吉安天龍花園全程企劃方案

吉安天龍花園全程企劃方案DocumentnumberBGCG57-BTDO-0089-2022企劃方案見縫插針式的開發(fā)模式，如中天花苑只在井岡山重推出的樓盤名曰別墅，卻給人的感覺是城市邊緣的農民房麗景灣，還是中環(huán)名城都是賣現(xiàn)房發(fā)售，這種狀況與國家明令禁止期房銷售的政策極為化率都很高，這說明在現(xiàn)階段吉安市的樓盤還處于賣方市社區(qū)”的概念，產品卻根本沒有任何高尚之影力戶型：三房(116㎡)二房(98㎡)含有健身房，桌球室，酒吧，泳池等銷念。概念都能給普通百姓帶來一時的精神幻覺，如的社區(qū)都是高尚人士，都是豪宅所有者，這也在同時降低概念營銷應不脫離吉安市房地產的發(fā)展實際水準，應不相對滯后，既無安小企業(yè)主、個體經(jīng)營者位于吉州區(qū)老城區(qū)(老城區(qū)配套集中且范圍小)，周邊生活配套完善即將投入使用，從外觀上更顯氣派、尊榮、高檔。(與江信廬陵比又0號0些簡單的休閑設施廠職工、個體經(jīng)營者道)交通便利；2．位于吉州區(qū)邊房的55m2至四房的185m2復式能夠滿足各種客戶右側戶型：三房(116㎡)二房(98㎡)，按揭安小企業(yè)主、個體經(jīng)營者交界處，是個極具環(huán)境優(yōu)勢與生活品味的樓盤【項目概況】本案位于吉安市新(青原區(qū))老(吉州區(qū))城區(qū)的交界處，地塊為不闊，景致怡人，濱江綠化帶完成后，贛江會，將來政府新規(guī)劃的城北區(qū)的中心為商業(yè)物業(yè)或辦公寫字樓，以和城市整【項目的SWOT分析】地塊內有香樟樹，桂花樹，南國芭焦等多種已形成景觀的高大喬木，地塊東面是贛江與江濱綠化帶，前面就是吉安賓館，地塊周邊形成了良好的綠化率；景觀優(yōu)勢：臨水而居一直是國人的最佳居住方式，項目雖然不直接臨水，但臨贛江也只不過幾步之遙，開闊的江面對于居住在市中心的人來說是一種心靈的釋放，江濱綠化帶有紅花綠草，在視覺上能給人極大的享受，這對用戶是個極大的吸引力；區(qū)位交通優(yōu)勢：項目毗鄰贛江大橋，地處老城吉州區(qū)與新城青原區(qū)的交界處，位于井岡山大道與濱江大道的十字路交叉口，項目北面還有待建的城北廣場，是城北的交通中樞；從以上幾個空間節(jié)點的交匯可以看出，到達吉安市任何地方都極為方便。項目位于廬陵文化園內，現(xiàn)吉安市政府已把廬陵文化園的的建設列為市政府重點工程；廬陵文化園的建設將對本案是一個最大的升值支撐點；另外項目周邊還有白鷺洲公園，公園內的白鷺洲書院是中國四大書院之一，有著悠久的歷史，也沉淀著極厚的人文底蘊教育優(yōu)勢：項目周邊教育氛圍濃厚，吉安幾所重點中學如吉安一中，白鷺洲中學離本項目較近，項目的業(yè)主可直接升入以上幾所學校，良好的教育資源成為項目極具競爭力的賣點。2、項目劣勢：入市時間較晚：吉安市房地產的黃金時期應屬于2002-2003年，受花園城市建設及政府招商引資政策的影響，吉安的房地產開發(fā)呈迅猛發(fā)展之勢，規(guī)模都較大，也吸引了一大批用戶購買，經(jīng)過兩年的開發(fā)，市場已過了第一輪釋放期，多數(shù)市民已經(jīng)購了房，市場需求日漸縮小。預計本項目上市時，市場壓力將明顯加大。居住劣勢：由于本項目所在地塊為吉安市中心較為古老的工廠區(qū)所在地，周邊人居氛圍不是很濃。商業(yè)配套劣勢：吉安市傳統(tǒng)的商業(yè)中心在吉安市人民廣場四周，在其他地段都缺乏商業(yè)氛圍，目前在項目周邊除一些日常便民店之外，基本上沒有中、大型購物廣場，生活配套上比較缺乏。價格劣勢：由于本項目的上市價格預計將達到1300元/㎡，這對吉安現(xiàn)有的1100元/㎡的價格來說，這對消費者、投資者來講都是一種劣勢。3、項目機會點：居住氛圍的改善：隨著項目旁的康居帝景灣小區(qū)交房后，漸漸有業(yè)主入住，對于本地段人居氣氛可以有效地進行提升，市政建設契機：廬陵文化園的建設將給本項目提供一個最佳的契機。城市化進程：加強吉安市對周邊的影響力，隨著中國城市化進程的加快，一些地處農村的人會選擇就近的城市中定居，在此方面應加大項目的營銷力度，在周邊縣區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)加大宣傳力度，吸引一些用戶購買；4、項目威脅點：其它樓盤的放量2005年將是吉安一些主要樓盤的增量釋放期，大量的樓盤投放于市場，對于一個人口僅20幾萬的中級市，市場競爭已進入白熱化階段。房地產大環(huán)境：隨著央行加息，普通市民收入有限，購房時會感覺到按揭的負擔，這時必然會使一些選擇按揭的用戶會退出購房者的行列?！八保视小啊八保视小爸苓吺姓苍O施的建設進度與項目建設存在時間差，可能會對一期開發(fā)產生不利影響?！就茝V名定位】天龍花園水木清華“天龍花園”案名緣于吉安天龍房地產房產開發(fā)1、“水木清華”源于《詩經(jīng)》，意指流水清澈，林木秀美。名稱意的文化品味和內涵。名稱極易令人聯(lián)想到中國著名學府——清華大學，(但又與“清華”兩字稍做區(qū)別，以免讓客戶覺得在生搬客戶較高的文化素養(yǎng)和現(xiàn)代人望子成龍的期望。與項目周邊濃厚的人【概念定位】造一定要有生命力與支撐一個焊接點，并讓概與項目的“自身優(yōu)勢”達到嚴絲密縫的吻合，自圓生根、生長，與項目完美對接，也就能順利生項目支撐點：1、明確提出“第二代”的概念，其主旨是對吉安市房地產市場做一個麗景城都以塑高尚社區(qū)為目標，中環(huán)名城與名人花園在選擇文化豪宅概念。同時，本案定價也將處于吉安市第二高價，“高檔、豪宅”這些概念在地級市有特別的吸引力，也符合本案所需，又不能放棄，因此本案也將緊抓“高尚”一詞，但拉出的“第二代”將本案與其他樓盤做個徹底的區(qū)別，即本案出來后將全面替代第一代初級2、本案在開發(fā)過程中，開發(fā)商對地塊內所有的喬木如香樟、桂花，芭焦等都請專人進行了保護，并為后來的業(yè)主所享受。在景觀設計時也特別叮囑上海農工商景觀設計公司，一定要注重這些原生景觀，這些原生樹木，本案的生態(tài)性是個可見可觸摸可享用的概念，在后期銷售過程中，售樓員對客戶進行講解時，有實實在在的支撐點。只要客戶一走進天龍花園內就被有著幾十年的香樟、桂花樹所形成的景觀優(yōu)勢所感染。3、“生態(tài)”社區(qū)概念在吉安提出，同時也契合吉安創(chuàng)建“生態(tài)城市”的建設思路，市政府的對“生態(tài)環(huán)境”宣傳與本案推廣過程中對生態(tài)的強調可互為增色。拓展方向一：檔次定位開創(chuàng)新一代樓市“典范”概念塑造的產品支撐點：1、本案的外立面高檔，簡潔，為新古典主義風格，給人特別明快與大氣現(xiàn)代之感；2、景觀與園林設計更符合生活所需，中央景觀軸線貫穿整個小區(qū)，視覺通透；3、智能化物管將全面提升小區(qū)品質。拓展方向二：文化定位“崇尚自然、尊重人性、體現(xiàn)身價”的新貴文化文化即氣質，社區(qū)文化既是社區(qū)特征的高度概括，也是社區(qū)定位的淋漓體現(xiàn)，更是社區(qū)業(yè)主共同依附、互相認可的精神家園。概念塑造的產品支撐點：1、自然即小區(qū)內的自然環(huán)境非常適合人居，在吉安，天花花園創(chuàng)造了開發(fā)樓盤不破壞生態(tài)環(huán)境的先例，這是其它樓盤沒有也不可能做到的事情，2、人性化即適合人居，香樟、桂花樹形成的植物群落，是個天然的氧吧，本案地處贛江之濱，濱江綠化帶景色怡人，是天龍花園業(yè)主休閑的良好去所；3、規(guī)劃實行人車分流，中央組團內沒有車行道，保持業(yè)主高貴身份；拓展方向三：生活方式定位吉安首個睦鄰生活社區(qū)本案旨在創(chuàng)造一種吉安獨一無二的生活方式，營造一塊吉安新貴向往的精神樂土。而作為社會新貴，他們的社會地位和生活習性已成就了其獨特的、具有相當排他性的價值觀念。他們渴望領導潮流，被人尊重、體現(xiàn)自我價值、追逐新時尚、同時又希望在保持個性的同時能夠與周邊具有相同價值觀、文化觀的人進行良好的溝通、交流。因此，針對這一特殊群體的社會特征，我們建議緊緊抓住“崇尚自然、尊重人性、體現(xiàn)身價”這一主題，以“新貴文化”為統(tǒng)領后，又要強調溝通與交流的“睦鄰生活社區(qū)”，才能滿足其精神的需要的文化氛圍。概念塑造的產品支撐點：1、小區(qū)配套內有會所有健身房，乒乓球室，臺球室等休閑娛樂活動場所，2、小區(qū)內有老年休閑廣場，有兒童樂園?！緩V告語定位】2、與健康牽手與綠化親呢渴望城市中能多的一抹鮮綠，能多一點樹木，且能有也不會的已形成的天然植物群落。開發(fā)商在的進行了保護與利用，本案內香樟樹已有幾十年的植物群落讓每個走進天龍花園的業(yè)主會有一種如同走進了陶淵明下的世外桃源之感，對于每個賓館。，本項目上市時間必須提前，同時，工程進度也過年，帶回了一年市內先使本項目實現(xiàn)中前期持續(xù)快速建立強大之品牌效應，推動中后期價格順利攀升。達二、目標用戶定位本案的目標客戶以多次置業(yè)者為主，一次置業(yè)及投資客為輔。具體有如下群體：1、城區(qū)用戶：a.行政事業(yè)單位的中高級公務員b.金融、證券、保險、通訊、郵政、媒體等行業(yè)的精英人士c.國有、集體企業(yè)的中高層人士d.私營業(yè)主e.個體工商戶f.教師、醫(yī)生、律師等g.外出打工人士2、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)用戶：a.行政事業(yè)單位的中高層公務員b.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中高層人士c.私營業(yè)主d.個體工商戶e.外出打工者，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智十分必要的，由此看來，吉安市校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，對于單對較大，絕大多數(shù)消費者不會現(xiàn)在打算購買別墅；a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修和一些特色服務(如托兒服務)；銷會貫穿于整個營銷過程，在中前期，特銷，尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強大之A使用面積以200平方米——500平方米為宜址的好壞，直接影響客流量的多少，所以，臨時接應與以后的售樓處的風格要統(tǒng)一，起到相互呼古典主義風格，并加之效果圖、展板的身項目現(xiàn)場的感覺。從而勾起其購買意向。量相應會較大的地方，意向客戶容易到外接待的宣傳力度，除了以媒體廣告宣傳幅、精神堡壘等制作精美的戶外廣告，對于舉足。(在工作中，本司已對現(xiàn)場售樓中方案進行合理化的建議與功能化分，定價方法1、成本加成定價法將產品的成本加上預期利潤(一般為兩成左右)，具體額度由發(fā)展商自行控制，即為最基本的定價方法。此法雖然簡單，仍須考慮市場行情及競爭狀況，才有訂出合理的價格。2、市場比較定價法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂。在競爭激烈時，條件相當?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項目會被客戶舍棄。3、顧客感受定價法當購房者對物業(yè)及發(fā)展商實力有信心時，縱然定價相對較高，購房者仍會欣然前往。但若購房者對推出個案的發(fā)展商沒有信心時，一旦定價過低，購房者反而會懷疑物業(yè)的品質而不敢購買。項目產品價格設定1、項目產品入市初期均價暫設定為：1300元/m2。2、這里的價格，應該是一種展望預估的價格，是對地塊價值、未來競爭態(tài)勢及項目的成本及大盤供應量等諸多因素綜合權衡而初步設定的價格。3、更加確定的開盤入市價格設定將要等到規(guī)劃方案完成且報批通過，結合項目經(jīng)濟技術指標、預算方案、入市前市場競爭態(tài)勢、項目建筑規(guī)劃設計特點等再進行調整，并將可能提交一份詳細定價報告，其中將包括不同類型產品入市均價、后期不同組團不同類型產品價格走勢判定、價格系數(shù)設定等等。來說是在項目聚集了十足的人氣后，為進一步制格的方式來對猶豫中的客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢不得不以高價購買甚至錯失良機！其實真正的房地產營銷是反映利潤的工具而應是推動銷售、制勝競爭對手優(yōu)勢的價格走高單純地看作是樓盤熱銷的慣性結果，有時巧妙地動樓盤的銷售。即當價格調高到一定限度時，仍可使價格目差異性賣點的強大宣傳功勢相結合。通過增加物業(yè)的附：試探市內部認購等手段積蓄項目的購買力，待工程形象日臻完善心理一般不大；至項目封頂險大大降低，項目的大部分優(yōu)勢、賣點大多都能充分展示又略調高價格。至項優(yōu)劣一覽無遺，客戶資金墊付時間短，再適當調高價格消將更多注重認購期的運用，將消費能量在認購期積聚售局面，促使買家盡早購買，并價，在開盤期較高低價推中高檔貸型，在銷售期高盤應注意將中差貸型搭配，合理控制配比，以達到每個程的原因，整體形象還沒有完全出來，如何進行入市開盤的操作,目營銷的主要工作。在項目入市前主要的營銷推廣，用軟新聞把項目的主題定位炒出來。適當?shù)某醋魍秳?，采取VIP卡認購方式程就會比較艱難，特別是巨大的市場競爭壓力下，新盤顯得尤為重要，所以入市開盤一定要集中人氣，制造市到實際的銷售效果。為達到此目的，行之有效的內部認樓處裝修妥當，各項銷售準備工作基本完，分流其他項目的準客戶，并試探市場反應，積蓄客工作應進入狀態(tài)。包括報紙、電視、電臺廣告等形式內部認購階段，獲取客戶，清楚掌握客戶的購房意向及市場需求(多層市場需求狀況如何，哪種面積、戶型市場需要最大)，以房給對項目有信心的客戶，令其得到最大收益，同時認購期設為3個月，自1月中旬如至4月底開盤。開盤前P發(fā)放VIP卡，此即為誠意金，持有VIP卡的準客戶可享樓及拿到樓書等相關資料，并優(yōu)先獲得合意單元選擇IPVIP的優(yōu)惠，甚至1000元的卡可以變成10000元的些利益來栓住客戶，讓客戶保持對樓盤的式，是我們對項目銷售“投石問路”的一種方式場上反映與客戶對樓盤的歡迎程作出適度調整，有效地避免因銷售價格定位不準而令P最大比其它項目也顯得略微超前，因此本項目一經(jīng)推可以在前一段時間內給一個模糊的價格給客戶(例如只告之起價，通過他們整。專注打響市場知名度，市場知名度打響的目期，火爆銷售的局面。此時再進入持續(xù)強銷期，連續(xù)盤。項目的前期工作主要是造勢，前期造勢不僅要做好項目的外包裝(工地包裝，區(qū)域包裝，媒作炒作)，提前做好部分“內包裝”也非常重要，建議在好的的一棟別墅，要求環(huán)境位置等綜合較佳，先把該棟住宅做出來包括樓體的外立面做出來，同時做樣板房(包括多層的樣板房)和該棟周邊環(huán)境。當然，作為樣板，此棟的各方面都需要精益求精，凸現(xiàn)市的季節(jié)情況，我們甚至可以把中央組團精華提前展的焦點，可以運用多種方法，將此棟樹立成“樣板典實景可以打動一批買家，此時可以先按兵不動，不公徑暗示市場、由市場去傳說價格，但明確正式發(fā)售的安本地暢銷樓盤幾乎是不可能的。吉安市廣告費包括的范圍是：媒體(電視、報紙、戶外、電臺等)的發(fā)布費；電視廣告也是不可小覷的一個宣傳途徑CRM(客戶關系管理)系統(tǒng)；客戶關系管理是指在企業(yè)的運營過程中不斷累積RM開始以客戶為中心。建議項目在內部認購始就做好客引爆項目強銷期導火線應是時機的選擇，什么時侯開盤入市時機的選備工作進展狀況、客戶積累情況、工程進度、預售許可證的辦理、傳統(tǒng)銷售旺季的選擇，并且可以利用節(jié)假日和活動(如勞動節(jié)、國慶節(jié)、房地產交易會等)因素。開盤日依我們的計劃初定為2005年5月1裝與氣氛營造當屬重中之重，并要充分利用媒介強勢氣，如徹夜排隊，搶購等現(xiàn)場效果，感染其他購房者銷售力，促成訂購。另可安排選房分區(qū)的調控，可將現(xiàn)場一般分為簽到貼號區(qū)、選房區(qū)、銷控區(qū)、繳款區(qū)、餐飲區(qū)等，客戶按順區(qū)是相對開放的，而選房等候區(qū)則是相對封閉的，從前面的內不斷地為客戶提供銷控信息，并不斷地為客戶計算睽之下，逃都逃不了，不掏錢行嗎！就這樣進行逼倥是模特！這時他的狀態(tài)緒再渲染給在場的其他客戶，因此要盡可能讓其在現(xiàn)時餐飲區(qū)就發(fā)揮作用了。選房流程為先持有VIP客戶后VIP碼排隊，另外還需注意現(xiàn)場的一些細節(jié)問題，還可銷售氣氛，促使目標客戶盡快下定，建議準備5-(具體策略待定)適機轉入持銷期，利用先期建立的CRM(客戶關系管理)系統(tǒng)組織事件營銷，熱賣場景后，此時正是接續(xù)造勢的良機進程，一方面，挖掘收集老客戶資源；本開發(fā)項目，隨著客戶資源的不斷增多，人氣凝聚“一傳十，十傳百”的口碑宣傳，令后來的購房選購周期，這時這種老客戶是我們最寶貴的有效資源，合理運用的CRM(客戶關系管理)系統(tǒng)，組織客戶通訊與聯(lián)誼，強化與客戶心目中形成美譽度，促成老客戶帶新客戶的；豐富項目品牌內涵；制造注意力和話題。比如吸引人：現(xiàn)場大型娛樂游玩活動，往往還可邀請電臺等機構一聞炒作；還可做一些出乎意料的創(chuàng)新舉措，其它現(xiàn)場常會、看樓抽獎活動等。特別注意能結合項目的教育配套展開，策劃與教育相關或一些體現(xiàn)音樂的事件活動，促方料如單張、樓書，有條件的可進行有效消費者的接觸面，提高目標消費者對品牌的理解度。公司形象推廣做有機結合，適當?shù)貥淞⑻忑埛慨a公司的“人文賣環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調家的利益點，使公眾形成對“天然綠色”生活的氣息來塑造項目的文化品位，使項目具有既沉靜的氣質，同時體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而內斂的大家風范；主打廣告語生活在綠色中親氧(生態(tài)優(yōu)勢)：綠樹成蔭地塊內有香樟樹，桂花樹，南國芭焦等多種已形成景觀的高大喬木，地塊東面是贛江與江濱綠化帶，前面就是吉安賓館，地塊周邊形成了良好的綠化率；親水(景觀優(yōu)勢)：臨水而居一直是國人的最佳居住方式，項目雖然不直接臨水，但臨贛江也只不過幾步之遙，開闊的江面對于居住在市中心的人來說是一種心靈的釋放，江濱綠化帶有紅花綠草，在視覺上能給人極大的享受，這對用戶是個極大的吸引力；臨橋(區(qū)位交通優(yōu)勢)：項目毗鄰贛江大橋，地處老城吉州區(qū)與新城青原區(qū)的交界處，位于井岡山大道與濱江大道的十字路交叉口，項目北面還有待建的城北廣場，是城北的交通中樞；從以上幾個空間節(jié)點的交匯可以看出，到達吉安市任何地方都極為方便。臨園(文化優(yōu)勢)：項目位于廬陵文化園內，現(xiàn)吉安市政府已把廬陵文化園的的建設列為市政府重點工程；廬陵文化園的建設將對本案是一個最大的升值支撐點；另外項目周邊還有白鷺洲公園，公園內的白鷺洲書院是中國四大書院之一，有著悠久的歷史，也沉淀著極厚的人文底蘊，臨校(教育優(yōu)勢)：項目周邊教育氛圍濃厚，吉安幾所重點中學如吉安一中，白鷺洲中學離本項目較近，項目的業(yè)