少年宮物業(yè)管理整體服務(wù)設(shè)想和總體目標(biāo)設(shè)定

第一節(jié)服務(wù)理念及管理經(jīng)驗(yàn) 2一、服務(wù)理念 2二、管理經(jīng)驗(yàn) 3第二節(jié)公司運(yùn)行機(jī)制 4一、強(qiáng)有力地原動(dòng)力 4二、聚焦項(xiàng)目，給項(xiàng)目以強(qiáng)大的“支撐力” 5三、鍛煉過(guò)硬的干部和員工隊(duì)伍 5四、塑造企業(yè)品牌，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感 5第三節(jié)項(xiàng)目定位 6一、市場(chǎng)定位 6二、管理模式 6三、形象定位 6四、運(yùn)作特點(diǎn) 6第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理思路 8一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施 8二、具有深度和廣度的管理措施 9三、全方位的服務(wù)意識(shí) 11四、管理學(xué)前沿理論的掌握及應(yīng)用 11第五節(jié)服務(wù)目標(biāo) 13一、基本要求 13二、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 14三、協(xié)助維護(hù)公共秩序 14四、保潔服務(wù) 15五、綠化養(yǎng)護(hù)管理 15第六節(jié)服務(wù)設(shè)想及特色 15一、整體設(shè)想 15二、管理設(shè)想特色 17三、維修基金的建立和使用 18第七節(jié)項(xiàng)目擬采取的管理模式 19一、組織架構(gòu)圖 19二、內(nèi)部模式管理構(gòu)架圖 20三、管理機(jī)制運(yùn)作 22四、工作流程 23第一節(jié)服務(wù)理念及管理經(jīng)驗(yàn)一、服務(wù)理念我公司多努力、讓你更滿意：熱心——主動(dòng)服務(wù)，最大限度的滿足業(yè)主需求；愛(ài)心——親情服務(wù)，視業(yè)主為親人，服務(wù)心貼心；真心——誠(chéng)信服務(wù)，服務(wù)品質(zhì)始終如一誠(chéng)實(shí)守信；精心——精益服務(wù)，不斷追求完美，體現(xiàn)業(yè)主至尊；細(xì)心——到位服務(wù)，沒(méi)有服務(wù)空白盲點(diǎn)；針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在分析了該項(xiàng)目物業(yè)管理的特點(diǎn)和目標(biāo)客戶群的情況后，我公司以“營(yíng)造溫馨少年宮、品味優(yōu)質(zhì)生活”為出發(fā)點(diǎn)，確立了該項(xiàng)目物業(yè)管理的整體構(gòu)想和管理思路。我公司將按照XX市物業(yè)管理要求對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理，以提供優(yōu)質(zhì)的秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修服務(wù)為核心，融入溫馨祥和的區(qū)域文化，輔之以科學(xué)的行政管理、規(guī)范的財(cái)務(wù)管理以及完善的內(nèi)部控制體系，選聘業(yè)務(wù)素質(zhì)好、綜合素質(zhì)高的各類專業(yè)人才，提供全方位、親情化、管家式服務(wù)，寓管理于服務(wù)之中，并逐步開(kāi)展個(gè)性化延展服務(wù)，力求達(dá)到服務(wù)高品質(zhì)、高水準(zhǔn)。二、管理經(jīng)驗(yàn)1.贏得客戶的認(rèn)可，從“細(xì)微之處”做起：在XX物業(yè)的項(xiàng)目里，一直引導(dǎo)和提倡：每位服務(wù)人員都要從行動(dòng)中，想客戶之所想，服務(wù)客戶之所需，都必須有“螞蟻”般的行動(dòng)來(lái)服務(wù)于客戶的需求。2.“親情服務(wù)”拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離：“親情服務(wù)”是XX物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)的升華，通過(guò)XX物業(yè)人對(duì)客戶親人般的呵護(hù)，感受家人般的關(guān)懷，零距離地拉近物業(yè)人與客戶間的距離，更好地開(kāi)展工作。3.多種形式的服務(wù)，讓客戶感受完美的文化服務(wù)：XX物業(yè)為了適應(yīng)各類型項(xiàng)目的管理，服務(wù)好各類客戶，依照項(xiàng)目特點(diǎn)，采取了“管家式”“共管式”的服務(wù)，并在項(xiàng)目里得到了實(shí)踐，產(chǎn)生了良好的反響。并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)的積累，繼續(xù)探索實(shí)踐更深層次的服務(wù)形式，以滿足各類型物業(yè)的需求。4.視每位業(yè)主如“貴賓”，充分體現(xiàn)XX物業(yè)“業(yè)主至上”的服務(wù)理念：在服務(wù)的感性認(rèn)識(shí)上提高服務(wù)人員的思維，從行動(dòng)上提升服務(wù)人員的水平，視每位業(yè)主為貴賓，讓每位業(yè)主真正享受尊貴的服務(wù)。5.注重項(xiàng)目群體參與的功能：集合資源進(jìn)行項(xiàng)目的共建，注重群策的力量，以吸納好的經(jīng)驗(yàn)意見(jiàn)，更好地維護(hù)好項(xiàng)目的利益，管理、服務(wù)好屬于業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。6.注重每位員工參與企業(yè)管理的功能，倡導(dǎo)全員提合理化建議，增加員工的凝聚力：XX物業(yè)一直認(rèn)為，任何崗位的人員都不是企業(yè)發(fā)展的弱勢(shì)群體，只有最基層的崗位才最清楚日常事務(wù)的工作，企業(yè)的發(fā)展也正是由這些基礎(chǔ)的工作積淀起來(lái)的。所以，我公司采取了“無(wú)障礙溝通”和“全員提合理化建議”的行為舉措。任何人都可以對(duì)話總經(jīng)理，任何人都可以提出自己的意見(jiàn)，以此來(lái)營(yíng)造良好的工作氛圍，提高整體的服務(wù)和管理的水平。第二節(jié)公司運(yùn)行機(jī)制一、強(qiáng)有力地原動(dòng)力XX物業(yè)公司從立業(yè)開(kāi)始，就一直秉承XX公司的企業(yè)文化精髓，并將其溶入物業(yè)管理的工作中。XX公司一直堅(jiān)定地認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)一切工作的執(zhí)行都要靠每位員工的共同努力，只有創(chuàng)造了良好的氛圍才能調(diào)動(dòng)員工的積極性，才能有好的執(zhí)行力，只有好的執(zhí)行，才能有好的結(jié)果。二、聚焦項(xiàng)目，給項(xiàng)目以強(qiáng)大的“支撐力”物業(yè)項(xiàng)目是企業(yè)發(fā)展的根源。我公司要求，每個(gè)部門(mén)都要以項(xiàng)目為中心開(kāi)展工作，以項(xiàng)目的需求為工作的側(cè)重點(diǎn)。在考慮時(shí)刻掌握項(xiàng)目的具體情況下，我公司實(shí)行了每周例會(huì)制度和各部門(mén)隨時(shí)協(xié)助支持項(xiàng)目的機(jī)制，以保證項(xiàng)目的整體服務(wù)水平三、鍛煉過(guò)硬的干部和員工隊(duì)伍XX物業(yè)公司在優(yōu)化人力資源配置，規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，始終以人力資源開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，而且注重人員的各項(xiàng)培訓(xùn)，特別制定了詳細(xì)的人員培訓(xùn)體系一兩個(gè)時(shí)間段（崗前、崗上），多種專業(yè)技能（管理、操作）的系統(tǒng)培訓(xùn)，以達(dá)到公司、項(xiàng)目的人才需求。四、塑造企業(yè)品牌，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感XX物業(yè)公司“不以名為利”，只是用自已樸素的工作去換取客戶的認(rèn)可。我公司認(rèn)為，只有好的服務(wù)才能取得客戶的信任，才能達(dá)到口碑相傳的目的，我公司只是低調(diào)的以品牌作為衡量物業(yè)管理服務(wù)水平好壞的一個(gè)標(biāo)志。所以，XX物業(yè)公司把各項(xiàng)工作的重點(diǎn)放在了基礎(chǔ)服務(wù)的夯實(shí)，特色服務(wù)的創(chuàng)新上，以服務(wù)好業(yè)主，贏得業(yè)主的認(rèn)可，創(chuàng)造“實(shí)實(shí)在在的XX物業(yè)的品牌”。第三節(jié)項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)定位本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，管理中心以事業(yè)成功者為主，具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)。二、管理模式以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實(shí)踐中開(kāi)拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進(jìn)精神文明建設(shè)。三、形象定位1.安全通過(guò)完善、嚴(yán)密、高效、人防、技防并舉的安全防范管理體系，充分保障服務(wù)質(zhì)量。2.舒適按照服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理中心營(yíng)造溫馨的生活環(huán)境。3.環(huán)保提供優(yōu)良的綠化保潔服務(wù)，運(yùn)用各種監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)保、優(yōu)雅的環(huán)境。4.便利全方位開(kāi)展便民服務(wù)，提供快捷、便利服務(wù)。四、運(yùn)作特點(diǎn)我公司自XX年從事物業(yè)管理以來(lái)，不斷摸索、大膽創(chuàng)新，總結(jié)出一套滿足物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)并適合企業(yè)自身發(fā)展的運(yùn)作模式，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)1.員工持股、全員參與物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，為充分調(diào)動(dòng)員工的積極性、發(fā)揮員工的主人翁作用。員工是企業(yè)的主人，企業(yè)的發(fā)展關(guān)系每個(gè)人的利益。2.以人為本、利益共享企業(yè)的生存與發(fā)展，必須堅(jiān)持“以人為本，促進(jìn)員工的價(jià)值觀與企業(yè)的價(jià)值觀統(tǒng)一”。體現(xiàn)和發(fā)展人的有益作用是我公司企業(yè)管理的重要內(nèi)容。公司內(nèi)部建立利益共享平臺(tái)，讓全體員工共同分享企業(yè)發(fā)展成就，包括報(bào)酬、福利、分配機(jī)制、晉升機(jī)制、員工考核機(jī)制、員工培訓(xùn)機(jī)制等，讓員工通過(guò)個(gè)人的努力，從企業(yè)發(fā)展中明確個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在一個(gè)規(guī)范企業(yè)就業(yè)的榮譽(yù)和安全。3.將培訓(xùn)和學(xué)習(xí)貫穿于企業(yè)發(fā)展之中社會(huì)在快速發(fā)展，物業(yè)管理的法制環(huán)境不斷完善，管理中心對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)化要求越來(lái)越高，企業(yè)員工綜合素質(zhì)緊扣時(shí)代脈搏是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉。公司針對(duì)員工所在崗位，制訂年度外派培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃。公司還按計(jì)劃組織了以管理處為單位的各種興趣班，正確引導(dǎo)和豐富了安管隊(duì)員等基層員工的業(yè)余生活，為基層員工再就業(yè)以及晉升打基礎(chǔ)。4.完善制度、規(guī)范運(yùn)作我公司在嚴(yán)格實(shí)施ISO9001質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)上要求做到（1）作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化人才專業(yè)化。（2）流程表格化團(tuán)隊(duì)人性化。（3）管理數(shù)據(jù)化行動(dòng)軍事化。（4）服務(wù)多元化形象社會(huì)化。5.培養(yǎng)專業(yè)管理隊(duì)伍、嚴(yán)格控制管理成本我公司從事物業(yè)管理XX年來(lái)，先后培養(yǎng)了大批機(jī)電、土建、物業(yè)管理、綠化和行政管理人才，由于公司管理體制上的優(yōu)勢(shì)，管理層處于比較穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，專業(yè)人才隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，目前公司已有中高級(jí)職稱專業(yè)人員近XX人。有了成熟的專業(yè)人才隊(duì)伍，使管理過(guò)程中的管理成本得到有效控制。第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理思路一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施1.按照全國(guó)物業(yè)管理示范的標(biāo)準(zhǔn)完成各項(xiàng)物業(yè)管理工作。我司將嚴(yán)格按照全國(guó)物業(yè)管理示范標(biāo)準(zhǔn)，完成各項(xiàng)物業(yè)管理工作。2.培育高素質(zhì)、現(xiàn)代化管理的員工隊(duì)伍。我司公司將培育一支具有優(yōu)良品質(zhì)、高尚道德情操及全方位服務(wù)意識(shí)的隊(duì)伍，整體的敬業(yè)精神，踏踏實(shí)實(shí)的工作精神，并定期作高科技智能化、高科技現(xiàn)代化管理的培訓(xùn)。3.營(yíng)造富有特色的區(qū)域形象。我司將為區(qū)域設(shè)計(jì)形象導(dǎo)示系統(tǒng)，充分體現(xiàn)空間、綠化、環(huán)境、文化藝術(shù)氛圍和特色。如：作標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、指示形象設(shè)計(jì)，使區(qū)域規(guī)范化、透明化、藝術(shù)化。4.建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)體制。目前，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制必須具備市場(chǎng)適應(yīng)和變通能力，從根本上保證物業(yè)管理的健康發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)其高水準(zhǔn)目標(biāo)。我司自XX年以來(lái)，積極策劃，建立獨(dú)特的企業(yè)文化，使員工隊(duì)伍的責(zé)任感、使感得以切實(shí)加強(qiáng)，保證了物業(yè)管理持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展動(dòng)力，為區(qū)域物業(yè)管理全過(guò)程創(chuàng)造了有利的條件。我司倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一，而首先要確保經(jīng)濟(jì)效益，盈利畢竟是興辦物業(yè)管理企業(yè)的重要目標(biāo)，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益，就無(wú)法確保長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上的社會(huì)效益和環(huán)境效益。實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定——保值——發(fā)展——升值——再穩(wěn)定——經(jīng)營(yíng)定位等閉環(huán)運(yùn)作。5.持續(xù)實(shí)施人性化管理。公司在調(diào)動(dòng)人力、物力、財(cái)力的基礎(chǔ)上，把發(fā)揮公司的綜合優(yōu)勢(shì)作為一項(xiàng)重要的措施，在物業(yè)管理、塑造企業(yè)文化及社會(huì)文化等方面積累了雄厚豐富的經(jīng)驗(yàn)。二、具有深度和廣度的管理措施（一）為管理中心把關(guān)、督促建設(shè)單位完善配套設(shè)施充分發(fā)揮我公司優(yōu)勢(shì)，按“XX項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)要求對(duì)各項(xiàng)配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于不合格項(xiàng)向有關(guān)責(zé)任單位提出整改要求。（二）專業(yè)服務(wù)的信心保證我公司為提供專業(yè)化服務(wù)同時(shí)，重視環(huán)境和社會(huì)效益，在共贏的基礎(chǔ)上打造出“XX項(xiàng)目”管理精品。為此我公司在這里鄭重承諾1.因物業(yè)管理單位內(nèi)部人員違法行為導(dǎo)致管理中心損失，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2.因管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3.由于我公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致管理中心人身、財(cái)產(chǎn)受到損害，我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（三）建立快捷服務(wù)系統(tǒng)我公司始終堅(jiān)持“客戶至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把滿意率作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足需求。通過(guò)運(yùn)用創(chuàng)新的服務(wù)理念，建立全方位服務(wù)系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務(wù)，不斷提高滿意度。根據(jù)的需求信息來(lái)調(diào)度各職能部門(mén)和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立信息檔案，高效反饋、處理意見(jiàn)及需求。每月按期將需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠(chéng)服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。三、全方位的服務(wù)意識(shí)（一）為提供便利服務(wù)從需求出發(fā)，做實(shí)事。根據(jù)“XX項(xiàng)目”的實(shí)際情況，做出合理工作安排。（二）24小時(shí)治安防范服務(wù)利用我公司所服務(wù)的XX區(qū)域的帶動(dòng)作用，充分發(fā)揮我司優(yōu)勢(shì)，做好“XX項(xiàng)目”治安防范工作。各安管崗全天候24小時(shí)服務(wù)，對(duì)安管隊(duì)伍實(shí)行半軍事化管理。（三）營(yíng)造綠色環(huán)保區(qū)域養(yǎng)護(hù)好本物業(yè)內(nèi)的綠化，植物長(zhǎng)勢(shì)良好，喬木無(wú)枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。四、管理學(xué)前沿理論的掌握及應(yīng)用管理科學(xué)理論包括行為科學(xué)、組織學(xué)派、社會(huì)系統(tǒng)學(xué)派、決策理論、權(quán)變理論等。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)-理論和企業(yè)文化等方面。1.以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺(jué)性和自我實(shí)現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為管理的核心。這一理論對(duì)物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。2.系統(tǒng)管理理論現(xiàn)代企業(yè)是一個(gè)為了達(dá)到一定的經(jīng)營(yíng)目的，由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門(mén)有機(jī)地結(jié)合而成的整體，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)體系。我公司強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學(xué)分析，全面實(shí)施物業(yè)管理。堅(jiān)持服務(wù)至上、注重對(duì)內(nèi)、對(duì)外協(xié)調(diào)、實(shí)施IS09001質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等。3.動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理過(guò)程的每一個(gè)步驟、環(huán)節(jié)都必須實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過(guò)程視為一成不變的模式。企業(yè)管理通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各個(gè)環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對(duì)外界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論的應(yīng)用，鼓勵(lì)創(chuàng)新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力，強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以及對(duì)管理流程重新組合從而達(dá)到提高服務(wù)的能力，縮短改善周期等。4.效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給的產(chǎn)品就是服務(wù)，不僅要滿足廣大的需求，而且要維護(hù)、增進(jìn)和社會(huì)的利益，為人類社會(huì)做出貢獻(xiàn)。我公司在本物業(yè)的管理成本測(cè)算方面，本著精心計(jì)算成本，既堅(jiān)持以盈利作為重要目標(biāo)，以保持企業(yè)發(fā)展后勁，又注意處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的關(guān)系，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。第五節(jié)服務(wù)目標(biāo)一、基本要求1.服務(wù)被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2.承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3.管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。4.有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5.管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6.公示XX小時(shí)服務(wù)電話。急修X小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定服務(wù)和代辦服務(wù)的，公式服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。7.根據(jù)客戶需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8.按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。9.按合同約定規(guī)范使用專項(xiàng)維修資金。10.每年至少一次征詢客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率XX%以上。二、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。2.建立共用設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)賬），設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃。5.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。6.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7.提示標(biāo)志齊全。8.各個(gè)地方的燈完好率不低于XX%。9.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備，有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施故障有應(yīng)急方案。三、協(xié)助維護(hù)公共秩序1.24小時(shí)值勤。2.對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每X小時(shí)至少巡查一次。3.引導(dǎo)人們有序通行。4.對(duì)裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。5.對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。四、保潔服務(wù)1.按需求設(shè)置垃圾桶，垃圾每天清運(yùn)一次。2大廳等地面每日清掃X次；樓梯扶手每周擦洗X次；樓道燈每季度清潔X次。3.區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通X次；雨、污水井每季度檢查X次，并視查情況及時(shí)清掏。4.根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。五、綠化養(yǎng)護(hù)管理1.有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。3.定期清除綠地雜草、雜物。4.適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇防凍。5.適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。第六節(jié)服務(wù)設(shè)想及特色一、整體設(shè)想要有XX少年宮的精神。具體表現(xiàn)：急為其所急；想其而想；先其之憂而憂；后其之樂(lè)而樂(lè)。培養(yǎng)一種“不分白天黑夜”不論分內(nèi)分外，只要對(duì)其有利，人人爭(zhēng)先恐后、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍的作風(fēng)。為了讓全體業(yè)主安心、放心學(xué)習(xí)、辦公，我公司要甘心、貼心的為其充當(dāng)大管家。1.組建XX物業(yè)管理有限公司XX物業(yè)管理中心，專門(mén)負(fù)責(zé)XX物業(yè)項(xiàng)目。2.利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提供高效、專業(yè)化的服務(wù)高水平的管理另方面還需要專業(yè)化的管理。物業(yè)管理行業(yè)向業(yè)化方向發(fā)展是市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求，在該項(xiàng)目的管理中，針對(duì)轄區(qū)管理面積大，人流多、停車(chē)場(chǎng)使用率高等特點(diǎn)，我公司將充分發(fā)揮我公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源共享。3.智能化管理物業(yè)管理軟件的應(yīng)用、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、報(bào)警等都是XX項(xiàng)目智能化設(shè)想中使用的設(shè)施。我公司在對(duì)XX項(xiàng)目管理規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備維修更新測(cè)算中，運(yùn)用了技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)和運(yùn)籌學(xué)等前沿學(xué)科，增加了管理中的科技含量，為我公司的決策奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。4.低廉合理的收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)根據(jù)XX物業(yè)管理價(jià)格定位分析，經(jīng)過(guò)我公司的測(cè)算，我公司認(rèn)為，標(biāo)書(shū)中提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（指導(dǎo)價(jià)）XX元/月/平方米，在一定階段內(nèi)基本上滿足XX項(xiàng)目日常管理的收支平衡。低廉的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相反，我公司取得的眾多業(yè)績(jī)表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系；完善的規(guī)章制度。我公司在綠化、保潔、維修、保安等方面都有專業(yè)化的服務(wù)公司，在青山溪語(yǔ)項(xiàng)目的物業(yè)管理中我公司會(huì)提供高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，全方位降低管理成本、極大提高工作效益，讓業(yè)主真正受益。5.推行ISO9001：2000質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn)作物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)文化以及經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，若想在管理過(guò)程中體現(xiàn)出上述特性，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范性、先進(jìn)性、科學(xué)性，我公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過(guò)程中實(shí)行ISO9001質(zhì)量體系管理，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際管理接軌，切實(shí)保障客戶的利益，同時(shí)，增強(qiáng)本企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力。二、管理設(shè)想特色（一）管理設(shè)想及措施將少年宮賦予“管家式”管理的理念。1.服務(wù)距離的拉近：把服務(wù)中心放在管理中心大廳，設(shè)立前廳總服務(wù)臺(tái)，實(shí)行“24小時(shí)零距離的一站式服務(wù)”。2.重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率3.形成一種“便利、優(yōu)越、前衛(wèi)”的人文環(huán)境（二）管理措施1.高標(biāo)準(zhǔn)管理的措施。（1）建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)和“管家式”管理、服務(wù)相結(jié)合的管理形式。（2）培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍——企業(yè)核心價(jià)值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。（3）實(shí)施人性化與藝術(shù)化管理——引導(dǎo)業(yè)主自治、自律的意識(shí)暨行為、意識(shí)、宣傳引導(dǎo)。（4）加大項(xiàng)目基礎(chǔ)服務(wù)工作的力度——考核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機(jī)制。2.外延與內(nèi)延服務(wù)管理。（1）建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便客戶的需求。（2）想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需，實(shí)施項(xiàng)目全方位服務(wù)——提供業(yè)主需要的多種生活服務(wù)、辦公服務(wù)、特約服務(wù)（保安、保潔、維修、禮儀服務(wù)）。3.創(chuàng)造快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無(wú)干擾環(huán)境。（1）加強(qiáng)環(huán)境治理，項(xiàng)目?jī)?nèi)、外環(huán)境實(shí)行定時(shí)清潔，隨時(shí)保潔。（2）對(duì)垃圾的分類處理，定時(shí)清理。（3）嚴(yán)格機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)管理，劃區(qū)域管理，憑證進(jìn)入。（4）設(shè)置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標(biāo)識(shí)。三、維修基金的建立和使用根據(jù)規(guī)定：物業(yè)維修基金專項(xiàng)用于管轄公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。所以XX項(xiàng)目的維修基金專項(xiàng)用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機(jī)電設(shè)備、屋面、外墻等共用部位、公用設(shè)施的大修、更新和改造。我公司將嚴(yán)格按照政策規(guī)定，報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)批準(zhǔn)后精打細(xì)算的使用維修基金，同時(shí)使用情況及賬目要定期向業(yè)主匯報(bào)。物業(yè)管理有限公司在近幾年的物業(yè)管理實(shí)踐中，一直將如何保障房屋使用壽命，堅(jiān)持幾十年如一日的房屋、設(shè)備養(yǎng)護(hù)視為重要戰(zhàn)略，在建設(shè)方的積極配合下，不斷摸索，進(jìn)行了較為有效的嘗試，探索出成功的經(jīng)驗(yàn)，在所管物業(yè)范圍已廣泛的加以運(yùn)用，既保障了廣大業(yè)主利益，又促進(jìn)了建設(shè)方項(xiàng)目投資的良性循環(huán)。在做好XX物業(yè)管理工作的同時(shí)，更注重房屋維護(hù)的最大的效用，保障房屋始終完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。第七節(jié)項(xiàng)目擬采取的管理模式一、組織架構(gòu)圖公司架構(gòu)圖說(shuō)明：由此架構(gòu)圖可以說(shuō)明，XX物業(yè)公司是以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對(duì)各部門(mén)、各項(xiàng)目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。而且強(qiáng)調(diào)各部門(mén)都以項(xiàng)目為中心，所有工作聚焦項(xiàng)目的統(tǒng)一目標(biāo)，充分利用公司資源優(yōu)勢(shì)，直接、有力地支持項(xiàng)目。二、內(nèi)部模式管理構(gòu)架圖內(nèi)部模式管理構(gòu)架圖1.機(jī)構(gòu)設(shè)置特點(diǎn)：（1）實(shí)行監(jiān)督、考核（業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、物業(yè)管理公司管理考核）的管理形式，使管理的過(guò)程、結(jié)果更具有真實(shí)性和可評(píng)判性。（2）整個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作為閉路式設(shè)計(jì)，使各種管理服務(wù)的行為具有信