房地產(chǎn)項目及項目定位課件

房地產(chǎn)專案及專案定位

隨著我國土地使用制度的逐步發(fā)展和完善，以及土地使用實踐的不斷豐富，我國房地產(chǎn)專案的類型也逐漸增多，制度改革對房地產(chǎn)專案定位的要求也提高了。本章將對我國的房地產(chǎn)專案類型及專案定位方法等進行詳細的闡述。4.1土地儲備和一級開發(fā)專案4.1.1土地儲備和一級開發(fā)專案概述土地儲備和一級開發(fā)專案：土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、徵收等方式儲備國有建設(shè)用地，並組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)專案即為土地儲備和一級開發(fā)專案。土地儲備和一級開發(fā)專案的類別及含義：

-按照進入儲備和一級開發(fā)程式的土地來源不同，土地儲備和一級開發(fā)專案可以分為地方土地儲備和一級開發(fā)專案、央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案、軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案。

-按照土地儲備和一級開發(fā)實施的主體不同，土地儲備和一級開發(fā)專案可以分為土地一級開發(fā)商實施的土地儲備和一級開發(fā)專案、房地產(chǎn)開發(fā)商實施的土地儲備和一級開發(fā)專案、政府直接實施的土地儲備和一級開發(fā)專案。

-按照原土地使用方的意願不同，土地儲備和一級開發(fā)專案可以分為原土地使用方主動申請的土地儲備和一級開發(fā)專案、原土地使用方被動接受政府對其實施的土地儲備和一級開發(fā)專案。4.1土地儲備和一級開發(fā)專案4.1.1土地儲備和一級開發(fā)專案概述4.1土地儲備和一級開發(fā)專案征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；其他費用。4.1.1土地儲備和一級開發(fā)專案概述土地儲備和一級開發(fā)專案的成本：4.1土地儲備和一級開發(fā)專案4.1.2一般土地儲備和一級開發(fā)專案地方土地儲備和一級開發(fā)專案概述地方土地儲備和一級開發(fā)專案的一般程式地方土地儲備和一級開發(fā)專案的管理機構(gòu)4.1土地儲備和一級開發(fā)專案4.1.3特殊土地儲備和一級開發(fā)專案央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案概述

央產(chǎn)地是指雖處於當?shù)匦姓茌爡^(qū)域範圍內(nèi)，但土地使用主體為中央在京單位，且其使用不受當?shù)卣绊懙耐恋?。本書中所提及的央產(chǎn)地主要是指由中央在京企業(yè)使用，並歸口於國務院機關(guān)事務管理局管理的土地，它不同於地方地，也不同於軍產(chǎn)地。央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案的一般程式央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案的管理機構(gòu)

央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案4.1土地儲備和一級開發(fā)專案4.1.3特殊土地儲備和一級開發(fā)專案軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案概述

軍產(chǎn)地是指處於當?shù)匦姓茌爡^(qū)域範圍內(nèi)，但出於軍事用途，由中國人民解放軍系統(tǒng)控制、使用，被劃為軍事管理區(qū)的土地，是軍產(chǎn)的重要組成部分。這些土地歸口於中國人民解放軍總後勤部管理，不受當?shù)卣缮妗Ｋ煌兜胤降?，也不同於央產(chǎn)地，具有一定的保密性。軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案的一般程式軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案的管理機構(gòu)軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)專案4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)專案4.2.1房地產(chǎn)綜合開發(fā)專案的含義與類型房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地範圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，並轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)專案或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)綜合開發(fā)專案的類別按照開發(fā)物業(yè)類型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專案、住宅地產(chǎn)開發(fā)專案、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專案等等。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所承擔的責任不同，可以分為自主開發(fā)和房地產(chǎn)合作開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)專案的含義在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，從獲取土地到整個物業(yè)建設(shè)全過程實施管理的專案即為房地產(chǎn)綜合開發(fā)專案。

4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)專案普通商品住房開發(fā)專案；限價商品房開發(fā)專案；經(jīng)濟適用房開發(fā)專案；廉租房開發(fā)專案；別墅開發(fā)專案；旅遊住宅房地產(chǎn)專案。4.2.2住宅房地產(chǎn)開發(fā)專案4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)專案寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)專案；酒店式公寓類住宅開發(fā)專案；旅遊房地產(chǎn)開發(fā)專案；商業(yè)用房專案。4.2.3商用房地產(chǎn)開發(fā)專案4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)專案工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式；主體企業(yè)引導模式；工業(yè)地產(chǎn)商模式；綜合運作模式。4.2.4工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)專案工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物。作為有別於住宅、商業(yè)服務業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的模式：4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案4.3.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案概況房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案的含義是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案的基本類型房地產(chǎn)專案轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案4.3.2土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的專案專案的基本特點轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費此外還包括印花稅，交易手續(xù)費，土地證工本費，交易成本如評估、勘測、公證、場地等費用。4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案4.3.3房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的專案專案的基本特點轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案4.3.4房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓的專案專案的基本特點轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.1房地產(chǎn)專案定位的含義房地產(chǎn)專案定位的含義房地產(chǎn)專案定位的重要性房地產(chǎn)專案定位的發(fā)展趨勢4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.2房地產(chǎn)專案定位的原則與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致符合市場需求協(xié)調(diào)發(fā)展原則符合城市規(guī)劃效益最大化4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.3房地產(chǎn)專案定位的流程與基本內(nèi)容專案定位的基本流程專案定位的主要內(nèi)容

確立開發(fā)理念明確用途功能篩選目標客戶進行專案初步設(shè)計測算租售價格確定方案房地產(chǎn)專案定位的方法市場調(diào)研法其他方法頭腦風暴法經(jīng)驗分析法4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.4房地產(chǎn)專案定位的方法4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.5房地產(chǎn)專案定位的修正房地產(chǎn)專案定位修正的必要性房地產(chǎn)專案定位修正的方法4.5案例分析宏觀市場環(huán)境分析；區(qū)域市場分析；產(chǎn)品定位；銷售推廣建議；案例評述。

本節(jié)將以京西某一實操樓盤為例對專案進行定位所涵蓋的內(nèi)容、採用的