旅游景區(qū)商業(yè)配套申請立項可研報告

PAGE科左后旗宇泰房屋開發(fā)有限公司通遼市庫倫旗三大寺擴建工程項目可行性研究報告2011年6月科左后旗宇泰房屋開發(fā)有限公司通遼市庫倫旗三大寺擴建工程項目可行性研究報告編制單位：資質(zhì)類型：甲級證書編號：總經(jīng)理：編制人員：通遼市庫倫旗三大寺擴建工程項目可行性研究報告PAGE5目錄第1章總論 41.1項目基本情況 41.2編制依據(jù) 51.3可行性研究的主要范圍 61.4建設單位基本情況 71.5項目基本情況 71.6主要技術經(jīng)濟指標 91.7結論與建議 9第2章項目建設必要性和可行性 112.1項目背景 112.2項目建設的必要性 122.3項目建設的可行性 13第3章項目市場分析與價格定位 153.1項目優(yōu)勢分析 153.2市場供需及前景分析 153.3價格定位 16第4章建設條件 174.1庫倫旗概況 174.2工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 204.3區(qū)域規(guī)劃情況 204.4交通情況 214.5社會環(huán)境條件 214.6公共設施條件 214.6施工條件 21第5章項目總體規(guī)劃和總體設計 225.1規(guī)劃依據(jù) 225.2建設地址 225.3項目規(guī)模 225.4總體規(guī)劃設計理念 235.5總圖布置 235.6豎向布置 255.7規(guī)劃詳表 25第6章建筑設計方案 276.1設計依據(jù) 276.2項目構成范圍 276.3建設標準 276.4其他建設標準 286.5裝飾裝修風格 296.6主要建筑及質(zhì)量數(shù)據(jù) 30第7章節(jié)能與節(jié)水 327.1節(jié)能節(jié)水措施 327.2節(jié)水措施 32第8章環(huán)境影響評價 338.1分析依據(jù) 338.2項目建設對環(huán)境的影響 338.3環(huán)境保護措施 34第9章組織機構和人員配置 359.1組織機構 359.2人員配置 35第10章項目實施進度安排 36第11章拆遷補償方案 3811.1項目區(qū)可補償補助物明細 3811.2補償補助原則及價格 3811.3拆遷補償及補助價格一覽表 40第12章投資分析 4212.1估算依據(jù) 4212.2土地及拆遷補償費用 4312.3前期費用 4412.4基礎設施建設費用 4412.5建筑安裝工程 4512.6開發(fā)期稅費 4612.7其他費用 4612.8銷售費用 4712.9管理費用 4712.10其他不可預見費 4712.11項目經(jīng)營資金 4712.12項目總投資 4712.13資產(chǎn)形成 4812.14資金來源 48第13章財務分析 5013.1基礎數(shù)據(jù)說明 5013.2收入估算 5010.3出租和自營項目成本估算 5313.4利潤 5313.5財務指標 5413.5不確定性分析 55第14章結論 5714.1推薦方案的總體描述 5714.2結論與建議 57土地及拆遷費用估算表 59附表 60前期費用估算表 60基礎設施建設費用估算表 61建筑安裝工程費用估算表 62開發(fā)期稅費估算表 63工程建設其他費用估算表 64經(jīng)營資金估算表 65項目投入資金估算匯總表 66開發(fā)建設用款計劃表 67總投資計劃與資金籌措表 68固定資產(chǎn)折舊估算表 69房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 70出租收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 71自營收入與經(jīng)營稅金與附加估算表 72利潤與利潤分配表 73項目投資現(xiàn)金流量表 75項目資本金現(xiàn)金流量表 77財務計劃現(xiàn)金流量表 79資產(chǎn)負債表 81主要材料價格表 83

第1章總論1.1項目基本情況1．項目名稱：通遼市庫倫旗庫三大寺擴建工程項目2．項目承辦單位：科左后旗宇泰房屋開發(fā)有限公司3．項目負責人：單榮華4．項目所在地區(qū)、地點：庫倫鎮(zhèn)三大寺北側(cè)5．建設內(nèi)容：總建設面積7056.56㎡。包括商業(yè)建筑3719.84㎡，賓館建筑2891.7㎡，戲臺附屬建筑445.02㎡，戲臺96㎡，以及道路、綠化、硬化、給排水、供熱等。6．投資規(guī)模：項目總投資2533.59萬元。7．資金構成：項目全部總投資2533.59萬元，其中開發(fā)建設投資1578.23萬元，自營投資785.36萬元，經(jīng)營資金投入170萬元。8．資金籌措：項目總投資2533.59萬元，建設單位全部自籌。9．經(jīng)濟效益：項目全部完成后，可實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入2377.30萬元，實現(xiàn)利潤總額501.76萬元，凈利潤376.32萬元。自營部分正常年可實現(xiàn)自營收入260.9萬元，利潤總額65.03萬元，凈利潤48.77萬元，經(jīng)營稅金及附加15.67萬元，土地增值稅166.55萬元。10．項目期計算期15年。其中建設期2年，銷售期3年（含建設期）。11．可行性研究編制單位：1.2編制依據(jù)原國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）。通遼市人民政府《關于加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的實施意見》，2001年10月。國務院《關于西部大開發(fā)若干政策措施的實施意見》,2002年?！秲?nèi)蒙古自治區(qū)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》,2003年。通遼市人民政府《西部大開發(fā)工程實施規(guī)劃綱要》，2003年。住建部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，2006年?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，GB50180-93《內(nèi)蒙古城市規(guī)劃管理技術導則》《庫倫旗城鎮(zhèn)總體規(guī)劃設計方案》國家現(xiàn)行的財會、稅收政策。國家有關技術標準及規(guī)范。建設單位提供的其它有關資料。1.3可行性研究的主要范圍受項目承辦單位的委托，我公司會同有關部門和相關單位，對項目涉及的有關問題進行了認真的調(diào)查和分析，并在企業(yè)已有工作的基礎上，根據(jù)當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，按照《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》、《可行性研究與項目評價》、《投資項目可行性研究指南》以及國家和行業(yè)的有關規(guī)定，編制了本項目的可行性研究報告。本可研報告編制范圍包括：1．項目建設的可行性與必要性2．項目市場分析及價格定位3．建設條件4．項目規(guī)劃設計5．建筑設計方案6．節(jié)能與節(jié)水7．環(huán)境影響評價8．組織機構與人員配置9．項目實施進度10.投資分析11．財務分析12．政策影響評價1.4建設單位基本情況科左后旗宇泰房屋開發(fā)有限公司成立于2006年10月，是一家注冊資金1000萬元，開發(fā)資質(zhì)為四級，公司下設工程預算部、安全質(zhì)量部、售樓中心、塑鋼車間等部門。屬股份制企業(yè)。公司有董事長、總經(jīng)理、財務主管等領導，下設工程部、財務部、行政部、銷售部、拆遷辦等業(yè)務部門，現(xiàn)有工程技術人員6人，財務專業(yè)人員2人，行政文秘等專業(yè)人員1人，拆遷專業(yè)人員2人，專職銷售人員2人及其他服務人員。公司成立以來，在房地產(chǎn)競爭激烈的情況下，堅持誠信經(jīng)營、客戶至上的理念，不斷創(chuàng)新、搶抓機遇，以建筑精品、綠色環(huán)保、創(chuàng)最佳人居環(huán)境為目標，堅持以人為本，一切為客戶著想、一切讓業(yè)主滿意，先后開發(fā)了星星家園小區(qū)，建筑面積16000平米，迎賓小區(qū)32460平米，金鑫家園小區(qū)45000平米。均成為業(yè)內(nèi)經(jīng)典之作，在房地產(chǎn)內(nèi)樹立了良好的口碑和形象。1.5項目基本情況1．項目位置本工程建于庫倫旗三大寺北側(cè)，西北角與安代廣場相臨，東西北三面均為住宅小區(qū)。規(guī)劃占地面積7479.45㎡。本項目位庫倫鎮(zhèn)老城區(qū)，三大寺北側(cè)，安代廣場西南側(cè)，是目前庫倫旗的活動中心。區(qū)域內(nèi)市政設施配套齊全，交通便利，基礎設施條件和煤、電、水資源條件能夠滿足項目要求。2.區(qū)域基礎條件供電：項目區(qū)內(nèi)電力資源豐富，供電設施齊全，年用電負荷達到45900KVA，年供電量為18443萬千瓦時。供水：市政供水網(wǎng)絡齊全。能夠完成保證本項目建成后的用水。采暖：由庫倫旗供熱公司集中供給。水溫可達60—80℃，室內(nèi)溫度不低于18℃，采暖期6個月。項目新增采暖面積7056.56通訊：項目區(qū)擁有中國移動、中國聯(lián)通、中國電信等較大通訊網(wǎng)絡，通訊設施齊備，信息渠道方便快捷，能夠滿足入駐單位對各種信息的需要，可提供國內(nèi)、國際電話服務、移動通訊服務及電報、傳真、信息數(shù)據(jù)傳輸業(yè)務。3．規(guī)劃情況總建筑面積7056.56㎡，商業(yè)建筑3719.84㎡，賓館建筑2891.7㎡，戲臺附屬建筑445.02㎡，戲臺96㎡。容積率為0.94，建筑密度為0.54。1.6主要技術經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值1占地面積㎡7479.452建筑數(shù)據(jù)㎡7056.562.2商業(yè)區(qū)㎡3719.842.3賓館㎡2891.72.4戲臺附屬建筑㎡445.022.5戲臺㎡962.6容積率㎡0.942.7建筑密度0.543商鋪數(shù)量個444賓館房間數(shù)個365總投資萬元2533.595.1開發(fā)建設投資萬元1578.23自營固定資產(chǎn)投資萬元785.365.2經(jīng)營資金萬元1706經(jīng)營指標6.1營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元501.166.2營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元29.006.3土地增值稅萬元166.556.4利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元139.256.5所得稅（經(jīng)營期平均）萬元23.146.6稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元116.126.7銷售利潤率%27.79%6.8投資利潤率%5.16%6.9財務內(nèi)部收益率（所得稅前）%31.39%6.10財務凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元457.476.11投資回收期（所得稅前）年2.936.12資本金收益率%21.50%6.13總投資收益率%5.16%6.14項目資本金凈利潤率%23.17%1.7結論與建議本項目是庫倫鎮(zhèn)城市功能發(fā)展需要，是庫倫鎮(zhèn)旅游文化功能打造的一個支撐性項目。本項目的主要目的是進一步強化庫倫鎮(zhèn)的社會功能，通過社會功能的完善，加快城市的發(fā)展步伐，推進庫倫鎮(zhèn)的快速城市建設。本項目建設總投資2533.59萬元。項目建設期2年，銷售期3年（含建設期）。項目全部完成后，可實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入2377.30萬元，實現(xiàn)利潤總額501.76萬元，凈利潤376.32萬元。自營部分正常年可實現(xiàn)自營收入260.9萬元，利潤總額65.03萬元，凈利潤48.77萬元，經(jīng)營稅金及附加15.67萬元，土地增值稅166.55萬元。財務評價結果，本項目全部投資財務內(nèi)部收益率為31.39%（稅前），財務凈現(xiàn)值457.47萬元(ic=13%)。綜上所述，本項目各項指標較好，在財務和建設條件方面可行，社會效益顯著,對庫倫旗的經(jīng)濟和社會發(fā)展將有很大的推動作用，建議采取措施，盡快實施。

第2章項目建設必要性和可行性2.1項目背景近年來，庫倫旗旗委、旗政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，把旅游業(yè)作為推進縣域經(jīng)濟調(diào)整轉(zhuǎn)型中的新型朝陽產(chǎn)業(yè)來重點培育，為了進一步提高景區(qū)品位和接待服務水平，營造更舒適、更安全的旅游環(huán)境，使景區(qū)更好地為游客服務，庫倫三大寺在各級黨委、政府的高度重視和支持下，在自治區(qū)旅游主管部門的幫助指導下，積極開展了創(chuàng)建國家AAAA級旅游景區(qū)的各項工作。三大寺所在的庫倫旗曾經(jīng)是一個實行政教合一體制的喇嘛旗，距今有近400年的歷史。當時大大小小二十幾座廟宇全集中在庫倫鎮(zhèn)內(nèi)，曾一度成為東北地區(qū)宗教活動中心，其中庫倫“三大寺”（興源寺、福緣寺、象教寺）1985年被自治區(qū)人民政府公布為區(qū)級重點文物保護單位，2006年6月被確定為國家級重點文物保護單位。三大寺景區(qū)開發(fā)建設以來，庫倫旗委、旗政府在財力有限的情況下，多方籌集資金，對“三大寺”景區(qū)進行了整體改造，彰顯了三大寺的宗教文化魅力。同時，嚴格按照《旅游區(qū)(點)質(zhì)量等級的劃分與評定》標準，狠抓旅游基礎設施建設，提高服務質(zhì)量，美化景區(qū)景點環(huán)境，豐富旅游內(nèi)容，強化宗教活動功能，為三大寺成功創(chuàng)建國家AAAA級旅游景區(qū)奠定了良好的基礎。2010年通過舉辦庫倫三大寺宗教旅游文化節(jié)、旅游資源推薦會、誦經(jīng)法會、嗎呢法會、廟會等文化活動，拍攝制做了三大寺宣傳光盤《漠南名剎－庫倫三大寺》，印制了三大寺宣傳資料，進行了廣泛宣傳，進一步提升了三大寺的知名度和影響力，使庫倫旅游業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭。現(xiàn)在的庫倫三大寺正以“晨鐘暮鼓、香煙繚繞”的面貌展現(xiàn)給游客。截至目前，三大寺共接待游客13萬人次，實現(xiàn)收入8000多萬元，旅游業(yè)正在成為庫倫的一大特色產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。庫倫三大寺被評定為國家AAAA級旅游景區(qū)，進一步提高了知名度和影響力，對增強對外的吸引力和市場競爭力將繼續(xù)起到積極的推動作用，也必將成為展示宗教旅游文化的重要窗口。2.2項目建設的必要性2.2.1是提高旅游配套水平的需要通過本次建設，可以在一定程度上提高旅游配套水平，在宗教旅游的基礎，通過文化展示、特色商品配套和特色接待，更進一步打造整體的旅游印象，提高對游客的吸引力和容納力，也有助于提高旅游的形象宣傳水平。2.2.2是打造庫倫特色經(jīng)濟的需要宗教旅游，是發(fā)揮庫倫旗400多年宗教文化積淀的一個特色項目，是庫倫旗的特色經(jīng)濟。通過本次擴建，在更大程度上擴大規(guī)模，有效配套，使三大寺景區(qū)的功能進一步完善，使特色經(jīng)濟的水平進一步提高，對于打造庫倫旗特色經(jīng)濟名片將起到非常積極的推動作用。2.2.3是提高庫倫旗整體城市功能和水平的需要通過本次三大寺的擴建，不但提高了旅游接待和配套水平，還在一定程度上完善了健全了城市功能，對于美化城市環(huán)境、濃化城市商業(yè)氛圍、打造庫倫旗旅游型城市功能，都將發(fā)揮非常大的實質(zhì)性作用。2.2.4是提升區(qū)域旅游層次的需要同時，本項目位于大青溝、八百里瀚海、三大寺旅游區(qū)線上，并且居于此線的中心位置，是目前通遼市旅游的最熱點區(qū)域。本項目的建設有效強化這一區(qū)域的旅游價值和吸引力，提高旅游和特色文化展示的層次。2.3項目建設的可行性根據(jù)目前庫倫的經(jīng)濟發(fā)展水平和特色經(jīng)濟的發(fā)展構思，圍繞三大寺這個核心，積極擴大影響、打造城市功能、形成旅游氛圍、提升城市品味，是一個極具其有特色和發(fā)展前景前、綠色、環(huán)保的產(chǎn)業(yè)。符合國家關于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策要求，符合城市的定位，具有極強的可行性。

第3章項目市場分析與價格定位3.1項目優(yōu)勢分析本項目是三大寺旅游景區(qū)項目的配套項目，位于三大寺北部，安代廣場東南部，是庫倫旗人流活動中心與旅游中心的結合部，地理位置得天獨厚。對于庫倫本地人而言，這里是一個游玩購物的絕佳去處，是由安代廣場至三大寺的人流通道，通道經(jīng)濟效果明顯。對于外地游客而言，是三大寺旅游中購物、欣賞特色地域文化、演藝和住宿的最佳位置，并能通過此通道，向庫倫鎮(zhèn)的城市中心移動，拉動人流向庫倫鎮(zhèn)的北部商業(yè)中心轉(zhuǎn)移，對于打造整個庫倫旗的旅游氛圍將起到至關重要的連接作用。3.2市場供需及前景分析對于市場的需求而言，由于庫倫旗著力打造旅游型城市的發(fā)展思路和三大寺影響的進一步擴大，項目區(qū)的建設必將成為集旅游和商業(yè)為一體的區(qū)域。依附于南部三大寺的旅游，接通于北部城市人流重要區(qū)域，這里將成為庫倫旗的一個新的商業(yè)重點部位。目前，庫倫旗的特色旅游商業(yè)零散地分布于鎮(zhèn)內(nèi)各處，無法集中。通過本次建設，必將會把這些特色商業(yè)吸納入這個商業(yè)圈。同時，通過賓館的建設，與三大寺相呼應，這里也必將拉動相當大部分餐飲企業(yè)的入駐。而且，庫倫旗目前最大的演藝平臺的搭建，吸納力將會更強，更有助于構助和打造商業(yè)與文化氛圍，使項目區(qū)形成庫倫旗的人流中心和商業(yè)中心。由此可以看出，商業(yè)價值、地域價值、文化特色、功能作用等方面作用，使項目區(qū)具備著庫倫鎮(zhèn)其他商業(yè)地帶無法比擬的先天優(yōu)勢，市場的需求態(tài)勢將隨著優(yōu)勢的形成，成為庫倫旗獨一無二的黃金地段。市場需求旺盛。3.3價格定位通過對庫倫旗商業(yè)區(qū)域地產(chǎn)價格的分析，綜合旅游配套建設的功能作用，以極其他可應用條件，包括通道作用、特色文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、特色餐館和商品區(qū)的特點，我們對本項目外售商用房的價格進行了科學定位。臨街店鋪營業(yè)房：6500元/m2；內(nèi)部店鋪營業(yè)房：5500元/m2；

第4章建設條件4.1庫倫旗概況本項目位于庫倫旗庫倫鎮(zhèn)，庫倫鎮(zhèn)位于庫倫旗的中部。屬黃土丘陵區(qū)，養(yǎng)畜牧河南緣，鐵牛河流域，介于低山坨沼之間，高程一般在210-460m之間，地形呈微波狀起伏，高差3-6m。地表多為黃土狀堆積物，結構疏松，風勢強烈，沖溝十分發(fā)育。最深陡坎可達百余米。項目區(qū)地表水資源較為豐富，養(yǎng)畜牧河、鐵牛河、厚的河、查干河等四條較大河流從旗境內(nèi)流過。河流總長217公里，流域面積2549平方公里，平均流徑深94.5mm，年徑流量2.538億立方米。地下水受地形、地貌、地質(zhì)結構和巖性的控制，其形成、分布、埋藏均有明顯差異。養(yǎng)畜牧河以北的坨沼區(qū)，第四紀松散巖類孔隙水含量豐富，單井昌涌水量可達1010.4噸-4806噸；厚的河沿岸河谷地帶松散巖類空隙與風化帶網(wǎng)狀裂隙混合潛水含量適中；低山、黃土丘陵地帶的碳酸鹽巖類隙溶洞水和基巖裂隙水含量貧乏。庫倫境內(nèi)交通極為便利，現(xiàn)有公路總里程1382公里，其中：等級公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省級干線1條54.6公里，縣級公路4條273.9公里，鄉(xiāng)級公路17條367公里，村級路690公里。鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路、村村通公路情況：6個蘇木（蘇木）鎮(zhèn)，1個農(nóng)牧林場，2008年末實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路；全旗186個嘎查村在“十一五”全部實現(xiàn)村村通公路。目前，庫甘鐵路已經(jīng)建設完成，2011年能夠?qū)崿F(xiàn)通車，改變了庫倫旗無火車的歷史。庫甘一級公路也將于2011年開工建設，屆時，庫倫旗的交通情況也將大為改觀。2.庫倫旗的經(jīng)濟條件2009年，全旗工業(yè)經(jīng)濟總量大幅度提升，全旗地區(qū)生產(chǎn)總值完成42.25億元，同比增長36.9%。其中一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成11.85億元、17.7億元和12.7億元，同比分別增長21%、59.9%和27%。三次產(chǎn)業(yè)比達到28：42：30。財政收入完成2.7億元，同比增長35%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到10510元，農(nóng)牧民人均純收入達到4418元，分別較上年增加802元和92元。社會消費品零售總額8億元，增長29.2%。面對金融危機的重大挑戰(zhàn)，采取保企業(yè)、抓招商、上項目的積極措施，不僅成功抵御了危機影響，而且工業(yè)經(jīng)濟在困境中實現(xiàn)了快速發(fā)展。全年工業(yè)企業(yè)完成增加值12.1億元，同比增長32%；實現(xiàn)銷售收入37.8億元，同比增長37.1%；上繳稅金18402萬元，同比增長167.9%。工業(yè)經(jīng)濟對財政的貢獻率達到66%，較上年提高了32個百分點。對重點工業(yè)企業(yè)，在幫助融資的同時，千方百計籌措并注入了3520萬元救企資金，使規(guī)模以上企業(yè)效益大幅提升，實現(xiàn)工業(yè)增加值8億元，實現(xiàn)銷售收入25.9億元，上繳稅金18322萬元，分別占獨立核算工業(yè)企業(yè)的70%、68.6%和99.6%。工業(yè)項目建設在危機之年強勢推進，并取得重大突破。全年完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資6.39億元，實施續(xù)建項目3個，新開工建設項目7個，是近幾年來工業(yè)項目投資規(guī)模大、項目質(zhì)量最好的一年。新開工的7個項目總投資超過13億元，其中東蒙水泥三期工程、大連佐源糖業(yè)食品生產(chǎn)線項目、宏利有色金屬有限公司電纜銅材三期工程、庫倫沈陽電纜有限公司電纜材料生產(chǎn)線等4個項目投資都在1億元以上，并且有3個是兩頭在外的非資源型項目。國電風力發(fā)電、香港協(xié)鑫集團鉛鋅礦勘探開發(fā)、河北三鑫實業(yè)集團丁腈手套生產(chǎn)和河北京華公司碳酸鈣生產(chǎn)等項目成功簽約，為工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展蓄積了后勁。2010年，全旗地區(qū)生產(chǎn)總值預計達到50億元。其中：一、二、三產(chǎn)業(yè)預計分別達到12.6億元、22億元和15.4億元。財政收入預計完成3.3億元。全社會固定投資預計達到15億元。社會零消費品零售總額預計達到9億元。農(nóng)牧民人均純收入預計達到4800元。4.2工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況1.工程地質(zhì)本項目場地屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂、膠結松散，含云母片黑色礦物較多，厚度5—7m；下部為粗砂爍石層，爍石占60%，爍徑4—6厘m、厚6—8m，可作為城市建設用地?；貎?nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構造，項目建設不存在壓覆礦產(chǎn)問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），商業(yè)綜合樓地震動峰值加速度<0.05（相當于原地震裂度小于六度）。2.水文地質(zhì)地下水由大氣降水補給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。4.3區(qū)域規(guī)劃情況本項目建設性質(zhì)和建設內(nèi)容符合庫倫旗總體規(guī)劃的用地要求。在項目建設過程中將按照批準的規(guī)劃設計條件進行建設，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設計、消防、交通等規(guī)范的要求。4.4交通情況本項目位于三大寺北側(cè)，安代廣場東南部，項目區(qū)東西兩側(cè)將建設兩條市政道，況且三大寺部南部是庫倫鎮(zhèn)老城區(qū)的中心，交通十分便捷。4.5社會環(huán)境條件本項目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源、軍事設施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。4.6公共設施條件已鋪設市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設施能滿足該項目的施工和使用的需要。4.7施工條件本項目場址水電可就近接入；工程建設的磚、爍石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。

第5章項目總體規(guī)劃和總體設計5.1規(guī)劃依據(jù)1.《中華人民共和國規(guī)劃法》2.《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》3.《城市規(guī)劃管理技術導則》4.《民用建筑設計防火規(guī)范》5.2建設地址本項目總占地面積為7479.45㎡，位于庫倫鎮(zhèn)南部，三大寺北部，安代廣場東南部，是目前的庫倫的旅游中心和由人流中心向旅游中心移動的通道。5.3項目規(guī)模本項目總建筑面積7056.56㎡，商業(yè)建筑3719.84㎡，賓館建筑2891.7㎡，戲臺附屬建筑445.02㎡,戲臺96㎡。綠化面積1062.25㎡，硬化面積1938.39㎡，道路76.52m(344.34㎡)，給排水及供熱管網(wǎng)176.7m。南側(cè)出入口1個，東西兩側(cè)各設1個次入口。5.4總體規(guī)劃設計理念1.充分體現(xiàn)藏傳佛教文化、蒙古族文化以及庫倫地方特色文化。2.新生原有地形特點，盡量減少土方量。3.打造出濃郁的商業(yè)文化氛圍，同三大寺一起成為庫倫旅游、購物、住宿的形象代言。4.建筑風格為庫倫三大寺建筑風格的延續(xù)和簡化。5.5總圖布置本項目總占地面積為7479.45㎡,東西長60.95m,南北寬122.72m.5.5.1總圖布置原則總體布局體現(xiàn)一心、三軸、五區(qū)，其空間形態(tài)采用目前最成功的商業(yè)街布局模式“回”字形，商家可以獲得最大的營業(yè)面。每組建筑之間時斷時連，同時結合項目區(qū)本身的高差形成富有層次感的空間效果。一心：以戲臺及其附屬建設為中心。在項目區(qū)的的核心位置布置戲臺、戲樓以及安代舞培訓、展示、服裝售賣和相關的商業(yè)用房，充分展示庫倫是安代舞故鄉(xiāng)的風采。同時該戲臺可以作為喇嘛教僧人進行宗教表演的場所。三軸：中部文化軸：北端賓館，南端三大寺，有宗教向民俗文化、民族生活過渡。舞臺場為地塊中心點，凸顯安代舞的民俗文化。南部為三寺的輔助區(qū)。西側(cè)民族餐館街：素食館、蕎麥飲食館、藏族飲食館、蒙古族飲食館、小商業(yè)等。東側(cè)民族商業(yè)街：民族服飾、土產(chǎn)、特色禮品、飾品、器皿、用具、藝術品等。五區(qū)：北側(cè)賓館區(qū)，中部舞臺區(qū)，南側(cè)輔助區(qū)，西側(cè)餐飲區(qū)，東側(cè)商業(yè)區(qū)。5.5.2總圖布置方式場地分為三大區(qū)塊，即最南側(cè)的三大寺輔助區(qū)，為一排單層建筑，主門位于此區(qū)域中部。中部以戲臺及其附屬建筑為中心，縱向四列排列南北走向二層建筑。西側(cè)為餐飲區(qū)，東側(cè)為民俗商業(yè)區(qū)，餐飲區(qū)西部一排建筑與民俗商業(yè)區(qū)東部一排建筑面向市政道路。餐飲區(qū)東部與民俗商業(yè)區(qū)西部各一排為位于場地內(nèi)部。東西兩個側(cè)門位于餐飲區(qū)和民俗商業(yè)區(qū)中部，通向東西兩側(cè)兩條市政道路。北部一條寬4.5米的車行道路相隔，最北端為本項目建設的賓館，為三層建筑。這條內(nèi)部道路東西延伸向東西側(cè)的市政道路，以便車行。5.6豎向布置由于本項目地塊總體地勢走向為北高南低，最大高差為10m，平均高差為5.5米。由此，為了減少土方量，同時也為了形成北高南低的一種俯視效果，項目場地以三個標高進行建設。以最南部主入口處標高為整個場地的正負零點，東西兩側(cè)門南邊緣線以南所有建筑以此為建筑標高起點。東西兩側(cè)門南邊緣線以北至賓館前道路南邊緣線間所有建筑物的建筑標高起點為1.8m。賓館前道路南邊緣線以北，包括賓館，建筑標高起點為3.6m。整個場地的平整土方量約為6177m3。5.7規(guī)劃詳表用地平衡表項目建筑面積(m2)用地面積(m2)房屋7056.564038.952商業(yè)3719.843093.52賓館2891.7722.93戲臺附屬建筑445.02222.51其他建筑3448.983440.98戲臺9696.00道路344.34344.34綠化1070.251062.25硬化1938.391938.39合計10505.547479.45規(guī)劃指標表容積率0.94建筑密度（%）54綠化率(%)14.31

第6章建筑設計方案6.1設計依據(jù)1．《民用建筑設計通則》2.《民用建筑設計防火規(guī)范》6.2項目構成范圍本項目總建筑面積7056.56㎡，商業(yè)建筑3719.84㎡，賓館建筑2891.7㎡，戲臺附屬建筑445.02㎡，戲臺96㎡。綠化面積1062.25㎡，硬化面積1938.39㎡，道路76.52m(344.34㎡)，給排水及供熱管網(wǎng)176.7m。南側(cè)主出入口1個，東西兩側(cè)各設1個次入口。其他基礎設施包括：安防消防設施、公共衛(wèi)生設施等。6.3建設標準本項目總建筑面積7056.56㎡。最南側(cè)三大寺輔助區(qū)為一層建筑，賓館為三層建筑，其余全部為二層建筑。結構：項目區(qū)所有建筑均為框架結構，采用獨立基礎，基礎深度依地勘土工實驗后的結果進行設計。所有建筑層一層層高均為3.3m，二三層層高為3m。墻體：采用陶粒砌塊填充墻體砌筑，主體墻厚度為370mm；間墻采用紅磚徹筑，厚度為240mm；全部用混合砂漿徹筑。樓板為現(xiàn)澆混凝土板。地面采用細石混凝土墊層或找平層。門窗：所有商鋪出入門為全開不銹鋼門，外設遙控卷簾防盜門。窗采用中空玻璃塑鋼窗。衛(wèi)生間：所有商鋪都設有衛(wèi)生間，兩層商鋪只在一樓設一個衛(wèi)生間。衛(wèi)生間內(nèi)設洗臉池與馬桶各一處。內(nèi)部做防水處理。衛(wèi)生間設通風窗。給水：商鋪給水設在衛(wèi)生間，并設有兩處排水口。電照系統(tǒng)：所有單體建筑室內(nèi)設有總電子開關，照明與非照明線路分設，普通燈具，暗開關。消防：每個商鋪設一處獨立消防栓。6.4其他建設標準戲臺：主戲臺采用鋼架結構，璋松實木臺面，表面做防滑處理，高度120cm，總面積為96m2。硬化：彩色地面磚地面，山皮石墊層。綠化：場區(qū)綠地構成有喬木、亞喬木、花灌木、綠籬、草坪和花壇，根據(jù)功能區(qū)的不同選擇不同的綠化方式。大門：南側(cè)主門寬度為11.87m，采用三間四柱卷鵬山式牌坊建筑；東西兩側(cè)門寬度為6.33m,色彩采用暗紅色，裝飾為藏傳佛教建筑中的塔剎做法。公用衛(wèi)生間：公用衛(wèi)生間設于戲臺部位的西側(cè)附屬房一層，面積為30m2。給排水：內(nèi)供水管道采用DN150UPVC管線接入。排水系統(tǒng)由各建筑以PVC管道接入主排水管，主排水管道與市政排污管線相連。消防：全部區(qū)域按建筑標高梯次設3處消防井。與市政供水系統(tǒng)相連。安防：根據(jù)不同位置設有監(jiān)控設施，主控室設在賓館一層。供熱。由市政供熱管網(wǎng)統(tǒng)一供熱，主接入管道為300mm的無縫鋼管，入樓管道采用100mm無縫鋼管接入。樓內(nèi)采用50mm主供熱管道。建筑內(nèi)部采用地熱供暖。供電。整個項目內(nèi)供電線路全部采用地埋式。外墻保溫：所有建筑外部都以10cmEPS聚苯板進行外墻保溫。本項目由于沒有超高建筑，所以不設自來水加壓站和換熱站。6.5裝飾裝修風格融合蒙古族的傳統(tǒng)裝飾特點、藏傳佛教物建筑（藏碉）風格特點以及清代建筑構造技術特點，同時結合現(xiàn)代的材料和功能進行適當?shù)某橄蠛秃喕?.5.1在建筑的圖案、花紋、窗體形狀設計，都以體現(xiàn)蒙古族特色的裝飾特點為主。6.5.2賓館的立面造型吸收藏碉的成功范例布達拉宮的造型特點，整座建筑由白色和紅色構成，外墻體質(zhì)感采用具有彈涂感的藏碉材質(zhì)。處在核心位置的戲臺附屬建筑，其兩側(cè)采用藏碉的簡化和變形，但建筑的色彩與質(zhì)感仍為藏傳佛教的建筑特色做法。戲臺和南側(cè)主門的檐下采用藏式建筑的疊經(jīng)和簡化。東西兩側(cè)門的色彩采用暗紅色，裝飾為藏傳佛教建筑中的塔剎做法。6.5.3除賓館外，其他建筑均采用清代建筑的做法，采用卷鵬硬山式屋頂，前后廊形式，主入口的南門則采用三間四柱卷鵬山式牌坊，戲臺附屬建筑則用大屋脊歇山、樓閣式的做法。6.6主要建筑及質(zhì)量數(shù)據(jù)6.6.1房屋類建筑物類型分析商業(yè)建筑包括南部三大寺附屬區(qū)，中部除戲臺及附屬建筑外的所有建筑。序號建筑類型商鋪面積（m2）個數(shù)總面積（m2）備注1商業(yè)建筑3719.841.1商鋪115.922231.841.2商鋪114.994459.961.3商鋪8643441.4商鋪85.23282386.441.5商鋪49.66297.62賓館2891.72.1辦公287.761287.762.2標間A30.13341024.422.3標間B20.29240.582.4餐飲706.21706.22.5地下室832.741832.743戲臺附屬建筑541.023.1附屬建筑445.02445.02含公用衛(wèi)生間30m24合計7056.566.6.2建筑物匯總表項目單位數(shù)量商業(yè)M23719.84賓館M22891.7戲臺附屬建筑(含公用衛(wèi)生間)M2445.02戲臺M296道路M2344.34綠化M21070.25硬化M21938.39消防井個3給排水及供熱管網(wǎng)m176.7安防設施套16.6.3主要質(zhì)量參數(shù)序號質(zhì)量項目質(zhì)量標準1屋面防水保用五年2墻面、廚房和衛(wèi)生間地面滲漏保用三年3墻面、頂棚抹灰脫落保用二年4地面空鼓開裂、大面積起砂保用二年5門窗翹裂、五金件損壞保用二年6管道堵塞保用二年7供熱系統(tǒng)和設備兩個采暖期8電器管線保用十年9給、排水管道安裝保用十年10地基基礎、主體結構正常合理使用壽命內(nèi)11抗震8級

第7章節(jié)能與節(jié)水7.1節(jié)能節(jié)水措施1.采用節(jié)能型新技術、新工藝機電設備，不選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品。2.能源供電、供熱、供水部門盡量靠近負荷中心，減少傳輸距離，減少能耗。3.選用節(jié)能光源及燈具。4.樓梯、樓道燈采用人體感應節(jié)能開關。7.2節(jié)水措施1.采用節(jié)水型施工設備，提高水資源利用率，降低水資源浪費的水泵。2.選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門、管材、以減少水資源的流失。3.選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源的利用率，降低水資源無效損耗。4.供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，杜絕水量流失。

第8章環(huán)境影響評價8.1分析依據(jù)1.《中華人民共和國環(huán)境保護法》19892.《建設項目環(huán)境保護管理條例》19983.《中華人民共和國水土資源保護法》4.《污水綜合排放標準》5.《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》6.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》8.2項目建設對環(huán)境的影響項目建設地點無大面積的水系和森林資源，項目排水系統(tǒng)采用雨污分流，無生產(chǎn)型污水，不會對水資源造成影響。本項目建設，對建設地點不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建后裸露土地進行硬化。施工期對周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土攪拌和施工材料運輸及土方運輸）；噪聲主要來源于施工機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。8.3環(huán)境保護措施1.現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。2.施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求。3.地塊周圍樹立高于2m的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對周邊辦公樓宇及居民生活的影響。4.施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染。5.建筑垃圾及時清理，文明施工。6.盡量使用低噪聲的施工設備，少用或避免使用大噪聲設備。嚴禁噪聲大的工程夜間施工，采取調(diào)整同時作業(yè)的施工機械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。7.推廣使用散裝水泥和商品混凝土。

第9章組織機構和人員配置9.1組織機構本項目完成后，根據(jù)項目運營需要，設立賓館管理部（對賓館進行管理）、物業(yè)部（對項目物業(yè)進行管理）、辦公室（對出租房屋及場地進行管理）三個機構，對本項目的后期工作實施統(tǒng)一管理。9.2人員配置人員配置根據(jù)實際情況和少而精的原則，本項目建成后，總員額為36人。其中：賓館管理部設27人，其中管理人員3人，工作人員24人。物業(yè)部設6人，其中管理人員1人，工作人員5人。辦公室3人，管理人員1人，財務人員2人。

第10章項目實施進度安排該項目2011年7月15日前進行前期準備，確定建立方案、上報批復立項及其他前期工作、地質(zhì)勘探、施工圖設計、建筑施工、組織銷售等工作。2011年7月份開工建設。2012年10月份全部竣工。2013年12月份前全部銷售完成，賓館開始正式營業(yè)，其他自營設施開始正式經(jīng)營?？傔M度計劃表第11章拆遷補償方案本次拆遷補償總戶數(shù)為28戶。為了達到讓居民滿意的補償效果，本方案將充分通過人性化的設計，確實測量，分析全面，精確補償，保證能夠讓被拆遷居民滿意。11.1項目區(qū)可補償補助物明細項目數(shù)量面積（m2）備注有房證住宅28戶2012.08無房證正式房屋（附屬房）7戶164.58果樹6棵其他樹木19棵太陽能6臺電話8部空調(diào)11部閉路電視28戶其中商用住宅2戶22.1611.2補償補助原則及價格根據(jù)《庫倫旗房屋拆遷及安置政策》，確定以下補償補助原則及價格。11.2.1拆遷補償對象具有合法手續(xù)的房屋所有權人。11.2.2補償范圍1.房屋所有權證登記范圍內(nèi)的房產(chǎn)。2.住宅范圍內(nèi)無產(chǎn)權證的正規(guī)房屋。不含臨建和違章建筑及簡易棚舍。3.房屋范圍內(nèi)的樹木等其他不可移動的固定資產(chǎn)。11.2.3補助范圍1.附屬物。包括太陽能、有線電視、電話、空調(diào)等設備拆移機補助。2.辦公、商業(yè)用途或加工用途房屋等經(jīng)營性能房屋補助。3.供電、供水設施設備拆遷移機補助。4.住宅房屋搬遷補助。5.臨時安置補助。11.2.4補償標準有房屋產(chǎn)權證住宅：1900元/m2無房屋產(chǎn)權證正式房屋（附屬房）：1000元/m2果樹：150元/棵其它樹木：100元/棵自用井：1000元/眼。11.2.5補助標準1.太陽能拆移費每臺200元；2.有線電視移機費每末端580元；3.電話移機費每部160元；4.空調(diào)拆移費：壁掛機每臺150元，柜式機每臺200元，本方案統(tǒng)一按200元/臺進行估算。5.水電拆遷補助：1100元/戶。6.從事商業(yè)、服務業(yè)等經(jīng)營性活動的房屋，按照房屋補償價值3%補助。7．從事加工等經(jīng)營性活動的房屋，按照房屋補償價值1.5%補助。8．從事辦公、倉庫等其他經(jīng)營性的房屋，按照房屋補償價值0.5%補助。9．住宅房屋搬遷補助費每平方米（指被拆遷人房屋總建筑面積）不低于10.00元，每戶不低于800.00元。本報告中由于每戶的具體面積不詳，臨時按每戶補助1000元計。10．臨時安置費補助費每月每平方米（指被拆遷人有產(chǎn)權證住宅）18.00元，每戶每月不得低于500.00元。本項目按每戶12個月搬遷補助費，文中按216元/平方米估算（按有證房屋面積計算）。11.3拆遷補償及補助價格一覽表名稱單位價格備注有房屋產(chǎn)權證住宅元/m21900無房屋產(chǎn)權證正式住宅（附屬房）元/m21000果樹元/棵150其他樹木元/棵100自用井元/眼1000太陽能移機元/臺200有線電視移機元/戶580電話機移機元/部160空調(diào)移機元/臺200水電拆遷補助元/戶1100商用房補助%3%生產(chǎn)用房補助%1.5%搬遷補助元/戶1000臨時安置費補助元/m2216

第12章投資分析說明，本項目建設期為2年，運營銷售期及自經(jīng)營項目試運營（含建設期）為3年，總計算時長為15年。12.1估算依據(jù)1．建設單位提供的相關資料2．投資估算按照內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行工程造價及目前的物價水平進行分析，以《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設工程造價》和自治區(qū)其它相關造價規(guī)定為依據(jù)，建筑工程按某縣近期同類建筑工程造價估算。3.設備及形成固定資產(chǎn)的物品以目前市場售價、產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的報價作為估算依據(jù)。4.其它費用、預備費按現(xiàn)行有關規(guī)定和要求進行估算，勘察設計費按《工程勘察設計收費標準》（2002年修訂本）計算，并根據(jù)項目建設性質(zhì)對相關參數(shù)進行相應調(diào)整。5.《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）6．庫倫當?shù)丶芭飸魠^(qū)發(fā)行建筑開發(fā)稅費標準及優(yōu)惠政策。12.2土地及拆遷補償費用本項目土地及拆遷費用為470.57萬元。12.2.1土地費用由政府協(xié)調(diào)，不收取其他額外土地費用，只收取建設用地使用費，每平方米100元，土地費用共計7.48萬元。12.2.2拆遷及補償費用拆遷補償補助總投資分為拆遷補償、拆遷補助和不可預見費，總額為463.09萬元。1.拆遷補償名稱數(shù)量單價金額(萬元）單位數(shù)量單位單價有房證住宅平方米2012.081900元/m2382.2952無房證正式房屋平方米164.581000元/m216.458果樹棵6150元/棵0.09其他樹木棵19100元/棵0.19合計399.032.拆遷補助名稱數(shù)量單價金額(萬元）單位數(shù)量單位單價臨時安置費平方米2012.08元/平方米21643.46拆遷補助費戶28元/戶10002.80商業(yè)用途補助元42104%312.63太陽能移機臺6元/臺2000.12有線電視移機戶28元/戶5801.62電話機移機部8元/部1600.13空調(diào)移機臺11元/臺2000.22水電拆遷補助戶28元/戶11003.08合計64.0612.3前期費用各項前期費用合計為34.6萬元。項目前期各項費用包括：規(guī)劃、設計、可性研究費用15萬元；水文、地質(zhì)勘查費2.5萬元；土地平整費5.1萬元；其他各項前期費用按12萬元估算。12.4基礎設施建設費用基礎設施建設項目費用為94.04萬元。其中：供電工程：室外地埋式電纜和施工費用及各類開關柜等，按3萬元進行估算。供電工程費用為3萬元。供熱工程：供熱管網(wǎng)施工費及設備費，按3萬元進行估算，供熱接入費按房屋建筑面積50元/m2計收，為35.28萬元。供熱工程費用為38.28萬元。供水工程：供水管網(wǎng)施工費及設備費，按2萬進行估算；自來水接入費按建筑面積2元/m2計收，為1.41萬元。供水工程費用為3.41萬元。排污工程：排污管網(wǎng)施工費及設備按2萬元進行估算。排污工程費為2萬元。道路工程：項目新建道路長度為76.52m(344.34㎡)，按120元/m2進行估算，道路工程總費用為4.13萬元。綠化工程：本項目新增綠化面積1062.25m2,按60元/m2進行估算，綠化工程費用為6.42萬元。環(huán)衛(wèi)工程：環(huán)衛(wèi)工程施工及設備費用按1.6萬元進行估算，環(huán)衛(wèi)工程費用為1.6萬元。路燈及室外照明工程：路燈及室外照明工程施工及設備費用按3.2萬元進行估算，路燈及室外照明工程費用為3.2萬元。消防工程：室外消防井3處，包括各建筑位置的消防栓，按6.5萬元進行估算，消防工程費用為6.5萬元。出入口工程：工程設一處主門，兩處側(cè)門，按26萬元進行估算，出入口工程費用為26萬元。12.5建筑安裝工程建筑安裝及裝飾工程總造價為1203.46萬元。本項目所有房屋建筑物都為框架結構。建筑安裝造價按1200元/m2進行估算，總費用為846.79萬元。裝飾工程造價按500元/m2進行估算，總費用為352.83萬元。所有房屋建筑物的建筑安裝裝飾造價為1199.62萬元。戲臺建筑安裝300元/m2進行估算，總費用為2.88萬元。戲臺裝飾工程造價按100元m2進行估算，總費用為0.96萬元。戲臺建筑安裝裝飾工程總造價為3.84萬元。12.6開發(fā)期稅費所有費用均按當?shù)貙嶋H取費標準在優(yōu)惠的基礎上計算得出的，未詳盡計入稅費的，統(tǒng)一納入其他稅費。本項目預估建設期各項稅費估算總額為62.55萬元。房產(chǎn)測繪費：按建筑安裝造價的0.3%計收，為3.61萬元。土地測繪費：按土地面積4元/m2計收，為2.99萬元。人防費：按建筑面積20元/m2計收，為14.11萬元。質(zhì)監(jiān)費：按建筑安裝工程造價的0.3%計收，為3.61萬元?；A設施配套費：按建筑面積40元/m2計收，為28.23萬元。其他稅費：按10萬元估算。12.7其他費用其他費用估算總額為223.65萬元。施工圖紙預算和標底編制費：3萬元。招標管理費：4萬元。工程監(jiān)理費：5萬元?？⒐D紙編制費：1.5萬元。賓館經(jīng)營性設備投入：113.63萬元。賓館經(jīng)營性裝修投入：96.52萬元。12.8銷售費用銷售費用：按以上各項投資費用(除去稅費)的總和的3%計提，為60.79萬元。12.9管理費用建設期管理費用：按以上所有費用(除去稅費，含銷售費用）的5%計提，為104.36萬元。12.10其他不可預見費其他不可預見費：按以上全部投資的5%進行準備，為109.57萬元。12.11項目經(jīng)營資金項目建設期經(jīng)營資金設定為100萬元。項目第三年開始，賓館及自營項目試運營后經(jīng)營資金按170萬元進行估算。12.12項目總投資本項目總投資為2533.59萬元。不向銀行借款，不發(fā)生財務費用。12.13資產(chǎn)形成12.13.1自營資產(chǎn)本項目總投資中，賓館區(qū)和舞臺區(qū)、賓館前道路為自營，為自營資產(chǎn)。其他基礎設施不計入自營資產(chǎn)，以收取物業(yè)管理費的方式進行維修和維護。賓館：建筑安裝及裝飾工程費491.59萬元；經(jīng)營性裝修96.52萬元，經(jīng)營性設備113.63萬元。賓館總自營資產(chǎn)為701.74萬元。戲臺及附屬建筑：戲臺建筑安裝及裝飾工程費3.84萬元，附屬建筑工程造價為75.65萬元。戲臺及附屬自營資產(chǎn)為79.49萬元。賓館前道路：賓館前道路4.13萬元。本項目自營資產(chǎn)總額為785.36萬元，其中房屋、建筑物總價為671.73萬元，機械設備總價為113.63萬元。12.13.2開發(fā)產(chǎn)品成本項目總投資為2533.59，自營資產(chǎn)總額為785.92萬元，那么，開發(fā)產(chǎn)品成本為1578.23萬元。12.14資金來源本項目總投資為2533.59萬元，分年投入及資金來源如下表。序號項目合計建設期1231總投資2533.591502.88709.04321.671.1開發(fā)建設投資1524.521010.29472.7141.52其中：不含財務費用1524.521010.29472.7141.52財務費用0.000.000.000.001.2自營資產(chǎn)投資839.07392.59236.33210.151.3自營資產(chǎn)投資借款建設期利息0.000.000.000.00人民幣0.000.000.000.00外幣(折合人民幣)0.000.000.000.001.4經(jīng)營資金170.00100.000.0070.002資金籌措2533.591502.88709.04321.672.1自有資金2533.591502.88709.04321.67

第13章財務分析13.1基礎數(shù)據(jù)說明財務折現(xiàn)率：13%；營業(yè)稅率：5%；所得稅率：25%；城建維護稅率：7%；教育費附加費率：5%；房產(chǎn)稅率：12%13.2收入估算13.2.1房屋銷售收入及稅金估算1．銷售價格臨街營業(yè)房：6500元/m2；內(nèi)部商鋪：5500元/m2；2．分年銷售計劃序號項目項目總面積售價(元)銷售率合計建設期銷售期1231臨街營業(yè)房3313

.896500100.00%40.00%40.00%20.00%2內(nèi)部營業(yè)房405.955500100.00%40.00%40.00%20.00%全部3719.84080.00%80.00%0.00%3.銷售回款政策銷售收款政策為一次性付款。4.銷售收入在整個建設和銷售期內(nèi)，共完成銷售收入2377.30萬元。5.銷售稅金銷售稅金及附加130.75萬元。其中：營業(yè)稅：118.87萬元。城市建設維護稅：8.32萬元。教育費附加：3.57萬元。土地增值稅：166.55萬元。13.2.2出租收入及稅金本項目戲臺附屬建筑及戲臺出以出稅方式經(jīng)營。租費標準戲臺附屬建筑按15元/m2.月出租。戲臺按1000元/場對外出租，每年按30場估算。2.租費收入從項目第3年開始對外出租，每年租費收入為11.01萬元。3.稅金出租稅金及附加為1.93萬元。其中：房產(chǎn)稅：1.32萬元。營業(yè)稅：0.55萬元。城市建設維護稅：0.04萬元。教育費附加：0.02萬元。13.2.3自營收入及稅金本項目賓館、物業(yè)管理為自營收入項目。1．計算標準賓館客房標準間36套，按二星級標準建設，每套按100元/日計算，年平均入住率按65%計算。賓館配套餐廳無具體收入計算標準。物業(yè)費按已出售面積的1.5元/月收取。自營收入正常年可實現(xiàn)自營收入249.89萬元。從項目第3年賓館及配套餐廳試營業(yè)開始計算自營收入。賓館客房年可實現(xiàn)自營收入為85.41萬元。賓館配套餐廳按年自營收入158.32萬元進行估算。從第三年開始，年可實現(xiàn)自營收入243.73萬元。正常年物業(yè)費為6.16萬元。項目第二年按40%估算，第三年按80%估算，第四年開始進入正常年份按100%計算。3.稅金正常年營業(yè)稅金及附加為13.74萬元。其中：營業(yè)稅：12.49萬元。城市建設維護稅：0.87萬元。教育費附加：0.37萬元。13.3出租和自營項目成本估算10.3.1出租項目成本估算出租成本主要為設施和設備的維護及辦公室3人的工資及福利，按8.92萬元/年估算。10.3.2自營項目成本估算賓館及餐廳按年成本按117.66萬元進行估算，所括所有賓館及餐廳工作人員工資福利。物業(yè)成本按20萬元進行估算，包括所有物業(yè)人員工資及福利以及維修維護費用。年自營項目總成本費用為137.66萬元。10.3.3折舊及攤銷費自營房屋及建筑物采用直線折舊法，按30年折舊，殘值按10%準備，年折舊費為20.15萬元。自營設備采用直線折舊法，按10折舊，殘值按4%準備，年折舊費用為16.06萬元。年折舊總費用為36.22萬元。本項目可遞延資產(chǎn)都已計入開發(fā)成本，自營部分無可遞延和無形資產(chǎn)供攤銷。13.4利潤13.4.1房地產(chǎn)開發(fā)本項目完成后，可實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入2377.30萬元，凈收入為2079.99萬元，開發(fā)成本為1691.85萬元，房地產(chǎn)開發(fā)可實現(xiàn)利潤總額為501.76萬元。所得稅為125.44萬元。凈利潤為376.32萬元。13.4.2出租及自營部分利潤正常年可實現(xiàn)銷售收入：260.9萬元出租成本：6.32萬元。自營費用成本：137.66萬元。折舊攤銷費用：36.22萬元。經(jīng)營稅金及附加：15.67萬元。利潤總額：65.03萬元。所得稅：16.26萬元。凈利潤：48.77萬元。13.5財務指標按全部項目計算財務指標一覽表序號名稱單位數(shù)量一經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元2533.592固定資產(chǎn)投資萬元785.363營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元501.164營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元29.005土地增值稅萬元166.556利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元139.257所得稅（經(jīng)營期平均）萬元23.148稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元116.12二財務評價指標1銷售利潤率%27.79%2投資利潤率%5.16%3財務內(nèi)部收益率（所得稅前）%31.39%4財務凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元457.475投資回收期（所得稅前）年2.936資本金收益率%21.50%7總投資收益率%5.16%8項目資本金凈利潤率%23.17%由上表可以看出，項目財務內(nèi)部收益率為31.39%，財務凈現(xiàn)值為457.47萬元(折現(xiàn)率=13%)。高于基準收益率，項目在財務上可行。13.6不確定性分析敏感度系數(shù)和臨界點分析表(基本方案收益率31.39%)序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)臨界值1可出售面積-5.00%25.70%1.14-21.03%可銷售面積-10.00%21.32%1.01臨界值：-15.00%17.87%0.902937.722售房價格-5.00%25.62%1.16-20.67%平均售價-10.00%21.17%1.02臨界值：-15.00%17.66%0.925070.073出租經(jīng)營費用5.00%31.39%0.000.00%出租經(jīng)營費用10.00%31.39%0.00臨界值：15.00%31.39%0.000.004建設投資(不含利息)5.00%27.15%0.8527.33%開發(fā)建設投資(不含財務費用)10.00%23.71%0.77臨界值：15.00%20.86%0.701941.12敏感性分析變化因素\變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準折線率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面積17.87%21.32%25.70%31.39%38.92%48.92%62.07%售房價格17.66%21.17%25.62%31.39%39.02%49.11%62.36%出租經(jīng)營費用31.39%31.39%31.39%31.39%31.39%31.39%31.39%建設投資(不含利息)52.16%43.46%36.70%31.39%27.15%23.71%20.86%通過上表與上圖可以看出，本項目隨投資變化的反應很大。由此，建議本項目在建設過程中，嚴格管理，加強控制，有效控制投資和開發(fā)成本。

第14章結論14.1推薦方案的總體描述如前面所述，本項目充分利用庫倫旗三大寺的旅游優(yōu)勢和持色文化優(yōu)勢，達到進一步強化這個優(yōu)勢的目的，本報告選擇本方案。本項目建設總投資2533.59萬元。項目建設期2年，銷售期3年（含建設期）。項目全部完成后，可實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入2377.30萬元，實現(xiàn)利潤總額501.76萬元，凈利潤376。32萬元。自營部分正常年可實現(xiàn)自營收入260.9萬元，利潤總額65.03萬元，凈利潤48.77萬元，經(jīng)營稅金及附加15.67萬元，土地增值稅166.55萬元。財務評價結果，本項目全部投資財務內(nèi)部收益率為31.39%（稅前），財務凈現(xiàn)值457.47萬元(ic=13%)。大大高于最低可接受收益率，投資者要求的收益水平也可滿足。經(jīng)不確定性分析，項目對投資總額變化敏感性較大，表明項目雖客觀上存在一定的市場風險，但通過項目的有效管理，可完全規(guī)避這個風險。14.2結論與建議本項目有顯著的財務效益，同時，對庫倫旗下一步文化、旅游和特色經(jīng)濟的發(fā)展將起到非常大的推動作用，進而能從各個方面帶動整個庫倫旗的經(jīng)濟發(fā)展。建議有關方面盡快批準項目建設，建設單位應積極努力，使項目盡快建成運營。同時項目業(yè)主要采取切實可行的措施，控制和規(guī)避風險，以實現(xiàn)預期的效益。

土地及拆遷費用估算表單位：萬元序號項目名稱金額1征地費7.482拆遷費463.09合計470.57

附表前期費用估算表單位：萬元序號項目名稱金額1規(guī)劃、設計、可研費15.002水文、地質(zhì)勘查費2.503土地平整費5.104其他前期費用12.00合計34.60

基礎設施建設費用估算表單位：萬元序號項目名稱建設費用接口費用合計1供電工程3.000.003.002供水工程2.001.413.413排污工程2.000.002.004道路工程4.130.004.135路燈及室外照明工程3.200.003.206綠化工程6.420.006.427環(huán)衛(wèi)工程1.600.001.608供熱工程3.0035.2838.289消防工程6.000.006.0010出入口工程26.000.0026.00合計57.3536.6994.04

建筑安裝工程費用估算表單位：萬元序號項目名稱建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計單價(元)金額單價(元)金額1房屋建筑物7056.561200.00846.79500.00352.831199.622戲臺96.00300.002.88100.000.963.84合計7152.56849.67353.791203.46

開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項目名稱金額1房產(chǎn)測繪費3.612土地測繪費2.993人防費14.114質(zhì)監(jiān)費3.615基礎設施配套費28.236其他稅費10.00合計62.55

工程建設其他費用估算表單位：萬元序號項目名稱金額1施工圖預算或標底編制費3.002招標管理費4.003工程監(jiān)理費5.004竣工圖編制費1.505賓館經(jīng)營性設備投入113.636賓館經(jīng)營裝飾投入96.52合計223.65經(jīng)營資金估算表單位：萬元序號項目合計建設期生產(chǎn)經(jīng)營期1234567891011121314151經(jīng)營資金2410.00100.00100.00170.00170.00170.00170.00170.00170.00170.00170.00170.00170.00170.00170.00170.002經(jīng)營資金本年增加額170.00100.000.0070.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003經(jīng)營資金貸款額0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004經(jīng)營資金貸款利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00項目投入資金估算匯總表單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的%1開發(fā)建設投資2363.5893.29%1.1土地及折遷補償費用470.5718.57%1.2前期工程費34.601.37%1.3基礎設施建設費94.043.71%1.4建筑安裝工程費1203.4647.50%1.5公共配套設施建設費0.000.00%1.6開發(fā)間接費0.000.00%1.7管理費用104.364.12%1.8財務費用0.000.00%1.9銷售費用60.792.40%1.10開發(fā)期稅費62.552.47%1.11其他費用223.658.83%1.12其他不可預見費109.574.32%2經(jīng)營資金170.006.71%3項目投入總資金2533.59100%3.1開發(fā)產(chǎn)品成本1578.2362.29%3.2自營資產(chǎn)投資785.3631.00%形成：房屋、建筑物671.7326.51%機器設備113.634.48%3.4經(jīng)營資金170.006.71%銷售費用計提比率3.00%管理費用計提比率5.00%不可預見費計提比率5.00%

開發(fā)建設用款計劃表單位：萬元序號項目建設期1231土地費用470.570.000.002前期工程費34.600.000.003基礎設施建設費0.0094.040.004建筑安裝工程費675.00528.460.005公共配套設施建設費0.000.000.006開發(fā)間接費0.000.000.007管理費用43.1239.6621.588銷售費用33.6118.228.969開發(fā)期稅費29.4122.1610.9810其他費用7.006.50210.1511不可預見費109.570.000.00開發(fā)建設投資(不含財務費用)1010.29472.7141.52自營資產(chǎn)投資用款計劃392.59236.33210.15

總投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設期1231總投資2533.591502.88709.04321.671.1開發(fā)建設投資1524.521010.29472.7141.52其中：不含財務費用1524.521010.29472.7141.52財務費用0.000.000.000.001.2自營資產(chǎn)投資839.07392.59236.33210.151.3自營資產(chǎn)投資借款建設期利息0.000.000.000.00人民幣0.000.000.000.00外幣(折合人民幣)0.000.000.000.001.4經(jīng)營資金170.00100.000.0070.002資金籌措2533.591502.88709.04321.672.1自有資金2533.591502.88709.04321.67固定資產(chǎn)折舊估算表單位：萬元序號項目合計建設期生產(chǎn)經(jīng)營期1234567891011121314151房屋、建筑物0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00原值671.730.000.000.00671.73651.58631.43611.27591.12570.97550.82530.67510.51490.36470.21450.06本年折舊費241.820.000.000.0020.1520.1520.1520.1520.1520.1520.1520.1520.1520.1520.1520.15凈值429.910.000.000.00651.58631.43611.27591.12570.97550.82530.67510.51490.36470.21450.06429.912機器設備0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00原值167.340.000.000.00167.34151.28135.21119.15103.0887.0270.9554.8938.8222.766.696.69本年折舊費160.650.000.000.0016.0616.0616.0616.0616.0616.0616.0616.0616.0616.060.000.00凈值6.690.000.000.00151.28135.21119.15103.0887.0270.9554.8938.8222.766.696.696.693合計0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00原值839.070.000.000.00839.07802.85766.64730.42694.20657.99621.77585.55549.34513.12476.90456.75本年折舊費402.470.000.000.0036.2236.2236.2236.2236.2236.2236.2236.2236.2236.2220.1520.15凈值436.600.000.000.00802.85766.64730.42694.20657.99621.77585.55549.34513.12476.90456.75436.60房屋、建筑物凈殘值率：10.00%折舊期限：30機器設備凈殘值率：4.00%折舊期限：10

房屋銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表單位：萬元序號項目合計建設期1231銷售收入2377.30950.92950.92475.461.1可銷售面積(平方米)3719.841487.941487.94743.971.2平均售價(元/平方米)6390.876390.876390.876390.871.3銷售比例(%)100.00%40.00%40.00%20.00%2經(jīng)營稅金及附加130.7552.3052.3026.152.1營業(yè)稅118.8747.5547.5523.772.2城市維護建設稅8.323.333.331.662.3教育費附加3.571.431.430.713土地增值稅166.5566.6266.6233.314銷售凈收入2079.99832.00832.00416.00

出租收入與經(jīng)營稅金與附加估算表單位：萬元序號項目合計建設期生產(chǎn)經(jīng)營期1234567891011121314151租金收入143.130.000.0011.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.012經(jīng)營稅金及附加25.050.000.001.931.931.931.931.931.931.931.931.931.931.931.931.932.1房產(chǎn)稅17.180.000.001.321.321.321.321.321.321.321.321.321.321.321.321.322.2營業(yè)稅7.160.000.000.550.550.550.550.550.550.550.550.550.550.550.550.552.3城市維護建設稅0.500.000.000.040.040.040.040.040.040.040.040.040.040.040.040.042.4教育費附加0.210.000.000.020.020.020.020.020.020.020.020.020.020.020.020.023租金凈收入118.080.000.009.089.089.089.089.089.089.089.089.089.089.089.089.084凈轉(zhuǎn)售收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005出租經(jīng)營成本82.160.000.006.326.326.326.326.326.326.326.326.326.326.326.326.326出租經(jīng)營費用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

自營收入與經(jīng)營稅金與附加估算表單位：萬元序號項目合計建設期生產(chǎn)經(jīng)營期1234567891011121314151自營收入3493.520.00246.19248.65249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.892經(jīng)營稅金及附加192.140.0013.5413.6813.7413.7413.7413.7413.7413.7413.7413.7413.7413.7413.7413.742.1營業(yè)稅174.680.0012.3112.4312.4912.4912.4912.4912.4912.4912.4912.4912.4912.4912.4912.492.2城市維護建設稅12.230.000.860.870.870.870.870.870.870.870.870.870.870.870.870.872.3教育費附加5.240.000.370.370.370.370.370.370.370.370.370.370.370.370.370.373增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004經(jīng)營費用1651.920.000.000.00137.66137.66137.66137.66137.66137.66137.66137.66137.66137.66137.66137.66

利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目合計建設期生產(chǎn)經(jīng)營期1234567891011121314151經(jīng)營收入6013.95950.921197.11735.12260.90260.90260.90260.90260.90260.90260.90260.90260.90260.90260.90260.901.1銷售收入2377.30950.92950.92475.460.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2出租收入143.130.000.0011.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.0111.011.3自營收入3493.520.00246.19248.65249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.89249.892產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本1774.01676.74676.74344.696.326.326.326.326.326.326.326.326.326.326.326.322.1商品房經(jīng)營成本1691