【粵開宏觀】新一輪房地產(chǎn)去庫存：背景、政策、難點(diǎn)與展望

請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款www.ykzq宏觀研究宏觀研究【粵開宏觀】新一輪房地產(chǎn)去庫存：背景、政策、難點(diǎn)與展望收購部分存量商品房用作保障性住房；三是融資“白名單”應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求；四是支持地方政府以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困；五是摸清底數(shù)、分新政是對430政治局會議“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措為防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，新政以金融支持為主，在地方政府收購存量商品房和閑置土地時，均特別強(qiáng)調(diào)不能增加地方政府隱性債務(wù)。一、本輪房地產(chǎn)去庫存面臨更大壓力2）房地產(chǎn)銷售、投資降幅更大，1-4月商品房銷售4）房企債務(wù)和期房爛尾風(fēng)險沖擊居民購房信心，現(xiàn)房銷售顯著好于期房；近期中央和地方推出的一系列舉措，都是為了實(shí)現(xiàn)保供給、促需求和穩(wěn)房價某種意義上也是促需求，因?yàn)橹挥袪€尾樓的風(fēng)險解除了，居民才敢解除對購其一，政策的第一個著力點(diǎn)是擴(kuò)大購房需求，這是房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵，既其二，政策的第二個著力點(diǎn)是供給端做好“保交房”工作，打消居民疑慮，提振購房信心。例如打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅戰(zhàn)、進(jìn)一步發(fā)揮城市房地請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款保障性住房需求與商品房庫存之間的錯位，保障性住房缺口較大的是一二線3）5000億元的收儲規(guī)模大幅低于市場預(yù)估規(guī)模，但具有合理性：一是政策政策額度可以追加；三是政府收儲具有帶動效應(yīng)，供需失衡改善的效果或不政策難點(diǎn)，本輪政府收儲去庫存的效果大概率不如上一輪棚改貨幣化那樣顯提振居民購房意愿和信心，避免擠牙膏式政策引發(fā)居民請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款 4二、近期房地產(chǎn)支持政策的邏輯梳理：保供給、 6 7 7 8 9 10 10 4 4 5 5 6 7 9請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款一、本輪房地產(chǎn)去庫存面臨更大壓力第一，商品住宅去化周期更長。受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響，全國商品住宅去化周(月)26242220820.2%和28.3%，房地產(chǎn)投資同比下降9.8%。房地產(chǎn)銷售低迷——商品房銷售面積:累計同比—商品房銷售額:累計同比140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款—新建商品住宅價格:70個大中城市:當(dāng)月同比—二手住宅價格:70個大中城市:當(dāng)月同比5%0%-5%-10%商品住宅銷售面積商品住宅銷售面積:現(xiàn)房:累計同比—商品住宅銷售面積:期房:累計同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款86420價增需求和置換需求；同時根據(jù)購房鏈條發(fā)起方的不同，新增需求和置換需求各自又都可其一，居民出于居住或投資目的而購置的首套、二套、三套等住房，是新增需求的化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款其四，若對城中村改造、棚戶區(qū)改造等實(shí)行貨幣化安置，也會產(chǎn)生置換需求，只是將“以舊換新”中當(dāng)期的二手房供給變?yōu)榱宋磥淼男路抗┙o。貨幣化安置中，居民舊房2）政府向房企集中收購待售商品房，用于資料來源：粵開證券研究院整理除了需求端發(fā)力以外，供給端也要做好“保交房”工作，打消居民疑慮，提振購房尾風(fēng)險。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，推動項(xiàng)用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債三、“政府收儲”去庫存的效果會如何？有哪些難點(diǎn)？請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保因此收購的商品房將以小戶型為主；且不宜大規(guī)模鋪開，應(yīng)集中于高庫存且保障性住房第一，成本收益不匹配導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)有一定難度。政策要求新房收儲按照市場化原則運(yùn)作，而市場化運(yùn)作的前提是成本收益至請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款二手住宅租金回報率（2024年4月）第三，地方財政面臨較大壓力。雖然當(dāng)前政策要求地方政府量力而行，不增加隱性債務(wù)，但無論是維持項(xiàng)目收支平衡，還是三四線城市去庫存，大概率還是需要地方財政之前的棚改貨幣化那樣大規(guī)模鋪開，而是集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域；同時，市場化運(yùn)作的政府收儲面臨一些難點(diǎn)，推進(jìn)可能相億元PSL（抵押補(bǔ)充貸款）額度，支持保障性住房等“三地產(chǎn)指數(shù)便反彈了26.7%。如果政府收儲穩(wěn)步推進(jìn)，消化部分存量商品房的同時，能夠有效提振市場信心和預(yù)期，甚至可能不需要用完所有請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款www.ykzq另一方面，受制于前面提到的三個政策難點(diǎn)，本輪政府收儲去庫存的效果大概率不如上一輪棚改貨幣化那樣顯著，但相應(yīng)地，也不太會引發(fā)房地產(chǎn)過熱和房價大漲的副作請務(wù)必閱讀最后特別聲明與免責(zé)條款www.ykz