房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷43

房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷43一、問(wèn)答題(本題共6題，每題1.0分，共6分。)張某擬購(gòu)買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問(wèn)題：1、如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?標(biāo)準(zhǔn)答案：應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià)；若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?標(biāo)準(zhǔn)答案：顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定?為什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來(lái)確定，而不是由購(gòu)房者張某可以完全確定的。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益?！締?wèn)題】4、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；(4)不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?標(biāo)準(zhǔn)答案：具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評(píng)估其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評(píng)估舊有建筑物的價(jià)值，然后運(yùn)用成本法評(píng)估土地的價(jià)格，最后將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格，從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格。【問(wèn)題】你認(rèn)為這樣做合適嗎?為什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：不合適，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè)，但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè)，技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、單選題(本題共10題，每題1.0分，共10分。)甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分剮為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層、地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過(guò)竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，租金為2．10元／(m2.天)；地上一至四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，租賃期限為10年，租金為2．50元／(m2.天)；B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬(wàn)元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％；現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。7、A、B座合計(jì)抵押建筑面積為()m2。A、124500B、127000C、132500D、135000標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：(65000+67500)－8000=124500(m2)8、據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下1層的客觀租金水平為2．0元／(m2.天)，地上一至四層的客觀租金水平為3．0元／(m2.天)，則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說(shuō)法，正確的是()。A、租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng)、根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C、根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D、租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)詳細(xì)了解是否存在合法租約的限制，租金的測(cè)算要區(qū)分租約期內(nèi)和租約期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同中有關(guān)租金、費(fèi)用等的約定計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、管理費(fèi)用、稅金等利用市場(chǎng)法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。9、該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為()萬(wàn)元。A、810B、132025C、2835D、4860標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款(如劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金等費(fèi)用)，但不包括訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及附加等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。本題的法定優(yōu)先受償款=40500×(1－93％)-2835(萬(wàn)元)。某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000m2，其中建設(shè)用地面積4500m2，代征地面積500m2，規(guī)劃建筑面積15000m2。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和3％的契稅，取得了國(guó)有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70％的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價(jià)為6650元／m2，且按每月1％遞增；平均投資利潤(rùn)率為8％，貸款年利率為7．47％，折現(xiàn)率為10％。10、下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是()。A、在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過(guò)總投資的35％時(shí)才可以設(shè)定抵押B、在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才可以設(shè)定抵押C、在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置D、在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先受償順序?yàn)橘?gòu)房款、建筑工程款、銀行債權(quán)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。11、若采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資利潤(rùn)率選取的表述中，正確的是()。A、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率相同B、成本法采用的投資利潤(rùn)率高于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的投資利潤(rùn)率C、成本法采用的投資利潤(rùn)率低于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的投資利潤(rùn)率D、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率不可比較標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：兩個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬不一樣，所以投資利潤(rùn)率也不一樣，所以不可比較。12、采用成本法估價(jià)時(shí)，土地部分以基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算的單價(jià)為2300元／m2，則土地總價(jià)為()萬(wàn)元。A、1035．0B、1066．1C、1150．0D、1184．5標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：2300×5000×(1+3％)=1184．5(萬(wàn)元)。代征地也要支付購(gòu)地成本。13、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()萬(wàn)元。A、9734．2B、10218．3C、10407．5D、10458．8標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：6650×(1+1％)12÷(1+10％)×15000=10218．3(萬(wàn)元)。此題應(yīng)注明的一個(gè)前提是：假設(shè)在開(kāi)發(fā)完成時(shí)即可全部售完，沒(méi)有提前預(yù)售也沒(méi)有延遲銷售。某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計(jì)劃如下：開(kāi)發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本低100元／m。；目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5％的速度上漲。現(xiàn)該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。14、房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是()。A、對(duì)三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B、對(duì)該宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)C、對(duì)該宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D、對(duì)該宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：要折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)。15、在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用()。A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)C、各期開(kāi)始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析16、在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用()。A、該開(kāi)發(fā)公司測(cè)算的開(kāi)發(fā)成本B、現(xiàn)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本C、各期銷售時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本D、各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：此題評(píng)估的是投資價(jià)值而不是通常的市場(chǎng)價(jià)值，故未來(lái)開(kāi)發(fā)成本是投資者在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后未來(lái)發(fā)生時(shí)的實(shí)現(xiàn)成本而不是客觀成本，這一點(diǎn)非常容易出錯(cuò)。三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)17、致委托估價(jià)方函(略)××別墅房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(略)××別墅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、委托估價(jià)方××市恒通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司二、受理估價(jià)方××市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所三、估價(jià)目的為恒通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)××別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià)四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月15日五、估價(jià)對(duì)象概況(一)××市概況(略)(二)××別墅項(xiàng)目概況1．土地情況(1)土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，2005年1月6日取得國(guó)有土地使用權(quán)證。(2)土地總面積70000m2。(3)用途：別墅及配套設(shè)施。(4)108棟別墅，建筑總面積35285m2。其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378m2。2．地上物情況該別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為一、二兩期，戶型有A、B、C、D四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為2層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548m2，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830m2。建筑材料及設(shè)備(略)。六、估價(jià)采用的方法和步驟(一)采用的估價(jià)方法為：市場(chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。(二)分析、比較用上述估價(jià)方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。七、估價(jià)過(guò)程(一)方法一：房地分別估價(jià)1．土地估價(jià)：采用成本法與市場(chǎng)比較法兩種方法進(jìn)行估價(jià)，綜合平均得出土地評(píng)估價(jià)格。(1)利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)計(jì)算公式：土地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項(xiàng)合計(jì)為每平方米3324元。(2)利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)根據(jù)測(cè)算，下述三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近(見(jiàn)表1、表2)，故采用算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果：比準(zhǔn)價(jià)格=(3410+3474+3230)／3=3371(元／m2)成本法與市場(chǎng)比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：土地單價(jià)=(3324+3371)／2≈3348(元／m2)(3)土地估價(jià)綜合結(jié)果土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地總面積=3348×70000=234360000(元)=23436(萬(wàn)元)2．別墅建筑物估價(jià)別墅建筑物估價(jià)采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建筑成本。(1)據(jù)測(cè)算別墅建筑物的重新建筑成本為3428元／m2，包含建筑費(fèi)(含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi))、專業(yè)費(fèi)8％、年利率15％、利潤(rùn)率20％、銷售稅費(fèi)10％。(2)根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完工別墅和未完工別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評(píng)估價(jià)格為3428×35285≈120957000(元)=12095．7(萬(wàn)元)。根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定未完工的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完工建筑物成本的50％，則未完工別墅建筑物的重新建造成本為3428×50％=1714(元／m2)。(3)現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格：3428×7548+1714×2830=30725100(元)=3072．51(萬(wàn)元)3．別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格23436+3072．51=26508．51(萬(wàn)元)(二)方法二：別墅項(xiàng)目整體估價(jià)根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路，先運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)，再扣減銷售中發(fā)生的稅費(fèi)及建筑物未完工部分的價(jià)格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格。1．別墅總樓價(jià)市場(chǎng)研究分析(略)據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象平均售價(jià)為11200元／m2，則本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)為11200×35285=395192000(元)=39519．2(萬(wàn)元)。2．銷售稅費(fèi)(含買賣手續(xù)費(fèi)，代理及廣告費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅等)為項(xiàng)目完工后總樓價(jià)的10％，則39519．2×10％=3951．9(萬(wàn)元)。3．建筑物未完工部分的價(jià)格－全部完工后別墅建筑物總價(jià)格－現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格=12095．7－3072．51=9023．19(萬(wàn)元)。4．別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格=39519．2－3951．9－9023．19=26544．11(萬(wàn)元)。八、估價(jià)結(jié)論以上兩種估價(jià)思路的估價(jià)結(jié)果如表3。估價(jià)結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格為26526．31萬(wàn)元。九、附件、說(shuō)明、其他資料(略)標(biāo)準(zhǔn)答案：1．房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所應(yīng)注明資質(zhì)并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照，報(bào)告書(shū)上要蓋公章。2．提供報(bào)告書(shū)日期未注明。3．估價(jià)報(bào)告使用應(yīng)注意的事項(xiàng)未加以說(shuō)明。4．應(yīng)對(duì)估價(jià)人員臨勘現(xiàn)場(chǎng)情況加以說(shuō)明。5．應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與委托單位和待估物業(yè)無(wú)利害關(guān)系。6．對(duì)建筑物狀況介紹過(guò)于簡(jiǎn)單。7．對(duì)交易日期未作修正，應(yīng)予說(shuō)明。8．沒(méi)有寫明估價(jià)依據(jù)及估價(jià)原則。9．沒(méi)有寫明估價(jià)作業(yè)起止日期。10．沒(méi)有寫明估價(jià)人員姓名，沒(méi)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。11．關(guān)于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得、土地使用費(fèi)用多少?zèng)]有指出。12．沒(méi)有土地使用權(quán)年限，這一點(diǎn)非常重要。13．缺少對(duì)土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、四至及環(huán)境和交通通達(dá)程度等。14．對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用狀況未作介紹。15．對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面。16．利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅。17．上述計(jì)算公式中關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會(huì)平均成本或者客觀成本。18．利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)的交易實(shí)例A不能用作可比實(shí)例，因其交易日期距估價(jià)時(shí)間已有6年，相差時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。21．土地估價(jià)的綜合結(jié)果沒(méi)有作年期修正。22．對(duì)建筑物估價(jià)中，建筑費(fèi)一項(xiàng)不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi)。23．方法二的銷售稅費(fèi)中，不應(yīng)包括所得稅。24．銷售稅費(fèi)重復(fù)計(jì)算。25．最后的估價(jià)結(jié)果總價(jià)格應(yīng)用大寫書(shū)寫。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析四、改