少年宮物業(yè)管理整體服務(wù)設(shè)想和總體目標(biāo)設(shè)定

第一節(jié)服務(wù)理念及管理經(jīng)驗 2一、服務(wù)理念 2二、管理經(jīng)驗 3第二節(jié)公司運行機制 4一、強有力地原動力 4二、聚焦項目，給項目以強大的“支撐力” 5三、鍛煉過硬的干部和員工隊伍 5四、塑造企業(yè)品牌，增強業(yè)主的認(rèn)同感 5第三節(jié)項目定位 6一、市場定位 6二、管理模式 6三、形象定位 6四、運作特點 6第四節(jié)項目經(jīng)營管理思路 8一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施 8二、具有深度和廣度的管理措施 9三、全方位的服務(wù)意識 11四、管理學(xué)前沿理論的掌握及應(yīng)用 11第五節(jié)服務(wù)目標(biāo) 13一、基本要求 13二、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 14三、協(xié)助維護公共秩序 14四、保潔服務(wù) 15五、綠化養(yǎng)護管理 15第六節(jié)服務(wù)設(shè)想及特色 15一、整體設(shè)想 15二、管理設(shè)想特色 17三、維修基金的建立和使用 18第七節(jié)項目擬采取的管理模式 19一、組織架構(gòu)圖 19二、內(nèi)部模式管理構(gòu)架圖 20三、管理機制運作 22四、工作流程 23第一節(jié)服務(wù)理念及管理經(jīng)驗一、服務(wù)理念我公司多努力、讓你更滿意：熱心——主動服務(wù)，最大限度的滿足業(yè)主需求；愛心——親情服務(wù)，視業(yè)主為親人，服務(wù)心貼心；真心——誠信服務(wù)，服務(wù)品質(zhì)始終如一誠實守信；精心——精益服務(wù)，不斷追求完美，體現(xiàn)業(yè)主至尊；細(xì)心——到位服務(wù)，沒有服務(wù)空白盲點；針對項目的特點，在分析了該項目物業(yè)管理的特點和目標(biāo)客戶群的情況后，我公司以“營造溫馨少年宮、品味優(yōu)質(zhì)生活”為出發(fā)點，確立了該項目物業(yè)管理的整體構(gòu)想和管理思路。我公司將按照XX市物業(yè)管理要求對該項目實施物業(yè)管理，以提供優(yōu)質(zhì)的秩序維護、保潔、綠化、維修服務(wù)為核心，融入溫馨祥和的區(qū)域文化，輔之以科學(xué)的行政管理、規(guī)范的財務(wù)管理以及完善的內(nèi)部控制體系，選聘業(yè)務(wù)素質(zhì)好、綜合素質(zhì)高的各類專業(yè)人才，提供全方位、親情化、管家式服務(wù)，寓管理于服務(wù)之中，并逐步開展個性化延展服務(wù)，力求達(dá)到服務(wù)高品質(zhì)、高水準(zhǔn)。二、管理經(jīng)驗1.贏得客戶的認(rèn)可，從“細(xì)微之處”做起：在XX物業(yè)的項目里，一直引導(dǎo)和提倡：每位服務(wù)人員都要從行動中，想客戶之所想，服務(wù)客戶之所需，都必須有“螞蟻”般的行動來服務(wù)于客戶的需求。2.“親情服務(wù)”拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離：“親情服務(wù)”是XX物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)的升華，通過XX物業(yè)人對客戶親人般的呵護，感受家人般的關(guān)懷，零距離地拉近物業(yè)人與客戶間的距離，更好地開展工作。3.多種形式的服務(wù)，讓客戶感受完美的文化服務(wù)：XX物業(yè)為了適應(yīng)各類型項目的管理，服務(wù)好各類客戶，依照項目特點，采取了“管家式”“共管式”的服務(wù)，并在項目里得到了實踐，產(chǎn)生了良好的反響。并根據(jù)經(jīng)驗的積累，繼續(xù)探索實踐更深層次的服務(wù)形式，以滿足各類型物業(yè)的需求。4.視每位業(yè)主如“貴賓”，充分體現(xiàn)XX物業(yè)“業(yè)主至上”的服務(wù)理念：在服務(wù)的感性認(rèn)識上提高服務(wù)人員的思維，從行動上提升服務(wù)人員的水平，視每位業(yè)主為貴賓，讓每位業(yè)主真正享受尊貴的服務(wù)。5.注重項目群體參與的功能：集合資源進(jìn)行項目的共建，注重群策的力量，以吸納好的經(jīng)驗意見，更好地維護好項目的利益，管理、服務(wù)好屬于業(yè)主的共同財產(chǎn)。6.注重每位員工參與企業(yè)管理的功能，倡導(dǎo)全員提合理化建議，增加員工的凝聚力：XX物業(yè)一直認(rèn)為，任何崗位的人員都不是企業(yè)發(fā)展的弱勢群體，只有最基層的崗位才最清楚日常事務(wù)的工作，企業(yè)的發(fā)展也正是由這些基礎(chǔ)的工作積淀起來的。所以，我公司采取了“無障礙溝通”和“全員提合理化建議”的行為舉措。任何人都可以對話總經(jīng)理，任何人都可以提出自己的意見，以此來營造良好的工作氛圍，提高整體的服務(wù)和管理的水平。第二節(jié)公司運行機制一、強有力地原動力XX物業(yè)公司從立業(yè)開始，就一直秉承XX公司的企業(yè)文化精髓，并將其溶入物業(yè)管理的工作中。XX公司一直堅定地認(rèn)為，一個企業(yè)一切工作的執(zhí)行都要靠每位員工的共同努力，只有創(chuàng)造了良好的氛圍才能調(diào)動員工的積極性，才能有好的執(zhí)行力，只有好的執(zhí)行，才能有好的結(jié)果。二、聚焦項目，給項目以強大的“支撐力”物業(yè)項目是企業(yè)發(fā)展的根源。我公司要求，每個部門都要以項目為中心開展工作，以項目的需求為工作的側(cè)重點。在考慮時刻掌握項目的具體情況下，我公司實行了每周例會制度和各部門隨時協(xié)助支持項目的機制，以保證項目的整體服務(wù)水平三、鍛煉過硬的干部和員工隊伍XX物業(yè)公司在優(yōu)化人力資源配置，規(guī)模發(fā)展的同時，始終以人力資源開發(fā)為重點，而且注重人員的各項培訓(xùn)，特別制定了詳細(xì)的人員培訓(xùn)體系一兩個時間段（崗前、崗上），多種專業(yè)技能（管理、操作）的系統(tǒng)培訓(xùn)，以達(dá)到公司、項目的人才需求。四、塑造企業(yè)品牌，增強業(yè)主的認(rèn)同感XX物業(yè)公司“不以名為利”，只是用自已樸素的工作去換取客戶的認(rèn)可。我公司認(rèn)為，只有好的服務(wù)才能取得客戶的信任，才能達(dá)到口碑相傳的目的，我公司只是低調(diào)的以品牌作為衡量物業(yè)管理服務(wù)水平好壞的一個標(biāo)志。所以，XX物業(yè)公司把各項工作的重點放在了基礎(chǔ)服務(wù)的夯實，特色服務(wù)的創(chuàng)新上，以服務(wù)好業(yè)主，贏得業(yè)主的認(rèn)可，創(chuàng)造“實實在在的XX物業(yè)的品牌”。第三節(jié)項目定位一、市場定位本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，管理中心以事業(yè)成功者為主，具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)。二、管理模式以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實踐中開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進(jìn)精神文明建設(shè)。三、形象定位1.安全通過完善、嚴(yán)密、高效、人防、技防并舉的安全防范管理體系，充分保障服務(wù)質(zhì)量。2.舒適按照服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理中心營造溫馨的生活環(huán)境。3.環(huán)保提供優(yōu)良的綠化保潔服務(wù)，運用各種監(jiān)督機制，創(chuàng)造出一個環(huán)保、優(yōu)雅的環(huán)境。4.便利全方位開展便民服務(wù)，提供快捷、便利服務(wù)。四、運作特點我公司自XX年從事物業(yè)管理以來，不斷摸索、大膽創(chuàng)新，總結(jié)出一套滿足物業(yè)管理行業(yè)特點并適合企業(yè)自身發(fā)展的運作模式，主要有以下幾個特點1.員工持股、全員參與物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，為充分調(diào)動員工的積極性、發(fā)揮員工的主人翁作用。員工是企業(yè)的主人，企業(yè)的發(fā)展關(guān)系每個人的利益。2.以人為本、利益共享企業(yè)的生存與發(fā)展，必須堅持“以人為本，促進(jìn)員工的價值觀與企業(yè)的價值觀統(tǒng)一”。體現(xiàn)和發(fā)展人的有益作用是我公司企業(yè)管理的重要內(nèi)容。公司內(nèi)部建立利益共享平臺，讓全體員工共同分享企業(yè)發(fā)展成就，包括報酬、福利、分配機制、晉升機制、員工考核機制、員工培訓(xùn)機制等，讓員工通過個人的努力，從企業(yè)發(fā)展中明確個人發(fā)展機會和發(fā)展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在一個規(guī)范企業(yè)就業(yè)的榮譽和安全。3.將培訓(xùn)和學(xué)習(xí)貫穿于企業(yè)發(fā)展之中社會在快速發(fā)展，物業(yè)管理的法制環(huán)境不斷完善，管理中心對物業(yè)管理的專業(yè)化要求越來越高，企業(yè)員工綜合素質(zhì)緊扣時代脈搏是企業(yè)發(fā)展的動力源泉。公司針對員工所在崗位，制訂年度外派培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)計劃。公司還按計劃組織了以管理處為單位的各種興趣班，正確引導(dǎo)和豐富了安管隊員等基層員工的業(yè)余生活，為基層員工再就業(yè)以及晉升打基礎(chǔ)。4.完善制度、規(guī)范運作我公司在嚴(yán)格實施ISO9001質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)上要求做到（1）作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化人才專業(yè)化。（2）流程表格化團隊人性化。（3）管理數(shù)據(jù)化行動軍事化。（4）服務(wù)多元化形象社會化。5.培養(yǎng)專業(yè)管理隊伍、嚴(yán)格控制管理成本我公司從事物業(yè)管理XX年來，先后培養(yǎng)了大批機電、土建、物業(yè)管理、綠化和行政管理人才，由于公司管理體制上的優(yōu)勢，管理層處于比較穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，專業(yè)人才隊伍不斷擴大，目前公司已有中高級職稱專業(yè)人員近XX人。有了成熟的專業(yè)人才隊伍，使管理過程中的管理成本得到有效控制。第四節(jié)項目經(jīng)營管理思路一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施1.按照全國物業(yè)管理示范的標(biāo)準(zhǔn)完成各項物業(yè)管理工作。我司將嚴(yán)格按照全國物業(yè)管理示范標(biāo)準(zhǔn)，完成各項物業(yè)管理工作。2.培育高素質(zhì)、現(xiàn)代化管理的員工隊伍。我司公司將培育一支具有優(yōu)良品質(zhì)、高尚道德情操及全方位服務(wù)意識的隊伍，整體的敬業(yè)精神，踏踏實實的工作精神，并定期作高科技智能化、高科技現(xiàn)代化管理的培訓(xùn)。3.營造富有特色的區(qū)域形象。我司將為區(qū)域設(shè)計形象導(dǎo)示系統(tǒng)，充分體現(xiàn)空間、綠化、環(huán)境、文化藝術(shù)氛圍和特色。如：作標(biāo)識導(dǎo)示、指示形象設(shè)計，使區(qū)域規(guī)范化、透明化、藝術(shù)化。4.建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的企業(yè)體制。目前，全國物業(yè)管理行業(yè)競爭日益激烈，企業(yè)的經(jīng)營機制必須具備市場適應(yīng)和變通能力，從根本上保證物業(yè)管理的健康發(fā)展，從而實現(xiàn)其高水準(zhǔn)目標(biāo)。我司自XX年以來，積極策劃，建立獨特的企業(yè)文化，使員工隊伍的責(zé)任感、使感得以切實加強，保證了物業(yè)管理持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展動力，為區(qū)域物業(yè)管理全過程創(chuàng)造了有利的條件。我司倡導(dǎo)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一，而首先要確保經(jīng)濟效益，盈利畢竟是興辦物業(yè)管理企業(yè)的重要目標(biāo)，沒有經(jīng)濟效益，就無法確保長遠(yuǎn)意義上的社會效益和環(huán)境效益。實現(xiàn)穩(wěn)定——保值——發(fā)展——升值——再穩(wěn)定——經(jīng)營定位等閉環(huán)運作。5.持續(xù)實施人性化管理。公司在調(diào)動人力、物力、財力的基礎(chǔ)上，把發(fā)揮公司的綜合優(yōu)勢作為一項重要的措施，在物業(yè)管理、塑造企業(yè)文化及社會文化等方面積累了雄厚豐富的經(jīng)驗。二、具有深度和廣度的管理措施（一）為管理中心把關(guān)、督促建設(shè)單位完善配套設(shè)施充分發(fā)揮我公司優(yōu)勢，按“XX項目”規(guī)劃設(shè)計要求對各項配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗收，對于不合格項向有關(guān)責(zé)任單位提出整改要求。（二）專業(yè)服務(wù)的信心保證我公司為提供專業(yè)化服務(wù)同時，重視環(huán)境和社會效益，在共贏的基礎(chǔ)上打造出“XX項目”管理精品。為此我公司在這里鄭重承諾1.因物業(yè)管理單位內(nèi)部人員違法行為導(dǎo)致管理中心損失，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2.因管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3.由于我公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致管理中心人身、財產(chǎn)受到損害，我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（三）建立快捷服務(wù)系統(tǒng)我公司始終堅持“客戶至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把滿意率作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足需求。通過運用創(chuàng)新的服務(wù)理念，建立全方位服務(wù)系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務(wù)，不斷提高滿意度。根據(jù)的需求信息來調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立信息檔案，高效反饋、處理意見及需求。每月按期將需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。三、全方位的服務(wù)意識（一）為提供便利服務(wù)從需求出發(fā)，做實事。根據(jù)“XX項目”的實際情況，做出合理工作安排。（二）24小時治安防范服務(wù)利用我公司所服務(wù)的XX區(qū)域的帶動作用，充分發(fā)揮我司優(yōu)勢，做好“XX項目”治安防范工作。各安管崗全天候24小時服務(wù)，對安管隊伍實行半軍事化管理。（三）營造綠色環(huán)保區(qū)域養(yǎng)護好本物業(yè)內(nèi)的綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。四、管理學(xué)前沿理論的掌握及應(yīng)用管理科學(xué)理論包括行為科學(xué)、組織學(xué)派、社會系統(tǒng)學(xué)派、決策理論、權(quán)變理論等。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場競爭的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)-理論和企業(yè)文化等方面。1.以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強調(diào)人的自覺性和自我實現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為管理的核心。這一理論對物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。2.系統(tǒng)管理理論現(xiàn)代企業(yè)是一個為了達(dá)到一定的經(jīng)營目的，由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機地結(jié)合而成的整體，是一個復(fù)雜的社會技術(shù)經(jīng)濟體系。我公司強調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學(xué)分析，全面實施物業(yè)管理。堅持服務(wù)至上、注重對內(nèi)、對外協(xié)調(diào)、實施IS09001質(zhì)量體系、擴展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等。3.動態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理過程的每一個步驟、環(huán)節(jié)都必須實行動態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變的模式。企業(yè)管理通過動態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各個環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對外界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動態(tài)調(diào)節(jié)理論的應(yīng)用，鼓勵創(chuàng)新、加強信息溝通和應(yīng)變能力，強調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以及對管理流程重新組合從而達(dá)到提高服務(wù)的能力，縮短改善周期等。4.效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給的產(chǎn)品就是服務(wù)，不僅要滿足廣大的需求，而且要維護、增進(jìn)和社會的利益，為人類社會做出貢獻(xiàn)。我公司在本物業(yè)的管理成本測算方面，本著精心計算成本，既堅持以盈利作為重要目標(biāo)，以保持企業(yè)發(fā)展后勁，又注意處理好經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的關(guān)系，保持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。第五節(jié)服務(wù)目標(biāo)一、基本要求1.服務(wù)被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2.承接項目時，對區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3.管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4.有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5.管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6.公示XX小時服務(wù)電話。急修X小時內(nèi)、其它報修按雙方約定服務(wù)和代辦服務(wù)的，公式服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。7.根據(jù)客戶需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費標(biāo)準(zhǔn)。8.按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用。9.按合同約定規(guī)范使用專項維修資金。10.每年至少一次征詢客戶對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率XX%以上。二、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1.對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2.建立共用設(shè)備檔案（設(shè)備臺賬），設(shè)備設(shè)施的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4.對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃。5.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。6.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7.提示標(biāo)志齊全。8.各個地方的燈完好率不低于XX%。9.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備，有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施故障有應(yīng)急方案。三、協(xié)助維護公共秩序1.24小時值勤。2.對重點區(qū)域、重點部位每X小時至少巡查一次。3.引導(dǎo)人們有序通行。4.對裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。5.對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。四、保潔服務(wù)1.按需求設(shè)置垃圾桶，垃圾每天清運一次。2大廳等地面每日清掃X次；樓梯扶手每周擦洗X次；樓道燈每季度清潔X次。3.區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通X次；雨、污水井每季度檢查X次，并視查情況及時清掏。4.根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。五、綠化養(yǎng)護管理1.有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護。3.定期清除綠地雜草、雜物。4.適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇防凍。5.適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。第六節(jié)服務(wù)設(shè)想及特色一、整體設(shè)想要有XX少年宮的精神。具體表現(xiàn)：急為其所急；想其而想；先其之憂而憂；后其之樂而樂。培養(yǎng)一種“不分白天黑夜”不論分內(nèi)分外，只要對其有利，人人爭先恐后、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍的作風(fēng)。為了讓全體業(yè)主安心、放心學(xué)習(xí)、辦公，我公司要甘心、貼心的為其充當(dāng)大管家。1.組建XX物業(yè)管理有限公司XX物業(yè)管理中心，專門負(fù)責(zé)XX物業(yè)項目。2.利用規(guī)模優(yōu)勢，提供高效、專業(yè)化的服務(wù)高水平的管理另方面還需要專業(yè)化的管理。物業(yè)管理行業(yè)向業(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求，在該項目的管理中，針對轄區(qū)管理面積大，人流多、停車場使用率高等特點，我公司將充分發(fā)揮我公司規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)資源共享。3.智能化管理物業(yè)管理軟件的應(yīng)用、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、報警等都是XX項目智能化設(shè)想中使用的設(shè)施。我公司在對XX項目管理規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備維修更新測算中，運用了技術(shù)經(jīng)濟學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)和運籌學(xué)等前沿學(xué)科，增加了管理中的科技含量，為我公司的決策奠定了堅實的理論基礎(chǔ)。4.低廉合理的收費，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)根據(jù)XX物業(yè)管理價格定位分析，經(jīng)過我公司的測算，我公司認(rèn)為，標(biāo)書中提供的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（指導(dǎo)價）XX元/月/平方米，在一定階段內(nèi)基本上滿足XX項目日常管理的收支平衡。低廉的收費標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相反，我公司取得的眾多業(yè)績表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系；完善的規(guī)章制度。我公司在綠化、保潔、維修、保安等方面都有專業(yè)化的服務(wù)公司，在青山溪語項目的物業(yè)管理中我公司會提供高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，全方位降低管理成本、極大提高工作效益，讓業(yè)主真正受益。5.推行ISO9001：2000質(zhì)量體系規(guī)范化運作物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)文化以及經(jīng)營性的特點，若想在管理過程中體現(xiàn)出上述特性，并實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范性、先進(jìn)性、科學(xué)性，我公司在對項目進(jìn)行管理的過程中實行ISO9001質(zhì)量體系管理，實現(xiàn)與國際管理接軌，切實保障客戶的利益，同時，增強本企業(yè)的國際競爭能力。二、管理設(shè)想特色（一）管理設(shè)想及措施將少年宮賦予“管家式”管理的理念。1.服務(wù)距離的拉近：把服務(wù)中心放在管理中心大廳，設(shè)立前廳總服務(wù)臺，實行“24小時零距離的一站式服務(wù)”。2.重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率3.形成一種“便利、優(yōu)越、前衛(wèi)”的人文環(huán)境（二）管理措施1.高標(biāo)準(zhǔn)管理的措施。（1）建立和實施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)和“管家式”管理、服務(wù)相結(jié)合的管理形式。（2）培育高素質(zhì)的員工隊伍——企業(yè)核心價值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。（3）實施人性化與藝術(shù)化管理——引導(dǎo)業(yè)主自治、自律的意識暨行為、意識、宣傳引導(dǎo)。（4）加大項目基礎(chǔ)服務(wù)工作的力度——考核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機制。2.外延與內(nèi)延服務(wù)管理。（1）建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便客戶的需求。（2）想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需，實施項目全方位服務(wù)——提供業(yè)主需要的多種生活服務(wù)、辦公服務(wù)、特約服務(wù)（保安、保潔、維修、禮儀服務(wù)）。3.創(chuàng)造快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。（1）加強環(huán)境治理，項目內(nèi)、外環(huán)境實行定時清潔，隨時保潔。（2）對垃圾的分類處理，定時清理。（3）嚴(yán)格機動車與非機動車管理，劃區(qū)域管理，憑證進(jìn)入。（4）設(shè)置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標(biāo)識。三、維修基金的建立和使用根據(jù)規(guī)定：物業(yè)維修基金專項用于管轄公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。所以XX項目的維修基金專項用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機電設(shè)備、屋面、外墻等共用部位、公用設(shè)施的大修、更新和改造。我公司將嚴(yán)格按照政策規(guī)定，報請業(yè)主委員會審核，經(jīng)批準(zhǔn)后精打細(xì)算的使用維修基金，同時使用情況及賬目要定期向業(yè)主匯報。物業(yè)管理有限公司在近幾年的物業(yè)管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命，堅持幾十年如一日的房屋、設(shè)備養(yǎng)護視為重要戰(zhàn)略，在建設(shè)方的積極配合下，不斷摸索，進(jìn)行了較為有效的嘗試，探索出成功的經(jīng)驗，在所管物業(yè)范圍已廣泛的加以運用，既保障了廣大業(yè)主利益，又促進(jìn)了建設(shè)方項目投資的良性循環(huán)。在做好XX物業(yè)管理工作的同時，更注重房屋維護的最大的效用，保障房屋始終完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。第七節(jié)項目擬采取的管理模式一、組織架構(gòu)圖公司架構(gòu)圖說明：由此架構(gòu)圖可以說明，XX物業(yè)公司是以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對各部門、各項目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。而且強調(diào)各部門都以項目為中心，所有工作聚焦項目的統(tǒng)一目標(biāo)，充分利用公司資源優(yōu)勢，直接、有力地支持項目。二、內(nèi)部模式管理構(gòu)架圖內(nèi)部模式管理構(gòu)架圖1.機構(gòu)設(shè)置特點：（1）實行監(jiān)督、考核（業(yè)主委員會監(jiān)督、物業(yè)管理公司管理考核）的管理形式，使管理的過程、結(jié)果更具有真實性和可評判性。（2）整個機構(gòu)運作為閉路式設(shè)計，使各種管理服務(wù)的行為具有信