物業(yè)客戶服務(wù)部工作管理規(guī)定

物管從業(yè)二十年，本文極具參考價值，如若有用請打賞支持，謝謝！物業(yè)客戶服務(wù)部工作管理規(guī)定【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】物業(yè)客戶服務(wù)部工作管理規(guī)定

1辦公環(huán)境的布置

1.1辦公環(huán)境是物業(yè)管理的一面鏡子，辦公環(huán)境布置與精神文明關(guān)系密切，優(yōu)雅整潔的環(huán)境，不僅令人心情舒暢，提高辦事效率。同時，良好的環(huán)境同整潔的儀容一樣，是對來客尊重和禮貌的表示。

1.2保持辦公環(huán)境光線充足、明亮而不刺眼；空氣流通、清新。1.3保持辦公桌整潔，除水杯及當前工作所需資料外，其他物品一律放入抽屜中。

1.4長時間離開辦公桌時（1小時以上）應(yīng)將桌面物品理齊后置于桌面一角，或放入抽屜中，并將坐椅推入桌下放正。

1.5每天下班前提前3至5分鐘整理辦公室、抽屜，不得雜亂無序。1.6工作中不得串崗閑聊，業(yè)余時間積極學習業(yè)務(wù)知識。

2精神風貌、儀容風度

2.1善于調(diào)節(jié)、把握情緒，讓上班的每一分鐘都處在良好的工作狀態(tài)，不要把個人的煩惱、不愉快帶到工作中來，更不能以不佳情緒對待同事和業(yè)主。2.2工作中任何時候都要保持服裝整齊、清潔，上班時間需著公司統(tǒng)一制服并須佩戴工作牌。

2.3保持頭發(fā)潔凈整齊、勤洗、勤剪、勤梳理。

2.4注意：站、坐、行姿。2.5養(yǎng)成在洗手間、休息室整理儀容的習慣。

3工作場所禮儀

3.1同事之間每天見面應(yīng)相互問候：男性主動向女性打招呼，下級主動向上級打招呼，先見到的主動打招呼，一天之內(nèi)第二次見面，點頭示意則可。3.2下班離開前，要禮貌與同事道別，問候”再見”或”明天見”。

3.3有來賓時應(yīng)馬上站起來接待，做到禮貌文明、熟悉本職業(yè)務(wù)、操作快捷規(guī)范，自己不能解決的，應(yīng)向來訪者解釋清楚或說明、引導(dǎo)找相關(guān)部門解決。送客時，應(yīng)等客人站起來后再起身，親切道別。

3.4工作中通電話聲音應(yīng)輕柔、自然、聲量適中，不要影響他人。通話要干脆利索，直奔主題，切忌閑談，一般情況下，電話應(yīng)由撥打的人先掛斷。3.5主動為業(yè)主讓路，不搶電梯；主動幫業(yè)主”呼梯”、按”樓層鍵”。

4各級行為規(guī)范

4.1下級服從上級：對上級下達的指令（除違反國家法律、法規(guī)的部分），下級需無條件服從。如有不同意見可與上級溝通，但在上級未更改指令時仍需按上級指令來做。4.1.1領(lǐng)導(dǎo)布置任務(wù)，應(yīng)準備紙和筆記錄。工作指令中的重點應(yīng)復(fù)述確認，疑惑之處要詢問明白。

4.1.2領(lǐng)導(dǎo)下達工作指令后，應(yīng)付諸行動并迅速完成。

4.1.3完成任務(wù)情況應(yīng)適時向領(lǐng)導(dǎo)匯報：領(lǐng)導(dǎo)不熟悉的部分，匯報應(yīng)詳盡、耐心，陳明利弊得失；領(lǐng)導(dǎo)精通的部分，匯報要簡明扼要。4.1.4兩級領(lǐng)導(dǎo)同時下達命令，以高一級為準；正、副職同時下達不一致的命令，以正職為準。

4.2上級尊重下級

4.2.1尊重下級的個性：每個人都希望得到別人的尊重，下級同樣希望得到上級的尊重；上級不應(yīng)強求下級完全按自己的風格處事，鼓勵下級發(fā)揮自己的特長，有創(chuàng)意地完成任務(wù)。4.2.2認真聽取下級的意見：下級處在第一線，熟悉實際情況，資料豐富，下級的意見應(yīng)受到尊重。

4.2.3尊重下級的職權(quán)：下級職權(quán)范圍的，不可隨意插手處理；不侵權(quán)，不隨意越職指揮。

4.2.4下級工作發(fā)生失誤時，要體諒、多幫助；不在背后非議下屬。4.2.5尊重下級勞動成果：當下級取得成績與進步時，要鼓勵與支持。

4.2.6敢做敢為，敢負責任，出了問題主動承擔，不推卸責任。

4.3協(xié)調(diào)4.3.1任何工作人員均不得隨意超越自己的職權(quán)范圍，干預(yù)其他成員的行政權(quán)。

4.3.2做錯事敢于承擔，不推卸責任，領(lǐng)導(dǎo)批評時不要找借口自我開脫。

4.3.3主動、互助、合作；在別人需要時，自覺地伸出友誼之手。4.4職責

4.4.1物業(yè)服務(wù)中心主任或主任助理負責重大問題、跨部門問題的協(xié)調(diào)處理。

4.4.2客服主管負責一般問題的協(xié)調(diào)處理。4.4.3前臺接待員負責受理業(yè)主關(guān)于咨詢、訴求、維修、安裝、清潔、綠化等服務(wù)委托申請，及時準確派單，追蹤處理結(jié)果，重大問題有權(quán)直接向物業(yè)服務(wù)中心負責人或上級匯報。

4.4.4物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)部門負責關(guān)于秩序維護、清潔、消殺服務(wù)申請的具體處理，服從物業(yè)服務(wù)中心接待員的調(diào)度。

5業(yè)主接待實施程序5.1業(yè)主服務(wù)申請的接收

5.1.l服務(wù)申請的接收規(guī)定：

5.1.l.1凡用戶提出關(guān)于空調(diào)、配電/照明、給排水、消防等維修使用申請及秩序維護、清潔、綠化服務(wù)申請(口頭或書面)時，統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)中心接待員集中受理、登記、組織處理。5.1.l.2物業(yè)服務(wù)中心接待員受理業(yè)主服務(wù)申請時，要求熱情耐心，并作好必要的解釋和說明。

5.1.l.3凡公司員工發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施、清潔等問題或設(shè)備問題，也按此程序執(zhí)行。

5.1.2物業(yè)服務(wù)中心接待員接到業(yè)主服務(wù)申請，首先在《業(yè)主反映情況記錄》本上記錄受理時間、業(yè)主房號、姓名、反映內(nèi)容/要求，在確認本物業(yè)服務(wù)中心有能力滿足業(yè)主要求的情況下及時電話通知服務(wù)部門。5.1.3各專業(yè)部門接到物業(yè)服務(wù)中心接待員電話后，由主管開出《業(yè)主需求處置單》。

重大或緊急情況可先作業(yè)，后補單。下列情況屬緊急情況，要及時處理：

5.1.3.1超過一層（1棟）樓范圍的關(guān)于停水，停電，?？照{(diào)等情況；5.1.3.2電梯故障；

5.1.3.3跑水，火情，匪情。

5.1.4對于物業(yè)服務(wù)中心接待員無法確認本物業(yè)有無能力滿足業(yè)主要求的申請，轉(zhuǎn)物業(yè)服務(wù)中心負責人確認后，按4.1.2執(zhí)行。5.2工程類安裝，維修申請的處理

5.2.1工程取單后，應(yīng)盡快趕往現(xiàn)場處理。對業(yè)主委托安裝的設(shè)施、設(shè)備，工程在安裝前應(yīng)進行必要的檢查，以確保安裝設(shè)施、設(shè)備完好，如發(fā)現(xiàn)安裝設(shè)施、設(shè)備存在問題應(yīng)與業(yè)主進行確認。遇有償服務(wù)項目，按《有償服務(wù)價目表》規(guī)定計費，并在作業(yè)前告知業(yè)主應(yīng)收的費用，方可進行作業(yè)處理。

5.2.2作業(yè)完成后，作業(yè)者在《維修單》上簽名，并填寫作業(yè)內(nèi)容，所用材料名稱，數(shù)量，作業(yè)時間及總工時（含準備工時），有償服務(wù)要注明材料費，人工費，然后請業(yè)主驗收簽字，及時向物業(yè)服務(wù)中心接待員匯報問題完成情況。

5.2.3完工的《維修

單》交本部門負責人。本部門負責人審核處置單上的用工用料，費用情況，并簽字后按月送回物業(yè)服務(wù)中心接待員。凡《維修單》填寫不完整，簽字不全物業(yè)服務(wù)中心接待員有權(quán)拒收。

5.2.4各個專業(yè)本部門應(yīng)在三個工作日內(nèi)將《維修單》處理完畢，三個工作日內(nèi)不能完成的，報物業(yè)服務(wù)中心負責人批準簽字延期，二周內(nèi)不能修復(fù)的，報主任批準延期。無法解決的問題，在處置單上注明原因，相關(guān)部門負責人簽字，退回物業(yè)服務(wù)中心接待員作退單處理。同時有關(guān)部門負責人向業(yè)主做出適當解釋。

5.2.5下列委托申請，要求在24小時內(nèi)完成：

5.2.5.1下水道，便池堵，水管滲漏

5.2.5.2換燈管（工作日）5.2.5.3門鎖壞（工作日）；

若特殊情況24小時內(nèi)無法完成，由物業(yè)服務(wù)中心負責人簽字延期，同時需取得業(yè)主的同意。

5.2.6下列維修申請，由相關(guān)專業(yè)部門負責人協(xié)商決定完成期限，并作為公司考核依據(jù)。5.2.6.1公司內(nèi)部設(shè)備故障；

5.2.6.2公司內(nèi)部各類維修，清潔等項目；

5.2.6.3補漏工程項目。5.3室內(nèi)秩序維護、清潔服務(wù)申請的處理

5.3.1各個專業(yè)部門取單后，與業(yè)主聯(lián)系，協(xié)商服務(wù)的具體時間、要求，實施細節(jié)（若涉及有償服務(wù)項目，需協(xié)商服務(wù)費用，簽訂書面協(xié)議）后實施具體服務(wù)。要求：

5.3.1.1屬業(yè)主入住前的清潔服務(wù)申請，要求當天完成，或按與業(yè)主協(xié)商好的時間完成（一般應(yīng)在三個工作日內(nèi)完成，除非業(yè)主有另外要求）。5.3.1.2屬有償服務(wù)項目的，按與業(yè)主簽訂的協(xié)議要求，實施和完成服務(wù)。

5.3.2相關(guān)專業(yè)本部門負責人應(yīng)在三個工作日內(nèi)向物業(yè)服務(wù)中心接待員通報服務(wù)申請實施情況：

5.3.2.1屬于當天或三個工作日內(nèi)完成的項目，必須按時回單，注明服務(wù)內(nèi)容，完成情況，總工時，作業(yè)人，主管和物業(yè)服務(wù)中心負責人（或主管）簽字。規(guī)定時間因業(yè)主原因無法完成的單，由物業(yè)服務(wù)中心負責人簽字認可延期。5.3.2.2屬于按協(xié)議要求完成的服務(wù)，月底前二天由相關(guān)專業(yè)本部門負責人將相關(guān)協(xié)議復(fù)印件附在《維修單》后面，并在單上注明服務(wù)完成情況，作業(yè)人，本部門負責人，物業(yè)服務(wù)中心負責人簽字回單。若當月完不成的單，由物業(yè)服務(wù)中心負責人（或主管）簽字認可注明符合協(xié)議規(guī)定也在月底回單。

5.3.2.3若遇無法實施或無力承接的服務(wù)申請，由物業(yè)服務(wù)中心負責人簽字可退單，并由物業(yè)服務(wù)中心負責人向業(yè)主作適當解釋。

5.4關(guān)于請?zhí)丶s工程隊處理的事項5.4.1對特約工程隊的評審工作由相關(guān)物業(yè)服務(wù)中心進行，且保留相關(guān)評審記錄。

5.4.2需請?zhí)丶s工程隊處理的事項：

5.4.2.1換窗簾5.4.2.2業(yè)主玻璃更換，辦公設(shè)備（家俱）的維修

5.4.2.3其他（用書面通知物業(yè)服務(wù)中心接待員）

5.4.3處理完畢，找申請人驗收簽字并交回物業(yè)服務(wù)中心接待員。6回訪處理

6.1物業(yè)服務(wù)中心接待員收到責任部門問題完成情況后，向業(yè)主作電話訪問，了解服務(wù)項目的完成情況，征求業(yè)主意見，并在《業(yè)主反映情況記錄》作相應(yīng)記錄。若物業(yè)服務(wù)中心接待員向業(yè)主了解的服務(wù)情況與服務(wù)單位回復(fù)的結(jié)果不相符時，電話通知相關(guān)區(qū)域管理員立即前去現(xiàn)場了解實際情況，待管理匯報情況之后，作適度處理。

6.2在規(guī)定時間內(nèi)，收不到責任部門問題完成情況，物業(yè)服務(wù)中心接待員一方面催問有關(guān)部門，一方面向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并在登記本上，月報表上反映有關(guān)情況。6.3物業(yè)服務(wù)中心接待員每月初對上月的基本服務(wù)情況，業(yè)主抱怨，水電氣等能耗數(shù)據(jù)以及委托情況等實施統(tǒng)計形成月報表。

6.4服務(wù)費用的收取

6.5物業(yè)服務(wù)中心接待員月底將處置單匯總，并將結(jié)算聯(lián)交財務(wù)部、物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)部門結(jié)算。有償服務(wù)費用，由物業(yè)服務(wù)中心上門回訪時收取，。7咨詢接待的處理

7.1業(yè)主來咨詢時，物業(yè)服務(wù)中心接待員應(yīng)主動招呼、熱情問候、依次接待，避免與熟悉的業(yè)主談話過久，對重要的業(yè)主可以巧妙地給予照顧。

7.2對業(yè)主要有耐心，聽清要求后再作回答，決不能敷衍了事。7.3對業(yè)主委托的事情要有始有終，對業(yè)主的無理要求要婉言拒絕并表明公司的立場，獲取業(yè)主的理解。對不清楚的事項，不能輕易對業(yè)主做出承諾，應(yīng)向業(yè)主說明須經(jīng)請示或了解后再作回復(fù)。

7.4前臺接待每日工作情況及交班后需秩序維護部處理的事項必須認真詳細記錄于《工作日志》中。

8、業(yè)主投訴回訪管理（一）接待來訪投訴工作規(guī)程

1、**物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立投訴電話，讓業(yè)主投訴有門，信任物業(yè)服務(wù)中心。

2、任何物業(yè)服務(wù)人員在遇到業(yè)主來投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當業(yè)主不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時，要曉之以理，動之以情，讓業(yè)主理解、支持物業(yè)服務(wù)中心的工作。3、對業(yè)主來訪、投訴中談到的問題，能解釋的要做到讓業(yè)主滿意為止，須進行調(diào)查的必須當天進行調(diào)查、核實，并將結(jié)果和處理建議匯報物業(yè)服務(wù)中心主任，由主任決定處理辦法并落實責任部門。

4、當業(yè)主前來投訴房屋質(zhì)量問題時，物業(yè)服務(wù)中心人員對”保修期”的解釋做到注意技巧，最大限度的降低業(yè)主的不滿意度同時全力配合開發(fā)商的維修整改工作。

5、當業(yè)主主動前來提出合理化建議時，詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰”愛我物業(yè)”的業(yè)主名單，同時給業(yè)主優(yōu)先評選”文明戶”。6、責任部門在處理來訪、投訴時、要熱情、主動、及時，不得激化業(yè)主情緒，堅持原則，不得刁難、扯皮、推卸責任，為難業(yè)主或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應(yīng)將結(jié)果用書面形式回復(fù)業(yè)主。做到事事有著落，件件有回音。

7、全體物業(yè)服務(wù)中心員工要認真負責做好本職工作，為業(yè)主提供滿意的管理、服務(wù)，減少業(yè)主投訴、批評，將業(yè)主的不滿消除在投訴之前。

8、當同行物業(yè)管理單位要求參觀時，物業(yè)服務(wù)中心人員應(yīng)給予熱情接待，把住宅區(qū)情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高項目管理水平。（二）回訪工作規(guī)程

1、回訪要求

1.1物業(yè)服務(wù)中心主任把對業(yè)主的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中。

1.2回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄

。

1.3回訪時，對業(yè)主的詢問、意見，如不能當即答復(fù)，應(yīng)知預(yù)計回復(fù)時間。

1.4回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴、及時整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。回訪處理率達100%，有效投訴率力爭在2%以下。

2回訪時間及形式

2.1物業(yè)服務(wù)中心主任每月登門回訪業(yè)主10家。2.2管理員按區(qū)域范圍分工，每月回訪業(yè)主15家。

2.3利用節(jié)日慶祝活動，社區(qū)文化活動等形式廣泛聽取業(yè)主意見。

2.4有針對性地對業(yè)主進行專題調(diào)查，聽取意見。9質(zhì)量要求

9.1物業(yè)服務(wù)中心接待員在服務(wù)過程中要熱情耐心，注意維護公司形象。

9.2維修服務(wù)在維修過程中要保質(zhì)保量。9.3物業(yè)服務(wù)中心提供的維修服務(wù)，臨修，急修及時率，維修返修率應(yīng)符合相關(guān)要求。

10督促檢查

10.1物業(yè)服務(wù)中心主任負責對維修的質(zhì)量，材料的領(lǐng)用，資料的整理，費用的收繳，回訪的操作等進行監(jiān)督和檢查。11分析改進

11.1物業(yè)服務(wù)中心主任對維修服務(wù)過程存在的問題及回訪時發(fā)現(xiàn)的問題進行分析改進。

四、客戶服務(wù)部的培訓1、目的：培養(yǎng)一支素質(zhì)高，會帶兵、善管理、作風正、能吃苦的管理隊伍。

2、范圍：適