運用風控思維

運用風控思維，為房地產(chǎn)投資保駕護航--支持地產(chǎn)快拿地、拿好地房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟重要的增長點，為中國經(jīng)濟快速增長做出了巨大貢獻，守護房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)穩(wěn)定健康是永恒的關注重點和研究課題，在企業(yè)反舞弊聯(lián)盟大舞臺上，各大優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)成員更是占據(jù)半壁江山，在最新的中國地產(chǎn)百強中53家是聯(lián)盟會員企業(yè)，可謂陣容強大。其中，關于房地產(chǎn)投資話題更是地產(chǎn)行業(yè)重中之重，其目標之一是投資方在能實現(xiàn)投資回報的前提下，實現(xiàn)風險最小化。本期課程邀請協(xié)會常務理事、工程審計研究中心負責人、弘陽集團風控中心總經(jīng)理胡芳，從風控思維的角度，分享弘陽集團投資風險控制上的做法和心得，共同探討如何發(fā)現(xiàn)風險，規(guī)避風險，把風控思維和業(yè)務思維相結合，以推動行業(yè)的進步。課程主要內(nèi)容：1、投資風險管理體系a風控原理b風控體系c投資風險工具包2、投資風險管理案例庫a資產(chǎn)收購風險b常規(guī)途徑下的股權收購和增資擴股風險c特殊途徑下的股權收購和增資擴股風險3、問答互動環(huán)節(jié)投資風險管理體系-風控中心，主要包含四個職能：1）管理審計對戰(zhàn)略、財務、投資、融資、營銷、人力行政、信息管理等工作進行監(jiān)督、檢查、評價和深度剖析并督促改善，開展廉政建設。2）工程審計對工程招標采購、成本管理、設計管理、工程和運營管理等工作進行監(jiān)督、檢查、評價和深度剖析并督促改善，對重大招投標及預算決算事項進行抽審。3）風險管理幫助企業(yè)搭建風險管理體系、研究專業(yè)風控工具、組織開展風控工作、建設風險管理文化。是本課程主要分享的部分。4）法務辦理投訴案件、清欠應收賬款、開展并購調(diào)查、參與重大談判、擬定交易合同并標準化實施法務檢查（開盤前、交付前、銷售工具、并購復盤、合同臺賬等）、落實風控工作。風險管控原理--風險魔方風險魔方思維導圖顧名思義，魔方寓意有魔力，能有效把風險控制住，并且表示風控管理和業(yè)務高度融合。胡老師認為，給一些專業(yè)概念起個有趣的名字，能便于大家理解和記憶。以弘陽集團為例，基于地產(chǎn)項目生命周期（投、融、管、退）、時間維度（事前、事中、事后）、職責維度（一道防線、二道防線、三道防線），構筑四階風險魔方，進一步對四大構面，用時間維度和職責維度去做切分，每個構面能切出九個風險單元，分別定義每個單元的風控應對機制。其關鍵點在于把風險防控更加提前和集中在第一道防線。提倡業(yè)務部門“一崗雙責”，既要促進業(yè)務發(fā)展，有銷售額和企業(yè)凈利潤，并且要保證不出大風險大事件。風險管控體系--四位一體的風控體系風控中心作為風險的二道防線的主要職責承擔者，通過系統(tǒng)學習和結合工作實際，設計出風險魔方的理論，并由此構建弘陽集團的風控管理體系，具體包括風控工具包、風險駕駛艙、分級風控小組、風險文化。1）面向業(yè)務的風控工具包包括案例庫、風險清單、合同范本、復盤檢查清單。把案例庫結構化，變成風險清單，其作用是通過自發(fā)自覺的分類能力，幫助業(yè)務部門有效記憶。并把知識經(jīng)驗總結到合同范本里，規(guī)范與合作方之間雙方的動作。工具包的完善工作在過去由風控部門主導完成，而如今在“一崗雙責”的制度下，由業(yè)務部門來負責。2）風險駕駛艙包括風險地圖和風險指標。如今弘陽有了更進一步的深化，比如設置了項目風險戶口本，即地產(chǎn)公司由項目組成，項目是最小的單元，根據(jù)每個單元在不同階段和職能，通過風險指標發(fā)現(xiàn)該職能在該模塊上運作的問題，并找出風險容忍度，便于管理。3）分級風控小組包括風險事件和風控報告。不管是風控工具包還是風險駕駛艙，都并非由一個人來完成工作，而是需要有各層級風控小組共同完成。弘陽集團里，無論是城市公司，產(chǎn)業(yè)集團還是控股集團，都有各層級分工清晰的風控小組。胡老師舉例，控股集團只管十大風險，其他風險都由產(chǎn)業(yè)集團和城市公司去管理。并針對十大風險，要求第一時間應報盡報，對未關閉的風險要持續(xù)報告，通過上報工作，促使不斷總結，產(chǎn)生風險文化和互相信任。老師還分享到，在投資上的風險文化，弘陽集團一般不做面對廣大群眾的拆遷，因為弘陽集團是溫和文雅的氣質(zhì)，而風險因企業(yè)的特點而異，同樣的事項在這個企業(yè)是風險在那個企業(yè)可能因為能駕馭就不成為風險，企業(yè)應建立風險文化的共識。投資風險工具包--服務于具體業(yè)務風險控制的精髓來自于對業(yè)務的深刻理解。以地產(chǎn)業(yè)為例，在地產(chǎn)投融管退項目生命周期各階段，針對每一階段不同的業(yè)務分類，識別出對應的風險分類及風險點。具體業(yè)務及風險分類有：1）投資風險運營、戰(zhàn)略、財務、法律、市場風險等，包括招拍掛、勾地、收并購、司法拍賣、在建工程、不良資產(chǎn)包、舊城改造、代建代營等。2）融資風險融不到、融得晚、放款限制（擔保、額度）、融資期限、還款節(jié)奏、實際規(guī)模、利率等，包括前端融資、開發(fā)貸、公司債、IPO（首次公開募股）、ABS（資產(chǎn)支撐證券化）、REITS（房地產(chǎn)信托）、PE（私募股權投資）等。3）管控風險產(chǎn)品品質(zhì)、供貨及時性（節(jié)點達成率）、客戶滿意度、費控合理性（管理費率），包括供貨（前期、設計、成本、招采、工程、運營、財務）、客服（客戶關系）4）營銷風險定位準確性、營銷能力、管控有序性、費用合理性（如營銷費率）等，包括企劃、營銷、認購、簽約、回款。房地產(chǎn)土地拓展類型及交易模式土地拓展類型的分類胡老師分享弘陽集團的分類方法，分別是資產(chǎn)類、股權類和合同類等其他分類。其中股權類分為增資擴股和股權收購，兩者殊途同歸，再細分成常規(guī)途徑（即廣義的收并購）及特殊途徑。根據(jù)不同的類型和交易模式，制定出不同的風險管控方法，本期課程主要講的是常規(guī)途徑的收并購。同時，分享了弘陽集團在去年關于一手地和收并購勾地分別對企業(yè)價值的一項對比分析，從表格數(shù)據(jù)說明了收并購的貨值占比和偏差率低于一手地，而凈利潤和貨地比高于一手地，由此綜合說明股權收并購難度雖較大，但是一旦把它做得好，其成效將大于一手地，畢竟一手地的競爭非常大，價格易被抬高。但需要留心的是收并購中的風險很多，我們必須借一雙慧眼，看清事物本質(zhì)，以防受騙。收并購勾地與一手地分別對企業(yè)的價值對比圖投資風險工具包的構成及管控范圍風控工具包主要包括案例庫（收集過往案例，吸取經(jīng)驗教訓）和業(yè)務過程指引（明確各部門責任，確保管控完整性）。但具備了以上因素，并不代表能管理所有風險，而是存在已覆蓋且需要相關部門共同管控的風險，以及業(yè)務風險和盲區(qū)等未覆蓋風險，這也是一手地和二手地的差別所在，導致很多人因這種原因而產(chǎn)生恐懼，從而都扎堆拿一手地。所以需要提升識別風險的能力。此外，胡老師還逐一解析了風險清單、初判清單、風險表單、合同范本、標準函件、投資復盤檢查清單等模板及作用：*風險清單：分紅線和黃線。紅線指不能觸碰的底線，但不能設置太多，否則業(yè)務無法開展工作。而黃線作為雙刃劍，起到制約發(fā)展、談判籌碼、促進促進談判成交、幫助拿更低價的地、延遲付款周期，讓企業(yè)更安全，所以對黃線把握得當，能對企業(yè)和項目帶來價值。*初判清單：通過前期一些方法就能初步判斷是否有必要進行了解和盡調(diào)。*風險表單：規(guī)定對哪些部門覆蓋哪些風險。*合同范本：使工作更快捷高效。投資風險管理案例庫同樣，案例庫也是根據(jù)土地拓展類型及交易模式而完成，接下來胡老師以弘陽集團經(jīng)驗方式為例做詳細分享，把案例庫大致分為資產(chǎn)收購風險、常規(guī)途徑、特殊途徑下的股權收購及增資擴股風險等幾大風險類別。一、資產(chǎn)收購風險此類別風險不算很多，主要分為招拍掛、勾地、二手在建工程、司法拍賣或在建工程四種情況。1、招拍掛主要注意對市場判斷的風險，以及合作風險，要考慮到可能出現(xiàn)因合作理念不同，融資能力不同，管控手段不同而導致合作拿地過程中的各種風險。2、勾地分直接勾地和間接勾地。勾地指的是土地在正式掛牌出讓前，對土地感興趣的單位或個人，對政府表明意愿并出價，并得到政府認可而進行掛牌招標的過程，是一種正常行為，在國外也很常見。直接勾地同招拍掛風險，直接跟政府協(xié)商。間接勾地同收并購風險，通過中間方拿地并帶動他人參與。3、二手在建工程的四種風險*稅費高，各種證照變更手續(xù)麻煩且耗時長；*在過戶過程中，資產(chǎn)容易被債權人凍結，甚至債權人行使撤銷權；*需滿足特定條件（已繳土地出讓金、已辦國土證、已完成投資額25%）；*注意規(guī)避非法轉讓土地使用權罪4、司法拍賣或在建工程很多人認為有法院等承責部門的幫助，其實不然，很多事情還需要自己去把握和親力親為。二、常規(guī)途徑下的股權收購和增資擴股風險此類別范疇較廣，風險比較多，可分為立項、盡調(diào)、締約、投后四個階段，以及投融結合的相關風險。胡老師都分別列舉弘陽集團真實案例，逐一剖析。1、立項階段通過風險初判，快速分析判斷是否進行盡職調(diào)查，以便節(jié)省寶貴的人力時間成本，把精力集中在重要的工作上。判斷依據(jù)及決策事項立項階段需關注的16類風險2、盡調(diào)階段判斷收購的可行性、合理性；盡調(diào)見底，充分揭露風險。盡調(diào)階段分為法務盡調(diào)、財務盡調(diào)和其他盡調(diào)。其中，其他盡調(diào)指的是在盡調(diào)階段，法務、財務及業(yè)務部門（對于業(yè)務部門專屬事項即法務財務無法單獨判斷的事項，對口業(yè)務部門也需參與）組成盡調(diào)小組，分別出具法務、財務和投資綜合盡調(diào)報告。此階段目的是全面判斷收購標的、尋求籌碼、及時調(diào)整投資測算和方案。1）法務盡調(diào)根據(jù)八個分類，逐一列舉，并通過清單，在法務盡調(diào)過程中，逐項打勾檢查避免漏項。法務盡調(diào)主需關注的8類風險2）財務盡調(diào)財務盡調(diào)需關注的3類風險盡調(diào)階段的風險有：*資料不全與驗收交付風險；*項目原規(guī)劃失?。?小業(yè)主不配合測繪、規(guī)劃協(xié)調(diào)難度大；*原有銷售合同解除與履行風險。3、合同談判及締約階段固定前一階段成果，與對方進行全面詳細的談判；根據(jù)盡調(diào)結果，提出風險解決辦法并在協(xié)議落實；框架協(xié)議—合作協(xié)議。合同談判締約階段所需資料合同談判締約階段需關注的16類風險4、投后管理階段合同履行，查漏補缺。投后管理所需資料投后管理需關注的13類風險5、投融結合的相關風險（合作開發(fā)開發(fā)情況下）這部分非常重要，現(xiàn)在的投資對資金需求量很大，如果融資環(huán)節(jié)出了問題，將對項目開發(fā)造成很大不利，尤其是在合作開發(fā)的情況下，會出現(xiàn)下述風險。投融結合的風險分類及控制措施三、特殊途徑下的股權收購和增資擴股風險—司法拍賣和破產(chǎn)重整司法拍賣的風險分類及控制措施破產(chǎn)重整的風險分類及管控措施四、其他-代建代管項目代建代管風險分類問答互動環(huán)節(jié)Q1：最好的收并購項目有哪些要素？什么是最好的收并購項目？A：我認為沒有最好的，只有更好的。比如，一個非常干凈非常好的收并購項目，但意味著價格也隨之上漲，導致利潤也降低了，這并不是最想要的目的；反之，如果一個不太好的項目，通過合理有效方式盤活了，也能變成有價值的項目。舉一個親身經(jīng)歷的實例，前公司的一個項目，當時由于各種風險，公司所有人都不支持投這個項目，但我自己通過對項目風險的逐點測算，發(fā)現(xiàn)這些風險都在能解決的范圍內(nèi)，并且解決完還能幫企業(yè)獲得巨大收益，最后這個項目獲得了成功。因此，關鍵是找到特長所在，要對風險熟悉，并能理清稅收籌劃、變更容積率等個中關系。只有適合的才是最好的。Q2:法務人員、風控人員如何與投資人員協(xié)同工作？A：法務與風控都是把最后一道關的人，因此，與投資人員事前溝通理解很重要。我認為投資人員特別不容易，他們需要整合的地方太多了，比如要整合營銷，如果營銷對投資工作的定位不準確，不利于順利拿地；如果營銷過于保守，則無法拿地；如果成本保守一些算高一些，在市場上則失去競爭力。另外，如果設計不準確，對拿地也是很大的阻礙。除了上述內(nèi)部因素，還要考慮競爭者、轉讓方等外部風險因素。因此，最好的協(xié)同方式是有言在先，提前劃出紅線和黃線，尤其對共同達成一致的紅線范圍不要去觸碰，共同提出解決問題的方案。同時，法務和風控人員人員應給與更多的理解和支持，盡量滿足投資人員在工作中的及時性的需求。如此，只要彼此態(tài)度真誠，實事求是，就能更好地做好協(xié)同工作。Q3：對于收并購中無法覆蓋的風險，如擔保，應采取哪些措施？A：最近我確實遇到了這種問題，當時第一反應是無法應對，但當真正要面對它時，還是能逼著自己想出方法。問題已得到解決，并從此在管控動作上，又增加了新措施。比如在居間費的合同處理上，我們要求居間方對轉讓方的一部分義務上，承擔連帶責任，促使他們幫助我們了解情況，如訪談記錄、詢證函、調(diào)查問卷等方式