沿海賽洛城S.M.S商業(yè)街定位分析

沿海賽洛城---

S.M.S商業(yè)街定位分析SUN-太陽(yáng)-男人MOON-月亮-女人STARS-星星-孩子家庭5/19/20241上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司日月星街區(qū)商業(yè)目標(biāo)及前景日月星項(xiàng)目的環(huán)境分析

總體商業(yè)情況概述交通及人流情況概述項(xiàng)目市場(chǎng)情況概述項(xiàng)目周邊個(gè)案情況概述日月星街區(qū)商業(yè)定位

商業(yè)定位原則商業(yè)主題定位業(yè)種分類規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)品牌配置規(guī)劃日月星街區(qū)的招商策略

招商基本原則招商工作流程招商工作目標(biāo)招商指標(biāo)分解招商推廣進(jìn)度招商推廣流程日月星項(xiàng)目總結(jié)及建議目錄5/19/20242上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司日月星商業(yè)目標(biāo)及前景5/19/20243上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司商業(yè)預(yù)期目標(biāo)

該項(xiàng)目需我司考慮的為20000平面左右的內(nèi)街商鋪的招商及銷售工作。

招商目標(biāo)：9個(gè)月完成80%的招商，12個(gè)月完成95%以上

銷售目標(biāo)：（？）月完成75%的銷售工作完成情況：在操作過(guò)程中吧項(xiàng)目的租金及單位平米的售價(jià)提高25%--50%5/19/20244上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司商業(yè)預(yù)期前景

結(jié)合賽洛城周邊的情況，逐步提升商業(yè)街的層次，使其在業(yè)態(tài)配比從服務(wù)與社區(qū)的商業(yè)模式變?yōu)榉?wù)于整個(gè)項(xiàng)目所處板塊的商業(yè)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。達(dá)到逐步提升賽洛城項(xiàng)目的單位平米的租金及售價(jià)。5/19/20245上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司日月星項(xiàng)目環(huán)境分析5/19/20246上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司國(guó)貿(mào)中心國(guó)貿(mào)橋中央電視臺(tái)北京電視臺(tái)四惠橋東三環(huán)雙井橋大郊亭橋廣渠路東長(zhǎng)安街東四環(huán)百子灣路CBD華貿(mào)中心富力廣場(chǎng)樂(lè)成國(guó)際現(xiàn)代城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)CBD東擴(kuò)區(qū)地鐵7號(hào)線地鐵1號(hào)線CBD+東四環(huán)=無(wú)限商業(yè)價(jià)值百盛購(gòu)物中心美羅城燕莎奧特萊斯沃爾瑪家樂(lè)福大成國(guó)際中心觀音堂畫家村競(jìng)園北京歡樂(lè)谷公園1872萬(wàn)科公園5號(hào)蘋果社區(qū)擎峰壹線國(guó)際后現(xiàn)代城國(guó)資委公務(wù)員住宅用地（即將開建）5/19/20247上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司北京東部總體情況概述北京東三環(huán)四環(huán)商務(wù)、商業(yè)氛圍濃郁，可滿足不同人群的消費(fèi)習(xí)慣，娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)。北京最大的CBD所在地，具有較強(qiáng)的聚客能力使館區(qū)及北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)，為該區(qū)域增加了高端的消費(fèi)人群大量中高端住宅項(xiàng)目，為該區(qū)域保障了人群基礎(chǔ)5/19/20248上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司項(xiàng)目交通及人流情況分析項(xiàng)目周邊公共交通有11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交車，地鐵1號(hào)線、八通線，規(guī)劃輕軌7號(hào)線與輕軌10號(hào)線項(xiàng)目前期的入住率達(dá)到90%，常駐人口穩(wěn)定。周邊流動(dòng)人口達(dá)到日均10萬(wàn)人次。本案人為的把商業(yè)街分割為三段，對(duì)人流的環(huán)通有一定的影響項(xiàng)目雖然周邊交通線較多，但離項(xiàng)目都有一定的距離，給人流的到達(dá)造成一定困難5/19/20249上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司周邊人群的消費(fèi)指標(biāo)5/19/202410上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司賽洛商圈東四環(huán)廣渠路百子灣路CBD區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模居住區(qū)大成國(guó)際中心金長(zhǎng)安大廈金泰國(guó)際中心金泰先鋒金都杭城百子灣家園美利山百子灣14號(hào)地地鐵7號(hào)線國(guó)資委公務(wù)員住宅用地（即將開建）中水電住宅區(qū)競(jìng)園5/19/202411上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司項(xiàng)目市場(chǎng)情況概述項(xiàng)目位與北京東四環(huán)CBD附近，有一定的發(fā)展空間。項(xiàng)目總建筑面積100萬(wàn)平米。周邊有一定的服務(wù)型社區(qū)商業(yè)，但欠缺主題商業(yè)氣氛及辦公環(huán)境。項(xiàng)目商業(yè)本身分部過(guò)散，動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)。項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)氛圍較差，組成較單一。5/19/202412上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司項(xiàng)目周邊個(gè)案分析項(xiàng)目周邊小區(qū)的商業(yè)目前有三種形式存在，大城國(guó)際中心以集中式社區(qū)型商業(yè)模式，（引進(jìn)主力店，商業(yè)集中形成氣候）金都杭城以散落式社區(qū)服務(wù)型商業(yè)模式（導(dǎo)入商務(wù)配套，商戶有一定的品牌價(jià)值）本案目前是以街區(qū)式社區(qū)服務(wù)型模式存在。（缺少主力店及有一定品牌價(jià)值的商戶）5/19/202413上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司日月星項(xiàng)目商業(yè)定位5/19/202414上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司商業(yè)定位的原則物業(yè)的高入住率及北京東四環(huán)CBD的東擴(kuò)給賽洛城商業(yè)帶來(lái)的升值前景和發(fā)展預(yù)期。因?yàn)槠渥銐虻捏w量不但能滿足社區(qū)居民的日常消費(fèi)，今后又輻射整個(gè)CBD辦公樓及各居住小區(qū)的消費(fèi)群體。賽洛城商業(yè)是一條典型的社區(qū)街，準(zhǔn)確的定位決定商業(yè)的成敗。整體街區(qū)不能僅以社區(qū)型為導(dǎo)向的單一服務(wù)功能，街區(qū)的成功取決于業(yè)態(tài)的組合，定位基于本案的現(xiàn)實(shí)情況應(yīng)考慮到差異定位及需求定位。5/19/202415上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司商業(yè)定位的原則不論是那種社區(qū)型商業(yè)其對(duì)主力店的需求都是一定的。例：大成國(guó)際的大賣場(chǎng)，金都杭城的商務(wù)會(huì)所。品牌效應(yīng)對(duì)整體的商業(yè)氛圍有一定的提升作用，對(duì)后期的可持續(xù)發(fā)展也有一定的保障。本案目前小型社區(qū)型服務(wù)商業(yè)基本以達(dá)到飽和，建議在內(nèi)街商業(yè)部分不在考慮。本案可考慮周邊小區(qū)及辦公大樓所欠缺的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，達(dá)到吸引客流及消費(fèi)的目的5/19/202416上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司商業(yè)主題定位SUN-太陽(yáng)-男人-娛樂(lè)、主力店MOON-月亮-女人-百貨STATS-星星-孩子家庭-教育、餐飲、便民5/19/202417上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司三期二期一期五期七期南七期北四期四期社區(qū)醫(yī)院學(xué)校六期太陽(yáng)月亮星星5/19/202418上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司業(yè)態(tài)分類規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局（具體商戶落位及業(yè)態(tài)配比需在實(shí)際操作中做調(diào)整）

文化類：占總面積的30%

餐飲類：占總面積的15%

百貨類：占總面積的20%

便民機(jī)構(gòu)設(shè)施類：占總面積的10%

主力店、娛樂(lè)類：占總面積的25%

5/19/202419上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司5/19/202420上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)5/19/202421上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司餐飲類業(yè)態(tài)劃分

社區(qū)型商業(yè)物業(yè)相對(duì)租金成本較低，組合根據(jù)餐廳自身特點(diǎn)按不同區(qū)域劃分：休閑餐飲區(qū)：STARBUCKS/ILLYCOFFER/GINO/PIZZAHUT/PAPAJOHNS/KFC/GOLDENSTONE/ICESEASON等世界美食區(qū)：日本料理、韓國(guó)料理、東南亞菜、拉丁自助烤肉、意法美等各式西餐廳（同時(shí)借鑒本地品牌）該區(qū)域與歐風(fēng)休閑餐飲毗鄰。商務(wù)宴請(qǐng)區(qū)：俏江南、小南國(guó)等（同時(shí)借鑒本地品牌）5/19/202422上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司百貨類業(yè)態(tài)劃分休閑服裝類：時(shí)尚平價(jià)類倉(cāng)儲(chǔ)品牌UNQLO/H&M/ZARA/ASOBIO/C&A/UR/SEVENDAYS等（該品牌對(duì)物業(yè)位置，招商條件要求頗高）。運(yùn)動(dòng)休閑類：NAUTICA/LACOSTE/ADIDASORIGINO/NIKE360等居家類：羅萊生活館、恐龍家紡、富安娜、馨亭紡織、澳西奴、利快廚房生活、鵝媽媽廚房館，（同時(shí)借鑒本地品牌）為更貼近社區(qū)居民的日常生活需求生活用品在百貨類中更能體現(xiàn)其配套功能5/19/202423上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司便民機(jī)構(gòu)設(shè)施類業(yè)態(tài)劃分購(gòu)物類：琴行、品牌標(biāo)超、非購(gòu)物類：大型網(wǎng)吧、健身中心、美容院、女子會(huì)所服務(wù)機(jī)構(gòu)：銀行、郵局、電信收費(fèi)網(wǎng)點(diǎn)5/19/202424上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司主力店、娛樂(lè)類業(yè)態(tài)劃分電器：國(guó)美、蘇寧家電，百思買量販?zhǔn)終TV：好樂(lè)迪、溫莎

主力餐飲：俏江南、小南國(guó)等（同時(shí)借鑒本地品牌）5/19/202425上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司文化類動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)：動(dòng)畫、漫畫、及其衍生產(chǎn)品成人教育：英孚、北京青鳥、聯(lián)邦等益智教育：紅黃藍(lán)、華爾街、金寶貝、東方愛嬰嬰幼兒類：嬰大童的服裝服飾，玩具反斗城，博士蛙365，可考慮建300M2左右的兒童樂(lè)園，少兒涂鴉室，親子教育培訓(xùn)中心少兒攝影等。擴(kuò)大兒童部分的經(jīng)營(yíng)面積跟能貼近社區(qū)家庭活，滿足周末家庭生活的兒童消費(fèi)同時(shí)又帶動(dòng)餐飲的需求

5/19/202426上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展已具規(guī)模，支柱地位初步確立根據(jù)經(jīng)濟(jì)普查資料測(cè)算，北京全市文化產(chǎn)業(yè)活動(dòng)共有從業(yè)人員51.4萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員的7.3%；文化產(chǎn)業(yè)活動(dòng)占用資產(chǎn)為2827.5億元，占全市資產(chǎn)總計(jì)的1.3%；全年業(yè)務(wù)收入為1714.8億元，占全市收入總計(jì)的6.0%；文化產(chǎn)業(yè)增加值為328.7億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的5.4%。從文化產(chǎn)業(yè)活動(dòng)增加值所占的比重看，文化產(chǎn)業(yè)在我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已經(jīng)初步確立。產(chǎn)業(yè)介紹5/19/202427上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司產(chǎn)業(yè)介紹動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)本身有巨大的市場(chǎng)空間，而動(dòng)漫產(chǎn)品的衍生產(chǎn)品市場(chǎng)空間更大。中國(guó)目前每年兒童食品每年的銷售額為人民幣350億元左右，玩具每年的銷售額為人民幣200億元左右，兒童服裝每年的銷售額達(dá)900億元以上，兒童音像制品和各類兒童出版物每年的銷售額達(dá)人民幣100億元……在某種程度上，這些行業(yè)今后的發(fā)展與行銷都有賴于動(dòng)漫這一新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，以此類推，中國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)將擁有超千億元產(chǎn)值的巨大發(fā)展空間。5/19/202428上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司俏江南集團(tuán)創(chuàng)始于2000年，總部位于北京，旗下品牌包括

俏江南品牌餐廳、蘭（LANClub）和SUBU三大高端品牌，是中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿?、值得信賴的?guó)際餐飲服務(wù)管理集團(tuán)。

自成立以來(lái)，俏江南集團(tuán)遵循著創(chuàng)新、發(fā)展、品位與健康的企業(yè)核心精神，不斷追求品牌的創(chuàng)新和突破，從國(guó)貿(mào)第一家餐廳到北京、上海、天津、成都、太原、南京、青島等30多家店，從世界級(jí)的中國(guó)餐廳俏江南到中國(guó)最具世界藝術(shù)品味的頂級(jí)會(huì)所蘭，從服務(wù)商業(yè)精英、政界要員到2008北京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)……歷經(jīng)八年的健康成長(zhǎng)，俏江南集團(tuán)已經(jīng)成為了中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)際餐飲服務(wù)管理集團(tuán)之一，并引領(lǐng)著中華美食文化走向國(guó)際市場(chǎng)。

俏江南品牌餐廳——最具時(shí)尚品位和創(chuàng)新理念的世界級(jí)中國(guó)餐廳

俏江南5/19/202429上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司品牌合作伙伴InternationalStrategicPartners國(guó)際合作伙伴5/19/202430上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司Tenants

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＋5/19/202432上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司注：其余品牌附表Tenants

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5/19/202433上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司日月星街區(qū)的招商策略5/19/202434上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司招商基本原則

做到業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相互依附。管理及維護(hù)好既定主題。招商順序原則主力店先行，輔助店隨后。特殊商戶招商優(yōu)惠原則。統(tǒng)一的招商及管理。做到對(duì)重點(diǎn)租賃客戶放水養(yǎng)魚。5/19/202435上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司招商工作流程5/19/202436上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司招商工作目標(biāo)開業(yè)的保障：力爭(zhēng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成85%的開業(yè)率品牌的塑造：對(duì)招商品牌的篩選，打造客戶品牌的同時(shí)，完成項(xiàng)目品牌的塑造龍頭效應(yīng)：通過(guò)主力店的進(jìn)駐。帶動(dòng)二、三類品牌的進(jìn)駐，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商浦的銷售。5/19/202437上海嘉