升華集團(tuán)安吉博康項(xiàng)目前期定位及物

浙江博康置業(yè)

安吉?jiǎng)e墅項(xiàng)目定位與物業(yè)建議報(bào)告6/6/2024項(xiàng)目研究工作的階段劃分第二階段（中期）項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議2008/4/2008/4/第三階段（終期）提交終稿工作最終成果城市經(jīng)濟(jì)，規(guī)劃，交通背景研究競爭板塊房地產(chǎn)市場調(diào)研對政府官員、行業(yè)人及消費(fèi)者深度訪談市場競爭環(huán)境及客戶研究提交整體報(bào)告（中期）市調(diào)結(jié)論案例借鑒項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略2008/5/前期工作第一階段市場環(huán)境及客戶研究2008/5/根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告提交整體報(bào)告（終稿）現(xiàn)今工作前期定位及物業(yè)發(fā)展建議2報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究3項(xiàng)目所在區(qū)域居于長三角旅游網(wǎng)絡(luò)中不可替代的樞紐地位，通達(dá)性好常州無錫蘇州紹興杭州湖州嘉興金華上海寧波南京蕪湖宜城區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性資源、配套安吉縣位于浙江省西北部，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的一個(gè)對外開放景區(qū)，北靠天目山，面向滬寧杭，《臥虎藏龍》的拍攝地，黃浦江的源頭，滬杭后花園。安吉距杭州65公里，上海220公里，南京270公里，3小時(shí)交通圈內(nèi)遍布長三角主要城市。4交通：縣內(nèi)04省道、11省道，正在建設(shè)的“申嘉湖安”高速，“杭長”高速與已建成的“申蘇浙皖”高速等線，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。杭州和安吉將開通城際公交。通訊：從杭州打電話去安吉不需收長途費(fèi)。（計(jì)劃中）民政：安吉買房，子女入學(xué)、醫(yī)院看病一律同城待遇。產(chǎn)業(yè)：引進(jìn)杭企入駐杭資產(chǎn)業(yè)園。旅游:推出安吉與杭州兩地旅游套餐制等內(nèi)容也排上了日程。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性資源、配套未來一系列城市發(fā)展計(jì)劃預(yù)示著安吉將融入“大杭州”都市圈5西中東度假區(qū)活動(dòng)帶靈峰寺景區(qū)臨城休閑帶龍王溪（脈）山，佛，竹（心）滸溪（脈）健體娛心（動(dòng)）怡情養(yǎng)心（靜）服務(wù)舒心（鬧）親近自然的活動(dòng)，人活動(dòng)的氣息宗教文化，竹文化，靜雅貼心服務(wù)，熱鬧，人氣足本案項(xiàng)目所在區(qū)域是政府未來重點(diǎn)規(guī)劃和推介的區(qū)域，而本項(xiàng)目在區(qū)域規(guī)劃中倚滸溪之脈，是打造高端物業(yè)的風(fēng)水寶地區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性資源、配套6項(xiàng)目所在區(qū)域具有極其豐富的旅游資源和休閑配套，“生態(tài)、休閑、養(yǎng)身”三大特色明顯本案區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性資源、配套安吉生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，旅游資源豐富，屬最佳人居環(huán)境。中國大竹海、白茶谷、九龍峽、芙蓉谷等景點(diǎn)，讓游客領(lǐng)略獨(dú)特的自然風(fēng)光、竹海、奇峰，山林中建有多處避暑山莊和度假村。項(xiàng)目緊靠滸溪、南望大竹海、北眺靈峰山，林木茂盛挺拔、清涼愜意、其境幽靜，是真正的氣凈、水凈、土凈的“三凈”之地，“山(靈峰山)、水(滸溪)、竹(竹博園、大竹海)”的構(gòu)畫似乎讓你走進(jìn)人間天堂，周邊還有滑雪場、27洞鄉(xiāng)村高爾夫、4星級香溢度假村等休閑娛樂配套。7本項(xiàng)目本項(xiàng)目的五公里范圍內(nèi)，幾乎圍聚了安吉所有的名勝景區(qū)。休閑娛樂：27洞高爾夫、香溢度假村、大竹海度假村旅游：中南百草園、竹博園、靈峰山（寺）、“江南天池”、“臥虎藏龍拍攝基地”、黃浦江源，滑雪場……地理集中≠得到整合資源整合：尋求資源配置與客戶需求的最佳結(jié)合點(diǎn)，以突顯核心價(jià)值，到達(dá)1+1>2的效果項(xiàng)目周邊的休閑旅游資源在地理上相對集中，但是景點(diǎn)具有散而小的特點(diǎn)，有待進(jìn)一步整合以提高整體價(jià)值區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性資源、配套8區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊指標(biāo)西北地塊：“山南水北為陽”，景觀資源好東南地塊：景觀資源較好，但相對孤單，屬于背水，區(qū)位上不如西北地塊項(xiàng)目東側(cè)：臨近已經(jīng)有在售項(xiàng)目汀香別墅，對片區(qū)已經(jīng)有一定拉升擁有較好的天然景觀資源，為打造高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供了天然條件，周邊住宅項(xiàng)目稀少，暫時(shí)缺乏居住氛圍汀香別墅9區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊指標(biāo)地塊基本指標(biāo)：用地面積：200464.9平米容積率：<1綠地率：45%建筑密度：20%其中50畝為綜合服務(wù)樓用地項(xiàng)目地塊地勢平坦，中等規(guī)模水平，限制條件很少，有很大的操作空間汀香別墅本案10中國知名景區(qū)、房地產(chǎn)不成熟片區(qū)、有山水景觀資源的中等規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目屬性界定中國知名景區(qū)“中國竹鄉(xiāng)”“白茶之鄉(xiāng)”,《臥虎藏龍》、《夜宴》房地產(chǎn)不成熟片區(qū)已有在售別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊還有很多低密度住宅規(guī)劃用地，未來前景看好中等規(guī)模占地20萬平米，屬于中等規(guī)模較好景觀資源靈峰風(fēng)景區(qū)內(nèi)，滸溪，山景11地塊具備開發(fā)高檔項(xiàng)目的條件，甚至具有打造區(qū)域代表性樓盤的機(jī)會，但是存在一些不利的限制因素。有利因素1.別墅地塊稀缺性3.區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目少4.地塊限制條件少5.地價(jià)低不利因素1.區(qū)域認(rèn)知度有待提升2.區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)水平不高2.景觀資源稀缺性6.片區(qū)規(guī)劃前景看好12報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究13我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目利潤目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)策略2-3年完成項(xiàng)目的開發(fā)最大限度控制風(fēng)險(xiǎn)，盡快實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)，整體實(shí)現(xiàn)利潤最大化項(xiàng)目作為中等項(xiàng)目，啟動(dòng)期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)，后期博高利潤，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化項(xiàng)目企業(yè)形象在安吉甚至長三角留下良好的口碑，提升企業(yè)形象價(jià)格速度品牌影響力目標(biāo)與挑戰(zhàn)14本項(xiàng)目面臨的幾大挑戰(zhàn)哪些區(qū)域可能與本項(xiàng)目所在區(qū)域存在競爭？本區(qū)域的核心價(jià)值何在？作為陌生片區(qū)的高端項(xiàng)目，面對的客戶從何而來？項(xiàng)目如何才能夠打動(dòng)目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)的影響力？項(xiàng)目如何確定合適的產(chǎn)品組合（容積率），實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化？項(xiàng)目采取何種策略來保證陌生片區(qū)的高端項(xiàng)目得以順利啟動(dòng)15我們通過S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題資料來源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R216項(xiàng)目約束條件下客戶目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾S：1.區(qū)域的景觀資源好2.區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)水平低3.認(rèn)知度低的區(qū)域打造高端項(xiàng)目R2：確保較快實(shí)現(xiàn)利潤收益，建立一定的區(qū)域影響力R1：區(qū)域形象和樓盤形象難以被認(rèn)可，銷售乏力問題1：如何建立項(xiàng)目的價(jià)值體系，突破區(qū)域認(rèn)知，提高影響力問題2：如何采用適當(dāng)?shù)膯?dòng)策略，保證項(xiàng)目成功啟動(dòng)17報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究18安吉房地產(chǎn)市場概況安吉近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商品房價(jià)格平穩(wěn)走高，房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展期03~04年05~06年07年1800~19002500~26003500~3800安吉普通住宅市場價(jià)格走勢單位：元/平米

2007年，安吉地王——維多利亞，1582000/畝,樓面地價(jià)約3600元/平米?！暗赝跣?yīng)”將帶來安吉整體房價(jià)再上一個(gè)臺階。按匯率折算，安吉2007年的人均GDP約3647美元，安吉房地產(chǎn)步入“從以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量發(fā)展”的的快速發(fā)展期發(fā)展階段啟動(dòng)期快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型19安吉普通住宅市場一覽安吉普通住宅市場情況：03年以前一次購房，地段好，但是品質(zhì)低，面積小，置換需求明顯周邊城鎮(zhèn)客戶：孩子求學(xué)；追風(fēng)心理；縣城工作安家首次置業(yè)的總價(jià)天花板：55萬外地投資客戶比例下降：5%-->3%四年時(shí)間住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了1800-2600-3500的“三級跳”安吉普通主宅市場近年來發(fā)展迅速，屬于內(nèi)需性增長，前景繼續(xù)看好20安吉?jiǎng)e墅市場一覽安吉?jiǎng)e墅市場發(fā)展比較偏緩，樓盤數(shù)量有限，外向性特征逐步顯現(xiàn)安吉?jiǎng)e墅項(xiàng)目缺少好的項(xiàng)目帶動(dòng)，同時(shí)也缺少政府的引導(dǎo)。安吉?jiǎng)e墅市場一是起步晚,二是沒趕上好的政策。

——安吉業(yè)內(nèi)人士訪談汀香別墅滸畔居鳳棲山莊紫竹山莊茗仕雅墅21代表樓盤：茗仕雅墅7134占地49915㎡，歐式風(fēng)情別墅分獨(dú)聯(lián)和雙聯(lián)，共104戶，都附帶庭院，名家設(shè)計(jì)，星級物業(yè)管理，24小時(shí)專業(yè)保安巡邏，閉路電子監(jiān)控，出入口、道路、花園，高清晰可視對講系統(tǒng)。附近有鳳凰山主題森林生態(tài)公園，內(nèi)有高爾夫球場，體育館（邊上200米處）等高檔設(shè)施，公園免費(fèi)對外開放，2010年完工07年開盤至今，售出34套，均價(jià)5400項(xiàng)目本身品質(zhì)一般，加之形象太低，銷售并沒因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢而表現(xiàn)出色22占地256畝，總建面4萬平米。容積率0.263400多平方米的會所基本配套一應(yīng)俱全，會所兩邊分別設(shè)有公共游泳池、網(wǎng)球場、兒童游樂園。景觀方面，將水引入社區(qū)每戶門前，形成島的概念。04年開盤時(shí)價(jià)格4000-5000，后期保持在7000-8000。07年10月，二期香林群島第一組團(tuán)入市，均價(jià)約15000第二組團(tuán)5月初開盤，43套已售出6套，均價(jià)15800。代表樓盤：汀香別墅二期產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀方面得到提升，依托一期的實(shí)景震撼力大大提升了項(xiàng)目的高形象，成就了其目前安吉?jiǎng)e墅市場的價(jià)格標(biāo)桿地位二期一期汀香別墅23認(rèn)知度較低區(qū)域的高端項(xiàng)目，如何獲得項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同建筑外立面和材質(zhì)要自然精致自然水景的利用建筑風(fēng)格上的差異化創(chuàng)新戶型舒適度創(chuàng)新科技部品亮點(diǎn)做價(jià)值支撐…高形象，中高品質(zhì)區(qū)域價(jià)值大于項(xiàng)目價(jià)值加強(qiáng)汀香別墅對板塊拉動(dòng)效應(yīng)周邊度假旅游項(xiàng)目的業(yè)主會員制將自己納入政府的區(qū)域推介體系…會所基本配套俱全智能安防，專業(yè)物管品牌物管的嫁接菜單式星級酒店服務(wù)會所功能創(chuàng)新…借鑒超越區(qū)位、資源產(chǎn)品、園林服務(wù)、配套汀香別墅對于本項(xiàng)目的啟示24普通市場：內(nèi)需性增長，價(jià)格平穩(wěn)走高，發(fā)展勢頭良好高端市場：1.起步晚，發(fā)展緩慢2.沒有形成相對集中的豪宅區(qū)3.品質(zhì)不足，缺乏代表安吉形象的高端豪宅項(xiàng)目4.

外向性特征顯現(xiàn)，本地改善型需求依然不可忽視5.度假公寓/酒店式公寓是市場空白安吉房地產(chǎn)市場小結(jié)25報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究26本案所在青山湖板塊千島湖板塊地理位置的臨近性：都處于長三角2小時(shí)交通圈內(nèi)發(fā)展模式的相似性：依托各自的強(qiáng)勢旅游資源，打造高端的休閑、商務(wù)、度假、旅游地產(chǎn)目標(biāo)客群的重疊性：項(xiàng)目推廣容易滲透到江蘇、浙江、上海、安徽等省市的客戶，造成客戶分流從多個(gè)方面看來，青山湖板塊、千島湖板塊發(fā)展對于本項(xiàng)目有重要的參考意義典型板塊研究27青山湖離杭州市38公里，臨安市區(qū)3公里，是黃山、千島湖及浙西旅游黃金線的必經(jīng)之路。青山湖被譽(yù)為臨安第一景，臨安新十景之一的青山湖國家森林公園，離杭州市區(qū)38公里，位于臨安市東郊5公里,面積64.5平方公里，其中水域面積10平方公里。青山湖為大型人造湖，建成于1964年，四面環(huán)山，生態(tài)環(huán)境良好。湖區(qū)生活著240多種野生動(dòng)物，有白頸長尾雉，白鸛、黑鸛，野鴨等。湖之北有100萬平方米，國內(nèi)罕見的水上森林，其像一塊翡翠鑲嵌在碧水之中。青山湖板塊青山湖被譽(yù)為“臨安第一景”，是杭州休閑旅游的熱門區(qū)域典型板塊研究28城市別墅特征：別墅的初級階段，有城市成熟的配套第一居所不具有現(xiàn)代別墅元素?zé)o山水資源價(jià)格較高近郊別墅特征：位于城市近郊山水資源不強(qiáng)勢交通、生活配套日漸提高，依靠自我配套遠(yuǎn)郊之江片區(qū)別墅為代表特征：位于城市遠(yuǎn)郊有強(qiáng)勢的自然山水資源配套缺乏以閑林、小和山、銀湖片區(qū)別墅為代表以青山湖片區(qū)別墅為代表九溪玫瑰園桃花源、浪漫和山、富春山居青山湖畔、青城·山語間、錦繡錢塘杭州別墅板塊之江和小和山板塊屬第一層級已無更多供應(yīng)，閑林、銀湖位屬第二層級供應(yīng)量較大，而青山湖板塊列第三層級，正成為市場新寵。小和山板塊閑林板塊之江板塊銀湖板塊青山湖板塊湘湖板塊杭州主城區(qū)西湖青山湖板塊典型板塊研究杭州各別墅板塊發(fā)展歷程圖之江板塊湘湖板塊銀湖板塊小和山板塊青山湖板塊閑林板塊2930樓盤名稱物業(yè)類型戶型(M2)均價(jià)(元/M2)總價(jià)（萬）10月后走勢銷售狀況會所支撐亮點(diǎn)錦繡錢塘別墅350-55012500450萬起新推三期，價(jià)格無變化07年9月開始蓄客,12月28日至今去化28套。中心會所5000平米，室外設(shè)置露天泳池、網(wǎng)球場、高爾夫、垂釣場等新風(fēng)系統(tǒng)；藍(lán)牙技術(shù)識別車輛，家電設(shè)備遠(yuǎn)程控制；配有保姆公寓可以出售給業(yè)主青城·山語間別墅220-4009200270萬左右無新房源，價(jià)格不變目前剩余3-5套335方的大房型,自10月份后基本沒有成交。預(yù)計(jì)08年8月份新推250左右的精致型別墅，價(jià)格未定。東西南中心四大管家會所，面積12萬平方米800-1000方的獨(dú)立花園，并且有花園證;低總價(jià)的獨(dú)立別墅；山地資源；金基·青云山居別墅250-4209500230萬起無目前無房源。預(yù)計(jì)08年下半年新推房源。一大一小兩個(gè)會所，有咖啡吧、室內(nèi)外游泳池、高爾夫練習(xí)場、醫(yī)務(wù)室、網(wǎng)球場、兒童游樂場等0.18超低容積率作為亮點(diǎn)；石材等環(huán)保材料中都·青山湖畔別墅排屋300-450別墅13000三聯(lián)排8000四聯(lián)排7000獨(dú)棟430萬起；排屋190-250萬價(jià)格無變化11月至今排屋無成交4套五星酒店、游艇俱樂部、水上高爾夫練習(xí)場、直升機(jī)停機(jī)坪、山地自行車跑道、兒童樂園等智能化：五重安防(國防專家打造)；排屋獨(dú)立澆注，防熱脹冷縮；木材、石材等環(huán)保材料；風(fēng)情藝術(shù)街；一、二期直接面湖青山湖81號別墅307-50010000360-450價(jià)格無變化11月上旬開盤11套，開盤去化4套后，至今去化3套中心會所、餐飲、羽毛球館、壁球館、視聽室等澳洲風(fēng)格街區(qū)式別墅；離青山湖最近的項(xiàng)目；81席造成稀缺感；北區(qū)預(yù)留25000平方米自然山林形成天然氧吧青山湖板塊青山湖板塊的別墅樓盤已經(jīng)形成氣候，產(chǎn)品成熟且不乏亮點(diǎn)，比本項(xiàng)目更臨近杭城，將對本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈競爭典型板塊研究3031隨著綠城、大華等品牌開發(fā)商的介入，以及專走豪宅路線的通源的介入，青山湖將會出現(xiàn)一批頂級別墅，大大提升區(qū)域價(jià)值。

青山湖板塊的第一批項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，主打性價(jià)比，而第二代品牌開發(fā)商的入住將大大提高板塊的區(qū)域價(jià)值。以綠城青山湖玫瑰園為例：項(xiàng)目走豪宅別墅路線，期望單套的價(jià)格都在600萬以上，后期甚至可能會做1億/套的天價(jià)別墅。樓盤名稱開發(fā)單位總用地面積（畝）總建筑面積(萬M2)總套數(shù)(套)青山湖玫瑰圓綠城西子房產(chǎn)開發(fā)公司160525.73349同人低密度住宅臨安同人置業(yè)有限公司（省直房產(chǎn)）90217.25545西城風(fēng)韻杭州大華青山湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司118715.837485湖光山社花園浙江新廣發(fā)置業(yè)有限公司73334.25344青山湖板塊內(nèi)未售項(xiàng)目，尤其是品牌開發(fā)商的項(xiàng)目的介入，將進(jìn)一步刷新青山湖板塊市場形象并推動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升青山湖板塊典型板塊研究31客戶歸結(jié)客戶特點(diǎn)特點(diǎn)歸結(jié)及工作啟示客戶是誰？購買目的：第二居所＋投資以休閑度假為主要購房目的，一般都去過青山湖，相對比較熟悉。在市區(qū)一般都有至少二套以上房子（或住在市區(qū)名盤），希望買到高檔別墅區(qū)里，改變一個(gè)目前的居住環(huán)境。以休閑度假為主要目的，希望可以享受5＋2的生活方式。兼有投資升值的目的。30~40歲的城市中堅(jiān)階層，家庭結(jié)構(gòu)相對簡單，具有一定的購買力1、30~40歲，事業(yè)正處于上升期；2、城市中堅(jiān)階層，財(cái)富積累基本完成，購買力較強(qiáng)；3、家庭結(jié)構(gòu)簡單，追求社區(qū)品質(zhì)，對戶型空間、大氣程度要求較高；4、客戶較難引導(dǎo)，主觀性比較強(qiáng)。5、客戶以私營企業(yè)主為主，從事的行業(yè)主要集中在金融、貿(mào)易、地產(chǎn)等高收入行業(yè)。城西為主的消費(fèi)客群，外省市輻射能力不斷加強(qiáng)居住區(qū)域集中在市中心和城西，也有部分來自其他城市（臺州、義烏等）以投資為目的的客戶客戶有什么特征？圈層效應(yīng)明顯，2-3成客戶有關(guān)聯(lián)關(guān)系1、口碑傳播比較容易；2、有效的老帶新活動(dòng)將對項(xiàng)目營銷起到至關(guān)重要的作用。第二居所為置業(yè)出發(fā)點(diǎn)，尋求資產(chǎn)保值心態(tài)明顯1、杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為別墅帶來的長期需求旺盛；2、看中項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值提升的投資需求也在上升?？蛻艨粗惺裁矗繀^(qū)域、地理位置、戶型、風(fēng)格和高贈送面積上升區(qū)域；宜居戶型；高贈送面積。杭州市中心和城西客戶為主，部分來自浙江其他城市，一般都是去過青山湖的，以第二居所和投資為目的青山湖板塊32杭州千島湖板塊千島湖的旅游開發(fā)從屬于杭州東方休閑之都的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，是杭州的主打旅游名片之一千島湖地處杭州市淳安縣，區(qū)面積573平方公里，有1078個(gè)島嶼，匯水區(qū)域10442平方公里。千島湖品牌成為杭州主打、浙江主導(dǎo)、全國著名的旅游品牌。千島湖為首批國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家級森林公園、國家黃金旅游線、全國森林公園十大標(biāo)兵、國家AAAA級旅游區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)、全國保護(hù)旅游消費(fèi)者示范單位、浙江十佳美景、浙江省青年文明號景區(qū)。杭千高速滬杭高速杭微高速05省級公路06省級公路杭甬高速甬臺溫高速典型板塊研究33千島湖房地產(chǎn)市場興起于自住需求，興盛于度假物業(yè)，從產(chǎn)品形態(tài)看其發(fā)展歷程經(jīng)歷了三個(gè)階段2002年以前地產(chǎn)開發(fā)以鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的公寓房項(xiàng)目為主物業(yè)形態(tài)2002年之前階段公寓房標(biāo)志時(shí)間復(fù)合地產(chǎn)——?jiǎng)e墅+酒店湖景公寓+別墅+酒店2002年隨著旅游業(yè)的發(fā)展及休閑旅游浪潮的興起，開元度假村首先嘗試了別墅＋酒店的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式，通過酒店的配套和持續(xù)經(jīng)營提升度假別墅的含金量，引來眾多開發(fā)商紛紛效仿2006年后，隨著別墅用地出讓受到限制，出讓地塊容積率走高，開始出現(xiàn)湖景公寓，別墅繼續(xù)開始走頂級路線發(fā)展拐點(diǎn)02年到06年07年以后明珠花園開元度假村翡翠島綠城度假公寓天嶼典型案例本地自主需求發(fā)展千島湖旅游渡度假市場發(fā)展別墅用地限批以及90/70政策實(shí)施杭州千島湖板塊產(chǎn)品形態(tài)和發(fā)展模式演變典型板塊研究34同時(shí)以資源為主訴求的度假類物業(yè)取代以價(jià)格和配套為訴求的本地居住物業(yè)成為市場發(fā)展的主流，并使得千島湖市場外向特征明顯基本是本地客戶購買以部分湖景資源為訴求中高端以優(yōu)越湖景資源為訴求高檔及頂級客戶構(gòu)成及演變客戶全部來自于區(qū)域外，主要集中在江浙滬三地，其中以浙江客戶居多本地客戶和外部客戶各占一部分比例，外地客戶主要是上海和浙江以價(jià)格和配套為訴求低檔普通公寓明珠花園千島湖碧水花園…千島龍庭麗湖馨居美都千島碧云天……開元度假村翡翠島桃園山莊綠城碧水清風(fēng)……湖景別墅景觀公寓湖景類別墅景觀公寓非景觀公寓杭州千島湖板塊典型板塊研究35區(qū)域別墅房源的客戶全部來自于外地，主要是浙江的義烏、金華、杭州、臺州等地，上海以及江蘇的客戶較少目前千島湖別墅項(xiàng)目的客戶都是外地人，主要是江浙滬一帶，其中尤以浙江的溫州、杭州、義烏、金華等地為多相對而言來自上海的別墅客戶較少（400萬對于上海客戶是個(gè)坎，高于400萬的房子上?？蛻糨^少購買——開元張經(jīng)理）目前區(qū)域的別墅項(xiàng)目銷售中心基本在外地或者在外地進(jìn)行巡展，本地只留下接待中心杭州千島湖板塊項(xiàng)目客戶來源開元度假村外地客戶中，浙江：上海：其他=3：3：3麗湖馨居全部為義烏人金紫度假村金華、義烏，浙江的商人為主濱江度假酒店別墅以杭州客戶為主，還有一部分上海、義烏和金華客戶（購房團(tuán)）翡翠島以杭州客戶為主，占到50%以上，其次為義務(wù)、東陽。還有少量上海、溫州客戶已售正售或?qū)⑹鄣湫桶鍓K研究36千島湖別墅項(xiàng)目一覽杭州千島湖板塊未來將推項(xiàng)目目前在售項(xiàng)目已售代表項(xiàng)目典型板塊研究37目前很多別墅項(xiàng)目仍處于開發(fā)的過程中，項(xiàng)目間開發(fā)周期重疊性較大，08年后會有一個(gè)集中放量的過程，主要以高端別墅為主燕山度假村200５2006200720082009201107年計(jì)劃完成投資1000萬，完成項(xiàng)目前期工作，啟動(dòng)酒店土建金紫度假村濱江潤和度假村小金山羨山旅游度假中心文化度假村201007年計(jì)劃完成投資3000萬，完成項(xiàng)目前期工作，啟動(dòng)酒店土建07年計(jì)劃完成投資1億，酒店主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂07年計(jì)劃完成投資7000萬，酒店主體工程動(dòng)工，16棟別墅樣板房建設(shè)天嶼07年計(jì)劃完成投資1.8億，酒店建成開業(yè)，別墅主體完工進(jìn)入裝修階段07年計(jì)劃完成投資2億，酒店主體完工，別墅一期完工，二期主體完工07年計(jì)劃完成投資6000萬，完成土建基礎(chǔ)施工07年計(jì)劃完成投資5000萬，完成與酒店連同道路建設(shè)、土建工程區(qū)域項(xiàng)目別墅供應(yīng)推量區(qū)域項(xiàng)目別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)杭州千島湖板塊典型板塊研究38翡翠島在售二期，400-800平米，價(jià)格600-1200萬，一車庫，超大露臺，部分帶泳池，五星級酒店、會所，游艇碼頭、森林公園濱江度假別墅5月26日開盤約110套主力戶型，450平米左右，價(jià)格700-1600萬，樓王雙泳池，價(jià)格3500萬全部帶泳池，雙車庫，無地下室，每戶600平米花園五星級酒店，游艇碼頭、科技無特色天嶼度假村預(yù)計(jì)今年下半年開盤約90套，450-850平米，價(jià)格1500-2500萬，800-1500平米私家庭院，雙車庫，私家泳池，戶戶spa300米海拔，山頂別墅。世界五強(qiáng)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，酒店設(shè)計(jì)程泰寧院士休閑島嶼，游艇俱樂部，五星級酒店，會所，高爾夫地源熱泵、門窗、電器、廚具、泳池設(shè)備、智能化系統(tǒng)全為世界頂級品牌千島湖在售/將售典型項(xiàng)目一覽以大庭院、五星酒店配套、水上娛樂配套等為特征的在售和將售項(xiàng)目引領(lǐng)千島湖片區(qū)的別墅進(jìn)入“千萬俱樂部”39綠城為千島湖市場引入了首個(gè)度假公寓代表了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折綠城項(xiàng)目出現(xiàn)背景90/70政策在千島湖土地轉(zhuǎn)讓中的落實(shí)是綠城千島湖公寓項(xiàng)目出現(xiàn)的政策背景綠城之前的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要是以別墅+酒店的模式運(yùn)行，這是綠城項(xiàng)目出現(xiàn)的市場背景用地面積207畝總建筑面積公建商業(yè)街13800m2產(chǎn)權(quán)式度假公寓服務(wù)設(shè)施31000m2（地下16000）幼兒園1000m2籃球館1200m2公建合計(jì)47000m2住宅居家公寓36708m2景觀公寓143292m2住宅合計(jì)18000m2總建面合計(jì)227000m2容積率R=1.527總戶數(shù)居家戶數(shù)245景觀戶數(shù)1326合計(jì)戶數(shù)1571杭州千島湖板塊典型板塊研究40通過與國際頂級酒店管理集團(tuán)聯(lián)手，綠城著意打造一個(gè)頂級的大型度假酒店公寓群項(xiàng)目資源特征項(xiàng)目基址西、北、南三面臨湖湖景面異常開闊兼具千島湖鎮(zhèn)中心區(qū)位成熟繁華的配套便利一座五星級喜來登度假酒店一座酒店公寓兩座七十年全產(chǎn)權(quán)高級度假公寓三座湖景公寓項(xiàng)目組成結(jié)構(gòu)配套結(jié)構(gòu)水上娛樂區(qū)、游艇俱樂部超過40000平方米的大型休閑、娛樂、商業(yè)配套區(qū)城市商業(yè)街區(qū)頂級五星酒店+完備的配套設(shè)施+湖景公寓項(xiàng)目亮點(diǎn)200畝項(xiàng)目，40畝沿湖景觀4泳池，5星酒店，游艇俱樂部淡水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)代管代租，享受50%客房受益41從銷售情況看，項(xiàng)目取得了巨大的成功，其購買客戶主要基于綠城會老客戶綠城首期開盤狀況開盤日期：2007年8月25日開盤地點(diǎn)：選取在杭州，同時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置了接待處房源推量：戶型70-400平米，主力戶型75平米，175平米項(xiàng)目首期推出的精裝修房源，70m2戶型占到70%銷售情況：開盤幾天內(nèi)基本銷售完畢，銷售均價(jià)在18000元/m2客戶來源：杭州客戶占到50%以上，部分上海、寧波、溫州、義烏、蕭山客戶置業(yè)目的：推售的房源中三分之二用于投資，三分之一自用度假開盤樓體樣本展示帶樣本間42綠城項(xiàng)目的成功除驗(yàn)證了市場存在對高端度假公寓的需求外，更打開了此類物業(yè)價(jià)格上升的通道，對本案的開發(fā)有一定借鑒意義200620072008200920102011綠城項(xiàng)目周期綠城千島湖公寓是綠城在千島湖區(qū)域的首個(gè)項(xiàng)目綠城千島湖公寓項(xiàng)目開發(fā)周期長達(dá)6年，這預(yù)示著兩點(diǎn)：（1）綠城依托此項(xiàng)目建立綠城在千島湖區(qū)域市場的影響力（2）通過拉長開發(fā)周期，分享千島湖房地產(chǎn)市場發(fā)展的成果，追求利潤最大化綠城項(xiàng)目戰(zhàn)略分析43區(qū)域價(jià)值市場機(jī)會啟示：片區(qū)都經(jīng)歷過發(fā)展緩慢的陣痛，片區(qū)的崛起往往伴隨著品牌開發(fā)商的入駐千島湖是第一層級，青山湖的認(rèn)知度和成熟度也領(lǐng)先安吉，安吉認(rèn)知度的提升仍需時(shí)日安吉資源、人文有優(yōu)勢，需要加強(qiáng)自身配套和服務(wù)，整合周邊資源和配套以高調(diào)形象宣傳和入市，勇于承擔(dān)區(qū)域價(jià)值的領(lǐng)導(dǎo)者的角色千島湖：經(jīng)歷快速發(fā)展，價(jià)值突出，有望成為未來長三角富人俱樂部青山湖：杭州別墅新興板塊，價(jià)值將進(jìn)一步得到挖掘靈峰景區(qū)：先天條件優(yōu)越，作為后起之秀，即將進(jìn)入快速發(fā)育期板塊研究小結(jié)44產(chǎn)品：千島湖：度假公寓價(jià)格7000-16000，別墅面積跨度較大240-800平米，350左右是主流，別墅開始走頂級豪宅路線，總價(jià)700-2500萬，千萬級別墅已經(jīng)成為主流。青山湖：目前別墅面積在300-550平米，主流總價(jià)400多萬，顯現(xiàn)走豪趨勢，未來總價(jià)將向600萬邁進(jìn)，甚至有望出現(xiàn)千萬及億元?jiǎng)e墅。產(chǎn)品注重用材，安裝了智能、安防、節(jié)能等科技部品。市場機(jī)會啟示：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓/度假公寓：已被先進(jìn)區(qū)域的市場驗(yàn)證過，且安吉市場空白機(jī)會產(chǎn)品產(chǎn)品差異化與產(chǎn)品創(chuàng)新（建筑、園林、戶型、科技）總價(jià)控制，加強(qiáng)產(chǎn)品性價(jià)比，精品小獨(dú)棟（300平米以下）有市場空白板塊研究小結(jié)45客戶：千島湖：由于產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“第二居所”的概念，已經(jīng)成為對稀缺資源的征服性占有，購買奢侈品的概念，別墅客戶來源地有所轉(zhuǎn)變，高端客戶向頂級客戶過渡。（杭州客戶比例下降，金華、紹興等浙江城市客戶比例上升，上海客戶不多，房產(chǎn)、金融、外貿(mào)等老板，上市公司老板）青山湖：客戶還主要處于首次購買別墅、“第二居所”、投資保值增值階段，主要來杭州市中心和城西，部分來自浙江其他城市市場機(jī)會機(jī)會啟示：千島湖的客戶層級與我們的目標(biāo)客戶群已經(jīng)發(fā)生錯(cuò)差青山湖板塊與我們更具相似度，尤其對于杭州客戶的爭奪是威脅板塊研究小結(jié)46通過板塊分析，結(jié)合項(xiàng)目自身情況、開發(fā)商目標(biāo)、區(qū)域市場情況，對本項(xiàng)目更為清楚的認(rèn)識：

在項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展乃至后期營銷方面我們應(yīng)該遵循以下三原則：樹立高形象：在認(rèn)知度不高的區(qū)域，把握高形象是高端物業(yè)走量的基礎(chǔ)要求拓寬產(chǎn)品線：適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品組合策略，面向更寬的客戶層提升性價(jià)比：通過產(chǎn)品細(xì)分控制總價(jià)，通過面積贈送、配套服務(wù)等方式提高產(chǎn)品性價(jià)比板塊研究的啟示：相對不成熟的板塊里，一個(gè)度假區(qū)遠(yuǎn)郊第二居所項(xiàng)目抓住市場空白機(jī)會，抓住客戶機(jī)會，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保先期現(xiàn)金的迅速回流尤為重要47案例借鑒一：深圳萬科東海岸48住宅物業(yè)分布于原生資源最優(yōu)區(qū)域，配套則分布于資源次優(yōu)區(qū)域，通過園林景觀彌補(bǔ)資源的不足規(guī)劃指標(biāo)總占地：34萬平方米總建面：27.5萬平方米容積率：0.8覆蓋率：15%綠化率：40%規(guī)劃布局：以單體建筑朝向性的最優(yōu)化為規(guī)劃主導(dǎo)思想，使所有建筑最大限度的擁有景觀以社區(qū)中心和中央景觀為核心，點(diǎn)式布置產(chǎn)品依山勢從高到低依次排列獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅原有溪水順勢自然流入社區(qū)中心的水面以林蔭道溝通社區(qū)與大梅沙的聯(lián)系配套功能區(qū)居住功能區(qū)規(guī)劃布局49“萬科東海岸，國際花園社區(qū)，真正引領(lǐng)世界的海岸生活！”項(xiàng)目定位：休閑度假為主的住宅社區(qū)目標(biāo)客戶：周邊區(qū)域或深圳市東部的自住客戶度假客戶預(yù)期有升值期望的投資客戶海?？梢詤⑴c的海：

鄰近大梅沙海濱，真正親近海的生活自然的生態(tài)環(huán)境：

坐落于菠蘿山，依山而居，可靜可動(dòng)完善的生活功能：約26.8萬m2大型社區(qū)，高尚居住配套人文的休閑街區(qū)：約5800m2異國風(fēng)情商業(yè)街，約4000m2多功能會所極低的社區(qū)密度：

尊重原生自然環(huán)境，0.8超低容積率國際化的居住素質(zhì)：美國WATG和SWA聯(lián)袂，TropicalModern環(huán)境設(shè)計(jì)真正的海岸生活形象定位50四年四期，物業(yè)類型由混合向單一集中，容積率“低開高走”，配套逐步完善開盤時(shí)間2003-7-52004-7-32006-8-262007-12一期二期三期四期開發(fā)分期51建筑形象統(tǒng)一于“親海、親自然、高貴、獨(dú)特”的特點(diǎn)，體現(xiàn)海洋文化的海濱建筑風(fēng)格與特色鮮明的異域風(fēng)格建筑風(fēng)格：現(xiàn)代濱海風(fēng)格融合國際風(fēng)情與本土特色，演繹熱帶簡約的生活環(huán)境強(qiáng)調(diào)內(nèi)部建筑元素和外部景觀的結(jié)合，鼓勵(lì)室內(nèi)外生活交融，營造回歸自然、休閑、浪漫、世外桃源的風(fēng)格運(yùn)用西方海洋城市的一些特有建筑符號，如大尺度露臺、滑動(dòng)玻璃門園林風(fēng)格：熱帶風(fēng)情為主藍(lán)綠交融的設(shè)計(jì)理念開放式加勒比海商業(yè)街山地公園和大湖面建筑、園林風(fēng)格52在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)中通過各種元素建立與海的聯(lián)系，營造海居意象、度假意象沙灘泳池蚌殼式對講機(jī)海魚式對講機(jī)沙灘排球場海岸生活嘉年華沙灘泳池建筑小品53多元化產(chǎn)品組合，迎合不同置業(yè)目的的客戶群產(chǎn)品組合54東海岸通過重塑區(qū)域價(jià)值、新生活理念的倡導(dǎo)、高性價(jià)比策略，塑造核心競爭力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)“熱銷”重塑區(qū)域價(jià)值廣告主打語：深圳，向東看充分宣傳和利用大梅沙旅游配套，強(qiáng)化度假概念，化解對陌生區(qū)域的抗性重點(diǎn)營銷東部海岸區(qū)域，多角度強(qiáng)調(diào)區(qū)域和項(xiàng)目的未來升值空間倡導(dǎo)“海岸生活”方式廣告主打語：引領(lǐng)世界的海岸生活推廣“藍(lán)色居住文明”宣傳“海居夢想”——最佳海岸線居住距離，可觀海景也可下海：與市中心保持12公里的適度距離，花30分鐘即可遠(yuǎn)離都市喧囂；與大梅沙海岸保持10分鐘步行距離，往里走是寧靜的純自然森林，往外走是可參與的喧鬧沙灘海岸

現(xiàn)場充分展示海岸生活方式系列活動(dòng)演繹海岸生活方式低開高走的價(jià)格策略前期迎合客戶多種需求，物業(yè)類型多元化“別墅”標(biāo)桿產(chǎn)品，塑造高端形象低開高走的價(jià)格策略，增強(qiáng)項(xiàng)目的投資價(jià)值營銷策略55東海岸客戶經(jīng)歷了從投資、短期度假向長期居住的轉(zhuǎn)變，物業(yè)價(jià)值持續(xù)提升開盤時(shí)間2003-7-52004-7-32006-8-262007-126500950015000300001400010500聯(lián)排高層隨著東海岸生活配套的完善及周邊區(qū)域的成熟，對置業(yè)者來說，東海岸已發(fā)生兩個(gè)轉(zhuǎn)變：從海岸生活到生活海岸從第二居所到第一居所客戶演變56萬科東海岸案例啟示如何克服資源弱勢？社區(qū)配套：加勒比風(fēng)情的商業(yè)街、各種度假配套，滿足度假需求規(guī)劃設(shè)計(jì)：在建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)上體現(xiàn)“海主題”社區(qū)，內(nèi)部園林極具濱海度假特色生活服務(wù)：初期商業(yè)主要滿足客戶的家居和日常生活需要；后期商業(yè)在完善日常生活配套基礎(chǔ)上主要滿足客戶體驗(yàn)和休閑式的消費(fèi)需求1如何創(chuàng)造核心競爭力重塑區(qū)域價(jià)值：大力宣傳區(qū)域交通、區(qū)域配套以及區(qū)域前景，凸顯區(qū)域價(jià)值新生活理念的倡導(dǎo)：以濱海意象為主導(dǎo)，倡導(dǎo)“藍(lán)色居住文明”，定義“海岸生活”概念，宣傳最佳海岸線居住距離，引導(dǎo)濱海生活新方式

高性價(jià)比策略：多元產(chǎn)品組合擴(kuò)大客戶層，提升產(chǎn)品性價(jià)比吸引客戶購買2如何持續(xù)吸引客戶彈性需求產(chǎn)品策略：以多元產(chǎn)品的組合擴(kuò)大客戶層價(jià)格策略：低開高走，增強(qiáng)項(xiàng)目的投資價(jià)值；6500元/平米的低單價(jià)預(yù)示著較大的升值空間；標(biāo)桿產(chǎn)品---別墅的高價(jià)格也顯示出投資性物業(yè)的低價(jià)和升值空間通過“海岸生活”方式的倡導(dǎo)、度假設(shè)施的配備，前期吸引度假投資客戶通過社區(qū)“居住化”氛圍的打造、生活配套的完善，后期吸引常住客戶357案例借鑒二：無錫圣芭芭拉58案例——無錫馬山圣芭芭拉位置馬山太湖國家旅游度假區(qū)占地36萬平米項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積32萬平米，總套數(shù)1900多套容積率0.90住宅形態(tài)獨(dú)棟、公寓TownHouse、寬景House、其它物業(yè)形態(tài)酒店、會議中心等區(qū)域其它樓盤總價(jià)200萬~260萬的純獨(dú)棟樓盤“金色水岸”建筑風(fēng)格南加州西班牙風(fēng)格郊區(qū)非城市發(fā)展方向低密度大盤關(guān)鍵詞59項(xiàng)目的三個(gè)主要困境——偏遠(yuǎn)、非主流和缺資源馬山太湖十八灣公路濱湖新區(qū)是現(xiàn)階段發(fā)展熱點(diǎn)規(guī)劃中片區(qū)功能尚未定義靠山不親山鄰湖不望湖通過十八彎公路連接市區(qū)距離無錫城中區(qū)約35公里困境一：離市區(qū)距離遠(yuǎn)困境二：非城市主要發(fā)展區(qū)域困境三：對資源的占有不強(qiáng)60項(xiàng)目采取的措施——高品質(zhì)低總價(jià)、新建價(jià)值體系高調(diào)營銷和以自身為資源應(yīng)對策略：1：錨定中高端人群，前期配套大量投入，低開高走；2：跳出城市固有的評判體系，打造城市的“另一極”;3：靠自身打造景觀體系，建筑、園林實(shí)景展示，體驗(yàn)式營銷。實(shí)現(xiàn)效果：一期推出TownHouse均價(jià)6300元/平米，寬景House5300元/平米，超過萬科在濱湖片區(qū)的同形態(tài)產(chǎn)品價(jià)格；市民普遍認(rèn)可區(qū)域價(jià)值，客戶以多次置業(yè)人口為主；61報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究62挖掘區(qū)域價(jià)值，重塑區(qū)域形象展示全新生活理念，營造項(xiàng)目意境樹立高端度假社區(qū)形象區(qū)域資源整合，拔高項(xiàng)目占位整體發(fā)展戰(zhàn)略準(zhǔn)確的產(chǎn)品組合策略，走差異化路線完善的配套設(shè)施（游憩/餐飲/運(yùn)動(dòng)）全面打造核心賣點(diǎn)稀缺的，健康生態(tài)的自然資源啟動(dòng)期展示先行63閑適的度假生活方式產(chǎn)品展示體驗(yàn)所帶來的震撼和共鳴產(chǎn)品本身附加增值點(diǎn)區(qū)域旅游價(jià)值和投資價(jià)值聚焦生活方式：集中渲染項(xiàng)目倡導(dǎo)的Resort生活充分體驗(yàn)展示：必須通過啟動(dòng)區(qū)核心展示區(qū)的全面展示，使拜訪客戶產(chǎn)生震撼效果創(chuàng)新產(chǎn)品增值吸引力：水岸廣場、大面積綠地、附贈空間……區(qū)域價(jià)值營銷：多角度強(qiáng)調(diào)區(qū)域和項(xiàng)目的現(xiàn)有資源和未來升值空間策略落實(shí)64報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究65頂級原生態(tài)RESORT?生活社區(qū)——長三角首席健康休閑第二居所整體定位“生態(tài)的、從容的、愉悅的、復(fù)合的”66報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究67印象?劉三姐，給你一個(gè)山水之外的桂林，時(shí)尚的桂林張藝謀拍攝《印象?劉三姐》古典與時(shí)尚的交鋒

68印象?麗江，給你一個(gè)自然之外的麗江，震撼的麗江張藝謀拍攝《印象?劉三姐》傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交融

張藝謀心目中的麗江，“牲口馱著茶磚和鹽巴走在清晨的茶馬古道上，古道蜿蜒漫長，而盡頭是朝霞映照下閃著玫瑰色的玉龍雪山頂峰?！?9印象?西湖，給你一個(gè)湖雨之外的杭州，有靈魂的杭州“印象西湖”演出的內(nèi)容緊緊圍繞一個(gè)“水”字，以水來體現(xiàn)西湖的精髓與韻味，運(yùn)用高科技手段來展現(xiàn)雨中西湖和西湖之雨的景象，從一個(gè)側(cè)面反映西湖的神奇和自然。同時(shí)“印象西湖”將著重于挖掘杭州的古老民間傳說、神話，依托實(shí)景劇場反映當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化，體現(xiàn)杭州的自然特色、歷史底蘊(yùn)和民間文化沉淀?！⒎接旰退阆到y(tǒng)張藝謀拍攝《印象?西湖》溫婉與奔放的結(jié)合

70印象?西湖，給你一個(gè)湖雨之外的杭州，有靈魂的杭州顛覆了世人慣性認(rèn)知的區(qū)域表象的形象，以現(xiàn)代的方式和手法完成了區(qū)域本質(zhì)的升華和再造；傳遞給了人們另外一副面孔的新鮮感覺……

印象?劉三姐，給你一個(gè)山水之外的桂林，時(shí)尚的桂林印象?麗江，給你一個(gè)自然之外的麗江，震撼的麗江71山、峰、谷溪、瀑竹、茶人、佛院、墅中國竹鄉(xiāng)——安吉72我們的“安吉愿景”——形象統(tǒng)領(lǐng):

新生活觀——私享訂制的RESORT生活“我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活，一些新的生活替代它?！薄恢皇琴u房子，同時(shí)售賣一種生活方式和營造一種生活格調(diào)印象?安吉印象的內(nèi)涵：發(fā)生化學(xué)反應(yīng)、清晰表達(dá)模糊感覺、超越從前印象系列的生活格調(diào)73四、產(chǎn)品決定氣質(zhì)一、區(qū)位決定價(jià)值七、服務(wù)決定品質(zhì)三、天然決定生態(tài)八、品牌決定實(shí)力五、格調(diào)決定獨(dú)特六、環(huán)境決定投資二、資源決定尊貴度假區(qū)定位，奠定了項(xiàng)目稀缺之地位獨(dú)有的自然資源，4A級的低調(diào)原味奢華美景天成，完全純凈的生態(tài)環(huán)境低密度豪華別墅、度假別墅和公寓復(fù)合物業(yè)，高品質(zhì)社區(qū)可見一斑極致個(gè)性的建筑風(fēng)格，彰顯耳目一新的度假生活方式占據(jù)優(yōu)勢資源，勢不可擋的區(qū)域規(guī)劃和高調(diào)開發(fā)，投資前景一片光明聘請高檔酒店管理公司，提供尊貴和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，高品質(zhì)住處的代名詞邀請國際頂尖水平的設(shè)計(jì)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，品質(zhì)與實(shí)力的保證RESORT生活的八大標(biāo)準(zhǔn)：74報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究75躁動(dòng)期起動(dòng)期快速發(fā)展期成熟期大量土地出讓特征：持續(xù)的土地出讓道路基礎(chǔ)設(shè)施修建市場開始供應(yīng)置業(yè)目的驅(qū)動(dòng)力客戶持續(xù)的土地出讓生活配套開始興建大量供應(yīng)大量入伙配套開始使用項(xiàng)目開發(fā)所處的階段資源價(jià)格二居度假＋投資一居、二居一居為主資源居住前景成熟的高端社區(qū)杭州二居客戶外地客戶新杭州一居客戶外地客戶杭州及本地二居客戶土地持續(xù)出讓交通改善遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的客群演變76一般度假區(qū)社區(qū)置業(yè)客戶的置業(yè)目的——度假、投資客戶類型投資者休閑度假客戶即5+2客戶核心吸引力物業(yè)的高增值性區(qū)域升值潛力好產(chǎn)品稀缺的自然資源休閑度假的體驗(yàn)好產(chǎn)品，區(qū)別與居家型產(chǎn)品基本屬性已擁有房產(chǎn)有投資習(xí)慣來源廣泛，不太受距離制約家庭收入相對較高，但幅度較大至少擁有一套以上中高檔房產(chǎn)有私家車，家庭年收入較高，約20萬以上中高端以上收入者與目的地距離近置業(yè)特征單價(jià)敏感置業(yè)門檻低總價(jià)低總價(jià)敏感產(chǎn)品敏感案例：萬科東海岸萬科17英里成都芙蓉古城杭州九溪玫瑰園杭州七里香溪武漢湯孫湖山莊北京塞班假日北京陽光假日別墅群分析一般度假區(qū)社區(qū)置業(yè)客戶的類型有助于我們快速鎖定目標(biāo)客戶置業(yè)客戶

需求特征77旅游度假客戶對度假區(qū)功能的具有復(fù)合性需求特征，尤其看中娛樂、運(yùn)動(dòng)、親近自然等因素資料來源：世聯(lián)分析旅游度假客戶復(fù)合需求模型復(fù)合需求高品質(zhì)購物養(yǎng)生保健美食享受娛樂設(shè)施放松發(fā)呆親近自然商務(wù)會議休閑運(yùn)動(dòng)度假客戶綜合性需求高，其中娛樂和運(yùn)動(dòng)方面更具需求。度假區(qū)應(yīng)著重考慮家庭度假客戶的綜合性要求度假客戶的

需求特征78客戶寫真休閑度假客戶投資客戶城市財(cái)富階層，35-55歲，精力充沛；通過自身努力獲得陽光財(cái)富；敢于動(dòng)用自身財(cái)富滿足自己休閑享受的新富生活方式；具有較強(qiáng)的休閑享受型置業(yè)需求；對所提供的活動(dòng)/設(shè)施要求高，喜歡健康、新鮮體驗(yàn)及尊貴感；在生活方式和消費(fèi)方式上屬于引導(dǎo)型客戶。收入較高，有閑錢用于投資；機(jī)會敏銳度高，有投資房地產(chǎn)的意識，并曾在投資房產(chǎn)中獲利；對產(chǎn)品性價(jià)比關(guān)注，總價(jià)敏感，置業(yè)門檻低，看中增值保值能力；在生活方式和消費(fèi)方式上跟隨性強(qiáng)，購買意愿取決于項(xiàng)目市場表現(xiàn)。79偶得客戶核心客戶：有安吉因緣的杭、臺、溫、滬客戶職業(yè)：貿(mào)易、金融、制造企業(yè)、房產(chǎn)···屬性：私營業(yè)主、高管、新貴置業(yè)目的：追求更好的居住環(huán)境及新的生活方式，同時(shí)追求資產(chǎn)的保值，度假、投資、養(yǎng)老；首次別墅置業(yè)置業(yè)特征：多次置業(yè)經(jīng)歷；喜歡旅游，愿意占有稀缺的自然資源偶得客戶：其他散落的安吉緣客戶職業(yè)：私營業(yè)主，高管屬性：度假、生意緣、推廣活動(dòng)偶得置業(yè)目的：投資、度假置業(yè)特征：認(rèn)同景區(qū)的環(huán)境、追求生活的享受核心客戶重要客戶重要客戶：安吉本地職業(yè)：貿(mào)易、制造業(yè)屬性：私企老板置業(yè)目的：改善型或者投資型置業(yè)特征：多次置業(yè)經(jīng)歷，看重性價(jià)比和附加值，需要被品質(zhì)吸引本項(xiàng)目的客戶定位80報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究81地塊基本指標(biāo)：用地面積：200464.9平米容積率：<1綠地率：45%建筑密度：20%其中50畝為綜合服務(wù)樓用地產(chǎn)品形式層數(shù)小區(qū)容積率獨(dú)立別墅3層以內(nèi)≤0.3雙拼3層以內(nèi)0.4~0.5聯(lián)排3層以內(nèi)0.6~0.8疊加3~4層0.8~1.0花園洋房4~5層1.0~1.2多層6~7層1.2~2.0小高層8~11層1.6~2.2中高層12~18層2.2~2.8高層19~33層2.8~4.5容積率條件寬松的條件下，采用適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品組合盡量做高容積率82產(chǎn)品定位大獨(dú)棟小獨(dú)棟產(chǎn)權(quán)式酒店公寓/度假公寓+基于項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)和市場現(xiàn)實(shí)情況的分析，我們建議的產(chǎn)品組合為：“高低配”：83戶型建議獨(dú)棟別墅：300-450平米針對二居、度假客戶主流面積，舒適性保證其中樓王（2套）：550-600平米形象標(biāo)桿，豪宅區(qū)標(biāo)簽精品度假別墅（小獨(dú)棟）：200-250，250-280平米針對度假、投資客戶市場空白，總價(jià)控制度假公寓：50-60為主，頂層可做100平米以上針對度假、投資客戶市場空白，走穩(wěn)健路線，品牌號召力不及綠城，放棄綠城的“面積奢侈”路線所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型面積千島湖板塊綠城千島湖度假公寓酒店式公寓70，145（一室一廳），175（兩室兩廳），70為主84獨(dú)棟亮點(diǎn)——樓王1、提升別墅區(qū)整體的檔次形象2、樹立價(jià)格標(biāo)竿和價(jià)值標(biāo)竿3、吸引注意力，項(xiàng)目的標(biāo)志4、提升項(xiàng)目整體價(jià)值5、銷售時(shí)制造新聞熱點(diǎn)，產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，吸引眼球產(chǎn)品示意：獨(dú)棟別墅樓王設(shè)置建議：在銷售時(shí)作為樣板房展示出來，暫時(shí)不銷售制造新聞熱點(diǎn)，提升項(xiàng)目知名度建筑面積550-600平米超大私家庭院和私家泳池?fù)碛猩襟w活動(dòng)空間的最佳資源私密性強(qiáng)，被一群獨(dú)棟別墅隱匿其中樓王可以客戶需求定做獨(dú)棟別墅：作為項(xiàng)目主打形象，無疑需要在戶型，品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域性的突破，打動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)85產(chǎn)品示意：小獨(dú)棟千島湖麗湖馨居別墅戶型麗湖馨居是千島湖區(qū)域內(nèi)少有的以小戶型別墅做高端產(chǎn)品主打的項(xiàng)目，市場反應(yīng)很好，一個(gè)月別墅房源基本銷售完畢作為市場差異化路線的空白產(chǎn)品，并且是高性價(jià)比產(chǎn)品，先期推出用以提升市場關(guān)注度，配合一期的大獨(dú)棟引爆市場戶型示意：260平米左右的小獨(dú)棟86產(chǎn)品示意：合院別墅高端客戶的圈層感、歸屬感、互相影響、感情需求老同學(xué)，老朋友，一起度假，在我們的的大院子里聚餐、喝茶，笑談過往，指點(diǎn)未來……可以考慮做一到兩組合院別墅，作為區(qū)域性創(chuàng)新產(chǎn)品87產(chǎn)品示意：度假公寓綠城千島湖度假公寓開啟了千島湖度假物業(yè)的新起點(diǎn)安吉的市場此種物業(yè)的缺失容積率拉升的空間地塊價(jià)值最大化的選擇性價(jià)比高、投資門檻低88報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究89基于發(fā)展戰(zhàn)略與定位之下的物業(yè)發(fā)展建議“生態(tài)的、從容的、愉悅的、復(fù)合的”Resort生活社區(qū)整體定位：1、構(gòu)建項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值體系2、構(gòu)建項(xiàng)目的社區(qū)價(jià)值體系3、構(gòu)建項(xiàng)目的精神價(jià)值體系物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略：中心化：做區(qū)域形象標(biāo)桿；復(fù)合化：產(chǎn)品、園林、配套、服務(wù)全面打造亮點(diǎn)90區(qū)域形象價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定鮮明的區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建社區(qū)價(jià)值構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能開放式、體驗(yàn)式公共空間社區(qū)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建建筑產(chǎn)品體驗(yàn)生態(tài)休閑的生活方式社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體增值服務(wù)本項(xiàng)目價(jià)值體系園林產(chǎn)品原生態(tài)的生活空間項(xiàng)目精神價(jià)值的構(gòu)建——體驗(yàn)之旅91區(qū)域的標(biāo)識性是對項(xiàng)目自身的界定：標(biāo)志性建筑，區(qū)域?qū)б曄到y(tǒng)，統(tǒng)一的調(diào)性標(biāo)志物指示牌指示牌指示牌指示牌鮮明的區(qū)域標(biāo)志系統(tǒng)92水岸休閑廣場、水岸生活會館、水岸景觀三維一體打造水岸生活以小的景觀風(fēng)情小廣場配合景觀標(biāo)識為主，展示項(xiàng)目的活力中心的氛圍;配合部分淺水系及綠化營造水岸生活氛圍。開放式、體驗(yàn)式的公共空間93區(qū)域形象價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定鮮明的區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建社區(qū)價(jià)值構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能開放式、體驗(yàn)式公共空間社區(qū)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建建筑產(chǎn)品體現(xiàn)生態(tài)休閑的生活方式社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體增值服務(wù)本項(xiàng)目價(jià)值體系園林產(chǎn)品原生態(tài)的生活空間項(xiàng)目精神價(jià)值的構(gòu)建——體驗(yàn)之旅94物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃建議景觀規(guī)劃建議建筑設(shè)計(jì)建議服務(wù)配套建議95景觀利用最大化項(xiàng)目價(jià)值最大化資源分配合理增加臨溪的樓棟戶數(shù)樓棟略隨滸溪流向傾斜，以獲得更好的景觀視野增加中央景觀，達(dá)到戶戶景觀效果交錯(cuò)安排，考慮人造坡度，保證非近水的景觀西側(cè)地塊、東側(cè)近水地塊，保證最優(yōu)產(chǎn)品享受最佳景觀公寓類產(chǎn)品布置于東側(cè)景觀略差位置整體規(guī)劃原則修建景觀天橋，聯(lián)系兩地塊突出生態(tài)自然因素、景觀價(jià)值大于朝向價(jià)值，保證資源合理分配96物業(yè)排布建議大獨(dú)棟（不帶泳池）產(chǎn)權(quán)式酒店公寓/度假公寓豪華大獨(dú)棟（臨水，建議都帶泳池）小獨(dú)棟會所根據(jù)以上原則，結(jié)合地塊的價(jià)值以及操作經(jīng)驗(yàn)，較合理的物業(yè)排布如下酒店樓王97具體物業(yè)配比建議98物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃建議景觀規(guī)劃建議建筑設(shè)計(jì)建議服務(wù)配套建議99景觀規(guī)劃建議以原生態(tài)景觀為主體，走精細(xì)化路線，突出純天然水元素，通過高低起伏錯(cuò)落有致的景觀安排增加地塊的靈動(dòng)性，景觀小品注重參與性和娛樂性，體現(xiàn)生態(tài)休閑的情趣一軸：西地塊水景花園——景觀天橋——東地塊景觀廣場兩岸：兩岸修建觀景棧道，親水平臺星狀：散布的別墅及院落，互為景觀“一軸兩岸，星狀布局”，借助景觀軸和景觀結(jié)點(diǎn)的輻射效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)景觀的允質(zhì)均好。100景觀概念展示自然水系的引入每戶門前植被的自然隔離引人注目的景觀結(jié)點(diǎn)私家庭院與公共園林相得益彰101景觀概念展示水景：打造可參與性水系景觀材質(zhì)：小品景觀盡量用原生態(tài)材質(zhì)如木質(zhì)或石質(zhì)道路：蜿蜒曲折，強(qiáng)調(diào)步隨景移植被：選用能打造鮮明層次感、大量采用鮮花，顏色搭配鮮艷奪目駐留空間：多個(gè)小體量駐留空間分散布置，提供交流空間景觀小品：突出原生態(tài)和旅游人文情趣102物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃建議景觀規(guī)劃建議建筑設(shè)計(jì)建議服務(wù)配套建議103杭州別墅市場現(xiàn)有風(fēng)格掃描：多以歐式，美式風(fēng)格為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重浪漫和山——簡潔、現(xiàn)代桃花源——美式鄉(xiāng)村風(fēng)格九月森林——改進(jìn)北美風(fēng)格九溪玫瑰園——純北美風(fēng)格富春山居——北美＋歐式錦繡錢塘——?dú)W式風(fēng)格青城山語間——北美風(fēng)格青山湖畔——中歐風(fēng)格建筑風(fēng)格建議104建筑風(fēng)格建議目標(biāo)客戶特性：本地—杭州、吳江—長三角中高端客戶，注重私密性和奢華享受資源特性：亞熱帶低海拔坡地植被價(jià)值訴求：高尚的區(qū)域度假RESORT社區(qū)市場競爭東亞風(fēng)格東南亞風(fēng)格地中海風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格建筑風(fēng)格特征描述以日式和中式為主，凸現(xiàn)禪意、寧靜前提條件以泰式風(fēng)格為主，凸現(xiàn)熱帶海洋異域風(fēng)情和宗教神秘感改良式現(xiàn)代地中海風(fēng)格，熱情奔放，具有濃郁亞熱帶海洋異域風(fēng)情，優(yōu)點(diǎn)品質(zhì)控制難度大，風(fēng)格具有較大排他性，國際化意向不足容易表現(xiàn)神秘尊貴的屬性生活氣息濃厚，容易和其它歐式元素結(jié)合缺點(diǎn)極具民族特色具有一定排他性，有風(fēng)險(xiǎn)建筑品質(zhì)控制難度較大簡約的空間設(shè)計(jì)通常非常含蓄，體現(xiàn)時(shí)尚前衛(wèi)直觀品質(zhì)感稍弱，在立面材質(zhì)運(yùn)用、細(xì)節(jié)構(gòu)建上要注意滿足客戶對細(xì)節(jié)的喜好建筑風(fēng)格變化多樣，容易建立形象差異化歐式風(fēng)格普遍接受度較高，操作不易出現(xiàn)偏差就發(fā)展來看不易形成競爭力容易做出檔次感，西洋元素體現(xiàn)尊貴感和奢華感105建筑風(fēng)格建議本案建議采用融合中式元素或者歐式元素的現(xiàn)代風(fēng)格，外立面簡潔有層次感，摒棄硬朗的都市線條融合中式元素的現(xiàn)代風(fēng)格，素雅含蓄但不深沉，既復(fù)合區(qū)域景區(qū)的整體氣質(zhì)，又不缺乏輕松愉悅的感覺融合歐式元素的現(xiàn)代風(fēng)格，削弱了盛氣凌人的貴族氣息，但是依舊保持了歐式的檔次感，使現(xiàn)代風(fēng)格簡約而不簡單106戶型設(shè)計(jì)建議超大露臺、陽光地下室、超大落地窗、高挑空的客廳、全景廚房、全景浴室等市場上一般的獨(dú)棟都會贈送較大的前后庭院，我們除了具備客戶需求很強(qiáng)烈的前后庭院以外，做到內(nèi)庭院和立體庭院，讓安吉出現(xiàn)真正意義上的院落式住宅通過公共綠地的軟性分割，盡量讓每家每戶都擁有更多的室外共享空間Spa、私家泳池、空中泳池基本的實(shí)用居家舒適朝向、通透性考慮，采光采風(fēng)空間實(shí)用率高動(dòng)靜、干濕布局合理主臥套房設(shè)計(jì)私密性考慮居家、度假的雙重舒適目標(biāo)：全面提升居住、體驗(yàn)、心理價(jià)值戶型設(shè)計(jì)方面應(yīng)注重室內(nèi)空間的自由延展，關(guān)注擴(kuò)展景觀面，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外的自然過渡，增加生活趣點(diǎn)，追求生態(tài)居家和休閑度假的雙重舒適107前后庭院，內(nèi)庭院，立體庭院，多重院落，多出口、多功能、多靈性制造出多重私密領(lǐng)地庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四讓每棟別墅最多擁有5個(gè)庭院，最少擁有3個(gè)庭院，而且每個(gè)庭院功能不同，每一個(gè)庭院都是居室空間的伸展，每一扇門窗都解放你的視線。納帕溪谷

擁有別墅是每個(gè)中國人的夢想，房子不一定要太大，但是綠地要大?！獊碜钥蛻粼L談居住價(jià)值的提升108以陽臺、花園、雨篷、籬笆等構(gòu)筑物等注意體現(xiàn)開放——半私密——私密空間自然過渡陽臺雨篷籬笆私家花園居住價(jià)值的提升109入戶大面積挑空顯示華貴與氣質(zhì)；擴(kuò)大人們普通的尺度感覺，產(chǎn)生較強(qiáng)的視覺沖擊力，提高居住舒適性。居住價(jià)值的提升大尺度，少斷隔的室內(nèi)空間賦予生活更多的自由舒展的感覺110大面積觀景窗增加內(nèi)外空間的交流客廳、主臥、餐廳多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時(shí)注意私密性產(chǎn)品的室內(nèi)面積有限，走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應(yīng)用大面積的窗能有效改善室內(nèi)面積不足帶來的壓抑感起居室采光落地窗主臥室落地窗與陽臺次要空間的多面采光窗居住價(jià)值的提升111充分利用垂直空間，下沉式地下室，增強(qiáng)采光效果，增加娛樂活動(dòng)的延展空間半地下室采光窗口萬科城半地下室通向半地下室的天井地下室層高低于2.2米，不計(jì)入建筑面積小獨(dú)棟基本不做居家性考慮，可以不做地下室大獨(dú)棟通過半地下室的贈送，提升自身性價(jià)比居住價(jià)值的提升112景觀廚房與景觀浴室，讓功能用房享有外無限陽光和景觀，為家居生活提供更多趣味體驗(yàn)價(jià)值113超大露臺增加了對外交流空間，提供一種別有情趣的生活方式體驗(yàn)價(jià)值114私家花園——家庭活動(dòng)、朋友聚會的空間，營造豐富的生活體驗(yàn)價(jià)值室外空間成為家庭、朋友聚會的場所（燒烤、生日會、朋友派對）享受溫馨、浪漫的休閑時(shí)光115通過材質(zhì)及細(xì)節(jié)的雕琢體現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象，通過外立面就能讓客戶感受到產(chǎn)品的品質(zhì)感杭州·富春山居/局部磚材杭州·九溪玫瑰園/局部磚材丹麥·THORNINGHOJ/局部木材簡潔但錯(cuò)落有致的立面材質(zhì)提升立面品質(zhì)材質(zhì)及立面細(xì)節(jié)提升檔次心理價(jià)值注重產(chǎn)品與環(huán)境的和諧；采用適當(dāng)?shù)纳侍岣弋a(chǎn)品的形象與認(rèn)可度；注重細(xì)部的設(shè)計(jì)與刻畫，豐富建筑形態(tài)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。116本項(xiàng)目各種智能化及高科技運(yùn)用僅作為必須價(jià)值支撐，不做市場領(lǐng)先者提升尊貴感智能家居系統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)刷卡（指紋）直接入戶新風(fēng)系統(tǒng)不銹鋼雙面密封地漏中水系統(tǒng)+直飲水系統(tǒng)中央背景音樂：音源設(shè)在廚房，各個(gè)房間設(shè)有末端中央吸塵系統(tǒng)24小時(shí)熱水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)···保障安全性識別系統(tǒng)：刷卡入小區(qū)，刷卡入戶、指紋識別保安系統(tǒng)：周界報(bào)警、紅外線監(jiān)控、車輛識別、家庭防盜、室內(nèi)外紅外防護(hù)、語音提示、可存儲記憶設(shè)備停車快速過閘系統(tǒng)：使用智能卡放置車內(nèi)，系統(tǒng)10外遙感來車，快速過閘無須停車刷卡···鑒于項(xiàng)目周期，具體運(yùn)用情況根據(jù)屆時(shí)產(chǎn)品及客戶成熟度加以甄選。科技部品應(yīng)用117智能家居系統(tǒng)：依托智能化技術(shù)系統(tǒng)地解決了環(huán)保、節(jié)能、安全等需求，大大提升業(yè)主尊貴感，使之成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)118精裝修建議大獨(dú)棟別墅：對于廚衛(wèi)，采用訂制式菜單裝修，選用世界頂尖名牌產(chǎn)品；臥室、客廳等個(gè)性化需求較大的房間不裝修整體廚房設(shè)計(jì)：櫥柜+爐具設(shè)施一應(yīng)俱全廚房建材：墻面涂料/地面鋪磚廚房家具：系列櫥柜廚房電器：洗碗機(jī)、蒸爐、微波爐、烤箱、灶具、抽油煙機(jī)、熱水爐、(觸摸式控制器)、烘干機(jī)等奧地利施華洛世奇SwarovSKi與德國著名衛(wèi)浴產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)科魯?shù)螷ludi公司，歷經(jīng)三年傾情打造的施華洛世奇水晶衛(wèi)浴。水晶與光線，水，花崗石，木材，大理石產(chǎn)生互動(dòng)，創(chuàng)造出和諧與充滿神奇光線折射的私密空間。119精裝修建議小獨(dú)棟別墅：邀請知名設(shè)計(jì)師，采用統(tǒng)一的裝修風(fēng)格裝修，裝修風(fēng)格偏重現(xiàn)代風(fēng)格小獨(dú)棟別墅與大獨(dú)棟別墅的客戶有所不同，更加針對度假型客戶，建議全部精裝修，裝修風(fēng)格上應(yīng)體現(xiàn)輕松、簡約、愉悅的休閑氛圍120精裝修建議產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：設(shè)置多種風(fēng)格的精裝修樣板房作為展示，供客戶自行挑選裝修風(fēng)格愛情海風(fēng)格圣馬力諾皇家風(fēng)格白色夢幻風(fēng)格都市新貴族風(fēng)格時(shí)尚soho風(fēng)格西班牙風(fēng)格121物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃建議景觀規(guī)劃建議建筑設(shè)計(jì)建議服務(wù)配套建議122會所對于項(xiàng)目的一般意義一、會所對于整個(gè)項(xiàng)目的檔次和形象提升起到重要的作用二、會所解決社區(qū)業(yè)主和周邊圈層的運(yùn)動(dòng)休閑娛樂的需求三、銷售初期，會所的一部分作為售樓處，展示未來的生活情境會所建議123基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本會所既要在外在形象擁有充分的影響力，同時(shí)要考慮到實(shí)用性與后期運(yùn)營建筑外觀會所功能高檔次、大氣的外觀和設(shè)施對項(xiàng)目的形象和價(jià)值提升有重要作用，能充分?jǐn)U大項(xiàng)目的外在影響力，對于本案而言，此方面的投資應(yīng)當(dāng)給予充分的考慮適度的定位、完善的功能、實(shí)用并且富有特色的會所功能是保證會所持續(xù)運(yùn)營的關(guān)鍵通過與酒店的功能互補(bǔ)，形成“多功能泛會所”會所建議124會所建筑外觀：關(guān)鍵詞：簡約，從容，大氣會所建議125泳池與自然景觀，水療相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)、健康主題。泳池周圍種植能體現(xiàn)花園生活的花香芳療植物。以植物養(yǎng)生花園借以命名。芳療花園全景室內(nèi)泳池會所建議126休閑茶吧養(yǎng)生堂－－由專業(yè)養(yǎng)生機(jī)構(gòu)入駐，提供咨詢與服務(wù)生態(tài)養(yǎng)生堂設(shè)置以Spa為主題的水療、芳香療、石療、香熏水療等健康養(yǎng)生設(shè)施及親子Kurhause水療池。

康體設(shè)施：設(shè)置健診類儀器、白宮用的干式水療儀、經(jīng)絡(luò)診斷儀等。設(shè)置酒庫及雪茄房，提供優(yōu)質(zhì)佳釀及珍品雪茄。酒庫，雪茄屋會所建議127出入口控制系統(tǒng)家庭防盜和事故處理報(bào)警系統(tǒng)保安巡邏簽到系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)快速干道接口生活便利服務(wù)（家政、維修等）物業(yè)服務(wù)建議以智能高效的安防為核心，打造一支高素質(zhì)的物業(yè)管理管理團(tuán)隊(duì)128確立物管品牌，派遣相關(guān)管理人員前往五星級酒店學(xué)習(xí)物管服務(wù)知識實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)品牌與物管品牌的良性合作物業(yè)服務(wù)建議品牌的酒店式物管提供超值服務(wù)，提升生活的尊貴感129區(qū)域形象價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定鮮明的區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建社區(qū)價(jià)值構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能開放式、體驗(yàn)式公共空間社區(qū)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建建筑產(chǎn)品體現(xiàn)生態(tài)休閑的生活方式社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體增值服務(wù)本項(xiàng)目價(jià)值體系園林產(chǎn)品原生態(tài)的生活空間項(xiàng)目精神價(jià)值的構(gòu)建——體驗(yàn)之旅130構(gòu)建項(xiàng)目的精神價(jià)值一套生于青山綠水間值得驕傲的房子一個(gè)尊貴的精神歸屬一種純粹的生活感情交流一次超值享受的“休閑度假”體驗(yàn)體驗(yàn)之旅131一套生于青山綠水間值得驕傲的房子132一個(gè)尊貴的精神歸屬133我要去整片綠地赤足走路，興起時(shí)來場晨泳，或是遠(yuǎn)眺山巒美景，寧靜的山，沉默的樹，不會喧嘩著身份、地位與成就，只有山霧、葉落、泉水、蝴蝶和自然的作息，薰陶人生視野。RESORT?生活——與自己的情感交流一種純粹的生活感情交流134RESORT?生活——與家人的情感交流“文明，使存折里的財(cái)富愈來愈多，卻使人與人的游戲場所愈來愈少！”——梭羅《湖濱散記》

孩子的眼睛里不該只有鋼筋混凝土的高樓大廈，這里的青山、綠地、溪流、竹海，孩子們會更加享受快樂的童年。什么叫親近大自然？我們的家窗外就是大自然，在這里，我們一家人其樂融融。135RESORT?生活——與友人的情感交流生意上應(yīng)酬的紅酒可與今天的不同，“醉翁之意不在酒，在乎山水之間也”，“對酒當(dāng)歌，人生幾何？”約幾個(gè)老朋友、老對手來到這里，換好鞋子，來看看我的花圃.“其實(shí)我們也不要總談公事，假期多來坐坐，看看花，喝喝茶，你們說呢？”“花開花落，比股市升跌，豈不是有趣得多。在花圃里聊聊虞美人，品品雨前龍井……說實(shí)話，這麼多年來，辦公室早待膩了吧？”136一次超值享受的“休閑度假”體驗(yàn)137報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目市場機(jī)會啟動(dòng)期策略建議整體定位專題：典型板塊研究138啟動(dòng)期策略建議二居啟動(dòng)案例研究項(xiàng)目啟動(dòng)原則項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏啟動(dòng)策略落實(shí)139成都芙蓉古鎮(zhèn)啟動(dòng)模式------中高端啟動(dòng)，總價(jià)控制型創(chuàng)新產(chǎn)品，旅游度假設(shè)施預(yù)熱區(qū)域遠(yuǎn)郊二居啟動(dòng)案例一140重慶水天花園啟動(dòng)模式------低總價(jià)啟動(dòng)第二居所，后期向第一居所演變遠(yuǎn)郊二居啟動(dòng)案例二141萬科東海岸啟動(dòng)模式------中高端啟動(dòng)，總價(jià)控制型創(chuàng)新產(chǎn)品，異域風(fēng)情演繹度假感覺遠(yuǎn)郊二居啟動(dòng)案例三142海陽鳳凰國際鄉(xiāng)村啟動(dòng)模式------低總價(jià)控制，創(chuàng)新產(chǎn)品120平米小別墅啟動(dòng)遠(yuǎn)郊二居啟動(dòng)案例四143原則1：中高端產(chǎn)品啟動(dòng)，高端形象入市，奠定項(xiàng)目總基調(diào)原則2：低總價(jià)高性價(jià)比的創(chuàng)新產(chǎn)品吸引客戶，確保啟動(dòng)成功原則3：以度假設(shè)施來營造休閑氛圍，預(yù)熱區(qū)域，提高人氣別墅、聯(lián)排或公寓等產(chǎn)品檔次達(dá)到中高端項(xiàng)目的定位和整體形象展示的是高端的創(chuàng)新型產(chǎn)品是最能讓消費(fèi)者產(chǎn)生購買興趣的總價(jià)控制和高性價(jià)對投資客和儲值型富人的吸引力最強(qiáng)一種是通過真正的旅游度假設(shè)施來打造旅游區(qū)，提高區(qū)域人氣另一種是通過點(diǎn)綴特色度假元素來展示度假氛圍，預(yù)熱區(qū)域項(xiàng)目啟動(dòng)原則遠(yuǎn)郊二居啟動(dòng)案例小結(jié)，即遠(yuǎn)郊第二居所成功啟動(dòng)的三大原則144啟動(dòng)策略落實(shí)1：低總價(jià)高性價(jià)比的創(chuàng)新產(chǎn)品以高端形象入市，奠定項(xiàng)目總基調(diào)創(chuàng)新產(chǎn)品先行入市，聚焦客戶目光引爆市場，確保啟動(dòng)成功按“中、高、低”的推售次序，適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品搭配，保證每批都沒有低形象產(chǎn)品啟動(dòng)區(qū)以80-100畝為宜“高形象的中高產(chǎn)品”創(chuàng)新產(chǎn)品高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品+創(chuàng)新產(chǎn)品“高舉高大”“高、低組合”小獨(dú)棟獨(dú)棟，水岸獨(dú)棟獨(dú)棟+公寓1452：會所及周邊的展示先行，以度假設(shè)施來營造休閑氛圍，預(yù)熱區(qū)域，