獅城百麗房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃管理知識(shí)方案樣本

前言現(xiàn)在，“獅城百麗莊園“項(xiàng)目尋求和北京建亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合作，就其開(kāi)發(fā)“獅城百麗”項(xiàng)目，北京建亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有意承攬其全程策劃及銷售代理業(yè)務(wù)。前期我企業(yè)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀整體分析，對(duì)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了微觀細(xì)致研究，基于對(duì)市場(chǎng)有了正確評(píng)定和判定后，我方對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想，有意同開(kāi)發(fā)商共同參與項(xiàng)現(xiàn)在期市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、用戶群定位，戶型設(shè)計(jì)及廣告推廣設(shè)計(jì)。經(jīng)過(guò)我方近一時(shí)期工作，我企業(yè)企劃部為發(fā)展商提供以下整合營(yíng)銷策劃思緒及運(yùn)作方案。在經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)沉浮發(fā)展十多年來(lái)，市場(chǎng)已由原先“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為現(xiàn)有“買方市場(chǎng)”，從市場(chǎng)整合轉(zhuǎn)為市場(chǎng)細(xì)分化，至此北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了猛烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，即從具體實(shí)物競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了系統(tǒng)形象競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者在經(jīng)過(guò)了數(shù)多樓盤洗腦后，也日漸成熟和專業(yè)，在對(duì)關(guān)心物業(yè)位置、價(jià)格、房型等原因外，也關(guān)心起小區(qū)整體環(huán)境、綜合品質(zhì)、售后服務(wù)和發(fā)展商信譽(yù)實(shí)力，這也是市場(chǎng)發(fā)展肯定趨勢(shì)?；谏鲜鲈?，我企業(yè)提供整合營(yíng)銷策劃方案含概了市場(chǎng)分析和研究、營(yíng)銷企劃、廣告策略等內(nèi)容，全部?jī)?nèi)容由下列六個(gè)部分組成：第一部分：戰(zhàn)略發(fā)展篇第二部分：市場(chǎng)分析篇第三部分：營(yíng)銷定位篇第四部分：營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)篇第五部分：廣告綜合篇第六部分：合作運(yùn)作篇“優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽(yù)”，是我企業(yè)一貫工作作風(fēng)和經(jīng)營(yíng)理念。我們堅(jiān)信，在貴司和我企業(yè)精誠(chéng)合作和共同努力下，該項(xiàng)目必將成為北京市銷售熱點(diǎn)。產(chǎn)品檔案地理位置：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)17#地開(kāi)發(fā)商：北京儒林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任企業(yè)施工單位：北京房山建筑股份；江蘇省第一建筑安裝；北京中鐵興全部建筑工程監(jiān)理單位：北京大正建設(shè)管理；北京吉星工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任企業(yè)設(shè)計(jì)單位：建筑設(shè)計(jì)：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院；KLAYASSOCIATES建筑師事務(wù)所（新加坡）景觀設(shè)計(jì)：北京林業(yè)大學(xué)一北林地景園設(shè)計(jì)院占地面積：259.375畝建筑面積：179640.83平米。其中搬遷居民住宅占地44942平米，建筑面積約61234平米，外銷商品房占地117492.6平米，建筑面積118406.83平米。容積率：0.88綠化率：36.71%第一部分發(fā)展戰(zhàn)略篇企業(yè)介紹及發(fā)展歷程北京建亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是從事專業(yè)性房地產(chǎn)投資顧問(wèn)及營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)專業(yè)企業(yè)，是集房地產(chǎn)代理、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、展覽展示于一身多元化企業(yè)。企業(yè)成立意在躋身市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之歷史時(shí)尚，企業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產(chǎn)代理、展覽展示及其一條龍服務(wù)為主。開(kāi)展全方位優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽(yù)房地產(chǎn)中介服務(wù)，包含展覽展示、項(xiàng)目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)等。企業(yè)已成功地代理銷售了住宅、公寓、寫字樓、別墅等各類物業(yè)近150萬(wàn)平米；亞細(xì)亞廣場(chǎng)、忘憂里加拿大別墅初試鋒芒，成功立足代理業(yè)；榆苑公寓、蘇州公寓、信荷城獨(dú)具慧眼，短期售罄，再現(xiàn)強(qiáng)大銷售實(shí)力；力鴻花園全案策劃、專業(yè)行銷、堪稱經(jīng)典之作；廣華軒、美惠大廈把握商機(jī)，獨(dú)家代理，表現(xiàn)成熟自信。1995年2月至1995年7月策劃并代理銷售亞細(xì)亞廣場(chǎng)15萬(wàn)平方米商住公寓，在銷售期內(nèi)共銷售9.9萬(wàn)平方米，銷售率近66％；1995年1月至1996年2月全案策劃并代理銷售忘憂里加拿大別墅30萬(wàn)平方米高等級(jí)墅，在銷售期內(nèi)共銷售15.2萬(wàn)平方米，銷售率近50％；1996年3月至1996年11月全案策劃并代理銷售榆苑公寓3.2萬(wàn)平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售2.6萬(wàn)平方米，銷售率近81％；1996年4月至1996年12月策劃并代理銷售蘇州公寓4.2萬(wàn)平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售3.8萬(wàn)平方米，銷售率近90％；1996年7月至1997年5月全案策劃并代理銷售力鴻花園近15萬(wàn)平方米高級(jí)公寓，在銷售期內(nèi)共銷售8.8萬(wàn)平方米，銷售率近59％；1997年7月至1998年10月策劃并代理銷售美惠大廈4萬(wàn)平方米高級(jí)公寓，在銷售期內(nèi)共銷售2.4萬(wàn)平方米，銷售率達(dá)成60％；1997年8月至1999年2月策劃并代理銷售蓮香園住宅小區(qū)15萬(wàn)平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售10.2萬(wàn)平方米，銷售率達(dá)成68％；1999年3月至1999年12月策劃并代理銷售金嘉苑2.8萬(wàn)平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售2.7萬(wàn)平方米，銷售率高達(dá)96.4％；1999年8月至12月策劃并代理銷售望京地域項(xiàng)目信荷城5萬(wàn)平方米住宅，在銷售期內(nèi)共銷售3.2萬(wàn)平方米，銷售率達(dá)成64％；10．2月至7月代理銷售杰寶公寓3.2萬(wàn)平方米高檔公寓，在銷售期內(nèi)共銷售1.2萬(wàn)平方米，銷售率近40％；11．1999年7月至今策劃并代理銷售廣華軒5.9萬(wàn)平方米高級(jí)公寓，至今已銷售5.73萬(wàn)平方米，銷售率高達(dá)97.1％。12．5月策劃并代理銷售立恒名苑14萬(wàn)平方米高級(jí)公寓。千里之行，始于足下；百尺高臺(tái)，起于壘土。建亞興業(yè)成長(zhǎng)經(jīng)歷，是在克服困難中成長(zhǎng)，是在戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)中錘煉團(tuán)體中成長(zhǎng)，是在順應(yīng)和把握市場(chǎng)脈搏、參與合作和競(jìng)爭(zhēng)中成長(zhǎng)。建亞興業(yè)要想獨(dú)樹(shù)一面品牌大旗，我們還有很長(zhǎng)路要走，還有很多事要做。身逢雄風(fēng)浩蕩昌明盛世，我們將全力以赴地把忠誠(chéng)、智慧和汗水傾注進(jìn)發(fā)展商事業(yè)中，從而將一個(gè)充滿生機(jī)活力企業(yè)融匯到您輝煌發(fā)展歷史進(jìn)程。在新世紀(jì)起步發(fā)展歷程中，我們將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)深化人才戰(zhàn)略、現(xiàn)代企業(yè)管理戰(zhàn)略、資本運(yùn)行戰(zhàn)略、專業(yè)實(shí)操戰(zhàn)略，成長(zhǎng)為一個(gè)含有更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力專業(yè)性銷售代理企業(yè)。第二部分市場(chǎng)分析篇北京市住宅市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況總論北京房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)高、發(fā)展快，到現(xiàn)在為止，北京市外銷商品房項(xiàng)目已經(jīng)有350多個(gè)，內(nèi)銷商品房項(xiàng)目也有800多個(gè)。自1995年以來(lái)，受國(guó)家宏觀政策和其它原因影響，市場(chǎng)行情一度有所下滑，但幅度小，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。1995年年末以后，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍步入低谷時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，加上前兩年大量開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入了市場(chǎng)，使銷售面臨巨大壓力，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于盤整、消化期。然而，在北京市政府對(duì)高級(jí)物業(yè)建設(shè)嚴(yán)格控制下，北京外銷物業(yè)供給有了顯著降低，加上.7.13北京取得奧運(yùn)會(huì)舉行權(quán)、末中國(guó)加入WTO利好形式，無(wú)疑加深了北京外銷市場(chǎng)需求刺激，和迅猛發(fā)展IT行業(yè)所衍生IT新貴對(duì)高級(jí)物業(yè)增加，使住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了整體回暖趨勢(shì)。北京市商品房市場(chǎng)總體供求形式顯著好于其它城市。在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)模較大北京，銷售尤以住宅最為看好，其空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海、廣州、深圳等城市。而且，伴隨個(gè)人購(gòu)房時(shí)代來(lái)臨，集團(tuán)購(gòu)置行為在逐步減弱，住宅市場(chǎng)擴(kuò)大是肯定。具體到北京市內(nèi)銷住宅市場(chǎng)，因?yàn)槎嗄陙?lái)政府大力扶持住宅建設(shè)，再加上住房制度改革不停深化，取消福利分房，市場(chǎng)購(gòu)置主體由集團(tuán)逐步向個(gè)人轉(zhuǎn)化，實(shí)施貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好原因影響，加之二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放，這些利好原因出現(xiàn)給了購(gòu)房者最大程度優(yōu)惠，打消了購(gòu)房者持幣觀望心態(tài)，拉動(dòng)了有效消費(fèi)需求，個(gè)人購(gòu)房百分比正在逐年激增。這個(gè)成熟消費(fèi)市場(chǎng)形成，使競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也意味著商機(jī)無(wú)限。二、北京市住宅市場(chǎng)供給特點(diǎn)1．規(guī)模住宅小區(qū)不停涌現(xiàn)如亞運(yùn)村歐陸經(jīng)典、望京大西洋新城、東部興隆家園、東潤(rùn)楓景和南部翡翠城等全部是四、五十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)大型小區(qū)。大規(guī)模成片小區(qū)開(kāi)發(fā)在總體計(jì)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)配套設(shè)施上全部要比小型小區(qū)更完備、更周全，顯著提升了住宅小區(qū)整體水平。2．計(jì)劃設(shè)計(jì)水平顯著提升，樓盤品質(zhì)不停上升現(xiàn)階段上市大型項(xiàng)目中，不少項(xiàng)目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國(guó)等海外設(shè)計(jì)理念，整體環(huán)境有極大改善，也給北京歐陸成風(fēng)樓市帶來(lái)一陣新風(fēng)。在建筑設(shè)計(jì)上如望京風(fēng)格雅園、東四環(huán)東潤(rùn)楓景等項(xiàng)目標(biāo)建筑設(shè)計(jì)是由加拿大設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，景觀則出自加拿大和日本景觀設(shè)計(jì)師之手，提升樓盤本身品質(zhì)，已是眾多發(fā)展商開(kāi)始面對(duì)挑剔個(gè)人市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到獲勝關(guān)鍵。3．外銷房降低因?yàn)閮?nèi)銷房品質(zhì)及配套服務(wù)也越來(lái)越趨同于外銷房，而且在購(gòu)置政策上，內(nèi)銷房也有所調(diào)整，從而為外銷房開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定障礙。加之九十年代初外銷房市火熱現(xiàn)象過(guò)后大幅度消沉，使外銷市場(chǎng)熱度回升比較緩慢。加入WTO即使給外銷房帶來(lái)了部分契機(jī)，但外銷房開(kāi)發(fā)量仍有所下降。4．經(jīng)濟(jì)適用房降低因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房消費(fèi)對(duì)象至今不能加以明確，而且這種產(chǎn)品開(kāi)發(fā)不能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)良好利潤(rùn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然選擇商品房進(jìn)行開(kāi)發(fā)。加之經(jīng)濟(jì)適用房性能價(jià)格比并沒(méi)有超出商品房，而且在品質(zhì)上也有著相當(dāng)大差異，購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房不能取得正式產(chǎn)權(quán)等等原因全部使得經(jīng)濟(jì)適用房供給下調(diào)。所以經(jīng)濟(jì)適用房供求量在去年下半開(kāi)始就大幅下降。三、北京市住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn)1．整體增加商品房市場(chǎng)需求將連續(xù)快速增加。估計(jì)供給增加要快于需求增加，尤其是今年下六個(gè)月市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式將趨于嚴(yán)峻。市場(chǎng)兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重，高級(jí)住宅、低總價(jià)房趨熱，低價(jià)房百分比上升，使商品房加權(quán)平均價(jià)格下降。市政改造進(jìn)展，加大了一般內(nèi)銷住宅需求。個(gè)人消費(fèi)品市場(chǎng)擴(kuò)大及個(gè)人收入水平增加，使中高級(jí)內(nèi)銷房需求大大提升。個(gè)人資金存量增加，在房地產(chǎn)需求市場(chǎng)中投資型消費(fèi)者展現(xiàn)上升趨勢(shì)，所以適適用于投資物業(yè)項(xiàng)目需求量大幅度上升。2．需求產(chǎn)品特點(diǎn)北方市場(chǎng)一向以大戶型消費(fèi)者居多，但近兩年來(lái)因?yàn)樽≌惹行枨罅坑兴仙再?gòu)房者年紀(jì)有所下降，對(duì)于住宅產(chǎn)品多以中小戶型受青睞。而且伴隨生活水平提升，不管是一般住宅還是高級(jí)住宅，在服務(wù)、配套、建筑等多個(gè)方面品質(zhì)要求全部和原來(lái)以分房為主房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大改善，所以市場(chǎng)上中高級(jí)產(chǎn)品需求上升四、北京市住宅市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn)1．北京市場(chǎng)大致展現(xiàn)出十個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，各區(qū)域發(fā)展側(cè)關(guān)鍵亦有偏差二環(huán)到東三環(huán)及建國(guó)門地域，市政府已經(jīng)確定將該地域發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū)亞運(yùn)村及北四環(huán)路地域，是未來(lái)寫字樓和高級(jí)公寓關(guān)鍵發(fā)展地域東四環(huán)地域，和東三環(huán)相協(xié)調(diào)，發(fā)展中高級(jí)居住物業(yè)關(guān)鍵地域機(jī)場(chǎng)路沿線及望京地域，伴隨望京新城建設(shè)將成為北京最大居住區(qū)中關(guān)村地域，原有基礎(chǔ)設(shè)施和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)和方便交通相得益彰，形成和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)物業(yè)關(guān)鍵發(fā)展區(qū)域北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心北京西二環(huán)及周圍地域，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展地域亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地京津唐高速公路沿線地帶2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。泛中關(guān)村地域。因?yàn)楦呖萍技皩W(xué)院集中，學(xué)生公寓及中高級(jí)中等規(guī)模住宅居多。泛亞運(yùn)村地域。亞運(yùn)村開(kāi)發(fā)較早，加上奧運(yùn)會(huì)申辦形勢(shì)住宅開(kāi)發(fā)再一次掀起熱潮。泛CBD地域。東部商圈一直就是投資者和置業(yè)者首先之地，CBD商圈確實(shí)定更明確了房地產(chǎn)投資區(qū)域，所以東二環(huán)到東三環(huán)一直輻射到東四環(huán)大片地域全部相對(duì)開(kāi)發(fā)走熱。公路一環(huán)綠化隔離帶，綠化帶兩側(cè)大面積空地給開(kāi)發(fā)提供了先天原因，地價(jià)原因也使得這一片區(qū)開(kāi)發(fā)適合于大多數(shù)消費(fèi)者。五、北京市住宅流行趨勢(shì)1、主流需求——總價(jià)30至50萬(wàn)元就價(jià)格特點(diǎn)而言，北京市場(chǎng)今年主流需求仍為總價(jià)50萬(wàn)元左右住宅。因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程推進(jìn)和城市人口絕對(duì)增加，帶來(lái)大量“成長(zhǎng)型”用戶。她們客觀上需要大量住房：經(jīng)濟(jì)連續(xù)發(fā)展使得她們收入逐步增加，對(duì)未來(lái)預(yù)期顯得比較樂(lè)觀，勇于用明天錢圓今天夢(mèng)。這批“成長(zhǎng)型”用戶承受能力大多在30至50萬(wàn)。30至50萬(wàn)總價(jià)意味著城里能買到一套小戶型商品房，在郊區(qū)增能買到一套80平方米以上大戶型一般商品房。2、小戶型仍然走俏在北京市場(chǎng)上，除少數(shù)高級(jí)物業(yè)外，市區(qū)項(xiàng)目標(biāo)小戶型商品房銷售速度最快，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)小戶型場(chǎng)面。北京住宅市場(chǎng)小戶型走俏和城市人群組成特征是密不可分，北京作為首全部獨(dú)特征質(zhì)，決定了居住人群特殊性。首先，北京流感人口多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有三百多萬(wàn)，這就決定了住宅租賃市場(chǎng)需求旺盛，而租賃市場(chǎng)又促進(jìn)了投資性用戶增加，小戶型因?yàn)橥顿Y少、輕易出租，自然是大多數(shù)投資用戶需求指向。其次，北京年輕人百分比高，因?yàn)槊渴€(gè)月大批大學(xué)生、碩士畢業(yè)后留京工作，加之來(lái)北京闖世界年輕人，使得北京人口結(jié)構(gòu)偏年輕，而這些年輕人因?yàn)槭杖胂鄬?duì)低，購(gòu)置力有限，又急需住房，往往更傾向于購(gòu)置小戶型。另外，北京家庭小型化也是小戶型暢銷原因之一。因?yàn)槭杖胨教嵘湍贻p人獨(dú)立性增強(qiáng)，使得很多家庭分化，大家庭逐步演變?yōu)樾〖彝ィ踔劣袉紊砬嗄暌卜殖霆?dú)居，而這些小家庭首選也是總價(jià)不高，基礎(chǔ)條件含有小戶型。3、高速路旁項(xiàng)目令人矚目從供給來(lái)看北京現(xiàn)在幾條高速路中京昌、京順開(kāi)發(fā)比較早，周圍項(xiàng)目比較集中，現(xiàn)在在五環(huán)路內(nèi)這兩條高速路邊可開(kāi)發(fā)土地很有限，所以一部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把眼光轉(zhuǎn)移到有開(kāi)發(fā)潛力南城幾條高速路京沈、京開(kāi)、京津塘，另外，市委政府決定用3年時(shí)間完成五環(huán)路綠化隔離帶任務(wù)，所以明年京沈、京開(kāi)、京津塘高速路、五環(huán)路周圍將會(huì)出現(xiàn)比較多項(xiàng)目，使這些區(qū)域成為新熱點(diǎn)。從需求來(lái)看伴隨有車族增多和高速路效應(yīng)會(huì)使住宅外延成為可能。加入WTO后世車稅降低、應(yīng)行可做車輛按揭、大家對(duì)未來(lái)收入了樂(lè)觀表現(xiàn)會(huì)使有車族越來(lái)越多，這些全部會(huì)增大對(duì)京沈、京開(kāi)、京津塘高速路、公路一環(huán)周圍項(xiàng)目標(biāo)需求，使這些區(qū)域成為新熱點(diǎn)。4、TOWNHOUSE需求放大在樓市上，TOWNHOUSE這種介于公寓和別墅之間新型住宅無(wú)疑是最受關(guān)注一個(gè)亮點(diǎn)。TOWNHOUSE興起，得益于北京城市計(jì)劃落實(shí)實(shí)施，關(guān)鍵反應(yīng)在兩個(gè)方面：一是北京快速發(fā)展城市快速路和高速路系統(tǒng)，縮短了通勤時(shí)間，在空間擴(kuò)展了大家生活范圍；二是北京市綠化隔離帶建設(shè)準(zhǔn)備了良好環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)用地，為TOWNHOUSE發(fā)展發(fā)明了契機(jī)。從需求角度來(lái)看，TOWNHOUSE之所以含有生命力，關(guān)鍵原因是：首先北京經(jīng)濟(jì)快速增加，使城市居民收入水平不停上升，中高收入家庭百分比上升，為TOWNHOUSE準(zhǔn)備了購(gòu)置群體；其次，國(guó)家汽車產(chǎn)業(yè)政策是私家車逐步走入家庭，縮短了TOWNHOUSE和市區(qū)通勤時(shí)間；最終，伴隨生活水平提升，大家居住觀念也越發(fā)隨之改變，TOWNHOUSE滿足了大家對(duì)環(huán)境和私密性追求。底TOWNHOUSE項(xiàng)目，橘郡推出后很快被搶購(gòu)一空，今年春季房展會(huì)上，同時(shí)推出了近10個(gè)TOWNHOUSE項(xiàng)目，倍受市場(chǎng)關(guān)注，銷售情況也很樂(lè)觀。現(xiàn)在，促進(jìn)對(duì)該類物業(yè)需求增加客觀原因仍然存在并有發(fā)展跡象，近期它市場(chǎng)需求加大將是不爭(zhēng)事實(shí)。5、板式住宅受歡迎近一兩年，面對(duì)越來(lái)越成熟消費(fèi)者，曾經(jīng)被認(rèn)為是“新潮”高層塔樓吸引力逐步減弱，用戶逐步認(rèn)識(shí)到高程塔樓種種弊端：戶型設(shè)計(jì)不易合理；通風(fēng)、采光相對(duì)較差，在冬季相對(duì)嚴(yán)寒北京，塔樓并不像南方城市那樣適合大家居住。板式小高層多為９至１４層，通常一層２至４戶，因其經(jīng)濟(jì)實(shí)惠受到消費(fèi)者廣泛歡迎。所以，縱觀北京住宅市場(chǎng)展現(xiàn)幾大特點(diǎn)，不由讓人明白未來(lái)住宅趨勢(shì)到底應(yīng)往哪方向發(fā)展，這不僅是對(duì)發(fā)展商指明了正確發(fā)展道路，也給消費(fèi)者提供了置業(yè)投資大好方向。所以，發(fā)展商們應(yīng)審時(shí)度適，睜大利韌雙眼，看清局勢(shì)，到底什么樣產(chǎn)品是有效，是符合大家需求。亦莊“TOWNHOUSE”能否枝繁葉茂，落地生根，而不被風(fēng)吹雨打，殘葉飄零，正所謂“不經(jīng)歷雨風(fēng)，怎能風(fēng)彩虹”，期望我們項(xiàng)目能夠獨(dú)樹(shù)亦莊一面大旗，成為蕓蕓中閃亮一顆新星。六、亦莊區(qū)域整體市場(chǎng)見(jiàn)解北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)了該地域樓市發(fā)展，在亦莊博達(dá)中心對(duì)面一棟洋房二期，9月2日開(kāi)盤，僅十幾天就售出80多套；由亦莊新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)星島嘉園，去年11月開(kāi)盤不到十二個(gè)月就銷售了92％；剛開(kāi)盤很快東晶·國(guó)際銷售已超出50％；由新世界房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新康家園一期售罄，二期銷售已達(dá)65％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)住宅面積已達(dá)成125萬(wàn)平方米，十余個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)住宅總套數(shù)靠近萬(wàn)套，總?cè)胱÷室芽拷?0％。以其迅猛發(fā)展勢(shì)頭，受到開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者關(guān)注和青睞。在京城樓市競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈形勢(shì)下，亦莊緣何能成為“香餑餑”？歸結(jié)起來(lái)眾多購(gòu)房者所以看好亦莊，紛紛前來(lái)安家置業(yè)，是因?yàn)楝F(xiàn)在亦莊已含有了成熟居住環(huán)境和優(yōu)于城區(qū)生態(tài)環(huán)境。■居住環(huán)境成熟配套設(shè)施完善作為北京惟一國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)區(qū)一期計(jì)劃15平方公里內(nèi)，已形成了工業(yè)、公建和居民三個(gè)區(qū)域。世界500強(qiáng)中諾基亞、IBM等33家著名企業(yè)在此安家。開(kāi)發(fā)區(qū)土地已實(shí)現(xiàn)了“九通一平”。市自來(lái)水九廠提供生活用水，區(qū)內(nèi)實(shí)施雙路供電，使用華北油田優(yōu)質(zhì)天然氣，并采取集中供熱?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)區(qū)和市電信企業(yè)合作開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)碼港工程，將成為北京第一個(gè)寬帶智能化區(qū)域；標(biāo)準(zhǔn)清楚度彩電傳輸試驗(yàn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)已經(jīng)完成，亦莊已成為中國(guó)第三家數(shù)字電視試驗(yàn)區(qū)域。開(kāi)發(fā)區(qū)還含有了完善配套設(shè)施。醫(yī)院、郵局、學(xué)校、體育中心等已陸續(xù)建成。多家不一樣檔次百貨企業(yè)和超市、300多家專營(yíng)店和不一樣風(fēng)格快餐店、高科技多屏幕影院及超出3000個(gè)停車泊位和大型休閑花園計(jì)劃已經(jīng)完成，立即興建。現(xiàn)在小白羊超市已經(jīng)開(kāi)業(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)在不僅有723路、324路、927路等公交車途經(jīng)亦莊到市區(qū)，計(jì)劃中地鐵5號(hào)線，最終一站也設(shè)在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)教育設(shè)施也今非昔比，除亦莊中學(xué)外，北京二中和史家胡同小學(xué)合作建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)試驗(yàn)學(xué)校已于今年9月1日在區(qū)內(nèi)開(kāi)學(xué)；北京高等職業(yè)教育學(xué)院、國(guó)際藝術(shù)學(xué)校、洛杉磯小區(qū)學(xué)院等也將開(kāi)啟；體育中心計(jì)劃10月份對(duì)外正式開(kāi)放?！錾鷳B(tài)環(huán)境顯著好于城區(qū)眾多購(gòu)房者之所以看好亦莊，還在于它各項(xiàng)生態(tài)環(huán)境指標(biāo)顯著高于城區(qū)。據(jù)了解，亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)周圍被綠林圍繞，東側(cè)和高速公路之間有300米寬綠化帶，北側(cè)和五環(huán)路間有1000米綠化隔離帶，西側(cè)和涼水河間有100米綠化帶。去年開(kāi)發(fā)區(qū)投資興建了北京市單體最大綠地迎賓廣場(chǎng)，綠化面積按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)保持在46％以上。另外，開(kāi)發(fā)區(qū)還計(jì)劃在北側(cè)綠化帶上興建一座4000畝國(guó)際企業(yè)文化公園，公園中將出現(xiàn)一批以企業(yè)名稱命名景觀?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)區(qū)空氣質(zhì)量已達(dá)成非采暖季為一級(jí)，偶然二級(jí)，采暖季時(shí)為二級(jí)，為居住在這里大家發(fā)明了良好生態(tài)環(huán)境?！鰳潜P品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多亦莊樓盤賣得好，除了亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個(gè)關(guān)鍵原因就是這些樓盤大多設(shè)計(jì)前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多。如日本設(shè)計(jì)大師六角鬼丈設(shè)計(jì)東晶·國(guó)際，戶型全部為躍層，客廳面寬6．9米以上，全部落地玻璃設(shè)計(jì)，連樓梯也全部臨落地窗，可謂遍體通透，這種令人耳目一新設(shè)計(jì)，既帶有前衛(wèi)、工業(yè)化感覺(jué)，又充滿了人性味道；而新康家園是半圍合樓體設(shè)計(jì)、美式簡(jiǎn)約風(fēng)格外立面，在戶型設(shè)計(jì)上，動(dòng)靜分區(qū)合理，戶戶朝陽(yáng)，有13種戶型可供選擇；一幅畫卷則是高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居，采取明廳、明餐、明衛(wèi)、明廚手法，很受消費(fèi)者歡迎。七、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）地理位置及周圍環(huán)境分析項(xiàng)目北臨天寶中路，和開(kāi)發(fā)區(qū)體育中心、國(guó)際二中隔街相望；南至天寶南街緊臨管委會(huì)公寓樓；西臨西環(huán)北路和涼水可咫尺之遙，中間相隔濱河公園；東側(cè)為400多畝住宅開(kāi)發(fā)用地，由天寶西街分隔。地形：北京開(kāi)發(fā)區(qū)地處北京大興縣隆起東北部，北緯39度45分—39度50分，東經(jīng)116度25分—116度34分，海拔26—34米。氣象：北京開(kāi)發(fā)區(qū)屬溫帶大陸季風(fēng)性氣候，年平均氣溫?cái)z氏11.5度，最高平均氣溫?cái)z氏26度，最冷平均氣溫?cái)z氏零下6度，年平均風(fēng)速2.6米/秒；年平均降水量580毫米。環(huán)境：本案周圍被綠林圍繞，東側(cè)和高速公路之間有300米綠化帶，北側(cè)和五環(huán)路間有1000米綠化隔離帶，西側(cè)和涼水河間有100米綠化帶。形成了“四季長(zhǎng)青、三季有花”綠化系統(tǒng)。（二）道路交通分析項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)鍵地帶，周圍大環(huán)境良好，距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里，距市中心天安門廣場(chǎng)16.5公里，有三條道路通往市區(qū)；距首全部國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里，距鐵路貨運(yùn)站7公里，距東南公路貨運(yùn)主樞紐5公里，距物流中心2公里，距天津新港140公里。連接開(kāi)發(fā)區(qū)和市區(qū)輕軌交通線已列入首全部發(fā)展計(jì)劃。（三）市政基礎(chǔ)配套設(shè)施分析北京開(kāi)發(fā)區(qū)市政設(shè)施實(shí)現(xiàn)“九通一平”?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來(lái)水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌自然平整。（四）醫(yī)療教育及生活配套設(shè)施分析醫(yī)院：多倫多醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)學(xué)城教育機(jī)構(gòu)：開(kāi)發(fā)區(qū)和新加坡聯(lián)合興辦國(guó)際管理專修學(xué)院北京二中、史家胡同小學(xué)合作建設(shè)國(guó)際學(xué)校擬建本市最大雙語(yǔ)幼稚園休閑：博達(dá)國(guó)際交流中心、北京MALL、鴻禧長(zhǎng)新高爾夫球場(chǎng)、配套公園及各類中、西餐廳，可滿足用餐需求，并可提供配餐、送餐服務(wù)。涼水河治理及濱河景區(qū)。八、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)此次市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)是針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)綜合定位，而側(cè)重于識(shí)別相關(guān)樓盤經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)本案產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。經(jīng)過(guò)代表性樓盤了解北京亦莊市場(chǎng)總體特征。經(jīng)過(guò)暢銷樓盤反應(yīng)出被市場(chǎng)接收有效產(chǎn)品特征、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域用戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)信息采集，而提供真實(shí)、可靠、含有借鑒性有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不一樣市場(chǎng)層次特征，從而為“獅城百麗項(xiàng)目”制訂整合營(yíng)銷企劃方案提供可靠評(píng)定和決議基準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)相關(guān)樓盤反應(yīng)出該區(qū)位用戶群需求特征。經(jīng)過(guò)調(diào)研，對(duì)比本身項(xiàng)目和其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)，借鑒可取之處，提升本身產(chǎn)品品質(zhì)。市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容此次調(diào)研在參考了周圍項(xiàng)目標(biāo)數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案市場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選擇了下列8個(gè)樣板樓盤：1、一棟洋房2、一幅畫卷3、東晶國(guó)際4、星島嘉園5、新康家園項(xiàng)目名稱位置小區(qū)規(guī)模（平方米）特色價(jià)格（元/平方米）戶型（平方米）入住時(shí)間一棟洋房博達(dá)中心對(duì)面15萬(wàn)純TOWNHOUSE小區(qū)，由澳洲五合國(guó)際企業(yè)設(shè)計(jì)，6000平米會(huì)所一期均價(jià)5700175-313一期今年年底一幅畫卷博達(dá)中心西，大雄城市花園四期小區(qū)26萬(wàn)，一幅畫卷8萬(wàn)高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居。地下車庫(kù)，鄰里中心等配套已經(jīng)或立即使用均價(jià)4300106-150明年年底東晶國(guó)際大雄城市花園旁7.1萬(wàn)日本設(shè)計(jì)大師六角鬼丈作品，后現(xiàn)代風(fēng)格，雙會(huì)所精裝均價(jià)460030-180明年10月底星島嘉園亦莊政府旁30萬(wàn)，一期5.3萬(wàn)4-5層花園洋房設(shè)計(jì)，地下車庫(kù)，人車分流，3000平方米會(huì)所均價(jià)4300109-256今年10月新康家園大雄和星島之間21萬(wàn)多層板樓均價(jià)370098-182今年底從上圖區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析，唯有一棟洋房?jī)r(jià)格在其項(xiàng)目中是最高，均價(jià)在5000以上，最高價(jià)和最低價(jià)之間差5000元，其它項(xiàng)目均價(jià)全部在3600-5000之間，最高價(jià)和最低價(jià)之間差500-1000元。這里唯有東晶國(guó)際是精裝修，采取低價(jià)入市，優(yōu)越性能價(jià)格比使它在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。一棟洋房開(kāi)盤數(shù)月，一直保持著良好口碑，歸其原因是早先TOWNHOUSE項(xiàng)目中唯一也是最早確保五證齊全項(xiàng)目，信譽(yù)保障，發(fā)展商實(shí)力展現(xiàn)，是其成功獲勝至寶，價(jià)格雖比其它項(xiàng)目偏高，是因?yàn)樗劝晤^籌，用產(chǎn)品和價(jià)格初試市場(chǎng)，結(jié)果還算盡人如意，后之相繼推出色多同質(zhì)化產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)欲演欲烈，導(dǎo)至以價(jià)格拼打市場(chǎng)，自然戰(zhàn)勢(shì)熊熊。一幅畫卷于9月6日國(guó)貿(mào)房展會(huì)正式開(kāi)盤，也是以低價(jià)入市先聲奪人。所以說(shuō)，整體區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)在4500-5000較為適宜。從有效調(diào)查數(shù)據(jù)分析，已正式開(kāi)盤項(xiàng)目一棟洋房、星島嘉園、新康家園和最初開(kāi)盤時(shí)價(jià)格相比較，平均上漲200-300元之間，上漲幅度不大。而東晶國(guó)際價(jià)格漲幅為大，上漲500元，以平均每個(gè)月上漲200元速度成直線上升，這也是其本身銷售價(jià)格策略利用之所在。價(jià)格定位是以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，以成本核實(shí)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)有效用戶群體需求為導(dǎo)一直定價(jià)。針對(duì)我們項(xiàng)目，有產(chǎn)品綜協(xié)力優(yōu)勢(shì)，再加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)，估計(jì)成功銷售，6-8個(gè)月將完成銷售80%以上。所以，和其縮短銷售周期，以最快速度回籠資金實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，不如在價(jià)格定位上細(xì)細(xì)斟酌，權(quán)衡周圍項(xiàng)目產(chǎn)品及價(jià)格之優(yōu)勢(shì)，我方提議價(jià)格定位以下：起價(jià)：3800元/平米均價(jià)：4500元/平米最高價(jià)：5200/平米后期銷售伴隨施工進(jìn)度、市場(chǎng)改變和消費(fèi)者認(rèn)知，隨時(shí)進(jìn)行價(jià)格策略跟進(jìn)調(diào)整，以觀后效，效果能否令人滿意，還需要看銷售策略實(shí)施運(yùn)行能否到位，不過(guò)最終我們目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售量具化，利潤(rùn)最大化。（五）用戶群體潛在需求分析用戶對(duì)東北部地域沿線別墅產(chǎn)品認(rèn)知度排列：地理位置戶型面積價(jià)格戶型居住使用功效小區(qū)規(guī)模和園藝區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施物業(yè)管理區(qū)外大環(huán)境證照是否齊全（六）用戶群體投資意向分析1、作為第一居所（所占百分比55%）永久居?。贿m于三口之家或三代同堂2、作為第二或第三居所（所占百分比45%）A久居城區(qū)鬧市中心，遠(yuǎn)離城市喧囂和繁雜,在經(jīng)濟(jì)實(shí)力許可情況下,選擇在郊區(qū)購(gòu)置第二或第三居所,和自然貼近。B精明投資一族，良好資金運(yùn)作，會(huì)帶來(lái)具大利潤(rùn)回報(bào)。（七）用戶群體特征分析因?yàn)榻煌ū憷颉⒃敢膺x擇城市邊際住宅2、中資、外資、合資企業(yè)中高層管理人員，高級(jí)白領(lǐng)一族3、外籍用戶4、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板5、政府官員6、海外歸來(lái)創(chuàng)業(yè)人員7、炒股票贏家8、演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈人九、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析地段優(yōu)勢(shì)——?dú)g迎獨(dú)具慧眼您大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū)綠樹(shù)掩映——享受森林浴，自在觀大千建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)和生活戶型設(shè)計(jì)——?jiǎng)?chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精巧兼容園林設(shè)計(jì)——健康安全、生態(tài)環(huán)境保護(hù)物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、和同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)本案產(chǎn)品是一個(gè)創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)，能否被消費(fèi)者所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心。市場(chǎng)千變?nèi)f化，但有規(guī)律可尋，只有我們?cè)诓煌５孛迨袌?chǎng)脈搏，立即調(diào)整銷售策略，相信會(huì)出現(xiàn)銷售奇跡。2、工程進(jìn)度快慢本案產(chǎn)品要和工期抗?fàn)?，滯后工期將?jiàn)面臨滯后產(chǎn)品滯銷，給銷售帶來(lái)了極大負(fù)面影響。假如工程跟上，嚴(yán)格根據(jù)建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目標(biāo)成長(zhǎng)過(guò)程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者信心保障，這一點(diǎn)也是目前重工之重。第三部分營(yíng)銷定位篇一、企劃推廣關(guān)鍵概念地產(chǎn)項(xiàng)目制勝關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場(chǎng)同質(zhì)化今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品創(chuàng)新，而是升華為一個(gè)觀念創(chuàng)新。我們推銷產(chǎn)品，靠是品質(zhì)，更要靠是思想和文化。我們贖賣是思想和文化，是對(duì)生活了解和感悟，是對(duì)生活熱愛(ài)和對(duì)生活憧憬。我們要發(fā)明需求，引導(dǎo)市場(chǎng)，而不是迎合市場(chǎng)；未來(lái)市場(chǎng)推廣，是用觀念和賣點(diǎn)和消費(fèi)者溝通?；诒卷?xiàng)目，我們要表現(xiàn)產(chǎn)品本身品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜協(xié)力，將是宣傳強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越性能價(jià)格比將是獲勝法寶。企劃推廣訴求關(guān)鍵：創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對(duì)本案“產(chǎn)品力”最好囊括，涵蓋了本案建筑形式精髓。能夠說(shuō)，本案建筑形式是創(chuàng)新，是類別墅住宅；有公寓模式，卻能夠體驗(yàn)別墅居住感受；有天有地；即經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又不失豪華、氣派……擁有這很多產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將促進(jìn)我們項(xiàng)目從市場(chǎng)大量板樓、Townhouse之中脫穎而出。我們創(chuàng)新不僅是一個(gè)革命，也將順應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)在需求，滿足買家對(duì)居住挑剔。品質(zhì)亦莊項(xiàng)目多以價(jià)廉物美為本身關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)份額，而開(kāi)發(fā)商均喜愛(ài)以低價(jià)入市形式來(lái)吸引消費(fèi)者注意，往往忽略了突出產(chǎn)品本身品質(zhì)訴求。所以，我們應(yīng)不一樣于時(shí)下通常項(xiàng)目，我們所要提倡，是一個(gè)高品質(zhì)生活，我們所要做，是從普遍“TOWNHOUSE”中獨(dú)樹(shù)一面品質(zhì)大旗，發(fā)明亦莊地域真正精品住宅。風(fēng)格我們所敘述“風(fēng)格”，是和建筑外觀相聯(lián)絡(luò)，含有不可分割關(guān)系。本案超凡脫俗產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽項(xiàng)目中應(yīng)顯得充滿個(gè)性、現(xiàn)代和時(shí)尚，引領(lǐng)了一個(gè)真正時(shí)尚，在亦莊甚至在北京全部是一個(gè)全新建筑概念，是在詮釋獨(dú)特舒適住宅風(fēng)格。專業(yè)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是一塊眾人皆知肥肉，眾多開(kāi)發(fā)商跑馬圈地，低價(jià)入市，直接造成了其市場(chǎng)中大批非專業(yè)操作項(xiàng)目標(biāo)誕生：手續(xù)不全、粗制濫造怪胎比比皆是。所以，我們應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行根本、統(tǒng)一專業(yè)手法操作，使一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開(kāi)發(fā)細(xì)微末節(jié)。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時(shí)應(yīng)重視宣傳和大力宣傳，我們一切廣告策劃全部將圍繞項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品特征、建筑形式展開(kāi)。二、品牌意識(shí)導(dǎo)入品牌就是商品差異，就是個(gè)性。品牌標(biāo)志著商品特殊身份，將本身和其它同類商品區(qū)分開(kāi)來(lái)。每一個(gè)品牌，全部有自己特定內(nèi)涵，表明有獨(dú)特目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知目標(biāo)用戶群。做為一個(gè)泛別墅項(xiàng)目在北京市眾多別墅項(xiàng)目中，只有將項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷策劃有效導(dǎo)入品牌意識(shí)，以提升項(xiàng)目檔次而取得良好銷售效應(yīng)。創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營(yíng)意識(shí)，計(jì)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)理念，含有超前性。品質(zhì)性——指采取配套設(shè)備、風(fēng)格，國(guó)際化，信息智能化。風(fēng)格性——指建筑本身表現(xiàn)獨(dú)有風(fēng)格，經(jīng)過(guò)裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。專業(yè)化——即人性化，不一樣空間安排，滿足不一樣人士需求。三、品牌形象塑造1、給予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記名字及區(qū)分于商品識(shí)別標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特個(gè)性形象包裝，經(jīng)過(guò)系列社會(huì)性公關(guān)（或推廣）活動(dòng)，快速在市場(chǎng)建立認(rèn)識(shí)度。（導(dǎo)入CIS系統(tǒng)）在消費(fèi)者立場(chǎng)上，努力爭(zhēng)取產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理，配套方便實(shí)惠，充足表現(xiàn)文化，表現(xiàn)品味。確保施工質(zhì)量和進(jìn)度，給購(gòu)置者信心保障，建立品牌形象。提升銷售質(zhì)量，做為一個(gè)提供人性化設(shè)計(jì)發(fā)展商，應(yīng)讓用戶享受到我們所提供全方面優(yōu)質(zhì)品牌服務(wù)。加強(qiáng)售后服務(wù)，經(jīng)過(guò)提供完善售后服務(wù)將樓盤品牌效應(yīng)延續(xù)。比如經(jīng)過(guò)發(fā)展商和業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好入住氣氛，形成良好聲譽(yù)，從而取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。最終，我們提倡品牌意識(shí)不僅包含項(xiàng)目標(biāo)品牌形象，其目標(biāo)在于經(jīng)過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)品牌形象從而樹(shù)立發(fā)展商整體品牌形象。建立完善銷售渠道，比如：經(jīng)過(guò)用戶介紹新用戶購(gòu)置且成功成交，應(yīng)給舊用戶多種不一樣優(yōu)惠。其目標(biāo)是鞏固已經(jīng)有市場(chǎng)份額基礎(chǔ)上，再深入擴(kuò)大市場(chǎng)擁有率。四、產(chǎn)品定位對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最輕易打動(dòng)消費(fèi)者——首先是交通，便捷交通優(yōu)勢(shì)是買家永遠(yuǎn)不會(huì)拋棄專題；其次是產(chǎn)品，是板是塔是“湯”是墅，買家想要什么，她自然會(huì)關(guān)注什么；再次是價(jià)格，物美價(jià)廉不只適適用于一般日常生活用具，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)一樣適用；還有環(huán)境，自然居住已經(jīng)不是提倡專題而是必需專題，至于物業(yè)管理、小區(qū)智能化配套等其它元素，也是買家評(píng)價(jià)項(xiàng)目好壞標(biāo)準(zhǔn)之一。對(duì)于本案來(lái)講，周圍項(xiàng)目云集，勢(shì)必造成強(qiáng)烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必需探求出市場(chǎng)需求真諦。周圍大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費(fèi)者認(rèn)可，所以不能將它作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)來(lái)宣傳，所以，針對(duì)本案而言，以前期整體計(jì)劃、園林計(jì)劃、產(chǎn)品計(jì)劃等一系列工作全部應(yīng)提前步入實(shí)效，做到對(duì)產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍剖析論斷，做到對(duì)市場(chǎng)、對(duì)有效需求消費(fèi)群體有放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場(chǎng)，而最終以失敗告之。終上，產(chǎn)品綜協(xié)力，將是宣傳強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越性能價(jià)格比將是獲勝法寶。這是一個(gè)全新產(chǎn)品她是嶄新，以前從未在北京市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)，這種新產(chǎn)品風(fēng)格和建筑形式集合了以往住宅建筑優(yōu)點(diǎn)，是混雜共榮體。它是一個(gè)介于HOWNHOUSE和板樓之間產(chǎn)品，層數(shù)4層半或6層半，全部為躍層，內(nèi)部又錯(cuò)又挑空，經(jīng)過(guò)贈(zèng)予夾層空間，給消費(fèi)者提供完全DIE計(jì)劃，用自己智慧，發(fā)明符合個(gè)人品位，身份，素養(yǎng)天地。首層送花園，頂層送露臺(tái)。含有別墅舒適居住享受，但不含有別墅昂貴，是“平民貴族”。囊括Townhouse天、地感受，有Townhouse情調(diào)氣氛，但更平易近人。摒棄了板樓混淆雜亂，承襲了板樓親和鄰里，無(wú)間生活。客廳空間挑空，彰顯了高貴和尊崇。錯(cuò)層巧妙利用，摒棄傳統(tǒng)格局死板僵硬，靈動(dòng)富于改變。隱層空間，貼和消費(fèi)人群心理完全贈(zèng)予。方正戶型格局，擴(kuò)大居室使用空間，實(shí)惠業(yè)主。合理搭配動(dòng)靜分區(qū)，通暢公共區(qū)域和隱秘私人空間互不相擾。超大觀景落地窗，采光和通風(fēng)順暢是品位生活確保。這種建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)是空前、是全新，而建筑外觀應(yīng)是時(shí)尚、現(xiàn)代、朗峻，但并不缺乏親和力。從某種意義上講，我們是在販賣建筑風(fēng)格，販賣產(chǎn)品本身。我們不借助成熟大環(huán)境、園林、物業(yè)，而我們目標(biāo)用戶，不是因?yàn)槠浔旧砗心撤N個(gè)性而產(chǎn)生購(gòu)置行為，而是因?yàn)樾蕾p我們建筑形式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)才會(huì)進(jìn)行交易，我們堅(jiān)信這一點(diǎn)！我們建筑，是居住空間，也是藝術(shù)展現(xiàn)。五、訴求對(duì)象特點(diǎn)分析依據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費(fèi)層分析，目標(biāo)用戶特征以下：關(guān)鍵用戶年紀(jì)層：35-45歲關(guān)鍵用戶年收入：個(gè)人年收入30萬(wàn)以上關(guān)鍵用戶組成：丁克家庭15%三口之家或四世同堂60%長(zhǎng)短線投資人士25%能夠看出，在目標(biāo)用戶群體中有一個(gè)共同特點(diǎn)，全部是以中青年為主，對(duì)新鮮事物全部有較強(qiáng)接收能力，用戶群體組成多個(gè)，會(huì)吸引不一樣人士注目。任何事情對(duì)她們而言，只有兩種可能——能夠?qū)嵤﹐r不能夠?qū)嵤?。?duì)于能夠?qū)嵤┦虑?，她們?huì)理性地判定是否符合她們期望，或能夠從中得到更多。六、用戶群體定位1、因?yàn)榻煌ū憷?、愿意選擇城市邊際住宅2、外籍用戶3、涉外中上管理層用戶4、投資型用戶5、自住型用戶，白領(lǐng)一族。年紀(jì)35歲以上易于接收新事物總而言之，群體為小資產(chǎn)階級(jí)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力；有高尚生活品味、生活個(gè)性、生活習(xí)慣；不是屬于CEO一族金領(lǐng)，正確地說(shuō)應(yīng)該是銀領(lǐng)一族，工作在國(guó)貿(mào)商圈、南城一帶外資或合資企業(yè)中上層管理者、高級(jí)白領(lǐng)。七、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向關(guān)鍵賣點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)鍵地帶大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新——開(kāi)啟京城未有全新住宅風(fēng)尚，是對(duì)居住創(chuàng)新、生活創(chuàng)新。個(gè)性生活——欣賞建筑，欣賞風(fēng)格并實(shí)踐個(gè)性生活，是“獅城百麗”生活概念。戶型設(shè)計(jì)——復(fù)式、挑空、錯(cuò)層、躍層、夾層，一切帶來(lái)舒適設(shè)計(jì)；采光好、通風(fēng)好，全部利于生活原因。小區(qū)計(jì)劃——低密度住宅錯(cuò)落分布，近18平米藍(lán)圖構(gòu)想，構(gòu)筑精品小區(qū)。園林設(shè)計(jì)——生態(tài)概念園林，養(yǎng)生宜身，藝術(shù)小品點(diǎn)綴于碧波青草之間，描繪至美畫面。小區(qū)配套——全功效會(huì)所配套齊備，滿足日常生活方方面面。交通環(huán)境——毗鄰南四環(huán)，咫尺間便捷，風(fēng)行萬(wàn)里轉(zhuǎn)瞬間。專業(yè)開(kāi)發(fā)——實(shí)力雄厚開(kāi)發(fā)商，擁有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造南城完美小區(qū)。品質(zhì)建設(shè)——嚴(yán)謹(jǐn)、著名建設(shè)部門，技術(shù)老練，經(jīng)驗(yàn)豐富，確保工程質(zhì)量無(wú)憂。著名物管——聘用專業(yè)物管做顧問(wèn)，照料生活點(diǎn)滴，營(yíng)造溫馨生活環(huán)境。（二）產(chǎn)品利基點(diǎn)分析：1、建筑風(fēng)格時(shí)下發(fā)展商和消費(fèi)者對(duì)其風(fēng)格到有頗多詮釋，想用一個(gè)建筑風(fēng)格給其本身一個(gè)生活品味和生活追求肯定，建筑風(fēng)格對(duì)于這些人來(lái)說(shuō)是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值直接表現(xiàn)形式，它已作為一個(gè)社會(huì)思潮深刻在大家價(jià)值觀和審美觀中加以表現(xiàn)。東晶國(guó)際酷外表，四個(gè)方型窟窿，足以讓人嘆為觀止，外觀立練俊朗、線條簡(jiǎn)練明快堪稱是一部偉大杰出藝術(shù)品。一幅畫卷現(xiàn)代風(fēng)格，附加了全景室外觀光電梯，附和了產(chǎn)品新鮮元素。星島嘉園簡(jiǎn)單溫馨外觀，足夠一個(gè)貼近人親和力。而本案要想獨(dú)秀一枝，開(kāi)啟亦莊TOWNHOUSE群落中先河建亞在對(duì)市場(chǎng)宏觀及微觀領(lǐng)域探求中，尋求出了真正適合本案風(fēng)格——后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，是現(xiàn)代主義風(fēng)格終極版，是未來(lái)住宅發(fā)展流行走勢(shì)，是新新人類易于接收并持關(guān)愛(ài)，是永不落幕閃閃繁星。2、外立面：生活在有山有林大自然環(huán)境中，享受是美和友好自然景觀，享受是愜意和悠閑生活狀態(tài)，享受是精神和物質(zhì)極致發(fā)揮外立面色彩應(yīng)是柔和，含蓄，直觀，靈動(dòng)；以建筑群風(fēng)格組團(tuán)定位群體外立面色彩，純凈白、透亮藍(lán)，莊重咖啡為基調(diào)，配以搭配友好彩色玻纖瓦屋頂，建筑本身硬朗和友好外立面相呼應(yīng)，渾然天成，恰到好處。3、戶型：合理室內(nèi)功效配比和適合面積是本案實(shí)現(xiàn)成功關(guān)鍵方面，價(jià)格高低起伏全由面積大小決定。而本案不一樣于其它項(xiàng)目之處則在于戶型內(nèi)部空間使用率超出了100%，一層送花園、頂層送平臺(tái)，有效促銷方法將實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)步增加，而我們秘密武器——室內(nèi)夾層，更將無(wú)償奉送給業(yè)主幾十平米空間，這已不僅僅是量?jī)?yōu)惠，而是開(kāi)發(fā)商為業(yè)主作出“質(zhì)”奉獻(xiàn)。面積指標(biāo)并聯(lián)式別墅140—220平米之間。內(nèi)部空間設(shè)計(jì)提議：首層挑空，局部錯(cuò)層（餐廳和客廳）；大客廳（含有開(kāi)大型PARTY空間），超大個(gè)性主臥配豪華衛(wèi)生間及衣帽間；大廚房（中西廚），大陽(yáng)光露臺(tái)實(shí)現(xiàn)物理功效和心理功效完美結(jié)合。物理功效上，戶型要南北朝向，擁有良好-通風(fēng)性和采光性；心里功效上，實(shí)現(xiàn)空間放大，起居寬裕，活動(dòng)自如；極大滿足買家對(duì)居住挑剔。4、園林景觀園林景觀計(jì)劃主旨是將小區(qū)計(jì)劃和建筑風(fēng)格融為一體，互為景觀設(shè)計(jì)，讓人一步入小區(qū)就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)身臨其境感覺(jué)。采取“生態(tài)網(wǎng)絡(luò)”概念，表現(xiàn)人和自然關(guān)系。采取“引入式綠化”概念，將宅間綠地和戶內(nèi)綠地有機(jī)結(jié)合在一起，形成綠地均好性。人造溪流貫穿整個(gè)小區(qū)，十足“親水”；小區(qū)選擇多個(gè)養(yǎng)生名貴樹(shù)種，能夠精心營(yíng)造舒適幽雅居住環(huán)境。在每一組團(tuán)以不一樣種建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不一樣專題公園，鵝卵石鋪成林蔭小道將相互相連，道路兩邊點(diǎn)綴著精美雕塑。徜徉于此，頓生曲徑通幽之感。（迷宮）綠色專題，融合風(fēng)情景觀，用自然寫意風(fēng)格突出情調(diào)，以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車、水景、綠植配彩色道路結(jié)合百米綠色走廊，把大家休閑和晨練緊密結(jié)合，組成一幅漂亮生活圖片，人在景中，家在畫上，其樂(lè)融融。專題廣場(chǎng)命名：“風(fēng)格和林廣場(chǎng)”，整體小區(qū)分為3個(gè)片區(qū)，和項(xiàng)目緊緊呼應(yīng)，并做有機(jī)配合，三個(gè)區(qū)域各設(shè)小型專題花園，設(shè)置對(duì)應(yīng)專題雕塑或小品，以自然、生命、現(xiàn)代表現(xiàn)為主。另外，考慮北方氣候特征，三季有花，一季觀葉，多選擇耐陰、耐旱灌木、草本、藤本植物，如高羊毛，玫瑰、牡丹等。5、小區(qū)總體計(jì)劃：小區(qū)內(nèi)部以動(dòng)線路網(wǎng)貫穿，車走外環(huán)線，能夠方便抵達(dá)每一院落，實(shí)現(xiàn)完全地上人車分流；停車處理全部在北向院前地上，基礎(chǔ)確保一戶一個(gè)車位；小區(qū)以蜿蜒動(dòng)感水系貫穿，增加計(jì)劃靈動(dòng)和趣味；小區(qū)三個(gè)組團(tuán)分別設(shè)有集中綠地廣場(chǎng)，每一組團(tuán)內(nèi)部分割小組團(tuán)內(nèi)設(shè)有公共活動(dòng)區(qū)域；小區(qū)設(shè)有集中大型會(huì)所，三個(gè)組團(tuán)內(nèi)分別設(shè)有幼稚園、托兒所，另設(shè)有商業(yè)街等公共配套設(shè)施。路網(wǎng)設(shè)計(jì)要清楚流暢，建筑排列錯(cuò)落起伏要有層次感；要實(shí)現(xiàn)正南正北透風(fēng)采光良好；總體小區(qū)計(jì)劃以“均好性”為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)景觀均好，視線均好，朝向均好，私密性均好。6、會(huì)所配套：會(huì)所是供小區(qū)業(yè)主運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)、交友綜合所。要結(jié)適用戶群體特征、年紀(jì)、喜好、品味來(lái)設(shè)置其中功效。二十四小時(shí)商務(wù)中心、中西餐廳、健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂(lè)酒廊、咖啡廳、小型診所、醫(yī)療保健中心、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動(dòng)室等等，符合國(guó)際化生活需求。7、物業(yè)管理：實(shí)施全封閉管家式物業(yè)管理，細(xì)致體貼物業(yè)服務(wù)滲透于每一位業(yè)主生活，在從事日常衛(wèi)生清潔、保安、維修管理同時(shí)，還將為業(yè)主提供部分特殊服務(wù)。特殊服務(wù)提供：送餐服務(wù)；衣物洗燙；房間清潔；秘書服務(wù)；醫(yī)療服務(wù)；汽車清洗；兒童接送及看管；寵物代管服務(wù)；代辦繳費(fèi)服務(wù)、鮮花、禮品速遞；公寓出租；預(yù)定飛機(jī)、火車、船票；酒店預(yù)定；旅游服務(wù)；報(bào)刊定閱；空房代管業(yè)務(wù)等。提議采取會(huì)員制物業(yè)管理措施，對(duì)業(yè)主設(shè)有鉆石、翡翠、珍珠會(huì)員卡，三種會(huì)員卡可享受不一樣幅度優(yōu)惠。如享受會(huì)所各項(xiàng)服務(wù)不一樣優(yōu)惠；每七天無(wú)償向持有會(huì)員卡業(yè)主送精美小禮品；業(yè)主生日當(dāng)日贈(zèng)予生日禮品；每七天享受家政中心特定服務(wù)等等。8、車位：小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流，以停車不破壞景觀為主。在院前確保一戶一個(gè)車位，確保一定量20%訪客停車需要。9、智能化配套：我們目標(biāo)用戶之所以能形成國(guó)際化生活一族，在很大程度上依靠于她們能夠透過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，和世辦各地企業(yè)及友人取得聯(lián)絡(luò)。換言之，正是因?yàn)槌霈F(xiàn)了全球信息化“地球村”現(xiàn)象，才出現(xiàn)了全球經(jīng)濟(jì)一體化，也才造成了世界各地國(guó)際化一族產(chǎn)生。所以，我們目標(biāo)用戶群，對(duì)于建筑中智能化配置要求會(huì)很高，在具體建筑設(shè)計(jì)中，要選擇高標(biāo)準(zhǔn)配置，實(shí)現(xiàn)和國(guó)際接軌。八、產(chǎn)品其它提議：配室外觀光電梯先做配套再賣樓：重視小區(qū)小環(huán)境，給用戶以真實(shí)感覺(jué)，同時(shí)確?；A(chǔ)生活商業(yè)服務(wù)配套，會(huì)激起用戶購(gòu)置欲望。百變菜單式裝修：無(wú)償提供完全居家手冊(cè)，提供5種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭因?yàn)槟铣撬|(zhì)質(zhì)量不無(wú)確保，提議采取凈化水處理系統(tǒng)，提升生活質(zhì)量，確保生活安全。小區(qū)配置小區(qū)巴士，往返市中心。九、價(jià)格定位保持優(yōu)越性價(jià)比是制勝法寶。本案價(jià)格在第一篇幅已做了數(shù)據(jù)分析，價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而正確投資成本分析后，制訂出成本價(jià)，再結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)及用戶感受價(jià)，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤(rùn)前提下，最終制訂出來(lái)。起價(jià)：3800元/平米均價(jià)：4500元/平米最高價(jià)：5200/平米后期銷售伴隨施工進(jìn)度、市場(chǎng)改變和消費(fèi)者認(rèn)知，隨時(shí)進(jìn)行價(jià)格策略跟進(jìn)調(diào)整，以觀后效，效果能否令人滿意，還需要看銷售策略實(shí)施運(yùn)行能否到位，不過(guò)最終我們目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售量具化，利潤(rùn)最大化。階段性價(jià)格定位：開(kāi)盤價(jià)采取低價(jià)入市手法，一期價(jià)格均價(jià)以4000元/平米入市，以此試探市場(chǎng)，爭(zhēng)取在短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)，表現(xiàn)物超所值。2、強(qiáng)銷價(jià)在前期帶動(dòng)下，進(jìn)入熱銷期后，伴隨工期進(jìn)展，總體均價(jià)定為4300元/平米。續(xù)銷期在強(qiáng)銷期過(guò)后，續(xù)銷期是一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡階段，這個(gè)階段廣告力度有所減弱，關(guān)鍵消化意向用戶，力保均價(jià)和強(qiáng)銷期持平。4、收盤價(jià)假如本項(xiàng)目完全能夠被市場(chǎng)所接收，最終期望值能夠提升到均價(jià)為4800元/平米。第四部分營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)篇項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度本案分A、B、C三區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，總建筑面積118406.83平米，住宅面積113154.02平米，公建面積5252.81平米（其中會(huì)所4722.81平米）。開(kāi)發(fā)進(jìn)度：基于現(xiàn)在土地現(xiàn)實(shí)狀況，實(shí)現(xiàn)一個(gè)區(qū)先開(kāi)發(fā)，從外至內(nèi)，循序漸進(jìn)。二、項(xiàng)目投資預(yù)算需要依據(jù)開(kāi)發(fā)商提供土地成本數(shù)據(jù)進(jìn)行成本投資預(yù)算三、銷售周期界定1．內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：目標(biāo)：預(yù)熱期，關(guān)鍵經(jīng)過(guò)硬性廣告配以軟性文章在報(bào)刊媒體上進(jìn)行形象宣傳，向市場(chǎng)導(dǎo)入本案?jìng)€(gè)性特征，吸引市場(chǎng)注意力并經(jīng)過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)試探市場(chǎng)，確定產(chǎn)品價(jià)格定位正確程度。亦可取得部分買家先期下定，為開(kāi)盤引爆市場(chǎng)積累客源。市場(chǎng)情形：多年，住宅市場(chǎng)因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)猛烈、促銷方法繁多，各發(fā)展商首先為了摸清市場(chǎng)情況，首先為提前將產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)，往往在各銷售前準(zhǔn)備工作未完全完成前便開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。且有愈拉愈長(zhǎng)之勢(shì)。比如陽(yáng)光100，鳳凰城等項(xiàng)目其內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間均超出3個(gè)月以上，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)動(dòng)作，使其項(xiàng)目開(kāi)盤前積累了大批意向買家，為其開(kāi)盤火爆成功墊定了基礎(chǔ)。而本案存在其特殊性，拖延時(shí)間就等于金錢浪費(fèi)，所以銷售時(shí)機(jī)不容錯(cuò)過(guò)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期時(shí)間會(huì)較短，但有利有弊，利處是不會(huì)因?yàn)閼?zhàn)線拉得過(guò)長(zhǎng)，而損失一部分意向用戶，弊處是部分用戶傖促下定，會(huì)造成后期退房。2．開(kāi)盤期目標(biāo)：項(xiàng)目全方面向市場(chǎng)展現(xiàn)，關(guān)鍵經(jīng)過(guò)主流媒體以強(qiáng)大宣傳攻勢(shì)，使其成為當(dāng)期市場(chǎng)階段中心點(diǎn)，以最短時(shí)間內(nèi)吸引盡可能多買家成交，通常開(kāi)盤期銷售情況決定著此項(xiàng)目標(biāo)成功是否。市場(chǎng)情形：市場(chǎng)中各項(xiàng)目開(kāi)盤方法不一，關(guān)鍵分為：展會(huì)開(kāi)盤，利用當(dāng)月一次房展會(huì)亮相，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤，利用本身銷售中心樣板間全方面開(kāi)放，現(xiàn)場(chǎng)舉行抽獎(jiǎng)、酒會(huì)等促銷活動(dòng)。項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)，和之配合一切銷售工具應(yīng)該完全準(zhǔn)備到位，包含樣板間，樓書，沙盤等。媒體宣傳除主流報(bào)紙外：電視、廣播、雜志應(yīng)多方位出擊。3．強(qiáng)銷期目標(biāo)：利用主流媒體將產(chǎn)品本身賣點(diǎn)逐一向市場(chǎng)曝光，經(jīng)過(guò)不一樣賣點(diǎn)宣傳和靈活促銷方法，吸引不一樣需求之買家，達(dá)成銷售之目標(biāo)。市場(chǎng)情形：廣告投放量少于開(kāi)盤期而趨于穩(wěn)定，將產(chǎn)品本身賣點(diǎn)逐一放大宣傳，同時(shí)增加市場(chǎng)好感。應(yīng)定時(shí)于現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展活動(dòng)營(yíng)銷。比如：用戶嘉年華會(huì)，產(chǎn)品說(shuō)明酒會(huì)等營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。4．連續(xù)期目標(biāo)：連續(xù)維持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取大批前階段未購(gòu)用戶成交市場(chǎng)情形：此時(shí)，發(fā)展商已完成總銷售金額60%以上，已無(wú)太大銷售壓力，應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將關(guān)鍵精力用于已購(gòu)用戶簽約及后期服務(wù)上，同時(shí)，努力爭(zhēng)取將前階段已經(jīng)有購(gòu)置意向但未下決心之用戶拉回下定。5．收盤期：目標(biāo)：完善后期服務(wù)結(jié)束銷售市場(chǎng)情形：此時(shí)，銷售已靠近尾聲，好戶型已基礎(chǔ)賣光，剩下多為不利戶型，此時(shí)應(yīng)采取部分讓利政策立即完成銷售。四、估計(jì)銷售周期年內(nèi)五月開(kāi)工建設(shè)，估計(jì)十二個(gè)月半銷售周期，年末售完。案前準(zhǔn)備期：3月——5月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：6月——9月開(kāi)盤銷售期：（國(guó)貿(mào)秋展）10月—12月強(qiáng)銷攻擊期：12月——3月連續(xù)攻擊期：4月——10月收盤期：10月——12月以上銷售周期估計(jì)時(shí)間為18個(gè)月。五、年內(nèi)銷售計(jì)劃一期獨(dú)棟別墅或聯(lián)排別墅2萬(wàn)平米，多層豪華洋房3萬(wàn)平米。根據(jù)獨(dú)棟別墅價(jià)格定位1500美金，多層豪華洋房7000元/平米計(jì)算。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售額80%年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售額0*12450*80%=1.99億元30000*7000*80%=1.68億元累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額3.67億元，實(shí)現(xiàn)回款60%，2.202億元。六、營(yíng)銷活動(dòng)提議獅城百麗項(xiàng)目開(kāi)盤活動(dòng)獅城百麗項(xiàng)目物業(yè)管理委員會(huì)成立活動(dòng)獅城百麗項(xiàng)目現(xiàn)樓樣板間開(kāi)放活動(dòng)獅城百麗項(xiàng)目一期封頂活動(dòng)獅城百麗項(xiàng)目全方面封頂活動(dòng)獅城百麗項(xiàng)目正式入住活動(dòng)每個(gè)月舉行一次用戶聯(lián)誼活動(dòng)，關(guān)鍵針對(duì)現(xiàn)在工程進(jìn)展情況、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)和節(jié)假日用戶聯(lián)誼活動(dòng)等為專題，配以如靈動(dòng)畫展、用戶直接參與戶外運(yùn)動(dòng)專題活動(dòng)等，邀請(qǐng)部分媒體參與，經(jīng)過(guò)含有藝術(shù)性和正規(guī)性聯(lián)誼形式，無(wú)形中提升產(chǎn)品本身品位，增加用戶對(duì)項(xiàng)目標(biāo)了解程度和美譽(yù)度，并經(jīng)過(guò)媒體宣傳加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)矚目，宣傳產(chǎn)品品牌意識(shí)。第五部分廣告綜合篇項(xiàng)目標(biāo)案名：——獅城百麗案名涵義本案建筑由新加坡建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，新加坡享受獅城美譽(yù)，對(duì)于產(chǎn)品定位有極強(qiáng)指向性，直觀，質(zhì)美意優(yōu)。對(duì)于本案用戶追求是基于對(duì)改善生活現(xiàn)實(shí)狀況愿望，不是隨波逐流盲目標(biāo)跟隨，詮釋滿足不一樣個(gè)性化一定區(qū)域性、時(shí)間性要求。二、VI設(shè)計(jì)LOGO設(shè)計(jì)表現(xiàn)自然、流暢風(fēng)格，簡(jiǎn)明醒目，便于識(shí)別記憶，有深遠(yuǎn)寓意。LOGO設(shè)計(jì)中提議以建筑風(fēng)格為關(guān)鍵設(shè)計(jì)元素標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)色采取紅和黑搭配，形成差異化和個(gè)性化，強(qiáng)化視覺(jué)沖擊。延展色為白、灰。建筑本身硬度表現(xiàn)。在不一樣場(chǎng)景、不一樣使用功效上，能夠變換LOGO延展顏色靈活應(yīng)用。三、廣告推廣根本風(fēng)格——自然——品質(zhì)五、廣告專題設(shè)定首期形象專題我們產(chǎn)品不是大眾，不僅因?yàn)楠?dú)特建筑形式需要含有一定品位人才能夠欣賞，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一定眼光，有一定野心，有一定夢(mèng)想，很多元素組合表示本案用戶群體是含有慧眼，她們渴望生活自主性和隨意性，不是拘束禁錮，是心靈暢快。所以，我們廣告語(yǔ)定位需要帶一點(diǎn)挑逗，一點(diǎn)暗示，給用戶一個(gè)訊息，讓她們?nèi)プ龀鲎罱K選擇。我們推廣專題：A、建筑設(shè)計(jì)：作為本案最關(guān)鍵賣點(diǎn)，產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)將是我們從始至終全部要堅(jiān)持而且大力宣傳推廣。這是因?yàn)閾碛辛诉@種特殊建筑形式，才有了風(fēng)格，才有風(fēng)格生活和居處，用戶需要我們?nèi)ピ忈岋L(fēng)格定義，而建筑形式就是最明了解釋。B、綠地綠色是我們宣傳主導(dǎo)，大面積綠，是空氣凈化，是色彩耀目，是居住品質(zhì)，是生活向往。成片林木包裹著有限空間，將是一道翠綠風(fēng)景線。C、物業(yè)管理作為一個(gè)高級(jí)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)將是宣傳物業(yè)品質(zhì)關(guān)鍵方面，管家式管理服務(wù)，打理日常事物，營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定居住環(huán)境，是提升項(xiàng)目本身良好形象最大加分原因。D、配套設(shè)施齊備生活配套能讓用戶在短時(shí)間內(nèi)增加對(duì)項(xiàng)目標(biāo)親和感，我們所要推廣，不僅是項(xiàng)目擁有會(huì)所，還有一系列相關(guān)便捷生活要素。讓用戶信任我們，信任我們項(xiàng)目能為她們帶來(lái)舒適生活，是我們宣傳目標(biāo)。E、未來(lái)發(fā)展強(qiáng)調(diào)物業(yè)未來(lái)發(fā)展，要許給用戶一個(gè)美好未來(lái)生活藍(lán)圖。強(qiáng)調(diào)物業(yè)升值潛力，投資回報(bào)潛力，要綜合項(xiàng)目本身性價(jià)比和多種加分原因，著力宣傳建筑形式本身升值可能，強(qiáng)調(diào)人對(duì)建筑感性認(rèn)識(shí)增大將是物業(yè)升值最大依憑。（二）分階段確定廣告專題1．試銷期：塑造產(chǎn)品市場(chǎng)形象在開(kāi)盤前于各熱點(diǎn)媒體投放軟性文章，提出后現(xiàn)代主義獨(dú)特風(fēng)格表象，從建筑本身表現(xiàn)出一個(gè)純正，正是有品位但難于表現(xiàn)大家最鐘愛(ài)家。2．開(kāi)盤期：宣傳物業(yè)品質(zhì)，強(qiáng)化市場(chǎng)形象以開(kāi)盤活動(dòng)來(lái)展示項(xiàng)目本身產(chǎn)品獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，吸引買家眼光，借此加大市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)注程度。3．強(qiáng)銷期：宣傳實(shí)際賣點(diǎn)和產(chǎn)品功效，加大軟性文章力度4．收尾期：對(duì)尾盤實(shí)施促銷政策另外，為了配合銷售順利進(jìn)行，還可訴求工程質(zhì)量及工期進(jìn)展、訴求新產(chǎn)品新使用、從細(xì)微處訴求設(shè)計(jì)人性化和品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)。六、廣告策略戶外廣告5月，最具引導(dǎo)作用戶外廣告，即先行付出實(shí)施。道路兩側(cè)豎立醒目標(biāo)交通指示牌，巨大擎天柱立于交通要道顯赫位置，工地現(xiàn)場(chǎng)精美包裝，預(yù)告項(xiàng)目立即推出。（二）直投雜志先期廣告推廣選擇直投雜志形式，針對(duì)區(qū)域內(nèi)特定目標(biāo)群體，在特定刊物上做有選擇性廣告，投放在特定場(chǎng)所，或直接送達(dá)至精選消費(fèi)者手中，此種做法定會(huì)激發(fā)其好奇心購(gòu)置欲望，吸引其親自到銷售現(xiàn)場(chǎng)參觀。（三）大眾媒體采取大幅平面報(bào)紙大眾傳輸媒體為主媒體，對(duì)市民廣為宣傳，制造聲勢(shì)，并利用電視、廣播、直投及網(wǎng)絡(luò)為輔助媒體，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象，營(yíng)造市場(chǎng)震撼效果。（四）項(xiàng)目整體包裝（一）樓盤包裝市場(chǎng)價(jià)值有利于提升樓盤檔次品味，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取買家認(rèn)可，促進(jìn)銷售。有利于加強(qiáng)企業(yè)形象，樹(shù)立企業(yè)品牌，包裝得好是企業(yè)實(shí)力最好展示。包裝是形象總體設(shè)計(jì)，它不是制作自我表現(xiàn)場(chǎng)所，而是大眾滿足自己需要進(jìn)行文化消費(fèi)領(lǐng)地。形象只有指向大眾情感和潛意識(shí)，才能夠被大眾選擇和消費(fèi)。所以，包裝不是一個(gè)外在形式，而是組成形象過(guò)程，是文化產(chǎn)品和大眾聯(lián)結(jié)點(diǎn)。（二）樓盤包裝完整架構(gòu)設(shè)計(jì)樓樓盤包裝硬硬件包裝軟件包裝施工建設(shè)包裝樣板間包裝管施工建設(shè)包裝樣板間包裝管理組織上包裝銷售業(yè)務(wù)體包裝樓書包裝地盤包裝戶外廣告戶外廣告包裝工地現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝（三）樓盤包裝具體任務(wù)a)工地形象包裝設(shè)計(jì)目標(biāo)：工地作為買家最為切身關(guān)注地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效場(chǎng)所，工地形象怎樣，不僅直接和物業(yè)和企業(yè)形象相關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷售氣氛。手段：工地路牌：表明物業(yè)名稱和位置，直接和工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍墻：明確發(fā)展商專業(yè)性，內(nèi)容包含案名、LOGO、廣告語(yǔ)、銷售電話、發(fā)展商名稱C、工地氣氛：用彩旗，氣球條幅（文字：XXX正式發(fā)售）等宣傳物品，吸引大家注意力，營(yíng)造人氣旺、整齊、有序施工現(xiàn)場(chǎng)。在工地入口處擺放充氣拱門，形象美觀氣派，表現(xiàn)物業(yè)高級(jí)次。工地現(xiàn)場(chǎng)豎立施工進(jìn)度牌（文字：本項(xiàng)目已建至XX層，估計(jì)還有XX天完工）或豎立部分溫柔警告牌（文字：為了您安全，為了您和家人幸福，請(qǐng)注意XXX）。D、路燈安裝：確保晚上看房方便。E、搞好工地圍墻沿線參觀路線道路平整和綠化工程施工。b)售樓處包裝設(shè)計(jì)銷售中心是消費(fèi)者和售樓人員接洽第一現(xiàn)場(chǎng)，是消費(fèi)者了解和通向項(xiàng)目最關(guān)鍵“橋梁”之一，對(duì)項(xiàng)目形象形成和宣傳，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)推廣和銷售起著極其關(guān)鍵作用。設(shè)計(jì)精美、寓意深刻銷售中心，消費(fèi)者易于接收。銷售中心部署極具產(chǎn)品特色。銷售大廳、銷售道具、樣板間、門頭看板燈箱和細(xì)節(jié)處理，全部應(yīng)和產(chǎn)品口徑相一致，這么會(huì)吸引過(guò)路目標(biāo)對(duì)象，富有深刻感染力?？傮w包裝標(biāo)準(zhǔn)：建立雙售樓處，在市中心交通方便、目標(biāo)用戶聚集地選擇市內(nèi)接待處，現(xiàn)場(chǎng)建第二售樓處。1）建筑外觀設(shè)計(jì)：在銷售中心包裝設(shè)計(jì)過(guò)程中，外觀提議強(qiáng)調(diào)主色調(diào)連續(xù)和大量使用，設(shè)計(jì)外觀充足表現(xiàn)產(chǎn)品風(fēng)格，來(lái)敘述產(chǎn)品設(shè)計(jì)個(gè)性，建筑時(shí)需對(duì)建材用料選擇上進(jìn)行精心搭配，在最大范圍內(nèi)強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖擊對(duì)人產(chǎn)生客觀作用2）室內(nèi)裝修：在銷售中心內(nèi)部功效區(qū)域劃分上堅(jiān)持一定專業(yè)性、合理性、美觀性和實(shí)用性，將各個(gè)區(qū)域功效標(biāo)示劃分清楚，充足表現(xiàn)：展示區(qū)、欣賞區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)四大功效分區(qū)統(tǒng)一性和各異性，并配以聲、光、電、影四大高科技效果。售樓處接待大廳擺設(shè)大致有接待臺(tái)，展板、效果圖、沙盤、單體模型、大型噴繪背板、銷控板、資料架、談判桌椅等。3）門頭看板配外打燈：大型噴繪效果圖。4）室內(nèi)裝飾：POP旗、裝飾畫、印有LOGO懸掛物等。5）售樓處入口室外景觀：租擺造型花木等。c)戶外廣告包裝設(shè)計(jì)1）在南三、四環(huán)關(guān)鍵道路兩旁設(shè)置燈竿旗或燈竿燈箱，內(nèi)容關(guān)鍵為樓盤名稱及樓盤標(biāo)識(shí)，含有吸引力及引導(dǎo)作用。2）在交通顯著、人流密集處設(shè)置大型戶外看板。d)銷售業(yè)務(wù)體包裝銷售人員統(tǒng)一著裝，高雅舉止，甜美聲音，親切微笑，扎實(shí)專業(yè)功底，豐富營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，會(huì)使用戶滿意而來(lái)，滿載而歸。同時(shí)為了促進(jìn)銷售，縮短銷售周期，在合適時(shí)機(jī)舉行促銷活動(dòng)，吸引大量人潮，以創(chuàng)銷售高峰。e)樣板間設(shè)置期房銷售，建造樣板間已成為必不可少銷售條件，讓購(gòu)房者能夠提前清楚實(shí)地看到自己所購(gòu)置未來(lái)形象。這種“把未來(lái)演變成現(xiàn)實(shí)”操作是對(duì)消費(fèi)者一個(gè)巨大誘惑力，是一個(gè)無(wú)形無(wú)聲促銷手段。一樣樣板間集中了發(fā)展商對(duì)目標(biāo)用戶承諾兌現(xiàn)，關(guān)鍵是軟件，應(yīng)和產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)整體形象相一致。1）樣板間選擇在真樓中做樣板間，真樓示范。做三至四種戶型，不一樣種裝修風(fēng)格,表現(xiàn)外在和內(nèi)在呼應(yīng)。2）樣板間部署在樣板間設(shè)計(jì)中應(yīng)提升居室功效性，可自由組合空間功效多個(gè)多樣，獨(dú)特風(fēng)格和個(gè)性張揚(yáng)于某個(gè)細(xì)節(jié)間。發(fā)明部分真實(shí)生活氣氛，讓用戶從最直觀角度感受真實(shí)生活氣氛將大大加深用戶對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)印象。3）合作裝修企業(yè)選擇以招投標(biāo)形式選擇4）樣板間風(fēng)格界定純現(xiàn)代風(fēng)格朗硬新古典神韻悠然純歐式華貴典雅5）樣板間監(jiān)護(hù)工作天天派專員打掃，保持室內(nèi)潔凈整齊f)樓書樓書外觀設(shè)計(jì)努力爭(zhēng)取精美，工藝制作努力爭(zhēng)取精良，訴求內(nèi)容含有可讀性，便于記憶。可分兩冊(cè)內(nèi)容進(jìn)行訴求：形象冊(cè)：專題是完美自我、完美現(xiàn)在、完美一生、完美永遠(yuǎn)四部分。寫意手法，筆觸柔和感性，附圖意味悠遠(yuǎn)，有如翻閱一本世界名家攝影作品通常，予人無(wú)限遐思。賣點(diǎn)冊(cè)：專題是完美誕生、完美傳達(dá)、完美展現(xiàn)、完美延續(xù)。理性訴求，對(duì)于賣點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲而真實(shí)敘述。g)每個(gè)月一期用戶通訊每個(gè)月發(fā)行用戶通訊內(nèi)容含概很多內(nèi)容，如追蹤銷售進(jìn)展情況，物業(yè)答疑、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、房地產(chǎn)業(yè)界法律法規(guī)，業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)分析等等。這既是對(duì)業(yè)內(nèi)宣傳本身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及銷售動(dòng)態(tài)真實(shí)反饋，也是架起和用戶溝通橋梁，將用戶平時(shí)疑慮、關(guān)心種種問(wèn)題，立即在其尋求出答案。所以說(shuō)，一本外觀精美，內(nèi)容精良小冊(cè)子，能夠堪稱和房地產(chǎn)專業(yè)書籍媲美，含有保留價(jià)值及閱讀功效。置業(yè)手冊(cè)：名稱定義為《走進(jìn)XXX》購(gòu)房步驟——置業(yè)功效——周圍環(huán)境——生活指南七、媒體投放組合形式媒體如同廣告人實(shí)施廣告商戰(zhàn)槍炮組合武器，當(dāng)然比單一武器更強(qiáng)。據(jù)科學(xué)分析，同一廣告內(nèi)容傳輸給目標(biāo)對(duì)象，大家接觸三種媒體各一次，比接觸單一媒體三次效果愈加好。所以媒體組合應(yīng)針對(duì)不一樣主訴目標(biāo)和群體選擇不一樣媒體，以最少許廣告費(fèi)用獲取最大廣告效果，通常情況下，媒體以平面報(bào)紙為主媒體，以電視、廣播、DM、直投雜志、用戶通訊及網(wǎng)絡(luò)廣告，再配以房展會(huì)，形成一個(gè)立體行銷，關(guān)鍵在于緊密期配合及順延期效果維系。1、媒體投放目標(biāo)廣告訴求以促進(jìn)銷售，加強(qiáng)銷售者認(rèn)知為主，而購(gòu)房者關(guān)注媒體多為報(bào)紙雜志，所以應(yīng)以報(bào)紙雜志為關(guān)鍵投放目標(biāo)。另外在廣告策略中，應(yīng)重視軟文作用，找到可供媒體炒作點(diǎn)，有效地起到造勢(shì)效果，促進(jìn)熱銷。2、媒介投放選擇媒體購(gòu)置根本原因是以一個(gè)有效成本價(jià)格送達(dá)大量目標(biāo)受眾群。我企業(yè)提議可將原來(lái)集中在《精品》、《北青》投放資金分散，多個(gè)媒體搭配投放。所以依據(jù)目標(biāo)用戶，我企業(yè)提議選擇以下媒體：1）平面報(bào)紙廣告媒體選擇：北青、精品、財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)為主，晨報(bào)、北晚為輔版面大?。罕鼻嗾婊虬氚?，精品整版或半版，財(cái)經(jīng)半版，晨報(bào)半版，北晚半版2）直投雜志廣告選擇特定直投雜志及特定投放場(chǎng)所，使之切合特定目標(biāo)用戶強(qiáng)烈需求，刺激其潛在購(gòu)置欲望。媒體選擇：目標(biāo)、生活速遞、時(shí)尚家居，機(jī)票票封等地點(diǎn)選擇：各大寫字樓、賓館；各大內(nèi)、外銷公寓和高級(jí)住宅。投放時(shí)間：從今年5月初開(kāi)始，以后每個(gè)月連續(xù)不停投放。3）電視廣告電視覆蓋面大，強(qiáng)調(diào)視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)立體效果，能真實(shí)表現(xiàn)物業(yè)原貌，在房產(chǎn)專題欄目播出，加強(qiáng)報(bào)紙平面效果外動(dòng)態(tài)感，并使消費(fèi)者在多重媒體反復(fù)訴求下，產(chǎn)生雙倍效果。媒體選擇：《京城廣廈》、《置業(yè)直通車》專題欄目。時(shí)間選擇：3分鐘內(nèi)容：介紹項(xiàng)目情況，交通位置，建筑風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)，銷售中心，樣板間，發(fā)展商，代理商等。4）廣播廣告廣播播出時(shí)機(jī)能夠進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間數(shù)次接觸，關(guān)鍵是針對(duì)駕車時(shí)收聽(tīng)電臺(tái)節(jié)目標(biāo)人和常常乘坐出租車高收入階層人士。頻道選擇：文藝臺(tái)時(shí)間選擇：30秒套播訴求形式：感性或理性訴求方法3、關(guān)鍵媒體介紹針對(duì)目標(biāo)用戶群特點(diǎn)及地產(chǎn)廣告現(xiàn)實(shí)狀況，我企業(yè)認(rèn)為因?yàn)椤侗鼻唷?、全新改版《精品》、直投《生活速遞》為房地產(chǎn)廣告主流媒體，所以應(yīng)是我們考慮一類媒體，它們優(yōu)點(diǎn)是：發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛房地產(chǎn)專版創(chuàng)辦時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)作較成熟，是買房者首選關(guān)注媒體廣告效果為業(yè)內(nèi)及廣大用戶認(rèn)同，廣告收效好4、針對(duì)另外幾家非主打媒體，有以下詳盡介紹A．《北京晨報(bào)》讀者數(shù)據(jù)分析中年紀(jì)在25-44歲占45%，近期廣告量也在直線上升，效果和北京晚報(bào)相當(dāng)，但晚報(bào)讀者群年紀(jì)偏大。B．《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》讀者數(shù)據(jù)分析中年紀(jì)在30—39歲占34.56%，40歲以上占32.56%。它是一張以廣大投資者、企業(yè)投資人、機(jī)構(gòu)投資者等白領(lǐng)階層為閱讀對(duì)象財(cái)經(jīng)類報(bào)紙。發(fā)行總