濟南市房地產年度報告及下年展望模板

濟南市房地產市場概況及展望濟南市房地產市場經歷了先冷后熱大落大起階段，各房地產商也由年初發(fā)愁賣不出房子，到年底發(fā)愁沒房子可賣，可謂悲喜兩重天。受房地產行業(yè)大勢上行影響及全運會雙重利好帶動，樓市成交量及成交價格均創(chuàng)出了歷史新高，尤其下六個月價格攀升更是令人嘆為觀止，以往相對保守、平穩(wěn)市場特征已不在。繁榮商品房市場也推進了土地市場交易，下六個月受外來開發(fā)商帶動，“地王”統(tǒng)計被不停刷新，部分熱點區(qū)域土地溢價達成3倍。第一部分：發(fā)展環(huán)境一、濟南經濟和重大城建事宜濟南經濟發(fā)展情況，中國經濟在對外出口遲遲未能恢復壓力下，實施主動財政政策及寬松貨幣政策，主動擴大內需，走出了令全世界瞠目標GDP增加曲線。以固定資產投資為主導經濟增加模式，即使給未來經濟連續(xù)增加埋下了很多隱患，但房地產市場卻借機迎來了產業(yè)繁榮罕見機遇。1-3季度，濟南市共實現地域生產總值2318.2億元，同比增加11.3%，比同期下降2.7個百分點。前10月，濟南市固定資產投資完成1334.6億元，同比增加23.8%，而房屋銷售額164.1億元，同比增加36.2%。強勁剛性需求和充斥市場投資性需求撐起了市場連續(xù)不停需求量，整年均處于供不應求局面中。重大城市建設事宜是濟南市城市建設最見成效十二個月。一個大型體育賽事能夠極大地提升承接城市建設速度及區(qū)域發(fā)展，這儼然成為一條定律。因為第十一屆全運會舉行，去年開始很多城市建設均在今年完成。全運會前，濟南市已開通了6條BRT快速公交線路，已形成“兩橫（經十路和北園大街）三縱（歷山路、二環(huán)東路和奧體中路）”BRT網絡，基礎形成了BRT網絡骨架；二環(huán)東路高架橋全線貫通，它不僅僅是又一條橫跨南北交通動脈，更成為了帶動東部新城騰飛助力器；小清河改造工程已現雛形，北部城市形象大大改觀；西部京滬高鐵濟南站建設如火如荼，西客站片區(qū)部分回遷安置工程已靠近尾聲，而整個區(qū)域計劃也已完成，招商建設工作正在穩(wěn)步推進……同時，今年濟南市還成功舉行了第七屆中國（濟南）國際園林花卉博覽會，從而使得濟南市形象和經濟質量整體上了一個新臺階。濟南市借助全運會迎來了促進城市飛躍發(fā)展大好機遇，在濟南城建大改變同時，全運會也成為濟南市對外推介“名片”。在種種利好下，濟南城市價值日漸凸顯，以往相對落后西部、北部區(qū)域全部迎來了巨大發(fā)展機遇，吸引了多家中國一線開發(fā)商主動搶灘入駐，全市今年各區(qū)域房地產項目也全部是“量價齊升”，一片繁榮。二、房地產政策及其影響山東省物業(yè)管理條例實施1月8日，《山東省物業(yè)管理條例》經省第十一屆人大常委會第八次會議審議經過，將于5月1日施行?！稐l例》頒布實施，標志著山東省管理工作進入了一個新階段?！稐l例》依據相關法律法規(guī)，對新建物業(yè)和前期物業(yè)管理、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)使用和業(yè)主自治管理、物業(yè)服務、物業(yè)維護及小區(qū)物業(yè)管理和舊住宅區(qū)物業(yè)管理等方面，進行了深入規(guī)范，使其愈加有可操作性，并設定了對應法律制度和法律責任。《山東省物業(yè)管理條例》實施標志著以后業(yè)主面對物業(yè)種種不合理行為最終有了依據。但我們也要清醒地看到，即使管理條例實施了，但真正讓條例利用在矛盾問題上，還需要真理檢驗。山東銀監(jiān)局緊急叫停房貸違規(guī)行為5月28日，山東銀監(jiān)局下發(fā)相關規(guī)范個人住房貸款業(yè)務通知，緊急叫停包含二套房貸在內多個違規(guī)行為。山東銀監(jiān)局在通知中稱，貸款利率在基準利率基礎上按風險合理確定。根據出臺二套房貸政策，二套房貸首付最少四成，貸款利率要在基準利率基礎上上浮10%。以后國家出臺了一系列促進住房消費政策，二套房貸隨之“松綁”，不少銀行今年以來對非改善型二套房也實施首付二成，貸款利率七折。山東銀監(jiān)局此次下發(fā)監(jiān)管要求，強調了非改善型二套房首付四成，但對貸款利率并沒有明確要求。對二套房認定標準，通知強調，在辦理個人住房貸款業(yè)務中，嚴禁以對VIP用戶實施區(qū)分對待政策名義放寬貸款利率和首付款百分比優(yōu)惠政策適用范圍；各行要嚴格實施二套房認定標準，嚴禁以多種形式放寬二套房貸款條件，不得以個人住房貸款已結清為由，對再次申請貸款(含公積金貸款)購置非改善型自住房借款人降低首付款百分比要求；不得以辦理轉按揭形式，不計購房次數，變相降低貸款條件。另外，嚴禁經過和中介機構合作向用戶進行費用返還、墊付首付款等方法降低貸款條件。第二部分：濟南土地市場分析一、土地市場1，概況截至11月底，濟南市整年共推出土地106宗，土地出讓面積累計729.4萬平米，折合總建筑面積1981.6平米。各項指標均比有較大漲幅，出讓宗數翻了一番，出讓面積及折合總建筑面積漲幅均在150%以上。2，分土地類型出讓情況商服用地（含住宅配套商業(yè)）39宗，總面積約102.73萬平米，折合建筑面積約438.18萬平米；住宅用地（純居住）67宗，總面積約626.7萬平米，折合建筑面積1543.46萬平米；住宅用地面積占比住宅折合建筑面積占比44591.70%1095.1185.06%626.785.92%1543.4677.89%歷年來，出讓土地均以住宅（純居?。┯玫貫橹鳎腿ツ晗啾?，居住用地出讓面積比重有所降低，折合建筑面積后，尚不足八成。商服用地比重開始增高。3，土地成交情況在106宗出讓土地中，共監(jiān)測到成交土地70宗，總面積約620.7萬平米，折合建筑面積約1630.33萬平米。土地成交總價款為237.95億元，平均地價為255.7萬元/畝，和相比上漲幅度超出60%，平均樓面地價為1457.68元/平米。其中：商服用地（含住宅配套商業(yè)）19宗，總面積約61.77萬平米，折合建筑面積約273.06萬平米；土地成交總價款為42.66億元，平均地價為460.65萬元/畝，平均樓面地價為1562.3元/平米。住宅用地（純居?。?1宗，總面積約558.93萬平米，折合建筑面積1357.27萬平米；土地成交總價款為195.29億元，平均地價為233.05萬元/畝，平均樓面地價為1438.84元/平米。從上述數據能夠看出，住宅用地成交居多。住宅用地成交面積占出讓面積89.2%，成交較為理想。而商服用地成交面積也超出了出讓面積60%。同比去年數據能夠看出，不管在土地成交價格還是在成交面積上全部有大幅上漲，其中商服用地成交面積漲幅甚至達成了125%。因為成交土地信息不透明，統(tǒng)計不夠完全，同時存在已簽署協(xié)議但未辦理完過戶手續(xù)土地。但作為監(jiān)測樣本，已基礎能夠反應本年度土地市場成交情況。二、區(qū)域市場情況1，區(qū)域市場土地出讓情況各區(qū)土地出讓情況區(qū)域宗數面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）長清區(qū)628.6667.41槐蔭區(qū)1148.56157.14歷城區(qū)1259.59171.82歷下區(qū)42238.91646.95市中區(qū)21202.03422.15天橋區(qū)14151.66516.03累計106729.411981.5，仍以歷下區(qū)出讓土地最多，達成42宗，占土地出讓宗數39.62%，占總出讓面積32%。其次是市中區(qū)，21宗，占總出讓面積28%。作為居于城市最中心兩個區(qū)，其土地出讓面積幾乎占了全市60%以上。天橋區(qū)、歷城區(qū)及槐蔭區(qū)出讓土地均超出10宗，而土地出讓最多歷下區(qū)也不過才18宗，該三區(qū)出讓面積占總面積分別為15%，9%及7%。另外，各區(qū)域折合總建筑面積排名則為歷下、天橋、市中、歷城、槐蔭，各占全市總建筑面積32.6%、26.04%、21.3%、8.67%和7.93%。而長清區(qū)因為距離傳統(tǒng)市區(qū)較遠，土地市場顯著不夠活躍，整年出讓僅6宗，折合總建筑面積占比則不足4%。2，區(qū)域市場土地成交情況區(qū)域成交宗數土地總價款（億元）成交面積（萬㎡）平均地價（萬元/畝）平均樓面價（元/㎡）長清區(qū)10.272.4275703.13槐蔭區(qū)78.8334.72169.63900.38歷城區(qū)735.5647.62498.082396.39歷下區(qū)2979.47201.29263.331513.25市中區(qū)1948.86201.14162.021165.75天橋區(qū)764.97133.62324.321496.17從各區(qū)域成交宗數來看，歷下區(qū)仍然占據絕對優(yōu)勢，成交29宗，占總成交宗數41.4%。而從土地成交面積來看，歷下區(qū)和市中區(qū)則幾乎并列第一，兩區(qū)域成交面積占全市總成交面積三分之二。其次為天橋區(qū)，成交面積也超出百萬平米，創(chuàng)出區(qū)域多年來土地成交面積新高。而從土地成交總價款來看，歷下區(qū)仍在首位，達成近80億元，占總交易額33.4%，而天橋區(qū)則超出市中區(qū)，位居第二位，總額為64.97億元，占總交易額27.3%。市中、歷城、槐蔭、長清區(qū)土地交易額依次為48.86億元、35.56億元、8.83億元及0.27億元。各區(qū)域土地出讓面積和成交面積對比分析能夠看出，市中區(qū)土地最為搶手，幾乎全部成交，而歷下區(qū)、歷城區(qū)及槐蔭區(qū)成交面積也均占出讓面積7成以上。天橋區(qū)，因為出讓土地較多，很多地塊雖以達成交易協(xié)議，但尚沒有完成交易手續(xù)，故造成成交面積比較低。但整體來看，除長清區(qū)外，土地成交百分比較高。各區(qū)域土地成交價格來看，東部歷城區(qū)意外拔得頭籌，平均地價近500萬元/畝。這關鍵得益于下六個月土地價格快速攀升，歷城區(qū)成交7塊土地，有5塊為下六個月經過拍賣成交，最高居住用地成交價甚至達成845萬元/畝，而在城市最中心商業(yè)用地價格也不過才850萬元/畝。而北部天橋區(qū)土地成交單價及樓面地價也表現不俗，兩價格全部已趕超城市中心區(qū)——歷下區(qū)。北部環(huán)境改善和價值提升首先在土地價格上得以表現，世茂、北大資源等一線開發(fā)商爭先入駐無疑推進了地價上漲，未來區(qū)域將有更大發(fā)展?jié)摿?。三、成交開發(fā)商分析外省開發(fā)商宗數面積成交價款580.4319.222253.8281.71，尤其是下六個月，濟南市土地市場因為外地開發(fā)商廣泛進駐，熱鬧非凡，大大推進了成交量及成交價格攀升。8月19日祥泰實業(yè)以1.31億元高價拍得G043號地塊，成為濟南“東部地王”。9月17日中石化以每畝1265.64萬元，每平方米達1.78萬元天價取得東航三角地，成為“濟西地王”。10月19日深圳華強以單價1460萬元/畝，總價6.57億元天價拍下鐵道職業(yè)技術學院舊址地塊，成為濟南地王。11月12日，在小清河北路以北，歷城區(qū)將軍路以西華光日化廠地塊被重汽地產以每畝392萬價格拿下，細算樓面價已經超出8月東部祥泰地王。12月3日，經過90數次舉牌競爭，總面積約10畝山師北街地塊以1.92億天價被大地房地產拍得，每畝約合1880多萬元。12月9日，濟南東部約合210多畝辛甸地塊，包含綠地、綠城、中齊、中建等在內8大地產巨頭經過108次較量后，終被央企背景保利山東以18億巨款拿下。……“樓市，土地最火板塊是哪里？是小清河天橋片區(qū)。北大資源地產拿下了北閘子板塊，世貿集團已經預定了濼口片區(qū)改造。10月29日，梁府片區(qū)300畝土地被鑫苑吞下。華山、徐李片區(qū)、裕興化工廠廠區(qū)正被各房產大鱷反復探究，這多個關鍵地塊也將在明年被相繼吞吃。大盤開發(fā)、規(guī)模開發(fā)、組團開發(fā)、綜合體開發(fā)成為天橋區(qū)關鍵特征。”伴隨全運會召開，擁有充足上市資金，或巨額銀行授信中國地產大鱷，嗅到了濟南地產開發(fā)價值。綠地、世茂、恒大、華潤、華強、中色、北大資源、龍湖、萬科、融僑、世紀金源等地產業(yè)界大鱷排隊來濟南考察，動作快已經開工奠基、慢也已達成投資意向。濟南“地王現象”頻頻出現也就不足為奇了。而從全市成交土地開發(fā)商起源也能夠看出，，監(jiān)測到外省開發(fā)商成交土地22宗，成交面積253.82萬平米，占總成交面積41%，比翻了3倍多。除了主動在一線土地市場拿地之外，還有外地開發(fā)商經過和當地開發(fā)商合作來進入濟南市場，比如上海綠地集團經過和濟南泉景地產合作，于9月30日成立了濟南綠地泉景地產股份。四，濟南市土地市場同比分析，是濟南市土地市場最為火爆十二個月。成交量、成交價格均創(chuàng)出歷史新高。而同時，土地市場交易也越來越透明，本年度有二分之一以上土地均是經過拍賣成交，以往協(xié)議出讓等情況越來越少。從濟南市近5年土地成交量改變趨勢來看，成交量快速攀升。成交宗數由僅6宗，增加到106宗，而成交面積也從231.46萬平米激增到729萬平米，年均漲幅在60%以上。從濟南市近5年土地成交價格改變趨勢來看，除以商服用地為主成交土地造成樓面地價有所升高外，不管從平均地價、還是樓面地價來看，整體均為上升趨勢。平均地價尤其表現突出，比增加了60%以上，是平均地價4.35倍。第三部分：濟南商品房住宅市場分析一、1-11月濟南市商品住宅市場情況上六個月，多數開發(fā)商受資金制約施工緩慢，市場供給量有限，銷售則多以剛性需求支撐，業(yè)界稱之為“小陽春”。然而，就在大家看到濟南樓市逐步向著降價方向扭轉之際，濟南樓市卻借勢高漲。開發(fā)商手持限量房源開始頻繁上調房價，本想計劃再觀望購房者懷著巨大購置力，開始后悔自己沒有提前出手。下六個月，濟南房地產市場已經是賣者為王，眾多在售項目房源開始限量發(fā)售甚至會達成無房可賣“境界”，火爆購房場面又出現在各大項目售樓處。1-10月份濟南市房地產共完成投資273.6億元，增加20.8%，較1-9月份提升0.9個百分點。新開工面積383.4萬平方米，增加2.4%。成交量同比增幅巨大，二手市場放量顯著1-10月，濟南市房屋銷售面積345.8萬平方米，增加19.9%，其中期房銷售298.4萬平方米，增加59.9%；現房銷售47.3萬平方米，同比下降53.5%。因為行業(yè)低潮期房地產開工面積較少，不能滿足本年度旺盛需求，故商品房銷售期房占據了絕正確主力。而從逐月成交數據來看，下六個月成交量比上六個月顯著放大。前10個月，1-5月份成交面積僅為102.9萬平米，而6-10月份成交面積則上漲87%，達成192.65萬平米。成交套數數據為全市包含市內五區(qū)及下屬4個縣市總成交量，而數據僅為濟南市內五區(qū)參與網上售房項目標統(tǒng)計，但即便如此，我們也能夠看到，除1月外，每個月同比漲幅全部為正，尤其11月份同比漲幅甚至達成233%，整年同比漲幅仍然超出60%。由此可見，濟南市房地產總成交量漲幅巨大。不僅一手住房成交火爆，二手房成交量一樣創(chuàng)下統(tǒng)計。1至10月份，二手房成交量為20530套，而整年成交量也不足14000套，前十個月成交量就是整年1.5倍。二手房成交量快速增大更是市場火爆、需求增加集中表現。成交價格連續(xù)上行1-10月份全市房屋銷售額164.1億元，增加36.2%；其中期房銷售額143.2億元，增加82.3%，現房銷售額20.9億元，下降50.2%。10月份房屋銷售價格同比上漲2.0%。說明：（以上成交均價數據來自各區(qū)域關鍵監(jiān)控樓盤，能夠代表濟南市場房地產趨勢和價格走向，包含：歷下區(qū)名士豪庭、海信慧園、中海紫御東郡、正大城市花園三期、文華園、歷山名郡、海爾綠城全運村、中齊未來城；歷城區(qū)大地銳城、錦繡泉城、永大頤和園、保利花園、火炬東第、華府國際；市中區(qū)領秀城、銀豐花園、她山花園、蝶泉山莊；槐蔭區(qū)陽光100、御景城、豐潤怡鄰居、泉城花園、凱旋新城；天橋區(qū)重汽彩世界、翡翠郡、金色陽光花園御景園、香港國際）依據我部經典樓盤價格監(jiān)測，現在濟南市樓盤均價已近7000元/平米，整年價格均在6200元/平米以上。全市前11個月平均房價漲幅為12%以上，而對于部分熱銷樓盤房價漲幅則能夠達成30%以上。受舊城改造及城市價值提升，房價取得了旺盛剛性需求和投資型需求強勁支撐，估計價格還有深入上升空間。而從月度改變曲線也能夠看出，房價上漲趨勢仍較顯著。二、市內各區(qū)市場表現市中區(qū)：供給：區(qū)域內項目規(guī)模較大，單盤體量大，開發(fā)周期長，推貨仍以大盤后期供給為主。市中區(qū)總推貨量靠近100萬平米，超出20余萬平米。建筑形態(tài)：本年度建筑形態(tài)仍然以小高層、高層等為主，花園洋房及別墅產品也開始逐步上市，領秀城、中齊她山和外海蝶泉山莊等項目全部有別墅產品。戶型：多以94-110平米大兩室、130-150平米舒適三室為主。上六個月消化關鍵房源為94-100平米兩室，領秀城為關鍵供給項目；下六個月，兩室戶型緊俏，成交則以三室、花園洋房、別墅等大戶型為主。價格：一般住宅均價集中在6000-8500元/平米之間，別墅價格集中在9000-1元/平米之間。年初各項目均以低價開盤，上六個月去化速度快，價格連續(xù)上漲但漲幅不大，下六個月房源緊缺，且以優(yōu)質房源為主，價格提升幅度大，部分樓盤漲幅甚至達成了30%。用戶：因為區(qū)域或環(huán)境優(yōu)越或占據城市關鍵，故以高端物業(yè)為主，用戶也多為中高端收入優(yōu)質用戶。區(qū)域認可度較高，城市配套設施較為成熟，所以不乏投資保值用戶。從營銷推廣上看，因為濟南房源去化速度快，各項目標促銷活動減弱，多為認籌活動，這和去年諸樓盤大力打折促銷形成了鮮明對比。從銷售上看，本年度開盤銷售項目均取得了很好業(yè)績，尤其是上六個月集中推出兩室戶型，推出即售罄；下六個月戶型大戶型和高端物業(yè)為主，去化速度相對較慢，但仍保持較高銷售率，整體銷售火爆。從未來供給上看，推盤量仍較大，領秀城、銀豐花園、偉東新全部二期全部有較大致量推出；今年面市若干體量在10萬平米中小樓盤初也將正式推貨；區(qū)域內土地成交量大幅上漲，估計明年下六個月將有全新樓盤面市或推貨，后續(xù)供給充足。歷下區(qū)供給：歷下區(qū)是濟南樓盤最為密集區(qū)域，區(qū)域內奧體板塊、高新區(qū)板塊和保利花園周圍邢村板塊因為全運會帶動，加之濟南近些年東部連續(xù)熱度發(fā)展，在市場好轉情況下，這些區(qū)域項目紛紛大致量推出。奧體板塊名士豪庭、海爾綠城全運村、奧龍觀邸項目，高新區(qū)板塊海信慧園、茗筑美嘉、紫御東郡和保利花園等項目相繼面市，是整個歷下區(qū)乃至整個濟南市場供給關鍵項目。建筑形態(tài)：區(qū)域供給類型極其豐富，涵蓋了從高層、小高層產品到低密度洋房、別墅產品和公寓產品，且各個板塊區(qū)域產品形態(tài)均比較分布。戶型：戶型區(qū)間分布較為廣泛。一般小高層、高層產品中兩房、三房是供給主力，而別墅、洋房產品關鍵以三房、四房大戶型產品為主。公寓類產品關鍵集中于小面積一房?；A滿足各個年紀段用戶產品需求。價格：因為距離市中心和奧體中心距離不一樣，各版塊、各項目也均展現不一樣價格分布，市中心項目均價在1000-18000元/㎡左右，新興經十東路和奧體片區(qū)價格出現較大幅度上漲，銷售均價也達成6000-10000元/㎡。本年度連續(xù)熱賣高新區(qū)板塊項目價格漲幅最大，住宅銷售集中在6000-7500元/㎡左右。尤其是中海紫御東郡別墅項目標熱售，區(qū)域價值得到了較大幅度提升。用戶：伴隨全運會舉行，東邊配套設施不停完善，區(qū)域成熟度不停提升，東部區(qū)域成為全城購房最熱點區(qū)域。且伴隨中海在東部開發(fā)兩部分墅項目和海爾綠城、名士豪庭等項目標連續(xù)熱賣，在吸引大批當地用戶群同時，對周圍縣市和臨近城市投資客全部有較強吸引力。從營銷推廣上看，從常規(guī)宣傳渠道如從報廣、網絡等渠道來看，歷下區(qū)項目公布信息項目數量多、各節(jié)點公布時間密集，且因為東部別墅項目在推量較大，營銷推廣中，多以形象類廣告為主。因為市場形勢整體好轉，在現場優(yōu)惠中僅僅是常規(guī)性小額優(yōu)惠，離別了底頻頻推出特價房、大幅度優(yōu)惠促銷手段。從銷售上看，從東部區(qū)域銷售整體態(tài)勢均來看：成交量均出現了較大幅度增加，整個市場展現出量價齊漲態(tài)勢，尤其是東部別墅項目，推盤基礎能實現當期貨量清盤，顯示了濟南強勁市場需求。大多數項目均以“小體量推盤，小步快跑”銷售策略，造成熱銷局面，同時也維持了價格高位。從未來供給上看，東部區(qū)域將延續(xù)供給量大，業(yè)態(tài)豐富趨勢，奧體板塊海爾綠城全運村、名士豪庭，高新區(qū)板中海紫御東郡、海信慧園等多個項目全部有較大致量待推。且本區(qū)域也是土地成交熱點區(qū)域，經十路沿線兩側將有大量土地供給，從土地市場成交情況來看，本區(qū)域未來待推項目較密集，入市產品愈加豐富，市場競爭將愈加猛烈。歷城區(qū)供給：區(qū)域內項目規(guī)模全部不大，單盤體量大全部在30萬㎡以下。里有華福國際、藍調國際、假日麗景開盤銷售，大地銳城、保利花園有新房源加推，其它項目或是處于尾盤階段，或是延續(xù)銷售以往房源。區(qū)域內新增供給量約20余萬平米。建筑形態(tài)：區(qū)域內整體上以小高層和高層為主，在售項目中沒有多層和別墅等高級產品形態(tài)。戶型：總體來看，區(qū)域內項目在中在售貨源面積區(qū)間較為齊全，從50㎡一室到150㎡三室全部有。但三室貨源略多，且以130㎡以上舒適戶型為主；區(qū)域緊湊型戶型欠缺。價格：區(qū)域內項目價格在下六個月來增加較快，很多項目每平米均價全部上升了1000元?，F在花園路—工業(yè)南路片區(qū)以靠近市區(qū)和配套齊全優(yōu)勢，均價集中在64000-7500元；邢村立交片區(qū)作為一個新興居住區(qū)，發(fā)展也較為快速，保利花園已達6500，并有繼續(xù)上漲趨勢。用戶：區(qū)域整體上看，在市區(qū)東部和東北部，花園路-工業(yè)南路片區(qū)是傳統(tǒng)居住集中區(qū)域，消費者認可度很高，吸引了全市各區(qū)中高端以上用戶；邢村立交片區(qū)享受城市東拓利好，發(fā)展前景也十分良好，吸引了高新區(qū)和一定投資型用戶。從營銷推廣上看，區(qū)域內項目在營銷推廣活動較少，沒有特殊和力度很大折扣等活動。采取價格折扣項目最低折扣也在97、98折左右。尤其是在下六個月市場火爆情況下，很多項目全部對應降低了促銷力度。從銷售上看，上六個月區(qū)域內項目在銷售方面差距較大，保利花園、假日麗景等項目以合理戶型和價格、很好品質贏得市場較高認可；其它項目或是因為產權問題、或是因為尾盤大戶等本身方面問題造成銷售情況相對通常。但進入下六個月來，在供給偏緊需求旺盛情況下，絕大多數在售項目全部取得了很好銷售業(yè)績。從未來供給上看，區(qū)域內項目供給量較小，約在20-30萬㎡左右。供需矛盾情況仍將連續(xù)到下六個月。天橋區(qū)供給：區(qū)域內項目本年度總推貨量有40余萬㎡，大盤翡翠郡在熱銷近3年后所剩體量已不多，其它新開盤重汽彩世界和香港國際等項目體量相對較小。建筑形態(tài)：區(qū)域內以小高層產品為主，其次為高層，一般多層產品不多，翡翠郡等項目也有花園洋房、別墅等高級物業(yè)類型。戶型：區(qū)域內以140㎡以下中小戶型為主，僅翡翠郡在售房源面積較大，花園洋房和別墅，面積在170-300平米左右。精裝項目彩世界為80平米以下小戶型。新開樓盤香港國際有一部分小戶型公寓，其住宅面積也多在80-90平米之間。價格：區(qū)域內項目均價集中在5500-6000元/平米，僅靠近市中心巴黎花園價格略高。對比年初和年中濟南市場均價，區(qū)域內項目標價格在本年度漲幅較大。用戶：天橋區(qū)為濟南傳統(tǒng)居住區(qū)，棚戶區(qū)百分比占到全市60%，整體來看用戶層次不是很高。但區(qū)域內多個大型批發(fā)市場帶來了大量南方商人、區(qū)域內天橋區(qū)機關機關密集也確保了一部分高層次人群。北園大街BRT開通，和彩世界、香港國際等小戶型樓盤推出，吸引力很多青年置業(yè)者。從銷售上看，本區(qū)域銷售價格在全市處于較低水平，同時，伴隨天橋區(qū)改造，整個市區(qū)面貌有了較大改善，使得本區(qū)域商品房銷售很好。除巴黎花園銷售情況不佳外，多數樓盤銷售速度較快。彩世界、香港國際兩個新盤開盤，銷售情況也很好。從供給上看，現在在售樓盤多處于尾盤期，不過近期天橋區(qū)土地供給較大，11月，濟南天橋區(qū)推出49個包含小清河沿線、棚戶區(qū)改造、北園大街沿線、新區(qū)開發(fā)等關鍵開發(fā)項目，吸引了海內外近70家房地產商關注。49個地塊同時招商是天橋區(qū)歷史上規(guī)模最大一次，由此推出供給情況也是比較樂觀。槐蔭區(qū)供給：區(qū)域產品供給量在35萬㎡左右，而新上市樓盤僅有槐花園和世佳戎居兩個，且體量較小。建筑形態(tài)：建筑形態(tài)較豐富，多層、小高層和高層產品全部有。戶型：除發(fā)祥巷以130-150平米為主外，大部分房源面積在80平米以上140平米以下，以兩室和三室為主。價格：區(qū)域內項目不多，價格多處于5600-6500元/平米區(qū)間，各樓盤價格相差較大。經十路沿線樓盤依靠優(yōu)越交通等提升了本身價格。另外，年末發(fā)祥巷價格上漲較大，從年初6200元/平上漲到了均價7300元/平米。用戶：槐蔭區(qū)為濟南傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域內商品房以中等和中低級樓盤供給為主。即使用戶資源豐富，但以中端用戶為主，用戶層次普遍不是很高。從銷售上看，現在區(qū)域內項目標整體銷售情況尚好。御景城依靠其計劃設計，吸引力很多用戶，也躋身成為西部一個亮點；經十路沿線便捷交通使得凱旋新城、槐花源、世佳戎居等項目成為了大家關注焦點。僅有伴云居、泉城花園等樓盤處于銷售尾盤期，房源較少，銷售速度較慢。從未來供給上看，現在區(qū)域舊城改造契機和京滬高鐵建設利好，使區(qū)域認同度逐步得到改善。西客站片區(qū)可供開發(fā)住宅用地超出3000畝，良好計劃，優(yōu)越發(fā)展前景吸引中國一線品牌開發(fā)商紛紛搶灘入駐，供給量比較樂觀，同時也將提升區(qū)域產品檔次，帶來產業(yè)升級。三、房地產市場總結整年市場整體表現年初受行業(yè)低潮影響，以小陽春開市，然而隨即市場表現，同全國大趨勢一樣，令業(yè)界震驚。首先是成交價格一路攀升，現在市區(qū)內平均漲幅已達成近13%，而對于部分地域，房價漲幅甚至超出20%。二手房市場在一手市場帶動下，也從最初每個月調價，變?yōu)槊科咛煺{價，甚至在熱點區(qū)域，價格一天一變，展現出一派罕見房地產繁榮景象。其次，成交量受供給量影響較大。由各月成交量來看，并未同價格一樣出現逐月遞增情況。這首先受房地產固有銷售淡旺季周期影響，而更關鍵則是于市場在售貨量相關。因為市場價格快速攀升，而很多開發(fā)商貯備土地卻有限，所以很多開發(fā)商均采取了捂盤惜售方法。市場影響原因分析首先，房地產在本輪經濟中帶動作用顯著。地方政府大力扶持，銀行系統(tǒng)充足廉價資金，和民眾對通貨膨脹預期全部推進了房地產本輪快速上漲行情。其次，濟南市場供給不足。這首先和前幾年濟南推出地塊較少相關，其次是因為金融危機之下，尤其是，不少房地產開發(fā)企業(yè)均放慢了開發(fā)速度，造成市場上供給住宅大幅降低這種情況，可能還要連續(xù)到明年。再次，剛性需求強勁。第十一屆全運會在濟南召開不僅加緊了城市交通等基礎設施建設步伐，更大大提升了城市形象及吸引力。城市化進程加緊，外地來濟置業(yè)人群越來越多。房地產自然受其利好影響，銷售火爆。而同時，天橋區(qū)、槐蔭區(qū)等均在有大規(guī)模拆遷動作，造成當地市場剛性需求一樣旺盛。最終，開發(fā)商違規(guī)操作現象嚴重。因為缺乏有效監(jiān)管及處罰方法，濟南市開發(fā)商囤地現象嚴重，3、5年未開發(fā)土地比比皆是，而在銷售步驟，捂盤惜售操作模式更是