《成都武侯大道項目前期定位及產(chǎn)品概念性策劃報告》

武侯大道”項目前期定位及產(chǎn)品概念性策劃報告

目錄

6前言

10第一章項目市場價值和機會判斷

10第一節(jié)市場價值和機會分析

10—、現(xiàn)實市場價值和機會簡析

12二、新生市場價值和機會簡析

14三、可創(chuàng)造的市場價值簡析

15四、小結

16第二節(jié)典型項目價格、面積及其銷售特征專題研究

16項目一：置信麗都花園城

24項目二：鷺島國際社區(qū)

32項目三：雙楠風景

37項目四：優(yōu)品道

46項目五：新里維多利亞

51項目六：西郡香林

58項目七：紅館

61第三節(jié)市場價格分析與判斷

61—、現(xiàn)實價格分析與判斷

65二、項目市場價格判斷

73三、價格的升位前提及空間判斷

74四、項目實際價格預期

74五、小結

75第四節(jié)章結

76第二章項目市場定位分析

76第一節(jié)定位分析框架

77第二節(jié)關于項目的市場定位

77—、跟隨策略

77二、借勢策略

77三、側面競爭策略

78第三節(jié)關于目標市場

80第四節(jié)關于目標群體

82第五節(jié)關于核心產(chǎn)品

82—、關于產(chǎn)品類型市場的適宜化選擇

83二、關于產(chǎn)品鏈的構建

84三、關于產(chǎn)品規(guī)劃

85第六節(jié)章結

86第三章項目初步市場定位

86第一節(jié)定位說明

87第二節(jié)定位框架

88第三節(jié)項目市場定位

90第四節(jié)目標群體定位

90—、目標群體構成

92二、本項目目標消費群體

94三、本項目目標群體的鎖定

96第五節(jié)項目主題定位

97第六節(jié)項目形象定位

98第七節(jié)項目身份定位

98—、項目區(qū)位屬性界定和價值索引

98二、項目的身份定位

99第八節(jié)項目功能定位

100第九節(jié)核心產(chǎn)品定位

101—、類型構成

102二、產(chǎn)品構建

108第十節(jié)案名定位

108?、武候大道項目案名的企劃思路

109二、案名建議

111第四章項目營銷概念策劃

111第一節(jié)營銷推廣定位說明

112第二節(jié)營銷推廣目標界定

113第三節(jié)營銷推廣思路提煉

115第四節(jié)營銷推廣策略

115—、銷售策略

120二、價格策略

125三、促銷策略

126四、控制策略

128五、時間策略

130六、推廣模式建議

131第五節(jié)廣告策略

131一、阻隔策略

132二、短兵相接策略

133三、媒體策略

142四、小結

143第五章項目相關專題研究

143第一節(jié)關于社區(qū)商業(yè)

143—、社區(qū)商業(yè)概念

143二、成都房地產(chǎn)市場社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀

144三、對項目啟示

145第二節(jié)關于防噪

145一、噪音的定義

146二、噪音對人體的影響

146三、項目降噪措施啟示

148第三節(jié)關于節(jié)能、生態(tài)

148—、節(jié)能、生態(tài)建筑概況

150二、國際建筑界利用生態(tài)節(jié)能技術的主要手段：

151三、對項目啟示

153第六章項目靜態(tài)投資收益分析

153第一節(jié)分析說明

153方案一、滿足現(xiàn)有控規(guī)指標和新政條件下的指標確定

154方案二、在控規(guī)條件下適當調高的指標確定

155方案三、滿足調規(guī)情況和市場狀態(tài)下的指標確定

156第二節(jié)收益分析

156方案一、滿足現(xiàn)有控規(guī)指標和新政條件下的收益分析

161方案二、在控規(guī)條件下適當調高指標下的收益分析

166方案三、滿足調規(guī)情況和市場狀態(tài)下的收益分析

172第三節(jié)、盈虧平衡分析

172方案一、滿足現(xiàn)有控規(guī)指標和新政條件下的盈虧平衡點分析

172方案二、在控規(guī)條件下適當調高指標下的的盈虧平衡點分析

173方案三、滿足調規(guī)情況和市場狀態(tài)下的的盈虧平衡點分析

173第四節(jié)價格敏感性分析

173方案一、滿足現(xiàn)有控規(guī)指標和新政條件下的價格敏感性分析

174方案二、在控規(guī)條件下適當調高指標下的價格敏感性分析

175方案三、滿足調規(guī)情況和市場狀態(tài)下的價格敏感性分析

176第五節(jié)成本敏感性分析

176方案一、滿足現(xiàn)有控規(guī)指標和新政條件下的成本敏感性分析

176方案二、在控規(guī)條件下適當調高指標下的成本敏感性分析

177方案三、滿足調規(guī)情況和市場狀態(tài)下的成本敏感性分析

177第六節(jié)風險分析與防范

177—,政策風險

179二、成本風險

179三、市場風險

刖S

應成都市新川臧路建設開發(fā)有限公司就“武侯大道項目（暫名）”的前期定位及項目概念策

劃之邀，我司現(xiàn)就《武侯大道項目前期定位及產(chǎn)品概念性策劃委托合同》中約定的第二階段

服務內(nèi)容一一“武侯大道”項目（暫名）前期定位及概念性策劃報告陳述如下，僅供貴公司

權析并參考。

本文是我司就“武侯大道項目（暫名）”的前期定位及項目概念性策劃書文本之二。

本次提案的目標任務

本文旨在第一-階段文本適時性的對目前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境、成都市住宅產(chǎn)品市場中觀宏

觀、地塊區(qū)域市場微觀環(huán)境以及地塊微觀研究角度進行分析與研究的基礎之上，契合項目地

塊的特定地緣屬性，結合專業(yè)的經(jīng)驗預判，作出探討性的項目定位判斷和相應的營銷延伸體

系上的概念策劃。

公開權限

?貴公司高層領導批閱時公開

?貴公司主管領導審閱時公開

?貴公司項目工作組內(nèi)部公開

?對該項目營銷顧問團成員公開

提案性質

項目初步定位案類

關鍵詞——初步性定位、概念策劃，僅對主旨內(nèi)容進行概念性提引，具有初步性、輪廓化的

特點。

提案前注

本提案重點將放在以“市場思路及對應定位思考”、“項目營銷概念策略”為平臺的創(chuàng)作主線

匕對其中部分涉及到較具細的戰(zhàn)略認識層面的抗性面和戰(zhàn)術執(zhí)行層面的考量依據(jù)和可能的

執(zhí)行方向作單方面的提示鑒引，未做更多更深的分析，供貴公司參鑒。

提案要議

?項目市場價值和機會判斷

?目標市場定位分析的分析

?項目初步市場定位分析

?項目營銷概念策略分析

?廣告策略分析

?相關專題研究

?項目靜態(tài)投資收益分析

研究方法

?實證法

?實例比較法

?圖表分析法

?對比分析法

?問卷調查表

資料來源

成都市統(tǒng)計局、成都市房地產(chǎn)信息中心、成都市房地產(chǎn)管理局、武侯區(qū)簇橋街道辦事處，

區(qū)域樓盤實地調研數(shù)據(jù)、公司市場信息部成都房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)信息庫（成都中觀市場16萬

個數(shù)據(jù)檢索）、公司關聯(lián)性行業(yè)信息以及甲方提供的相關資料及信息。

其它說明

?此次初步市場定位建議僅為我公司單方面的推論，由于未考慮貴公司的項目戰(zhàn)略和發(fā)展預

期，因此，如有與貴公司的定位有出入，敬請諒解。

?本文所涉及項目概念性策劃的內(nèi)容為方便梳理結構和文本邏輯，并沒有完全按照合同的

約定順序進行陳述，而是按照營銷邏輯進行相關主題的專項概念性思路提引，并不涉及到具

體的執(zhí)行思路。

?對項目概念策劃是建立在貴公司要求進行兩種規(guī)劃條件下不同方案所具有的多種物亞形態(tài)

基礎之上的，在文中一并進行闡述。

以下為正文：

第一章項目市場價值和機會判斷

第一節(jié)市場價值和機會分析

一、現(xiàn)實市場價值和機會簡析

【現(xiàn)實地緣價值】

?城市中心城區(qū)西南方位的區(qū)域人居價值

-具有“武候國際新區(qū)”規(guī)劃概念、兼具外雙楠高檔居住環(huán)境品質的地緣價值

?城西南三環(huán)內(nèi)、成熟的區(qū)域配套表現(xiàn)、成熟社區(qū)聚集，反映出的良好的整體居住價值條件

?鷺島國際社區(qū)等項目形成的外雙楠高格調生活氛圍感和置信麗都花園城、中華名園等鄰近

項目帶動形成的區(qū)位居住價值認知感，對項目地塊當前的孤立性和零商情表現(xiàn)帶來一定的提

升空間

?現(xiàn)實價值的組合構成：

城西南+外雙楠生活新區(qū)+珍稀地域+高品質+潛在的優(yōu)良居住價值

【現(xiàn)實市場價值】

今年1-6月，成都市新開住宅樓盤92個，新增供應面積5961></a>.63萬平方米。其中成都

市主城區(qū)新增樓盤54個，新增供應面積299.87萬平方米，占到總體供應的50%,較去年同

期總供應量減少約202.68萬平方米。

06年1-6月新盤供應情況

現(xiàn)實市場開發(fā)

作為成熟社區(qū)聚集的區(qū)域，城西仍然是新盤供應的熱點區(qū)域，新增供應量103.97萬平方米，

占1-6月新開盤供應量的34.67%,城東102.13萬平方米，城南47.45萬平方米，城中和城

北總共46.31萬平方米。

06年1-6月新盤供應面積區(qū)域分布圖不同區(qū)域個盤平均規(guī)

模

二、新生市場價值和機會簡析

主要來源于以下幾個方面：

有城西南外雙楠片區(qū)三環(huán)內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢、成熟配套優(yōu)勢以及打造武候國際新區(qū)規(guī)劃的概念優(yōu)勢

作支持，兼有大城西良好的居住環(huán)境和城南新興規(guī)劃布局理念，使得目前整個區(qū)域成為了住

房供需的熱點地帶。良好的區(qū)域認同度對地緣價值的拉升有著直接的作用，促進新生需求市

場空間的形成。

外雙楠片區(qū)大盤云集，在品牌開發(fā)、產(chǎn)品打造、建筑風格塑造、營銷推廣上的激烈競爭無疑

整體提升了該片區(qū)的物業(yè)檔次和人居質量；區(qū)域產(chǎn)品的差異化和多層物業(yè)形態(tài)的補缺將成為

該區(qū)域新生市場價值挖掘的思考方向o

三環(huán)路沿線和武候大道周邊置信麗都花園城、中華名園、藍光諾丁山等項目，一方面形成與

本項目的直接競爭，但也從市場比較的角度帶來了本項目開發(fā)的聯(lián)動基礎，本項目可視其市

場接受狀況來綜合判定其建筑風格、產(chǎn)品類型、物業(yè)構成、價格基礎等的市場接受度，從而

為本項目提供了一個新生的直接的市場比較價值，畢竟大家都是具有一定規(guī)?；A的。

對項目地塊北面黃忠大道南延線市政道路（俗稱2.5環(huán)路）的建設，一方面可以增強項目地

塊的交通通達能力和識別度,另一方面可以快速提升項目的市場形象,豐富現(xiàn)有的街區(qū)功能,

一定意義上將起到提升地緣價值的作用，為項目帶來新的市場機會。

相關政策法規(guī)對土地利用要求、建筑產(chǎn)品形態(tài)選擇的限制以及本項目地塊控規(guī)指標的要求,

直接使得本地塊部分產(chǎn)出物業(yè)類型成為目標市場的稀缺產(chǎn)品，從而形成新的市場機會。

從區(qū)域現(xiàn)有的供給項目來看，基本呈現(xiàn)因開發(fā)規(guī)模明顯不同導致項目開發(fā)戰(zhàn)略、產(chǎn)品定位的

差異明顯、操盤水準和營銷水平也高低不一的局面。而本項目的開發(fā)規(guī)模將是介于上述兩個

極端之間的中間品，既具有和大盤相對的規(guī)模條件和開發(fā)優(yōu)勢，又有小樓盤相對的靈活性和

市場適應力，從這個角度講，項目的市場比較機會是相當明顯的，這為項目帶來了較多的雙

向利用價值，這將是項目在前期策劃中應導入的策劃思路和開發(fā)運營中非常值得借因的“寡

頭市場”機會。

三、可創(chuàng)造的市場價值簡析

很顯然，這必須從項目自身和產(chǎn)品內(nèi)部方面入手。它要求項目產(chǎn)品必須具備或到達:

?與新政最和諧的適應度

?最適宜的項目定位

?產(chǎn)品創(chuàng)新

?始終與需求對接

?具備比較優(yōu)勢

?差異化體現(xiàn)

?靈活運用控規(guī)政策條件

另外，它還要求一

?價值的有效傳播（營銷推廣）

?溝通順暢（協(xié)作單位）

?公共關系

四、小結

從現(xiàn)實市場價值和機會的角度來看：

地塊展現(xiàn)出了成熟的大配套區(qū)位價值和潛在的良好居住價值

城西市場板塊仍然是最具活力的開發(fā)帶

從新生市場價值和機會角度來看：

區(qū)域市場的成熟度由于聯(lián)動開發(fā)的結構升級和規(guī)模擴張而繼續(xù)膨化，帶來的項目細分機會也

和產(chǎn)品細分機會一樣成為了本項目的最大可利用面

從可創(chuàng)造的市場價值角度看：

更多的創(chuàng)造價值來源于對項目自身內(nèi)涵的挖掘和展現(xiàn)，從現(xiàn)實角度的預判心理出發(fā)，前文所

述諸多創(chuàng)造點的實現(xiàn)度或者應用面還是具有較大的希望

第二節(jié)典型項目價格、面積及其銷售特征專題研究

為更為準確的認識區(qū)域項目的價格特征，區(qū)域項目的價格、面積與其銷售的對應特征，

我們特在本階段文本中將我們對現(xiàn)有典型項目的價格、面積及其銷售特征的專題研究成果進

行闡述，以期為本項目的產(chǎn)品定位、價格定位提供最為直接的依據(jù)。

項目一：置信麗都花園城

1、項目概況

項目名稱

置信?麗都花園城一期

項月地址

成都市武候大道與三環(huán)路交界處

總用地

400畝（一期180畝）

總建筑面積

一期約20萬平米

建筑形態(tài)

13層小高層

總戶數(shù)

456戶（一期）

容積率

2.61

綠化率

35%

2、項目總平圖

3、產(chǎn)品面積與售價的關系

面積區(qū)間(m2)

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

150-160

160-170

套數(shù)

50

26

83

20

57

82

247

12

25

均價（元/niD

3931

3869

4183

4943

4202

4363

4081

4576

4626

注：橫軸表示產(chǎn)品面積（平米），縱軸表示產(chǎn)品售價（元/平米）

由上圖可以看出，該項目產(chǎn)品主要集中在100到150平米之間，總體均價較為集中在4200

到5000之間。從整體上看，該項目的銷售價格水平隨著單位產(chǎn)品面積的增加呈現(xiàn)穩(wěn)步上升

的趨勢。

4、時間、面積與售價的關系

置信麗都花園城分面積段月度銷售套數(shù)一銷售價格對比表單位：套、元/面

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

2005

12

23

3925

27

4023

17

4079

68

4105

2006

1

5

3982

30

4005

17

4196

26

4167

2006

2

16

3986

22

4029

24

4173

96

4068

2006

3

2

3727

2

4409

10

4131

37

4135

2006

4

1

3744

1

4790

5

4100

10

4355

2006

5

1

3820

1

4016

6

4028

2006

6

3

3801

6

3884

14

4094

21

3975

2006

7

40

4739

51

4577

20

4882

置信麗都花園城2005.12-2006.7銷售均價一銷售套數(shù)對比表

銷售時間

銷售均價（元/行）

銷售時間

銷售套數(shù)（套）

2005.12

4067.2962

2005.12

135

2006.1

4110.5855

2006.1

78

2006.2

4073.7789

2006.2

158

2006.3

4133.2842

2006.3

51

2006.4

4282.7729

2006.4

17

2006.5

4006.1639

2006.5

8

2006.6

3994.1347

2006.6

44

2006.7

4692.8256

2006.7

111

點評：

1、該項目是銷售價格隨著產(chǎn)品面積戶型增大而上揚的典型項目。

2、從項目銷售均價的走勢來看，項目均價基本穩(wěn)定，在今年5、6月份稍有下降后，在6

月迅速上揚。

3、從銷售的走勢來看，項目從今年2月到7月經(jīng)歷了一個波峰到波谷再到波峰的過程，起

伏較大。

4、從各面積段的銷售走勢來看，140平米以上的戶型在各階段都有著較好的銷售表現(xiàn)，其

它戶型表現(xiàn)較為平均。

5、從各面積段的售價走勢來看，90到120平米的面積段起伏變化較大，而140平米以上面

積戶型整體價格最高。

5、臨街戶型及售價比較

4棟

1單元

2單元

3室2廳雙衛(wèi)

2室2廳單衛(wèi)

3室2廳雙衛(wèi)

3室2廳雙衛(wèi)

2室2廳單衛(wèi)

3室2廳雙衛(wèi)

單位

平米

元/平米

平米

元/平米

平米

元/平米

平米

元/平米

平米

元/平米

平米

元/平米

3層

157

4097

89

4153

158

4323

143

4184

89

3835

143

3873

4層

143

3840

90

3933

143

4029

143

3952

90

3781

144

3833

5層

143

空置

89

3800

143

3947

143

4090

89

3723

143

空置

6層

143

3790

90

3895

143

3928

143

3951

90

4016

144

4020

7層

143

3818

89

3723

143

3947

143

4010

89

3874

143

4040

8層

143

3878

87

3821

143

4111

143

4047

90

3859

144

3909

9層

143

3784

89

3878

143

3970

143

4049

89

4035

143

3961

10層

143

3909

90

4015

143

4047

143

4047

90

3973

144

3981

11層

143

3937

89

3798

143

4049

143

4212

89

3877

143

3998

12層

143

3997

87

3857

143

4309

143

4108

90

3975

144

4027

13層

143

3975

89

3917

143

4089

142

4444

87

4476

142

4309

均價

3960

3933

4109

4099

3947

3995

從上表可以看出，臨街套二、套三戶型的銷售價格差異并不明顯，說明臨街戶型對面積的變

化并不敏感。

9棟

1單元

2單元

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

單位

m2

元/m?

m2

元/nf

ID2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/行

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

2層

139

空置

109

空置

109

空置

134

空置

131

空置

117

空置

122

空置

141

4332

3層

138

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

4740

121

空置

140

空置

4層

139

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

139

空置

5層

138

空置

108

空置

108

4755

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

140

空置

6層

139

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

4678

121

空置

139

空置

7層

138

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

4699

121

空置

140

4485

8層

139

4740

108

4883

108

空置

133

空置

131

空置

116

4649

121

4818

139

4429

9層

138

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

140

4448

10層

136

4684

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

137

空置

11層

136

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

137

4634

12層

135

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

137

空置

13層

135

5508

108

空置

108

空置

127

空置

131

空置

115

空置

120

空置

136

空置

均價

4799

4883

4755

0

0

4691

4818

4465

可以看出，1單元中同一樓層的套二與套三戶型的銷售均價差異并不很大，而2單元中雖然

全是套三戶型，但由于所臨景觀條件的差異，同一樓層的成交價格反而差異較大，差異梯度

在200元左右。

項目二：鷺島國際社區(qū)

1、項目概況：

項目名稱

鷺島國際社區(qū)二期

項目地址

成都市二環(huán)路外雙楠鷺島路

總用地

422畝

總建筑面積

75萬平米

建筑形態(tài)

電梯11+1和14+1

總戶數(shù)

540

容積率

2.9

綠化率

50%

2、項目總平圖:

3、產(chǎn)品面積與售價的關系

區(qū)間

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

150-160

160-170

套數(shù)

43

19

45

141

66

189

133

6

均價

4207

5020

5083

4185

4436

4782

4697

5450

區(qū)間

170-180

180-190

190-200

200-210

210-220

220-230

230-240

240-250

套數(shù)

6

41

15

21

20

3

21

21

均價

4387

5041

4631

5520

5030

4547

7516

7523

可以看出，該項目產(chǎn)品主要集中在120到160平米之間，總體均價較為集中在4200到5500

之間。從整體上看，該項目的銷售價格水平在250平米以上后呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢。

4、時間、面積與售價的關系

鷺島國際社區(qū)分面積段月度銷售套數(shù)一銷售價格對比表單位：套、元/行

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

2005

9

1

4175

4

4181

8

4651

2005

10

105

4774

158

4198

252

4840

2005

11

42

5099

25

4161

42

5748

2005

12

1

5097

1

4141

19

6915

2006

1

7

6446

2006

2

2

4498

1

4355

5

7080

2006

3

2

4050

2006

4

3

7335

2006

5

2

7349

2006

6

2

4607

64

5065

17

5051

147

5394

2006

7

71

4998

35

4901

148

5297

鷺島國際社區(qū)2005.9-2006.7銷售均價一銷售套數(shù)對比表

銷售時間

銷售均價（元/肝）

銷售套數(shù)（套）

銷售時間

銷售均價（元/肝）

銷售套數(shù)（套）

2005.9

4492

13

2006.3

4050

2

2005.10

4634

515

2006.4

7335

3

2005.11

5176

109

2006.5

7349

2

2005.12

6746

21

2006.6

5291

230

2006.1

6446

7

2006.7

5176

254

2006.2

6324

8

點評：

1、該項目是整體俏售價格的上漲幅度之大是非常明顯的，低開高走的價格策略應用突出。

2、從項目銷售均價的走勢來看，除了在前后期產(chǎn)品推出的交際期稍有下降外，項目均價基

本穩(wěn)定。

3、從銷售的走勢來看，項目的強銷期和持續(xù)期是涇渭分明，強銷期優(yōu)勢十分明顯。

4、從各面積段的銷售走勢來看，140平米以上的戶型在各階段都較為搶眼，其中小面積戶

型表現(xiàn)也不俗。

5、從各面積段的售價走勢來看，整體都呈現(xiàn)穩(wěn)步的上漲態(tài)勢，其中140平米以上面積戶型

整體價格上漲幅度最大，而其它面積段的戶型變化較為平和。

5、臨街戶型及售價比較

35棟

1單元

2單元

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

單位

m2

元阿

m2

元/nf

m2

元/m?

m2

元/m?

m2

元/而

m2

元/肝

m2

元/而

m2

元/肝

3層

136

4940

95

5267

95

5238

139

5020

136

5020

94

5380

94

5380

140

5020

4層

138

空置

98

4980

98

4950

141

4734

138

4880

97

4801

97

4949

142

4734

5層

138

空置

98

4840

98

4811

141

4743

138

4890

97

4960

97

4811

142

4743

6層

138

空置

98

5020

98

4990

141

4920

138

4920

97

4840

97

4840

142

4920

7層

138

空置

98

5030

98

5000

141

4782

138

4930

97

4850

97

5000

142

4782

8層

138

空置

98

4908

98

5030

141

4811

138

4960

97

5030

97

空置

142

4960

9層

138

4743

98

4918

98

5040

141

4970

138

4970

97

4888

97

5040

142

4970

10層

138

空置

97

5100

97

5070

141

5000

138

5000

97

5070

97

5070

142

5000

11層

183

5050

168

5025

168

5150

186

4976

183

5130

168

5150

168

4996

187

5130

均價

4911

5010

5031

4884

4967

4997

5011

4918

從上表可以看出，朝向街道的套二戶型比朝向小區(qū)內(nèi)測的套三戶型成交價還高，這與該項目

針對中等面積產(chǎn)品采取“高單價、低總價”策略有明顯的關系。

35棟

3單元

4單元

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

單位

m2

元/m?

m2

元/曲

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/itf

m2

元/nf

3層

136

5020

94

5219

94

5380

140

4869

136

94

5380

94

5380

138

5070

4層

138

4734

97

4801

97

4801

142

4880

138

/

97

4950

97

4850

140

4930

5層

138

4890

97

4960

97

4960

142

4890

138

/

97

4960

97

5010

142

4940

6層

138

4920

97

4840

97

4990

142

4920

138

/

97

4990

97

5040

140

4821

7層

138

4930

97

4850

97

5000

142

4930

138

/

97

5000

97

5050

140

4980

8層

138

4960

97

5030

97

4879

142

4960

138

/

97

4879

97

5080

140

4860

9層

138

4821

97

4888

97

5040

142

4821

138

/

97

4888

97

5090

140

5020

10層

138

4850

97

5070

97

4918

142

5000

138

/

97

5070

97

4966

140

5050

11層

183

5130

168

4996

168

4996

187

5130

183

/

168

5150

168

5190

186

5180

均價

4917

4962

4996

4933

5030

5073

4983

結合4個單元的情況來看，都采取套三戶型朝小區(qū)內(nèi)（北向）布局，套二戶型都朝小區(qū)外（南

向）布局的結構，使得套二戶型單價均高于同樓層套三戶型的單價，特別是4單元的套二戶

型還由了朝向較好的景觀條件，成為了該棟中均價最高的產(chǎn)品，但與同單元的套三產(chǎn)品的差

價并沒有拉開很大的差距。

項目三：雙楠風景

1、項目概況：

項目名稱

雙楠風景二期

項目地址

武候雙豐西路22號

總用地

20畝

總建筑面積

2萬

建筑形態(tài)

多層6+1

總戶數(shù)

96戶

容積率

1.8

綠化率

30%

二、項目總平圖：

3、產(chǎn)品面積與售價的關系

區(qū)間

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

套數(shù)

23

7

9

8

3

均價

4511

4577

4583

4392

4609

可以看出，該項FI產(chǎn)品銷售面積并無較為集中的區(qū)間，總體均價較為集中在4500至IJ4600

之間。從整體上看，除個別產(chǎn)品的價格外，該項目的銷售價格水平也隨面積的增加呈現(xiàn)一定

的上升態(tài)勢。

4、時間、面積與售價的關系

雙楠風景分面積段月度銷售套數(shù)一銷售價格對比表單位：套、元/而

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

2006

6

6

4473

3

4463

2

4436

2006

7

17

4524

13

4607

6

4377

3

4609

雙楠風景2006.6-2006.7銷售均價一銷售套數(shù)對比表

銷售時間

箱售均價（元/行）

箱售套數(shù)（套）

2006.6

4461

11

2006.7

4535

39

點評：

1、該項目雖然只有兩個月的銷售周期，但是銷售價格的上漲趨勢依然有所體現(xiàn)。

2、從銷售形勢來看，依然具有強勢銷售的痕跡。

3、從各面積段的銷售走勢來看，90平米以下的小面積戶型和90到120平米的中面積戶型

顯示出了良好的銷售態(tài)勢，而140平米以上的大戶型產(chǎn)品銷售形勢還有待進一步觀察。

4、從各面積段的售價走勢來看，也延續(xù)出了中小面枳戶型的強勁銷售勢頭，上漲也比較明

顯，尤其是90到120平米的面積區(qū)段上漲幅度最大，而120到140平米的戶型還有略為的

下降，140平米以上戶型缺乏比較。

5、臨街戶型及售價比較

2棟

1單元

2單元

3單元

2-2-1

2-2-1

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

單位

m2

元/itf

m2

元/nV

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

jc/m2

m2

元/nf

2層

86

空置

86

空置

106

4537

106

4537

106

4540

111.58

4756

3層

86

4488

86

空置

106

空置

106

4681

106

4651

111.58

空置

4層

86

4336

86

空置

106

空置

106

空置

106

空置

111.58

空置

5層

86

4697

86

4566

106

空置

106

4630

106

4460

111.58

空置

6層

113

4698

112

空置

120

4488

120

4397

120

4650

123.48

4729

均價

4555

4566

4513

4561

4575

4743

從上表可以看出，該項目臨街套二戶型與套三戶型的銷售均價總體上比較接近，除了3單元

Ill平米戶型由于兩個方向均緊臨花園，整體價格顯得相對較高。

項目四：優(yōu)品道

1、項目概況：

項目名稱

優(yōu)品道

項目地址

青羊大道與光華大道交匯處

總用地

413畝

總建筑面積

45萬平米

建筑形態(tài)

11、15、18

總戶數(shù)

2300

容積率

2

綠化率

50%

2、項目總平圖:

3、產(chǎn)品面積與售價的關系

區(qū)間

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

150-160

160-170

170-180

180-190

套數(shù)

4

58

15

56

109

72

246

84

13

65

33

均價

3743

4157

4440

4622

4361

5363

5228

5418

5317

5003

5451

區(qū)間

190-200

200-210

210-220

220-230

230-240

240-250

250-260

260-270

270-280

套數(shù)

51

23

6

3

2

3

7

2

1

均價

5444

5698

5863

5507

6708

5627

5600

5926

5761

可以看出，該項目產(chǎn)品銷售面積較為集中120-160平米之間，總體均價較為集中在5000到

6000之間。從圖示來看，該項目的銷售價格水平上漲與產(chǎn)品面積的增加基本呈現(xiàn)一種均衡

平穩(wěn)的同步上升狀況。

4、時間、面積與售價的關系

優(yōu)品道分面積段月度銷售套數(shù)一銷售價格對比表單位：套、元/平米

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

2005

8

75

4357

28

4981

3

4887

2005

9

17

4673

13

4790

4

4810

2005

10

7

4638

15

4980

2005

11

3

4722

11

5162

2005

12

7

5478

84

5438

2006

1

6180

31

5576

2006

2

2

5386

13

5408

2006

3

6

5626

39

5530

2006

4

4

5623

31

5763

2006

5

5473

41

5806

2006

6

1

4150

43

5753

2006

7

9

5469

1

5388

30

5858

優(yōu)品道2005.8-2006.7銷售均價一銷售套數(shù)對比表

銷售時間

銷售均價（元/肝）

銷售套數(shù)（套）

銷售時間

俏售均價（元/肝）

銷售套數(shù)（套）

2005.8

4559

106

2006.2

5405

15

2005.9

4740

34

2006.3

5541

45

2005.10

4882

22

2006.4

5749

35

2005.11

5079

14

2006.5

5799

42

2005.12

5441

91

2006.6

5726

44

2006.1

5593

32

2006.7

5777

40

點評：

1、該項目是本次分析中整體銷售價格上漲最為平穩(wěn)的項目，持續(xù)上漲的態(tài)勢更趨平緩。

2、從項目銷售均價的走勢來看，呈現(xiàn)出了一種比較自然或健康的平穩(wěn)上漲走勢，最為值得

關注的是，其走勢的平穩(wěn)包括了產(chǎn)品在不同階段投入到整體銷售的所有階段，體現(xiàn)出了常態(tài)

性。

3、從銷售的走勢來看，項目的強俏期和持續(xù)期稍有差距，但整體的走勢仍比較健康，特別

是進入持續(xù)期后依舊保持著并不算太差的銷售局勢，從這一點來看，也具有平穩(wěn)性。

4、從各面積段的銷售走勢來看，90到140平米的面積戶型區(qū)間在前期表現(xiàn)出了較好的走勢,

這也與該部分產(chǎn)品是首期主打產(chǎn)品，供給量較大有密切關系，而進入今年后，140平米以上

的戶型由于供給的大量增加，體現(xiàn)出了較為強勁的銷售走勢，而90平米以下的面積戶型基

本售罄。

5、從各面積段的售價走勢來看，整體都呈現(xiàn)穩(wěn)步的上漲態(tài)勢，其中140平米以上面積戶型

整體上漲幅度最大，呈現(xiàn)出了連續(xù)性的增長態(tài)勢，120到140平米的戶型也持續(xù)走高，上揚

幅度相對較為平緩。

5、臨街戶型及售價比較

3棟

1單元

2單元

3單元

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

單位

m2

元/m?

m2

元/肝

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/itf

2層

122

4408

122

4498

125

4480

125

4480

125

4480

124.9

4480

3層

122

4280

122

4280

125

4120

125

4120

125

4120

124.9

4120

4層

122

4240

122

4240

125

4035

125

4160

125

4160

124.9

4160

5層

122

4198

122

4198

125

4198

125

4198

125

4198

124.9

4198

6層

178

4498

178

4498

125

4240

125

4240

125

4240

124.9

4240

7層

125

4280

125

4280

125

4280

124.9

4280

8層

125

4320

125

4320

125

4320

124.9

4320

9層

178

4598

178

4598

178

4598

177.69

4598

均價

4324.8

4343

4284

4299.5

4300

4299.5

從上表來看，3個單元均是套三戶型，朝向一致，加上產(chǎn)品面積差異較小，導致成交均價相

當接近。

3棟

4單元

5單元

2-2-

2-2-1

2-2-2

2-2-2

單位

m2

元/m?

m2

元/itf

m2

元/nf

m2

元/nV

2層

94.42

4480

90.12

4280

109.76

4380

109.76

4380

3層

94.42

4180

90.12

4180

109.76

4280

109.76

4280

4層

94.42

4150

90.12

4150

109.76

4260

109.76

4260

5層

94.42

4120

90.12

4120

109.76

4220

109.76

4220

6層

159.92

4260

154.05

4260

165.71

4598

165.71

4598

均價

4238

4198

4347.6

4347.6

結合前頁的比較來看，第1、2、3單元的套三戶型和第4、5單元的套二戶型成交均價之間

的差異均不超過150元/平米，其中就套二戶型來看，第5單元由于景觀條件較第4單元較

好，所以同是套二戶型，單價也相對較高。

值得注意的是，頂躍戶型大部分都較其低一層的戶型高出250到350元/平米的范圍。

項目五：新里維多利亞

1、項目概況:

項目名稱

新里?維多利亞

項目地址

成都市神仙樹南路（紫瑞大道）

總用地

總占地181畝，分三期開發(fā)

總建筑面積

24萬平米

建筑形態(tài)

電梯13層

總戶數(shù)

1657

容積率

2.68

綠化率

38%

2、項目總平圖:

3、產(chǎn)品面積與售價的關系

區(qū)間

30-40

40-50

50-60

60-70

70-80

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

套數(shù)

2

7

5

111

351

33

27

225

144

均價

4153

4061

3928

4102

4140

4326

4164

4239

4130

區(qū)間

140-150

150-160

160-170

170-180

180-190

190-200

200-210

210-220

220-230

套數(shù)

43

59

1

1

1

1

均價

4450

4370

4793

4661

5146

5093

可以看出，該項目產(chǎn)品銷售面積較為集中80-140平米之間，總體均價較為集中在4100到

5000之間。從圖示來看，在150平米以下的產(chǎn)品內(nèi)，該項目的銷售價格水平上漲隨產(chǎn)品面

積的增加表現(xiàn)較為平穩(wěn)，而在超過150平米后的產(chǎn)品中，價格隨面積的增長而上漲的幅度明

顯增加。

4、臨街戶型及售價比較

1棟

1單元

2單元

3單元

3-2-2

2-2-1

2-2-1

2-2-1

單位

m2

元/itf

m2

元阿

m2

元/肝

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/nf

3層

118

3616

89

3538

90.1

3678

89.5

3662

90

3669

89.45

3662

4層

121

3974

89

3740

93

3740

92.4

3722

93

3731

92.44

3722

5層

121

4004

89

3691

93

3769

92.4

3751

93

4022

92.44

3858

6層

121

3864

89

3798

93

3798

92.4

3780

93

3750

92.44

3780

7層

121

4023

89

3945

93

4005

92.4

3809

93

3818

92.44

3809

8層

121

3922

89

3855

93

4111

92.4

3838

93

3847

92.44

3838

9層

121

3911

89

3884

93

4147

92.4

3867

93

3836

92.44

3867

10層

123

3977

90

4079

93

4282

92.4

3968

93

3898

92.44

3930

11層

121

4043

89

4218

94.5

4224

93.9

4108

94

3897

93.16

3888

12層

94.5

4210

93.9

4300

94

3966

93.16

4129

13層

93

4440

92.4

4363

93

4402

92.44

4349

均價

3926

3861

4037

3924

3894

3894

1棟

4單元

5單元

2-2-1

2-2-1

單位

ID2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/nf

m2

元/nV

3層

90.05

3669

89.45

3653

90.05

空置

89.45

空置

4層

93.03

3731

92.44

3839

93.03

3769

92.44

3995

5層

93.03

4090

92.44

3868

93.03

3916

92.44

4044

6層

93.03

3789

92.44

3771

93.03

3996

92.44

4073

7層

93.03

3778

92.44

3800

93.03

4121

92.44

4081

8層

93.03

3807

92.44

3829

93.03

4119

92.44

4150

9層

93.03

3876

92.44

3986

93.03

4116

92.44

4116

10層

93.03

3943

92.44

4131

93.03

4252

92.44

4248

11層

94.48

3911

93.89

4231

93.75

4337

93.16

4336

12層

94.48

4132

93.89

4344

93.75

4366

93.16

4433

13層

93.03

4385

92.44

4519

93.03

4511

92.44

4474

均價

3919

3997

4150

4195

從整體上看，上表反映出套二戶型,，套三戶型在臨街面上的銷售價格幾乎沒有差異，反而引

起差異的最大原因是由于5單元的產(chǎn)品處于景觀條件最好的區(qū)域，其銷售價格甚至超過了第

一單元的套三戶型。

項目六：西郡香林

1、項目概況:

項目名稱

西郡香林

項目地址

成都市晉陽路215號

總用地

17

總建筑面積

3.95萬平米

建筑形態(tài)

小高層11+1

總戶數(shù)

224戶

容積率

3

綠化率

30%

2、項目總平圖:

3、產(chǎn)品面積與售價的關系

區(qū)間

40-50

50-60

60-70

70-80

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

分段套數(shù)

17

24

49

35

27

18

分段均價

3696

3663

3730

3644

3888

3953

可以看出，該項目產(chǎn)品銷售面積相當分散，從小戶型到中面積戶型均有，總體均價較為集中

在3600到4000之間。

從圖示來看，在40到100平米的產(chǎn)品區(qū)間內(nèi)，該項目的銷售價格水平與產(chǎn)品面積的變化并

不敏感，而在超過110平米后的產(chǎn)品中，雖然跨度已不是很大，但依然顯示出價格隨面積的

增長而上漲的變化情況。

4、時間、面積與售價的關系

西郡香林分面積段月度銷售套數(shù)一銷售價格對比表單位：套、元/平米

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

套數(shù)

均價

2006

5

7

3839

2006

6

68

3720

39

3727

10

4029

2006

7

22

3683

23

3811

1

3990

西郡香林2005.8-2006.7銷售均價一銷售套數(shù)對比表

銷售時間

銷售均價（元/nf）

銷售套數(shù)（套）

2006.5

3839

7

2006.6

3758

117

2006.7

3764

46

點評：

1、該項目銷售周期較短，但強銷期還是比較明顯的，總體銷售價格比較趨緩。

2、從各面枳段的銷售走勢來看，體現(xiàn)出了中小樓盤經(jīng)濟實用面積區(qū)段的戶型，即90平米以

下的小面積戶型和90到120平米的中面積戶型的良好銷售形勢，而140平米以上的大戶型

產(chǎn)品是供給空白。

3、從各面積段的售價走勢來看，90到120平?米的面積區(qū)段和120到140平米的面積區(qū)段均

有所上升，但是90平米以下戶型由于剩余的是轉角或朝向較差的戶型，導致銷售價格略有

下降。

5、臨街戶型及售價比較

1棟

1單元

2單元

2-2-1

2-2-1

2-2-1

3-2-2

3-2-2

1-2-1

1-2-1

3-2-2

單位

m2

元/Ilf

m2

元/曲

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/而

m2

元/rtf

m2

元/nf

3層

71

空置

76

空置

76.2

3740

111

空置

Ill

3790

54.2

空置

54.2

3830

110.9

3989

4層

71

3693

76

3640

76.2

3670

111

3770

111

空置

54.2

3624

54.2

3760

110.9

3830

5層

71

3790

76

3585

76.2

3690

111

3790

111

3790

54.2

3720

54.2

3720

110.9

空置

6層

71

3710

76

3555

76.2

3710

111

3732

111

3810

54.2

3740

54.2

3740

110.9

空置

7層

71

3752

76

3700

76.2

3730

111

3890

111

空置

54.2

3760

54.2

3760

110.9

4110

8層

71

3850

76

3720

76.2

3673

Ill

3850

111

空置

54.2

3704

54.2

3780

110.9

3910

9層

71

3791

76

3740

76.2

3770

111

3930

111

空置

54.2

3722

54.2

3800

110.9

3791

10層

71

3890

76

3760

76.2

3790

111

4087

111

3890

54.2

3820

54.2

3820

110.9

3811

11層

98

空置

98

空置

98.2

空置

130

4381

130

4105

75.6

空置

75.6

空置

129.6

4190

均價

3782.3

3671

3722

3929

3877

3727

3776

3947

1棟

3單元

4單元

3-2-2

2-2-2

2-2-2

1-2-1

1-1-1

3-2-2

3-2-2

1-1-1

單位

m2

元/曲

m2

元/m?

m2

元/肝

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/itf

m2

元/rtf

3層

110.88

4050

76.2

3740

76.2

3710

52.16

3379

48.16

3510

96.41

3680

96.4

3487

49.81

3870

4層

110.88

3623

76.2

3670

76.2

3670

52.16

3390

48.16

3330

96.41

3570

96.4

3540

49.81

3770

5層

110.88

4050

76.2

3690

76.2

3615

52.16

3440

48.16

3720

96.41

3590

96.4

3487

49.81

3790

6層

110.88

3790

76.2

3710

76.2

3634

52.16

3460

48.16

3740

96.41

3536

96.4

3580

49.81

3810

7層

110.88

4090

76.2

3730

76.2

3730

52.16

3480

48.16

3480

96.41

3530

96.4

3660

49.81

3830

8層

110.88

3752

76.2

3750

76.2

3750

52.16

3500

48.16

3450

96.41

3650

96.4

3620

49.81

3850

9層

110.88

3850

76.2

3770

76.2

3693

52.16

3520

48.16

3724

96.41

3595

96.4

3566

49.81

3870

10層

110.88

4150

76.2

3790

76.2

3790

52.16

3540

48.16

3540

96.41

3615

96.4

3660

49.81

3950

11層

129.64

4085

98.19

4150

98.19

4067

52.16

3840

48.16

3560

119

3909

121

空置

77.65

3863

均價

3938

3778

3740

3505

3562

3631

3575

3845

1棟

5單元

2-2-1

3-2-2

3-2-2

2-2-1

單位

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/肝

3層

72.03

空置

96.41

3650

96.4

3630

72.03

空置

4層

72.03

3770

96.41

3570

96.4

3540

72.03

3720

5層

72.03

3663

96.41

3590

96.4

3560

72.03

3664

6層

72.03

空置

96.41

3670

96.4

3640

72.03

3683

7層

72.03

空置

96.41

3630

96.4

3600

72.03

3780

8層

72.03

空置

96.41

3575

96.4

3620

72.03

3722

9層

72.03

空置

96.41

3670

96.4

3640

72.03

3820

10層

72.03

3890

96.41

3675

96.4

3660

72.03