某某租賃住房和廉租住房建設(shè)項目可研報告

11.1項目概況 11.2建設(shè)單位概況 3 31.4項目建設(shè)理由 5 6第二章項目建設(shè)必要性 82.1項目建設(shè)背景 82.1.1國家公共租賃住房及廉租房保障制度 82.1.2國家及地方保障性住房政策 9 2.2.1是響應(yīng)政府號召，解決低收入者住房困難的需要 2.2.2是落實公共租賃住房和廉租房房源的需要 2.2.3是構(gòu)建和諧社會的需要 2.2.5是整個社會科學發(fā)展的需要 第三章建設(shè)用地及建設(shè)條件 3.1.1地點及地理位置 3.1.2土地現(xiàn)狀 第四章建設(shè)方案 4.1設(shè)計指導(dǎo)思路 4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 4.3總平面方案 4.4設(shè)計方案 第五章資源利用與節(jié)能 5.1.1資源開發(fā)方案 5.1.3資源消耗估算 5.1.4資源節(jié)約措施 5.2.3節(jié)能措施和節(jié)能效果 第六章環(huán)境保護 6.1環(huán)境保護依據(jù) 6.2主要環(huán)境問題 6.3環(huán)境保護措施 第七章勞動安全衛(wèi)生消防 7.1勞動安全衛(wèi)生 7.1.2危害因素和危害程度分析 7.1.3安全措施方案 7.2.2火災(zāi)危險性分析 第八章組織機構(gòu)和人力資源配置 8.1組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析 8.2人力資源配置 第九章項目建設(shè)周期 9.1項目階段劃分 9.2項目實施計劃 第十章總投資估算及資金籌措 10.1編制范圍及依據(jù) jii10.2總投資估算 第十一章招投標計劃 11.4招標組織形式 11.5投標單位資質(zhì)要求 第十二章社會效益評價 12.1有利于解決中低收入家庭住房問題 12.2有利于構(gòu)建社會主義和諧社會 12.3有利于提升政府形象 12.4扶持弱勢群體，體現(xiàn)社會公平 第十三章風險分析 13.1風險因素和風險性質(zhì) 第十四章可行性研究結(jié)論與建議 V1、投資估算匯總表2、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件3、市發(fā)展改革委關(guān)于青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目建議書的批復(fù)(常發(fā)改[2011]121號)4、青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目選址意見書(選字第320400201100024號)5、關(guān)于青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目建設(shè)用地的預(yù)審意見(常國土資函【2011】54號)6、青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目方案總平圖7、單體建筑標準層平面圖8、地下室平面圖9、環(huán)境保護準予行政許可決定書(常鐘環(huán)(管)準字【2011】第08019號)11.1項目概況1.1.1項目名稱：青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目1.1.2項目性質(zhì)：新建1.1.3項目建設(shè)單位、所有制形式公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司所有制形式：有限責任公司(國有獨資)1.1.4建設(shè)地點：位于XX區(qū)。東至戚區(qū)道路一，南至規(guī)劃道路，1.1.5用地規(guī)模：地塊規(guī)劃用地約3.674公頃，約55.11畝。1.1.6土地獲得方式：劃撥1.1.7用地性質(zhì)：居住用地1.1.8建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目主要建設(shè)8幢(2幢24層、1幢25層、5幢33層)高層公共租賃住房和廉租住房，另外配套建設(shè)公建，同步實施環(huán)境綠化、道路、體育活動場地、地面停車場地及水、電、氣等綜合配套設(shè)施。項目地上總建筑面積110220m2,其中：住宅部分建筑面積104690萬m2,商業(yè)服務(wù)及公建建筑面積5530m2,地下總建筑面積8840m2。2共建設(shè)1751套公共租賃住房和廉租住房。1.1.9建設(shè)期限：24個月1.1.10投資規(guī)模本項目總投資為55485萬元。其中：建安費用39280萬元，土地成本9920萬元，其他費用6285萬元。1.1.11資金來源：住房保障資金籌措主要通過政府注入資產(chǎn)、銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、利用信托基金等方式解決。本項目根據(jù)國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對公共租賃住房和廉租住房建設(shè)支持力度的要求，由政府協(xié)調(diào)，市財政擔保，項目實施單位國有獨資的XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司向銀行貸款，貸款總額約38000萬元，約占總投資的68.49%,公司自籌資金17479.78萬元，占總投資31.51%。為減少財務(wù)成本，資金根據(jù)項目進度逐步到位。2.土地出讓凈收益中的10%資金；3.住房公積金增值收益中用于住房保障的部分；3在上述還貸資金暫時不能落實到位情況下，由市財政落實按月支2、成立時間：2009年3月4日4、法定代表人：陳馬良5、注冊資本：100000萬元人民幣。6、實收資本：100000萬元人民幣。7、經(jīng)營范圍：市政府授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)經(jīng)營、管理；市區(qū)保障性住房項目投資、建設(shè)、經(jīng)營和管理；城市開發(fā)建設(shè)項目及相關(guān)信息咨詢服務(wù)。建設(shè)保障性安居工程，加大對公共租賃住房和廉租住房建設(shè)支持力度1.3編制依據(jù)4[2007]24號)3、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號)4、《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部等9部委令第162號)省人民政府關(guān)于切實加強民生工作若干問題的決定》(蘇發(fā)[2008]14號)發(fā)[2008]44號)省人民政府令第50號)市城市總體規(guī)劃》(2004-2020年)市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》11、XX市政府關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加快推進我市市區(qū)住房保障工作的實施意見》的通知(常政發(fā)[2009]15號)12、XX市人民政府市長辦公會議紀要[2009]第2號13、《市發(fā)展改革委關(guān)于市區(qū)2011-2013年公共租賃住房和廉租住房建設(shè)項目建議書的批復(fù)》(常發(fā)改[2011]62號)16、公共建筑項目可行性研究報告編制大綱17、XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司委托合同518、XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司提供的其它資料1.4項目建設(shè)理由住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院高度重視解決群眾改革開放以來，我國不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，城市絕大多數(shù)居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是城市廉租住房建設(shè)相對滯后，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現(xiàn)行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。同時隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善，需要發(fā)展公共租賃住房。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。根據(jù)XX市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃，至“十二五”末，XX市市區(qū)將新增廉租住房4000套，新增公共租賃住房15000套。2011年計劃開工6500套，本項目建設(shè)公共租賃住房和廉租房1751套，是響應(yīng)政府號召，解決低收入者住房困難的需要，是維護社會穩(wěn)定、構(gòu)61.5結(jié)論和建議1.5.1結(jié)論(1)本項目的建設(shè)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的要求。(2)本項目建設(shè)符合區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。(3)本項目建設(shè)順應(yīng)地區(qū)快速發(fā)展的市場需求，因地制宜，合理(4)本項目建設(shè)對周邊的生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)不產(chǎn)生不利影響，有益于推進城市現(xiàn)代化建設(shè)，美化區(qū)域環(huán)境。(5)本項目具有顯著的社會利益。綜上所述，本項目規(guī)模適當、布局合理、符合相關(guān)要求，切實可公共租賃住房和廉租住房建設(shè)作為住房保障體系的組成部分，完成住房保障規(guī)劃中的建設(shè)任務(wù)，需要各部門大力支持與配合。2、為控制項目成本并根據(jù)廉租住房保障辦法，各項優(yōu)惠政策需要4、本建設(shè)項目建設(shè)時間緊、任務(wù)重，且項目存在建設(shè)工程復(fù)雜、7投資大、建設(shè)期長等特點，存在著融資風險、財務(wù)風險。因此，建議項目在建設(shè)過程中，加強投資的管理、工程進度的管理，并采用有效的措施，確保順利完成，盡量避免和減少風險因素的發(fā)生。5、項目涉及部門多，需注重加強組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)管理。6、建議項目單位盡快簽署貸款協(xié)議，落實項目建設(shè)資金來源。8第二章項目建設(shè)必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1國家公共租賃住房及廉租房保障制度我國政府住房保障的方式主要包括實物配租、配售，貨幣補貼和金融政策支持等。其中，實物配租方式主要是提供公共租賃住房或廉公共租賃住房是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租賃住房保障的基本屬性特征是政府建設(shè)或籌集的房源以實物配租方式，或者采用貨幣補貼形式面向一定社會群體提供的具有杜城鎮(zhèn)低收入居民且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房是專門針對低收入群體，而公共租賃房則是針對介于中低和中高收入之間的“夾心層”人群。公共租賃住房或廉租住房制度保障方式主要包括租賃補貼、實物租、租金核減為輔。保障標準的制定必須結(jié)合我國各地經(jīng)濟發(fā)展的狀標準。此外，公共租賃住房和廉租房制度還包括具體的管理運作機制，92.1.2國家及地方保障性住房政策住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院高度重視解決群眾的住房問題。改革開放以來，我國不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，城市絕大多數(shù)居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現(xiàn)行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。是政府對社會低收入群體實行救助，對其無力達到社會最低住房保障標準的部分由政府“包下來”,廉租房形式的公共住房等是這類保障的稅、規(guī)定政策性優(yōu)惠利率等方式提高社會中等階層的購房能一種行之有效的制度，也是十七大報告中唯一強調(diào)的住宅保障的社會2007年建設(shè)部等9部委頒發(fā)了《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部等9部委令第162號),2007年12月1日起施行。2007年10月30日財政部頒發(fā)《財政部關(guān)于印發(fā)廉租住房保障資金管理辦法的通知》(財綜[2007]64號),2008年1月1日起實施。2008年3月3日財政部、國家稅務(wù)總局頒發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)。2008年XX省人民政府頒發(fā)《省政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》(蘇政發(fā)[2008]44號)。2008年12月3日XX省人民政府頒發(fā)《XX省廉租住房保障辦法》(XX省人民政府令第50號),2009年1月1日起實施。2007年10月10日XX市政府頒發(fā)常政辦發(fā)〔2007〕88號文《XX建的比例不低于項目中住宅總建筑面積的5%,其套型建筑面積控制在50m2左右。配建的廉租住房、公共租屋必須配備基本生活設(shè)施。廉租住房、公共租屋的配建指標一經(jīng)確定，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自更改?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)【2010】4號)強調(diào)了增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快推進保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。要求各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉住房和經(jīng)濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)【2010】10號)明確指出要加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達年度計劃和中央補助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。2010年5月27日國務(wù)院《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》(國發(fā)[2010]15號)明確提出：建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理體制，加快廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，推進城市和工礦區(qū)棚戶區(qū)改造，出臺關(guān)于促進房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展2010年6月8日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號)指出：近年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進公共租賃住房建設(shè)。由此可見，國家及地方各級政府對公共租賃住房和廉租住房建設(shè)2.1.3相關(guān)規(guī)劃及要求一、《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱1、健全住房供應(yīng)體系立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標準體2、加大保障性住房供給強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準。本項目建設(shè)符合國家“十二五”規(guī)劃綱要關(guān)于“提高住房保障水平”的要求。市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》“十二五”發(fā)展主要目標“民生幸?！敝刑岢觯盒略霰Ｕ闲宰》浚豪塾?0000套公共租賃住房和廉租住房，累計10000套新市民公寓。同時此目標定為“約束性”目標。加強公共服務(wù)改善民生：提升住房保障水平。全面實現(xiàn)市區(qū)低收入無房家庭申請廉租房實物配租應(yīng)保盡保，實現(xiàn)市區(qū)中等偏低收入的住房困難家庭申請經(jīng)濟適用房保障或公共租賃住房保障應(yīng)保盡保；著力解決市區(qū)新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員住房保障，逐步實施危舊房和城中村改造。根據(jù)XX市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃，至“十二五”末，XX市市區(qū)將新增廉租住房4000套，新增公共租賃住房15000套。2011年XX市的廉租房建設(shè)任務(wù)比較繁重，根據(jù)規(guī)劃的總體要求，必須從實際情況考慮，采用靈活多樣的途徑來加快建設(shè)和籌集公共租賃住房和廉租住房房源，全面完成規(guī)劃任務(wù)，實現(xiàn)我市低收入住房困難家庭“人人有房住”規(guī)劃要求，形成滿足群眾基本居住需求、具有XX特色的住2.2項目建設(shè)必要性2.2.1是響應(yīng)政府號召，解決低收入者住房困難的需要負責任的政府要為低收入居民提供房子住。我們處于城市化快速發(fā)展階段，不可能每戶都買得起房，廉租房建設(shè)是政府的責任。XX市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過了小康標準目標值30平方米的要求，但不是說每家每戶都已經(jīng)達到了小康水平。據(jù)調(diào)查推算，市區(qū)應(yīng)納入住房保障范圍的家庭共有2.8萬戶左右，其中納入廉租住房保障范圍的家庭約有8000戶，納入經(jīng)濟適用住房和公共租屋保障范圍的家庭約有2萬戶。廉租房公共租屋的建設(shè)是解決中低收入家庭的住房問題，改善其居住2.2.2是落實公共租賃住房和廉租房房源的需要由于市場上建筑面積符合公共租賃住房和廉租住房標準的房源不多，造成收購房源不足，且不夠集中，不便于需求者選擇，而集中建設(shè)也便于集中管理，因此實施本項目是一種適應(yīng)當前形勢的選擇。設(shè)公共租賃住房和廉租住房已是當務(wù)之急。本項目實施可提供公共租賃住房和廉租住房1751戶，解決部分房源，是落實公共租賃住房和廉租住房房源的具體措施，也是落實公共租賃住房和廉租住房房源的需2.2.3是構(gòu)建和諧社會的需要來推動我國的城市化建設(shè)。本項目實施可解決部分低收入家庭的居住問題，使他們安居樂業(yè)，是構(gòu)建和諧社會的需要。2.2.4是整個社會科學發(fā)展的需要第三章建設(shè)用地及建設(shè)條件3.1建設(shè)用地3.1.1地點及地理位置建設(shè)用地位置：項目區(qū)位于XX市XX區(qū)，東至戚區(qū)道路一、南至規(guī)劃道路、西至青洋路、北至龍城大道，用地面積3.674公頃。選址理由：該地塊周邊人口聚集，符合使用公共租賃住房條件的家庭較多，選址便于這些家庭就近選擇，出行方便。土地成本為每畝180萬元，相對便宜，可節(jié)約財政資金。金榴烤金榴烤新陽路安學北壓村路本項目所在地鄧家村答技頭竹沙河活村青洋中路離洋中路繁去路下城9震青洋路東側(cè)地塊建設(shè)用地3.67公頃，土地為集體用地，目前為空地。地塊已辦理建設(shè)項目選址意見書(選字第320400201100024號),并已通過用地預(yù)審(常國土資函【2011】54號),用地符合XX區(qū)土地3.2場址條件東經(jīng)119。08’～120。12’之間，屬亞熱帶季節(jié)性濕潤氣候，年平均氣溫約為15.6℃。XX市地處中緯度，離海較近，屬北亞熱帶季風性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和濕潤，年平均氣溫16.8℃;雨量豐沛，年降水總量942.4毫米；日照充足，年日照時間2287.5小時；無霜期長，年無霜期236天；常年主導(dǎo)風向為東南風，春夏秋冬，四季分明。2、地質(zhì)環(huán)境背景地質(zhì)條件較好，土質(zhì)以粉質(zhì)粘土為主，土層較厚，地基承載力為16～25噸/平方米。1.地震地質(zhì)本區(qū)大地構(gòu)造屬于江陰-溧陽復(fù)背斜、東臺-溧陽地震帶，基巖以上分布著140米～200米的第四紀沖積土層，屬相對穩(wěn)定地區(qū)。地震基本烈度為六度，重要建筑按七度設(shè)防。在XX地區(qū)有十四條斷裂帶穿過，地質(zhì)構(gòu)造相當復(fù)雜，茅山斷裂帶根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范(2008年版)》,規(guī)劃場區(qū)所在XX市區(qū)的抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度為0.10g,設(shè)計地震分組為2.水文地質(zhì)根據(jù)臨近場地資料，地下水及土對混凝土無腐蝕性，對混凝土中場區(qū)周圍未發(fā)現(xiàn)對環(huán)境水有污染作用的污染源。XX地區(qū)防洪水位為3.9米。3.巖土工程條件初步評價根據(jù)周邊區(qū)域地質(zhì)資料，本項目建設(shè)用地一般無影響建筑場地穩(wěn)1.交通設(shè)施(1)周邊地區(qū)交通條件XX水陸空交通便利，老京滬鐵路(XX站為特等站)、京杭大運河、312國道和滬寧、寧杭、常寧，沿江高速(常蘇),常澄，錫宜等高速公路，以及XX第2大機場，4E級民航XX奔牛國際機場，構(gòu)成了XX發(fā)達的水陸空交通網(wǎng)。此外在建的京滬高速鐵路XX北站是滬寧線通過架快速內(nèi)環(huán)路網(wǎng)和正在積極籌建的4條城市軌道交通線也給XX的交通(2)周邊地區(qū)主要道路周邊主要道路情況見下表：表3-1項目周邊主要道路情況一覽表道路名稱道路性質(zhì)道路寬度(m)備注龍城大道快速路東西走向青洋路主干道南北走向戚區(qū)道路一支路6南北走向戚區(qū)道路三支路6公共交通：周邊道路上公交線路比較完善，在青洋路上有269路、(1)供水本項目地塊主要由市政管網(wǎng)供水，地塊周邊給水干管基本健全，其中青洋路敷設(shè)有DN300給水管，建議本項目供水可由青洋路引入。(2)雨污水排水采用雨污水分流制。生活污水排入青洋路d600i1.0污水管。雨水排入青洋路d800i1.0雨水管。(3)強電：電源由110kV青洋變提供，從青洋路接入。弱電：青洋路有通訊、有線電視等，地下敷設(shè)。第四章建設(shè)方案4.1設(shè)計指導(dǎo)思路(1)重視生態(tài)環(huán)境并與周邊城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，(2)創(chuàng)造一個能夠滿足人們對嶄新生活方式需求的居住區(qū)，(3)滿足規(guī)劃、消防的要求，解決好各種不同功能的人流、車流、(4)做到功能合理、技術(shù)先進、滿足建設(shè)單位的使用，(5)進行安全、經(jīng)濟、舒適的結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備設(shè)計，4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目規(guī)劃總用地36740m2,約55.1畝。本項目主要建設(shè)8幢(2幢24層、1幢25層、5幢33層)高層公化、道路、體育活動場地、地面停車場地及水、電、氣等綜合配套設(shè)項目地上總建筑面積110220m2,其中公共租賃住房部分104690m2,商業(yè)服務(wù)3396m2,公建2134m2。公共租賃住房和廉租住房：5幢33層住宅分布于地塊的西側(cè)(臨青洋路);其余3幢高層住宅分布于地塊的東側(cè)(臨戚區(qū)道路一)。配套商業(yè)服務(wù)分布于地塊東側(cè)臨戚區(qū)道路一，由2#、4#、6#高層住宅的底部兩層與相連的兩層商業(yè)建筑組成，總面積為3396m2。公建設(shè)施建筑面積2134m2,具體為：居委會531m2,位于6號樓；公廁40m2;物業(yè)管理854m2,位于4號、7號樓；小區(qū)變4處共計684.14m2,地塊西側(cè)中部一個，地塊東側(cè)均布3個；燃氣調(diào)壓站25m2,位于1號、3號樓之間。表4-1主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號指標1規(guī)劃用地2居住戶數(shù)3居住人數(shù)人4戶均人口5地上總建筑面積6住宅建筑面積7商業(yè)服務(wù)及公建建筑面積8地下總建筑面積9地下機動車庫建筑面積地下非機動車庫建筑面積容積率建筑密度%綠地率%規(guī)劃停車泊位數(shù)總計非機動車位地上輛地下輛輛輛4.3總平面方案根據(jù)XX市城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求、周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。在進行綠化布局和道路工程布局時，注意與住宅區(qū)原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。一、總平面布置本項目由高層住宅、商業(yè)及配套公建組成，自南向北布置8幢高層住宅，其中沿公共綠化帶一側(cè)布置5幢33層住宅，沿地塊東側(cè)戚區(qū)道路一布置2幢24層、1幢25層住宅以及沿街商鋪及公建(1-2層)。為滿足現(xiàn)有西側(cè)民房的日照要求，東西兩側(cè)住宅錯路布置，且保證了足夠的住宅間距。圖4-1:東南方向鳥瞰圖以上住宅、公建等多種功能的布局，充分考慮城市的文脈、內(nèi)部各功能間的關(guān)系，目的意在讓城市形態(tài)更加美好，人們在這里更加愉悅，同時也充分發(fā)揮城市土地的價值。因為該項目用地面積不大，因此該項目在滿足消防的基礎(chǔ)上，地面交通實現(xiàn)人車分流。動態(tài)交通：主次兩個入口設(shè)置于地塊東側(cè)戚區(qū)道路一上，內(nèi)部道路環(huán)通，主干道車道寬6米。機動車停車采用地面停車的方式。停車按住宅不小于0.3輛/百平米，商業(yè)不小于50輛/萬平方米配置，非機動車停車按住宅不小于3輛/百平方米，商業(yè)不小于750輛/萬平方米配置。地塊內(nèi)部人行交通系統(tǒng)便捷。內(nèi)部有環(huán)形的人行次流線，滿足人們的需求。小區(qū)中央景觀帶為步行道路，寬4米。所有的住宅底層均設(shè)有獨立的道路通向向人行交通的方向。三、景觀設(shè)計1、總體布局用地周圍由商業(yè)、道路和高層住宅圍合成一個大空間，令人酣暢淋漓。中心庭園大氣、富有韻味，設(shè)計以給人以視野開闊的感覺。2、景觀節(jié)點地塊規(guī)劃不僅僅創(chuàng)造庭園空間，更是讓住戶時時擁有開闊的景觀3、樹木外周森林帶：常綠闊葉樹與落葉闊葉樹混合種植。通過對樹形及樹陣：為體現(xiàn)季節(jié)感，選用葉色能夠變化(紅葉等)并且具有良好樹形的落葉樹，比如銀杏等。4.4設(shè)計方案1、設(shè)計思路根據(jù)公共租賃住房和廉租住房的建設(shè)要求，按照經(jīng)濟實用的思路進行本小區(qū)設(shè)計。為集約利用土地，本案設(shè)計為高層住宅。住宅設(shè)計簡明適用，小區(qū)內(nèi)部的綠化布置有序，道路流線簡明。2、單體設(shè)計(1)住宅套內(nèi)設(shè)計居寢分離、潔污分離。室內(nèi)布置緊湊，走道短捷，以提高面積的使用率。(2)住宅單體設(shè)計適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，并以經(jīng)濟實用為原則，同時考慮XX本地的居民習慣和居住形態(tài)。(3)住宅單體均考慮共用衛(wèi)生間采取分離式設(shè)計。結(jié)合立面設(shè)計預(yù)留空調(diào)機位。小區(qū)內(nèi)住宅體現(xiàn)出合理性，為用戶提供多種套型進行選擇；套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了功能分區(qū)明確使用，設(shè)備管線設(shè)計合理。1、平面戶型構(gòu)成因本小區(qū)主要為公共租賃住房，因此戶型以小戶型為主。功能分區(qū)充分考慮住宅所需具有的空間特點，設(shè)計中以起居廳(一個真正需要全體家庭參與的空間)做為中心，分出幾個盡端生活軸線，動靜、潔污、內(nèi)外居寢分區(qū)明確，室內(nèi)布置緊湊，設(shè)計盡可能減少開向起居廳門廳的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度，這樣住宅也擁有富有時代感的戶內(nèi)流動空間。住宅平面戶型共同遵循的設(shè)計標準：開敞明亮，通風采光條件優(yōu)良，明廚，除小戶外都采用起居室、餐廳、雙廳布局，南北通透起居室、南設(shè)主陽臺，北設(shè)服務(wù)陽臺，戶型設(shè)計有效組織人流流線，節(jié)省面積，令方案更為合理，針對性更強，在滿足舒適度的前提下嚴格控制公共空間，提高得房率。本項目建設(shè)方案詳見附件《青龍路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租小區(qū)內(nèi)住宅體現(xiàn)出合理性，為用戶提供多種套型進行選擇；套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了功能分區(qū)明確使用，設(shè)備管線設(shè)計合理。(2)住宅戶型標準層平面(詳見附件)(3)住宅戶型配比如下：表4-2戶型面積配比表編號戶型建筑面積戶數(shù)(戶)總建筑面積1\5\號樓(33F+P)A1型一室戶B1型兩室戶B2型二室戶2號樓(24F+P)A1型一室戶B2型二室戶3號樓(33F+P)A1型一室戶B2型二室戶4號樓(24F+P)B2型二室戶C1型二室戶6號樓(25F+P)B1型兩室戶B2型二室戶C1型二室戶7號樓(33F+P)A1型一室戶B1型二室戶B2型二室戶8號樓(33F+P)B1型二室戶B2型二室戶合計4、配套商業(yè)及公建在地塊東側(cè)臨戚區(qū)道路一規(guī)劃設(shè)置二層商業(yè)公共建筑，方便居民，配置了社區(qū)服務(wù)、市政公用等公建配套設(shè)施。通過高層住宅樓垂直向上的設(shè)計處理以及富有韻律感的布局關(guān)系，創(chuàng)造出于城市風貌相宜的都市景觀。位于都市景觀近景的沿街低層公建設(shè)施的立面形象也非常重要，通過設(shè)計形成XX市一道嶄新的都圖4-2:沿街商業(yè)透視圖表4-2商業(yè)及公建設(shè)施配套分布表配套設(shè)施名稱方案設(shè)計分布位置備注商業(yè)服務(wù)沿戚區(qū)道路一設(shè)置350m2/千人，5.604千人居委會沿街設(shè)置90m2/千人，5.604千人公廁沿街設(shè)置6m2/千人，5.604千人物業(yè)管理4#房內(nèi)總建筑面積119060m2小區(qū)變4處.684m2小區(qū)內(nèi)應(yīng)供電局要求設(shè)置燃氣調(diào)壓站1#、3#房之間5、地下室本項目高層住宅樓設(shè)置地下室，用于非機動車與機動車的停放；商業(yè)建筑設(shè)置地下室，用作機動車停車、非機動車停車、用戶變等。6、立面設(shè)計在住宅樓的平面設(shè)計、剖面設(shè)計以及色彩設(shè)計中，建筑物體量被按垂直方向進行了分節(jié)。受到太陽光線的照射，產(chǎn)生陰影，這些光影隨著時間的移動發(fā)生了豐富的表情變化。每個住戶的平面設(shè)計不但考慮要為居民提供一個有良好采光和通風、環(huán)境舒適的居住空間，同時，還要考慮形成自己的立面特色。除了要將住宅所必須的各項功能作為設(shè)計要素合理地進行整合，避免過度的裝飾，同時還要兼顧投資的經(jīng)濟合理性。墻面采用米黃色涂料，基座采用深褐色涂料，結(jié)合空調(diào)室外機位的百葉處理，墻面形成被線條分節(jié)的效果。墻面采用米黃色涂料，基座采用深褐色涂料，結(jié)合空調(diào)室外機位的百葉處理，墻面形成被線條分節(jié)的效果。圖4-3住宅北立面透視圖二、結(jié)構(gòu)(1)工程所在地區(qū)基本風壓為Wo=0.40kN/m2;Wo=0.45KN/m2(用于總高大于60米的建筑),地面粗糙度類別為C類。(2)工程所在地區(qū)基本雪壓為So=0.35kN/m2,雪載準永久值系(3)工程所在地區(qū)為XX,抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計地震分組第一組，設(shè)計基本地震加速度值為0.1g。2、主要設(shè)計參數(shù)(1)本工程建筑結(jié)構(gòu)以及各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件的安全等級均為二級；結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限為50年。(3)本工程住宅地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級；商鋪地基基礎(chǔ)設(shè)計等級3、基礎(chǔ)設(shè)計由于無地勘資料，本工程暫定地下室采用樁筏基礎(chǔ)，2層建筑采用獨立基礎(chǔ)，待巖土工程勘察完成后，在初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，根據(jù)地質(zhì)勘察資料及施工條件，確定合理基礎(chǔ)形式及基礎(chǔ)尺寸。24層及以上住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，2層商業(yè)公建為框架結(jié)構(gòu)。5、材料選用(1)、各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件所用混凝土等級及構(gòu)件尺寸根據(jù)計算及構(gòu)造要三、給排水本項目地塊主要由市政管網(wǎng)提供水源，地塊周邊給水干管基本健全，其中青洋路敷設(shè)有DN300給水管，建議本項目供水可由青洋路引根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》,采用人均綜合用水量指標法進行測算?？傆盟繛?07.91m/d,詳見下表。表4-5生活用水量測算表用水量最高日用水時變化系數(shù)最大時備注(人)用水量時間用水量(1/人·d)住宅公建地下室清洗地面2/m2·次61澆灑和綠化用水1.5L/m2·次41未預(yù)見用水量占總用水量由城市自來水直接使用。生活用水采用豎向分區(qū)供水系統(tǒng)，五層及以下由市政給水管網(wǎng)供給，六層至十五層由變頻泵減壓后供給，十六層以上由變頻泵直接供道路綠化澆灑用水由市政壓力管道直接供給。(1)、室內(nèi)排水系統(tǒng)室內(nèi)排水系統(tǒng)采用雙管排水系統(tǒng)，即一根排水管，一根通氣管。室內(nèi)生活污水用管道收集后，排出室內(nèi)接至室外檢查井，送至污水處理廠處理后再排放。屋面雨水、空調(diào)冷凝水用管道收集后，排入城市雨水管網(wǎng)。水泵房及地下室的防淹排水分散設(shè)有排水泵數(shù)臺，由排水泵直接排至室外雨水管網(wǎng)。(2)、室外污水系統(tǒng)室內(nèi)生活污廢水排入室外污水管道后就近接入市政污水管。所有車庫排污集水坑應(yīng)采取沉砂隔油措施，處理后排入小區(qū)污水屋面雨水經(jīng)雨水管道系統(tǒng)排至室外雨水容井，匯集小區(qū)地面雨水一起排入小區(qū)內(nèi)水體，凝結(jié)水排水與陽臺排水及屋面排水須分開設(shè)置。地下室、水泵房及汽車坡道底部排水均采用潛污泵提升。本項目配電容量及供電線路由供電部門根據(jù)項目情況確定。小區(qū)內(nèi)供電由項目配電房引出。商業(yè)用房區(qū)一般采用放射式配電，居住用房區(qū)采用樹干式配電。每戶用量按XX省住宅標準設(shè)計，實行一戶一表制，每戶總電源進線斷路器具有漏電保護功能。室內(nèi)設(shè)計足夠電器插座，以滿足家庭生活需要。座機電話與電信部門電纜線連接，電話電纜線引入分戶分線箱，線路采用暗管配線方式。有線電視線路設(shè)計由有線電視專業(yè)部門審核后施工，客廳、臥室、門面房均設(shè)置有線電視端頭，同軸電纜全部暗管暗敷。按信息化智能化要求，本項目配置寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)及消防報警系統(tǒng)，利用門禁監(jiān)視系統(tǒng)為商鋪及住戶提供可靠的智能化安防服務(wù)。住宅部分空調(diào)僅在各套住宅單元的起居室、臥室、餐廳等預(yù)留家用分體空調(diào)室內(nèi)機位置及電插座，并在建筑立面上統(tǒng)一協(xié)調(diào)室外機安裝位置、空調(diào)室內(nèi)外機之間連接管道在外墻上的留孔及空調(diào)冷凝水排2、通風系統(tǒng)地下層汽車庫：根據(jù)防火分區(qū)的劃分設(shè)置機械送排風系統(tǒng)，采用排風、排煙合用系統(tǒng)。排風系統(tǒng)的排風量按換氣次數(shù)6次/h確定。沒有直通室外車道的防火分區(qū)同時應(yīng)設(shè)機械補風系統(tǒng)，補風量按換氣次數(shù)5次/小時確定。所有送風機、排風機(兼排煙機)均設(shè)置于通風機設(shè)備用房如水泵房、電梯機房等均設(shè)置機械通風系統(tǒng)。電梯機房住宅廚房設(shè)置專用垂直煙道集中排放系統(tǒng)，脫排油煙機將油煙氣通過豎道排至屋面上。防煙：在住宅建筑的下列部位設(shè)機械加壓送風：(1)不具備自然排煙條件的防煙樓梯間、消防電梯間前室或合用(2)采用自然排煙措施的防煙樓梯間，其不具備自然排煙條件的(3)樓梯間每隔兩層設(shè)一個常開加壓送風口，前室每層設(shè)一個常(1)地下汽車庫按防火分區(qū)的劃分設(shè)置機械排煙系統(tǒng)，與排風系(2)所有送、排風管均采用不燃型風道及其配件。(3)排煙風機采用排煙軸流風機，排煙風機的入口均設(shè)280℃的①燃氣氣源本小區(qū)氣源采用天然氣，根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)設(shè)置煤調(diào)站一座，由本工程主要燃氣用戶為住宅部分低壓用氣。住宅每戶居民用氣設(shè)備為雙眼灶，燃氣熱水器各一具，每戶設(shè)2.5小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)燃氣調(diào)壓站，調(diào)壓后通過小區(qū)內(nèi)低壓天然氣管網(wǎng)室內(nèi)天然氣管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，明裝。第五章資源利用與節(jié)能5.1資源利用本項目并非資源開發(fā)類項目，沒有對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水(力)、森林等自然和礦產(chǎn)資源進行開發(fā)，故不對資源開發(fā)及綜合利用展開分析，只簡要介紹如下。5.1.1資源開發(fā)方案本項目不屬于資源開發(fā)類項目，對資源開發(fā)方案不予論述。5.1.2資源利用方案本項目開發(fā)建設(shè)過程中需要耗用的自然資源及原材料為：鋼材、水泥、砂、石、木材等。材料在XX有其生產(chǎn)的企業(yè)，可以就近取材。鋼材與水泥，當?shù)赜猩a(chǎn)企業(yè)，本項目就近取材，可節(jié)約了建材采購費用和運輸費用。5.1.3資源消耗估算本項目地上總建筑面積110220m2,地下建筑面積為8840m,總建筑面積為119060m2,本項目主材用量估算(經(jīng)驗值):表5-1主材用量估算表序號名稱單位總消耗量每百平方米消耗量1鋼材t82水泥t3砂t4石子t5木材35.1.4資源節(jié)約措施建設(shè)資源節(jié)約型的社會如今已成為全國上下的共識，建設(shè)行業(yè)是民生性、社會性很強的行業(yè)，在節(jié)約型社會的建設(shè)中具有舉足輕重的程中會采取以下資源節(jié)約措施：1、多渠道推進建筑節(jié)材，拉動新型建材應(yīng)用。因地制宜選擇采用新型墻體材料和粉煤灰、礦渣、石粉等工業(yè)廢料資源作為本項目建設(shè)2、大力應(yīng)用高性能、低材耗的建筑體系和建筑材料。在附屬建筑場所中運用可循環(huán)利用的新型建筑體系，如鋼結(jié)構(gòu)。3、適當提高建筑施工技術(shù)裝備水平，全面提升施工現(xiàn)場裝配和機械化生產(chǎn)能力，大幅度提高建筑過程的勞動生產(chǎn)率。4、通過有效應(yīng)用清潔生產(chǎn)技術(shù)，推進“綠色施工”,減少施工對環(huán)境的負面影響。創(chuàng)建節(jié)約型工地，在施工過程中節(jié)約使用煤電油氣等資源，降低建筑施工能耗。5.2節(jié)能5.2.1節(jié)能設(shè)計依據(jù)本工程建設(shè)地點位于常州市天寧區(qū)，應(yīng)遵循國家以及常州市的如下合理用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范。5.2.2能耗狀況一、項目能源品種選用原則本項目根據(jù)國家和江蘇省的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項目區(qū)域定位、公建、商業(yè)類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。二、項目所在地能源供應(yīng)狀況本項目位于常州市天寧區(qū)，該區(qū)域已具備一定市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施基本可以得到保證，只要項目本身進行必要區(qū)內(nèi)管線建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件(上水、電力及天然氣市政配套)初步具備。供水：本項目地塊主要市政管網(wǎng)提供水源，地塊周邊給水干管基本健全，其中青洋路敷設(shè)有DN300給水管，本項目供水可由青洋路引入，給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進水管，在本工程用地范圍內(nèi)，給水管沿建筑周圍布置成環(huán)狀。市政給水管接入處的最低水壓0.23MPa。天然氣：小區(qū)按規(guī)劃要求設(shè)一座天然氣調(diào)壓站。供氣壓力采用高中低壓三級制。由常州門站出高壓(2.5MPa)輸氣管道，并設(shè)置高中壓調(diào)壓站調(diào)壓。居住小區(qū)設(shè)區(qū)域中低壓調(diào)壓站以低壓管網(wǎng)供氣。電力：本項目由城市供電網(wǎng)提供相互獨立的兩路10kV電源，二路電源應(yīng)來自兩個不同的區(qū)域變電站。當一路電源斷電時，另一路電源不應(yīng)同時斷電，并能負擔建筑內(nèi)全部一級和二級負荷的供電。高壓電纜穿保護管埋地引入位于本項目開閉所，可供空調(diào)、照明燈用電。三、能源消耗種類及數(shù)量1、給排水、消防系統(tǒng)本項目市政給水壓力按照0.23MPa考慮；給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進水管。全年按365天計算：(1)地上住宅的自來水年耗量：306819噸(2)地上商業(yè)及公建的自來水年耗量：10092噸(3)地下部分的自來水年耗量：6452噸(4)綠化部分的自來水年耗量：6023噸(5)漏損未預(yù)見自來水年耗量：32901噸(6)自來水最大年耗量：362287噸(等價值折標煤31.62噸)本項目電耗主要為居民的日常電耗、商業(yè)及公建電耗和地下層電(1)住宅電耗住宅年用電量360.3萬KW·h,其中家用設(shè)備年用電量306.8萬KW·h,照明用電(含公攤面積)53.5萬KW·h。具體如下：①家用設(shè)備電耗根據(jù)常州地區(qū)城鎮(zhèn)居民每百戶耐用品擁有量統(tǒng)計，計算每百戶家用設(shè)備用電量如表7-1所示。表5-1:每百戶家用設(shè)備用電量序號每百戶擁有(臺)單機功率(KW)調(diào)整系數(shù)使用時每百戶年用電量(萬KW·h)1洗衣機52電冰箱53電飯煲54彩色電視機255家用電腦56空調(diào)407排油煙序號每百戶擁有(臺)單機功率(KW)調(diào)整系數(shù)使用時每百戶年用電量(萬KW·h)機5合計不可預(yù)測用電總計備注：不可預(yù)測用電取總用電量的10%。本項目共有住宅房1751戶，則所有住戶的家用設(shè)備年用電量為306.8萬KW·h。②照明電耗(含公攤面積照明)照明用電指標參考《建筑照明設(shè)計標準》中的居住建筑每戶照明功率密度值要求取7W/m2,住宅建筑面積104690m2,則用電負荷為732.8KW;計算年照明耗電量53.5萬KW·h,具體計算如下表：表5-2:住宅照明用電量計算表建筑面積用電指標功率)調(diào)整系數(shù)使用時間天數(shù)年用電量(萬784(2)商業(yè)及公建用房電耗本項目商業(yè)公建用房含商業(yè)用房、社區(qū)用房、物業(yè)用房，電耗包括空調(diào)電耗、照明及其他電耗，具體如下表所示：表5-3:商業(yè)及公建用房用電量計算表序號)建筑面)用電指標用電負荷調(diào)整系數(shù)日使用時間天數(shù)年用電量(萬1空調(diào)用電商業(yè)用房05序號)建筑面)用電指標用電負荷調(diào)整系數(shù)日使用時間天數(shù)年用電量(萬物業(yè)用房8社區(qū)用房52照明及其他用電商業(yè)用房0物業(yè)用房58社區(qū)用房59合計(3)地下層(車庫)電耗本項目地下層為車庫，采用單位建筑面積用電指標法進行估算，年耗電量2.3萬KW·h,具體計算如下表所示：表5-4:地下層(車庫)用電量計算表建筑面積(m2)用電指標用電負荷(KW)調(diào)整系數(shù)日使用時間(h)天數(shù)年用電量(萬26(4)動力等設(shè)備電耗本項目主要設(shè)備包括電梯、生活給水泵、智能弱電系統(tǒng)及其他設(shè)備，根據(jù)設(shè)備數(shù)量計算設(shè)備用電量，具體計算如下表所示：表5-5:動力等設(shè)備用電量計算表序號數(shù)量(臺/單機功率(KW)調(diào)整系數(shù)使用時天數(shù)年用電量(萬1電梯2生活給水泵83智能弱電系統(tǒng)1序號數(shù)量(臺/單機功率(KW)調(diào)整系數(shù)使用時天數(shù)年用電量(萬4其他設(shè)備用電1合計(5)年用電總量本項目年用電總量為456.2萬KW·h,詳見下表：表5-6:年用電總量序號年用電量(萬KW·h)1居民用電家用設(shè)備生活照明2商業(yè)及公建用電3地下層用電4動力等設(shè)備用電共計3、天然氣消耗(1)地上住宅的生活用氣量280200立方(50立方米/人·年)(2)采暖負荷和用氣量本項目不供暖，采暖負荷和用氣量為0。(3)本項目的天然氣年總耗量為280200立方4、綜合能耗本項目主要使用的能源有電、水和天然氣，折算成標煤，共耗能684.8tce(當量值)。在整個耗能環(huán)節(jié)中，電耗占主導(dǎo)地位，為總能耗的80.7%。詳見下表：表5-7:年綜合能耗計算表序號能源品種實物量折標系數(shù)折標煤備注數(shù)量單位指標1電當量值2水萬噸3當量值注：電力、天然氣、水折標系數(shù)取自《綜合能耗計算通則》5.2.3節(jié)能措施和節(jié)能效果本項目在方案設(shè)計中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，主要措施如(1)建筑本體圍護采用保溫隔熱設(shè)計(2)結(jié)構(gòu)設(shè)計適當考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間(3)控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價優(yōu)勢(4)加強節(jié)能管理2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施(1)建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計規(guī)劃、圍護結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。A.本項目根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計中，科學合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將B.建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廊、陽臺、挑檐等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項目在進行初步設(shè)計時，在保證日照、采光、通風、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少就按住能耗。本項目的窗墻比為0.4.提高門窗的氣密性：初步設(shè)計中將采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳盡量使用新型保溫節(jié)能材料：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗(斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼初步設(shè)計時，屋頂將采用淺色屋頂，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏，使無眠具備保溫、隔熱、防水(2)電氣專業(yè)的節(jié)能措施A.合理設(shè)置降壓變電所位置，盡量將降壓變電所的位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗B.用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒?，提高功率因?shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達0.9以上，降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。C.用低損耗節(jié)能干式變壓器，選擇合理的變壓器容量，使其達到經(jīng)濟運行(負荷率65%-80%),減少電能損耗和維護工作量D.合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗，配電線路E.選用高效電動機：大容量電動機采用變頻或軟啟動方式或高壓電動機F.合理運用電梯的運行模式，分時間段控制，非運行延時關(guān)等手段達到節(jié)能目的G.選用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器H.照明采用集中、分散和自動相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值，充分利用天然光。I.選用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功率大的老J.設(shè)置合理的計量和檢測設(shè)備：盡顯設(shè)電流、電壓、有功電表、無功電表測量母線電流測量出線電流測量K.本建筑按樓層及區(qū)域不同考核單元分別計量，電器系統(tǒng)按燈具插座、電熱設(shè)備、室外景觀照明、電梯、空調(diào)、水泵等不同功能的設(shè)備類別分別計量。L.住宅樓梯間、前室照明采用緊湊型節(jié)能燈，由就地感應(yīng)開關(guān)控(3)給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計首先在設(shè)備的選型時盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，偶遇系統(tǒng)嬌小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A.給水管材采用壓力水頭損失，強度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達到降低電耗和水量損失的效果。對的那個李機電設(shè)備的選擇盡可能采用國家批準的機電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B.綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。C.衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，座便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消除長水流的水嘴和器具。D.計量設(shè)施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表：每一住戶設(shè)戶用IC卡式水表一只。按計劃用水，節(jié)約用水。同事為運行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。E.二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達F.排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目產(chǎn)生的污水可經(jīng)過小區(qū)管網(wǎng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。(4)動力專業(yè)的節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風機以提高運行效率。(6)其他節(jié)能措施綠化：對建筑周圍環(huán)境進行綠化設(shè)計，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，降低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)周圍特別是道路沿線種植樹木，起擋風降噪作用。小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿足規(guī)范日照要求。二、節(jié)能效果分析本項目為達到節(jié)能、環(huán)保的目標，在建筑熱工設(shè)計、采暖與通風的節(jié)能設(shè)計方面嚴格執(zhí)行國家及常州相關(guān)方面的標準、規(guī)范。項目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。通過前節(jié)所述的相關(guān)節(jié)電措施后，根據(jù)類似項目經(jīng)驗，預(yù)計可收到節(jié)電5%,該項目年用電量456.2萬千瓦時，則年可節(jié)電22.81萬千瓦時，折標煤28.02噸(等價)。2、節(jié)氣效果通過加強天然氣保溫和泄漏檢查，預(yù)計可節(jié)約5%的天然氣用量，按照本項目年天然氣用量28萬立方計算，年可節(jié)約天然氣1.4萬立方，等價折標煤17噸。設(shè)備冷卻水循環(huán)使用后，嚴防跑冒滴漏，同時加強員工生活用水管理，預(yù)計年可節(jié)約用水量的2-4%。項目年用水量31.62萬噸，則年可節(jié)水9486噸(以節(jié)約3%計),折標煤0.83噸。以上三項合計，預(yù)計采取相應(yīng)節(jié)能措施后該項目每年可節(jié)能45.85通過綜合測算，本項目單位建筑面積年綜合能耗0.0062噸標煤/m2,整體達到并滿足節(jié)能設(shè)計標準，是真正的節(jié)能建筑。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達到節(jié)能效果。第六章環(huán)境保護6.1環(huán)境保護依據(jù)取必要的措施，使項目達到國家規(guī)定的生態(tài)環(huán)境保護標準。本項目環(huán)境保護工作接受常州市環(huán)保部門的監(jiān)督，其生態(tài)環(huán)境保護的依據(jù)為：1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》[主席令(第22號)]2、《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》[國務(wù)院令(第253號)]6.2主要環(huán)境問題擬建地塊周圍廢氣污染源對項目的影響；項目地處城市道路周邊，較高的環(huán)境噪聲對項目的影響；項目施工期噪聲、粉塵對居民的影響；項目內(nèi)部所產(chǎn)生的廢氣、油煙、噪聲產(chǎn)生的影響。6.3環(huán)境保護措施基地外環(huán)境總體上對本項目的影響較小。項目的主要污染有施工期間的建筑粉塵、建筑施工噪聲、建筑垃圾及建設(shè)期和營運期的污水、1、建筑粉塵建筑施工過程和建筑材料運輸過程均有塵土飛揚，建筑施工單位落實防塵措施，文明施工，對建筑材料加以覆蓋并經(jīng)常對施工現(xiàn)場灑水抑塵，減少塵土飛揚。2、建筑施工噪聲根據(jù)《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-90),施工場界最高噪聲限值為85dB(A),夜間不超過55dB(A)。如有特殊情況，需夜間施工的，在不影響周圍居民正常生活、學習的前提下，必須到當?shù)丨h(huán)境保護行政主管部門辦理夜間施工許可證及相關(guān)手續(xù)。同時，施工單位必須根據(jù)(常環(huán)[2000]36號、常建[2000]264號)的規(guī)定，向環(huán)保局申報，接受環(huán)保局對建筑施工噪聲的現(xiàn)場管理。建筑過程中產(chǎn)生的建筑生活垃圾由建筑施工單位負責及時清運，并交環(huán)衛(wèi)部門的特種垃圾管理站統(tǒng)一處理，對周圍環(huán)境、居民生活不能產(chǎn)生直接影響。嚴禁隨意焚燒、堆放、丟棄或向河道傾倒，同時建筑垃圾在運輸過程中加以覆蓋，防止沿途撒落。4、生活污水生活污水的排放參見《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)等有關(guān)規(guī)定。建設(shè)期產(chǎn)生的污水必須經(jīng)沉淀后，方可排入附近下水道，不得直接排放。營運期實行雨污分流，生活污水接入城市污水管網(wǎng)，進污水處理廠集中處理；雨水經(jīng)收集后排入市政雨水管道。5、生活垃圾生活垃圾收集后定點堆放，交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生直接影響。6.4竣工驗收本項目建成后憑具有相應(yīng)資質(zhì)的環(huán)境監(jiān)測站的監(jiān)測報告向市局申請驗收，必須通過環(huán)保部門驗收合格，方可投入正式使用。本項目竣工使用后，環(huán)境空氣需質(zhì)量滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095-96)中的相關(guān)規(guī)定；環(huán)境噪聲滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096-93)6.5環(huán)評批復(fù)常州公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司于2011年8月19日取得環(huán)境保護準予行政許可決定書(常環(huán)服【2011】第59號)。在項目設(shè)計、建設(shè)及運營時重點做好以下工作：1、噪聲污染防治地塊西、北邊界臨近高速路和主干道，環(huán)境噪聲達到《聲環(huán)境質(zhì)量標準》中得4A類標準，屬于強噪聲區(qū)域，所以住宅樓室內(nèi)聲環(huán)境要加強施工期噪聲監(jiān)督管理，做到文明施工、規(guī)范施工。本項目商業(yè)用房不得用作酒店餐飲、卡拉OK、迪廳等產(chǎn)生廢氣、強噪聲的商業(yè)活動場所。2、水污染防治施工單位在施工時盡量利用臨近公廁或單位的衛(wèi)生間，嚴禁將施工中得生活污水和含油廢水直接排入地表水體。3、綠化要求該地塊沿青洋路高架一側(cè)和沿龍城大道高架一側(cè)將分別建設(shè)20米和25米的綠化帶林。認真落實小區(qū)綠化方案，合理布局，減少汽車尾氣、噪聲擾民。4、大氣污染防治施工時注意揚塵污染的防治。5、固體廢棄物污染防治施工產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)及時清運，施工人員產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。按固體廢物“資源化、減量化、無害化”處理原則，落實各類固體廢物的收集、處置和綜合利用措施，實施“零排放”。6、其他要求項目建設(shè)應(yīng)使用綠色建材，盡可能減少使用產(chǎn)生光污染的裝飾材第七章勞動安全衛(wèi)生消防7.1勞動安全衛(wèi)生根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)要求，在施工過程中，建筑工程安全生產(chǎn)管理必須堅持安全第一、預(yù)防為主的方針，建立健全安全生產(chǎn)的責任制度和群防群治制度，確保建設(shè)項目(工程)符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生標準，保障勞動者在生產(chǎn)過程中的安全與健康。7.1.1編制依據(jù)2、《中華人民共和國職業(yè)病防治法》4、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》5、《建設(shè)項目(工程)勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》(勞動部令[1996]6、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》(國務(wù)院令[2003]第393號)7、《建設(shè)項目職業(yè)病危害分類管理辦法》(衛(wèi)生部令[2002]第228、《江蘇省安全生產(chǎn)條例》(2005年7月1日施行)9、《江蘇省勞動保護條例》(1994年10月23日發(fā)布)10、其他相關(guān)規(guī)范標準7.1.2危害因素和危害程度分析本項目建筑施工場所危險源主要與施工分部、分項工程，施工裝置及物質(zhì)有關(guān)。主要包括以下幾方面：1、腳手架、模板和支撐、起重塔吊、物料提升機、施工電梯安裝與運行，基坑(槽)施工，局部結(jié)構(gòu)工程或臨時建筑失穩(wěn)，造成坍塌2、高度大于2m的作業(yè)面(包括高空、洞口、臨邊作業(yè)),因安全防護設(shè)施不符合或無防護設(shè)施、人員未配系防護繩、帶等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等。3、焊接、金屬切割等施工及各種施工電器設(shè)備的安全保護不符合，造成人員觸電、局部火災(zāi)等。4、工程材料、構(gòu)件及設(shè)備的堆放與搬、吊運等發(fā)生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等。5、室內(nèi)涂料等因通風排氣不暢造成人員室息或氣體中毒重大危險6、施工用易燃易爆化學物品臨時存放或使用不符合、防護不到位，造成火災(zāi)或人員中毒；工地飲食不衛(wèi)生，造成集體中毒或疾病等。施工現(xiàn)場發(fā)生較多的傷害事故有：高處墜落、物體打擊、坍塌、機械傷害、火災(zāi)、觸電、車輛傷害、中毒等10多種，其中最多的主要是高處墜落、物體打擊、機械傷害、觸電和坍塌五大類，占到各類事故總數(shù)的80%以上。7.1.3安全措施方案針對以上危險因素，本項目擬采取以下安全措施：1、本項目中的勞動安全衛(wèi)生設(shè)施必須符合國家規(guī)定的標準，必須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入生產(chǎn)和使用。2、施工單位必須依法取得安全生產(chǎn)許可證，方可開工。3、施工單位必須有健全的安全生產(chǎn)責任制、安全生產(chǎn)規(guī)章制度和4、施工單位必須依法設(shè)置安全生產(chǎn)管理機構(gòu)并配備安全生產(chǎn)管理5、本項目施工單位的主要負責人和安全生產(chǎn)管理人員，必須依法經(jīng)安全生產(chǎn)知識和管理能力考核合格。6、為從業(yè)人員配備符合國家標準、行業(yè)標準或者地方標準的勞動7、從業(yè)人員必須經(jīng)安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)合格，特種作業(yè)人員依法經(jīng)安全作業(yè)培訓(xùn)，取得特種作業(yè)操作資格證書，方可上崗。9、加大安全教育培訓(xùn)，增強施工人員的安全意識。7.2.1編制依據(jù)7.2.2火災(zāi)危險性分析反規(guī)程、管理不當及其它非正常生產(chǎn)情況或意外事故狀態(tài)下，才可能由各種因素導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生。因此為了防止火災(zāi)的發(fā)生，或減少火災(zāi)發(fā)生造成的損失，根據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，本工程采用了7.2.3消防措施1、明確總體規(guī)劃和功能分區(qū)，提高建筑本體防火能力。消防安全平面布置、消防設(shè)施設(shè)置應(yīng)充分考慮滿足消防要求，同時為防火、滅2、消防設(shè)施先進可靠，提高初期火災(zāi)自防自救的能力。消防供水可靠，防止事故成災(zāi)。建筑消防設(shè)施是建筑防火措施的重要組成部分，應(yīng)設(shè)置可靠的取水設(shè)施。自動噴水滅火系統(tǒng)一般采用臨時高壓系統(tǒng)。供水管網(wǎng)在濕式報警閥前應(yīng)為環(huán)狀。自然排煙優(yōu)先，設(shè)置可靠的排煙3、制訂安全疏散方案。按人員的分布情況，制訂發(fā)生火災(zāi)情況下的安全疏散路線，并繪制平面圖，用醒目的箭頭標示出出入口和疏散路線。平時要進行訓(xùn)練，以便火災(zāi)時按疏散方案有秩序地進行疏散。工作人員應(yīng)履行職責，堅守崗位，保證安全走道、樓梯和出口暢通無阻。安全出口不得鎖閉，通道不得堆放物資。組織疏散時應(yīng)進行宣傳，穩(wěn)定情緒，維持好秩序，防止互相擁擠。4、加強員工安全教育工作。定期開展安全教育工作，進行消防宣傳，加強員工防火意識，組織員工參加防火訓(xùn)練。第八章組織機構(gòu)和人力資源配置8.1組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析本項目實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。高層為總經(jīng)理室，中間為分管副總經(jīng)理，向總經(jīng)理負責，下層為各部門，部門負責人向分管副總經(jīng)理負責，公司一線員工，分別由各部門管理。橫向分別設(shè)有綜合管理部、財務(wù)部、工程管理部、投資發(fā)展部。組織機構(gòu)圖組織機構(gòu)圖董事會總經(jīng)理室副總經(jīng)理室副總經(jīng)理室綜合管理部財務(wù)部工程管理部投資發(fā)展部公司采用直線職能制的組織形式，這一組織形式既能及時指揮，統(tǒng)一命令，又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長，但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間，領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和運營管理的要求，項目負責人及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責任。8.2人力資源配置公司設(shè)立以下部門：總經(jīng)理室：執(zhí)行董事會決議，主持全面工作，保證公司經(jīng)營目標副總經(jīng)理室：對總經(jīng)理負責，協(xié)助總經(jīng)理抓好全面工作，負責分綜合管理部：協(xié)助總經(jīng)理做好綜合、協(xié)調(diào)各部門工作和處理日常事投資發(fā)展部：負責協(xié)調(diào)開發(fā)前期主管部門，完善各種具體手續(xù)，保證開發(fā)計劃順利實施。工程管理部：配合投資發(fā)展部等部門進行項目前期運作，全面負責工程的實施管理。財務(wù)部：負責公司財務(wù)管理工作，制訂會計核算制度和財務(wù)管理制度，組織日常的會計核算工作。表8-1具體配置如下：序號部門普通職員1總經(jīng)理室112副總經(jīng)理室23綜合管理部114財務(wù)部125工程管理部136投資發(fā)展部127合計79第九章項目建設(shè)周期9.1項目階段劃分根據(jù)本項目建設(shè)內(nèi)容和常州市公共租賃住房和廉租住房建設(shè)的總體計劃進度安排，可將項目的建設(shè)進程劃分為前期準備、項目建設(shè)施工、項目后期驗收等階段。1.前期準備階段具體包括項目前期立項、可行性研究、取得相關(guān)項目建設(shè)的政府批準文件和開工手續(xù)的辦理、工程設(shè)計、施工監(jiān)理及采購招標等工作2.建設(shè)施工階段包括土建工程、設(shè)備安裝工程、裝修工程、通風空調(diào)工程、暖氣工程、消防工程、給排水工程、變配電工程、照明動力工程、弱電工程、電梯工程等。3.項目后期階段在項目主體完工之后的后期工作(含驗收等)。9.2項目實施計劃項目自2011年4月開始前期準備工作，預(yù)計于2011年9月底完成前期準備，計劃2011年10月開始進行項目建設(shè)，至2013年9月完工，建設(shè)施工階段為24個月。具體實施計劃詳見表9-1表9-1項目實施進度表2011年2012年2013年123412341234建筑工程道路工程各管線工程環(huán)境配套工程竣工驗收第十章總投資估算及資金籌措10.1編制范圍及依據(jù)本項目總投資由建筑安裝工程費用、土地成本及其他費用組成。估算范圍為基地范圍內(nèi)的住宅、公建的土建費用，設(shè)備費用，安裝費用，基地范圍內(nèi)的土地費用、區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施工程、綠化及相關(guān)配套2、編制依據(jù)(1)《常州工程造價信息》2011年第08期。(2)《江蘇省建筑工程概算定額》(2009版)。(3)常州市工程造價管理處發(fā)布的建筑工程造價案例。①土地費用按180萬/畝計列；②管理費按工程費用的1%計列；③標底編制費按常價房(2005)50號關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)“江蘇省物價局、江蘇省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《江蘇省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費管理辦法》的通知”的通知有關(guān)規(guī)定計列；④前期咨詢費按國家計委頒發(fā)的計價格(1999)1283號的通知規(guī)⑥工程勘察設(shè)計費按市場價計列。工程費用估算見下表10-1所示：表10-1:建筑安裝工程費用一覽表序號工程或費用名稱單價工程量估算費用備注(元/m2)(萬元)一建筑工程1零星工程2土建工程0住宅公建及商業(yè)地下車庫3裝修工程水電安裝5綠化工程6綜合布線7后三通二設(shè)備費1電梯25萬元/臺16臺三設(shè)備安裝設(shè)備費的四合計2、土地費用表10-2土地成本一覽表名稱單價工程量費用費率備注(元/m)(萬元)土地成本180萬元/畝價契稅0合計3、其他費用表10-3其他費用一覽表序號名稱單價工程量費用費率備注(元/m2)萬元1單位管理費以建安工程造價為基價2臨時設(shè)施費3招投標以建安工程造價為基價4跟蹤、決算審計以建安工程造價為基價5前期咨詢6監(jiān)理費按市場價10元/m27勘察設(shè)計按市場價20元/m28基本預(yù)備費9建設(shè)期利息貸款額度38000萬元合計1、基本預(yù)備費(按國家相關(guān)規(guī)定)基本預(yù)備費=(建安工程費+土地費用+其他費用(1～7))×5%基本預(yù)備費=(39280+9919.8+1091.15)×5%=2514.55萬元2、建設(shè)期利息本項目擬向銀行申請貸款38000萬元，貸款期限5年以上，分2年均衡發(fā)放，每年1.9億元，貸款利率7.05%。建設(shè)期利息計算如下：第1年利息：19000×7.05%/2=669.75萬元第2年利息：19000×7.05%/2+19000×7.05%=2009.25萬元合計建設(shè)期利息為2679萬元。4、項目總投資表10-4項目總投資構(gòu)成表名稱投資估算(萬元)所占比例建安工程費用土地及拆遷其他費用總計10.3資金籌措住房保障資金籌措主要通過政府注入資產(chǎn)、銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、利用信托基金等方式解決。本項目根據(jù)國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租房建設(shè)支持力度的要求，由政府協(xié)調(diào)，市財政擔保，項目實施單位國有獨資的常州公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司向銀行貸款，貸款總額約38000萬元，約占總投資的68.49%,公司自籌資金17485萬元，占總投資31.51%。為減少財務(wù)成本，資金根據(jù)項目進度逐步到位。2.土地出讓凈收益中的10%資金；3.住房公積金增值收益中用于住房保障的部分；4.房投公司一級土地開發(fā)的增值收益；5.廉租住房配建指標中的異地建設(shè)資金；在上述還貸資金暫時不能落實到位情況下，由市財政落實按月支10.4資金投入計劃表10-5資金投入計劃表序號投入資金估算(萬元)2011年2012年2013年1土地費用002工程費3其他費用5第十一章招投標計劃11.1編制依據(jù)1、《中華人民共和國建筑法》2、《中華人民共和國招標投標法》3、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》建設(shè)部令[第89號]4、《工程建設(shè)項目貨物招標投標辦法》5、《工程建設(shè)項目勘察設(shè)計招標投標辦法》6、《江蘇省工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》7、《江蘇省依法必須招標建設(shè)項目可行性研究報告增加招標專章和核準招標事項的規(guī)定》8、《江蘇省招標投標條例》9、《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級標準》10、《工程勘察資質(zhì)分級標準和工程設(shè)計資質(zhì)分級標準》11、《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》11.2招標范圍一、根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標：1、大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項2、全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；3、使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。二、根據(jù)《江蘇省工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》,上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項目，達到下列標準之一的，必須進行招1、勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在30萬元2、施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上或者建筑面積在2000平方米以上的；3、重要設(shè)備和材料等貨物的采購，單項合同估算價在50萬元以4、單項合同估算價低于本條第(一)、(二)、(三)項規(guī)定的規(guī)模標準，但符合下列標準之一的項目：(1)總投資額在2000萬元人民幣以上的；(2)使用各級財政預(yù)算資金的項目、使用納入財政管理的各種政府性專項建設(shè)基金或者行政事業(yè)性收費資金的項目、使用國家融資項目，總投資中使用財政預(yù)算資金、納入財政管理的各種政府性專項建設(shè)基金或者行政事業(yè)性收費資金、國家融資的金額在100萬元人民幣以上三、本項目總投資估算為5548