住宅對待。而并不是以是否經(jīng)濟適用房來界定的。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定：第二十六條經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。相關(guān)規(guī)定由出售方交納一定的土地出讓金，但在實際交易過程中，一般可以根據(jù)雙方的實際情況來自行商議。經(jīng)濟適用房在上市交易時需要繳納2%的土地出讓金，其他稅費標準和操作程序與普通房屋相同。詳細情況您也可以致電市房地產(chǎn)交易管理中心87429343或經(jīng)濟適用住房管理辦公室：87452146。十四、我剛剛買了二手房，有房產(chǎn)證，是單位的房子（他們買的時候比較便宜），現(xiàn)在要拆遷，單位準備重新集資蓋樓，那作為我不是他們單位職工，他們應(yīng)該如何給我算這個損失？（按單位的價格、市場價格還是我們交易的價格），我是否也可以享受單位的待遇去買房子呢？不知道相關(guān)部門有沒有關(guān)于這方面的相關(guān)規(guī)定？謝謝您好！1、首先需要看您所購房屋的產(chǎn)權(quán)是否為100％的產(chǎn)權(quán)，如果是百分之百全產(chǎn)權(quán)的房屋，如果需要拆遷的話，按照國家的相關(guān)規(guī)定給您進行賠償。2、集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，用于解決本單位或本系統(tǒng)職工住房問題，一般不得作為商品房出售。如果您是此單位的職工，完全可以按照此單位的待遇去買房，如果您并非此單位的職工，一般情況下您是不能按照此單位職工的待遇去買房子。如有疑問，您也可以直接咨詢相關(guān)的主管部門。十五、關(guān)于二手房的應(yīng)交稅，您好，我想買二手房，但不知現(xiàn)在都應(yīng)交哪些稅．我個人辦理按揭是否可以．謝謝您好！一、目前二手房交易涉及的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔（根據(jù)西安市的最新標準，普通住宅應(yīng)同時滿足三個條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以下;單套建筑面積在144平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上的住宅平均交易價格1.44倍以下為普通住宅，否則將按非普通住宅對待。）；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收??；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收取；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。如果是通過中介交易的，還需要交納一定的中介費，由于目前各中介公司的收費各不相同，這需要您具體咨詢相關(guān)的中介公司。二、目前二手房買賣可以辦理按揭貸款，流程如下：1、簽訂按揭貸款代理協(xié)議；2、銀行和房屋評估公司實地看房，銀行核對賣方身份證、房產(chǎn)證，評估公司隨后出具評估報告；3、借款人將首付款打入銀行指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方，借款人和銀行簽訂貸款合同，銀行審批；4、到交易管理中心辦理過戶手續(xù)。5、領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；6、辦理公證、抵押登記手續(xù)；7、領(lǐng)取它項權(quán)利證書，并交歸銀行；8、銀行將余款打入，指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方。9、借款人（買方）到銀行領(lǐng)取相關(guān)資料，開始按月還款。目前銀行不受理個人按揭業(yè)務(wù)，您需要委托一家中介辦理按揭手續(xù)，可登錄本網(wǎng)放心中介就近選擇適合的中介公司。十六、我準備買套二手房，請問有房產(chǎn)證的過戶和沒房產(chǎn)證的更名有什么不同，您好！首先，只有取得房產(chǎn)證的房屋才可以辦理過戶手續(xù)。辦理房屋過戶可以雙方直接到房管局辦理過戶手續(xù)，買賣雙方繳納相關(guān)稅費，在20個工作日內(nèi)核發(fā)房屋所有權(quán)證。雙方需要簽訂買賣契約，過戶時需要協(xié)帶身份證原件，房產(chǎn)證原件，結(jié)婚證等。買賣過戶所涉及的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通商品住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通商品住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；3、個人所得稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收??；自2006年8月1日起，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。

合同在未進行備案以前，有買賣雙方在實際操作中存在更名交易的情況，這種情況風(fēng)險需要自己把握。國家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！币虼?，合同備案后不能通過更名來進行交易。十七、父母的名字怎么過戶給子女，我是軍人沒有身份證所以2003年買房（經(jīng)濟適用房）時寫了父親的名字，2006年3月房產(chǎn)證才辦下來，現(xiàn)在我結(jié)婚了，想把房產(chǎn)證的名字改成我的或者我妻子的，怎樣改才能少交費用？您好！可以按照贈與手續(xù)來辦理。房屋贈與過戶時，要贈與人和被贈與人簽訂一份贈與合同，并經(jīng)過公證機關(guān)公證，然后持著經(jīng)過公證的贈與合同、贈與人房產(chǎn)證和雙方身份證直接到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)即可。需要的資料有：房產(chǎn)證、身份證、共有人同意買賣或贈與過戶的證明。辦理贈與不存在個人所得稅，贈與涉及的稅費主要有：1、契稅：評估額的3%；2、交易費：6元/平米；3、登記費：80元；4、評估費：評估額的0.5%；5、公證費：評估額的2%。十八、產(chǎn)權(quán)過戶，二手房買賣時從交錢到拿到產(chǎn)權(quán)證有一段時間，煩問一下政府部門有沒有什麼規(guī)定來保護交易雙方的權(quán)益。您好！首先，國家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護。”因此，只有房屋取得合法的房產(chǎn)證明，才可以合法的進行轉(zhuǎn)讓、抵押等。因此，您需要在賣方取得產(chǎn)證后辦理過戶手續(xù)，只有辦完了房屋過戶手續(xù)，從買方的角度來說只有產(chǎn)權(quán)過戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時可以毀約。因此，買賣雙方交易時應(yīng)該按照規(guī)定來進行，尤其是作為買方，以更好維護自身的利益。另外，按照合法的程序買賣并交納一定的稅費過戶，辦理過戶手續(xù)拿到黃票后，一般20個工作日可以拿到房產(chǎn)證。注意保存您交易時的相關(guān)票據(jù)，詳細情況您還可以致電交易管理中心進行咨詢：87639969。十九、我準備買二手房,請問在長安區(qū)交易中心過戶,和在西安市交易中心過戶:1.對買房方有啥影響??2.兩邊交易的各種稅費有啥區(qū)別??您好！一、長安區(qū)交易中心與西安市交易中心只是分列在兩個不同的行政區(qū)域內(nèi)，不管在哪個地方過戶，對于買房來說并不會產(chǎn)生什么影響。二、、長安區(qū)二手房過戶需要交納的費用有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、交易服務(wù)費：8元/平米，雙方各付一半；3、登記費：80元;4、安檢費：310元;5、查檔費：100-200元;6、受理費：300元;7、評估費：千分之五;

8、工本費：30元。以上都是常規(guī)收費。同時，按照國家的相關(guān)規(guī)定，對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，還需交納營業(yè)稅與個人所得稅。由于目前長安區(qū)在收費方面與西安市區(qū)還有些不同，具體的收費標準請您直接咨詢長安區(qū)房管局。三、西安市目前的收費標準，1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收??；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。以上僅供參考，如有疑問，可直接咨詢相關(guān)的主管部門。二十、房管局辦理手續(xù)需要多長時間？我想購買一套二手房，請問如果全部自己辦理手續(xù)的話，在房管局那里需要多長時間？另外，相關(guān)的那些費用這個時候需要繳清，包括買方和賣方的？多長時間后可以領(lǐng)到那個黃票？您好！二手房買賣雙方自行交易，在談妥相關(guān)事宜并簽定好買賣契約后，雙方持相關(guān)證件到房屋管理局辦理過戶手續(xù)，一般情況下，具體辦理時間長短不一，但一般較短時間內(nèi)就可以辦完過戶手續(xù)。正常情況下，辦完過戶手續(xù)買方就可以拿到黃票，20個工作日后，買方持黃票領(lǐng)取房產(chǎn)證。在辦理過戶手續(xù)時，買賣雙方繳納相關(guān)稅費。過戶需要繳納的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收取；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收?。?、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。感謝關(guān)注！二十一、產(chǎn)權(quán)狀況有幾種情況？我根據(jù)賣房人提供的房產(chǎn)證號碼在房管局數(shù)據(jù)庫中查到有關(guān)該房的信息，其中一項上“產(chǎn)權(quán)狀況”，請問“產(chǎn)權(quán)狀況”有哪幾種情況？謝謝您您好！購買房產(chǎn)要投入相當大的一筆資金，因此安全性是每一個購房者必需要考慮的首要因素，否則稍有不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個購房人在購房前必需要做的事情。購房前對所購房屋的產(chǎn)權(quán)有清楚的認知，不但可以避免受到可能的坑害，而且購房后自己的利益也可以受到法律的保護。要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證，身份證件及其它證件等，以確定房屋的產(chǎn)權(quán)人，即身份證與房產(chǎn)證的的房屋所有人一致。在此基礎(chǔ)上，了解該房屋產(chǎn)權(quán)是全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，如集資房，按職工出資比例不同產(chǎn)權(quán)有所不同，職工進行全額集資產(chǎn)權(quán)為全產(chǎn)權(quán)，職工部分集資產(chǎn)權(quán)為部分產(chǎn)權(quán)，即職工與單位各持部分產(chǎn)權(quán)，這種情況下進行出售需要取得單位同意，且單位擁有優(yōu)先購買人。另外，對于全私產(chǎn)，需要了解是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，需要了解產(chǎn)權(quán)共有人是否同意出售或是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。另外，您還需要了解該房產(chǎn)是否存在抵押，如果正在出租，要查驗承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。二十二、哪些房子屬于二手房？新二手房：新購未住再次交易的房產(chǎn)；二手房：已購住過并再次交易的房產(chǎn)。新二手房、二手房都可以上市交易，原則上上市交易的房產(chǎn)必須要有“房屋所有權(quán)證”，但是現(xiàn)在有很多的房子都沒有辦理好“房屋所有權(quán)證”，買賣時要對產(chǎn)權(quán)問題辨別清楚二十三、二手房如何按揭請問二手房如何按揭?如果房東要求過戶時拿到全款,按揭還能辦嗎?您好！二手房可以辦理按揭貸款，但是，目前由于銀行不受理個人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，所以您必須要委托一家中介機構(gòu)辦理按揭手續(xù)，可登陸本網(wǎng)中介代理頻道就近選擇適合的中介公司。中介代理機構(gòu)接受您的委托代理，雙方需要簽訂一份委托書，中介代理機構(gòu)將全程代辦按揭手續(xù)。您需要了解辦理的具體流程，確保萬無一失。流程如下：1、簽訂按揭貸款代理協(xié)議；2、銀行和房屋評估公司實地看房，銀行核對賣方身份證、房產(chǎn)證，評估公司隨后出具評估報告；3、借款人將首付款打入銀行指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方，借款人和銀行簽訂貸款合同，銀行審批；4、到交易管理中心辦理過戶手續(xù)。5、領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；6、辦理公證、抵押登記手續(xù)；7、領(lǐng)取它項權(quán)利證書，并交歸銀行；8、銀行將余款打入，指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方。9、借款人（買方）到銀行領(lǐng)取相關(guān)資料，開始按月還款。一般情況下，二手房辦理銀行按揭時需要先交納首付款，而由于目前各個銀行辦理條件不同，這個首付款的付款方式也不盡相同，以光大銀行為例，光大銀行要求這個首付款必須打到銀行的賬戶進行凍結(jié)，等到按揭手續(xù)完全辦完后，銀行開始放貸后，才可以進行取款。由于目前二手房市場還沒有一個統(tǒng)一可行的相關(guān)規(guī)定，因此，目前各項事宜都是雙方或是三方進行協(xié)商的。因此，具體情況還需雙方進行進一步的協(xié)商。二十四、關(guān)于二手房的應(yīng)交稅我想買二手房，但不知現(xiàn)在都應(yīng)交哪些稅．我個人辦理按揭是否可以．一、目前二手房交易涉及的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔（根據(jù)西安市的最新標準，普通住宅應(yīng)同時滿足三個條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以下;單套建筑面積在144平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上的住宅平均交易價格1.44倍以下為普通住宅，否則將按非普通住宅對待。）；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收?。?、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收?。?、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。如果是通過中介交易的，還需要交納一定的中介費，由于目前各中介公司的收費各不相同，這需要您具體咨詢相關(guān)的中介公司。二、目前二手房買賣可以辦理按揭貸款，流程如下：1、簽訂按揭貸款代理協(xié)議；2、銀行和房屋評估公司實地看房，銀行核對賣方身份證、房產(chǎn)證，評估公司隨后出具評估報告；3、借款人將首付款打入銀行指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方，借款人和銀行簽訂貸款合同，銀行審批；4、到交易管理中心辦理過戶手續(xù)。5、領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；6、辦理公證、抵押登記手續(xù)；7、領(lǐng)取它項權(quán)利證書，并交歸銀行；8、銀行將余款打入，指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方。9、借款人（買方）到銀行領(lǐng)取相關(guān)資料，開始按月還款。目前銀行不受理個人按揭業(yè)務(wù)，您需要委托一家中介辦理按揭手續(xù)，可登錄本網(wǎng)放心中介就近選擇適合的中介公司。二十五、關(guān)于安置房的房產(chǎn)證問題今天在西郊三橋廠看了五一村的安置房,價格是高,開發(fā)商是陜西西城實業(yè)發(fā)展有限公司,請問,有開發(fā)商作過的成功樓盤嗎/開發(fā)商可靠嗎?售樓處說產(chǎn)權(quán)是70年,在5年內(nèi)能拿到全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證,但合同上這些都為做詳細說明,請問我們有制約對方的政策嗎?這樣的承諾是否能相信,還有聽說二環(huán)以內(nèi)針對7層一下的房屋有相關(guān)政策,在近幾年可能要拆遷,請問,關(guān)于三環(huán)周圍有這樣的政策嗎?謝謝!真的很困惑!!您好！根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。否則開發(fā)商違約，業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時間會拖后。按照“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例”以及“城市商品房預(yù)售管理辦法”的規(guī)定，預(yù)售合同購房人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證；現(xiàn)房購房人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。此規(guī)定中特別強調(diào)“除當事人有特殊約定外”。因此，關(guān)于產(chǎn)證的辦理期限及違約責(zé)任問題，在法律處理上，以買賣雙方合同約定為優(yōu)先處理依據(jù)。建議您就房產(chǎn)證的辦理期限及違約責(zé)任和開發(fā)商具體協(xié)商約定并反映到合同上，以作為產(chǎn)證辦理的保障及相關(guān)糾紛處理的依據(jù)。合同是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果買賣雙方不能形成合意，則合同無法成立，對于任何不利于購房者的條款，購房者有權(quán)拒絕。建議謹慎權(quán)衡。目前沒有陜西西城實業(yè)發(fā)展有限公司的相關(guān)信息,三橋周圍的政策問題需要向相關(guān)部門咨詢感謝關(guān)注！二十六、二手房交易必須請中介嗎請問二手房買賣的具體程序是什么?是看房--查驗證件--簽合同--交定金--房管局辦手續(xù)--領(lǐng)黃票--付清房款--領(lǐng)取證件.不請中介可以嗎?另外,我如果已付清房款(銀行轉(zhuǎn)帳方式),賣方不承認怎么辦?以什么為憑,您好！二手房買賣流程基本您所述的那樣，在實際操作中，一般是在辦過戶手續(xù)時付清房款，當然也不絕對，比如，有時候買方為了防止意外，會留一部分尾款，如您所說等取得黃票或房產(chǎn)證后再付清全款，但這需要取得賣方的同意，因此由雙方協(xié)商而定。是否委托中介操作并沒有硬性的規(guī)定，完全由買賣雙方的需要而定。如果通過轉(zhuǎn)帳方式付清房款，轉(zhuǎn)帳時銀行會有相應(yīng)的回單或由轉(zhuǎn)帳人的簽字記錄，收帳方是否收到雙方可以到銀行進行查詢。二十七、土地出讓金二手房交易中2％的土地出讓金是指房屋成交價全額的2％嗎？二手房交易即買賣，即要辦理過戶手續(xù)。過戶需要繳納的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收??；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收取；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。

但如果是經(jīng)濟適用房交易,出賣方還需要交納土地出讓金,是按房屋成交價2%的比例收取。二十八、您好,我的房產(chǎn)證未滿5年,我的房子裝修過,有家具,一同轉(zhuǎn)讓,請問在征收營業(yè)稅和個人所得稅時.是否減去裝修款和買家具款?據(jù)了解，二手房在交易轉(zhuǎn)讓時，有評估機構(gòu)要對房屋進行總體評估，評估內(nèi)容就包括房屋的裝修方面，如果購買方有同時欲購買家具的意向，評估機構(gòu)也會對家具的價格進行評估，但同時也會考慮到加劇的折舊，以及裝修質(zhì)量等等的折舊問題。

另外，二手房交易涉及的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收取；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收??；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。如果是通過中介交易的，還需要交納一定的中介費，由于目前各中介公司的收費各不相同，這需要您具體咨詢相關(guān)的中介公司。二十九、二手房交易繳稅基數(shù)，我想問一下，二手房交易中，繳稅基數(shù)是依據(jù)1成交價？2評估價？3評估價或成交價減去原房價、裝修價之后的基數(shù)？1、

契稅的交納一般是按合同上注明的價格來進行的;2、

從２００６年６月１日起，對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。而營業(yè)稅是您在過戶時個交的的，具體情況入費用您也可以咨詢相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門。3、個人所得稅（取得房產(chǎn)證不足5年的情況下出售）計算方法是：（賣房價―房屋原值―交易過程中發(fā)生的稅費）乘以20%。謝謝您的關(guān)注！三十、您好，我們準備買一套二手房，房主說在房屋合同上寫明的交易錢數(shù)比實際交易的錢少些，這樣可以少交稅，我想問一下，這樣對我有什么弊端？雖然說將價格少寫一點，在辦理過戶的時候可能會少交一點稅，但是如果將來您再次出售房屋的時候，會給您造成一定的經(jīng)濟損失;再者，就算您不出售，但如果將來碰到像拆遷之類的特殊情況，在評估、賠償?shù)确矫娑紩o您帶來一定的損失，建議您再仔細考慮。僅供您參考。三十一、我看中一套某單位的集資房，請問可以買嗎集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。因此只要原房屋有房產(chǎn)證（全產(chǎn)權(quán)）就可以購買，但在交易之前需要先交納2%的土地出讓金。三十二、我準備購買一套二手房按揭，中介說房東不肯在按揭手續(xù)完成后收完款，要一次性給萬，這樣就要由中介公司墊資，我就得支付３０００元的墊資金，有這樣的說法嗎？是否合理，必須這樣解決嗎？對于您所說的墊資金問題，一般在現(xiàn)實操作中，遇到您所說的情況時，都要有一定數(shù)額的墊資金，而具體關(guān)于此方面并沒有明確的規(guī)定。如果您要了解詳細的情況，可以咨詢本網(wǎng)的放心中介?；蛘呤蔷痛耸屡c中介和賣主協(xié)商解決。三十三、好.3年前通過中介購的一拆遷房.已做公證,錢款交易時已一次付清,現(xiàn)在辦理房產(chǎn)證,但是賣方不給提供身份證復(fù)印件,讓我找公證和中介,有何辦法是否可以到法院起訴.首先，本身通過公證的交易就有一定的風(fēng)險存在。公證只證明交易行為的發(fā)生，但保證不了交易行為的結(jié)果。相關(guān)法律規(guī)定，房產(chǎn)證是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的唯一合法證件，從買方的角度來說只有產(chǎn)權(quán)過戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時可以毀約，或者，如果賣方存在意外、如死亡、失蹤等情況，買方也存在辦理不了過戶的風(fēng)險。由此出現(xiàn)您所說的這種情況，可能也就比較被動。除了找公證和中介之外，建議您和賣方積極溝通協(xié)商，另外必要時可以用法律手段維護利益。您可以就此問題咨詢西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)法律顧問：泓瑞律師事務(wù)所,聯(lián)系電話029-87970550，87970552，85260718轉(zhuǎn)809辦公地址：西安市小寨百隆廣場A座15D。三十四、買賣二手房流程您好！首先，購買二手房的程序主要有：1、實地考察房屋自身情況和周邊環(huán)境；2、產(chǎn)權(quán)審查，要把產(chǎn)權(quán)弄清楚，是否有共有人，共有人是否愿意出售房屋，房屋是否在租或已被抵押；3、和房主協(xié)商房屋價格；4、簽訂買賣合同；5、交易管理部門確定產(chǎn)權(quán)無糾紛后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，將購房款付給房主，買賣雙方繳納相關(guān)稅費，在30日內(nèi)核發(fā)房屋所有權(quán)證。需要注意的事項有：(1)搞清賣方的真實身份，到底是產(chǎn)權(quán)人本人還是其代理人，房屋產(chǎn)權(quán)證是否齊全真實；(2)房屋是否為共有財產(chǎn)，如為共有，其他共有人是否同意出售；(3)房屋的計價方式是不是按面積計總價，還是按單位面積確定單價后再計總價；如按單價算總價，應(yīng)約定面積重新測算后的誤差如何處理；(4)明確、具體約定交房日期、辦理過戶手續(xù)的期限及逾期違約責(zé)任；(5)核實水、電、氣、電話、有線電視、物業(yè)等設(shè)施的欠費情況，具體約定結(jié)算、過戶辦法；(6)如果涉及戶口問題，特別需要約定賣方遷出戶口的期限，因為每件交易均有其自身的特點和復(fù)雜性，建議買方聘請專業(yè)律師介入交易過程，對合同進行審核、把關(guān)。

另外，作為購房者，在購買二手房時建議您應(yīng)該注意以下問題：一、注意二手房的產(chǎn)權(quán)狀況。購房者購買二手房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)完整，否則買賣行為可能不合法，購房者的權(quán)益受到損害。購房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。如果賣房者并非房屋所有權(quán)人，或賣房者只是有部分產(chǎn)權(quán)，與其進行交易，購房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。二、了解二手房的結(jié)構(gòu)狀況。購房者購買的二手房如是舊房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部布局是否完好。三、考察二手房的建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量好壞，直接關(guān)系到購房者的購買價格和住用期限。四、調(diào)查二手房是否存在遺留問題。關(guān)鍵點提示：購買二手房一定在成交之前弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)是否完整，否則，購房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。三十五、請問購買二手單位集資房需要注意些什么？購買二手單位集資房最關(guān)鍵需要了解欲購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題。集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。由職工全額出資擁有全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的集資房可以上市交易，單位擁有優(yōu)先購買權(quán)，出售時需要繳納土地出讓金。因此，購房時需要了解欲購房產(chǎn)是否是全產(chǎn)權(quán)，單位是否進行購買。另外，同購買其它二手房一樣，房屋的年限、相關(guān)費用對購買人是否與本單位職工同等待遇、房屋的質(zhì)量等都需要進行了解。三十六、你好，我有1套商品房，產(chǎn)權(quán)政上標為經(jīng)濟試用房，我的朋友為外地人，請問能否賣給他，如果可以，需要繳納那些費稅？首先，經(jīng)濟適用房是否合法買賣有前提條件，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定：第二十六條經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。相關(guān)規(guī)定由出售方交納一定的土地出讓金，但在實際交易過程中，一般可以根據(jù)雙方的實際情況來自行商議。經(jīng)濟適用房在上市交易時需要繳納2%的土地出讓金，其他稅費標準和操作程序與普通房屋相同。

需要繳納的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收??；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收??；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。

另外，經(jīng)濟適用房出售對新的買受人沒有戶口以及相應(yīng)條件的限制。三十七、關(guān)于二手房交的發(fā)票問題我最近看中了一套二手房，共計25萬元，我向原房主索要發(fā)票時他拒絕給我開發(fā)票，那請問我付給他幾十萬難道連發(fā)票都沒有嗎？還有這個發(fā)票對我以后的再次交易用處是不是很大？通常買賣行為發(fā)生的時候，買方有權(quán)利向賣方索要發(fā)票。在實際操作中，需要買賣雙方具體協(xié)商。

二手房買賣，最重要的是該房屋要取得房產(chǎn)證，只有取得房產(chǎn)證的房子才具備合法上市交易資格，才能夠順利辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。辦理完畢過戶手續(xù)之后，新的買主才是該房屋的法定所有權(quán)人。三十八、公積金提取我準備商業(yè)貸款買套二手房,買房后,手里沒有一點活動資金,請問能夠提取公積金嗎?提取要那些手續(xù)?！《西安個人住房公積金貸款管理辦法》中明確規(guī)定，職工購買的自住住房包括普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、集資建造住房（房改房）、二手房等，可以申請住房公積金貸款。借款人申請二手房個人住房公積金貸款時，應(yīng)向西安住房公積金管理中心提出申請，經(jīng)初審符合貸款條件的還必須提供以下資料：與售房人簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》；首付款證明；所購房屋產(chǎn)權(quán)證明；所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；已購公有住房、經(jīng)濟適用房等非商品房上市，需提供有關(guān)部門準予上市交易的文件或批準證書；公積金中心認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房屋價值評估報告。二手房個人住房公積金貸款的還款方式按照《西安市個人住房公積金貸款管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，貸款的額度最高不超過貸款人確認的房屋交易價或房屋評估價（以較低者為準）的70%，同時貸款額不得突破30萬元；貸款期限最長不超過20年且貸款期限與房齡之和最長不超過30年。詳細的辦理情況，您可以咨詢西安市住房公積金管理中心：87821076。三十九、二手房費用咨詢朋友介紹了一套房子沒通過中介。但房主讓我一次性付完房費，我沒有那么多錢，我又看上人家的房子。所以想辦理按揭，但辦理按揭手續(xù)要等過完戶之后才能辦理。房主又怕有風(fēng)險，我不只該如何是好？請幫我想想辦法！另外要辦理這些手續(xù)該要花費多少錢？謝謝！能盡快回復(fù)。您好！對于您所說的情況，如果原房主傾向于一種付款方式，在這種情況下，您只能是和房主進一步協(xié)商溝通，或是從自身方面解決了。按揭方式購買二手房您所涉及稅費及收取部門如下：

所需稅費有：交易契稅成交價×1.5%產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心；

交易服務(wù)費建筑面積×6元/?O產(chǎn)權(quán)交易中心；

產(chǎn)權(quán)登記費80元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心；

過戶代理費600元代理公司；

評估費評估值×0.5%評估公司；

評估代理費500元代理公司；

保險費評估值×0.07%×貸款年限保險公司；

公證費貸款額×0.3%公證處；

核檔費200元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心；

抵押登記費80元產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心；

抵押代理費500元代理公司；

貸款擔保費貸款額×1%擔保公司；

按揭代理費貸款額×1%代理公司四十、買賣與增與哪個便宜我哥的房子要過戶給我,我交按揭也5年多了,90平米以下,請問那種方式劃算.程序是怎樣的?買賣時，過戶需要承擔的費用有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收?。?、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元。贈與，需要承擔的費用有：1、契稅：評估額的3%；2、交易費：6元/平米；3、登記費：80元；4、評估費：評估額的0.5%；5、公證費：評估額的2%。同時，根據(jù)國家稅務(wù)總局最新頒布的相關(guān)條例規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，稅務(wù)機關(guān)對受贈人將全額征收5%的契稅，以及20%的個人所得稅。選擇哪種方式，可以根據(jù)自己的情況來解決。四十一、關(guān)于產(chǎn)權(quán)我通過中介看了套長安的房,房產(chǎn)證是99年的,件上面分別寫了私產(chǎn)和商品房兩項內(nèi)容,請問是全產(chǎn)權(quán)嗎?全產(chǎn)權(quán)和私產(chǎn)是一個房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)兩個方面的描述，全產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人擁有該房屋買賣、租賃、抵押、收益等在內(nèi)的所有處分權(quán)利，不存在產(chǎn)權(quán)共有的問題；私產(chǎn)，是指該房屋屬于私人財產(chǎn)。只有兩者同時具備，才可以直接上市交易。私產(chǎn)并不等于是全產(chǎn)權(quán)。您最好還是去相關(guān)的房地產(chǎn)部門進行詳細的查詢。四十二、關(guān)于暫無房產(chǎn)證二手房的購買請問：我想購買世家星城二期的新商品房，由于二期大多是團構(gòu)房，房產(chǎn)證還沒辦好，如果目前購買這種情況的二手房，辦手續(xù)時應(yīng)怎么做才能使房產(chǎn)證最終順利過戶？根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護?！币簿褪钦f，房屋產(chǎn)權(quán)證書是證明房屋歸屬的合法證明文件，沒有房產(chǎn)證有可能存在開發(fā)商沒有辦理必要的房屋開發(fā)所必需辦理的有關(guān)規(guī)劃建筑等審批手續(xù)的情況，因此具有一定的風(fēng)險性。因此，比較穩(wěn)妥的辦法是等取得房產(chǎn)證后再進行購買。四十三、請問買二手房,象合同更明這種房,買賣雙方還交不交各種稅費??國家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”因此，合同備案后不能通過更名來進行交易。合同在未進行備案以前，有買賣雙方在實際操作中存在更名交易的情況，這種情況風(fēng)險需要自己把握，所涉及的費用沒有明確的規(guī)定，建議謹慎權(quán)衡四十四、中介不讓我去核檔而且要辦贈于過戶我看上一個二手房,是安置房,有房產(chǎn)證,中介說他和房東已經(jīng)去房地局核過檔了,我就不用去了,而且還說為了避開營業(yè)稅,要我辦理贈于過戶,請問,中介不讓我去核檔這樣做對嗎,贈于過戶對我來說有什么風(fēng)險和弊端?到相關(guān)部門進行核檔，是目前鑒定房產(chǎn)證真?zhèn)蔚奈ㄒ挥行мk法，您有權(quán)力要求親自核檔。由于目前二手房交易出售方需要承擔較高的營業(yè)稅，因此，“假贈與”成了部分出售方希望采用的交易手段。但“假贈與”存在較多風(fēng)險，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，根據(jù)合同法規(guī)定，以房屋贈與代替買賣逃避稅收的行為顯然歸屬無效；

其次，假贈與代替真買賣中，賣方有可能不能依據(jù)買賣合同全額取得賣房款，包括追究對方的延期付款責(zé)任，而買方如果依據(jù)買賣合同取得房產(chǎn)的權(quán)利也不能得到法律有效保護；第三，假贈與代替真買賣違反國家稅收征收的有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴重者可能受刑事制裁；第四，贈與人不對標的的瑕疵負責(zé)，故贈與后如房產(chǎn)本身存在問題很難要求贈與人承擔責(zé)任；第五，贈與在符合法定條件下可能被撤銷，受贈人可能人財兩空。目前，新政策出臺，贈與需要承擔較高的契稅，且在取得房產(chǎn)證后再次出售時，5年內(nèi)也需要承擔營業(yè)稅和個稅。建議謹慎權(quán)衡四十五、關(guān)于款滿5年二手房交易問題？我想買朋友的一套二手房,未滿五年,他說讓我付全款,把房產(chǎn)證壓在我這兒,并簽訂房屋買馬協(xié)議,五年之后再過戶1.請問這種方式可以嗎?2.簽訂的協(xié)議有效嗎?這種交易方式有一定的風(fēng)險性。這種交易可以讓出售方規(guī)避相關(guān)的稅費，但將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給買方?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護?！币簿褪钦f，即使房產(chǎn)證壓在您的手上，但產(chǎn)權(quán)仍屬于您的朋友。即使雙方簽訂相關(guān)的協(xié)議，對于雙方有約束力，但假設(shè)您的朋友于5年后返悔，那么，產(chǎn)權(quán)仍是您的朋友的，所承擔的責(zé)任只是按照協(xié)議約定退還房款并支付您的違約金。更有不利的情況，以前有類似的例子，有購房者以這種方式進行交易，雙方也簽訂了協(xié)議，但只約定于某年某月辦理過戶手續(xù)，并沒有約定相應(yīng)的賠償責(zé)任，假若這樣的話，對于買方就更加被動。另外，還存在一種情況，那就是您朋友情況的變化，以前也存在過這樣的例子，那就是賣方遷居外地而無法聯(lián)系，或者產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，比如死亡，這種情況下也無法辦理過戶手續(xù)，作為買方，當然也就無法擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)證是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的唯一合法憑證，只有取得了房產(chǎn)證這套房子才真正屬于你。如果您一定要通過這種方式進行交易，唯一的籌碼就是您的朋友信守誠諾。建議再三權(quán)衡。四十六、購買3年的二手房，打算2年后過戶房屋于2003年底交工，對方購房后2004年裝修，我現(xiàn)在打算購買，因考慮避過部分稅金，想2年后房屋滿5年再過戶，簽訂合同時須注意什么？合同有效嗎？您好！1、首先您需要明確該房屋是否已取得房產(chǎn)證，根據(jù)《中華人民共各國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。同時，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護?！币虼?，沒有取得房產(chǎn)證房子，不得上市交易。

如果有房產(chǎn)證，在過戶的時候所需一定的稅費，具體標準如下：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收??；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收?。?、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。

2、如果您打算先購買，后過戶，就需要承擔一定的風(fēng)險。

在交易中簽訂購房合同，可以請律師見證，但律師的見證只能證明雙方交易行為的發(fā)生，但并不能對抗房產(chǎn)證的法律效力，房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)仍然屬于原房主，假設(shè)原房主將產(chǎn)證掛失，法院可以依法查封，而只有辦理產(chǎn)權(quán)過戶了，這套房子才真正屬于你。建議謹慎權(quán)衡。四十七、關(guān)于二手房買賣簽訂合同時,應(yīng)注意哪些問題??您好！二手房買賣合同沒有具體的樣本，但是您需要了解該合同應(yīng)該具備如下內(nèi)容：

一、當事人的姓名、住所，有助于搞清當事人的具體情況、聯(lián)系辦法，以免受騙。

二、標的。即雙方要進行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費及其他費用交費狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過程。

三、價款。寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款。

四、履行期限、地點、方式。寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

五、違約責(zé)任說明。違約責(zé)任及如何承擔違約責(zé)任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔保的形式等。

六、解決爭議的方式。寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫明條款。

七、合同生效條款。合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情況；無效的免責(zé)條款；當事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進行返還。

八、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還等。合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。在合意的過程當中，任何一方都無權(quán)強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。雙方都有權(quán)就合同的相關(guān)內(nèi)容進行修改或是補充，或是追加相關(guān)的條款。

在二手房交易過程中應(yīng)該注意的問題：

⑴房屋手續(xù)是否齊全，特別是房產(chǎn)證；⑵房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否存在共有產(chǎn)權(quán)等其他情況；⑶交易房屋是否在租；⑷房屋所在土地的尚可使用年限；⑸市政規(guī)劃是否對該房屋有影響，是否在拆遷范圍內(nèi)；⑹如果是福利房屋、單位房屋，出售人是否違規(guī)；⑺物業(yè)管理費用是否拖欠；⑻合同約定是否明確。（9）產(chǎn)權(quán)過戶需要及時，辦完了房屋過戶手續(xù)，從買方的角度來說只有產(chǎn)權(quán)過戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時可以毀約。

二手房通過中介辦理，您需要查驗所委托的中介是否三證齊全，包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、資質(zhì)證。通過中介的二手房，同樣需要了解賣方產(chǎn)證的真?zhèn)渭笆欠裼泄灿腥说惹闆r。委托中介買房，需要與中介簽訂委托協(xié)議。接受委托后，中介在向買方介紹適合的房產(chǎn)時，一般會核實賣方身份證件，產(chǎn)權(quán)所有人，是否存在共有人等情況。四十八、個人（農(nóng)戶）能辦理二手房貸款嗎？您好！目前二手房買賣可以辦理按揭貸款，流程如下：1、簽訂按揭貸款代理協(xié)議；2、銀行和房屋評估公司實地看房，銀行核對賣方身份證、房產(chǎn)證，評估公司隨后出具評估報告；3、借款人將首付款打入銀行指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方，借款人和銀行簽訂貸款合同，銀行審批；4、到交易管理中心辦理過戶手續(xù)。5、領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；6、辦理公證、抵押登記手續(xù)；7、領(lǐng)取它項權(quán)利證書，并交歸銀行；8、銀行將余款打入，指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方。9、借款人（買方）到銀行領(lǐng)取相關(guān)資料，開始按月還款。目前銀行不受理個人按揭業(yè)務(wù)，您需要委托一家中介辦理按揭手續(xù)，可登錄本網(wǎng)放心中介就近選擇適合的中介公司。

但是各家銀行關(guān)于按揭貸款條件標準的要求不盡相同，具體要看銀行方面的相關(guān)規(guī)章制度。四十九、關(guān)于二手房買賣我向我朋友買了一套總價36萬的房子他現(xiàn)在只有合同，沒開始辦房產(chǎn)證我們約定他拿到產(chǎn)權(quán)證5年以后我們做過戶請問5年以后買賣，需要交多少費用可以辦完？您好！過戶需要繳納的稅費有：1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.5%收取；3、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收??；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。但是具體在未來這些稅費是否會有變動，以及變動的情況，則不得而知了。五十、沒有房產(chǎn)證但有住房證的房子，您好.我今年初買了個二手房.是單位職工集資房.單位把住房證過成我的名字.原房主將原始的房屋交款收據(jù)也給了我.并且和我寫了房子的買賣協(xié)議.證明這件事情.我想請問,將來辦房產(chǎn)證的時候這些東西能用嗎.還需要什么.會不會有什么糾紛啊??您好！《中華人民共各國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。同時，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護?！币虼耍瑳]有取得房產(chǎn)證房子，不得上市交易；購買無證房產(chǎn)無法辦理過戶手續(xù)，買方權(quán)益得不到法律保護。本欄目本著對購房者負責(zé)的態(tài)度，所有回復(fù)內(nèi)容以法律為準繩，因此，不主張購買無證的房子。

另外，集資房是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面的共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)稅費等方面給予部分減免。按照現(xiàn)在相關(guān)規(guī)定，單位職工集資建房屬于經(jīng)濟適用房的一種，是政策性住房，房屋所占用土地使用權(quán)是以劃撥方式取得，并可以享受國家很多其他優(yōu)惠政策。如果職工是全額集資，擁有房產(chǎn)100%的產(chǎn)權(quán)，在取得產(chǎn)權(quán)證后，可以自由上市交易，產(chǎn)權(quán)過戶后，買方擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。因此在購買時同樣要注意，還是需要先取得房產(chǎn)證才能上市交易。五十一、法院委托拍賣房過戶問題，我想再問一下如果該房的產(chǎn)權(quán)證不久將取得，待到房產(chǎn)證取得后，再購買是否有風(fēng)險？您好！如果買有房產(chǎn)證的二手房，只要證件真實，產(chǎn)權(quán)明晰，交易就不會有什么風(fēng)險。對于購買拍賣的房屋，購房者在購買前要選擇產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)利無限制的房源。這就將購房的風(fēng)險將大大的減低。必要時，您也可以請專業(yè)的人士幫您參考。以上僅供參考。不少中介，包括“放心”中介存在以下問題，請大家注意。1、打出房源信息，將朝向、物業(yè)、水電等條件美化。等你看房與實際有大出入時，中介才說：（1）本人沒看，是另外人看的；（2）信息發(fā)布時出了錯誤。結(jié)論：騙你20元看房費，光一套房的看房費就遠遠超出該房的房租，結(jié)果根本不放心。2、打出房源信息，價格、交通等具有誘惑力。等你看完房，交了20元看房費，準備買時，人家說：房主不賣了、提價了等搪塞理由。結(jié)論：中介自己的房或租的房，甚至有的做得還假―連鑰匙還在中介手里，“方便”看房，實際方便收20元錢，中介扣除房租、人員工資還有賺。結(jié)果：根本不放心。3、如果你看房時要看房產(chǎn)證、身份證件，中介可能會說房主遠、不方便等理由，有復(fù)印件，如過你還堅持，中介可能會放棄賺你的20元（盡管你看上了該房，不管你如何聯(lián)系中介，而中介可能不會回電或找其他理由等等。結(jié)論：不放心。你交了20元后，可以半年免看房費？錯了，中介會敷衍你。除非中介不讓交20元看房費，完全是為了掙中介費那才放心，理由：1、中介在接受房源信息時，較負責(zé)，會親自派人檢查房產(chǎn)證、房屋情況、物業(yè)等等，因為中介要把真實情況告訴買方，目的是為了促成業(yè)務(wù)，而不是單純?yōu)榱?0元“小費”。2、中介、買方都不想浪費時間，因為是真正的放心中介！五十二、請問二手房手續(xù)齊全,辦理房產(chǎn)證更名過戶需要多長時間?謝謝回復(fù)!您好！二手房辦理過戶手續(xù)拿到黃票后，一般20個工作日可以拿到房產(chǎn)證。具體您還可以致電交易管理中心進行咨詢：87639969。五十三、有關(guān)專項維修資金的問題，20050825公布并實施的<西安市物業(yè)管理條例>中第五十五條:業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。我買了一套二手房,已經(jīng)過戶.那么,該房屋的專項維修資金會自動轉(zhuǎn)入我名下嗎?如果沒有,我該怎么做?您好！根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》中第五十五條:業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。如果您已經(jīng)過戶，已經(jīng)取得房產(chǎn)證，剩余部分的專薦維修資金應(yīng)轉(zhuǎn)入您的名下。但是不可能自動轉(zhuǎn)入您的名下，需要辦理變更手續(xù)。具體來說，是由您或物業(yè)公司代理您持《房屋買賣合同》、《房產(chǎn)證》等證明文件到市房屋維修基金管理中心辦理變更登記手續(xù)。具體情況請可以咨詢相應(yīng)的物業(yè)管理部門。五十四、問商品房土地使用年限50年和70年的區(qū)別如何？您好！50年和70年指是的土地使用年限，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條之規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。這個50和70主要就是根據(jù)不同土地用途來確定的,主要是土地使用年限到期后將要繳納一定比例的土地出讓金來延續(xù)使用年限。五十五、咨詢二手房如何買賣，第一：請問我如何真正知道房屋的真實價格？第二：比方房價是20萬，如果辦理按揭那么首付應(yīng)該是多少？辦理完首付后自己能拿到什么？請問什么時候才能拿到房產(chǎn)證？拿到房產(chǎn)證之后到銀行辦理按揭需要多久？第三：銀行人員對房屋進行評估時是不是中介，賣方，買方，銀行四者都要到場？當時我應(yīng)該出據(jù)什么材料？您好！1、目前在市場上并不存在房屋的真實價格，只能有一個參考價格，可以根據(jù)這個參考價格來判斷您所要購買房屋的一個大概價格。2、目前二手房按揭的首付是總房款的30％;流程如下：（1）、簽訂按揭貸款代理協(xié)議；（2）、銀行和房屋評估公司實地看房，銀行核對賣方身份證、房產(chǎn)證，評估公司隨后出具評估報告；（3）、借款人將首付款打入銀行指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方，借款人和銀行簽訂貸款合同，銀行審批；（4）、到交易管理中心辦理過戶手續(xù)。（5）、領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；（6）、辦理公證、抵押登記手續(xù)；（7）、領(lǐng)取它項權(quán)利證書，并交歸銀行；（8）、銀行將余款打入，指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方。（9）、借款人（買方）到銀行領(lǐng)取相關(guān)資料，開始按月還款。其整個過程大約需要50天左右。3、評估時中介，賣方，買方銀行四者都需要到場，需要賣方提供房產(chǎn)證以及相關(guān)的身份證明，買方一般情況下不用出示任何材料。謝謝您的關(guān)注！五十六、二手房買賣契約是否必須經(jīng)過房產(chǎn)交易中心審查批準后才生效？您好！1、在去辦理過戶手續(xù)的時候，所簽定的二手房買賣契約必須經(jīng)過房產(chǎn)交易中心的審查批準后才可以辦理過戶手續(xù)。對于任何合同來說，合同成立生效的前提是，不違法犯法律法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方真實意思表示，簽字或一方實際履行即生效成立，所所以，只要買賣雙方簽字或一方實際履行，二手房買賣契約即生效成立。五十七、是否有房屋所有權(quán)證就有土地使用權(quán)證？但一般交易中為何不提土地使用權(quán)證？目前西安市個人購買商品房只辦理房產(chǎn)證，不辦理土地證。房產(chǎn)證上會詳細注明土地狀況。五十八、買房時看了房產(chǎn)證，還有無必要看土地證？目前西安市二手房只有房產(chǎn)證，擁有了房產(chǎn)證，即擁有了某套房屋產(chǎn)權(quán)，另外需要注意欲購房產(chǎn)是否在拆遷范圍內(nèi)；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否存在共有產(chǎn)權(quán)等其他情況；如果是單位房屋，出售人是否違規(guī)；物業(yè)管理費用是否拖欠；合同約定要明確；產(chǎn)權(quán)過戶需要及時，辦完了房屋過戶手續(xù)，從買方的角度來說只有產(chǎn)權(quán)過戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時可以毀約。五十九、請問當初買房是拿親戚的名字，我