房地產(chǎn)經(jīng)營與管理多選題練習(xí)二附有答案

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理多選題練習(xí)二[復(fù)制]您的姓名：[填空題]*_________________________________117、由于施工工期延長,開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險有()。（1.0）*A、使項目的規(guī)模.布局發(fā)生變化B、承擔(dān)更多的貸款利息(正確答案)C、增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本(正確答案)D、承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(正確答案)E、租售期延長答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。如果施工工期延長,開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息,另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險。另外,承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期,致使項目開發(fā)期延長。118、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中,正確的有()。（1.0）*A、凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)(正確答案)B、可以完全衡量項目風(fēng)險性高低C、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)(正確答案)D、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E、可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度(正確答案)答案解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。選項B錯誤,凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差受凈現(xiàn)值期望值大小的影響,不能完全衡量風(fēng)險高低,用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù);選項D錯誤,凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反應(yīng)離散程度,越離散風(fēng)險越大。119、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險,在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有()。（1.0）*A、國有土地使用證(正確答案)B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(正確答案)C、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正確答案)D、建設(shè)工程施工許可證(正確答案)E、商品房預(yù)售許可證答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對未取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》的項目,不得發(fā)放任何形式貸款。必須四證齊全。不要求有預(yù)售許可證。120、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用包括()等。（1.0）*A、人員工資(正確答案)B、辦公費(fèi)用(正確答案)C、抵押貸款還本付息D、保險費(fèi)、房管稅(正確答案)121、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇承租人應(yīng)考慮潛在承租人()方面。（1.0）*A、經(jīng)營業(yè)務(wù)類型及需提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容(正確答案)B、辦公人員數(shù)量C、聲譽(yù)(正確答案)D、物業(yè)的穩(wěn)定性和長期盈利的能力(正確答案)E、面積大小(正確答案)122、(2015年真題)風(fēng)險型決策的具體方法有()。（1.0）*A、決策樹法(正確答案)B、最大可能法(正確答案)C、期望值法(正確答案)D、最小最大后悔值法E、蒙特卡洛模擬法答案解析：本題考查的是決策的方法。風(fēng)險型決策的方法具體包括最大可能法、期望值法和決策樹法。123、投資活動非常復(fù)雜,可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的主要分類包括()。（1.0）*A、短期投資和長期投資(正確答案)B、實物投資和金融投資(正確答案)C、商品房投資和土地開發(fā)投資D、直接投資和間接投資(正確答案)E、固定資產(chǎn)投資與流動資產(chǎn)投資答案解析：本題考查的是投資概述。投資活動非常復(fù)雜,可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類如下:(1)短期投資和長期投資;(2)直接投資和間接投資;(3)金融投資和實物投資;(4)生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。商品房投資和土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)投資的范疇,固定資產(chǎn)投資與流動資產(chǎn)投資屬于實物投資或生產(chǎn)性投資的范疇。124、下列有關(guān)房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的說法中,正確的有()。（1.0）*A、洪水.地震等災(zāi)害不用單獨(dú)投保B、利率的調(diào)升會導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損(正確答案)C、政治風(fēng)險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(正確答案)D、周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險(正確答案)E、房地產(chǎn)投資的保值性,使投資者要求的最低收益率可以通過通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)析現(xiàn)率的直接相加得到答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。選項A錯誤,有時需就洪水、地震、核福射等災(zāi)害單獨(dú)投保,盜竊險有時也需要安排單獨(dú)的保單;選項E錯誤,房地產(chǎn)投資的保值性,又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)析現(xiàn)率的直接相加。125、相對于一般物業(yè)管理的內(nèi)容,寫字樓物業(yè)管理還有以下內(nèi)容()。（1.0）*A、保潔與綠化B、前臺服務(wù)(正確答案)C、營銷推廣(正確答案)D、安全保衛(wèi)(正確答案)E、房屋維護(hù)與維修126、某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險度與()直接相關(guān)。（1.0）*A、貸款額B、企業(yè)信用等級(正確答案)C、自有資金數(shù)量D、項目風(fēng)險等級(正確答案)E、貸款期限(正確答案)答案解析：考點(diǎn):金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。某筆貸款的綜合風(fēng)險度與信用等級系數(shù)、貸款方式系數(shù)、期限系數(shù)和項目等級系數(shù)直接相關(guān)。127、(2016年真題)關(guān)于房地產(chǎn)空間市場的說法,正確的有()。（1.0）*A、存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B、需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)(正確答案)C、需求者可以通過租賃來滿足其需求(正確答案)D、供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(正確答案)E、供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項A錯誤,在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上,房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易,其目的是獲取投資收益;選項E錯誤,空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平,該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平,從而影響資產(chǎn)市場中的需求。128、可貸資金利率理論認(rèn)為()。（1.0）*A、利率是由貨幣的供給與需求決定的B、可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)C、可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)(正確答案)D、可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成(正確答案)E、可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成(正確答案)答案解析：考點(diǎn):利息與利率。選項A為流動性偏好利率理論的觀點(diǎn);選項B錯誤,可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)。129、寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積包括()。（1.0）*A、單元內(nèi)使用面積和外墻的一半B、單元間分隔墻水平投影面積的一半(正確答案)C、單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半(正確答案)D、分?jǐn)偣迷O(shè)施建筑面積E、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e答案解析：考點(diǎn):寫字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定,建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算,出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半。130、金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后,還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果,綜合()等因素,對項目貸款進(jìn)行綜合評價。（1.0）*A、企業(yè)信用等級(正確答案)B、項目風(fēng)險等級(正確答案)C、貸款擔(dān)保方式(正確答案)D、貸款期限(正確答案)E、貸款項目投資人答案解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后,還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果,綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素,對項目貸款進(jìn)行綜合評價。131、在可行性研究階段,房屋開發(fā)費(fèi)中各項費(fèi)用的估算,可以采用()。（1.0）*A、單元估算法(正確答案)B、單位指標(biāo)估算法(正確答案)C、工程量近似匡算法(正確答案)D、概算指標(biāo)法132、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的描述,正確的有()。（1.0）*A、房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生(正確答案)B、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn),空置率最高(正確答案)C、房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價格D、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn),供給增長率等于需求增長率(正確答案)E、在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,價格(租金)和空置率通常是同向變動的答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。選項C錯誤,供求平衡點(diǎn)不是長期均衡價格,而是長期平均空置率;選項D,轉(zhuǎn)折點(diǎn)處供給增長率等于需求增長率,轉(zhuǎn)折點(diǎn)之前需求增長大于供給增長,轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后需求增長小于供給增長;選項E錯誤,租金和空置率非同向變動。133、房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨得經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括()（1.0）*A、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(正確答案)B、市民收入水平(正確答案)C、貧富差異程度(正確答案)D、利率(正確答案)E、貸款條件(正確答案)134、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時,要遵循()的原則。（1.0）*A、政策性B、流動性(正確答案)C、安全性(正確答案)D、盈利性(正確答案)135、對置業(yè)投資來說,房地產(chǎn)投資表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效果包括()。（1.0）*A、租金收益(正確答案)B、物業(yè)增值(正確答案)C、股權(quán)增加(正確答案)D、銷售收入E、開發(fā)利潤的多少答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說,房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。136、房地產(chǎn)市場就是典型得周期性市場,房地產(chǎn)市場階段分為()（1.0）*A、波谷B、平淡(正確答案)C、蕭條(正確答案)D、復(fù)蘇(正確答案)E、興旺(正確答案)137、(2015年真題)下列房地產(chǎn)指標(biāo)中,能衡量房地產(chǎn)泡沫程度的有()。（1.0）*A、交易量增長率B、吸納周期C、實際價格與理論價格之比(正確答案)D、房價收入比(正確答案)E、房價租金比(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。實際價格/理論價格;房價收入比;房價租金比等指標(biāo),都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫程度。138、市場總需求是指在()的情況下,特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。（1.0）*A、特定時期(正確答案)B、特定地理范圍內(nèi)(正確答案)C、特定政治環(huán)境D、特定市場營銷環(huán)境(正確答案)E、特定市場營銷計劃(正確答案)答案解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下,特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。139、由于施工工期延長,開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險有()。（1.0）*A、使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化B、承擔(dān)更多的貸款利息(正確答案)C、增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本(正確答案)D、承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(正確答案)E、租售期延長答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。如果施工工期延長,開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息,另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險。另外,承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期,致使項目開發(fā)期延長。140、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法,正確的有()。（1.0）*A、資金融入方需要還本付息B、在私人市場和公開市場上,均可以進(jìn)行權(quán)益融資(正確答案)C、權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(正確答案)D、存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資(正確答案)E、權(quán)益融資主要來源于個人投資者答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益融資。選項A錯誤,資金融入方無須支付利息,可用項目投資所獲得的可分配利潤分配股息;選項E錯誤,權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。141、選擇寫字樓租戶時需要考慮的因素包括()。（1.0）*A、商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況(正確答案)B、可出租面積或可使用面積C、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修D(zhuǎn)、所需面積大小(正確答案)E、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)(正確答案)答案解析：本題考查的是寫字樓租戶的選擇。寫字樓租戶的選擇需要考慮下列因素:(1)商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況;(2)所需面積大小;(3)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。142、(2017年真題)依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項目中,應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有()。（1.0）*A、全部使用國有資金投資的建設(shè)項目(正確答案)B、國有資金投資控股的建設(shè)項目(正確答案)C、國有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目(正確答案)D、民營企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項目E、全部使用民營企業(yè)資金投資的建設(shè)項目答案解析：本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目,全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目,應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定承包商。143、在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中,通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括()。（1.0）*A、備選方案差異原則(正確答案)B、最低可接受收益率原則(正確答案)C、費(fèi)用最低原則D、收益最大原則E、不行動原則(正確答案)答案解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中,通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括:備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。144、由于房地產(chǎn)具有的()等特性,導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng),使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。（1.0）*A、弱流動性(正確答案)B、異質(zhì)性(正確答案)C、位置固定性(正確答案)D、價值量大(正確答案)E、交易復(fù)雜性答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場的特性。由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性,導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng),使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。145、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括()（1.0）*A、土地供應(yīng)計劃(正確答案)B、地價的杠桿作用(正確答案)C、誠信建設(shè)D、稅收政策E、政府定價146、房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括()。（1.0）*A、需要適時的更新改造投資(正確答案)B、易受政策影響(正確答案)C、依賴專業(yè)管理(正確答案)D、適于短期投資E、變現(xiàn)性差(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項D錯誤,房地產(chǎn)適用于長期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括:區(qū)位選擇異常重要;適于進(jìn)行長期投資;需要適時的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險;變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴專業(yè)管理;存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。147、在進(jìn)度控制中,應(yīng)關(guān)注材料、設(shè)備的供應(yīng)情況,其中特別值得重視的有()。（1.0）*A、各項設(shè)備是否完成(正確答案)B、計劃運(yùn)到日期(正確答案)C、各種材料的供貨廠商是否落實(正確答案)D、材料設(shè)備交貨時間(正確答案)E、材料設(shè)備成本答案解析：考點(diǎn):進(jìn)度控制。影響工程進(jìn)度的因素很多,需要特別重視的方面之一是材料、設(shè)備的供應(yīng)情況,包括各項設(shè)備是否完成,計劃運(yùn)到日期;各種材料的供貨廠商是否落實,何時交貨,檢驗及驗收辦法等。148、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括()。（1.0）*A、金融業(yè)的發(fā)展(正確答案)B、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變(正確答案)C、人文環(huán)境的變化(正確答案)D、社會環(huán)境的變化E、政治制度的變遷(正確答案)答案解析：考點(diǎn):影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括:(1)金融業(yè)的發(fā)展;(2)信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善;(3)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變;(4)人文環(huán)境的變化;(5)自然環(huán)境的變化;(6)政治制度的變遷。149、資金的時間價值的大小,取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有()。（1.0）*A、風(fēng)險因素(正確答案)B、資本化率C、通貨膨脹率(正確答案)D、投資利潤率(正確答案)150、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看,房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有()。（1.0）*A、土地(正確答案)B、勞動力(正確答案)C、資本(正確答案)D、環(huán)境E、伙伴關(guān)系(正確答案)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。房地產(chǎn)開發(fā)需要投入土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等資源。151、下列房地產(chǎn)定價方法中,屬于競爭導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價方法有()。（1.0）*A、目標(biāo)定價法B、挑戰(zhàn)定價法(正確答案)C、領(lǐng)導(dǎo)定價法(正確答案)D、認(rèn)知價值定價法E、隨行就市定價法(正確答案)答案解析：本題考查的是制定租售方案。競爭導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價方法有挑戰(zhàn)定價法、領(lǐng)導(dǎo)定價法和隨行就市定價法。152、敏感性分析的“三項預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素,分別給出三個預(yù)測值,即()（1.0）*A、最樂觀預(yù)測值(正確答案)B、最悲觀預(yù)測值(正確答案)C、最可能預(yù)測值(正確答案)D、客觀的預(yù)測值E、原始的評估值153、土地儲備資金的來源渠道包括()。（1.0）*A、土地出讓收入(正確答案)B、國有土地收益基金(正確答案)C、通過省級政府代發(fā)地方政府債券(正確答案)D、向商業(yè)銀行舉借土地儲備貸款E、土地出讓收入的利息收入(正確答案)答案解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。財政部已要求各地從2016年1月1日起,不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款。154、下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中,正確的有()。（1.0）*A、當(dāng)計息周期為1年時,年名義利率等于年實際利率(正確答案)B、實際利率真實地反映了資金的時間價值(正確答案)C、名義利率真實地反映了資金的時間價值D、名義利率相同時,計息周期越短,名義利率與實際利率的差值就越大(正確答案)E、計算周期相同時,名義利率越小,名義利率與實際利率的差值就越大答案解析：考點(diǎn):名義利率與實際利率。名義利率與實際利率存在著下列關(guān)系:(1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值;(2)名義利率越大,計息周期越短,實際利率與名義利率的差異就越大;(3)當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時,名義利率與實際利率相等;(4)當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時,實際利率大于名義利率;(5)當(dāng)每年計息周期數(shù)m→∝時,名義利率r與實際利率i的關(guān)系為i=er-1。155、(2016年真題)房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題有()。（1.0）*A、做出是否投資的決定(正確答案)B、對項目投資進(jìn)行詳細(xì)測算C、是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要(正確答案)D、有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究(正確答案)E、系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設(shè)計方案答案解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”,在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括:(1)分析機(jī)會研究的結(jié)論,在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。156、制定市場調(diào)查計劃一般需要包括資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法等,下列屬于調(diào)查方法的內(nèi)容的有()。（1.0）*A、問卷法(正確答案)B、座談C、觀察法(正確答案)D、實驗法(正確答案)E、面訪答案解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查方法主要包括:觀察法、訪問法(結(jié)構(gòu)式、無結(jié)構(gòu)式和集體訪問)、問卷法、實驗法。選項B屬于調(diào)查手段;選項E屬于聯(lián)系方式。157、如果說某事件具有不確定性,則意味著對于可能的情況無法估計其可能性,在這種情況下,常常用定性方法估計未來投資收益,可選用的決策方法包括()。（1.0）*A、小中取大法(正確答案)B、大中取小法C、大中取大法(正確答案)D、小中取小法E、最小最大后悔值法(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。如果說某事件具有不確定性,則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下,常常用定性方法估計未來投資收益,可選用的決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。158、征用農(nóng)村集體所有得土地要發(fā)生哪些費(fèi)用()（1.0）*A、土地補(bǔ)償費(fèi)(正確答案)B、青苗補(bǔ)償費(fèi)(正確答案)C、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)(正確答案)D、安置補(bǔ)助費(fèi)(正確答案)E、新菜地開發(fā)建設(shè)基金(正確答案)F、耕地占用稅(正確答案)159、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法,正確的有()。（1.0）*A、現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B、現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率(正確答案)C、現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響(正確答案)D、現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E、現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力(正確答案)答案解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤,投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的權(quán)益資本的比率;選項B正確,現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率;選項C正確,現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤,投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益,現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項E正確,現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力。160、以下各項中,需要在具體的評價方案中加以明確的有()。（1.0）*A、開發(fā)項目擬建設(shè)的物業(yè)類型(正確答案)B、合作方式與合作條件(正確答案)C、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次(正確答案)D、開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計條件E、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例(正確答案)答案解析：考點(diǎn):構(gòu)造評價方案。項目是否分期進(jìn)行以及如何分期、項目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等,都需要在具體的評價方案中加以明確。161、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說,現(xiàn)金流入不包括()等。（1.0）*A、土地成本(正確答案)B、建造成本(正確答案)C、銷售收入D、經(jīng)營費(fèi)用(正確答案)E、出租收入答案解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說,現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購買成本、財務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。162、房地產(chǎn)市場的特性有()。（1.0）*A、可以配置存量房地產(chǎn)資源和利益B、房地產(chǎn)交易價格與區(qū)位密切相關(guān)(正確答案)C、市場信息的不對稱性(正確答案)D、市場需求的廣泛性和多樣性(正確答案)E、顯示房地產(chǎn)市場需求變化答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)市場的特性有:(1)市場供給的壟斷性;(2)市場需求的廣泛性和多樣性;(3)市場交易的復(fù)雜性;(4)房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān);(5)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性;(6)市場信息的不對稱性等。163、金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的資金損失風(fēng)險,提高貸款償還的可能性,通常會要求對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式包括()。（1.0）*A、保證(正確答案)B、抵押(正確答案)C、質(zhì)押(正確答案)D、名譽(yù)164、按計價方式得不同,房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為()（1.0）*A、總價合同(正確答案)B、單價合同(正確答案)C、成本加酬金合同(正確答案)D、總承包合同E、分包合同165、消費(fèi)者市場的特點(diǎn)包括()。（1.0）*A、廣泛性(正確答案)B、發(fā)展性(正確答案)C、伸縮性(正確答案)D、固定性E、替代性(正確答案)答案解析：考點(diǎn):消費(fèi)者市場及其購買對象。消費(fèi)者市場的特點(diǎn)包括:廣泛性、分散性、復(fù)雜性、易變性、發(fā)展性、情感性、伸縮性、替代性、地區(qū)性、季節(jié)性。166、融資方案分析包括()。（1.0）*A、資金來源可靠性分析(正確答案)B、融資結(jié)構(gòu)分析(正確答案)C、融資成本分析(正確答案)D、融資風(fēng)險分析(正確答案)E、融資能力分析答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)項目融資方案。融資方案分析包括:資金來源可靠性分析、融資結(jié)構(gòu)分析、融資成本分析、融資風(fēng)險分析。167、對一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行風(fēng)險分析的過程,可以分為()階段。（1.0）*A、風(fēng)險預(yù)測B、風(fēng)險辨識(正確答案)C、風(fēng)險評價(正確答案)D、風(fēng)險決策E、風(fēng)險估計(正確答案)答案解析：考點(diǎn):風(fēng)險分析的一般過程和方法。對一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行風(fēng)險分析的過程,可以分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價三個階段。168、開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括()。（1.0）*A、咨詢合同(正確答案)B、分包合同C、銷售合同(正確答案)D、加工合同E、勘察設(shè)計合同(正確答案)答案解析：考點(diǎn):合同管理。開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。169、按照消費(fèi)者對不同屬性的重視程度進(jìn)行劃分,形成不同偏好的細(xì)分市場分別有()。（1.0）*A、同質(zhì)偏好市場(正確答案)B、分散偏好市場(正確答案)C、個別偏好市場D、集群偏好市場(正確答案)E、集中偏好市場答案解析：考點(diǎn):市場細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購買行為的重要因素,根據(jù)消費(fèi)者對不同屬性的重視程度,可以分為三種偏好模式,即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好,相應(yīng)的就會形成不同偏好的細(xì)分市場。170、成本計劃可分解為()方面。（1.0）*A、材料設(shè)備成本計劃(正確答案)B、管理費(fèi)成本計劃(正確答案)C、人工費(fèi)成本計劃(正確答案)D、不可預(yù)見成本計劃E、施工機(jī)械費(fèi)用計劃(正確答案)答案解析：考點(diǎn):成本控制。成本計劃可分解為材料設(shè)備成本計劃、施工機(jī)械成本計劃、人工費(fèi)成本計劃、臨時工程成本計劃、管理費(fèi)成本計劃。171、財務(wù)評價中損益表用以計算()等評價指標(biāo)。（1.0）*A、成本利潤率B、投資利潤率(正確答案)C、資本金利潤率(正確答案)D、本金凈利潤率(正確答案)E、產(chǎn)負(fù)債率172、市場調(diào)查計劃一般要包括()。（1.0）*A、資料來源(正確答案)B、調(diào)查方法(正確答案)C、調(diào)查手段(正確答案)D、抽樣方案(正確答案)E、調(diào)查內(nèi)容答案解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查計劃一般要包括資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法幾個方面。173、房地產(chǎn)價格迅速上升,產(chǎn)生的影響有()。（1.0）*A、產(chǎn)生負(fù)外部性(正確答案)B、產(chǎn)生正外部性C、影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展(正確答案)D、導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險增加甚至引發(fā)金融危機(jī)(正確答案)E、導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降,引發(fā)住房問題(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)價格迅速上升,會導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降,引發(fā)住房問題,也會導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險增加甚至引發(fā)金融危機(jī),進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,從而產(chǎn)生了負(fù)外部性。174、國家投資管理部門對建設(shè)項目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點(diǎn)包括()。（1.0）*A、項目是否符合產(chǎn)業(yè)政策(正確答案)B、項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C、是否合理開發(fā)并有效利用資源(正確答案)D、是否對重大公共利益產(chǎn)生有利影響E、是否危害經(jīng)濟(jì)安全.社會安全(正確答案)答案解析：本題考查的是項目核準(zhǔn)和備案。選項B沒有質(zhì)量規(guī)定;選項D,不要求必須有有利影響,只要沒有不利影響就行。175、在()中,發(fā)行人仍持有抵押貸款組合,所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。（1.0）*A、抵押貸款傳遞債券B、抵押貸款支持債券(正確答案)C、抵押貸款擔(dān)保債務(wù)D、抵押貸款支持證券E、抵押貸款直付債券(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中,發(fā)行人仍持有抵押貸款組合,所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。176、規(guī)劃意見書中對規(guī)劃設(shè)計的要求包括()等內(nèi)容。（1.0）*A、用地性質(zhì)B、用地位置C、規(guī)劃土地使用要求(正確答案)D、建設(shè)項目與高壓電力線等的距離要求(正確答案)E、居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)(正確答案)答案解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可。規(guī)劃設(shè)計要求包括三個方面的內(nèi)容:(1)規(guī)劃土地使用要求;(2)居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo);(3)建設(shè)項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。177、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的目標(biāo)包括()（1.0）*A、成本(正確答案)B、項目工期(正確答案)C、質(zhì)量(正確答案)D、項目協(xié)調(diào)性E、技術(shù)先進(jìn)性178、投資回報率與資本金凈利潤率的差異,主要在于前者考慮了()。（1.0）*A、物業(yè)增值收益(正確答案)B、所得稅C、還本付息額D、投資者權(quán)益增加值(正確答案)E、權(quán)益投資答案解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報率與投資回報率。投資回報率與資本金凈利潤率的差異,主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。179、購買者的購買決策過程由()階段構(gòu)成。（1.0）[單選題]*A、引起需要(正確答案)B、收集信息C、評價方案D、定購買E、后行為12某投資者用自有資金購買了一商業(yè)店鋪,擬以固定租金形式出租5年,則投資者在該項目計劃中將面臨著（）風(fēng)險。*A、收益現(xiàn)金流B、資本價值(正確答案)C、購買力(正確答案)D、政策(正確答案)E、政治(正確答案)正確答案:ABCDE180、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中,收集一手資料的方法有()。（1.0）*A、文獻(xiàn)查閱B、觀察法(正確答案)C、訪問法(正確答案)D、問卷法(正確答案)E、實驗法(正確答案)答案解析：考點(diǎn):市場調(diào)查的步驟。一手資料指為了當(dāng)前特定目的而收集的原始信息;二手資料指為其他目的已經(jīng)收集到的資料。一手資料常用收集方法有觀察法、訪問法、問卷法和實驗法。181、按資產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托基金可分為()。（1.0）*A、權(quán)益型(正確答案)B、綜合型C、增長型D、抵押型(正確答案)E、混合型(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。按資產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托基金為權(quán)益型、抵押型、混合型三種形式。182、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中,屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的有()。（1.0）*A、房價租金比(正確答案)B、房地產(chǎn)價格指數(shù)C、平均建設(shè)周期D、吸納率E、開發(fā)投資杠桿率(正確答案)答案解析：本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)。選項BD屬于市場交易指標(biāo);選項C屬于供給指標(biāo)。市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)包括土地轉(zhuǎn)化率、開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、住房價格合理性指數(shù)、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)。183、利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有()（1.0）*A、導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值折損(正確答案)B、增加收益現(xiàn)金流C、加大投資者融資成本(正確答案)D、增加市場供給E、抑制市場投資需求(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損,利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。184、征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用()（1.0）*A、土地補(bǔ)償費(fèi)(正確答案)B、青苗補(bǔ)償費(fèi)(正確答案)C、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)(正確答案)D、安置補(bǔ)助費(fèi)(正確答案)E、新菜地開發(fā)建設(shè)基金(正確答案)F、耕地占用稅(正確答案)185、根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)得通知》,銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款得條件之一就是:開發(fā)項目同時必須具備()（1.0）*A、國有土地規(guī)劃許可證B、國有土地使用證(正確答案)C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(正確答案)D、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正確答案)E、建設(shè)工程施工許可證(正確答案)186、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時,下列說法正確的有()。（1.0）*A、貸款價值比率通常不超過50%B、貸款期限最長不超過10年(正確答案)C、貸款期限最長不超過20年D、貸款利率通常高于個人住房抵押貸款(正確答案)E、僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時,貸款價值比率通常不超過60%,貸款期限最長不超過10年,貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款,而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。所以選項A、C不正確。187、經(jīng)營收入包括()（1.0）*A、銷售收入(正確答案)B、出租收入(正確答案)C、自營收入(正確答案)D、業(yè)外收入E、年未分配利潤188、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法,正確的有()。（1.0）*A、大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B、雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金(正確答案)C、總代理可以委托分代理(正確答案)D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式(正確答案)答案解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。選項A錯誤,大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)常采用聯(lián)合代理方式。選項D錯誤,開發(fā)商可以直接委托分代理。189、房地產(chǎn)市場就是典型得周期性市場,房地產(chǎn)市場階段分為()（1.0）*A、平淡(正確答案)B、蕭條(正確答案)C、復(fù)蘇(正確答案)D、興旺(正確答案)E、波谷190、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中,調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有()。（1.0）*A、項目用地(正確答案)B、房地產(chǎn)市場供需C、房價現(xiàn)狀及走勢D、交通運(yùn)輸條件(正確答案)E、外圍基礎(chǔ)設(shè)施(正確答案)答案解析：考點(diǎn):可行性研究的步驟。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查,為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。選項A為土地資源,選項D為交通資源,選項E為配套資源。選項BC是市場調(diào)查的內(nèi)容。191、在下列費(fèi)用中,屬于債務(wù)融資成本的有()。（1.0）*A、承諾費(fèi)(正確答案)B、手續(xù)費(fèi)(正確答案)C、擔(dān)保費(fèi)(正確答案)D、利息(正確答案)E、稅費(fèi)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)項目融資方案。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)(承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等)和資金占用費(fèi)(利息)。192、屬于利息的計算方式有()。（1.0）*A、單利計息(正確答案)B、連續(xù)復(fù)利C、間斷復(fù)利D、復(fù)利計息(正確答案)193、證券市場的參與者主要包括()。（1.0）*A、證券發(fā)行人(正確答案)B、證券交易場所C、證券投資者(正確答案)D、證券市場中介機(jī)構(gòu)(正確答案)E、證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)(正確答案)答案解析：本題考查的是證券市場概述。證券市場的參與者主要包括:證券發(fā)行人、證券投資者、證券市場中介機(jī)構(gòu)、自律性組織、證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)。194、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時,要遵循()原則。（1.0）*A、流動性(正確答案)B、安全性(正確答案)C、償還性D、營利性(正確答案)E、地域性答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)項目融資的概念。金融機(jī)構(gòu)在融出資金時,要遵循流動性、安全性和營利性原則。195、根據(jù)(),可將消費(fèi)者購買行為分為習(xí)慣性購買行為,尋求多樣化的購買行為,化解不協(xié)調(diào)購買行為,復(fù)雜購買行為等。（1.0）*A、消費(fèi)者習(xí)慣B、供給者習(xí)慣C、政府規(guī)制D、參與者的介入程度(正確答案)E、品牌間的差異程度(正確答案)答案解析：考點(diǎn):消費(fèi)者購買決策過程。根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度,可將消費(fèi)者購買行為分為習(xí)慣性購買行為,尋求多樣化的購買行為,化解不協(xié)調(diào)購買行為,復(fù)雜購買行為等。196、在各種市場聯(lián)系方法中,郵寄問卷的缺點(diǎn)包括()。（1.0）*A、成本最高B、回收速度慢(正確答案)C、能深入了解被訪者情況D、回收率低(正確答案)E、能深度訪談答案解析：考點(diǎn):市場調(diào)查的步驟。郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔(dān)心調(diào)查者會曲解其回答時可采用的最好方法,但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。197、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。（1.0）*A、行政區(qū)域(正確答案)B、細(xì)分市場C、人口密度大小(正確答案)D、鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征(正確答案)E、競爭性項目的區(qū)域(正確答案)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有:自然特征;建筑阻礙、高速公路或鐵路;人口密度大小;行政區(qū)域;鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征;發(fā)展類型和范圍;競爭性項目的區(qū)域。198、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位方式主要有()。（1.0）*A、產(chǎn)品差別化定位B、避強(qiáng)定位(正確答案)C、對抗性定位(正確答案)D、服務(wù)差別化定位E、重新定位(正確答案)答案解析：本題考查的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略,顯示了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不同,競爭態(tài)勢也不同。主要定位方式有三種:避強(qiáng)定位,指避開強(qiáng)有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位,指與最強(qiáng)的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位,指對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。199、下列屬于敏感性分析目的的有()。（1.0）*A、找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素,分析敏感性因素變動的原因,并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)(正確答案)B、確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)C、比較多方案的敏感性大小,以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下,從中選出不敏感的投資方案(正確答案)D、確定不確定性因素可能的變動范圍E、研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值,分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力(正確答案)答案解析：本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于:(1)找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素,分析敏感性因素變動的原因,并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);(2)研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值,分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力;(3)比較多方案的敏感性大小,以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下,從中選出不敏感的投資方案。選項BD屬于敏感性分析的步驟。200、個人住房貸款的風(fēng)險,主要表現(xiàn)為()。（1.0）*A、政策風(fēng)險B、操作風(fēng)險(正確答案)C、信用風(fēng)險(正確答案)D、市場風(fēng)險(正確答案)E、管理風(fēng)險和法律風(fēng)險(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。個人住房貸款的風(fēng)險主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險、信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險和法律風(fēng)險。201、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的步驟,下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)工作的有()。（1.0）*A、提出投資設(shè)想(正確答案)B、實施投資設(shè)想C、評價投資方案D、細(xì)化投資設(shè)想(正確答案)E、獲取土地使用權(quán)(正確答案)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序包括:提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。202、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有()。（1.0）*A、項目投資形成的可分配利潤B、協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息(正確答案)C、協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用(正確答案)D、租售收益E、股息答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險,其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。203、按照風(fēng)險大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為()幾種類型。（1.0）*A、收益型(正確答案)B、收益貶值型C、收益加增值型(正確答案)D、機(jī)會型(正確答案)E、保本型答案解析：考點(diǎn):風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型、機(jī)會型三種類型。204、按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類,零售商業(yè)物業(yè)可分為()等類型。（1.0）*A、市級購物中心(正確答案)B、地區(qū)購物商場(正確答案)C、居住區(qū)商場(正確答案)D、鄰里服務(wù)性商店(正確答案)E、批發(fā)市場答案解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型:市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。205、(2015年真題)下列房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)中,屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。（1.0）*A、借款償還期B、財務(wù)內(nèi)部收益率(正確答案)C、償債備付率D、財務(wù)凈現(xiàn)值(正確答案)E、動態(tài)投資回收期(正確答案)答案解析：本題考查的是動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算。動態(tài)盈利能力指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。206、風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段,需要開展的工作包括()。（1.0）*A、風(fēng)險估算(正確答案)B、分析風(fēng)險概率分布情況(正確答案)C、辨識風(fēng)險發(fā)生的原因D、檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)E、提出應(yīng)對風(fēng)險的建議答案解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險估計階段主要包括判定風(fēng)險發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風(fēng)險估算三項工作內(nèi)容。選項CD屬于風(fēng)險辨識階段的工作,選項E屬于風(fēng)險評價階段的工作。207、在眾多輔助報表中,最主要的輔助報表包括()。（1.0）*A、經(jīng)營成本估算表(正確答案)B、借款還本付息估算表(正確答案)C、投資計劃與資金籌措表(正確答案)D、銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表E、項目總投資估算表(正確答案)答案解析：考點(diǎn):輔助報表。輔助報表中,項目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表為最主要的輔助報表。208、從宏觀角度考察利率的經(jīng)濟(jì)功能時,利率的經(jīng)濟(jì)功能包括()。（1.0）*A、積累資金(正確答案)B、調(diào)整信用規(guī)模(正確答案)C、抑制通貨膨脹(正確答案)D、提高就業(yè)率E、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)(正確答案)答案解析：考點(diǎn):利息與利率。從宏觀角度考察利率的經(jīng)濟(jì)功能,包括了積累資金的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。209、物業(yè)的凈經(jīng)營收入等于潛在毛租金收入減去()之和后,再加上其他收入的金額。（1.0）*A、抵押貸款還本付息額B、空置損失(正確答案)C、收租損失(正確答案)D、折舊E、運(yùn)營費(fèi)用(正確答案)答案解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入,凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。210、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序包括()。（1.0）*A、租售階段(正確答案)B、策劃階段C、前期準(zhǔn)備階段D、建設(shè)階段(正確答案)E、投資機(jī)會選擇與決策分析階段(正確答案)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)過程可歸納為投資機(jī)會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。211、土地使用權(quán)得出讓主要有以下哪幾種方式()（1.0）*A、協(xié)議出讓(正確答案)B、招標(biāo)出讓(正確答案)C、拍賣出讓(正確答案)D、交換出讓212、零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括()。（1.0）*A、核心區(qū)域B、影響區(qū)域C、主要區(qū)域(正確答案)D、次要區(qū)域(正確答案)E、邊界區(qū)域(正確答案)答案解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分。213、按信托性質(zhì)分類,房地產(chǎn)投資信托基金的類型有()。（1.0）*A、權(quán)益型B、抵押型C、傘型合伙(正確答案)D、多重合伙(正確答案)E、混合型答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。按信托性質(zhì)分類,房地產(chǎn)投資信托基金可以分為傘形合伙和多重合伙兩種。選項ABE是按投資業(yè)務(wù)分類的。214、(2016年真題)關(guān)于工程建設(shè)項目招標(biāo)的說法,正確的有()。（1.0）*A、法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的,可采取邀請招標(biāo)(正確答案)B、招標(biāo)項目必須編制標(biāo)底C、采用工程量清單招標(biāo)的,工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分(正確答案)D、采用工程量清單招標(biāo)的,應(yīng)編制招標(biāo)控制價(正確答案)E、招標(biāo)控制價必須保密答案解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。選項A正確,法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的,可采取邀請招標(biāo);選項B錯誤,招標(biāo)人可根據(jù)項目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的,標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個工程只能編制一個標(biāo)底;選項C正確,根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》規(guī)定:全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目,必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標(biāo),工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分,其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項D正確,采用工程量清單招標(biāo)的,應(yīng)編制招標(biāo)控制價;選項E錯誤,招標(biāo)控制價相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算,同時要求其不能超過批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價的作用我們看出其不同于標(biāo)底,無需保密。215、影響財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計算結(jié)果的主要因素包括()（1.0）*A、凈現(xiàn)金流量(正確答案)B、貸款利率C、基準(zhǔn)收益率(正確答案)D、開發(fā)經(jīng)營周期(正確答案)E、資產(chǎn)負(fù)債率216、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中,屬于市場交易指標(biāo)的有()。（1.0）*A、空置量B、房地產(chǎn)價格指數(shù)(正確答案)C、平均建設(shè)周期D、吸納率(正確答案)E、失業(yè)率答案解析：考點(diǎn):市場交易指標(biāo)。選項A屬于供給指標(biāo),選項C屬于供給指標(biāo),選項E屬于需求指標(biāo)。市場交易指標(biāo)有:銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。217、北京市商業(yè)物業(yè)租賃市場,是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的()標(biāo)準(zhǔn)劃分的。（1.0）*A、按地域細(xì)分(正確答案)B、按房地產(chǎn)用途細(xì)分(正確答案)C、按增量存量細(xì)分D、按交易方式細(xì)分(正確答案)E、按目標(biāo)市場細(xì)分答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場細(xì)分。北京市是按地域細(xì)分,商業(yè)物業(yè)是按用途細(xì)分,租賃是按交易方式細(xì)分。218、關(guān)于流動性偏好利率理論的說法,正確的有()。（1.0）*A、利率是由儲蓄和投資決定的B、利率是由貨幣的供求決定的(正確答案)C、利率是由可貸資金的供求決定D、利率是在商品市場和貨幣市場同時達(dá)到均衡時形成的E、貨幣供給是外生變量,由央行決定,無利率彈性(正確答案)答案解析：本題考查的是利息與利率。流動性偏好利率理論認(rèn)為:利率是由貨幣的供給與需求決定的;貨幣供給是外生變量,由央行決定,無利率彈性;貨幣需求是內(nèi)生變量、取決于人們的流動性偏好;利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平。219、(2015年真題)關(guān)于政府投資的保障性安居工程項目招標(biāo)的說法,正確的是()。（1.0）*A、必須采用公開方式招標(biāo)(正確答案)B、必須采用工程量清單方式招標(biāo)(正確答案)C、必須根據(jù)項目特點(diǎn)編制標(biāo)底D、必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請書E、應(yīng)實行建設(shè)工程總承包(正確答案)答案解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目,應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定承包商。全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目,必須采用工程量清單計價。采用工程量清單招標(biāo)的宜采用單價合同方式。工程建設(shè)項目應(yīng)實行建設(shè)工程總承包。220、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括()。（1.0）*A、財務(wù)報表B、經(jīng)營報表C、輔助報表(正確答案)D、基本報表(正確答案)E、資金來源與運(yùn)用表答案解析：考點(diǎn):基本報表。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。221、房地產(chǎn)市場失靈的主要原因有()。（1.0）*A、壟斷(正確答案)B、外部性(正確答案)C、信息不對稱(正確答案)D、住房問題E、通貨膨脹及失衡(正確答案)答案解析：考點(diǎn):政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場失靈的主要原因有:壟斷、外部性、信息不對稱、市場不完全、公共品、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品等八類。222、下列關(guān)于動態(tài)和靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的描述錯誤的有()。（1.0）*A、基準(zhǔn)收益率是投資行為所要求的最高投資報酬率(正確答案)B、財務(wù)凈現(xiàn)值小于等于0時說明項目不可行(正確答案)C、非常規(guī)項目FIRR可能會有多個實數(shù)解D、年成本利潤率等于成本利潤率/開發(fā)經(jīng)營期數(shù)(正確答案)E、現(xiàn)金回報率分為稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率答案解析：本題考查的是動態(tài)盈利能力指標(biāo)和靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。選項A錯誤,基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率;選項B錯誤,FNPV大于或等于0時,說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求,在財務(wù)上是可以接受的,小于0則項目不可接受;選項D錯誤,成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率,不是年利潤率,成本