南通新城項(xiàng)目整體定位2

街鋪?zhàn)饨馉顩r從商業(yè)街鋪的租金價(jià)格可以顯示出：價(jià)格隨著中心地段的蔓延呈遞減趨勢(shì)，但在臨近南通市汽車(chē)站，桃塢路等代表性地段，街鋪價(jià)格明顯高于同類(lèi)地區(qū)。1街鋪現(xiàn)狀街鋪與周邊配套的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)：周邊有住宅小區(qū)，街鋪多為服務(wù)住宅的服裝、家紡和餐飲；周邊有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的街鋪，業(yè)態(tài)則為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的延伸；周邊有學(xué)校的街鋪以服務(wù)學(xué)生為主現(xiàn)狀描述：街鋪是商業(yè)中除超市、百貨和商場(chǎng)的補(bǔ)充組成部分，它的產(chǎn)生依賴(lài)城市主流商業(yè)的繁榮，填補(bǔ)駐主流商業(yè)的空缺，所以針對(duì)本項(xiàng)目，街鋪式商業(yè)有賴(lài)于住宅的人口規(guī)模和主流商業(yè)的人氣聚集。2商業(yè)總結(jié)南大街、大賣(mài)場(chǎng)和桃塢路的商業(yè)一熱一冷體現(xiàn)出：大型綜合型商業(yè)受到客戶(hù)的青睞中高端客戶(hù)選擇周末到上海進(jìn)行消費(fèi)的現(xiàn)狀表明南通商業(yè)現(xiàn)狀的落后無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)需求，需要新興的，特色的、時(shí)尚、文化的商業(yè)出現(xiàn)距離市區(qū)較遠(yuǎn)的品牌大賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)持續(xù)火爆表明南通客戶(hù)購(gòu)物的區(qū)域傾向性逐漸減弱3市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析4可預(yù)見(jiàn)市場(chǎng)供應(yīng)總量其中市中心3萬(wàn)平方米地標(biāo)項(xiàng)目即將竣工，可能在三月份推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目推出后，將成為今明兩年南通高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)主體。2005年南通市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)可預(yù)見(jiàn)供應(yīng)總量約5萬(wàn)平方米，其中市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)約3.4萬(wàn)平方米，工農(nóng)路新興商務(wù)區(qū)約1.6萬(wàn)平方米；5物業(yè)品質(zhì)目前南通高檔寫(xiě)字樓很少，寫(xiě)字樓品質(zhì)普遍較低，如金鷹國(guó)際大廈、南通大廈、浦發(fā)銀行大廈等，盡管外立面尚可，但大堂、電梯、電梯間、公共過(guò)道、地下車(chē)庫(kù)、平面布局、智能化等方面在規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備配置上檔次較低；南通國(guó)際大廈為當(dāng)前南通最高檔次寫(xiě)字樓，表現(xiàn)在大堂、會(huì)議室、樓高、設(shè)備配置等方面。6物業(yè)價(jià)格高檔寫(xiě)字樓，如南通國(guó)際大廈、南通大廈、金鷹國(guó)際大廈等租金相對(duì)較高，為40~60元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)為2.5~4.5元/平方米/月，車(chē)位租金為3000~3500元/年；中低檔普通寫(xiě)字樓及商住樓，如南通國(guó)際大廈左側(cè)佳成大廈、工農(nóng)路文峰大廈、王府公寓等租金相對(duì)較低，為10~20元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)為1.2~2.0元/平方米/月，車(chē)位租金為2000~3000元/年；在售項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格與住宅差別很小，市中心區(qū)項(xiàng)目均價(jià)在5000~6000元/平方米，工農(nóng)路沿線項(xiàng)目均價(jià)在4000~5500元/平方米。由于寫(xiě)字樓物業(yè)品質(zhì)較低的原因，南通在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格與住宅沒(méi)有拉開(kāi)距離；隨著新建寫(xiě)字樓品質(zhì)提升，價(jià)格具有上升空間。7盈利模式銷(xiāo)售為主出租為輔關(guān)鍵詞：南通商業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要采取產(chǎn)權(quán)分割出售的方式作為主要開(kāi)發(fā)盈利模式；采取出租方式的項(xiàng)目非常少，目前市場(chǎng)上出租項(xiàng)目主要出現(xiàn)在三級(jí)市場(chǎng)，為已購(gòu)買(mǎi)方的出租行為。8入駐客戶(hù)行業(yè)分散私營(yíng)企業(yè)為主政府機(jī)關(guān)進(jìn)駐大企業(yè)自建寫(xiě)字樓關(guān)鍵詞：入駐客戶(hù)行業(yè)分散，主要行業(yè)為：紡織、石化、機(jī)電、輕工、貿(mào)易、保險(xiǎn)、科技及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等；客戶(hù)中私營(yíng)企業(yè)相對(duì)較多，如紡織、輕工、貿(mào)易、科技、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；國(guó)有企業(yè)主要為壟斷行業(yè)，如石化、能源、機(jī)電、保險(xiǎn)等；政府機(jī)關(guān)亦有進(jìn)駐商業(yè)寫(xiě)字樓情況，如財(cái)政局進(jìn)駐南通國(guó)際大廈10個(gè)樓層，外經(jīng)貿(mào)局進(jìn)駐南通國(guó)際大廈3個(gè)樓層。南通大型企業(yè)相對(duì)較少，實(shí)力很強(qiáng)的大型企業(yè)往往采取自建寫(xiě)字樓的方式。9銷(xiāo)售狀況竣工使用狀態(tài)寫(xiě)字樓空置率普遍較低，入駐率平均在80%以上；在售寫(xiě)字樓中地段好、品質(zhì)高、形象佳的樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況相對(duì)良好，如中心區(qū)項(xiàng)目潤(rùn)友大廈（7560平方米）04年11月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已銷(xiāo)售87%；工農(nóng)路項(xiàng)目中華廣場(chǎng)（36000平方米）03年5月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，04年6月基本售完，現(xiàn)只剩3層、4層部分面積；地段、品質(zhì)較差樓盤(pán)，如嘉隆大廈、東方鑫乾，銷(xiāo)售進(jìn)度較緩慢；空置率低地段、品質(zhì)制勝中小面積戶(hù)型受寵關(guān)鍵詞：相對(duì)大面積單位，100~300平方米中小面積戶(hù)型更有市場(chǎng)。10寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)■市場(chǎng)現(xiàn)狀。南通當(dāng)前的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)還處于低層次、低水平的開(kāi)發(fā)階段，市場(chǎng)不成熟：物業(yè)品質(zhì)低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，開(kāi)發(fā)商不注重營(yíng)銷(xiāo)推廣；■市場(chǎng)空間。隨著南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，企業(yè)對(duì)辦公條件的要求將會(huì)不斷提高，必然要求寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)的升級(jí)換代，再加上新增市場(chǎng)需求，故南通寫(xiě)字樓市場(chǎng)擁有發(fā)展空間；■市場(chǎng)機(jī)會(huì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入新的階段，必須擺脫低層次市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)、設(shè)備配置先進(jìn)、智能化程度較高、物業(yè)服務(wù)優(yōu)良的中高檔寫(xiě)字樓物業(yè)將會(huì)更加擁有競(jìng)爭(zhēng)力。11本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖客戶(hù)分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶(hù)構(gòu)成消費(fèi)特征市場(chǎng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略12客戶(hù)來(lái)源及演變分析本項(xiàng)目如何起勢(shì)造勢(shì)以營(yíng)造滿(mǎn)足南通消費(fèi)者潛在需求的生活購(gòu)物氛圍是本項(xiàng)目定位的重要因素交通到達(dá)性——消費(fèi)者來(lái)源的可能性本項(xiàng)目的核心樞紐地位決定了優(yōu)良的交通可達(dá)性，在交通上不存在隔閡和劣勢(shì)消費(fèi)習(xí)慣——消費(fèi)者潛在需求挖掘從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)房客戶(hù)來(lái)源基本來(lái)源于南通市區(qū)及周邊郊縣，外地及外籍人士少，同時(shí)并沒(méi)有形成明顯的區(qū)域分化，同時(shí)當(dāng)前市區(qū)中高端客戶(hù)對(duì)新城的認(rèn)可度普遍高于郊區(qū)中高端客戶(hù)在商業(yè)購(gòu)物方面時(shí)尚需求多訴諸老市區(qū)購(gòu)物中心或上海等地，本區(qū)域尚未形成商業(yè)氛圍?？蛻?hù)演變預(yù)測(cè)——當(dāng)前的立意必須為未來(lái)的客戶(hù)演變做好準(zhǔn)備目前周邊樓盤(pán)的市區(qū)客戶(hù)均占到了70%以上，郊區(qū)及其他外地客戶(hù)仍然傾向于選擇繁華的老城區(qū)項(xiàng)目，隨著新城區(qū)配套的跟進(jìn)和人氣的形成，該部分客戶(hù)的比例必將有所提升，投資需求也將有所上升13當(dāng)前新城區(qū)中高端樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源以私營(yíng)業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級(jí)管理人員為主新城區(qū)中高檔樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源比例14本項(xiàng)目客戶(hù)定位——作為新區(qū)大盤(pán)，啟動(dòng)期一般仍以周邊主流客戶(hù)為目標(biāo)對(duì)象隨著區(qū)域形象和人氣的不斷提升，城市中心的遷移，郊區(qū)及外地客戶(hù)的比例將逐步上升市區(qū)出于改善生活質(zhì)量的要求及部分投資心理，看好新城區(qū)政府官員、銀行等金融機(jī)構(gòu)職員、企事業(yè)單位公務(wù)員、醫(yī)院醫(yī)生、大學(xué)教職員工等，屬市區(qū)中高檔收入階層年齡：25-40歲為主，以中青年為主郊區(qū)追求真正成熟的城市生活，以自住為主周邊開(kāi)發(fā)區(qū)中的私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員為主年齡：15本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖客戶(hù)分析項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶(hù)構(gòu)成消費(fèi)特征市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位16形象定位項(xiàng)目區(qū)位特征項(xiàng)目地塊特征消費(fèi)者需求競(jìng)爭(zhēng)分析上海后花園，連接上海、蘇南的樞紐地帶政府主導(dǎo)的新城市中心(CBD+CLD)規(guī)模和形態(tài)不可復(fù)制性周邊配套皆以國(guó)際化新城的規(guī)劃思路配置新都市核心絕版、國(guó)際化認(rèn)政府內(nèi)心深處有很強(qiáng)的融入蘇南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高新市府、都市魅力仍以傳統(tǒng)的封