【農(nóng)村房屋買賣合同效力問題探析14000字（論文）】

農(nóng)村房屋買賣合同效力問題分析TOC\o"1-3"\h\u30031摘要 摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)飛快發(fā)展，農(nóng)民選擇在城市就業(yè)并定居的現(xiàn)象日益普遍，而非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買房的比例也呈現(xiàn)上升的趨勢。而對于農(nóng)村房屋所有權(quán)的買賣合同效力，法院的認(rèn)定以無效居多，且對于該類無效合同的處理等相關(guān)問題，法院自由裁量權(quán)大，沒有統(tǒng)一的規(guī)范作為處理依據(jù)。本文圍繞農(nóng)村房屋買賣合同無效后的法律后果展開進(jìn)行分析，分為五部分。第一部分即引言，分析如今形勢和研究背景；第二部分是對農(nóng)村房屋合同相關(guān)的法律內(nèi)涵及特征進(jìn)行分析，明確本文所要研究和分析的對象；第三部分是結(jié)合福建省2018年至2020年裁判案例和相關(guān)文獻(xiàn)，對農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定情形及其認(rèn)定依據(jù)進(jìn)行討論；第四部分是針對該類合同無效的法律后果進(jìn)行具體分析；第五部分是基于以上探討，對目前存在的問題提出解決的意見。關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋；農(nóng)村房屋買賣；宅基地使用權(quán)引言隨著我國近年的市場經(jīng)濟(jì)日新月異與城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，農(nóng)民外出務(wù)工，大量農(nóng)村人口遷出，導(dǎo)致農(nóng)房和宅基地閑置數(shù)量日益增多。而部分的城鎮(zhèn)居民出于自身考慮等各種原因有了購買農(nóng)村房屋的需求，并且這樣的需求愈加強(qiáng)烈。而中央政府認(rèn)為“三農(nóng)”工作在這一新階段仍然是不可松懈的一部分，為了更好的保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在“2018年中央一號文件”中明確提出，完善農(nóng)民未投入使用的宅基地和農(nóng)用房的政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的制度，即將宅基地集體所有權(quán)落實(shí)到位，并且對農(nóng)民的宅基地資格權(quán)和房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保障，對宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行放活。該土地制度的改革對購買農(nóng)村房屋的需求的增加起到了助推的作用。但隨著鄉(xiāng)村建設(shè)逐步完善，農(nóng)村房屋面臨拆遷的情況明顯增長的同時，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的爭議的現(xiàn)象日漸增加。其中，針對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定有更多的爭論。這是因?yàn)樵谥袊F(xiàn)行法律中，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力沒有清晰全面的規(guī)定，因此司法審判所依據(jù)的法律規(guī)范不一，有如《土地管理法》（2004年修正）第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，法院認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)讓行為因伴隨著宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而違反了該規(guī)定；有的法院認(rèn)為涉案房屋不屬于合法建造房屋，則基于《合同法》第五十二條認(rèn)定合同無效的第（五）項(xiàng)情形或第一百三十二條對標(biāo)的物有限制或禁止的規(guī)定而認(rèn)定該農(nóng)村房屋買賣合同無效，但也有法院涉案房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可證屬于違法管理性規(guī)定而不影響該農(nóng)村房屋買賣合同的效力；又如有法院認(rèn)為在未辦理房屋變更登記手續(xù)的情況下訂立農(nóng)村房屋買賣合同因違反了《物權(quán)法》第九條第一款和第三十一條關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效模式的適用情形而無效，有的法院卻認(rèn)為認(rèn)為農(nóng)村房屋因登記制度不完備而不適用登記生效模式，訂立合同的雙方符合《民法總則》第一百四十三條民事法律行為有效要件即可認(rèn)定該合同有效。由此可見司法審判所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致“同案不同判”的現(xiàn)象時有發(fā)生。而當(dāng)農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效時，如何認(rèn)定雙方的過錯責(zé)任是維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的關(guān)鍵問題。本文將基于農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的背景下，通過對福建省2018年至2020年的法院裁判進(jìn)行梳理，以此探討以農(nóng)民自家宅基地上用于生產(chǎn)生活的建筑為對象的農(nóng)村房屋買賣合同效力并研究該類合同認(rèn)定無效后的司法實(shí)踐處理方式，以雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益能夠在此類糾紛中獲得最大保障為目的提出筆者的看法和建議。由于《民法典》于2021年1月1日正式實(shí)行，本文所收集的裁判文書均非以《民法典》為判決依據(jù)，而是將《民法總則》、《物權(quán)法》、《合同法》以及相關(guān)法律規(guī)范作為依據(jù)，因此本文也將引用《民法典》未施行前的法律規(guī)范，對相關(guān)案例進(jìn)行分析探討。一、農(nóng)村房屋買賣合同理論概述（一）農(nóng)村房屋的法律概念及特征學(xué)界上對農(nóng)村房屋的法律概念大致界定成了廣義概念和狹義概念。廣義概念的農(nóng)村房屋是既包括農(nóng)民自家的房屋，也包括集體經(jīng)濟(jì)組織的房屋。而狹義概念的農(nóng)村房屋是僅指在農(nóng)民自家宅基地上建設(shè)的用來居住的房屋及與自家生產(chǎn)生活相關(guān)的附屬設(shè)施。本文所研究的農(nóng)村房屋則是指狹義上的農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋主要有以下三個特點(diǎn)：農(nóng)村房屋與農(nóng)村宅基地之間所產(chǎn)生的聯(lián)系十分緊密。雖然我國現(xiàn)行法律規(guī)范將房屋和土地規(guī)定成為兩個相互獨(dú)立的不動產(chǎn)客體，但由于房屋與土地之間天然的聯(lián)系，且避免不動產(chǎn)法律關(guān)系的復(fù)雜化，我國主張“房地一致”原則，即房屋所附土地的使用權(quán)與房屋所有權(quán)的各自的移轉(zhuǎn)會相互影響。該原則可以避免農(nóng)村房屋與宅基地在使用和經(jīng)營過程中二者權(quán)利相分離所產(chǎn)生的糾紛。農(nóng)民所擁有的農(nóng)村房屋物權(quán)并不完整。一般而言，房屋完整所有權(quán)包括處分、使用、收益、占有這四種權(quán)利，但由于我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度中“無償取得和使用”、“限制流轉(zhuǎn)和抵押”、“一戶一宅”等特點(diǎn)，在無形中限縮了農(nóng)村房屋可交易的對象和方式，使得房屋的收益和處分權(quán)被嚴(yán)格限制，因此農(nóng)村居民就自家房屋所有權(quán)僅有使用和占有的權(quán)利。但在宅基地“三權(quán)分置”制度推行試點(diǎn)的地區(qū)，允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地份額可以流轉(zhuǎn)并且對于宅基地使用權(quán)抵押擔(dān)保以及轉(zhuǎn)讓等宅基地流轉(zhuǎn)情況采取了一定程度上的放寬政策，在保障農(nóng)民基本生存功能的同時，提高了土地利用的效率。因此目前農(nóng)村房屋物權(quán)不完整的現(xiàn)象將會隨著宅基地“三權(quán)分置”制度的落實(shí)而減少甚至消失。農(nóng)村房屋具有一定的專屬性?；谇皟牲c(diǎn)特征可知，農(nóng)村房屋建立于農(nóng)村宅基地之上，并且二者關(guān)系緊密。而只有基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格才能取得宅基地使用權(quán)這一項(xiàng)具有福利性質(zhì)的權(quán)利，并且這一項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)是不能隨著農(nóng)村居民的身份變化而變化。（二）農(nóng)村房屋買賣合同的內(nèi)涵及其學(xué)說爭議根據(jù)中國《合同法》和法律規(guī)范的相關(guān)概念定義，農(nóng)村房屋買賣合同是指買受人通過支付給出賣人價款后獲得農(nóng)村房屋所有權(quán)的合同，這種農(nóng)村房屋是我們之前指的狹義的農(nóng)村房屋。從司法審判實(shí)踐中看，出賣絕大多數(shù)情況下是本村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則買受人大致可以分成本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。在司法實(shí)踐和法律理論中都對農(nóng)村自建房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題存在著不容忽視的分歧。而戴孟勇教授則將司法實(shí)務(wù)與理論研究相結(jié)合指出關(guān)于農(nóng)村自建房屋買賣合同效力存在著三種主流觀點(diǎn)。一為有效說，該觀點(diǎn)在《物權(quán)法》《合同法》及其相關(guān)法律規(guī)范的支持下主張農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效，其理由主要是：第一，《物權(quán)法》及其相關(guān)法律規(guī)范規(guī)定所有權(quán)人可以對其不動產(chǎn)或動產(chǎn)主張權(quán)利，其中就包括處分權(quán)。“法無禁止即自由”，公民所享有的自由應(yīng)當(dāng)最大程度化，因此法律應(yīng)該允許并支持農(nóng)村房屋的買賣行為；第二，從《民法總則》第一百四十三條規(guī)定可以知道，合同有效需要具有相應(yīng)的民事行為能力的行為人意思表示真實(shí)達(dá)成合意且沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況，該條規(guī)定排除了地方法規(guī)、規(guī)章以及規(guī)范性文件等其他規(guī)范作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，并且目前現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣方面還未有系統(tǒng)明確的禁止性規(guī)范；第三，根據(jù)“債物分離”原則來看，在農(nóng)村房屋無法辦理過戶登記的情況下，該買賣合同的效力也不會因此被影響。二為無效說，該觀點(diǎn)則所支持的是農(nóng)村房屋買賣合同無效，其理由主要為：第一，基于中國特色所主張的“房地一致”原則，在允許農(nóng)村房屋買賣的情況下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也需要隨之一并出賣。但為了保障農(nóng)民的基本生存條件，《土地管理法》賦予了農(nóng)村土地特殊屬性，是指在申請階段不得將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，由此限制了農(nóng)村房屋的交易；第二，就目前的《房屋登記辦法》來看，農(nóng)村房屋的買受人在支付合理對價后無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，那么買受人就無法通過法律確認(rèn)并保護(hù)自身本應(yīng)該有的房屋所有權(quán)，從根本上無法達(dá)成合同目的；第三，我國現(xiàn)行法律和法規(guī)對農(nóng)村房屋合同效力問題未有明確規(guī)定，因此只能依據(jù)效力層次較低的國家政策來認(rèn)定，國務(wù)院辦公廳的1999年出臺的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》以及2007年出臺的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等相關(guān)文件對其進(jìn)行了限制。三為部分無效說，該觀點(diǎn)支持“房地分離”原則，認(rèn)為房屋和土地從物理層面或是權(quán)利層面來看都應(yīng)當(dāng)是兩個不同的物，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)事人的民事法律行為分析雙方的意義表示。當(dāng)雙方意思表示為宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓時，因涉及宅基地所有權(quán)的處分問題而導(dǎo)致買賣合同無效；當(dāng)宅基地上的農(nóng)村房屋買賣行為是雙方的意思表示時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其符合自由處分原則，則合同認(rèn)定為有效。根據(jù)這種觀點(diǎn)的區(qū)分方法可以認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同部分有效，部分無效。農(nóng)村房屋買賣合同效力問題不僅涉及農(nóng)民自建房屋，甚至是我國的宅基地政策的制度完善的一環(huán)。2018年中央一號文件中“三權(quán)分置”制度是由于新中國成立以來對農(nóng)村地區(qū)的制度安排后續(xù)發(fā)展與憲法預(yù)設(shè)的軌道出現(xiàn)偏差，為了回應(yīng)群眾的利益需求和推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)而正式提出的一項(xiàng)創(chuàng)新制度。“三權(quán)分置”制度中的土地所有權(quán)仍屬于農(nóng)村集體共有，土地經(jīng)營權(quán)兼具了除此之外的占有、使用和收益的土地權(quán)利，而此制度中農(nóng)民所擁有的是根據(jù)所有權(quán)份額取得的收益權(quán)利，與此同時法律放寬了成員份額流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地的特色實(shí)現(xiàn)了去身份化的改造。這無疑體現(xiàn)了當(dāng)下土地改革“財(cái)產(chǎn)化”的導(dǎo)向。而目前農(nóng)村房屋買賣所遵循的“房地一體”原則過于僵化，已然限制了農(nóng)民自由處分財(cái)產(chǎn)權(quán)，與“三權(quán)分置”制度推進(jìn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民明確擁有在土地的排他性權(quán)利，使之自由處分土地的愿景相悖，也阻礙土地靈活流轉(zhuǎn)這一城鎮(zhèn)化進(jìn)程。福建省農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的統(tǒng)計(jì)分析研究方法及樣本數(shù)據(jù)來源由于宅基地“三權(quán)分置”是在2018年年初公布，為考察該政策出臺后至2020年以來福建省農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定，本文在北大法寶網(wǎng)（/）通過“福建省”、“農(nóng)村房屋買賣合同糾紛”、“2018.1.1-2020.12.31”，共獲取127份關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的裁判文書，并經(jīng)過篩選整理，最終獲得71篇關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的裁判文書。案件統(tǒng)計(jì)結(jié)果及分析將71篇裁判文書進(jìn)行閱讀分類后，可以發(fā)現(xiàn)2018年至2020年福建省各地法院所呈現(xiàn)的兩種截然相反的判決結(jié)果：當(dāng)該合同當(dāng)該合同因影響宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移等情形而違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定時，認(rèn)定合同無效，特別是在主體方面，農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的該類合同通常情況下都被認(rèn)定為無效；而當(dāng)買賣合同雙方都屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員時，合同內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗,雙方當(dāng)事人具有簽訂該類合同的民事行為能力且意思表示真實(shí)一致，認(rèn)定合同有效；但也存在如表1所示的兩種例外情形，即“起訴時，購房者已經(jīng)把戶口遷入涉案房屋所在地集體組織”和“1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，與非集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂合同并轉(zhuǎn)讓房屋”，在這兩種情形下與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同因當(dāng)事人的主體資格改變而認(rèn)定為有效。通過對2018年至2020年生效判決的研究發(fā)現(xiàn)，福建省實(shí)務(wù)審判的法院對農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定基本達(dá)成共識，對于農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，均認(rèn)定為無效。合同效力占比認(rèn)定依據(jù)法律后果合同無效52.11%違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，將房屋出賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無需相互返還已取得的財(cái)產(chǎn)21.6%已相互返還已取得的財(cái)產(chǎn)46.0%相互返還已取得的財(cái)產(chǎn)并根據(jù)過錯大小對損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任32.4%合同有效47.89%轉(zhuǎn)讓給同一集體組織成員82.7%判決出賣人協(xié)助買受人辦理變更登記手續(xù)(是)37.5%(否)62.5%起訴時，購房者已經(jīng)把戶口遷入涉案房屋所在地集體組織8.8%房屋歸買受人所有1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，與非集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂合同并轉(zhuǎn)讓房屋8.5%表SEQ表\*ARABIC12018年-2020年福建省農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定及法律后果現(xiàn)狀農(nóng)村房屋買賣合同效力分類評析農(nóng)村房屋買賣行為在我國現(xiàn)行的法律中沒有被明文禁止，《土地管理法》第六十三條僅對宅基地使用權(quán)的申請條件進(jìn)行了限制，并且從《物權(quán)法》、《合同法》乃至現(xiàn)行的《民法典》“物權(quán)編”“合同編”來分析，農(nóng)民對其所有的房屋是具有處分權(quán)的，且訂立合同的雙方當(dāng)事人符合《民法總則》第一百四十三條民事法律行為有效的要件即可，并不存在農(nóng)村房屋買賣合同必然無效的爭議，但在司法實(shí)務(wù)中的裁判中分析的結(jié)果與其截然不同。農(nóng)村房屋買賣合同有效的認(rèn)定通過閱讀71份關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的裁判，可以發(fā)現(xiàn)根據(jù)我國現(xiàn)行“房隨地走、地隨房走、房地一體"的房地產(chǎn)制度及宅基地使用權(quán)的特定性、福利性與保障性，農(nóng)村房屋買賣合同的內(nèi)容不違反公序良俗，以及雙方當(dāng)事人在具有相應(yīng)民事行為能力且意思表示真實(shí)一致的情況下，福建省各級地方法院將合同當(dāng)事人是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員作為認(rèn)定合同是否有效的重要依據(jù)。雖然法院統(tǒng)一了認(rèn)識，即農(nóng)村房屋買賣包括了房屋所有權(quán)及其宅基地使用權(quán)的買賣的情況下，該合同的有效要件包括：與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂合同、轉(zhuǎn)讓行為通過了集體經(jīng)濟(jì)組織的意見、受讓人沒有住房和宅基地等。但當(dāng)合同雙方當(dāng)事人屬于同一村集體經(jīng)濟(jì)組織成員時，即使案件情況復(fù)雜或多位當(dāng)事人且相互關(guān)系繁瑣等情形導(dǎo)致合同內(nèi)容存在瑕疵，多數(shù)法院依舊會做出合同有效的判決。如龍巖市中級人民法院作出的(2018)閩08民終1440號判決，雙方當(dāng)事人皆屬于永某區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，江某志無權(quán)代理的情況下與江某平簽訂了農(nóng)村房屋買賣合同，且未完成房屋變更登記手續(xù)。但法院認(rèn)為江某平支付合理對價，且其受讓是善意的；雙方的合同義務(wù)已履行完畢，江某平多年來均實(shí)際居住并使用該涉案房屋，而該行為在農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度還未全面完善的情況下具有一定程度的公示公信力，因此符合善意取得的法律特征，當(dāng)事人的買賣農(nóng)村房屋行為屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，未導(dǎo)致集體土地流失，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定該農(nóng)村房屋買賣合同有效。至于本合同未經(jīng)村集體同意亦不影響合同的效力，法院認(rèn)為“一戶一宅”原則以及土地流轉(zhuǎn)需要經(jīng)過村集體備案僅為行政管理上的規(guī)定，并不屬于第五十二條規(guī)定無效情形中的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。又如莆田市中級法院作出的(2020)閩03民終675號，在出賣人林某基雖取得涉案房屋土地使用權(quán)，但其所建造行為未取得建設(shè)規(guī)劃許可，則該涉案房屋因不屬于合法建造房屋，在一審判決中認(rèn)為該農(nóng)村房屋買賣合同無效。但二審法院認(rèn)為取得建設(shè)規(guī)劃許可權(quán)屬于城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃機(jī)關(guān)的管理性規(guī)定，民事活動違法管理性規(guī)定應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的相應(yīng)處罰，并不影響該農(nóng)村房屋買賣合同的效力。而在閱讀判決中也發(fā)現(xiàn)了兩種例外情況，即“起訴時，購房者已經(jīng)把戶口遷入涉案房屋所在地集體組織”和“1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，與非集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂合同并轉(zhuǎn)讓房屋”，這兩種情況中買受人都是一開始并非涉案房屋所在的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但法院均認(rèn)定涉案合同有效。如泉州市中級法院所作(2019)閩05民終1789號判決書中，雖然買受人在其不屬于涉案房屋所在的集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下與出賣人簽訂了該合同，但在起訴時買受人通過事后行為獲得了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一主體資格，因此該法院認(rèn)為該合同應(yīng)認(rèn)定為有效。又如福清市法院所作判決書(2019)閩0181民初6393號中，買受人雖為城鎮(zhèn)居民，但雙方簽訂涉案房屋的買賣合同的年限是1989年，而依據(jù)當(dāng)時的《中華人民共和國土地管理法》(1988修正)第四十一條關(guān)于城鎮(zhèn)居民使用集體所有土地建住宅的規(guī)定以及原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》（1989年7月實(shí)施，于1995年5月1日已失效）第六條第二款對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后其附著的土地歸屬問題的規(guī)定均可表明，雙方交易時并未明令禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，因此該法院認(rèn)定合同有效。由此可以看出，合同效力認(rèn)定的主要依據(jù)是農(nóng)村房屋買賣合同雙方的身份，而在1999年1月1日《土地管理法》修訂前，與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同因法不溯及既往原則而可被認(rèn)定有效，但此類情況也是極少數(shù)的。（二）農(nóng)村房屋買賣合同無效認(rèn)定的分析根據(jù)我國《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法》等法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員取得并使用，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不能享有本集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的使用權(quán)。ADDINNE.Ref.{0238F36C-9727-4ACE-9AC0-CF59091E7988}[1]這一點(diǎn)從71份關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的裁判也可以看出，并且由于“房地一致”的房屋買賣原則，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋的行為可能使本集體經(jīng)濟(jì)組織的利益受到損害。前文提及的農(nóng)村房屋買賣包括了房屋所有權(quán)及其宅基地使用權(quán)的買賣的情況下應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、受讓人沒有住房和宅基地、轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意等。若買受人在不具有上述條件的情況下簽訂農(nóng)村房屋買賣合同后，對自身?xiàng)l件所采取的補(bǔ)充措施對合同的認(rèn)定不具有參考價值。例如福建省福州市中級人民法院作出的(2020)閩01民終5211號判決，買受人林某珠在提交了買賣行為事后補(bǔ)充的區(qū)政府對其某村村民身份確認(rèn)以及村委會認(rèn)可該涉案房屋的買賣行為的相關(guān)證明后，法院認(rèn)為在簽訂《協(xié)議書》時，林某珠并非先農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具有宅基地建設(shè)用地的申請條件。林某珠雖于2019年2月將戶籍遷入涉案房屋所在村，但法院認(rèn)為其簽訂合同后遷入戶口等行為不能認(rèn)定其成為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，進(jìn)而不足以證明其在簽訂合同時已具備購房條件，因此該合同違反了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的基本屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。筆者在閱讀裁判時，發(fā)現(xiàn)了以下兩個案件的一二審所認(rèn)定的結(jié)果截然相反。第一個案件是來自福州市，該案的一審法院認(rèn)為合同中的涉案房屋因不屬于合法建造房屋，而根據(jù)《合同法》第五十二條認(rèn)定合同無效的第（五）項(xiàng)情形或第一百三十二條對標(biāo)的物有限制或禁止的規(guī)定而認(rèn)定該農(nóng)村房屋買賣合同無效，但二審法院則認(rèn)為涉案房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可證屬于違法管理性規(guī)定而不影響該農(nóng)村房屋買賣合同的效力。第二個案件是來自莆田市，該案的一審法院認(rèn)為在未辦理房屋變更登記手續(xù)的情況下訂立農(nóng)村房屋買賣合同因違反了《物權(quán)法》第九條第一款和第三十一條關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效模式的適用情形而無效，但二審法院卻認(rèn)為認(rèn)為農(nóng)村房屋因登記制度不完備而不適用登記生效模式，訂立合同的雙方符合《民法總則》第一百四十三條民事法律行為有效要件即可認(rèn)定該合同有效。由此可以得出，在除了通過合同雙方當(dāng)事人的身份判斷符合是否該合同有效的主體資格作為依據(jù)外，法院也會根據(jù)個案中合同內(nèi)容或標(biāo)的物等存在的瑕疵之處認(rèn)定該合同無效，但此類依據(jù)未形成縝密的法律邏輯的情況下能輕易被否決，無法讓當(dāng)事人信服。這是因?yàn)殛P(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的認(rèn)定未形成明確系統(tǒng)的法律規(guī)范，法官在審理案件時自由裁量權(quán)較大所會出現(xiàn)令人擔(dān)心的現(xiàn)象。（三）總結(jié)通過考察2018年至2020年福建省各市農(nóng)村房屋買賣合同糾紛對于合同效力的認(rèn)定，可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)裁判文書是根據(jù)合同當(dāng)事人的身份是否為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員來判斷其主體資格不違背法律、行政法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)合同當(dāng)事人一方不屬于涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員時，合同則被認(rèn)定無效。而對于農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定過程中仍存在問題，筆者對于以下問題進(jìn)行分析并提出相應(yīng)的解決措施。1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的認(rèn)定依據(jù)模糊我國的農(nóng)村房屋僅允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間相互流轉(zhuǎn)，但目前與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有關(guān)的規(guī)定僅散見于各類法律規(guī)范中，如《物權(quán)法》第五十九條對于農(nóng)村集體所有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)歸屬的認(rèn)定以及《土地承包法》對集體成員退出的規(guī)定，可見法律并未對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的認(rèn)定作出直接的法律規(guī)定。上述的林某珠一案判決書中得出，將戶籍遷入涉案房屋所在村并不能認(rèn)定其屬于該村集體組織成員。筆者認(rèn)為，我國應(yīng)當(dāng)盡快出臺與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)的立法來完善此方面的空缺。而該認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的立法應(yīng)當(dāng)參考但不僅限以下方面：第一是戶籍是否在本村，雖然戶籍在本村與屬于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間不存在直接對等的關(guān)系，但本村村民與該村集體存在一定的聯(lián)系，因此將其作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之一；第二是在本村有無土地承包經(jīng)營權(quán)，若有本村的土地承包經(jīng)營權(quán)，則代表其對該集體的財(cái)產(chǎn)存在支配的權(quán)利；第三是有無對本集體履行一定程度的義務(wù)，這是由于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織需要成員履行其內(nèi)部成員需要承擔(dān)的義務(wù)才能保持正常的運(yùn)作。以上三個方面應(yīng)當(dāng)綜合起來作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，才能使得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部發(fā)展穩(wěn)定并且良好運(yùn)作下去。2.農(nóng)村房屋買賣合同效力的裁判依據(jù)未形成統(tǒng)一規(guī)范在目前的司法實(shí)踐中，由于關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的認(rèn)定并沒有明確系統(tǒng)的法律規(guī)范。眾所周知，與農(nóng)村自建房屋緊密關(guān)聯(lián)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的一項(xiàng)具有保障性的基本權(quán)益。因此實(shí)務(wù)審判對農(nóng)村房屋買賣合同的認(rèn)定會影響到農(nóng)民的宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。高海先生通過案例實(shí)證研究的方法對全國108份終審判決進(jìn)行了梳理，其發(fā)現(xiàn)農(nóng)村房屋買賣合同存在有效和無效兩種判決結(jié)果，并且兩種判決結(jié)果的沖突頻頻發(fā)生、無效判決依據(jù)不足、無效判決處理方式多樣化以及買賣雙方的過錯比例分配和損失認(rèn)定不合理等現(xiàn)象，其認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在“房地一體”的前提下，將農(nóng)村房屋合同效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整并統(tǒng)一ADDINNE.Ref.{D85F4CD0-BDE1-4D68-9B4C-D44E543C7D85}[2]。而對于與非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員訂立的農(nóng)村房屋買賣合同，江平教授認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，這是由于對于該類合同的認(rèn)定問題應(yīng)當(dāng)從農(nóng)民的房屋所有權(quán)、農(nóng)民目前的處境以及土地近幾年增值情況等角度來進(jìn)一步深入研究。對于農(nóng)民來說，房子是他們最大的財(cái)產(chǎn)，而不允許農(nóng)民對自己的房屋有任何的處分權(quán)、轉(zhuǎn)讓或者抵押，這極大地限制了農(nóng)民所擁有的自由權(quán)利ADDINNE.Ref.{BE1804F8-D354-40AA-8D89-086E931C81B1}[3]。王衛(wèi)國教授和朱慶育教授對2008年北京通州區(qū)畫家村房屋買賣案件進(jìn)行深入地剖析并分析了該案合同認(rèn)定無效的依據(jù)，兩位老師認(rèn)為若作為合同無效的認(rèn)定依據(jù)，《合同法》第五十二條第五項(xiàng)還需要其他法律規(guī)范來進(jìn)行補(bǔ)充，并且上述案件裁判依據(jù)中所指出將城鎮(zhèn)居民排除在農(nóng)村房屋購買主體之外的政策，是對宅基地使用權(quán)的身份屬性的固守，在農(nóng)民從房屋及其宅基地上真正獲得利益這一方面造成了一定程度的阻礙，不利于社會上正面利益的形成ADDINNE.Ref.{0570BB97-EA09-4AAF-8D9C-1757C2680663}[4]。上述提出的各類觀點(diǎn)都基于不同角度來考慮合同的效力問題，由此可知法官在審理案件時自由裁量權(quán)較大，進(jìn)而導(dǎo)致判決結(jié)果出現(xiàn)較大差異。因此應(yīng)當(dāng)由最高人民法院頒布司法解釋來統(tǒng)一裁判規(guī)則，使得法院對于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定形成規(guī)范性的思維3.“房地一體”原則適用僵化雖然現(xiàn)行的法律并沒有明確限制農(nóng)村房屋的買賣，但福建省各市法院認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣與宅基地的轉(zhuǎn)讓之間的關(guān)系是密不可分的，而從目前我國法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定看來，農(nóng)村宅基地的買賣顯然是被明文禁止的。因此當(dāng)買受人不屬于涉案房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員時，相應(yīng)宅基地使用權(quán)的主體資格也就無法被其取得，雙方簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同則會因?yàn)樯婕罢厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓而無效。由此可見，福建省各市法院對農(nóng)村房屋買賣合同進(jìn)行處理均是建立在“房地一體”的原則上。但目前農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋的關(guān)系中“房地一體”原則的適用過于僵化，從各市法院的裁判文書中可看出，大多支持“房地一體”原則的法院均認(rèn)定宅基地使用權(quán)是農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的不二組合選擇。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為“房地一體”原則的目的是在于建筑物必須擁有合法的占地權(quán)源，以此避免房屋成為“空中閣樓”的現(xiàn)象發(fā)生，并且房權(quán)和地權(quán)這兩項(xiàng)權(quán)利在交易中一并進(jìn)行處分，這樣就可以確保權(quán)利主體的統(tǒng)一。但該原則對于地權(quán)的類型并沒有特殊的限定，在沿用的法律法規(guī)中，大多采用的“土地使用權(quán)”所包括的內(nèi)容不僅有“建設(shè)用地使用權(quán)”，還涵蓋通過租賃、借用等合同取得的債權(quán)性質(zhì)土地使用權(quán)ADDINNE.Ref.{0DBC92DF-B016-47C4-83C3-F8EA7DA4F627}[5]。因此，在宅基地“三權(quán)分置”的制度中，為提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并增加農(nóng)民收入的現(xiàn)實(shí)需要，“房地一體”原則中的地權(quán)不僅僅局限在“宅基地使用權(quán)”，也可以適用于“房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)和次級使用權(quán)”這一權(quán)利組合，其中次級使用權(quán)是宅基地使用權(quán)的衍生權(quán)利，其本質(zhì)是通過實(shí)現(xiàn)農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)和抵押自由來落實(shí)宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)價值，也提高土地流轉(zhuǎn)效率ADDINNE.Ref.{29D00ECC-9499-4930-9E44-79D9667630CB}[6]。三、認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果在閱讀2018年至2020年福建省關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的裁判文書發(fā)現(xiàn)，糾紛發(fā)生的原因一般是買受人居住多年的涉案房屋被安排拆遷，出賣人要分享由此帶來的巨額拆遷利益而提出認(rèn)定合同無效。當(dāng)農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效時，其法律后果的承擔(dān)，各地審判實(shí)務(wù)也出現(xiàn)較大的差異。合同被判定無效，即合同自始不存在法律上的約束力，當(dāng)事人不能就合同內(nèi)容進(jìn)行實(shí)際上的履行，也因合同無效不需要承擔(dān)違約責(zé)任。由于我國目前尚未制定農(nóng)村房屋買賣合同專門的法律法規(guī)，并且對于該類合同無效后的處理也未有明確的規(guī)定。因此，依據(jù)《合同法》第五十八條和《民法總則》第一百五十七條對于一般合同的無效處理的規(guī)定，當(dāng)農(nóng)村買賣合同被判定無效后，采取返還財(cái)產(chǎn)、折價補(bǔ)償以及損害賠償。但農(nóng)村房屋買賣糾紛一般是發(fā)生房屋已轉(zhuǎn)讓多年且拆遷等巨額經(jīng)濟(jì)利益事件發(fā)生時，因此還需要針對房屋增值利益進(jìn)行合理的分配。本文采樣的裁判文書大多僅止于雙方返還已取得財(cái)產(chǎn)，對于當(dāng)事人提出賠償?shù)仍V求，法庭由于當(dāng)事人舉證不足、程序受限等原因未能很好地完成合同無效后的處理。為了更好地將返還財(cái)產(chǎn)、折價補(bǔ)償以及損害賠償落實(shí)到農(nóng)村房屋買賣合同無效后的處理中來，需要我們理論結(jié)合實(shí)踐進(jìn)一步分析。（一）合同無效后房屋、購房款的處理當(dāng)農(nóng)村房屋買賣合同被判定無效后，通常會出現(xiàn)三種情形。第一，相互返還房屋及購房款，即將該無效的農(nóng)村房屋買賣合同所產(chǎn)生結(jié)果恢復(fù)到訂立之前的狀態(tài)。學(xué)界通說認(rèn)為返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)系物上請求權(quán)，這是由于合同被認(rèn)定無效，物權(quán)變動所依據(jù)的合同基礎(chǔ)消滅，由此產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系消失，自然產(chǎn)生物權(quán)變動的回轉(zhuǎn)ADDINNE.Ref.{28B2DA2F-7C63-4CD4-AA3B-24566CB108C0}[7]。換句話說，買受人取得房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)在合同無效后消失，因此返還當(dāng)時所購買的房屋范圍以達(dá)到恢復(fù)原狀的效果，而該無效合同訂立時所產(chǎn)生的影響應(yīng)當(dāng)在買受人取得訂立合同時所支付的購房款時才能完全被消除。第二，不能返還財(cái)產(chǎn)。不能返還財(cái)產(chǎn)的情形主要由以下三種：買受人生活拮據(jù)而涉案房屋是其唯一居所、涉案房屋已被拆遷以及涉案房屋已被違章拆除。第三，沒有必要返還，即雖然涉案房屋存在，但對于一方或雙方當(dāng)事人而言，相互返還財(cái)產(chǎn)會造成一定的損失以及資源浪費(fèi)，不利于保護(hù)當(dāng)事人的利益。對于不能或沒有必要返還財(cái)產(chǎn)的情形，一般采用折價賠償?shù)姆绞絹泶娣颠€。（二）合同無效后雙方責(zé)任及損失賠償?shù)拇_定1.合同無效后雙方責(zé)任的認(rèn)定司法實(shí)務(wù)中的農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，如果當(dāng)事人雙方過錯責(zé)任程度難以確認(rèn)時，大多法院的做法是將責(zé)任進(jìn)行“三七分”，即買受人承擔(dān)百分之三十的過錯責(zé)任，出賣人則承受百分之七十的過錯責(zé)任。并且學(xué)界也有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將司法裁判意見統(tǒng)一起來的觀點(diǎn)，將“三七分”的責(zé)任比例運(yùn)用到農(nóng)村買賣合同無效后確認(rèn)雙方過錯責(zé)任中。這是由于雙方當(dāng)事人對于“農(nóng)村房屋不能進(jìn)行買賣”都應(yīng)當(dāng)存在清晰的認(rèn)識，并且一般情況下是由出賣人在合同訂立后向法院提起訴訟，因此出賣人在違反合同約定的前提下對合同無效應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。但筆者認(rèn)為，這種做法會將法官的自由裁量權(quán)約束起來，不能最大限度地保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在實(shí)務(wù)審判過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同中具體案情個性來劃分雙方當(dāng)事人的過錯責(zé)任，存在較重過錯的一方當(dāng)事人所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)重于另一方，至少分配到百分之七十的責(zé)任，甚者乃至百分之八十。若雙方的過錯責(zé)任相當(dāng)，基于公平原則的基礎(chǔ)上，各自承擔(dān)相對對等的責(zé)任，損失賠償?shù)恼J(rèn)定也需根據(jù)雙方的責(zé)任分配來進(jìn)行調(diào)整。筆者認(rèn)為，對于雙方責(zé)任具體分配應(yīng)當(dāng)基于通說的比例上結(jié)合以下因素進(jìn)行綜合地分析：第一，雙方當(dāng)事人對農(nóng)村房屋進(jìn)行買賣的原因。主要是從買受人方面來分析，以用于自己居住為目的購買農(nóng)村房屋的責(zé)任較??；以投資或是出租為目的購買的，買受人的責(zé)任較大。第二，購買農(nóng)村房屋的時間。購買時間較早的，距今時間間隔越長的，買受人對出賣人的信賴程度越高，合同認(rèn)定無效后所需承擔(dān)的成本越高，買受人的責(zé)任越?。环粗?，購買時間距今間隔越短的，買受人的責(zé)任越大。第三，針對形式要求和政策因素。形式上的規(guī)范性越強(qiáng)，越符合政策上的要求，則買受人的責(zé)任越?。环粗?，出賣人的責(zé)任越大ADDINNE.Ref.{FCADF80D-BCE7-4D65-B86F-2B26C76CC7A4}[8]。2.合同無效后損失賠償性質(zhì)的界定根據(jù)學(xué)界上的通說觀點(diǎn)認(rèn)為，在農(nóng)村房屋合同訂立后出賣人為獲得拆遷所帶來的巨額補(bǔ)償而違背該合同依據(jù)的誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)，從而需要其承擔(dān)由買受人遭受損失所產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任，由此認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效后損害賠償?shù)男再|(zhì)屬于締約過失責(zé)任，出賣人需要承擔(dān)的賠償范圍屬于信賴?yán)妗Ｆ诖媸桥c期待利益相區(qū)別的概念，其是指在合同有效的情形中違約方所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的損失賠償范圍，目的是使被違約方獲得合同正常且適當(dāng)履行過程中能夠取得的利益。因此一般情形下，信賴?yán)鏁∮谄诖?。但司法?shí)踐中，法官會要求出賣人向買受人支付購房后買受人對房屋投入的裝修、修繕或者擴(kuò)建等價值以及現(xiàn)有的房屋升值、房屋地段增值等補(bǔ)償款。3.合同無效后的損失賠償范圍的確定（1）關(guān)于拆遷利益的分配對于出賣人而言，向法院提起訴訟的主要目的在于涉案房屋的拆遷利益，但農(nóng)村房屋買賣合同被判定無效后，房屋的權(quán)屬發(fā)生回轉(zhuǎn)，若房屋所帶來的拆遷利益全數(shù)歸于出賣人，則會造成雙方的利益失衡，并且會造成社會誠信危機(jī)。因而，筆者認(rèn)為結(jié)合雙方當(dāng)事人的的過錯責(zé)任予以合理的分配。在實(shí)踐中拆遷利益一般可分為四個部分，分別是拆遷后的安置房、對宅基地的區(qū)位補(bǔ)償、對涉案的房屋及房屋附屬設(shè)施等添付物的補(bǔ)償以及對積極配合搬遷的獎勵。首先，對拆遷安置房的分配。在審判實(shí)踐中，法院將拆遷戶的安置房分配給出賣人，筆者贊成這一處理方式，這是因?yàn)榫哂幸欢ǖ纳矸輰傩缘牟疬w后安置房是針對本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的一項(xiàng)補(bǔ)償，雖然這對于以居住為目的購買農(nóng)村房屋的買受人存在一定程度上的不合理，但原則上應(yīng)當(dāng)將其分配給屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的出賣人，筆者認(rèn)為法院可以結(jié)合買受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況要求出賣人在取得安置房后對買受人予以補(bǔ)償。其次，對宅基地的區(qū)位補(bǔ)償?shù)姆峙?。在審判?shí)踐中，法院一般會將百分之六十五至七十的區(qū)位補(bǔ)償分配給買受人，則出賣人所取得的比例則是百分之三十五至三十。筆者認(rèn)為這一比例分配是合理的，因?yàn)樵诤贤瑹o效后，買受人不僅失去了對涉案房屋的占有和使用，也無法擁有房屋的增值利益，其所遭受的損失較大。并且通常是由于出賣人違反誠實(shí)信用原則所引起的合同糾紛，出賣人占有較大的過錯比例，所分配到的區(qū)位補(bǔ)償比例應(yīng)當(dāng)較少。接下來是關(guān)于房屋及房屋附屬設(shè)施等添付物補(bǔ)償?shù)奶幚?。法院會根?jù)財(cái)物能否返還來確定補(bǔ)償款的分配比例，但筆者認(rèn)為，在買賣合同訂立后，涉案房屋的實(shí)際居住人已變更為買受人，并且房屋也基于買受人的生產(chǎn)生活要求進(jìn)行相對的修繕處理，因此應(yīng)當(dāng)將這一部分的補(bǔ)償款分配給買受人。最后，積極搬遷的獎勵的分配。有部分法院將該筆補(bǔ)償款按照三七比例分給出賣人和買受人，但筆者認(rèn)為該筆款項(xiàng)是針對房屋的實(shí)際居住人設(shè)立的，因此應(yīng)當(dāng)分配給買受人。（2）關(guān)于涉案房屋添付物的處理當(dāng)其取得農(nóng)村房屋所有權(quán)后，基于生產(chǎn)生活的需要，買受人會對房屋進(jìn)行一定程度上的裝修，有的甚至?xí)υ械姆课葸M(jìn)行拆后重建或是在原有房屋基礎(chǔ)上增加一些新設(shè)施。那么，這些處理都會使得原有的房屋價值有所變化。當(dāng)農(nóng)村房屋買賣合同無效時，房屋所有權(quán)回到出賣人手中，但房屋中添付物是由買受人支付相應(yīng)價款取得的，應(yīng)當(dāng)由買受人對其享有權(quán)益。一般來說，添付物與房屋已形成了不可分離的狀態(tài)，即使將房屋的裝修拆掉或是將新建房屋拆除，其原有的價值會造成不可挽回的損失，這將造成買受人的合法權(quán)益無法得到保障的局面。因此，在法院判決中一般會要求買受人將房屋中現(xiàn)存的添付物作為房屋整體中的一部分返還給出賣人，再由出賣人以折價補(bǔ)償?shù)姆绞綄⑻砀段铿F(xiàn)有的利益返還給買受人。（3）總結(jié)在土地升值、房價上漲巨額拆遷利益出現(xiàn)的如今，出賣人僅需返還相對較少的價款，就可以獲得豐厚的拆遷補(bǔ)償款，這顯然不符合誠實(shí)信用原則。合同和合同協(xié)商是體現(xiàn)信賴主體的信賴意識的憑證。法官應(yīng)當(dāng)將合同內(nèi)容中針對雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的分配條款作為裁判的參考依據(jù)之一。如果雙方在締約合同的過程中，買受人因出賣人所做出的如承認(rèn)等此類行為而產(chǎn)生信賴并同意簽訂合同，后續(xù)也因此類行為而支付裝修費(fèi)、添附物等一定的成本的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)較大比重的締約過失責(zé)任。若出賣人在合同作出了積極幫助買受人取得房屋相應(yīng)部分產(chǎn)權(quán)的或產(chǎn)權(quán)證書的等以此類似的承諾，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為這一類表述很大程度上增加了買受人對出賣人的信賴，出賣人應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)較