房屋租賃運(yùn)營服務(wù)物資儲備計(jì)劃

第一節(jié)擬投入設(shè)施設(shè)備 1第二節(jié)設(shè)備維護(hù)人員管理 4一、設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃的建立 4二、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別 5三、設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程 6四、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施 7第三節(jié)設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程 10一、水泵系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng) 10二、電梯系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng) 15三、空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng) 19四、消防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng) 21五、安防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng) 22第四節(jié)排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù) 23一、目的 23二、適用范圍 23三、職責(zé) 23四、工作程序 23五、檢修過程中的安全注意事項(xiàng) 28第五節(jié)消防設(shè)施設(shè)備管理 29第一節(jié)擬投入設(shè)施設(shè)備警用設(shè)備（器材）配置表序號設(shè)備、器材單位數(shù)量備注123456789101112辦公用品和易耗品配置表序號物品名稱單位數(shù)量備注12345678910配件、耗材、選配件、工具、備件清單序號裝備名稱型號產(chǎn)地功能品牌備注1對講機(jī)2防爆盾牌3防爆鋼叉4橡膠棍5鋼盔6應(yīng)急棍7防爆抓捕器8防爆手電9防刺背心10防割手套主要安保設(shè)備配備一覽表序號設(shè)備名稱數(shù)量1保安服2警棍3頭盔4強(qiáng)光手電筒5辣椒水6防刺手套7防刺服8防護(hù)鋼叉9監(jiān)控視頻攝像頭10紅外線防盜系統(tǒng)11第二節(jié)設(shè)備維護(hù)人員管理設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運(yùn)行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，建立科學(xué)合理的設(shè)備管理維修方案尤為重要。一、設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃的建立實(shí)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)首先要制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃制定維修保養(yǎng)計(jì)劃的準(zhǔn)備工作內(nèi)容：確定要維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)按照設(shè)備系統(tǒng)分化的設(shè)備檔案，通過設(shè)備檔案可全面了解設(shè)備現(xiàn)狀制定計(jì)劃1.確定保養(yǎng)的內(nèi)容：保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關(guān)法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容。二是設(shè)備運(yùn)行運(yùn)轉(zhuǎn)情況，尤其是設(shè)備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保計(jì)劃時重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。三是設(shè)備運(yùn)行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。2.《設(shè)備設(shè)施年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》制定原則：設(shè)施設(shè)備使用頻率設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況（故障隱患）維養(yǎng)工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節(jié)假日），具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容備品、備件計(jì)劃，預(yù)計(jì)費(fèi)用設(shè)備的日常、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠正常運(yùn)轉(zhuǎn)；同時，對于降低成本、減少故障有著至關(guān)的作用。為使此項(xiàng)工作落到實(shí)處，確保各類設(shè)備安全正常運(yùn)行，工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定《設(shè)備設(shè)施年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》，并在每年12月15日前經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行審批后執(zhí)行。二、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別主要包括維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃檢修1.設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)維護(hù)保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，再就是以運(yùn)行期間的設(shè)備定時定頻巡視檢查、定期切換運(yùn)行、輪流使用等方法強(qiáng)制保養(yǎng)。維護(hù)保養(yǎng)主要是做好日常運(yùn)行維護(hù)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作。2.設(shè)備的計(jì)劃檢修設(shè)備計(jì)劃檢修是建立在設(shè)備點(diǎn)檢基礎(chǔ)上的設(shè)備點(diǎn)檢按設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行，可以停機(jī)檢查和隨機(jī)檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進(jìn)行點(diǎn)檢。計(jì)劃檢修是對正在使用的設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及檢點(diǎn)的檢查結(jié)果確定檢修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)編制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行積極的、預(yù)防性的修理。計(jì)劃檢修工作一般分為小修、中修、大修.三、設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程1.實(shí)施目的規(guī)范各系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施正常使用。2.職責(zé)項(xiàng)目部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師定期對設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。項(xiàng)目工程專業(yè)根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃安排保養(yǎng)工作，并認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)保養(yǎng)工作。3.保養(yǎng)管理規(guī)程保養(yǎng)以不影響房屋正常營運(yùn)為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，保養(yǎng)設(shè)備影響客戶正常工作生活時，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。按照保養(yǎng)計(jì)劃調(diào)整運(yùn)行設(shè)備，安排專業(yè)人員做好準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備工具、備件及技術(shù)資料。大型設(shè)備保養(yǎng)工程負(fù)責(zé)人必須現(xiàn)場督導(dǎo)，進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，保證維修人員安全及維修質(zhì)量。保養(yǎng)工作前認(rèn)真閱讀設(shè)備技術(shù)資料，嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)范實(shí)施。根據(jù)系統(tǒng)的特點(diǎn)重點(diǎn)做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。配電設(shè)備維修保養(yǎng)嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)，工作過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《XX地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)范》的各項(xiàng)要求操作。高壓開關(guān)柜、繼電保護(hù)、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項(xiàng)目由外委完成。一般為1~2年一次。高壓開關(guān)柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負(fù)責(zé)，一般為每年一次。設(shè)備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。保養(yǎng)計(jì)劃要根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的時間安排，保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響到正常運(yùn)行，在安排保養(yǎng)計(jì)劃時根據(jù)季節(jié)的變化，安排設(shè)備停機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)。按計(jì)劃進(jìn)行各設(shè)備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時認(rèn)真填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負(fù)責(zé)人要簽字確認(rèn)。四、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的實(shí)施則應(yīng)該按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，在具體開始之前要對工作進(jìn)行分解，準(zhǔn)備好相關(guān)材料，包括保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、保養(yǎng)周期等，實(shí)施維保后要進(jìn)行驗(yàn)收和記錄。1.水泵房設(shè)備維修保養(yǎng)比如每年的4月、10月份應(yīng)對物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。2.電動機(jī)維修保養(yǎng)斷開電源，懸掛禁止合閘標(biāo)識牌，檢驗(yàn)無電后開始工作。用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)。電動機(jī)繞組和電源引入線的可見部分及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密；檢查電動機(jī)軸承有無異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修正處理；電動機(jī)機(jī)殼保護(hù)接地線是否良好，緊固檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。3.水泵維修保養(yǎng)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承：檢查壓盤根或機(jī)封處是否漏水，如是則應(yīng)從新加壓盤根或更換機(jī)械密封；如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。4.控制柜維修保養(yǎng)強(qiáng)電專業(yè)技工每月應(yīng)對房屋所用及水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；5.交流接觸器維修保養(yǎng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；清潔鐵芯上的油污及臟物；檢查復(fù)位調(diào)簧情況；擰緊所有緊固件。6.自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。7.熱繼電器維修保養(yǎng)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換：檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。8.自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。9.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)作模擬試驗(yàn)，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。10.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。11.遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表拆換。第三節(jié)設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程一、水泵系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng)運(yùn)行前要熟悉和了解水泵機(jī)組的各項(xiàng)性能指標(biāo)和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和機(jī)械操作規(guī)程及方法的專業(yè)人員操作，其他人員禁止操作水泵設(shè)備。操作人員必須正確地執(zhí)行安全操作規(guī)范。（一）手動啟動前的準(zhǔn)備工作1.檢查水源、水位情況，進(jìn)出水閥門開閉狀態(tài)。2.檢查水泵控制柜電壓表，信號燈等儀表指示是否正常。3.檢查水泵機(jī)組是否有空氣，有的話應(yīng)予以排除。4.檢查水泵軸轉(zhuǎn)動3圈，應(yīng)靈活無阻滯。5.用手盤轉(zhuǎn)聯(lián)軸器，檢查是否平衡輕便，安全罩是否蓋好。6.特別要檢查聯(lián)軸器是否有裂痕，其連接螺絲是否松動。7.檢查填料是否松緊合適，填料壓蓋不得偏斜。8.檢查地腳螺栓是否松動。9.水泵附近不得放置任何雜物。10.確定旋轉(zhuǎn)方向是否正確；（二）啟動水泵1.合上水泵控制柜的電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)蓋于“手動”位置，啟動水泵的啟動按鈕。2.水泵啟動時，注意觀察啟動電流，如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應(yīng)間隔3min，如果三次未啟動成功，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。3.如果啟動成功，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)5min以上，運(yùn)行參數(shù)及運(yùn)行工況應(yīng)符合以下要求：（1）電機(jī)電流不允許超過銘牌額定電流。（2）電機(jī)電壓波動范圍控制在額定電壓的5%，短時間可在正負(fù)10%范圍內(nèi)運(yùn)行。（3）電機(jī)溫升，不得超過70℃，如超過額定電流應(yīng)關(guān)小泵出水管上閥門，限制負(fù)荷。（4）泵軸承溫度不得超過65℃。（5）經(jīng)常巡視出水管上壓力變化情況，波動幅度應(yīng)保持在規(guī)定范圍內(nèi)，壓力表指示穩(wěn)定。（6）時刻注意電動機(jī)和水泵機(jī)組在運(yùn)行中有無雜音和振動，振動值應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，一般振動值應(yīng)符合下表數(shù)值：電機(jī)額定轉(zhuǎn)數(shù)（轉(zhuǎn)/分）300015001000振動值（雙幅度）(mm)0．060.10135.（三）水泵運(yùn)轉(zhuǎn)1.確定運(yùn)轉(zhuǎn)時有無異常情況（如異常聲響，異常氣味等）。2.檢查運(yùn)轉(zhuǎn)時水泵漏水是否嚴(yán)重，是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情況，查找原因，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關(guān)置于自動位置，水泵自動啟動并運(yùn)行。3.控制柜元件正常，無過熱，基本無聲，電器前后動作順序符合要求，指示訊號指示正確。4.電機(jī)欠壓、缺相、過載、短路的保護(hù)裝置應(yīng)能及時動作，確保設(shè)備安全。5.運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)異響、過熱、冒煙、漏水或失壓等不正常現(xiàn)象，應(yīng)立即停機(jī)檢查并處理故障，并可根據(jù)情況啟動備用機(jī)組，情況嚴(yán)重時應(yīng)立即上報(bào)部門主管。6.水泵盤根不應(yīng)發(fā)熱，應(yīng)有微量的水流出，以每分鐘不得超過10—20滴為宜。如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。機(jī)械密封以每分鐘不得超過1—2滴為宜。7.檢查水泵進(jìn)出水管各接頭處有無泄漏現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)行修理，重新檢查達(dá)到合格為止。8.注意水池水位變化，最低水位不低于設(shè)定水位，最高水位不允許溢流，造成浪費(fèi)。如發(fā)現(xiàn)水位器失靈，必須檢修。9.注意觀察，有下列情況之一者，必須立即停車檢查：（1）電流表波動較大，或電流超過額定值時；（2）水泵有明顯振動或異常聲響時。10.發(fā)生事故時，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，作出相應(yīng)處理，及時報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不得交接班。11.各轉(zhuǎn)動部位在運(yùn)轉(zhuǎn)中不許打開防護(hù)罩進(jìn)行檢修和清洗。12.水泵及其他設(shè)備的巡視檢查，每2小時巡查一次，記錄一次。（四）水泵停止1.水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，若要停止水泵，要將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”（停止）位置，或按下分閘按鈕，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)；如果需要長時間停止運(yùn)轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥。一般停車后不能立即再次啟動水泵。為防止電機(jī)溫升過高或水流產(chǎn)生沖擊，5分鐘以后才能再次啟動。2.每半個月應(yīng)對備用機(jī)組進(jìn)行手動運(yùn)行3分鐘的時間，以防水泵生銹卡死。3.平時應(yīng)將轉(zhuǎn)換開關(guān)打在自動狀態(tài)位置；水泵在檢修和維保時要關(guān)掉電源，并掛上維修警示牌。4.將停泵時間記入運(yùn)行記錄。5.對水泵各部分進(jìn)行詳細(xì)檢查、保養(yǎng)，使之達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，處于備用。（五）注意事項(xiàng)1.非有關(guān)人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房。2.水泵房水泵工作處于自動控制狀態(tài)，值班人員應(yīng)加強(qiáng)巡視，采用看、聽、手摸等各種方式嚴(yán)密監(jiān)視水泵及電機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)。3.觀察各儀表指示讀書是否正常，特別是水泵壓力表，若發(fā)現(xiàn)壓力異常應(yīng)立即停機(jī)檢查。4.傾聽電機(jī)及水泵的運(yùn)行聲響，若發(fā)現(xiàn)有異常立即停機(jī)。5.觸摸電機(jī)及水泵外殼，電機(jī)運(yùn)行時七外表溫度不超過80°，水泵外殼溫度應(yīng)接近水溫，水泵軸承溫度不應(yīng)超過75°，否則應(yīng)停機(jī)檢修。6.檢查蓄水池水位不應(yīng)過低，機(jī)房內(nèi)所有閥門均應(yīng)處于開啟狀態(tài)，嚴(yán)禁水泵污水空轉(zhuǎn)。7.不得隨意按動變頻泵控制柜內(nèi)變頻器及調(diào)節(jié)器控制面板上的按鍵，以免參數(shù)改變，影響水泵正常工作。8.發(fā)現(xiàn)自動液位控制器失靈，應(yīng)及時停電檢查。9.應(yīng)及時排除控制柜底部布線溝內(nèi)的積水，保持溝內(nèi)干燥。10.每周應(yīng)檢查各控制柜內(nèi)接觸器及各控制器件工作是非正常，各儀表及指示燈顯示是否準(zhǔn)確，以及接線端子和內(nèi)電器元件有無松動，導(dǎo)線連接是否牢固。11.應(yīng)及時排除積水坑內(nèi)積水。12.消防給水泵每周檢查一次，啟動水泵是否運(yùn)轉(zhuǎn)良好，務(wù)必保證水泵能處于隨時可以啟動狀態(tài)。二、電梯系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng)電梯必須經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收檢驗(yàn)或定期檢驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)合格并對安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志予以確認(rèn)蓋章，經(jīng)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門辦理特種設(shè)備使用登記證后，方可投入正式運(yùn)行。電梯安全管理人員和操作人員須經(jīng)特種作業(yè)人員和安全生產(chǎn)知識培訓(xùn)，取得特種作業(yè)人員證書后方可管理操作電梯。（一）電梯技術(shù)人員在電梯運(yùn)行前1.在開啟層門進(jìn)入轎廂之前，必須注意轎廂是否停在該樓層位置；2.開啟轎廂內(nèi)照明；3.每天開始工作前，必須將電梯上下空載運(yùn)行數(shù)次，無異常現(xiàn)象后方可使用；4.層門關(guān)閉后，從層門外不能用手扒開；5.當(dāng)層門、轎門未完全關(guān)閉時電梯不能正常啟動；6.注意平層精確度應(yīng)無明顯變化；7.經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、層門及乘客可見部分。（二）電梯技術(shù)人員在電梯運(yùn)行時1.在工作時間內(nèi)，不可擅自離崗，如必須離崗時或電梯停用時，應(yīng)將轎廂停于首層位置，關(guān)閉操縱廂內(nèi)鎖匙按鈕，關(guān)閉首層召喚箱按鈕，然后斷開電源并將廳門關(guān)閉鎖好；2.監(jiān)督控制轎廂的運(yùn)載重量，不得超載使用電梯，乘客電梯不允許作貨梯使用；3.不允許裝載易燃、易爆的危險(xiǎn)品，如遇特殊情況，需經(jīng)電梯安全管理人員同意和批準(zhǔn)并采取安全保護(hù)措施后才可裝運(yùn)；4.嚴(yán)禁在層門開啟的情況下啟動；5.電梯的廳門、層門電氣開關(guān)等安全裝置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到應(yīng)有的安全作用；6.不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門的開啟，來裝運(yùn)長物件；7.在電梯行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿依靠在轎廂門上；8.轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物；9.在行駛中應(yīng)用撳扭開關(guān)或手柄開關(guān)來“開”或“?！保豢衫秒娫撮_關(guān)或限位開關(guān)等安全裝置來“開”或“?！彪娞荩豢衫梦锛】刂崎_關(guān)來開動轎廂上下運(yùn)行；10.載荷應(yīng)盡可能穩(wěn)妥地安放在轎廂中間部位，以減輕偏載和避免在運(yùn)行中傾倒；11.不許用急停按鈕作為消除信號和呼梯信號；12.關(guān)門啟動前禁止乘客在廳、轎門中間逗留、打鬧，更不準(zhǔn)乘客觸動操縱盤上的開關(guān)和按鈕；13.下班時，應(yīng)對電梯進(jìn)行檢查，將發(fā)現(xiàn)的問題及檢查情況記錄在運(yùn)行檢查記錄表。（三）電梯發(fā)生故障當(dāng)電梯發(fā)生下列故障時，應(yīng)立即按急停按鈕或警鈴按鈕停止使用，并報(bào)電梯安全管理人員和通知維保人員及時進(jìn)行修理：1.層、轎門關(guān)閉后電梯不能正常啟動行駛；2.電梯運(yùn)行速度顯著變化時；3.層、轎門關(guān)閉前后電梯自行啟動行駛時；4.行駛方向與選定方向相反時；5.內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈時（駕駛員應(yīng)立即撳按急停按鈕）；6.發(fā)覺有異常噪聲，較大振動和沖擊時；7.當(dāng)轎廂在額定載重下，有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時；8.安全鉗或夾繩器誤動作時；9.接觸到電梯的任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時；10.發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)出焦熱的臭味時。（四）電梯發(fā)生緊急事故時的操作1.因電梯安全裝置動作或外電停電而中途停機(jī)時，一方面告訴乘客不要驚慌，嚴(yán)禁撥門外逃，一方面通過電梯廂內(nèi)的緊急報(bào)警裝置通知外界前來救助；2.電梯突然失控發(fā)生超速運(yùn)行，雖然斷電，還無法控制時，可能造成鋼絲繩斷裂而使轎廂墜落，或可能因漏電而造成轎廂自動行駛的，操作人員首先應(yīng)按撳急停按鈕，斷開電源，就近停層。如電梯繼續(xù)運(yùn)行，則應(yīng)重新接通電源，操作按鈕使電梯逆向運(yùn)行，如果轎廂仍自行行駛無法控制，應(yīng)再切斷電源，操作人員應(yīng)保持冷靜，等待安全裝置自動發(fā)生作用，使轎廂停止，切勿跳出轎廂，同時告訴隨乘人員將腳跟提起，使全身重量由腳尖支持，并用手扶住轎廂，做好承受因轎廂急?；驔_頂、蹲底而產(chǎn)生沖擊的思想準(zhǔn)備和動作準(zhǔn)備（一般采用屈腿、彎腰動作）、以防止轎廂沖頂或蹲底而發(fā)生傷亡事故；3.發(fā)生電氣火災(zāi)時，應(yīng)盡快將電梯開到安全樓層（一般著火層以下的樓層認(rèn)為比較安全），將乘客引導(dǎo)到安全的地方，待乘客全部撤出后切斷電源，在有關(guān)部門前來搶救前，用干粉、1211或二氧化碳等滅火器進(jìn)行補(bǔ)救；4.井道內(nèi)進(jìn)水時，一般將電梯開至高于進(jìn)水的樓層，將電梯的電源切斷；遇井道底坑積水和底坑內(nèi)電氣設(shè)備被浸在水中，應(yīng)將全部電源切斷后，方可把水排除掉，以防止觸電事故；5.發(fā)生地震時應(yīng)立即就近層停止運(yùn)行；6.電梯出現(xiàn)故障后，乘客應(yīng)利用一切通訊設(shè)施（如110、警鈴按鈕、通訊XX等）通知有關(guān)人員，不得自行脫離轎廂，耐心等待救援；7.電梯發(fā)生事故，操作人員必須立即停車，搶救受傷人員，保護(hù)現(xiàn)場，移動的現(xiàn)場須設(shè)好標(biāo)記，并及時報(bào)告有關(guān)部門，聽候處理。（五）注意事項(xiàng)1.嚴(yán)禁超載運(yùn)行；2.切勿攜帶易燃易爆物品乘坐電梯3.兒童乘坐電梯須有成人陪同；4.在緊急情況下應(yīng)保持鎮(zhèn)定，按求救警鈴，等候救援；5.發(fā)生火災(zāi)時，切勿乘坐電梯。三、空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng)（一）設(shè)備安全1.查看主、副機(jī)的電源是否接通，電壓是否正常（正常值為365~415V）。2.查看冷凍水系統(tǒng)，冷卻水系統(tǒng)水量是否充足，水量不足應(yīng)查明原因如屬于正常消耗則補(bǔ)充。3.如屬滲漏或補(bǔ)水閥門未打開，則將滲透漏處修復(fù)或打開補(bǔ)水閥門。4.查看管道閥門、電動閥是否處于正常狀態(tài)。5.查看冷卻塔是否正常。6.停機(jī)一周以上重新開機(jī)啟用，必須先預(yù)熱后再啟動。（二）設(shè)備操作開機(jī)操作正常運(yùn)行1.手動開機(jī)2.首先啟動冷凍水泵，然后啟動冷卻水泵，再啟動冷卻塔風(fēng)機(jī)。3.水系統(tǒng)啟動后，注意觀察電機(jī)組的電流、電壓、水量、水壓是否正常。4.調(diào)節(jié)分水罐，使供回水平衡。5.確認(rèn)以上無異常后，啟動主機(jī)，主機(jī)運(yùn)行后，觀察壓差，回油情況，出水溫度及運(yùn)轉(zhuǎn)聲音。6.主機(jī)運(yùn)行正常后打開風(fēng)機(jī)柜，風(fēng)機(jī)盤管總開關(guān)。（三）停機(jī)操作1.正常停機(jī)2.先停主機(jī)，保留總電源以便使主機(jī)處于預(yù)熱狀態(tài)（但若長時間停機(jī)則應(yīng)?？傠娫撮_關(guān)）。（四）注意事項(xiàng)1.開機(jī)前要各設(shè)備狀態(tài)標(biāo)志是否良好，有良好狀態(tài)標(biāo)志時方可開機(jī)。2.操作時要認(rèn)真按時做好各設(shè)備的運(yùn)行記錄，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時不得離崗。3.操作時每兩個小時要檢查并記錄一次溫度表、壓力表、壓差計(jì)的指標(biāo)是否在正常位置。四、消防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng)（一）消防報(bào)警聯(lián)動控制柜消防報(bào)警1.系統(tǒng)自檢：主菜單下按系統(tǒng)自檢數(shù)字鍵進(jìn)入系統(tǒng)復(fù)位自檢界面，再按界面提示按數(shù)字鍵進(jìn)行系統(tǒng)自檢。2.報(bào)警顯示：報(bào)警器報(bào)警后，自動顯示在控制柜顯示屏上，控制柜按火警按鈕，可查到火警的具體位置。3.系統(tǒng)復(fù)位：現(xiàn)場報(bào)警器復(fù)位后，主菜單下按數(shù)字鍵，進(jìn)入系統(tǒng)復(fù)位自檢界面，再按復(fù)位數(shù)字鍵將進(jìn)行系統(tǒng)復(fù)位。4.聯(lián)動系統(tǒng)（1）聯(lián)動系統(tǒng)自動啟動：主菜單下按自動按鈕，進(jìn)入聯(lián)動啟動方式設(shè)定界面。按尠設(shè)置按鈕設(shè)定聯(lián)動設(shè)備自動啟動。按解除按鈕，聯(lián)動設(shè)備手動啟動。（2）聯(lián)動系統(tǒng)手動啟動：主菜單下按界面提示按下相應(yīng)數(shù)字鍵進(jìn)入聯(lián)動設(shè)備信息顯示及啟動界面，再繼續(xù)按提示按下相應(yīng)數(shù)字鍵進(jìn)入強(qiáng)制啟動聯(lián)動設(shè)備，選擇相應(yīng)的設(shè)備，強(qiáng)制啟動聯(lián)動設(shè)備。（3）聯(lián)動設(shè)備停止：主菜單下按界面提示按下相應(yīng)數(shù)字鍵進(jìn)入系統(tǒng)自檢和輔助系統(tǒng)界面，再繼續(xù)按界面提示按下相應(yīng)數(shù)字鍵進(jìn)入停止所有聯(lián)動執(zhí)行，停止聯(lián)動執(zhí)行。（4）聯(lián)動手動盤操作：主菜單上按下允許鍵進(jìn)入手動操作鍵設(shè)定界面，輸入密碼，允許手動操作。在手動盤上選擇設(shè)備，按“啟動”鍵啟動設(shè)備，按停止鍵停止設(shè)備。不同品牌、型號消防聯(lián)動控制柜的操作會有所不同，消防中心負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)設(shè)備特性、使用說明書等組織消防中心值班人員進(jìn)行培訓(xùn)，掌握相關(guān)操作程序、要領(lǐng)。五、安防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng)（一）開機(jī)電源接通后，首先打開顯示器電源開關(guān)，再按主機(jī)面板上的電源按鈕，待顯示器上提示輸入用戶名及密碼時，用鼠標(biāo)點(diǎn)擊確認(rèn)按鈕或敲擊鍵盤上確認(rèn)鍵，電腦將開始運(yùn)行并自動打開監(jiān)控系件。（二）關(guān)機(jī)需要關(guān)閉監(jiān)控系統(tǒng)時，用鼠標(biāo)點(diǎn)擊屏幕右下關(guān)閉按鈕，當(dāng)系統(tǒng)提示是否確認(rèn)退出系統(tǒng)音，用鼠標(biāo)點(diǎn)擊確認(rèn)按鈕或敲擊鍵盤上確認(rèn)鍵，系統(tǒng)將自動退出并關(guān)機(jī)。（三）錄像回放用鼠標(biāo)點(diǎn)擊屏幕下方錄像回放鍵，出現(xiàn)新的界面后，選擇好日期、通道、時間后，點(diǎn)屏幕下面重?fù)苕I即可進(jìn)行錄像回放。（四）注意事項(xiàng)1.為保證系統(tǒng)正常運(yùn)行，值班人員要定時檢查系統(tǒng)運(yùn)行情況，檢查方法為查看屏幕顯示時間是否正確，如發(fā)現(xiàn)時間不正確時，切斷主機(jī)電源，1分鐘后重新接通電源，后按開機(jī)方法進(jìn)行操作，并報(bào)維護(hù)人員。2.為防止因雷擊造成設(shè)備損壞，打雷時，應(yīng)及時關(guān)閉系統(tǒng)，并切造電源。3.為防止因誤操作造成系統(tǒng)故障，應(yīng)按規(guī)程進(jìn)行操作，不重進(jìn)行強(qiáng)行關(guān)機(jī)。第四節(jié)排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)一、目的本指導(dǎo)書規(guī)定了給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)要求，確保設(shè)備性能良好，保證設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。二、適用范圍適用于給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。三、職責(zé)1.工程組技工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。2.工程組組長負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督設(shè)備的維修保養(yǎng)工作及外委維修保養(yǎng)的聯(lián)絡(luò)工作。3.工程部主管工程師對排水設(shè)備的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。四、工作程序1.保養(yǎng)工作程序（1）工程組技工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)，重大的維修報(bào)工程組組長，由管理處報(bào)工程部組織對外發(fā)包維修。（2）主管工程師負(fù)責(zé)按設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃組織和指導(dǎo)維修保養(yǎng)工作。（3）工程組技工按設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求，在主管工程師的指導(dǎo)下對給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)情況記錄于《公共設(shè)施（設(shè)備）維修記錄表》、《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上，零部件更換記錄于《設(shè)備臺賬》。（4）凡是夜間發(fā)生的、不影響業(yè)主（住戶）生活、工作的、不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可以由早班工程組技工進(jìn)行維修。（5）管理處工程組組長進(jìn)行工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。（6）需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時，按《給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程》執(zhí)行。2.給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序（1）供水泵出現(xiàn)故障時，工程組值班技工應(yīng)馬上啟用備用泵，以保證正常供水，然后報(bào)工程組組長、工程部主管工程師組織工程人員及時維修。（2）每周試啟動一次排污泵，當(dāng)發(fā)現(xiàn)排污泵故障時，應(yīng)立即檢查故障原因，如果是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除，如果是水泵故障，更換水泵。（3）供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，工程組值班技工應(yīng)立即關(guān)閉總閥，并及時搶修；如果是市政污水管網(wǎng)出故障，及時通知自來水公司搶修。（4）由服務(wù)中心及時通報(bào)受影響業(yè)主（住戶），以便得到理解和支持。（5）排水管、雨水管等因堵塞造成下水不暢、浸水等，按《室外公共設(shè)施維修規(guī)程》執(zhí)行。3.地下水池清洗工作程序（1）地下水池應(yīng)定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情況，可增加次數(shù)，時間安排由管理處視情況列出計(jì)劃，清洗前一天由服務(wù)中心發(fā)出通知告知業(yè)主（住戶）停水時間及恢復(fù)供水時間，以便用戶做好貯水準(zhǔn)備。（2）清洗程序：①關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水池與泵房之間的閥門，打開放空閥，排空水池中的水；②讓放空閥處于開啟狀態(tài)，用鼓風(fēng)機(jī)對著水池吹2個小時以上，并用燃燒著的蠟燭放入水池底不因缺氧而熄滅，驗(yàn)證水池內(nèi)的空氣，確保水池內(nèi)空氣新鮮；③清潔人員用檸檬洗潔精對池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池頂時同時清洗通風(fēng)孔、溢流孔，水電技工同時對水池中的管道，浮球，水位控制器等進(jìn)行檢查維修；④清洗完畢后排盡水池內(nèi)的污水，然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水。⑤檢查各種設(shè)施正常后，注水如池，取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果由管理處存檔。4.水泵的保養(yǎng)規(guī)程（1）按設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)。（2）泵體的保養(yǎng)：①檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰，外觀整潔、油漆完好；②補(bǔ)充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)更換；③檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換填料；④聯(lián)軸器的螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)更換；緊固機(jī)座螺絲并做好防銹處理；⑤生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，定期應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。（3）電機(jī)的保養(yǎng)：①外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好；②拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表遙測電機(jī)繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐；③電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。（4）相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：①各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏；②單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水；③壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰；④管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。（5）控制柜的保養(yǎng)：①停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠；斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動。②檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸絲；線頭和接線端子的接線螺，電腦板各信號接口緊固可靠。③清潔控制柜內(nèi)外灰塵。④合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。⑤觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異常，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。5.電梯（1）每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。（2）制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是：①電梯使用的頻度；②電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）；③合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。（3）《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：①維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；②備品、備件計(jì)劃；③具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間；④預(yù)計(jì)費(fèi)用。（