新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略研究

2021年中央對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了重新定調(diào)，旨在促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。中央提及良性循環(huán)的發(fā)展要求，是為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的繼續(xù)惡化。這與諸多上市房企在2021年出現(xiàn)暴雷事件，有很大的關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的戰(zhàn)略部署。面對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中涉及的各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，依法依規(guī)做好風(fēng)險(xiǎn)防控及信息披露，積極化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融的穩(wěn)定。一、房地產(chǎn)行業(yè)的特征(一)開發(fā)周期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)涉及的諸多經(jīng)營(yíng)過程，例如投資拿地、建筑施工、綜合開發(fā)以及房產(chǎn)銷售等。復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)流程，延長(zhǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理周期。項(xiàng)目短則經(jīng)歷數(shù)年時(shí)間，長(zhǎng)則十幾年才能結(jié)束。在這么長(zhǎng)的周期內(nèi)，企業(yè)面臨的各類不確定性增加，勢(shì)必造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng)。例如2014年到2015年，國(guó)家提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，明確做好住房金融服務(wù)工作，對(duì)住房政策奠定了偏松的政策基調(diào)。而進(jìn)入2016年后，住房政策基調(diào)偏緊，定位為住房不炒。2019年明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這些政策上的變化會(huì)造成企業(yè)拿地價(jià)格、商品房銷售價(jià)格的變化，會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)空間，也會(huì)在開發(fā)周期內(nèi)造成供需狀況的波動(dòng)。因此房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制難度增加，企業(yè)需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)狀況更為復(fù)雜。(二)產(chǎn)品較為特殊房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的產(chǎn)品具有較強(qiáng)的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品為土地和房屋。部分企業(yè)還提供包含物業(yè)管理、貿(mào)易流通與產(chǎn)業(yè)投資在內(nèi)的綜合化產(chǎn)品?？傮w來(lái)看，這些產(chǎn)品都具有較強(qiáng)的地域性特征。在不同地理位置，產(chǎn)品的價(jià)值存在一定的區(qū)別。不同城市、不同地區(qū)、不同地段，產(chǎn)品的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)會(huì)發(fā)生變化。產(chǎn)品的價(jià)值與整個(gè)城市或地區(qū)的發(fā)展有一定的關(guān)聯(lián)，如城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)出現(xiàn)變化，企業(yè)提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品以及其他綜合性服務(wù)也可能出現(xiàn)，成本和價(jià)值的變化。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有較大的存貨價(jià)值。土地或房屋等產(chǎn)品，隨著時(shí)間的變化會(huì)出現(xiàn)土地成本變化、建筑成本變化，以及房?jī)r(jià)的變化，這些都會(huì)影響企業(yè)的成本，進(jìn)而影響企業(yè)的利潤(rùn)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)所持有的產(chǎn)品，由于地理性因素以及存貨成本因素存在較大的不確定性，會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(三)資金需求量大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段均需要投入大量的資金。一方面是由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本較高，另一方面是由于房地產(chǎn)投資屬于資本密集型投資，房地產(chǎn)企業(yè)多采用資本化業(yè)務(wù)模式大量籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過貸款、預(yù)售等方式完成融資，為房地產(chǎn)建設(shè)提供資金支持。這意味著許多企業(yè)的資產(chǎn)配比不合理，債務(wù)占比比較大，有些企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至高達(dá)90%。高負(fù)債使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨額的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。不僅對(duì)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展造成了巨大的影響，而且也不利于金融及房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別(一)籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用債務(wù)或股權(quán)形式完成資金籌集。股權(quán)形式的籌資，產(chǎn)生的籌資風(fēng)險(xiǎn)由股東共同承擔(dān)，相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)影響較小。債務(wù)籌資模式較為靈活，企業(yè)可通過銀行信貸、發(fā)行債券等方式獲取大量資金，因此籌資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)喪失償債能力的可能性以及企業(yè)利潤(rùn)的可變性，即企業(yè)籌資負(fù)債到期后，無(wú)法按期歸還，財(cái)務(wù)狀況惡化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)收益。(二)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)參與投資項(xiàng)目需要投入大量的資金，加之房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng)，因此資金回收過程中的不確定性較多。由于投資過程中投資決策不當(dāng)或宏觀環(huán)境影響，造成企業(yè)投資收益下降，無(wú)法達(dá)到預(yù)期收益水平或虧損的情況，即為投資風(fēng)險(xiǎn)。分析房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，要關(guān)注兩方面的因素，分別是獲利能力及成長(zhǎng)能力。獲利能力即企業(yè)的營(yíng)業(yè)效益能力。通過銷售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)報(bào)酬率等指標(biāo)能夠反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中獲取的經(jīng)濟(jì)效益。成長(zhǎng)能力是對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展情況的分析，主要采取指標(biāo)為銷售增長(zhǎng)率、銷售利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率。成長(zhǎng)類指標(biāo)增長(zhǎng)說(shuō)明企業(yè)發(fā)展高于行業(yè)水平，同期增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，在行業(yè)中具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(三)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)銷售過程中，由于銷售周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、存貨占用流動(dòng)資金，出現(xiàn)商品滯銷、存貨積壓等情況，產(chǎn)生的資金無(wú)法及時(shí)回收、資金成本上升、利潤(rùn)下降等風(fēng)險(xiǎn)。分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要關(guān)注指標(biāo)為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于行業(yè)均值，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)的資產(chǎn)盈利水平和利用效率降低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不佳，存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。存貨周轉(zhuǎn)率不佳，占流動(dòng)資產(chǎn)比重過高，說(shuō)明企業(yè)面臨著變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不佳，意味著企業(yè)資金回流速度慢，增加了壞賬風(fēng)險(xiǎn)。(四)資金鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的血液，因此資金鏈緊張甚至出現(xiàn)斷裂，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近些年來(lái)，宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況更為嚴(yán)峻。企業(yè)要關(guān)注經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流、投資凈現(xiàn)金流以及籌資凈現(xiàn)金流三部分，判斷資金鏈穩(wěn)健程度。經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流正增長(zhǎng)，意味著企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲利較為穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)狀況良好，反之經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)低，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；投資凈現(xiàn)金流正增長(zhǎng)意味著企業(yè)投資狀況穩(wěn)定、投資規(guī)模合理、投資活動(dòng)可穩(wěn)定獲取現(xiàn)金流，反之企業(yè)投資規(guī)?？赡艹霈F(xiàn)異常，企業(yè)需要審慎考慮投資項(xiàng)目；籌資凈現(xiàn)金流正增長(zhǎng)意味著企業(yè)債務(wù)水平較為穩(wěn)定、籌資正常、能夠滿足經(jīng)營(yíng)所需且不會(huì)面臨過大的債務(wù)壓力，反之意味著企業(yè)籌資狀況不佳、債務(wù)壓力較大，需要關(guān)注資金耗用方面存在的問題。(五)其他財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)未針對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)工作展開科學(xué)的管控，致使招投標(biāo)結(jié)果不符合企業(yè)獲取最大利益目標(biāo)的要求。房地產(chǎn)作為高度市場(chǎng)化的行業(yè)，招投標(biāo)工作需要考慮企業(yè)內(nèi)外部市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置。如果招投標(biāo)工作管控不當(dāng)，很有可能影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功率。招投標(biāo)工作涉及的金額較大，牽扯到復(fù)雜的利益關(guān)系，因此可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、人員環(huán)境等多方面的風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成損失。稅務(wù)與企業(yè)的財(cái)務(wù)工作息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作不完善，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)由于外部環(huán)境的變化，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需要通過科學(xué)的稅務(wù)籌劃，完成避稅、節(jié)稅的目的，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況(一)諸多上市房企爆雷不斷的現(xiàn)狀2021年諸多上市房企相繼暴雷。截止2021年12月31日，上海票交所公布的逾期名單已有98家房企上榜。恒大、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、中國(guó)澳元、祥生控股、藍(lán)光發(fā)展、宇宙集團(tuán)、新力控股等八家上市房企50強(qiáng)企業(yè)發(fā)生了嚴(yán)重的債務(wù)違約。其中影響最大、波及最廣，當(dāng)屬恒大暴雷事件。2021年6月恒大商票事件初見端倪。商票即為商業(yè)承兌匯票，是高杠桿房企常見的債務(wù)籌資方式之一。由于其無(wú)需擔(dān)保，可以實(shí)現(xiàn)貼現(xiàn)退出，因此是受到諸多房地產(chǎn)企業(yè)青睞的信用工具之一。恒大現(xiàn)金支付的商票極少，比例不足10%。2022年商票余額達(dá)到驚人的2052.67億。商票一旦出現(xiàn)兌付問題，就會(huì)對(duì)企業(yè)融資造成巨大的影響。恒大正是由于現(xiàn)金流緊張出現(xiàn)商票逾期，引發(fā)銀行停貸情況。加之銷售回款率下降、按揭回款速度下降等問題，進(jìn)而在6月出現(xiàn)商票到期拒付的情況。8月后期恒大商票的風(fēng)波愈演愈烈，盡管恒大發(fā)出公告平息風(fēng)波，但仍然難以彌補(bǔ)恒大信用破裂、沒有融資進(jìn)賬的問題，造成諸多項(xiàng)目停工。進(jìn)入9月，諸多金融機(jī)構(gòu)的貸款到期，恒大無(wú)力償還到期本金與利息。(二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因2021年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)暴雷之多實(shí)屬罕見，而出現(xiàn)暴雷的主要原因可以分為兩個(gè)方面。一是快速收緊的外部市場(chǎng)環(huán)境。近些年來(lái)由于政策原因，央行對(duì)房地產(chǎn)貸款提出了嚴(yán)格的集中度管理要求。致使金融機(jī)構(gòu)在融資方面快速收緊，對(duì)房企貸款造成了一定的限制。加之諸多商品住宅價(jià)格至2015年以來(lái)首次轉(zhuǎn)跌，超7成的城市新房?jī)r(jià)格下跌，房產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。二是諸多房地產(chǎn)企業(yè)采用高杠桿、高負(fù)債的不良經(jīng)營(yíng)模式。關(guān)注短期利益，而忽視了長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性。四、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略(一)多元化籌集資金銀行貸款、債券及信托基金等具有較高的利息費(fèi)用，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，不利于資金使用成本的控制。同時(shí)，由于近些年來(lái)的政策原因，金融方面的融資方式監(jiān)管力度加大，企業(yè)在銀行方面，可獲得的籌資來(lái)源在逐步縮減。因此，企業(yè)要探尋多元化的籌資模式。首先，要積極地提高股權(quán)比例，降低籌資成本。通過股權(quán)籌資模式，緩解財(cái)務(wù)緊張狀態(tài)，同時(shí)分散籌資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行控制。其次，要注重多種融資方式的整合，股權(quán)、債權(quán)、租賃、私募、證券化、信托等多種方式，要相互結(jié)合、交叉組合，在降低資金使用成本的同時(shí)，盡可能提高資金的使用期限。(二)合理安排項(xiàng)目投資不合理的投資，不僅會(huì)增加企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)、影響企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定，同時(shí)也可能由于投資項(xiàng)目周期的延長(zhǎng)，增加不確定性，造成回款慢、存貨積壓、利潤(rùn)損失等風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)要關(guān)注宏觀環(huán)境的變化，適當(dāng)?shù)胤啪復(fù)顿Y速率，合理規(guī)劃資金使用規(guī)模解放流動(dòng)資金，保證充足的現(xiàn)金流。首先，要強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性分析，認(rèn)真考慮市場(chǎng)需求、宏觀環(huán)境變化，重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前的政策趨勢(shì)，以此作為依據(jù)，關(guān)注潛藏的籌資風(fēng)險(xiǎn)，判定項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)水平。通過強(qiáng)化前期的項(xiàng)目可行性分析，減少投資決策失誤的頻率。其次，要客觀的評(píng)價(jià)投資價(jià)值，考慮多元化的經(jīng)營(yíng)，分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面要深入的剖析項(xiàng)目的成長(zhǎng)能力和營(yíng)運(yùn)能力，把握經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方向，例如轉(zhuǎn)變住房開發(fā)項(xiàng)目，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。另一方面要關(guān)注企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。通過多元化的經(jīng)營(yíng)，例如物業(yè)管理、貿(mào)易流通與產(chǎn)業(yè)投資等，提高企業(yè)的總體盈利水平。(三)確定合適的舉債規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行貸款以及預(yù)期銷售存在較強(qiáng)的依賴性，這也導(dǎo)致了企業(yè)存在巨額的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中，資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)起到了決定性的作用，負(fù)債水平過高、杠桿過高，舉債規(guī)模不合理，是房產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平較高的主要問題。因此，企業(yè)要合理評(píng)估自身短期與長(zhǎng)期償債能力，從而確定合適的舉債規(guī)模，保證企業(yè)在約定時(shí)間內(nèi)，支付本金與利息，避免資金鏈緊張，陷入財(cái)務(wù)困境。短期償債能力分析主要關(guān)注存貨、流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債；長(zhǎng)期償債能力分析主要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)。企業(yè)要將自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資產(chǎn)構(gòu)成情況以及金融利率等多方面因素，考慮到償債能力分析范疇內(nèi)，確定合理的長(zhǎng)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)，確定合理的舉債規(guī)模。然后通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、合理安排債務(wù)、優(yōu)化權(quán)益資金比重等方式，確定最佳的籌資方案。合理選擇融資時(shí)機(jī)及融資規(guī)模，挖掘新的融資渠道，選擇合理的融資方式，降低債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。(四)提升存貨變現(xiàn)能力存貨量的增加，會(huì)占用企業(yè)內(nèi)大量的流動(dòng)資金，因此企業(yè)要強(qiáng)化存貨管理水平，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，確保盈利空間不受到擠壓。企業(yè)可以從客戶以及產(chǎn)品兩個(gè)方面進(jìn)行回款管理，提升存貨的變現(xiàn)能力。在客戶方面，做好信用管理工作，對(duì)客戶資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格篩選、完成信用評(píng)級(jí)分類。同時(shí)在銷售時(shí)注重合同的簽署，避免程序漏洞造成回款風(fēng)險(xiǎn)。在交易完成后，要及時(shí)追蹤回款情況，推進(jìn)回款進(jìn)度。在產(chǎn)品方面，企業(yè)要關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向、消費(fèi)者需求，借此開發(fā)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，進(jìn)而提升存貨變現(xiàn)能力。(五)優(yōu)化成本費(fèi)用管理盲目追求資金回籠而忽視成本控制工作，不利于企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)收益。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中要優(yōu)化成本費(fèi)用管理。項(xiàng)目開發(fā)前，要制定合理的預(yù)算計(jì)劃，確定項(xiàng)目成本，并對(duì)各資金流動(dòng)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，制定執(zhí)行計(jì)劃。項(xiàng)目建設(shè)過程中，要對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)格管控，監(jiān)控資金流向，避免資金浪費(fèi)，控制施工成本。項(xiàng)目建設(shè)后期，要做好財(cái)務(wù)分析，復(fù)核資金支出項(xiàng)目，完成成本控制績(jī)效考核。通過優(yōu)化成本費(fèi)用管理，提升企業(yè)的資金使用效率，進(jìn)而提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。(六)結(jié)合政策調(diào)整戰(zhàn)略新常態(tài)下，房產(chǎn)政策頻繁出臺(tái)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注宏觀環(huán)境的變化，順應(yīng)政策提出的要求，及時(shí)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。根據(jù)國(guó)家政策對(duì)市場(chǎng)變化的影響，廣泛搜集消費(fèi)者偏好、競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略、市場(chǎng)物價(jià)水平、供需關(guān)系等信息，從而確定合適的籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。(七)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)企業(yè)要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)隱患的控制關(guān)鍵點(diǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。一是要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可靠的識(shí)別，并判定風(fēng)險(xiǎn)影響水平，對(duì)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)