房屋買賣合同法全文

房屋買賣合同法全文房屋買賣合同法全解析房屋買賣，作為一項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其背后有著嚴(yán)格的法律法規(guī)支撐。那么，房屋買賣合同法具體包含哪些內(nèi)容呢？以下是對房屋買賣合同法的全面解讀。本解釋旨在根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，對商品房買賣合同糾紛案件進(jìn)行正確、及時(shí)的審理。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（統(tǒng)稱出賣人）將尚未建成或已竣工的房屋向社會(huì)銷售，并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。若出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。但若在起訴前取得預(yù)售許可證明，則該合同可被認(rèn)定為有效。商品房的銷售廣告和宣傳資料通常被視為要約邀請。然而，若出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，則應(yīng)被視為要約。若商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已按約定收受購房款，則該協(xié)議應(yīng)被認(rèn)定為商品房買賣合同。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按法律規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。但若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件，則從其約定。拆遷人與被拆遷人按所有權(quán)調(diào)換形式訂立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，若明確約定拆遷人以特定位置、用途的房屋對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，而拆遷人又將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。若商品房買賣合同目的因特定情形不能實(shí)現(xiàn)，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。出賣人在訂立商品房買賣合同時(shí)，若具有特定情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。房屋的轉(zhuǎn)移占有被視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。若房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按約定處理；合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理。出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。若因出賣人的原因，買受人在特定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。若商品房買賣合同約定或《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。出賣人自行銷售已約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除合同的，若擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。買受人未按商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)通知出賣人參加訴訟。買受人未按商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但已取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人。本解釋自2003年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。房屋買賣合同，作為一種特殊的買賣合同，是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其法律特征既包含買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。主要表現(xiàn)為：(1)出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價(jià)款；(2)房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；(3)房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；(4)房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。買賣合同的內(nèi)容除依照本法第十二條的規(guī)定以外，還可以包括包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。出賣的標(biāo)的物，應(yīng)屬于出賣人所有或出賣人有權(quán)處分。標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。出賣人應(yīng)履行向買受人交付標(biāo)的物或交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。出賣人應(yīng)按約定或交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料。出賣人應(yīng)按約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的，出賣人可在該交付期間內(nèi)的任何時(shí)間交付。當(dāng)事人沒有約定標(biāo)的物的交付期限或約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項(xiàng)的規(guī)定。標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。出賣人應(yīng)按約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或約定不明確，依照本