20120919亳州項(xiàng)目市場(chǎng)方案

中國(guó)亳州

龍灣御景項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸本公司所有，未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：亳州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)12第一篇亳州城市概況第一章城市概況3行政區(qū)劃：亳州市是2000年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄市，轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)，其中譙城區(qū)為市委、市政府機(jī)關(guān)所在地。

地理位置：

亳州位于安徽西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地，地勢(shì)平坦開(kāi)闊，自然風(fēng)光秀麗。境內(nèi)河流均屬淮河水系，渦河貫穿中部，向東南流入淮河。譙城區(qū)概況：

全區(qū)轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個(gè)辦事處共161.7萬(wàn)人口，城區(qū)主要以煙,酒,藥,桐是譙城區(qū)的四大經(jīng)濟(jì)支柱.飲益國(guó)內(nèi)外古井貢酒出產(chǎn)譙城區(qū)古井鎮(zhèn)，譙城區(qū)盛產(chǎn)中藥材,全國(guó)最大的中藥材交易中心坐落在譙城區(qū)。1、城市概況第一章城市概況4城市性質(zhì)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，全國(guó)著名藥都，皖西北區(qū)域中心城市之一。

面積及人口：亳州市國(guó)土面積8374平方公里,人口600萬(wàn)；中心城區(qū)面積35平方公里市區(qū)人口50萬(wàn)。

自然資源：亳州地下蘊(yùn)藏著豐富的煤炭、石油、金剛石等礦產(chǎn)資源。

歷史文化資源：亳州文物古跡眾多歷史悠久，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)歷史文化名城；一代圣君商成湯王、道教鼻祖老子、圣哲莊子、魏武帝曹操、神醫(yī)華佗、道教至尊陳摶、巾幗英雄花木蘭等皆生于此。第一章城市概況5

亳州市地處華東腹地，位于安徽西北部。京九鐵路、徐阜鐵路、南洛高速、濟(jì)廣高速、許泗高速和311、105國(guó)道穿境而過(guò)。距鄭州機(jī)場(chǎng)、徐州機(jī)場(chǎng)2小時(shí)車程，距阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)40分鐘車程。渦河航運(yùn)可達(dá)滬、杭。航運(yùn)交通：第一章城市概況6陸路交通：京九鐵路電氣化改造正在實(shí)施，商丘-亳州-合肥-杭州客運(yùn)專線2010年開(kāi)工，許昌-亳州-淮安鐵路已經(jīng)鐵道部同意。3年后，亳州將形成到合肥1.5小時(shí)，到上海3小時(shí)，到杭州3.5小時(shí)，到北京4小時(shí)的立體交通體系。第一章城市概況7全國(guó)最大的中藥材集散地：亳州自古就有“藥都”之稱，是中醫(yī)藥文化的搖籃，盛產(chǎn)中藥材。從事種植、加工、購(gòu)銷中藥材的人員達(dá)100萬(wàn)人之眾，形成近千個(gè)中藥材種植專業(yè)村。市區(qū)內(nèi)建有全國(guó)規(guī)模最大、設(shè)施最好、檔次最高的“中國(guó)(亳州)中藥材交易中心”。亳州中藥材市場(chǎng)年交易額達(dá)150億元以上，已是名符其實(shí)的全國(guó)最大的中藥材集散地，藥業(yè)經(jīng)濟(jì)已成為當(dāng)?shù)馗幻駨?qiáng)市的重要支柱。2、經(jīng)濟(jì)特色經(jīng)濟(jì)特色〔亳州經(jīng)濟(jì)尚處于工業(yè)化的初始階段〕：全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地：亳州是全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地，盛產(chǎn)小麥、大豆、玉米、棉花、煙葉等糧油經(jīng)濟(jì)作物；建有國(guó)家級(jí)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，蔬菜水果日最高交易量400萬(wàn)公斤以上，年交易額3億多元，輻射全國(guó)十多個(gè)省市。8全國(guó)最大的黃牛產(chǎn)區(qū)：亳州是全國(guó)最大的黃牛產(chǎn)區(qū)，年肉類產(chǎn)量近40萬(wàn)噸，蒙城、渦陽(yáng)、利辛三縣是全國(guó)黃牛生產(chǎn)縣的前三名，被譽(yù)為中國(guó)黃?！敖鹑恰?，其中蒙城被譽(yù)為“全國(guó)第一養(yǎng)牛大縣”。皖北地區(qū)的老工業(yè)基地：亳州亦是皖北地區(qū)的老工業(yè)基地?，F(xiàn)擁有機(jī)械制造、釀酒、卷煙、醫(yī)藥、紡織、食品、化工、建筑建材、印刷等十幾大門類。中國(guó)白酒大基地：亳州釀酒年代久遠(yuǎn)，自古就是名酒之鄉(xiāng)，全市共有大小白酒企業(yè)250余家，其中古井貢酒居中國(guó)八大名酒之列；知名白酒企業(yè)有古井貢集團(tuán)、渦陽(yáng)雙輪集團(tuán)、井中集團(tuán)、板橋酒業(yè)等。第一章城市概況93、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展數(shù)據(jù)GDP增長(zhǎng)情況：自2004年以來(lái)，亳州市GDP平均保持10%以上的加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2012年全年GDP實(shí)現(xiàn)總額626.65億元，同比增長(zhǎng)12.9%。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值160.89億元，比上年增長(zhǎng)25%，其中，輕、重工業(yè)分別增長(zhǎng)24.7%和25.5%，外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)和其他企業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。人均可支配收入：自2004年以來(lái)，亳州市城市居民人均可支配收入加速增長(zhǎng)，城市居民消費(fèi)能力穩(wěn)步增強(qiáng)。2011年居民收入達(dá)18099元比上年增長(zhǎng)16.5%。人均消費(fèi)性支出11350元，增長(zhǎng)10.5%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為38%，比上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積46.8平方米，比上年增長(zhǎng)7.3平方米。

11國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，社會(huì)事業(yè)全面開(kāi)展。人民生活水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)水平及消費(fèi)觀念都有很大的變化，這些的改變都會(huì)潛移默化的帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。整體經(jīng)濟(jì)良好且迅速開(kāi)展，未來(lái)前景看好。亳州地區(qū)總體尚處于工業(yè)化開(kāi)展期，城市化加速開(kāi)展、城市聚集效應(yīng)大于擴(kuò)散效應(yīng)。隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環(huán)境的需求，城市居民的住房購(gòu)置力將進(jìn)一步提高。亳州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于起步階段，開(kāi)發(fā)水平低、開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，具備較大的開(kāi)展?jié)摿?。亳州住宅空置率較低，2011年以來(lái)銷售面程大幅性增長(zhǎng)，市場(chǎng)呈供求兩旺狀態(tài)。政經(jīng)總結(jié)：12第二篇亳州房地產(chǎn)發(fā)展分析第一章城市概況131、毫州城市開(kāi)展規(guī)劃亳州城市開(kāi)展方向主要向南，適當(dāng)向西、向北開(kāi)展，控制向東跨鐵路開(kāi)展。城市空間結(jié)構(gòu)：一條渦河城市景觀帶，一條〔魏武大道〕歷史文化及現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)大道，數(shù)條濱河綠化帶。用地功能結(jié)構(gòu)：一個(gè)城市主中心，三個(gè)城市副中心，一個(gè)科研文化區(qū)，六個(gè)居住區(qū)。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：總體規(guī)劃可概括為“一帶七區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)

1、渦河文化旅游帶：沿渦河兩岸規(guī)劃沿河綠化帶，結(jié)合渦河區(qū)域旅游，形成渦河文化旅游帶。

2、渦北區(qū)：京九鐵路以西及渦河以北地區(qū)，以豐水源小區(qū)建設(shè)為契機(jī)，以譙城區(qū)政府北遷為動(dòng)力推動(dòng)渦北區(qū)的開(kāi)展。

3、老城區(qū)：京九鐵路以西、渦河以南及文帝路以北地區(qū)，該區(qū)應(yīng)疏散老城人口，整治環(huán)境，保護(hù)老城格局及歷史街區(qū)風(fēng)貌。

4、中心區(qū)：京九鐵路以西、文帝路以南和鳳尾溝以北地區(qū)，依托市級(jí)行政中心及火車站商貿(mào)區(qū)形成全市的公建中心區(qū)；

5、南部新區(qū)：京九鐵路以西、鳳尾溝以南，靠近城市中心區(qū)地區(qū)，根底設(shè)施投資節(jié)省，布置輕工業(yè)和居住地，成為南部開(kāi)展新區(qū)。

6、東部開(kāi)發(fā)區(qū)：京九鐵路以東，渦河南北兩側(cè)地區(qū)，利用311國(guó)道及京九鐵路的交通優(yōu)勢(shì)形成開(kāi)發(fā)區(qū)。

7、東南文教科研區(qū)：京九鐵路以東沿鳳尾溝和307國(guó)道向東南布置大專院校和科研機(jī)構(gòu)，形成文教科研區(qū)。

8、西部工業(yè)園區(qū)：在中心區(qū)和南部新區(qū)以西，利用省際邊界及對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)形成工業(yè)園區(qū)。

項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年2012年合計(jì)新建住房面積（萬(wàn)平方米）38.344.546.045.950.3225.0其中商品住房（萬(wàn)平方米）34.040.040.040.045.0199.0舊房改造（萬(wàn)平方米）3.03.54.84.03.418.7廉租房（萬(wàn)平方米）0.80.50.50.50.52.8經(jīng)濟(jì)適用房（萬(wàn)平方米）0.50.50.71.41.44.5新建住房套數(shù)（套）4390460050505050563524725其中商品住房（套）3700390041404140484520725舊房改造（套）4505207106104902780廉租房（套）160100100100100560經(jīng)濟(jì)適用房（套）8080100200200660152、毫州房地產(chǎn)開(kāi)展概況2008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設(shè)和住房保障年度目標(biāo)

規(guī)劃期內(nèi)規(guī)劃區(qū)新增人口6.5萬(wàn)人，市區(qū)新建住房225萬(wàn)平方米，24725套。

16

根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和用地布局，結(jié)合新區(qū)建設(shè)和舊城改造，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)5個(gè)住房片區(qū)。建成區(qū)舊城改造方案新建住房18.7萬(wàn)平方米。城區(qū)東部及亳州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)方案新建住房25萬(wàn)平方米。城區(qū)西部及亳州工業(yè)園區(qū)方案新建住房26.3萬(wàn)平方米。2008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設(shè)空間分布

南部新區(qū)方案新建住房75萬(wàn)平方米。其中，藥都大道以南、興業(yè)路以北、希夷大道以東、鐵路以西，新建住房40萬(wàn)平方米；希夷大道以西、國(guó)道105以東，新建住房30萬(wàn)平方米。渦北新區(qū)方案新建住房80萬(wàn)平方米。其中，渦河以北、北一環(huán)以南、魏武大道以東、鐵路以西，新建住房60萬(wàn)平方米；渦河以北、北一環(huán)以南、魏武大道以西、國(guó)道105以東，新建住房20萬(wàn)平方米。172008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設(shè)開(kāi)展規(guī)劃分析舊城改造新建住房東部城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)西部城區(qū)及工業(yè)園區(qū)渦北新區(qū)南部新區(qū)18.7萬(wàn)㎡25萬(wàn)㎡26.3萬(wàn)㎡80萬(wàn)㎡75萬(wàn)㎡2008—2012年合計(jì)總開(kāi)發(fā)量225萬(wàn)㎡2008—2012年年均開(kāi)發(fā)量45萬(wàn)㎡2009年商品房銷售量66.4萬(wàn)㎡亳州08年至2012年五年住房規(guī)劃總開(kāi)發(fā)量為225萬(wàn)平米，主要集中在兩個(gè)版塊：渦北新區(qū)規(guī)劃80萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)量，渦北新區(qū)主要借助譙城區(qū)的北遷，以區(qū)行政中心來(lái)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的開(kāi)展；南部新區(qū)規(guī)劃75萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)量，南部新區(qū)主要借助亳州市行政中心的地理優(yōu)勢(shì)，以新城建設(shè)為依托來(lái)帶動(dòng)其整個(gè)區(qū)域的開(kāi)展?？梢钥闯瞿壳笆袌?chǎng)供給量小于需求量2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長(zhǎng)183、毫州城區(qū)地產(chǎn)主要開(kāi)展版塊分析目前亳州在建及在售房地產(chǎn)工程約30家左右，但整體市場(chǎng)開(kāi)展有個(gè)顯著特點(diǎn)，大都是單體綜合性工程或幾棟樓小體量的小盤工程居多，亳州當(dāng)?shù)厝鄙贅?biāo)桿性的大盤，很多工程都是四五棟多層住宅，或者一兩棟高層住宅，整個(gè)市場(chǎng)目前面市的工程超過(guò)10萬(wàn)方以上體量的工程不多。并且很多已建成小區(qū)的內(nèi)部配套相對(duì)較落，所以當(dāng)?shù)睾芏嗳藢?duì)園林景觀及內(nèi)部配套比較完善的小區(qū)接受度比較高，并且愿意承受同等地段下，200-300元/㎡的價(jià)格差。2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長(zhǎng)19老城區(qū)開(kāi)展版塊老城區(qū)版塊：京九鐵路以西、渦河以南及文帝路以北地區(qū)，此版塊屬亳州老城中心房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)時(shí)間較早,居住條件較其他區(qū)域成熟,周圍生活十分便利,商業(yè)氣氛較濃厚。整體而言,此板塊內(nèi)的開(kāi)發(fā)水平較為落后，主要以單體建筑或幾棟樓樣式的小體量開(kāi)發(fā)模式面積大都在120平米以上大戶型為主。從銷售價(jià)格來(lái)看,此板塊平均價(jià)格在3500元/㎡至4000元/㎡之間。2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長(zhǎng)20南部新城開(kāi)展區(qū)域南部新區(qū)：京九鐵路以西、鳳尾溝以南，靠近城市中心區(qū)地區(qū)，屬亳州政務(wù)區(qū)，南部新區(qū)是亳州目前重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域。此板塊規(guī)劃為行政中心及居住區(qū),獨(dú)具的城市開(kāi)展優(yōu)勢(shì)使得此板塊成為近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn),此板塊開(kāi)展工程較多,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平在亳州也相對(duì)較高。盡管此區(qū)域開(kāi)發(fā)量較大,但此板塊內(nèi)的工程仍炙手可熱。從建筑形態(tài)來(lái)看,主要以小高層、高層住宅為主,從戶型面積來(lái)看,面積跨度較大,住宅主力面積為80—130㎡。從價(jià)格來(lái)看,住宅價(jià)格較高,均價(jià)集中在4200—4600元/㎡左右，現(xiàn)已有工程均價(jià)突破4600元/㎡。2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長(zhǎng)21渦北區(qū)版塊渦北區(qū)：京九鐵路以西及渦河以北地區(qū)，以譙城區(qū)政府北遷為動(dòng)力推動(dòng)渦北區(qū)的開(kāi)展。該板塊學(xué)校較多，區(qū)域內(nèi)目前開(kāi)發(fā)工程較少，隨著譙城區(qū)政府的北遷該區(qū)域必將成為亳州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新市場(chǎng)。該板塊也是下一步亳州城市開(kāi)展的熱點(diǎn)區(qū)域。板塊內(nèi)現(xiàn)有工程來(lái)看戶型面積較其它區(qū)域小，主要面積在80—110㎡區(qū)間，價(jià)格相比照其它板塊價(jià)格低，均價(jià)區(qū)間在3800—4200元/㎡。亳州房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)快速開(kāi)展的階段，市場(chǎng)潛在需求較大。整體市場(chǎng)處于啟動(dòng)階段，品質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平已開(kāi)始重視，2009-2012年銷售價(jià)格上漲15-20%，市場(chǎng)銷售普遍看好。亳州住宅正由起步開(kāi)展向快速開(kāi)展及產(chǎn)品升級(jí)階段演進(jìn)，市場(chǎng)表現(xiàn)為單體小盤向大盤、規(guī)?；鐓^(qū)集中開(kāi)展，今年下半年至明年工程集中供給較大、大盤工程上市也相對(duì)較為集中，根本原因在于市場(chǎng)供給存在結(jié)構(gòu)性失調(diào)，將面臨較為劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。泛公務(wù)員和生意人〔城區(qū)&周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕構(gòu)成現(xiàn)階段亳州房地產(chǎn)消費(fèi)主力，外出務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及本地生意人購(gòu)置力強(qiáng)勁。宏觀市場(chǎng)住宅市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)進(jìn)入快速開(kāi)展階段，產(chǎn)品處于升級(jí)換代階段234、市場(chǎng)大勢(shì)分析總結(jié)12年市場(chǎng)現(xiàn)狀現(xiàn)狀剖析一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)供給集中在南部新區(qū)；中心城區(qū)內(nèi)的凈地供給逐步減少；新增土地供給主要集中在中心城區(qū)邊緣。二級(jí)市場(chǎng)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)60.5%；房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)63.2%；商品房銷售額同比增長(zhǎng)70.3%。亳州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速開(kāi)展階段；市場(chǎng)供給持續(xù)增加，市場(chǎng)未來(lái)面臨著供大于求的局面；需求持續(xù)快速增長(zhǎng)，商品房成交金額同比增長(zhǎng)61.8%；整體開(kāi)發(fā)水平較低，產(chǎn)品供給單一、以高層和小高層為主；而且同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，停留在供給完全居住產(chǎn)品的初級(jí)階段；客戶需求開(kāi)始從單純的居住需求向外圍產(chǎn)品的追求轉(zhuǎn)變。24趨

勢(shì)

研

判房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺供給持續(xù)放量，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出;客戶需求處于轉(zhuǎn)型過(guò)程中，厭倦了同質(zhì)化的產(chǎn)品，但未受引導(dǎo)，也未被滿足;市場(chǎng)成交均價(jià)保持平衡上升的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化同質(zhì)化的產(chǎn)品住宅價(jià)位較低，市場(chǎng)去化較慢；高品質(zhì)樓盤將會(huì)獲得較高的市場(chǎng)認(rèn)可度。風(fēng)

險(xiǎn)

評(píng)

估市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)小，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出；市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾為工程開(kāi)展提供了機(jī)遇。25

主要客戶來(lái)源：周邊學(xué)校教師\職工\居民等；周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、效益較好的企事業(yè)單位職工；其他依靠藥材或是小生意發(fā)家較為成功的商戶；市內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)置結(jié)婚用房年輕人；周邊縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層進(jìn)城置業(yè)者；外出務(wù)工群體等。年齡區(qū)間：主力客戶年齡區(qū)間集中在25-45歲之間；局部年輕客戶多屬于一次性置業(yè)，本區(qū)域良好的教育環(huán)境、便捷的交通和繁華的都市生活是他們?cè)诖酥脴I(yè)的主要目的；年齡相對(duì)偏大的主要是提升自己的居住環(huán)境，其次是考慮子女的婚姻、教育等問(wèn)題?？蛻粝M(fèi)特征：通過(guò)調(diào)研了解到到亳州市置業(yè)的客戶群體特性——沿襲了傳統(tǒng)北方人的特質(zhì)：講究實(shí)惠、追求性價(jià)比和實(shí)用性，對(duì)于戶型的私密性與個(gè)性特征追求不高，偏好小三房，對(duì)物業(yè)費(fèi)多少比較敏感。

5、市場(chǎng)目標(biāo)客戶分析26第三篇渠道營(yíng)銷建議快：前置營(yíng)銷工作積極有效的營(yíng)銷策略搶時(shí)間、爭(zhēng)效率多：拓寬客戶渠道——以多種渠道結(jié)合的形式，拓寬客戶來(lái)源渠道，加大廣告投放力度，提高客戶來(lái)電來(lái)訪量——把營(yíng)銷工作安排在工程進(jìn)度前，縮短前期籌備時(shí)間，爭(zhēng)取更多銷售余地。。好：精準(zhǔn)客戶定位——針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行精準(zhǔn)客戶定位，直接命中工程目標(biāo)客群，保證來(lái)訪客戶質(zhì)量?。旱捅惧X營(yíng)銷方式——精選多種低本錢推廣模式，結(jié)合精準(zhǔn)的客戶定位，提升媒體預(yù)算的有效率。如何實(shí)現(xiàn)工程流量化運(yùn)作報(bào)紙媒體亳州晚報(bào)：重要節(jié)點(diǎn)〔認(rèn)籌、開(kāi)盤選用報(bào)紙媒體進(jìn)行投放，樹(shù)立工程大盤形象〕線上宣傳主要手段，面向全市進(jìn)行推廣，對(duì)形