深圳寫字樓市場調研報告樣本

深圳寫字樓市場研究匯報總體判定人行深圳市中心支行貨幣政策分析小組近日公布上六個月金融運行匯報。匯報顯示：深圳市金融平穩(wěn)運行，深圳市金融機構存貸款小幅增加，結售匯順差繼續(xù)擴大，深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢，貨幣市場利率連續(xù)走低。深圳市貨幣市場交投活躍，證券市場繼續(xù)處于調整之中，保險市場發(fā)展勢頭良好，外匯和黃金市場連續(xù)快速發(fā)展，房地產市場宏觀調控效果顯現。1貨幣信貸概況一、寫字樓宏觀市場環(huán)境前三季度深圳寫字樓市場成交統(tǒng)計

套數建筑面積（㎡）金額（元）均價（元）第一季度5157947011754第二季度3857458311560第三季度153290721累計1053183125117161.

有效供給不足，成交量下降兩成指標前三季度前三季度同比成交套數19221053↓45.2%成交面積230163㎡183125㎡↓20.4%成交金額2,199,934,3362,145,480,900↓2.5%前三季度深圳寫字樓市場累計成交1053套，總建筑面積183125㎡，成交金額21.45億元，分別下降45.2%，20.4%，2.5%。1-3季度新入市銷售寫字樓僅中銀大廈、金潤大廈、鼎城國際及華融大廈四個項目，市場基礎處于存量消化階段，上六個月成交量和同期基礎持平，進入第三季度受供給不足影響，各項統(tǒng)計指標快速下挫，并為第四季度寫字樓市場全方面爆發(fā)積聚了能量。2.

第四季度市場全方面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史統(tǒng)計進入第四季度以后，卓越時代廣場、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀寫字樓、國際交易廣場、海岸城東座等項目集中入市，供給總量超出50萬㎡，由前三季度需求市場快速轉入供給市場，潛在購置力得到了極大釋放，受投資市場帶動，寫字樓銷售出現了罕見搶購現象，總建面12萬多平方米卓越時代廣場推出不足30天銷售率就突破了40%。據初步統(tǒng)計，第四季度深圳寫字樓成交量超出15萬平方米，整年突破30萬平方米已成定局，為1997年以來歷史最高統(tǒng)計。3.

價格整體走高前三季度深圳寫字樓市場整體成交均價11716元/平方米，和去年同期9558元/平方米均價相比上漲幅度超出22%，進入第四季度以后，以卓越時代廣場為代表高端寫字樓物業(yè)成為市場主力，在物業(yè)品質及投資市場雙重推進作用下，市場成交價格深入大幅度提升，時代廣場、新世界中心、國際交易廣場均價全部突破了18000元/平方米。二、市場特征1.

高端市場深入集中據同致行商務事業(yè)部研究顯示，近兩年內深圳市寫字樓潛在供給量超出120萬㎡，而福田中心區(qū)將是未來市場競爭絕對主戰(zhàn)場，其寫字樓潛在供給量超出80萬平方米，約占全市供給總量70%，且關鍵為超高層高級大開間寫字樓，相對于現在全市每十二個月30多萬平方消化量，競爭相當猛烈。2.

二、三級市場聯動，空置率連續(xù)下降受供給市場不足及投資市場升溫影響，福田中心區(qū)成為深圳寫字樓絕正確主戰(zhàn)場，成交量及成交價格均實現歷史性突破，同時南山商業(yè)文化中心區(qū)海岸城東座、中心西區(qū)金潤大廈、華強北鼎城國際表現仍然搶眼，開盤一周內基礎售磬，在二級市場帶動作用下，前三季度寫字樓三級市場成交面積超出20萬平方米，首次超出二級市場，價格上漲幅度超出10%。二、三級市場良好表現消化了大量前期空置物業(yè)，從開始，空置率已連續(xù)11個季度保持下降趨勢。3.

供求結構性失衡

從全市寫字樓產品未來兩年供給結構來看，高端產品百分比超出65%，且關鍵分布在中心區(qū)和華強北一帶，集中了卓越時代廣場、新世界中心、國際交易廣場、現代商務大廈、江勝大廈、財富大廈、經貿中心、中航廣場、華強廣場等一批高端項目，且關鍵走大開間高級寫字樓路線，目標用戶瞄準含有較強實力國際中國大企業(yè)及投資客，產品、價格和目標用戶定位基礎一致，競爭日趨白熱化，而中端和中高端市場供給則相對不足，存在較大市場機會。4.

供求階段性失衡受城市總體計劃和政府土地拍賣節(jié)奏影響，中心區(qū)寫字樓入市相對集中，展現出顯著階段性失衡特征，前三季度寫字樓供給嚴重不足，而第四季度忽然放量，新入市項目體量靠近50萬平方米，盡管銷售場面火暴，但猛烈市場競爭不可避免。從長遠來看，中心區(qū)寫字樓物業(yè)含有高度稀缺性，即使短期內供求矛盾突出，但伴隨深圳經濟連續(xù)快速發(fā)展及國際影響力逐步擴大，對中高級寫字樓物業(yè)需求仍然旺盛，中長久仍然看好。5.

寫字樓市場在-達成階段性頂峰從深圳寫字樓市場供求趨勢估計，在實現快速發(fā)展基礎上，-寫字樓市場將達成階段性頂峰，實現歷史性突破，整體寫字樓市場將開始逐步趨于平衡。6.

市場細分主導未來競爭格局

盡管現在寫字樓市場交投活躍，價格仍處于新一輪上升通道中，但供求結構性和階段性矛盾仍然突出，投資市場發(fā)展顯著快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場連續(xù)快速增加。中端和中高端細分市場仍存在較大市場空間，但高端寫字樓市場猛烈競爭不可避免，差異化產品及形象定位將主導未來競爭格局。深中心區(qū)11月猛推寫字樓價格將大幅上升估計推盤超出35萬平方米，將創(chuàng)整年寫字樓單月放量之最，價格也將再創(chuàng)新高10月29日，在中心區(qū)金中環(huán)商務大廈率先開盤，從而拉開了中心區(qū)寫字樓巨量投放序幕。據記者統(tǒng)計，11月中心區(qū)將有超出35萬平方米寫字樓上市，為整年最集中30天。價格或將大幅上升記者得悉，在11月將要上市這些寫字樓中，包含了已經上市金中環(huán)商務大廈，和已經明確表示本月一定開盤星河世紀、新世界中心、卓越時代廣場等項目。幾天前，卓越時代廣場以1.4萬元/平方米價格起價，進行整層內部認購，一天銷售9層，創(chuàng)作了中心區(qū)寫字樓銷售好成績；隨即，10月29日開盤金中環(huán)商務大廈即使沒有推出寫字樓單位，不過就其商務公寓銷售情況看，市場反應良好，現在推出單位已基礎售空。據了解，這一項目立即面市寫字樓價格將在1.5萬元/平方米以上。卓越集團總裁李曉平在接收記者采訪時表示，她對中心區(qū)寫字樓市場表示樂觀。她稱卓越時代廣場會堅持根據預定價格銷售。她同時還透露，卓越時代廣場出售百分比僅占6成。另外，據新世界中心策劃經理劉清平介紹，新世界中心11月肯定見面市，而且價格會比現在中心區(qū)全部樓盤全部高。對于業(yè)內傳言2萬元/平方米價格，劉清平并未否認，但她強調，現在價格還沒確定。市場需求已經升溫，寫字樓市場有良好開端，但在新政影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現出了活躍。據中原地產深港研究中心“前三季度深圳寫字樓市場研究匯報”顯示，在深圳GDP穩(wěn)定增加、新盤集中放量等眾多利好原因影響下，估計第四季度市場需求會表現強烈，成交將大幅上揚。而其中，現代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術、文化產業(yè)將繼續(xù)飾演著寫字樓市場需求主角。在這么情況下，全市寫字樓全部出現空置率下降局面，記者現在掌握到數據顯示，南山平均空置率在5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務圈辦公樓空置率僅為3%。深圳市民置業(yè)調查匯報一般白領階層為意向購房主體，目前樓價超出一般市民購置能力從調查結果分析，意向購房者分布特征為：年紀介于26-35歲，學歷為大專及本科，家庭年收入介于6-12萬元之間，由此可見，現在有購房需求市民大多為準備結婚或結婚很快年輕人，作為一般白領階層，收入不算高，也沒有太多積蓄，以她們購置力所能購置是中等房，而現在市場上推出大多數樓盤價格遠在她們承受能力之上。從今年深圳推出樓盤結構看，中等、高級樓盤居多，而符合大多數人購置能力樓盤不多，故而她們能力所能及樓盤無不出現一片火爆之景象。能夠這么認為，現在深圳市場火爆現象和供需結構倒掛有一定關系?！裆唐贩抗┙o和市民需求不符，引發(fā)市場局部火爆調查結果顯示，深圳市民需要戶型關鍵為2房及3房，分別占50.3%、40%，而所需戶型面積集中在60-100平方米；市民計劃購房總價平均為64.1萬元/套，關鍵分布于30-80萬元之間，預期支付80萬元以上購房不到兩成；市民能夠接收單價平均為6408.4/平方，關鍵分布于4000-8000元之間，能接收8000元以上單價不到20%?？梢姶蠖鄶凳忻裥枰菨M足基礎居住需要一般住宅，不用多寬大，價格也不能太高。反觀目前市場上推出樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價在8000元以下樓盤在關內已難得一見，主流戶型總價往往全部在80萬元以上。反差如此之大，關內單價在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購一空景象就不難了解了?！窳_湖區(qū)淡出市民視野，南山區(qū)漸成置業(yè)新寵調查結果顯示，深圳市民購房首選區(qū)域為南山，其次為福田；認為房地產最具升值潛力區(qū)域為南山，其次是福田；羅湖區(qū)不管是市民購房選擇，還是升值前景已退居二線。伴隨城市中心西移，南山配套不停完善，房地產開發(fā)量集中，南山成為市民置業(yè)熱點區(qū)域已是肯定趨勢?！袷忻耜P注開發(fā)商誠信，忽略市場、政策等潛在風險市民購房比較重視風險，67.3%被訪市民表示購房時會重視風險，但關注點更多在開發(fā)商，對政策、市場、收入改變等這些潛在風險原因則關注得比較少。市民購房更多關注眼前看得見風險，而忽略可能帶來更大傷害潛在風險，這對市民本身利益，和深圳樓市健康發(fā)展全部是大隱患?！袷忻裾J為明年樓價仍將上漲，對市場前景普遍樂觀大多數被訪市民看好深圳樓市前景，八成多被訪市民認為明年樓價還會上升；近二分之一被訪市民認為深圳樓市含有升值潛力?；趯鞘猩禎摿︻A期，樓市逐步成為市民投資追捧對象；出于對樓價連續(xù)上漲擔憂，市民不惜節(jié)衣縮食，提前購房，以犧牲生活質量為代價。目前深圳樓市火爆場面由此可見一斑，不理性購置行為推進了目前樓市發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱患。●市民認為深圳樓市供不應求，商品房供給結構不平衡對于深圳房地產市場供需現實狀況見解，半數被訪市民認為供不應求，其中有28.1%認為不平衡表現在商品房供給結構方面。多數市民所需商品房供給量不足，在市民心中形成供不應求印象，進而產生“盲從”行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風險線，購置非自己能力所及商品房?！蹙C述超前消費暗埋風險經過此次調查，能夠看到，年紀在26-35歲青年白領是商品房需求主力群體，所能支付購房總價平均為64.1萬元/套，上限不超出80萬元/套，能接收單價在8000元/平方米以內，平均為6408.4元/平方米。想購置是滿足基礎居住功效一般住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內，而目前市場上供給樓盤和她們購置能力及需求方向不盡相符。市民對深圳樓市發(fā)展持樂觀態(tài)度，認為明年樓價還會上漲，樓市含有比較大升值潛力?；谶@種樂觀判定，和市場引導，市民已將超前消費或超能力購置理念付諸行動。市民這種消費行為及對樓市樂觀判定，加之商品房供需結構不平衡，給深圳房地產市場留下隱患及可能產生傷害，值得思索！見解之一供給結構性失衡大戶型讓置業(yè)者猶豫不前王波同致行（中國）地產顧問總裁房價居高不下，造成這種局面關鍵原因應該是深圳房地產結構失衡造成。從深圳土地供給情況來看，去年深圳市政府供給了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相對于以前我們把土地供給壓縮了30%—40%，去年土地供給大部分集中在關外，因為關外現在整個消費結構和消費理念改變，使原本能夠在關內建110平方米一套三房，在關外就變成150、160平方米了，所以整個面積又漲了20%—30%，大戶型住宅讓很多置業(yè)者猶豫不前。而且今年上六個月深圳房地產投資下降了20%左右。按去年商品房銷售量來看，銷售量漲了，整個投資也漲了，因為土地供給結構性問題，就產生了這么矛盾。在一定程度上有結構失衡。關外房子檔次提升太快鄭叔倫中原地產副總經理供給結構性失衡能夠從兩個方面來解釋，第一個是區(qū)域不平衡情況，我們發(fā)覺很多樓盤全部是在關外，全部是由一個大發(fā)展商或品牌發(fā)展商去做，房子檔次上全部比較高，所以整個關外房子價格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個上六個月增幅是比較高，估量在25%-30%。第二個是住宅結構不平衡，因為土地稀缺了，很多發(fā)展商開始會去做豪宅。原來是做部分比較中等樓盤，不過土地稀缺了，開發(fā)商想賺更高利潤，只有做豪宅。所以我們發(fā)覺今年豪宅供給量比較多了，創(chuàng)了歷史新高，這也使得一般置業(yè)者在看似大量推盤量中極難找到自己位置。房地產整體供給擔心陳楓海岸地產副總經理依據現在情況，房子銷售，可能市場供求關系矛盾比較突出，還不僅僅是一個供給結構問題。從剛剛公布調查結果來看，想買價格低房子太缺了。不僅如此，那些高端產品，在開盤那幾天賣完也很多。而且解籌率還很高，這么情況來看深圳供需矛盾很擔心，高端產品也很短缺。這說明深圳房地產市場應是整體供給比較擔心。見解之二：市場已經抵達投資節(jié)點深地產投資率僅次于上海陳勁松世聯地產董事長通常來講，供給結構不平衡應該是高級房子賣不出去，一般房子應該有大家買，可是市場沒有表現出來，高級住宅不愁賣，一般房子也有不少人在觀望。我認為假如再出政策話，有可能很快就進入樓市敏感期了，就是震動摩擦。而在前期市場會有一個亢奮狀態(tài)，房地產市場表現就是投資過熱。上海投資買房者占總成交量25%-30%，所以此次宏觀調控對它影響很大。從深圳市統(tǒng)計局提供數據來看，深圳就僅次于上海，大約是在17%，假如17%投資率是真，那么警戒線就在20%。我們真不期望這么。說老實話，這只能是提前消費透支，整個行業(yè)處于一個亢奮狀態(tài)，和上海現在情況開始靠近了。關內炒房嚴重李洪偉一般置業(yè)者冠上了豪宅名義，然后以豪宅價格出售，你現在是不是真就達成了豪宅等級呢？我們中國人講究就是生活越來越好，不過現在現在看來是無底洞，房子是中國人衣食住行根本需求。特區(qū)內住房供給，我認為只有少數人在受益，少數人其實大部分全部有房了。用二次置業(yè)來形容她們我全部認為不正確，她們在炒房地產、貨幣投資，說得不好聽點叫投機。市場承受能力較大鄭叔倫中原地產副總經理對現在深圳房地產價格來說，今年很多媒體也報道，今年上六個月上升12%，我們也做了調查，今年提升12%，到底能不能接收呢？我們發(fā)覺一個比較有趣事情，用戶還是認為6584元價格還不是很離譜，還是能夠接收。所以我們現在能夠說，深圳樓市還比較健康。我們做了一個區(qū)域方面調查也發(fā)覺有50%左右用戶，認為福田區(qū)樓市價格偏高，另外有些人認為最合理價格地域是南山，即使南山今年有很多豪宅，但我們發(fā)覺南山房地產市場還是大家全部認為比較合理，這說明深圳房地產市場承受能力還是比較大。見解之三：房價今年漲20%，危險！深圳欲實現整體增值國世平深圳大學經濟學院國際金融研究所所長以前深圳市以賣土地獲取資本，現在不能這么做了，而是要使整個深圳市土地全部升值。整個城市升值話，消費者可能要支付高房價，所以未來深圳房地產市場價格不會太低，因為深圳市政府決議，使整個深圳市整體實現增值，那么它地價肯定要高，高地價在提升開發(fā)商成本前提下也使房價產生增加。上漲過速帶來風險王波同致行（中國）地產顧問總裁去年我估計今年房價會提升5%，結果漲了5.4%，今年政策也很敏感，我估計深圳房價上升趨勢會在20%左右，能不能到30%不知道，我估計20%出頭一點就不得了了。深圳房價這么漲，我忽然想起了在前年時候請教劉洪玉教授(清華大學房地產研究所所長)相關房地產泡沫問題。她提出房地產泡沫有三個標準，第一個，房價快速上漲。第二個標志，租金回報率低于銀行率。第三個標準，炒房人多過用房人?，F在看來，深圳現在仿佛是快速上漲，20%算不算快速上漲？仿佛快了一點，已經很危險了。上漲背后就是隱患陳楓海岸地產副總經理今年上六個月深圳房價就漲了12%，下六個月像王波董事長講可能會突破20%，我堅信今年房價會突破20%，第四季度可能會加緊上升?，F在深圳新推出樓盤不是8000就是1萬，關內樓盤全部是高端產品，現在基礎上沒有多少中低級產品推盤。第四季度房價可能會加緊上升。此次深圳房價上漲，其實還是剛剛開始。這么一個房價上漲背后，輕易使市場發(fā)生隱患。深圳不能和上海香港比李洪偉一般置業(yè)者我們大家需要住房，而且期望房價有合理性增加，而不要增加得過快，因為實際上你增加得過快，對大家來說，風險也同時加大了，作為買房者和賣房者風險全部加大了，我認為現在就已經不是良性在增加了。尤其是作為消費者來說，現在完全是不知道處于什么樣境地，因為國家有明確政策是要抑制房價，即使我們知道政府是不期望房價下跌，不過我相信國家還是期望老百姓穩(wěn)定，穩(wěn)定是前提，就要讓老百姓安居樂業(yè)，所以我相信政府也不期望房價上漲過快。深圳作為經濟特區(qū)，它發(fā)展速度和它消費水平，已經遠不像前幾年那樣和內地差距那樣大了，這幾年已經是在慢慢地找一個平衡點，我認為深圳房地產不能像剛才幾位老總說那樣和上海、香港來比，你要多比一比中國其它絕大部分省市全部沒有深圳房地產價格這么高，內地生活水平并非就那么低。見解之四：經過調整土地供給滿足需求新增供給維持3%可保平衡陳勁松世聯地產董事長而未來看，假如說我們增加土地供給，房地產投資增速扭轉負增加，新增加只要維持到3%，我們估計很快會達成供求平衡?，F在，深圳每三年就有10%常住人口就轉變?yōu)橹械仁杖爰彝亩a生置業(yè)需求，這么話，每三年增加10%，那大約就是每十二個月要有2%多新樓盤推出量增加才是平衡?，F在年不太平衡就是，今年預售批量增加沒有到這個數，今年大約是1.7%。假如每十二個月大約靠近3%就好了，這么新增買房人和你新推出同意預售房就吻合了。假如恢復到3%新增房屋供給，市民感覺也就不一樣，樓價也不會飛漲。增加首付提升置業(yè)門檻陳楓海岸地產副總經理假如要在短期內抑制房價，加息、加稅作用不大，不過提升置業(yè)門檻，可能有一定作用?，F在深圳房屋需求旺盛，并不是深圳消費者很有錢，而是深圳消費者很有信心，深圳房地產行業(yè)在每十二個月GDP占了10%左右，大家對房地產比較樂觀，消費者信心來自銀行支持，現在大約有超出85%消費者是按揭買房?，F在銀行提供按揭高達8成，寫字樓是7成，商鋪是6成，假如把住宅貸款門檻首期付2成上升到3成，會消除掉不真實需求，平衡供求關系，最終達成抑制房價作用。見解之五：“房荒”仍然存在人為原因造成“房荒”鄭叔倫中原地產副總經理我們看部分數據，從5月份開始，連續(xù)三個月供給量每個月降低30%左右，降低數量原因關鍵是兩方面，第首先是發(fā)展商在工程方面有拖延，應該申請預售面積降低了。第二個，有些發(fā)展商即使拿到了預售證但推遲開盤。以前通常什么時候拿到預售證什么時候賣?，F在我們有100多萬平方米面積是拿到預售證不過還沒有推出來，這種情況就間接造成了“房荒”。我個人認為部分人為原因造成了這種現象。中等戶型“一房難求”李洪偉一般置業(yè)者作為一般消費者，我們想法就是房價確實漲得太快了，可選擇樓盤太少，即使我們國家在搞宏觀調控，但對深圳房地產市場沒產生什么作用。深圳豪宅趨勢是越來越大了，仿佛房地產商們推出來樓盤，尤其是以特區(qū)內地產來說，百分之八九十全部是冠上了豪宅名義，可有連1：1車位全部確保不了。不過真正主流需要中等戶型卻“一房難求”。寫字樓市場供給量猛增空置率連續(xù)降低價格走高，是深圳房地產“寫字樓年”，迎來了發(fā)展最高峰，多種指標紛紛走高，也給帶來了較大市場壓力。尤其是供給方面，因為存量巨大，市場需要時間去消化，后市競爭愈加猛烈。

跟去年同期相比，1-3季度，寫字樓總體表現為新供給量和買賣成交單數下降幅度較大、成交面積略有下降、成交均價大幅度上升。

是房地產“政策年”。在地產新政影響下，寫字樓經歷了一個短暫市場觀望期，買賣成交在7—8月份達成今年最低谷。但在經濟、政策等利好原因支撐下，9月份市場開始全方面回暖，未來一季度將迎來今年寫字樓市場供給和銷售高峰期。

供給量分析

(一)新供給量分析：新供給總量銳減、純寫字樓鳳毛麟角

1-9月，深圳辦公樓共有6個盤面市：諾德中心環(huán)球發(fā)售；南方國際廣場C、D“大使樓”面市；重新包裝推出市場中銀大廈；和鴻基儷景中心、金潤大廈、鼎誠國際等三個新推出市場商務公寓。

6個樓盤總計寫字樓面積為23.19萬平方米，和去年同期相比，供給量大幅度下降。1—9月，單純寫字樓新供給量就高達41.2萬平方米，今年純寫字樓只有環(huán)球發(fā)售諾德中心，其它均為商務公寓。

寫字樓供給結構

，利好消息不停，尤其是市民中心和地鐵投入使用、中小企業(yè)板開啟，和中心區(qū)超乎常規(guī)發(fā)展，使得各在建寫字樓紛紛搶灘這個黃金時段，推向市場。而寫字樓市場面臨情況大為不一樣，市場存量巨大、消化滯后，加上新政短暫影響，使得發(fā)展商放慢開發(fā)速度，等候市場下一個消化高峰期來臨。

(二)關鍵在售項目分析：供給集中、層次分明

(關鍵在售項目列表)

，在售物業(yè)關鍵集中在福田中心區(qū)和其輻射區(qū)域，如中心區(qū)安聯大廈、諾德中心、華融大廈、大中華交易廣場；車公廟天安創(chuàng)新科技廣場二期、金潤大廈；華強北鼎誠國際等。其它區(qū)域在售項目十分稀缺，只有南山新豪方大廈和龍崗中心城鴻基儷景中心。除卻在售項目已銷售部分，1—9月，深圳辦公樓市場供給量約為48萬平方米，其中中心區(qū)占70%。

區(qū)域是影響寫字樓檔次關鍵原因，什么樣區(qū)域，就需求什么樣檔次寫字樓。在售項目展現三個不一樣檔次：中心區(qū)一枝獨秀，均為高級項目，銷售價格超出1.2萬元／平方米(中銀大廈為整改項目，多種原因造成低價銷售)；泛中心區(qū)以中高級商務公寓為主，銷售價格處于1.0—1.2萬元／平方米之間；南山及其它區(qū)域寫字樓供給量小，需求也少，多為中低級商務公寓，價格低于8000元／平方米。

買賣成交分析

(一)成交單數分析：進入門檻高，成交單數下滑幅度大成交單數

1—9月，寫字樓買賣成交1053單，其中第一季度成交515單，第二季度385單，第三季度共153單，均比去年同期有較大幅度下降?？偭肯陆?5.21%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地產新政沖擊下再度下滑，降幅達67.31%。

成交單數同比大幅度降低關鍵原因有兩個，一是因為現在寫字樓供給量集中在中心區(qū)，伴隨中心區(qū)日漸成熟，寫字樓價格水漲船高，而且門檻越來越高，普遍把用戶定在中國外大中型企業(yè)，造成成交展現面積大、數額高、單數少局面；二是新政出臺，使整個房地產市場處于觀望狀態(tài)，成交單數自然下降。

(二)成交面積分析：“地產新政”影響巨大，波動十分顯著

成交面積(萬平方米)

和成交單數全方面萎縮不一樣，前三季度寫字樓成交面積并沒有大范圍下降。1—9月共成交18.31萬平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95萬平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46萬平方米，上升32.03%。但新政以后，市場觀望態(tài)度異常顯著，使得第三季度成交銳減，同比去年下降62.24%，從而使1—9月總成交面積同比下降了二成。

(三)成交價格分析：保持穩(wěn)定，高位運行

成交價格(元／平方米)

寫字樓成交價格比去年同期有較大幅度上揚，展現堅挺。1-9月寫字樓成交平均價格為11716元／平方米，同比增加22.39%，其中第一季度為11754元／平方米，同比增加29.32%；第二季度為11555元／平方米，同比增加6.89%；第三季度約為12042元／平方米，同比增加36.35%。

去年，深圳寫字樓供給量關鍵集中在中心區(qū)和車公廟兩個片區(qū)，另外羅湖和南山也有少許供給。中心區(qū)關鍵供給是高級物業(yè)，其它區(qū)域以中高級物業(yè)為主，影響總體成交價格。今年成交關鍵集中在中心區(qū)，使得總體均價較去年同期有較大上升，在成交面積持平基礎上，成交金額肯定大幅度上漲。

現代物流業(yè)、高新技術、金融業(yè)和文化產業(yè)作為深圳發(fā)展四大支柱產業(yè)，其相關企業(yè)飾演著寫字樓市場需求主角。不管是買賣成交，還是租賃活動，中國外大型企業(yè)、港資企業(yè)、外資銀行、保險企業(yè)和其它金融機構共同組成成交主體。

租賃成交分析

市場需求旺盛，空置不停創(chuàng)新低。

伴隨地鐵開通，地鐵沿線辦公物業(yè)備受青睞，蔡屋圍、華強北——上海賓館、中心區(qū)和車公廟等多個片區(qū)是成交最為密集區(qū)域，這多個區(qū)域成交量約占總成交量90%。而南山需求即使較為旺盛，但總體樓盤質量偏低、物業(yè)出租率高等原因造成成交并不十分活躍。

中等寫字樓租金均價和底基礎持平，維持在75—85元／平方米；甲級寫字樓平均租金略有上升，為115元／平方米，比去年上漲4.5%。

深圳甲級寫字樓最受市場青睞，整體空置率在10%以下。

深圳寫字樓現在處于高入住水平，在多種利好不停沖擊下，市場一直較為活躍，尤其是中小企業(yè)不停涌現，市場需求展現強勢。

甲級寫字樓市場連續(xù)良好買賣和租賃勢頭，受到市場青睞。蔡屋圍、中心區(qū)，和它們周圍甲級寫字樓全部處于高入住水平，不單成為中國外大中型企業(yè)入住首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進駐，使空置率不停下降，發(fā)明新低。

市場表現最為顯著中心區(qū)新近入伙寫字樓，受到市場較大青睞。

中原成交分析

租賃四平八穩(wěn)，買賣突飛猛進中原成交統(tǒng)計(成交面積：平方米)

自從中原提出“兩條腿走路”以后，寫字樓業(yè)務得到了大力發(fā)展，除第一季度和第三季度租賃業(yè)務較去年同期有所下降之外，其它時段不管是租賃，還是買賣業(yè)務全部比去年同期有大幅度上升。尤其是買賣物業(yè)，同比有了長足發(fā)展。

在寫字樓租賃方面，今年前三季度中原業(yè)務比去年同期下降了14.69%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增加59.49%，第三季度同比降低47.53%。首先，新政出臺，是市場需求萎縮，影響物業(yè)；其次，市場競爭越來越猛烈，各大中介商紛紛殺入商用物業(yè)市場，搶占市場份額。

在寫字樓買賣方面，中原以前所未有速度在增加。和去年同期相比，第一季度中原寫字樓買賣業(yè)務上漲了85.58%，第二季度上漲幅度更是高達126.34%，第三季度上漲10.04%，前三季度平均上漲58.12%。在寫字樓二級市場供需兩旺同時，三級市場也欣欣向榮。

發(fā)展趨勢分析

(一)供給量猛增

寫字樓市場將迎來巨量投放時期。中心區(qū)金中環(huán)商務大廈、星河世紀、中國鳳凰大廈、新世界中心、卓越時代廣場、地鐵大廈、特美思大廈等將進入怒放時期；而海岸城、天利中央商務廣場、保利文化廣場等南山商業(yè)文化中心區(qū)樓盤也進入實質招商階段。

總供給面積將超出80萬平方米，深圳寫字樓市場將重現百花齊放繁榮景象，承接“寫字樓年”輝煌。

中心區(qū)主導格局依舊。中心區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)將是未來一季度深圳辦公樓供給市場主角，寫字樓及商務公寓大全部放量于此兩片區(qū)，它們供給量約占全市總量95%。

尤其是南山商業(yè)文化中心區(qū)迎來寫字樓發(fā)展一個新篇章，海岸城、天利中央商務廣場、保利文化廣場等南山商業(yè)文化中心區(qū)樓盤也開始進入實質招商階段，一改西部沒有高級寫字樓格局。

(二)需求量旺盛

，寫字樓市場有良好開端，但在新政影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現活躍。

在深圳GDP穩(wěn)定增加，經濟保持高位運行；各區(qū)域中心建設日益完善，相關部門為筑巢引鳳，大力推介；四大支柱產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展；新盤集中放量等原因影響下，估計第四季度市場需求會表現強烈，成交大幅上揚。1—9月成交量為20萬平方米，估計整年成交為30萬平方米，比去年小幅上升。

現代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術、文化產業(yè)作為深圳發(fā)展四大支柱產業(yè)，其相關企業(yè)繼續(xù)飾演著寫字樓市場需求主角。尤其是文化產業(yè)，在各方支持下，得到迅猛發(fā)展，印刷、廣告、資訊等行業(yè)相關企業(yè)市場需求越來越大，是寫字樓市場需求生力軍。需求面積關鍵集中在300—500平方米。

(三)空置率繼續(xù)降低

伴隨深圳經濟穩(wěn)定發(fā)展，市場對辦公樓需求旺盛，南山辦公樓供不應求，平均空置率在5%以下；福田短期內供大于求，甲級寫字樓空置率較高，達15%；羅湖兩極分化，人民南、蔡屋圍商務圈辦公樓空置率極低，僅為3%，而其它區(qū)域則不甚理想，空置率超出30%。

深圳辦公樓市場是個較為成熟市場，租賃是市場成交主流。買賣面積遠遠小于租賃面積，買辦公樓關鍵是處于高速成長或成熟實力型企業(yè)，深圳主流創(chuàng)業(yè)板塊企業(yè)關鍵以租賃辦公樓為主。在多方原因影響，寫字樓將繼續(xù)保持低空置率。

(四)價格再創(chuàng)新高

在各高端物業(yè)帶動下，寫字樓銷售價格將深入上升。

據市場反應，售價將達16000元／平方米，二手銷售則會受到一手市場沖擊，售價會進一部下滑5—10%。

而租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定水平，租賃集中在地鐵1號線沿線周圍，蔡屋圍、中心區(qū)、車公廟受到市場關注高于其它區(qū)域。從各月份均價實現來看，春節(jié)前后2、3月份出現了較大幅度波動，跌幅超出30%，4月份價格開始穩(wěn)步上行，6-8月份價格一直保持在13000元/平方米高位運行，受第四季度高端寫字樓項目火暴熱銷影響，市場整體價格深入走高趨勢將延續(xù)到。

深圳銀行業(yè)各項業(yè)務健康發(fā)展，存貸款保持增加，票據業(yè)務大幅增加，現金投放繼續(xù)增加，銀行機構改革穩(wěn)步推進，經營情況得到改善。一、銀行類金融機構門類齊全，功效完善截至末，深圳共有銀行類金融機構64家，其中中國金融機構21家，外資金融機構43家，總資產11992.7億元（圖1）?？傮w來看，深圳銀行類金融機構門類、市場規(guī)模、業(yè)務品種、服務水平等居全國大中城市前列，很好地發(fā)揮了配置資源、支付清算等功效，含有了較強抗風險能力，可望在中長久內保持平穩(wěn)、健康運行態(tài)勢。二、人民幣存款在波動中增加，外匯存款下降較快末深圳市金融機構本外幣各項存款余額9486.7億元，同比增加16.6％，增幅同比上升1.5個百分點。其中，人民幣存款在波動中增加，外匯存款下降較快（圖2）。人民幣存款結構上，受10月加息及人民幣升值影響，儲蓄存款增速顯著快于上年。一樣原因，定時存款占比高于上年，而且值得注意是，企業(yè)定時存款占比在年末首次超出儲蓄定時存款占比。受人民幣升值影響，深圳市金融機構外匯存款（尤其是外匯儲蓄存款）下降較快，占本外幣存款余額比重下降0.3個百分點。三、人民幣貸款增加逐步恢復，外匯貸款增速快速下降末深圳市金融機構本外幣各項貸款余額7596.8億元，同比增加15.6％，增幅同比下降5.3個百分點。其中，人民幣貸款增加經歷了上六個月乏力后在下六個月逐步恢復，外匯貸款增速快速下降。轄區(qū)中國銀行改革引導信貸業(yè)務理性增加，貸款增速呈“快回落—緩回升”走勢。上六個月，轄區(qū)各行調整信貸政策，開始收縮規(guī)模、提升質量，貸款增速連續(xù)五個月下降，到5月末達成多年最低水平3.7％。不過因為中國融資結構過分依靠間接融資和銀行受考評影響而恢復投放，下六個月人民幣貸款增速逐步恢復（圖3）。因為短期融資券和票據市場發(fā)展為企業(yè)提供了更有效率短期融資渠道，企業(yè)對銀行短期貸款需求降低，深圳人民幣信貸資金長久化趨勢比往年更顯著，年末，人民幣中長久貸款占比達成48.8％，上升5.0個百分點。因為中國銀行外匯頭寸擔心，收緊外匯貸款投放，深圳市外匯貸款增速同比下降50.8個百分點。四、現金投放繼續(xù)增加深圳市投放繼續(xù)增加。其中儲蓄存款凈支出占同期現金凈支出百分比為65.5％，仍是深圳市現金投放關鍵渠道。五、票據業(yè)務大幅增加深圳市經濟發(fā)達，票據結算量大，票源豐富，加之銀行為處理巨額存差帶來流動性相對過剩，及調整資產結構、改善資產質量而激勵發(fā)展票據業(yè)務，深圳市票據業(yè)務再次迎來大幅增加。其中，承兌余額同比增加9.0％，增幅同比上升14.6個百分點；貼現余額同比增加285.2％，增幅同比上升303.7個百分點（圖4）。票據業(yè)務快速增加是對短期貸款增速回落關鍵補充。六、銀行改革穩(wěn)步推進，經營情況不停改善七、香港人民幣業(yè)務快速發(fā)展，深港合作成效顯著截至年末，共有42家香港銀行創(chuàng)辦人民幣業(yè)務；香港人民幣存款余額223.7億元，同比增加85.6％；內地人民幣銀行卡在香港交易量67.7億元，同比增加1.2倍，在一定程度上反應了內地赴港消費量增加較快。2利率水平監(jiān)測，深圳市利率水平保持平穩(wěn)。中國金融機構人民幣貸款上浮利率占比緩慢上升，利用浮動利率定價方法范圍逐步擴大；外資銀行新發(fā)生人民幣貸款大部分實施下浮利率，貸款定價方法以固定利率為主。外幣貸款利率不停升高。貨幣市場收益率曲線全方面下移，帶動深圳市票據市場利率連續(xù)下行。香港人民幣存款利率保持穩(wěn)定。一、貸款上浮占比緩慢上升，企業(yè)規(guī)模和貸款利率水平親密相關一至四季度深圳市中國商業(yè)銀行實施上浮利率貸款發(fā)生額分別占貸款發(fā)生總額25.55％、32.84％、34.81％和34.13％。股份制商業(yè)銀行新增上浮利率貸款占比穩(wěn)步上升，區(qū)域法人機構貸款利率水平顯著增加。大型企業(yè)貸款下浮占比和小型企業(yè)貸款上浮占比均占其全部貸款總額50％左右，中型企業(yè)貸款上浮、基準、下浮百分比各占該類貸款三分之一左右。二、取消個人住房貸款優(yōu)惠利率并放開個人住房貸款利率上限，商業(yè)銀行政策實施效果并不顯著據我行監(jiān)測，3－9月，深圳市各中國商業(yè)銀行實施上浮利率個人住房貸款占個人住房貸款發(fā)生總額百分比一直在7％左右波動。第四季度，利率水平顯著下滑。12月份，深圳市中國商業(yè)銀行個人住房貸款實施上浮利率占比僅為0.92％，下浮百分比為90.73％（圖5）。關鍵原因：一是轄內某股份制銀行新發(fā)生個人住房貸款利率基礎集中于基準利率。二是價格競爭仍是目前各行住房信貸業(yè)務關鍵營銷手段。三、利用浮動利率定價方法范圍逐步擴大，區(qū)域中資法人商業(yè)銀行定價能力有所提升第4季度深圳市中國商業(yè)銀行新發(fā)生浮動利率貸款占全部新發(fā)生貸款百分比為46.15％，分別比第1、2、3季度高出24.57、18.82、11.27個百分點。區(qū)域中資法人商業(yè)銀行采取浮動利率定價貸款占比為42.98％，分別比四大國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行高11.98和10.79個百分點。四、外資銀行新發(fā)生貸款大部分實施下浮利率，貸款定價方法以固定利率為主五、小額外幣存款利率數次上調，市場反應總體較為平淡；受國際市場利率變動影響，深圳市外幣貸款利率不停走高，深圳市美元十二個月期固定利率貸款、按月浮動利率貸款分別由1月份3.7092％、3.5803％升至12月份5.28％、5.47％。港幣十二個月期固定利率貸款12月為5.2835％，比1月增加3.3205個百分點。六、超額準備金率下調后，商業(yè)銀行大量資金被擠入貨幣市場，貨幣市場收益率曲線全方面下移，帶動深圳市票據市場利率連續(xù)下行七、香港人民幣存款利率保持穩(wěn)定（一）2月前，各檔次人民幣存款利率有所提升。2月，3個月及1個月定時存款利率分別比2月提升0.08個百分點和0.07個百分點。原因是：一是參與行能從兌換中圖利，提升存款利率有利于擴大兌換規(guī)模。二是多家參與行預期短期內將擴大香港人民幣業(yè)務范圍，紛紛提升存款利率吸納用戶，以壯大業(yè)務基礎。（二）3月至今，各檔次存款利率保持穩(wěn)定，未發(fā)生改變原因是：現在各參與行給用戶人民幣存款利率已高達0.7％至0.86％不等，而參與行在清算行人民幣存款利率固定為0.865％。在目前各參與行人民幣資產利用渠道單一背景下，短期內人民幣存款利率難有上調空間。（三）大銀行存款利率普遍低于中小銀行（圖6）大銀行人民幣活期存款利率通常在0.45％左右，中小銀行活期存款利率在0.5％－0.75％之間，大新銀行定存利率甚至高達0.85％。（四）5月起，同期限存款利率港幣逐步高于人民幣（圖7）12月，香港10萬元以下人民幣活期存款、月內加權平均利率分別為0.46％、0.71％，分別低于同檔次10萬元以下港幣存款利率1.7和2.14個百分點。3金融市場運行深圳銀行間市場交易活躍，短期融資券受追捧；銀行匯率風險意識增強，外匯即期交易異常活躍；保險業(yè)駛入良性發(fā)展快車道；中小企業(yè)板成股市融資新亮點，黃金市場建設取得突破性進展，民間借貸不活躍，金融市場創(chuàng)新前景寬廣。一、銀行間拆借交易萎縮，債券交易成倍增加，短期融資券受追捧因為證券市場不景氣，深圳信用拆借同比下降47.6％。銀行間債券市場交易保持活躍，整年累計成交量同比增加1.2倍。深圳金融機構在銀行間市場交易總額5.0萬億元，占全國交易量11.0％，全國排名第三，凈融入資金1.3萬億元，同比增加近5倍。5月，短期融資券出臺引發(fā)深圳金融機構和企業(yè)高度關注。轄內南山開發(fā)集團企業(yè)、深圳高速公路股份企業(yè)、中信證券、招商證券等四家企業(yè)獲準在銀行間市場發(fā)行短期融資券63億元。和此同時，轄內各行主動參與短期融資券承銷，招行為招商局、淮北礦業(yè)、哈藥股份承銷了45億元短期融資券。二、外匯即期交易異?；钴S，新業(yè)務品種交易較少7月人民幣匯率形成機制改革后，轄內各行匯率風險意識增強，立即將結售匯風險頭寸在銀行間市場進行平補，即期外匯市場交投異常活躍，交易總量同比增加94.3％，賣差（賣出－買入）同比增加131.5％，二者均創(chuàng)歷史新高。中國銀行間外匯市場推出外幣買賣和遠期外匯交易業(yè)務后，轄內分別僅有3家和2家銀行參與交易，外幣買賣交易總量僅占全國交易總量0.8％。三、證券市場仍然呈弱市格局，中小企業(yè)板成股市融資新亮點，證券機構在調整中發(fā)展深證綜指整年下跌11.7％，股票成交額同比降低21.5％。年內，境內股票市場唯一新發(fā)股票在深交所中小企業(yè)板上市。年末，中小企業(yè)板上市企業(yè)總數達成50家，籌資29.1億元，占深市籌資總額96.0％。繼南方、漢唐證券企業(yè)以后，深圳市又有大鵬、五洲和昆侖等三家證券企業(yè)爆發(fā)支付危機。年內，各相關部門組織了對南方、漢唐、大鵬證券企業(yè)清算工作，并組織實施大鵬、五洲、昆侖證券企業(yè)及20家證券營業(yè)部和3家證券服務部風險處理。中國建銀投資有限責任企業(yè)在競拍購置原南方證券相關證券類資產基礎上于深圳設置中國建銀投資證券有限責任企業(yè)。截至年末，深圳共有證券法人機構15家，基金管理企業(yè)15家，期貨企業(yè)11家。，全市77家上市企業(yè)（其中在中小企業(yè)板塊上市2家）主動推進股權分置改革，共有30家已完成（或已進入）股權分置改革，總市值占轄區(qū)上市企業(yè)總市值60.0％，市值百分比在全國主板市場排名第一。四、保險業(yè)駛入良性發(fā)展快車道，深圳保險市場體系不停完善，各項業(yè)務良性發(fā)展，服務地方經濟社會發(fā)展成效顯著。截至末，深圳保險市場主體35家，基礎形成門類較為齊全市場組織體系和較充足市場競爭。轄內保險專業(yè)中介發(fā)展快速，促進了保險市場專業(yè)分工深入細化；外資保險企業(yè)市場份額高出全國水平3.6個百分點，國際化程度較高。是深圳保險業(yè)多年來效益最好十二個月，大部分企業(yè)實現盈利。全市保費總收入首次突破100億元，達成106.41億元，同比增加16％。其中，壽險業(yè)保費收入同比增加18.53％，高出全國平均水平10個百分點，增幅居全國各大城市前列。深圳壽險業(yè)務結構實現了平穩(wěn)調整，年內轄區(qū)壽險期繳保費百分比高達69.8％，其中新單百分比占到50％，比全國平均水平高1.4倍，為深圳保險業(yè)可連續(xù)發(fā)展打下良好基礎。產險方面，以意外險、信用險、責任險為代表非傳統(tǒng)險展現快速增加局面，對產險業(yè)務增加貢獻率由上年32.4％提升到39.3％。，深圳市保險業(yè)為深圳經濟建設提供了近6萬億元風險保障，參保人次達560萬，累計賠款和給付支出28億元，同比增加15％，保險深度為2.16％，比上年下降了0.54個百分點，對保障正常生產、生活秩序發(fā)揮了關鍵作用。五、黃金市場建設取得突破性進展截至末，深圳共有上海黃金交易所會員18家。年內，深圳全部會員黃金成交量、交割量、交割庫累計出庫量占全國比重分別為9.6％、29.7％和47.2％。深圳黃金市場建設方面取得突破性進展。9月30日上海黃金交易所深圳備份交易中心成立；12月13日深圳黃金夜市交易正式開業(yè)，深圳黃金市場和國際接軌。六、民間借貸不活躍，月利率在15‰左右深圳民間借貸以村鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)和個體工商戶為相對活躍融資主體，房地產業(yè)、商貿業(yè)、服務業(yè)是發(fā)生民間借貸關鍵行業(yè)，極少流向制造業(yè)，和“長三角”地域截然不一樣。民間借貸利率，現在企業(yè)短期融資月利率通常在15‰左右，個人短期融資月利率通常在10‰－15‰。七、金融創(chuàng)新獨具優(yōu)勢，前景寬廣，深圳金融市場業(yè)務創(chuàng)新以跨市場本外幣理財業(yè)務、利率產品為關鍵，服務創(chuàng)新以網上銀行為關鍵。集合受托理財計劃、特色信用卡服務、開放式基金質押貸款、集合委托貸款、動產質押短期貸款，全部是值得稱道業(yè)務創(chuàng)新品種。4區(qū)域金融生態(tài)，深圳被評為全國金融生態(tài)一級城市，金融生態(tài)不停改善，表現在：一是金融基礎設施建設扎實推進。建設深圳金融配套服務基地被提上議事日程，并已形成總體框架和初步方案；建成覆蓋全市、聯通香港、融入全國、較為完善現代化支付結算系統(tǒng)，深圳跨行資金清算總量20萬億元，日清算量平均800億元，占全國十分之一強；銀行卡刷卡消費百分比在全國處于領先水平；在全國率先建成了票據影像處理系統(tǒng)。二是信用建設取得主動進展。在全國率先開展了外匯違規(guī)負面信息披露工作；征信體系建設取得重大進展，，企業(yè)信貸登記咨詢在本市覆蓋了近80％企業(yè)，個人信用系統(tǒng)在本市覆蓋了約600萬人口；人行、公檢法、海關、工商、稅務等相關部門緊密合作，對拖欠銀行貸款企業(yè)繼續(xù)公開曝光，整年對115家拖欠銀行貸款企業(yè)進行制裁，建立信用風險提醒名單，通報被剝離不良貸款借款企業(yè)共101家；全體商業(yè)銀行、政策性銀行和部分企業(yè)自發(fā)組織成立了深圳市信用協會，該協會和市總商會舉行了“誠信和發(fā)展”論壇。三是同業(yè)自律規(guī)范有序。公布了銀行和企業(yè)《誠信倡議書》，中國銀行同業(yè)公會簽署了大額現金提現收費等條約，資信評定企業(yè)簽署了行業(yè)自律協議。5房地產行業(yè)分析深圳房地產市場供給壓力仍然較大，商品房價格在第四季度大幅上漲；中國金融機構房地產貸款增速放緩，大型房地產企業(yè)主動開辟多元融資渠道。一、房地產市場供給增加趕不上需求增加，房地產價格大幅上漲1.房地產投資規(guī)模連續(xù)下降，市場供給略為增加。因為土地供給擔心，深圳市房地產開發(fā)投資連續(xù)降低，末為419.59億元，同比下降3.37％。深圳整年新開工面積、施工面積和完工面積分別為1152.3、3414.1和656.2萬平方米，施工面