香港大廈物業(yè)管理接管驗收方案模板

香港大廈物業(yè)管理接管驗收方案香港新世界大廈接管驗收方案上海新創(chuàng)物業(yè)管理二00二年七月

目錄項目頁碼接管驗收整體計劃3物業(yè)驗收移交程序5完工驗收應(yīng)提供技術(shù)資料6完工驗收應(yīng)提供操作和維修保養(yǎng)手冊9物業(yè)驗收管理制度11房屋接管驗收標準13設(shè)施成品保護方案21附表接管驗收整體計劃依據(jù)業(yè)主方──新世界淮海物業(yè)發(fā)展之要求,依據(jù)中國建設(shè)部1991年2月4日公布,1991年7月1日實施<中國行業(yè)標準──房屋接管驗收標準>中相關(guān)要求,結(jié)合香港新世界大廈實際情況及工程驗收進度,本企業(yè)將對香港新世界大廈接管驗收工作分二部分進行:A 辦公層區(qū)域(L12～L57)和各設(shè)備房[塔樓部分]:7月20日到8月24日B 商場部分(B3～L3)及車庫[裙樓部分]:9月8日到10月28日接管必備資料以下完工工程項目一覽表,包含完工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標準、開完工日期等;設(shè)備清單,包含設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、關(guān)鍵性能、單價及隨機工具、備品備件等;工程項目完工圖;材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、多種設(shè)備、檢測儀器出廠合格證、說明書和驗收統(tǒng)計,預制作荷載試驗統(tǒng)計、自動控制儀表調(diào)試統(tǒng)計;隱蔽工作驗收統(tǒng)計;土建施工統(tǒng)計,包含地基處理統(tǒng)計、結(jié)構(gòu)安裝較正統(tǒng)計、預應(yīng)力構(gòu)件施工統(tǒng)計等;設(shè)備安裝調(diào)試統(tǒng)計,如管道系統(tǒng)試壓、試漏檢驗統(tǒng)計,暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程檢驗和試驗統(tǒng)計;建筑物沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標測試統(tǒng)計,關(guān)鍵鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢驗統(tǒng)計;工程質(zhì)量事故發(fā)生和處理統(tǒng)計。圖紙會審統(tǒng)計,設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單;相關(guān)建筑物、構(gòu)筑物使用注意事項說明;相關(guān)該工程項目標其它關(guān)鍵技術(shù)決定和文件;全部工程項目經(jīng)過國家部門驗收或技術(shù)判定證實或證書,如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)企業(yè)接管移交并管理大廈之基礎(chǔ)資料,并需永久保留,以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實之維護及保養(yǎng)。物業(yè)接管工作組織組成:上海新創(chuàng)物業(yè)管理香港新世界大廈物業(yè)管理處(管理部、工程部)2. 其它相關(guān)人員接管驗收標準以發(fā)展商和管理企業(yè)共同簽署相關(guān)驗收匯報,方可有效。接管工作程序接管工作準備階段熟悉接管各層面情況接管工作應(yīng)備文件驗收接管步驟相關(guān)驗收文件相關(guān)驗收表格成品保護方案接管人力和器具準備接管前人員培訓接管工作運作階段進入接管層面現(xiàn)場,由物業(yè)企業(yè)、發(fā)展商及相關(guān)人員共同進行。根據(jù)準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。接管完成,填寫表格,關(guān)鍵現(xiàn)場應(yīng)進行攝影,一式二份,一份交發(fā)展商,一份由管理企業(yè)存檔立案。接管合格,鑰匙移交管理處。接管繕后階段接照接管標準和表格,將不合格部分進行匯總,并通知發(fā)展商限期整改。對整改情況作深入跟進,并作出統(tǒng)計。對整改情況進行檢驗,并對整改情況作出定論。對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視,確保大廈各功效及設(shè)施設(shè)備運作正常。對部分成品(如:地面、墻面、天花、電梯等)進行保護。完工驗收應(yīng)提供操作和維修保養(yǎng)手冊物業(yè)驗收管理制度1．物業(yè)交接管理2．驗收前準備工作驗收小組依據(jù)開發(fā)商提供圖紙,按設(shè)計和施工要求編制驗收計劃,按國家標準<建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準>驗收;驗收小組編制驗收計劃和標準,由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理企業(yè)進行驗收和移交工作。驗收小組按開發(fā)商提供完工圖,設(shè)備清單,全部設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書,設(shè)備調(diào)試運行統(tǒng)計、試驗匯報等,在開發(fā)商組織下進行驗收。3．驗收實施驗收小組在預驗收過程中,按專業(yè)分工及標準、計劃、設(shè)備清單進行預驗收;關(guān)鍵驗收設(shè)備和主材料規(guī)格、型號、制造廠,并清點數(shù)量、安裝位置等。在預驗收過程中,檢驗出未達成驗收標準設(shè)備及和設(shè)計要求不符設(shè)備,提出書面<整改匯報>返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進行整改。4．驗收后處理工作驗收小組專業(yè)人員依據(jù)分工寫出單項驗收匯報,驗收小組責任人依據(jù)全部單項驗收匯報,寫出物業(yè)綜合性驗收匯報評定及意見書,呈交企業(yè)項目工程責任人。對不合格設(shè)備、設(shè)施,寫出書面匯報,上呈開發(fā)商及監(jiān)理企業(yè)。物業(yè)企業(yè)和物業(yè)交接單位進行正式移交,并辦理相關(guān)手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)完工資料驗收統(tǒng)計,填寫物業(yè)交接統(tǒng)計。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù),會同發(fā)展商、施工單位簽字生效,將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。5．驗收后不合格處理工作對在預驗收中未達成要求設(shè)備,整改落實實施后,驗收小組進行檢驗驗證,并在<整改匯報>中統(tǒng)計結(jié)果,整改合格后進行正式驗收。對監(jiān)理企業(yè)移交完工圖,在<交接統(tǒng)計>中統(tǒng)計。6．設(shè)備驗收設(shè)計圖紙和設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合;關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施安裝位置和安裝質(zhì)量符合;設(shè)備和連接整個系統(tǒng)技術(shù)性能,應(yīng)和設(shè)計要求符合。7．相關(guān)統(tǒng)計:<管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收報表><消防設(shè)施驗收統(tǒng)計表><隱蔽工程驗收統(tǒng)計表><照明工程驗收統(tǒng)計表><設(shè)備驗收交接表><機房驗收交接表><給排水設(shè)備驗收統(tǒng)計表><高低壓配電系統(tǒng)檢驗表><單元設(shè)備工程驗收統(tǒng)計表><辦公樓公共區(qū)域驗收交接表><辦公樓單元驗收交接表><商鋪單元驗收交接表><空調(diào)工程驗收統(tǒng)計表>

房屋接管驗收標準專題內(nèi)容和適用范圍為確保房屋住用安全和正常使用功效,明確在房屋接管驗收中交接雙方應(yīng)遵守事項,特制訂本標準。本標準關(guān)鍵適適用于通常民用建筑接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及一些有特殊設(shè)備和使用要求建筑接管驗收可參考使用。引用標準GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242采暖和衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范CJB13危險房屋判定標準新建房屋接管驗收新建房屋接管驗收,是在完工驗收合格基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功效為關(guān)鍵內(nèi)容再檢驗。接管驗收應(yīng)含有條件:建設(shè)工程全部施工完成,并業(yè)經(jīng)完工驗收合格(分期交付使用工程必需和施工區(qū)域隔離);供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)相關(guān)部門確定。接管驗收應(yīng)檢索提交資料:產(chǎn)權(quán)資料:項目同意文件;用地同意文件;建筑執(zhí)照;建筑分層、分單元面積表;行政主管部門驗收合格證書、批文;拆遷安置資料。技術(shù)資料:完工圖---包含總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隸屬工程及隱蔽管線全套圖紙;地質(zhì)勘察匯報;工程協(xié)議及開、完工匯報;工程預決算;圖紙會審統(tǒng)計;工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包含質(zhì)量事故處理統(tǒng)計);隱蔽工程驗收簽證;沉降觀察統(tǒng)計;完工驗收證實書;鋼材、水泥等關(guān)鍵材料質(zhì)量確保書;新材料、構(gòu)配件判定合格證書;水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗合格證書;機電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)調(diào)試匯報和使用說明書;砂漿、混凝土試塊試壓匯報;供水、供暖試壓匯報。接管驗收程序建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收。接管單位按”3.2”和”3.3”條進行審核,對含有條件,應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。接管單位會同建設(shè)單位按”3.5”條進行檢驗。對驗收中發(fā)覺質(zhì)量問題,按第三條第六款要求處理。經(jīng)檢驗符合要求房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。質(zhì)量和使用功效檢驗主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)沉降不得超出GBJ7許可變形值,不得引發(fā)上部結(jié)構(gòu)開裂或相鄰房屋損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超出GBJ10要求值。磚石結(jié)構(gòu)必需有足夠強度和剛度,不許可有顯著裂縫。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢靠,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件選材,必需符合GBJ206中2.1.1條相關(guān)要求。凡應(yīng)抗震設(shè)防房屋,必需符合GBJ11相關(guān)要求。外墻不得滲水。屋面各類屋面必需符合GBJ207中4.0.6條要求,排水通暢,無積水,不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫方法,三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。陽臺和三層以上房屋屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢靠、接口平密、不滲漏。樓地面面層和基層必需粘結(jié)牢靠,不空鼓。整體面層平整,不許可有裂縫、脫皮和起砂等缺點;塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直,無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面和相鄰地面相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水、不許可倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢靠,接縫密合。裝修鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢靠,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置正確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度。進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應(yīng)安裝牢靠,底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,和基層必需釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢靠。抹灰應(yīng)表面平整,油灰飽滿,粘貼牢靠。飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢靠,陰陽角和線腳順直,無缺棱掉角。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。電氣電氣線路安裝應(yīng)平整、牢靠、順直,過墻應(yīng)有導管。導線連接必需緊密,鋁導線連接不得采取絞接或綁接。采取管子配線時,連接點必需緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1M/KV。應(yīng)按套安裝電表或預留表位,并有電器接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必需牢靠,部件齊全,接觸良好,位置正確。多種避雷裝置全部連接點必需牢靠可靠,接地電阻值必需符合GBJ232要求。電梯應(yīng)能正確開啟運行、選層、平層、停層,曳引機噪聲和震動聲不得超出GBJ232要求值。制動器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)統(tǒng)計、性能檢測統(tǒng)計及完整圖紙資料均應(yīng)符合要求。對電視信號有屏蔽影響住宅,電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地域住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線。除上述要求外,同時應(yīng)符合地域性”低壓電氣裝置規(guī)程”相關(guān)要求。水、衛(wèi)生、消防管道應(yīng)安裝牢靠、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐方法必需符合GBJ242要求。應(yīng)按套安裝水表或預留表位。高位水箱進水管和水箱檢驗口設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房間排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長不宜超出8M,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢驗口不得滲漏,管道排水必需流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正,牢靠、部件齊全、制動靈活。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運行時無較大震動。消防設(shè)施必需符合GBJ16、GBJ45要求,而且有消防部門檢驗合格簽證。采暖采暖工程驗收時間,必需在采暖期以前兩個月進行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全,不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺點。安裝完成后,必需有專業(yè)部門檢驗合格簽證。爐排必需進行12H以上試運轉(zhuǎn),爐排之間、爐排和爐鐵之間不得相互磨擦,且無雜音,不跑偏,不凸起,不受卡,返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。多種儀器、儀表應(yīng)齊正確,安全裝置必需靈敏、可靠、控制門應(yīng)開關(guān)靈活。爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活,閉合嚴密,風室隔墻不得透風漏氣。多種儀器、儀表應(yīng)齊全正確,安全裝置必需靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。管道管徑、坡度及檢驗井必需符合GBJ242要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支架、吊架應(yīng)牢靠。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐方法必需符合GBJ242要求。鍋爐輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常,無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全,水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)境保護要求。經(jīng)過48H連續(xù)試運行,鍋爐和隸屬設(shè)備熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必需符合設(shè)計要求。冷凍機組/熱泵機組冷凍機/熱泵應(yīng)安裝平正,配件齊全,由原廠或授權(quán)單位檢驗合格。和冷凍機/熱泵運行相關(guān)冷卻塔,風機、水泵等安裝合適平正,無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。各管道、管件安裝符合要求,保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全正確,自動控制調(diào)整系統(tǒng)靈活可靠。機器運行平穩(wěn),無異常撞擊聲及雜音,無猛烈振動,顯示器顯示正常,各類指標均在運行范圍內(nèi)。各輔助設(shè)備運行正常,無雜音。冷卻塔效果良好無嚴重飄水,水泵運行平穩(wěn),揚程,流量符合要求。經(jīng)過一段時間連續(xù)運行,冷凍機/熱泵和隸屬設(shè)備熱工性能,機械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計要求。新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調(diào)整閥等工作正常,無異聲。冷凝水管道通暢無滲水,集水盤排水情況良好,無倒泛水,連續(xù)運行無滴水,保溫良好。隸屬工程及其它室外排水系統(tǒng)標高、窨井(檢驗井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必需符合GBJ14要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5CM。立管和糞池間連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超出兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。房屋入口處必需做室外道路,并和主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱,其規(guī)格、位置須符合相關(guān)要求。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢靠。煙道、通風道、垃圾道應(yīng)通暢,無阻塞物。單體工程必需做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完成。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。群體建筑應(yīng)檢驗對應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達成應(yīng)有質(zhì)量和使用功效要求。質(zhì)量問題處理影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全質(zhì)量問題,必需約定時限由建設(shè)單位負責進行加固補強返修,直至合格。影響相鄰房屋安全問題,由建設(shè)單位負責處理。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全質(zhì)量問題,可約定時限由建設(shè)單位負責維修,也可采取費用賠償措施,由接管單位處理。原有房屋接管驗收接管驗收應(yīng)含有條件:房屋全部權(quán)、使用權(quán)清楚;土地使用范圍明確。接管驗收應(yīng)檢索提交資料1、產(chǎn)權(quán)資料:房屋全部權(quán)證;土地使用權(quán)證;相關(guān)司法、公證文書和協(xié)議;房屋分戶使用清冊;房屋設(shè)備及定、附著物清冊。2、技術(shù)資料:房地產(chǎn)平面圖;房屋分間平面圖;房屋及設(shè)備技術(shù)資料。接管驗收程序移交人書面提請接管單位接管驗收。接管單位按第四條第一款、第二款要求進行審核。對含有條件,應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。接管單位會同移交人按第四條第四款要求進行檢驗。對檢驗中發(fā)覺危損問題,按第四條第五款要求進行檢驗。交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實房屋使用情況。經(jīng)檢驗符合要求房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。移交人配合接管單位按接管單位要求逐項移交。質(zhì)量和使用功效檢驗以CJ13和國家相關(guān)要求作檢驗依據(jù)。從外觀檢驗建筑物整體變異狀態(tài)。檢驗房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備完好和損壞程度。查驗房屋使用情況(包含建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況)。評定房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。危險和損壞問題處理屬有危險房屋,應(yīng)由移交人負責排險解危后,始得接管。屬有損壞房屋,由移交人和接管單位協(xié)商處理,既可約定時限由移交人負責維修,也可采取其它賠償形式。屬法院判決沒收并通知接管房屋,按法院判決辦理。交接雙方責任為立即發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按第三條第二款、第三款要求提前做好房屋交驗準備,房屋完工后,立即提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完成、立即簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應(yīng)立即簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管新建房屋一律不得使用。接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴格根據(jù)本標準實施。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理措施,并約定時間復驗,建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復驗。房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位,共同分析研究,查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料原因應(yīng)由建設(shè)單位負責處理,如屬使用不妥、管理不善原因,則應(yīng)由接管單位負責處理。對接管房屋質(zhì)量有爭議而又不能協(xié)商處理時,雙方均可請房屋所在地質(zhì)檢部門進行復驗裁決。新建房屋自驗收接管之日起,應(yīng)實施建筑工程保修相關(guān)要求由建設(shè)單位負責保修。設(shè)施成品保護方案此方案適適用于驗收后開業(yè)前總則建立巡查