新版(完整版)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估報(bào)告

房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估報(bào)告項(xiàng)目名稱：光華陽光水城、華宇西城麗景、俊峰龍鳳云洲3處租賃房地產(chǎn)租賃價(jià)值評估評估人：投行三班龔粵小組、余藍(lán)小組估價(jià)日期：2011年5月2日目錄致委托方函評估人聲明評估的假設(shè)和限制條件房產(chǎn)評估結(jié)果報(bào)告一、委托評估方二、受托評估方三、評估對象概況四、評估目的北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********五、評估時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值定義七、評估依據(jù)八、評估原則九、評估方法十、區(qū)域因素修正十一、個(gè)別因素修正十二、評估結(jié)果十三、評估人員十四、評估作業(yè)日期十五、評估報(bào)告應(yīng)用的有效期1北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********致委托方函xxxxxxxxx：承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)2011年5月2日的評估結(jié)果如下：一、評估對象評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。在評估時(shí)點(diǎn)，評估對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。二、評估時(shí)點(diǎn)2011年5月2日三、估評目的2北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。四、評估結(jié)果評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)2011年5月2日的價(jià)值結(jié)果為：房產(chǎn)租金：光華陽光水城-人民幣895元整華宇西城麗景-人民幣1048元整俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整大寫：光華陽光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整3北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********評估結(jié)果匯總表房產(chǎn)名稱租金(元/月)光華陽光水城895元/月華宇西城麗景1048元/月俊峰龍鳳云洲1081元/月投行三班房產(chǎn)租賃評估組二〇一一年五月二日4北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********評估人聲明我們鄭重聲明：1、我們在本評估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本評估報(bào)告中的評估對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50291-1999）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報(bào)告。5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報(bào)告中的評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。6、本報(bào)告評估結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下使5北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。參加本次評估的評估人簽名：姓名簽字估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、由于本次評估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)的，因此以保持現(xiàn)狀為評估前提。2、本報(bào)告評估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，僅為本報(bào)告設(shè)定的評估目的服務(wù)，不得用于其它交易。本次評估采用市場比較法評估房地產(chǎn)租賃價(jià)值。3、報(bào)告評估出的房地產(chǎn)租賃價(jià)值，不涉及獨(dú)立于建筑6北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********物的設(shè)施和設(shè)備等(該類設(shè)備的有無，不影響建筑物的正常使用)。4、房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期。本次報(bào)告評估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，為評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場的變化，評估對象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化，則本估價(jià)報(bào)告需做出相應(yīng)的調(diào)整，甚至重新評估。6、自出具報(bào)告之日起，本報(bào)告的有效期為壹年。房產(chǎn)租賃評估結(jié)果報(bào)告一、委托評估方二、受托評估方投行三班評估小組三、評估對象概況(包括實(shí)例房產(chǎn))1、房產(chǎn)位置7北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********2、房產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：建筑物詳細(xì)列表房產(chǎn)光華陽光水城華宇西城麗景俊峰龍鳳云洲名稱性商品房商品房商品房質(zhì)戶一室一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)型租850元/月1100元/月1200元/月金8北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********209楊家坪——井口（中級車）、210菜園壩——白公館（中級車）、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑（中級車）、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井210、215、217、交口、467磁器221、228、808、公交車228267通口——大坪九265、702、821、805881821808209坑子、501朝多路公交車途經(jīng)，距條途經(jīng)天門——北離三峽廣場只有三分件碚、708沙坪鐘的車程壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村（中級車）、808磁器口——南坪融僑半島（中級車）、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水（中級車），與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心9北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********——三峽廣場相距不過3分鐘車程小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達(dá)43.89%，水系占到20%。主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、陽光水城位于二池、三林、四廣沙坪壩區(qū)“北場，中央水系分為兩部新城”的中部分，一個(gè)近千平的心區(qū)，重大科游泳池，可暢游、可技園之內(nèi)，臨嬉戲，更是一道稀有近嘉陵江，西周的水景，延坡地向北部是著名的邊鄰近沙坪壩公園下，水系被分隔，水歌樂山風(fēng)景和歌樂山環(huán)流變小成溪，形成疊區(qū)，地理位置境水延伸至低處，生活得天獨(dú)厚，總于此愜意舒適。增一建筑面積40萬分則太肥、減一分則平方米，是沙太瘦，經(jīng)過對市場的區(qū)目前規(guī)模最細(xì)心研究和對人們生大的山水園林活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰高尚社區(qū)。龍鳳云洲的戶型設(shè)計(jì)本著實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)10北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********的客戶需求，房型格局方正實(shí)用，戶型幾乎沒有浪費(fèi)，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細(xì)、做足，在細(xì)節(jié)處出彩。地楊梨路20號(hào)（原理沙坪壩區(qū)楊該房位于楊公橋車站重慶燈泡廠原龍鳳云洲小區(qū)位公橋附近址）置餐飲：家?；疣徑龒{廣場步鍋(楊公橋店),行街（只有幾分重慶家?；疱佺姷能嚦蹋罟珮虻?農(nóng)老商購物：國美電器立洋灶火鍋,和喜火業(yè)百貨王府井百貨鍋(梨楊路),千區(qū)美香辣蝦，購餐飲：兩江雙椒雞兩繁物金樂連鎖超江風(fēng)情火鍋君之薇市(梨楊路),好華和喜火鍋又多量販重慶程市欣陽店,家樂度福超市三峽廣場步行街店,美家樂超市,大川花園農(nóng)貿(mào)超市教育：沙坪壩教育：68中南開教育條件：重慶大學(xué)基區(qū)白鶴嶺幼兒中學(xué)楊公橋小學(xué)西南政法大學(xué)重師，礎(chǔ)園、重慶市沙重慶大學(xué)西南醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德設(shè)坪壩小學(xué)，市政法大學(xué)，小區(qū)華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)施政設(shè)施：童家內(nèi)配套有游泳院11北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********橋郵政支局、池、幼兒園、網(wǎng)銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)三角碑郵政球場、羽毛球銀行工商銀行所，中國工商場、乒乓球臺(tái)、銀行楊公橋分基本健身器材等理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。四、評估目的為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年5月2日六、價(jià)值定義本次評估采用的是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評估對象于評估時(shí)點(diǎn)2011年5月2日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即：通12北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價(jià)值。七、評估依據(jù)１、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程(1)《中華人民共和國土地管理法》；(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、評估原則1、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。本報(bào)告遵守這一原則。2、替代原則具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房13北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來評估租賃價(jià)格。3、最高最佳使用原則房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報(bào)告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。4、評估時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。九、評估方法房產(chǎn)評估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析，本次估價(jià)采用市場比較法對估價(jià)對象進(jìn)行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。14北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********運(yùn)用市場比較法法求取估價(jià)對象房產(chǎn)租賃價(jià)值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價(jià)值。十、區(qū)域因素修正區(qū)域因素比較表實(shí)例二區(qū)域因素實(shí)例一評估對象相同(100/100)相同相同(100/100)性質(zhì)(100/100)相同相同(100/100)交易情況相同(100/100)(100/100)較好較好(100/101)交通條件較好(100/101)(100/101)相同較差(100/99)周邊環(huán)境較好(100/101)(100/100)相同相同(100/100)基礎(chǔ)設(shè)施相同(100/100)(100/100)相同較差(100/99)較好(100/101)商業(yè)區(qū)繁華程度(100/100)15北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司****地址:北京市************客戶電話:********圖文傳真:********100/99合計(jì)100/101100/103十一、個(gè)別因素修正個(gè)別因素比較表個(gè)別因素實(shí)例一實(shí)例二評估對象相同相同(100/100)新舊程度相同(100/100)(100/100)精裝(100/102)裝修程度普通(100/99)精裝(100/102)16(100/10