2014年天門市房地產(chǎn)概況調(diào)研報(bào)告

天門市房地產(chǎn)概況簡析報(bào)告天門市區(qū)位及城市規(guī)劃天門市宏觀經(jīng)濟(jì)概況天門市房地產(chǎn)市場概況天門市是中國人口最多的縣級市之一，中國內(nèi)陸最大的僑鄉(xiāng)，，是武漢城市圈成員城市，武漢城市圈西部綜合交通樞紐，天門也是一個(gè)農(nóng)業(yè)大市，是國家著名的商品糧優(yōu)質(zhì)棉、優(yōu)質(zhì)油和瘦肉豬生產(chǎn)基地，是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，農(nóng)業(yè)許多指標(biāo)位居全省乃至全國前列天門市為湖北省省轄市，位于位于湖北省中南部，江漢平原北部，幅員總面積約2622平方公里，東接武漢，西通荊宜，南鄰仙桃市、潛江市，北鄰鐘祥市。天門市現(xiàn)轄竟陵、楊林、侯口〔天門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〕3個(gè)街道辦事處、20個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)。天門城市區(qū)位及行政劃分天門市“一體兩翼”的城鎮(zhèn)空間格局天門主城區(qū)：圍繞紡織、機(jī)械、醫(yī)藥以及食品四大支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張；同時(shí)依托天門巖鹽、芒硝等優(yōu)勢礦種的合理開發(fā)和利用鐵路：天門是中國華東地區(qū)鐵路交通樞紐。天門岳口工業(yè)園：區(qū)鹽化工產(chǎn)業(yè)天門城市整體規(guī)劃距武漢機(jī)場約130公里僅2小時(shí)；武漢之間城際火車線路的開通，將進(jìn)一步融入武漢市經(jīng)濟(jì)圈。航運(yùn)：漢北河萬臺至南垸52公里IV級航道、皂市河皂市大橋至水陸李15公里V級航道疏浚工程，在多寶鎮(zhèn)東部開挖一條聯(lián)系漢江和漢北河的運(yùn)河，方便兩條水系間的貨物運(yùn)輸；鐵路：國家規(guī)劃的東西部快速通道——滬蓉高速鐵路的建設(shè)將在天門境內(nèi)通過，并在仙北設(shè)置客貨運(yùn)站點(diǎn)。并考慮天門——武漢之間城際火車線路的開通；公路：十一五”期間完成武荊、隨岳高速公路天門段及其連接線建設(shè)；完成省干線公路中心城區(qū)繞城路建設(shè)，完善天仙一級公路和通鄉(xiāng)公路配套建設(shè)，初步形成“六縱六橫兩循環(huán)”的交通格局。。天門城市交通整體規(guī)劃天門市房地產(chǎn)概況簡析報(bào)告天門市區(qū)位及城市規(guī)劃天門市宏觀經(jīng)濟(jì)概況天門市房地產(chǎn)市場概況6房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展2013年天門市GDP達(dá)365.19億元，城市整體經(jīng)濟(jì)開展迅速，2009-2013年GDP保持平均13.7%的平均增幅，天門市市房地產(chǎn)仍處于持續(xù)高速開展階段與周邊相鄰的城市荊門市、隨州市、仙桃市相比，天門市經(jīng)濟(jì)仍有較大的開展空間。天門市GDP高速增長，城市經(jīng)濟(jì)開展空間大城市荊門隨州仙桃天門GDP1202.61661.94504.28365.19增長率10.5%10.6%11.3%10.9%7人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系天門市人GDP2009-2013年上升趨勢平穩(wěn)，從2009年開始，人均GDP保持上升趨勢，但是是上升幅度有所減緩；天門2013年人均GDP約27632元說明天門房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長期，房地產(chǎn)開展以質(zhì)量為主，質(zhì)量與數(shù)量并存。天門市房地產(chǎn)開展進(jìn)入快速開展期發(fā)展階段啟動期發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展速度超速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展快速發(fā)展緩慢發(fā)展發(fā)展特征單純數(shù)量型以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重以質(zhì)量為主，質(zhì)量與數(shù)量并重綜合發(fā)展型房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%反映投資是否合理的基礎(chǔ)性投資指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%天門市2013年房地產(chǎn)投資17.5億元，固定資產(chǎn)投資272.18億元，天門市投資市場穩(wěn)步增強(qiáng)。天門房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資處于異常狀態(tài)，房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理論值，說明天門市房地產(chǎn)需求市場較為萎靡。天門房地產(chǎn)市場投資逐年增強(qiáng)，投資市場空間仍有較大空間天門核心產(chǎn)業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)天門市核心產(chǎn)業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，2009-2013年第一產(chǎn)業(yè)占比逐漸減小，第二產(chǎn)業(yè)占比逐漸增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)占比逐年減小天門市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)說明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，人民房地產(chǎn)購置能力將增強(qiáng)。102013年天門市社會消費(fèi)品總額202.18億元，增長率14.3%，2009-2013年平均增長率17.76%，整體增長幅度減弱。天門消費(fèi)市場強(qiáng)勁，必然帶動房地產(chǎn)市場的消費(fèi)能力。天門消費(fèi)市場活潑，消費(fèi)能力強(qiáng)勁11天門市支配性收入持續(xù)增長，2013年17112元，2009-2013年平均增長率10.68%。天門市人均消費(fèi)性持續(xù)增長，2013年支出13162元，2009-2013年平均增長率11.48%。人均支配性收入與人均消費(fèi)性支出的持續(xù)增長，表現(xiàn)出消費(fèi)和投資能力強(qiáng)勁天門可支配收入持續(xù)增長，消費(fèi)和投資能力強(qiáng)勁12天門2009--2013年總?cè)丝谡w增長較為平穩(wěn),常住人口逐年減少，年輕一代外出務(wù)工人數(shù)約30萬以上；占總?cè)丝跀?shù)量50.8%的非城鎮(zhèn)人口，處于全國城市化完成較低水平，49.2%非城鎮(zhèn)化率為房地產(chǎn)提供了需求；伴隨著天門市進(jìn)一步城市化，逐年提高的人口必將成為房地產(chǎn)消費(fèi)的生力軍。城市化率提高為房地產(chǎn)市場提供需求天門市GDP與周邊城市相比，仍處于較低水平，2013年GDP約385.19億元，并且持續(xù)平穩(wěn)增長，說明天門房地產(chǎn)進(jìn)入快速開展期，潛力很大，開展勢頭看漲。天門房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資處于異常狀態(tài)，房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理論值，說明天門市房地產(chǎn)需求市場較為萎靡，市場內(nèi)房地產(chǎn)去化速度較為緩慢。與周邊臨近城市相比較，天門市50.8%的城市化率處于城市化速度較低的水平，伴隨著人口的逐年提高與天門城市化速度的加快，天門住宅消費(fèi)需求潛力巨大。天門市宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析小結(jié)天門市房地產(chǎn)概況簡析報(bào)告天門市區(qū)位及城市規(guī)劃天門市宏觀經(jīng)濟(jì)概況天門市房地產(chǎn)市場概況

成交面積（萬㎡）成交金額（萬元）土地均價(jià)（元/㎡）土地均價(jià)（萬/畝）工業(yè)93.681483315810.54住宅38.4738502100166.77商業(yè)10.371035199866.572014年1-7月〔截止2014年7月19日〕天門市市供給總計(jì)推出68宗，土地規(guī)模142.52萬平方米，成交金額62686萬元；從成交詳情來看，工業(yè)成交32宗，成交面積93.68萬㎡，住宅成交26宗，成交面積38.47萬㎡，商業(yè)成交10宗，成交面積10.37萬㎡；2014年1-7月〔截止2014年7月19日〕，天門市推出工業(yè)土地成交均價(jià)10.54萬/畝，住宅成交均價(jià)66.77萬/畝，商業(yè)成交均價(jià)66.57萬/畝。天門2014年共計(jì)推出土地68宗，成交面積142.52萬㎡2013年天門市商住用地成交68宗，數(shù)量同比上漲106%，翻了一翻，2014年上半年商住用地成交達(dá)30宗，出讓面積41.86萬㎡；從成交詳情來看，2011年成交35宗，成交面積66.44萬㎡，2012年成交33宗，成交面積15.24萬㎡，2013年成交68宗，成交面積152.41萬㎡,201年上半年成交41.86萬㎡；目前天門市商住用地成交30宗，成交均價(jià)約71.24萬/畝。天門2014年共計(jì)成交30宗商住用地，土地市場持續(xù)火爆2011-2014上半年商住用地出讓情況

成交面積（萬㎡）成交金額（萬元）土地均價(jià)（元/㎡）土地均價(jià)（萬/畝）201166.441086901636109.12201282.455681968945.962013152.4114120792661.762014上半年41.8644729106871.242014上半年天門區(qū)商住用地出讓情況編號受讓單位地塊坐落供地面積（㎡）用途成交時(shí)間土地出讓金（萬元）P（2013）163湖北漢旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東湖村、永豐村37649商服2014.1.71528P（2013）201天門北湖置業(yè)有限公司永豐村1504.25商服2014.1.7156P（2013）214天門市興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涂臺村21015.5商住2014.1.291712P（2013）222天門東林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陸羽大道3773.16商住2014.1.29468P（2013）215天門市順發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司友誼村33423.2商住2014.2.119302P（2013）179雷圣義官路村8885.37商住2014.2.202613P（2014）017湖北泰地置業(yè)發(fā)展有限公司西湖路唐街地塊一9001.36商服2014.2.201294P（2014）018湖北泰地置業(yè)發(fā)展有限公司西湖路唐街地塊二3213.5商服2014.2.20465P（2014）019湖北泰地置業(yè)發(fā)展有限公司西湖路唐街地塊三3198.11商服2014.2.20463P（2014）020湖北泰地置業(yè)發(fā)展有限公司西湖路唐街地塊四26600.1商服2014.2.203805P（2014）021湖北泰地置業(yè)發(fā)展有限公司西湖路唐街地塊五11352.5商服2014.2.201632P（2014）010湖北卓然置業(yè)有限公司公園村13320.3商住2014.2.212103P（2014）048湖北天門漢旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司諶橋村、江埦村42176.8商住2014.5.143723P（2014）049湖北天門漢旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江埦村、徐北村40478商住2014.5.143573P（2014）050湖北天門漢旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司諶北村40638.5商住2014.5.143587P（2014）051湖北天門漢旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江埦村、徐北村28248商住2014.5.142494P（2014）030湖北天河建設(shè)工程質(zhì)量檢測有限公司東湖村5730.4商住2014.5.27452P（2014）052天門市藍(lán)寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江河村19911商住2014.6.92700天門2014年城區(qū)城區(qū)商住用地出讓概況2014年1-6月天門累計(jì)供給60.6萬㎡，同比增加79.15%，天門累計(jì)成交41萬㎡，同比增長27.2%；2014年1-6月天門市商品房市場供求比達(dá)1.48，供給量大于需求量天門2014年商品房市場供大于求，銷售均價(jià)有所增長。19天門市主區(qū)域商品房存量去化分析（存量截止6月30日）物業(yè)類型當(dāng)前存量（萬/㎡）當(dāng)前月均去化量（萬/㎡）預(yù)計(jì)可售時(shí)間（月）商品房1236.818截至2014年6月30日天門累計(jì)商品房存量約123萬㎡，庫存壓力較大。按照目前月均去化量6.8萬㎡/月計(jì)算，此庫存量預(yù)計(jì)至少可售18個(gè)月天門商品房存量壓力較大，預(yù)計(jì)至少需銷售18個(gè)月信息來源于：天門市房地產(chǎn)市場發(fā)布平臺202014年1-6月天門商品住宅累計(jì)供給41.8萬㎡，同比增加45.8%，商品住宅累計(jì)成交34.8萬㎡，同比增,23.7%。2013年天門市商品住宅供求比達(dá)1.2供給稍微大于需求天門商品住宅市場供給稍大于需求，銷售均價(jià)根本保持平衡天門上半年房價(jià)波動較大，較去年略有降幅天門上半年房價(jià)波動較大，較去年略有降幅22截至2014年6月30日天門累計(jì)商品住宅存量約81萬㎡。按照目前月均去化量5.8萬㎡/月計(jì)算，此庫存量預(yù)計(jì)可售14個(gè)月，庫存壓力較大在宏觀住宅房地產(chǎn)市場走勢中，天門市場存在一定的經(jīng)濟(jì)泡沫，在此狀況下，本工程住宅房地產(chǎn)需要多考慮剛需產(chǎn)品。天門商品住宅存量壓力較大，預(yù)計(jì)需銷售14個(gè)月天門市主區(qū)域商品住宅存量去化分析（存量截止6月30日）物業(yè)類型當(dāng)前存量（萬/㎡）當(dāng)前月均去化量（萬/㎡）預(yù)計(jì)可售時(shí)間（月）商品房815.8142013年天門市商品住宅成交結(jié)構(gòu)2012年相比100-120㎡面積段的住房銷售較為突出。120㎡以下面積段仍然是天門市主力需求面積段，合計(jì)占總銷量的81%。其中100-120㎡三房因功能性強(qiáng)，總適中，深受購房者喜愛。100-120㎡面積段的住房平均占比57%，120-140㎡面積段平均占比17%，90-100㎡平均占比12%,90㎡以下面積段平均占比11%，140㎡以上面積段平均占比2%。100-120平方米段的戶型是目前市場上的主流產(chǎn)品，2012-2014年上半年，平均占銷量的57%天門商品住宅100-120面積段的住宅最受歡送銷售排名項(xiàng)目名稱90㎡以下90-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上成交均價(jià)元/㎡1漢旺*世紀(jì)城兩房三房三房三房、四房——36452楚天尚城兩房——三房三房——38283冠南匯僑城兩房——三房、四房三房、四房——33744天城明珠一房、兩房——三房三房、四房

36675天門新城未知未知未知三房未知40696新宇城上城一房、兩房兩房三房————38837東湖金利屋——兩房三房三房、四房——37718山河天仙苑未知未知未知未知未知2302