房地產(chǎn)行業(yè)深度報告：日本不動產(chǎn)有望迎來主升浪

動產(chǎn)價格早已步入上升通道。但日本不動產(chǎn)價格的回升存在明顯的分東京都市圈內(nèi)部顯分化，這種分化是符合城市化進程和人口集聚情況 《新房二手房成交環(huán)比下降，多地推《新房二手房成交環(huán)比持續(xù)增長，北和貸款政策上與本國國民略有區(qū)分。二是非常有吸引力的租金回報 《新房二手房成交環(huán)比下降，多地推《新房二手房成交環(huán)比持續(xù)增長，北 4 6 62.2.宏觀政策的持續(xù)寬松，終將推動資 7 92.4.不動產(chǎn)金融屬性的恢復，促使本國 4 5 5 6 7 8 8 8 9 9 9 1.日本不動產(chǎn)價格已步入上升通道我國房地產(chǎn)行業(yè)自2021年開始進入調(diào)整0——名古屋都市圈——大阪都市圈——東京都市圈——全國平均2.日本不動產(chǎn)價格回升，既是人口的聚集的結果，更是資本聚集不可否認的是，90年代地產(chǎn)泡沫破裂給那代日本國民帶來的沖擊是刻骨銘心且持9876543210首都圈:成屋成交件數(shù)(萬件)近畿圈:0熱情并未減弱。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2015年至2019年海外投資者占到日本房地產(chǎn)%——主要銀行:長期貸款利率2.02.0銀行貸款:平均合同利率十億日元住房貸款：新：國內(nèi)特許銀行十億日元（RHS）——東京圈人口（萬人）——大阪圈——名古屋圈0的城市界面和十年前似乎沒有太大變化，十年前興盛的商業(yè)綜合體如今依舊人——3.日本不動產(chǎn)價格即將進入快速泡沫化的進程1 02000200220042006此外，有越來越多的日本年輕人開始購買房子，主要原因是未來收入增長%(要求)總規(guī)模(要求)中小型10987654189909189909192939495969798990001020304050607080910111213141516171819202122234 (要求)總規(guī)模7.148.318.3004.904.494.324.363.062.762.682.001.851.811.982.292.442.393.052.022.052.072.073.073.743.273.092.642.974.495.85TTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTT門TTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTT門(實際)中小型4.69同中國的80后和90后，其購房意愿就顯著高于95后和00后。從主力置業(yè)人口（25-54歲）看，東京都穩(wěn)定，2020年為44%，較1975年僅微降2個百分點。與之形成鮮明對比的是全國主力此次我們走訪了東京的幾處高端公寓項目，均位于最核心的都麻布臺HILL等項目）來維持頂豪項目的供給，從而強化頂豪項目的價格錨定5.風險提示2）人口聚集不及預期：持續(xù)的人口聚集帶來穩(wěn)定置業(yè)3）海外資金流入放緩：房價若過快上漲，對