試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理方案

在經(jīng)濟(jì)社會飛速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)和市場都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了更高的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要謀求長足穩(wěn)定的發(fā)展除了要不斷提升自身實(shí)力，還要加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)金流的管理，只有這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)具備充足的資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，防止企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)資金的合理配置，降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，強(qiáng)大持續(xù)的現(xiàn)金流才能助力房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理的概述（一）現(xiàn)金流管理的定義與性質(zhì)現(xiàn)金流量指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事經(jīng)營活動時產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、流出及現(xiàn)金總量情況的統(tǒng)稱。現(xiàn)金流管理實(shí)際上指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制現(xiàn)金的流入與流出，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)金流量的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建完備的現(xiàn)金流量管理體系，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，更是提升其市場競爭力的必要保障。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模大，企業(yè)的運(yùn)用需要大量的資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)新項(xiàng)目時，由于開發(fā)周期長，工程量大，對資源的消耗量、消耗速度也遠(yuǎn)超于其他行業(yè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金被大量占用，可用于支配的現(xiàn)金流量有限，這樣就降低了房地產(chǎn)企業(yè)抗擊風(fēng)險的能力。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不足支撐企業(yè)的正常運(yùn)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多會采用融資的方式增加企業(yè)的現(xiàn)金流，這些資金主要來源于銀行借款，這種融資的形式是解決資金問題的最有效方式，但是同時也增加了企業(yè)的利息費(fèi)用，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金并不能迅速回籠，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度加大。近年來政府部門加大了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管控，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道日益緊縮，提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的標(biāo)準(zhǔn)，加大了房地產(chǎn)企業(yè)籌資的風(fēng)險。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至為了獲得貸款，采用非常手段對財務(wù)報表進(jìn)行篡改，導(dǎo)致財務(wù)數(shù)據(jù)失真，將會加劇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與材料供應(yīng)商、土地供給方、施工方都有現(xiàn)金往來，并且多數(shù)都是大筆的資金交易，這無疑會加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的經(jīng)營使用風(fēng)險。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理中的問題分析（一）管理人員對現(xiàn)金流管理的重視程度不足，執(zhí)行的隨意性大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模大，業(yè)務(wù)涉及面廣，對人才的需求量也更大，這就使得大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了人才緊缺的現(xiàn)象，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者并未意識到現(xiàn)金流管理的重要性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流無法適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者甚至認(rèn)為現(xiàn)金流的管理只是現(xiàn)金的日常管理，認(rèn)為現(xiàn)金流的管理應(yīng)由財務(wù)部門負(fù)責(zé)。大多數(shù)的管理人員更加重視企業(yè)的利潤和經(jīng)濟(jì)收益，而對現(xiàn)金流的管理重視程度明顯不足。使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者只看到企業(yè)的收入在不斷增長，盈利能力在不斷提升，而忽視了企業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的控制，執(zhí)行的隨意性大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始盲目擴(kuò)張，降低了企業(yè)的償債能力，還會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款難度，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)陷入困境，嚴(yán)重時甚至?xí)匈Y金鏈斷裂的風(fēng)險[1]。就目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營而言，有些企業(yè)尚未設(shè)置專門負(fù)責(zé)資金管理的部門來負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理工作，而是將企業(yè)的資金管理工作交由企業(yè)的會計人員進(jìn)行統(tǒng)一管理，并未設(shè)置專人負(fù)責(zé)。會計人員出于職業(yè)判斷對現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警工作做出的預(yù)判存在不準(zhǔn)確性，這將對企業(yè)的現(xiàn)金流管理產(chǎn)生極為不利的影響，還會導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不能及時地發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險的存在，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險。（二）現(xiàn)金流的預(yù)算體系不健全，缺乏專業(yè)性對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，預(yù)算環(huán)節(jié)是現(xiàn)金流管理的前期重要準(zhǔn)備階段，只有做好現(xiàn)金流的預(yù)算工作，才能更好地對現(xiàn)金流進(jìn)行管理，現(xiàn)金流的預(yù)算編制的準(zhǔn)確性是企業(yè)管理水平的重要體現(xiàn)。而目前大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)管理水平有限，在進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)算編制時通常會生搬硬套其他相關(guān)行業(yè)的預(yù)算模板，其并未意識到各行業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算的差異。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的預(yù)算體系不健全，預(yù)算編制人員缺乏專業(yè)性，使其無法根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)算的編制，而其他行業(yè)、企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算模板不一定完全適用于本企業(yè)的現(xiàn)金流管理。由此觀之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理步履維艱。（三）現(xiàn)金流的管理制度有待完善，管理模式缺乏針對性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理制度不健全，不夠規(guī)范，管理模式缺乏針對性，對現(xiàn)金流管理的細(xì)節(jié)處理不到位。目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理大多采用事后分析的形式，而在事前預(yù)測和事中監(jiān)督的環(huán)節(jié)卻不夠重視，疏于管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少嚴(yán)格的監(jiān)督制度作為保障，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行效率始終無法得到提高。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依舊沿用多年前的現(xiàn)金流管理體系，但是舊的現(xiàn)金流管理體系早已不能完全適用于當(dāng)下企業(yè)的現(xiàn)金流管理，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者并未認(rèn)識到這一點(diǎn)，這將影響新經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。（四）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排不合理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，前期的資金投入量大，并且開發(fā)的周期長，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，融資的難度高，這樣極易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)前期出現(xiàn)資金緊張的問題。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時運(yùn)作多個項(xiàng)目，常常會出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排不合理的現(xiàn)象，如果多個項(xiàng)目同時開盤會使資金的使用量驟增，加劇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度，使現(xiàn)金流的壓力成倍增長。當(dāng)項(xiàng)目到后期交付時，各項(xiàng)目的現(xiàn)金收益都將集中流入企業(yè)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度安排不合理的原因，會使此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金利用率迅速降低，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生大量的閑置資金。三、試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理方案（一）現(xiàn)金流管理應(yīng)與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相契合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理應(yīng)與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相契合，增加對現(xiàn)金流管理的重視程度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過對企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金管理是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略制定的，這樣才更加具有指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)明確融資策略，制定具體方針，加強(qiáng)對企業(yè)資金的管理，加快企業(yè)現(xiàn)金的回流速度，減少企業(yè)現(xiàn)金流的壓力，提高資金的使用價值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)更加重視企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警，通過分析企業(yè)償債能力的指標(biāo)、流動性指標(biāo)等，并及時與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行對比分析，如果風(fēng)險系數(shù)較高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)由專門的資金管理部門上報企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層，并提出應(yīng)對資金風(fēng)險的方案，規(guī)避風(fēng)險。（二）制定最適合的預(yù)算模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有選擇出最適合的預(yù)算模式，再根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況制定最佳的預(yù)算模式，構(gòu)建完整的現(xiàn)金流預(yù)算制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)各個項(xiàng)目真實(shí)的開發(fā)進(jìn)度編制現(xiàn)金流預(yù)算，使各個項(xiàng)目間的資金需求可以相互協(xié)調(diào)，互為補(bǔ)充。這樣既可以提高資金的使用率，又可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。房地產(chǎn)企業(yè)還要確保預(yù)算的全面性，在進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)算編制的過程中提倡全員參與，預(yù)算工作不僅僅是財務(wù)人員的本職工作，更需要讓各個部門的管理人員參與其中，將各部門及相關(guān)人員都納入現(xiàn)金流預(yù)算指標(biāo)的考量中，使現(xiàn)金流預(yù)算的編制更加全面、準(zhǔn)確，為現(xiàn)金流管理提供保障。（三）完善現(xiàn)金流的管理制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好企業(yè)的現(xiàn)金流管理工作，首先要完善現(xiàn)金流的管理制度，以預(yù)算執(zhí)行的情況為依據(jù)，控制現(xiàn)金的流入與流出，制定相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，還可以進(jìn)行內(nèi)部審計，加強(qiáng)對現(xiàn)金流的監(jiān)控，保證資金周轉(zhuǎn)的安全性。再有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行的具體情況進(jìn)行跟蹤評價，如果企業(yè)經(jīng)營過程中現(xiàn)金流出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要及時對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，建立嚴(yán)格的考核評價機(jī)制，提高企業(yè)管理者對現(xiàn)金流管理的重視[2]。還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立現(xiàn)金流的預(yù)警模型，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，以償付能力指標(biāo)、流動性指標(biāo)等指標(biāo)構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險指標(biāo)預(yù)警體系，對現(xiàn)金流的異常波動進(jìn)行初步的分析與判斷，預(yù)測風(fēng)險，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抵御風(fēng)險的能力，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（四）合理部署項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排不合理的問題，增加了現(xiàn)金流管理的不確定性，同時也提升了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險系數(shù)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，根據(jù)企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流量，控制好項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度和先后順序，最好在收回一部分的回籠資金后再進(jìn)行新一輪的項(xiàng)目投資，即便在資金量充足的情況下也不要同時開發(fā)多個項(xiàng)目，因?yàn)槊總€項(xiàng)目的資金使用量都存在過多的不確定因素，同時開發(fā)多個項(xiàng)目對資金的消耗量是巨大的，極易導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂[3]。房地產(chǎn)開