工程管理工作流程

中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心5/21/2024物業(yè)管理之工程管理

工作流程

培訓(xùn)師:版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心內(nèi)容提要:前期介入工作流程接管驗(yàn)收工作流程裝修管理工作流程維保工作流程日常設(shè)備設(shè)施管理工作流程版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心第一節(jié)前期介入管理前期介入概念前期介入工作內(nèi)容版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心前期介入管理概念:

前期介入是指物業(yè)公司在簽定物業(yè)管理合同后,本著對開發(fā)商、業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，本著后期更好的做好物業(yè)管理工作，針對小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn)場情況提出有效的建議及為正常的物業(yè)管理而做的一系列準(zhǔn)備工作。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心前期介入顧問的工作內(nèi)容一、從管理及業(yè)主后期使用的角度編寫《項(xiàng)目建議書》。

1、審閱設(shè)計(jì)圖紙，從管理及使用的角度提出改善性意見。（如空調(diào)冷凝水集水管的設(shè)置）

2、參與項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目的人車合理分流。

3、參與項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施以及安防系統(tǒng)的選擇，在保證項(xiàng)目管理及使用的基礎(chǔ)上盡可能給開發(fā)商減少投入。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心二、施工現(xiàn)場實(shí)地考察，掌握工程的第一手資料

1、準(zhǔn)確掌握預(yù)埋管線等隱蔽工程的施工位置，避免將來圖紙與現(xiàn)場不相符的管理尷尬。

2、現(xiàn)場參加設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，為將來管理做好準(zhǔn)備。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心第二節(jié)工程接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收概念接管驗(yàn)收的重要性接管驗(yàn)收條件接管驗(yàn)收程序接管驗(yàn)收分類及標(biāo)準(zhǔn)接管驗(yàn)收記錄版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心接管驗(yàn)收概念：接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司在接管開發(fā)商、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建或原有房屋等物業(yè)之前，對該項(xiàng)物業(yè)以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心接管驗(yàn)收的重要性1、接管驗(yàn)收是物業(yè)公司與開發(fā)商之間權(quán)利與責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移的分水嶺。2、接管驗(yàn)收是后期管理的重要鋪墊

版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心接管驗(yàn)收條件：1、建筑工程全部施工完畢并以竣工驗(yàn)收合格2、供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用3、房屋棟、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)批準(zhǔn)版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心接管驗(yàn)收的程序：1、建設(shè)單位書面提請物業(yè)公司接管驗(yàn)收2、確定接管驗(yàn)收時(shí)間成立接管驗(yàn)收小組3、物業(yè)公司根據(jù)接管驗(yàn)收條件和應(yīng)移交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核并對樓宇設(shè)備設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收4、對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題分類匯總提交給建設(shè)單位限期整改。4、簽發(fā)接管驗(yàn)收文件版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心接管驗(yàn)收分類及標(biāo)準(zhǔn)：一、實(shí)物接管1、房屋本體2、戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施3、公共設(shè)備設(shè)施4、公共環(huán)境園林道路版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心二、資料接管1、產(chǎn)權(quán)資料2、政府驗(yàn)收相關(guān)資料3、工程技術(shù)資料4、其他資料版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心接管驗(yàn)收記錄1、接管驗(yàn)收記錄分為房屋質(zhì)量驗(yàn)收記錄、設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄、環(huán)境驗(yàn)收記錄、綠化工程驗(yàn)收記錄等四大類，2、驗(yàn)收記錄表必須包括：驗(yàn)收項(xiàng)目、驗(yàn)收時(shí)間、驗(yàn)收具體內(nèi)容、驗(yàn)收人簽字、驗(yàn)收結(jié)論、存在問題、整改單位、跟蹤結(jié)果等。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心第三節(jié)二次裝修管理二次裝修的概念二次裝修流程二次裝修各環(huán)節(jié)注意事項(xiàng)二次裝修中的三檢工作案例分析版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心一、二次裝修概念樓宇接管驗(yàn)收交付使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完入伙手續(xù)后，在正式入住前，根據(jù)業(yè)主的要求，對所購(租賃)房屋進(jìn)行分隔、裝飾、布置等。有時(shí)住戶掉換后，新用戶要將原來的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。習(xí)慣上人們往往把以上裝修稱為二次裝修。

版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心二、二次裝修的特點(diǎn)

1必須符合樓宇原設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)；2、施工時(shí)應(yīng)顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對他們的影響；3對施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高，以保障住戶的人生、財(cái)產(chǎn)的安全；4、重視施工中的防火工作。

版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心二、裝修管理流程：填表交費(fèi)工作界面交接三檢工作執(zhí)行審批核發(fā)施工許可證現(xiàn)場督導(dǎo)巡查現(xiàn)場驗(yàn)收版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心裝修管理的三大環(huán)節(jié)：1、做好事前管理，嚴(yán)把審批關(guān)2、加強(qiáng)事中控制，嚴(yán)把過程關(guān)3、做好事后管理，嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心審批環(huán)節(jié)的注意事項(xiàng)：

一、業(yè)主必須如實(shí)在《裝修申請表》中填寫裝修項(xiàng)目二、裝修項(xiàng)目審批必須經(jīng)管理處工程師初審、管理處經(jīng)理終審后才能核發(fā)裝修許可證。三、在審批前必須與業(yè)主及裝修公司做好工作界面的交接工作（如水電、防水、墻體等）版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心過程管理工作注意事項(xiàng)：1、嚴(yán)格控制現(xiàn)場裝修項(xiàng)目在所報(bào)批的項(xiàng)目范圍內(nèi)2、現(xiàn)場合適的位置必須放置有效的滅火器材3、陽臺(tái)及室內(nèi)樓板不允許堆放超重的裝修材料4、特殊工種的裝修工人必須持有操作證5、所有裝修工人必須辦理小區(qū)出入證6、裝修垃圾必須按時(shí)堆放在指定的地點(diǎn)。7、嚴(yán)格禁止裝修現(xiàn)場使用明火版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心違章裝修的處理程序：1、發(fā)現(xiàn)問題2、開具第一次違章整改通知單要求整改3、再次發(fā)生同樣問題開具二次違章整改通知單4、經(jīng)二次整改通知仍不改正者，扣除部分裝修押金版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心裝修驗(yàn)收：裝修驗(yàn)收是指業(yè)主二次裝修完以后，向管理處提出裝修驗(yàn)收申請，管理處裝修管理人員依據(jù)業(yè)主在裝修申請表所申請的項(xiàng)目逐項(xiàng)驗(yàn)收，并再次做好三檢工作。裝修驗(yàn)收注意事項(xiàng)：1、嚴(yán)格按照報(bào)批項(xiàng)目驗(yàn)收2、重點(diǎn)注意做好三檢工作3、如實(shí)把驗(yàn)收情況記錄在裝修申請表的驗(yàn)收部分。4、對違章部分提出整改意見版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心裝修管理的重中之重：三檢工作一、什么是三檢工作：所謂三檢工作是指為了保證房屋的完好性而通過一定的方法對房屋的供暖，給水系統(tǒng)，電路系統(tǒng)、防水等危害性較大的系統(tǒng)進(jìn)行再檢驗(yàn)工作版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心二、三檢工作的重要性：

三檢工作是工作界面交接的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，通過三檢工作的執(zhí)行，確定原施工工程是否完好；再次確定我們交給業(yè)主的房屋是否存在質(zhì)量問題，避免業(yè)主二次裝修以后出現(xiàn)質(zhì)量問題而無法確定責(zé)任。

版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心三檢工作的核心：

工作閉環(huán)

即反映在每張備案表上的檢驗(yàn)最終結(jié)果都應(yīng)該是完好的，不論中間過程是否存在質(zhì)量問題。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心案例：某小區(qū)1號樓4單元501業(yè)主申請裝修，管理處在收取各種費(fèi)用后發(fā)放裝修許可證。在裝修過程中，維修技工小李在巡查中發(fā)現(xiàn)裝修工作人員在現(xiàn)場用煤氣罐做飯，馬上把煤氣罐收繳到管理處，經(jīng)一番討論后，管理處返還了煤氣罐。裝修驗(yàn)收完畢一個(gè)月后，該房衛(wèi)生漏水及地埋管滲水，導(dǎo)致樓下造成一定的損失，該房業(yè)主以原有衛(wèi)生間防水沒做好為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，給管理處工作造成了很大的被動(dòng)。請問：工作中管理處哪些工作是對的，哪些工作做的不足？版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心注意事項(xiàng)：

1、在發(fā)現(xiàn)裝修第一次違規(guī)時(shí)應(yīng)先簽發(fā)糾正通知單。

2、在核發(fā)裝修許可證前管理處應(yīng)做好工作界面的交接，同時(shí)做好三檢工作。

3、裝修前后沒有對地埋管做打壓實(shí)驗(yàn)，缺乏有效的免責(zé)證明。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心第四節(jié)維保管理維保工作概念維保工作流程唯保工作的事前準(zhǔn)備維保工作的三部曲討論版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心維保的概念：

維保是指工程交付使用以后，開發(fā)商委托物業(yè)公司接受業(yè)主的請修，針對原工程缺陷協(xié)調(diào)施工單位等與項(xiàng)目相關(guān)的單位無償給業(yè)主提供后期的修繕工作版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心維保的工作流程：業(yè)主請修填寫相關(guān)請修記錄（維保流程單）實(shí)施維修回訪記錄存檔不滿意滿意版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心維保工作的事前準(zhǔn)備：1、在小區(qū)入住之前由開發(fā)商組織成立維保工作小組，小組成員包括開發(fā)商、施工單位及設(shè)備供應(yīng)廠商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司等。2、由開發(fā)商牽頭，針對維保工作物業(yè)公司與開發(fā)商、各施工單位、設(shè)備供應(yīng)廠商簽訂維保協(xié)議，在協(xié)議明確規(guī)定各方的權(quán)利與責(zé)任版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心維保工作的事前準(zhǔn)備：3、編制維保答客問，保證各方以同樣的標(biāo)準(zhǔn)回答業(yè)主的咨詢4、編制維保成員聯(lián)系簿，保證聯(lián)系通暢。5、明確各維保單位的現(xiàn)場辦公地點(diǎn)。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心物業(yè)公司維保工作的三部曲：第一步跟蹤：物業(yè)客服中心接到業(yè)主請修以后，物業(yè)公司維保人員應(yīng)該馬上到業(yè)主家查看報(bào)修內(nèi)容，以確定所報(bào)問題是否屬于維保范疇。第二步跟蹤：維保單位在維修的過程中，物業(yè)公司維保人員應(yīng)時(shí)刻注意維修的進(jìn)度，及時(shí)把維修進(jìn)度反饋到客戶服務(wù)中心，以便客戶服務(wù)中心做好客戶回訪工作。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心物業(yè)公司維保工作的三步跟蹤：第三步跟蹤：維保單位認(rèn)為維修工作已完成并返回維保跟蹤單時(shí)，物業(yè)公司維保工作人員應(yīng)上門核實(shí)維修情況，確認(rèn)維修工作是否真正完成并把情況反饋給物業(yè)客戶服務(wù)中心。版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心分組討論：在維保工作中，如何正確的處理物業(yè)公司與開發(fā)商及各維保單位的關(guān)系？版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心設(shè)備設(shè)施管理總思路實(shí)物>>>>清單及臺(tái)帳>>>訂計(jì)劃>>>按計(jì)劃執(zhí)行

>>>檢查督導(dǎo)版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心設(shè)備設(shè)施管理三部曲：第一步：根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)備設(shè)施列出設(shè)備設(shè)施清單，編制設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳誤區(qū):

只要心里明白,編不編清單臺(tái)帳無所謂!!!版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心設(shè)備設(shè)施管理三部曲：第二步：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)編制年度維修保養(yǎng)計(jì)劃誤區(qū):

計(jì)劃趕不上變化,壞了就修,何必……..版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心設(shè)備設(shè)施管理三部曲：第三步：根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)及日常巡視工作保證設(shè)備的正常運(yùn)行及設(shè)施的完整性誤區(qū):

東西天天一樣,何必天天巡視浪費(fèi)時(shí)間!!!!版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心重申設(shè)備設(shè)施管理總思路實(shí)物>>>>清單及臺(tái)帳單>>>訂計(jì)劃>>>按計(jì)劃執(zhí)行

>>>檢查督導(dǎo)

版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心THEEND謝謝大家！版權(quán)所有:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心個(gè)人道德素養(yǎng)

做好個(gè)人道德素養(yǎng)；不要因?yàn)樨澬”阋?，貪一時(shí)方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴(yán)都降低了。

因?yàn)橐粋€(gè)人把道德品質(zhì)丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個(gè)人都應(yīng)該尊首道德底線，不應(yīng)敗壞基本道德品質(zhì)。以下是公司裡面出現(xiàn)的不好的現(xiàn)象：1、廁所紙巾偷到宿舍去用2、車間應(yīng)急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現(xiàn)的不好的現(xiàn)象：1、公共場所隨意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現(xiàn)的不好的現(xiàn)象：惡意損壞公共財(cái)物以下是公司裡面出現(xiàn)的不好的現(xiàn)象：吃飯不要浪廢食物道德與生活

從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義:倫—類別、關(guān)係；理—紋理、道理。

倫理—人類社會(huì)裡種種身分間合理的關(guān)係，行為分際(做人要守本分)。(哪些人際關(guān)係、身分)2、道德的意義:道—道路、道理；德—獲得。

道德—走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途→尊嚴(yán)