南京豪宅產(chǎn)品專題研究報告（下篇）

精工之作細節(jié)之美南京典型豪宅價值解析南京豪宅產(chǎn)品專題研究報告（下篇）2015年7月15日南京同策

咨詢研究中心Part2別墅類豪宅產(chǎn)品篇整體市場板塊20112012201320142015.1-5成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價（萬元／套）城中2612880913224122037088152919507361658243641678城東114302913761727554859344691019658855269266619161406城南18108525021527446568301179457334584132529910341591河西9316318593513137082499193773710883296392174881745城北673519816102534142510944336391533543677654720637仙西40123118660530021725691029323205555194218058436426118594江寧17515566429910346133651321449773647119303767149285291305486浦口134393285028691696391030522535888479031737429470116356合計27691795343923279073556952471016385674791401734546197640701551數(shù)據(jù)來源：njhouse別墅成交整體趨好，2013年以來市區(qū)及近郊別墅年均成交在50萬方，仙西、江寧、浦口為主力2011-2015.5南京八大板塊別墅成交情況整體來看，2011、2012年成交量年均20多萬方，2013年因整體市場大熱帶來跳躍性增長，年成交超過50萬方，今年上半年改善市場趨好，前5月已接近20萬方；從板塊結(jié)構(gòu)看，主城別墅產(chǎn)品稀缺，城中占比最少，成交以仙林、江寧、浦口最為集中；從成交價格看，城中、城東成交價格最高，套均價超過1000萬，浦口板塊受成交結(jié)構(gòu)影響價格呈明顯下降。板塊分布南京頂級別墅類豪宅項目分布綠城玫瑰園國信自然天城二十四方珍珠泉9號鐘山國際高爾夫中豪天祿美林墅富力十號蘇寧紫金朝陽府雅居樂長樂渡國信來鳳街一號長發(fā)都市諸公柏悅瀾庭義之證大九間堂瑪斯蘭徳復地朗香鴻興云深處名家別墅愛濤麗舍頂級別墅豪宅主要分布在浦口老山、江寧三山、城東環(huán)紫金山三大自然板塊，主城稀缺地段少量分布項目對比頂級別墅豪宅占據(jù)稀缺土地、絕版資源、成熟配套，具有不可復制性價值指標土地價值對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園區(qū)位城中板塊，位于馬道街與新民坊路之間，西至秦淮河夫子廟，毗鄰老門東城南文化保護區(qū)江寧三山板塊，位于江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西南，地處將軍山、牛首山風景區(qū)范圍內(nèi)江寧三山板塊，位于南京翠屏山風景區(qū)內(nèi)老山板塊，浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)內(nèi)資源主城、秦淮河自然風光、老門東、夫子廟、中華門歷史人文資源，唯一不可復制北靠將軍山脈、南擁康厚湖翠屏山、韓府山、將軍山老山森林公園、1800高爾夫球場、珍珠泉度假景區(qū)配套主城配套、休閑景點，可作為第一居所交通便利、通達主城、機場、生活商業(yè)配套齊全，地鐵s1機場線站點距離1km，可作為第一居所將軍大道通達主城、南京南站、占據(jù)交通樞紐、周邊商業(yè)生活配套齊全，地鐵1號線500m，可作第一居所周邊生活配套不足，但距離長江大橋8公里，過江隧道10分鐘車程，隨著新區(qū)規(guī)劃落實，與主城便利性提升，是兼具居住和度假的城市別墅獨棟或類獨棟，風格多為中式、法式，依地形地貌造景，注重自然、建筑的融合價值指標規(guī)劃價值對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園規(guī)劃指標占地5.89公頃，地上建面5.89萬方，容積率1.0，須保護和復建項目內(nèi)舊宅和街巷肌理占地18萬方，建筑面積5萬方，容積率0.28總占地700余畝，總建面25.86萬方，容積率0.39占地30萬方，建筑面積9萬方，容積率0.3物業(yè)形態(tài)獨棟9套、聯(lián)排88套（分三期）共103套獨棟（分三期）規(guī)劃520余棟雙拼、獨棟100多套獨棟、21套定制化別墅建筑風格明清風格中式別墅現(xiàn)代中式風格、屋面采用新材料鋁錳合金金屬管，環(huán)保性隔熱防紫外線托斯卡納、現(xiàn)代法式兩種風格一期為地中海風格、二期為法式莊園風格園林景觀明清風格院落、“里坊”式街巷明－仇英《獨樂園》主題園林實景再現(xiàn)依山而建，抬階而上，建筑、植被、蜿蜒景觀小道融為一體，形成歐洲小鎮(zhèn)風光依山脈規(guī)劃，由西往東呈上坡走勢，最大高度差40米，收山入園，建筑、院落、自然山水、百余種植物融為一體組團景觀，富有層次項目對比別墅豪宅以土地尺度為賣點，下沉式庭院，關(guān)景入院，附贈雙車位入庫價值指標產(chǎn)品價值對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園戶型尺度一期476-945平米，二期600-700平米，部分戶型四層（地下二層，地上二層）一期30套，每套占地2-3畝不等，面積從660-1282平米不等，層高3.5m收官街區(qū)奔牛谷獨棟490-640平米720-1900平米不等空間特色中式和院，負二層下沉式內(nèi)庭院三進三出、大尺度內(nèi)庭院、臥室全套房設(shè)計，下沉式中庭、引水入院層層退臺，大面寬觀景露臺、衛(wèi)浴雙間設(shè)計、雙臺面、室內(nèi)多玻璃窗少墻面保證采光、下沉庭院全套房、衛(wèi)浴雙間、雙臺面設(shè)計、大尺度露臺、下沉庭院停車位雙車位入庫一層雙車位入庫一層單車庫雙車位入庫項目對比主題私家會所，高端物業(yè)，提供圈層生活專屬服務價值指標服務價值對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園會所明清風格4進會所，分為前臺、影音室、藏品區(qū)、活動區(qū)獨樂主題會所，泳池、古籍閱讀、會客、品茶賞鑒功能會所為三層，地下一層辦公，地上兩層做會所配套，約5-6千平，由金陵飯店自營，設(shè)兒童活動室、健身房、乒乓球室、羽毛球館、瑜伽館、恒溫泳池、棋牌室、餐廳、會議室、書吧、影視廳餐飲會館、商務會館、康體會館、棋牌會館、精品酒店客房、閱覽室、DIY俱樂部、終身會籍，與南京各大圖書館合作，提供代購專屬服務，為業(yè)主量身定制興趣俱樂部物業(yè)雅居樂雅萊格物業(yè)高力國際物業(yè)金陵飯店物業(yè)，20戶一個管家綠城物業(yè)，4.35元／平米項目對比頂級別墅豪宅價格以2000萬／套起步，面向全市內(nèi)外財富階層，不以現(xiàn)金流為目標，緩慢去化價值指標營銷對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園價格在售聯(lián)排產(chǎn)品2000萬／套起價，，獨棟多為歷史文物復建暫不考慮銷售售2400萬／套起售1700萬／套起售1800萬／套起售去化2013年12月開盤，一期44套開盤當年基本售罄，二期2015年3月開盤，月均4-5套一期30套2014年7月開出，截至目前去化20多套去年5月開盤，推出收官之作奔牛谷街區(qū)共46棟獨棟，目前僅剩1套一期47套2008年開售，2009年8月售罄，二期2009年推出46套，2010底售罄，2011年推出F組團山地別墅10余套，2012年推出21套流云苑定制化別墅，2013年推出剩余30套，目前剩余一套2億樓王客戶定位對人文資源看重的全市財富階層面向國內(nèi)外頂級財富階層入住客戶以地緣性財富階層為主面向國內(nèi)外頂級財富階層項目對比頂級別墅豪宅產(chǎn)品總結(jié)?稀缺的土地和絕版的資源，使其具有不可復制性，具有投資收藏價值；?物業(yè)規(guī)劃純粹，景觀打造遵循自然，注重自然、建筑、景觀三者融合；?買產(chǎn)品實質(zhì)是買稀缺土地，功能設(shè)計注重舒適享受，下沉內(nèi)庭院，關(guān)景入院為基本特質(zhì)；?主題私家會所，高端物業(yè)，提供頂級圈層專屬服務；?定位面向全部財富階層，地緣性不明顯市場小結(jié)頂級別墅豪宅案例分享證大九間堂瑪斯蘭徳證大九間堂項目背山面水，擁有稀缺的自然資源和配套，可為第一居所，規(guī)劃純獨棟別墅區(qū)，價值不可復制項目由香港許李嚴建筑師事務所——嚴迅奇大師潛心設(shè)計，以簡約的風格打造現(xiàn)代中式院林大宅之作九間堂建筑以拙樸石墻、起伏的緩坡屋頂、厚重的木門構(gòu)建厚重內(nèi)斂額現(xiàn)代文化大宅外墻采用干掛石材屋面采用新材料鋁錳合金金屬板，環(huán)保隔熱防紫外線入戶門選用木材、石獅、石階證大九間堂《獨樂園圖》景觀實景再現(xiàn)項目誠邀清華大學園林大師朱育帆博士，對天然的山、水、湖、林等景色資源加以整合和創(chuàng)新，不但按小區(qū)各景點高低錯落的先天特質(zhì)打造了小區(qū)九景，更將明-仇英的《獨樂園圖》在小區(qū)實景再現(xiàn)，建成現(xiàn)代園林《獨樂園》。三開三進、隔而不圍、采用多元中式元素打造東方庭院證大九間堂筠廬流杯亭見山臺營銷中心會所觀景碼頭畫汀康厚湖《獨樂園》實景證大九間堂景觀細節(jié)山水花木、亭臺樓閣，廊、庭、道、榭、流水形成隔而不圍，圍必缺之意證大九間堂景觀細節(jié)石在道中，道由石生，峰回路轉(zhuǎn)、曲徑通幽，打造步移景異、變幻無窮之感。證大九間堂一層233㎡二層194㎡地下一層220㎡647㎡四房三進三出設(shè)計，主次有序，虛實相間；大尺度庭院，將庭位于院中；一層配雙車位入庫；中堂為軸，功能分區(qū)合理，觀景餐廳與中西雙廚空間獨立；臥室全套房設(shè)計，南向主臥帶獨立露臺，配凹形闊綽衣帽間和獨立書房；下沉式中庭設(shè)計，保證地下室采光及觀景證大九間堂844㎡四房一層312㎡二層202㎡地下一層328㎡三進三出，引水入室，環(huán)繞廳堂，幽靜不乏韻律；層高3.5，中庭挑高，彰顯氣度；雙臥南向套房之間設(shè)計家庭廳，增加內(nèi)庭感；餐廚劃一，雙車位入庫；奢闊南向主臥套設(shè)計，獨衛(wèi)獨廳；次臥全套房設(shè)計，并帶獨立露臺；雙下沉式庭院，大尺度地下室空間滿足休閑娛樂聚會功能證大九間堂獨樂主題會所會所作為建筑群的一部分，和其他別墅外形立面雷同，對面擺設(shè)超大盆景，屋頂設(shè)計緩波浪形，更顯氣派。內(nèi)部空間以現(xiàn)代中式為主題，將露天花園引入中庭，沿著墻身設(shè)計錯落書架，泳池旁設(shè)置相當大的茶吧，宴會廳設(shè)計與外形融合，設(shè)計大幅度波浪形天花，老榆木開放式門，散發(fā)古樸中式味道。證大九間堂瑪斯蘭徳項目享三山自然資源，交通、生活配套完善，第一居所別墅區(qū)，居住純粹、產(chǎn)品稀缺瑪斯蘭德板塊：項目屬于三山板塊和南京南站核心區(qū)域；資源：項目處于南京翠屏山風景區(qū)內(nèi)，翠屏山、韓府山、將軍山三山聳峙，環(huán)境優(yōu)良；配套：項目占據(jù)交通樞紐，地鐵、高速、高鐵交匯，出行便利，緊鄰江寧大學城，人文氛圍濃郁，周邊生活配套齊全，托樂嘉商業(yè)街區(qū)、華潤蘇果、勝太路商業(yè)街近在咫尺；規(guī)劃：項目總占地700余畝，總建筑面積25.86萬平方米，容積率0.39，規(guī)劃520余棟雙拼及獨棟別墅,2003年底開發(fā)。2014年推出收官之作奔牛谷街區(qū)，共46席獨棟別墅，去年5月開盤，目前僅剩1套，另外羚羊谷還有3席精裝樣板獨棟未售。奔牛谷街區(qū)在售建筑根據(jù)地勢排布，層疊錯落，風格以現(xiàn)代法式和托斯卡納為主奔牛谷組團是地塊的制高點，建筑依山而建，拾階而上，順坡地之勢力，規(guī)劃每棟別墅的位置，部分戶型設(shè)計雙首層，與原始地貌融合，層疊有序，錯落有致。兩種建筑風格：現(xiàn)代法式：斜坡面、石材顏色穩(wěn)重，對稱美學造就莊重高雅托斯卡納：褐紅色的黏土筒瓦、斑駁的文化石、半圍合的院落布局，雕刻莊園之美瑪斯蘭徳505㎡主力戶型設(shè)計一層200.31㎡二層160.61㎡三層48.3㎡地下層105.83㎡中西雙廚、獨立早餐廳、家庭室、餐廳、院落融會貫通大尺度全套房主臥，帶獨立露臺，多玻璃窗設(shè)計采光效果極佳衛(wèi)浴雙空間，雙臺面設(shè)計，實現(xiàn)真正意義的干濕分離次臥帶大面寬觀景陽臺下沉式