淺談公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

一、引言（一）研究背景及意義公允價值概念由西方國家首先提出及運用，我國于1998年首次提出公允價值計量的概念。但是由于市場環(huán)境的限制，使用幾年后便被暫停使用，直到2007年開始將投資性房地產(chǎn)作為一個單獨科目進行核算。房地產(chǎn)價格持續(xù)起伏波動，總體以漲幅為大方向。在這種情況下再繼續(xù)使用歷史成本計量的情況下會導(dǎo)致會計利潤虛高，所以以公允價值模式計量模式更能適合市場價格不穩(wěn)定的行情，更能反映出真實的財務(wù)報表數(shù)據(jù)。如：優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，調(diào)整所有者權(quán)益，反映真實的當(dāng)期利潤。但是現(xiàn)階段我國的市場環(huán)境尚未成熟，相關(guān)的經(jīng)濟制度還并不完善，所以部分公司使用公允價值進行后續(xù)計量及轉(zhuǎn)換會出現(xiàn)一些問題及弊端。并且公允價值計量在我國目前發(fā)育不良也是一個不爭的事實，如在上市公司中公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用僅僅只是6%的比率，這與我國的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀是不匹配的。通過投資性房地產(chǎn)行業(yè)大數(shù)據(jù)的分析，清晰的表達出成本模式與公允價值模式之間的優(yōu)劣勢，變更模式后對企業(yè)經(jīng)營的影響，使企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)生公允價值這種概念，去促進公允價值的發(fā)展與運用。（二）文獻綜述通過對公允價值的發(fā)展歷程及對公司財務(wù)報表的影響后，深刻的認識到公允價值對經(jīng)濟積極的推動作用，所以指出現(xiàn)如今公允價值的不足更有助于公允價值的推動運用。黃世忠（1997）提出公允價值計量模式正在興起，或許將會取代運用以久的傳統(tǒng)會計計量方式。但是想要發(fā)展，需要會計則準(zhǔn)的更新與實際應(yīng)用問題的解決，如信息的可靠性及可操作性[[]黃世忠.公允價值會計:面向21世紀(jì)的計量模式[J].會計研究,1997(12):2-5.]。盧永華（1999）認為會計計量方式選擇公允價值更能準(zhǔn)確的反映出公司當(dāng)下的財務(wù)現(xiàn)狀、更能體現(xiàn)出利潤的實現(xiàn)情況與提高會計信息與經(jīng)營信息的關(guān)聯(lián)度[[]盧永華.關(guān)于公允價值計量的若干思考[J].金融會計,1999(11):30-32.]。楊國寧（2006）提出企業(yè)對公允價值的評估太過于自主性，缺乏監(jiān)督。所以可靠性不能得到保證，并且公允價值容易隨著經(jīng)濟分險與自身信用的變動而變動，并有可能誤導(dǎo)投資者[[]楊國寧.公允價值計量模式的引入——解讀《新會計準(zhǔn)則》[J].東南傳播,2006(04):102-103.]。丁翠英（2008）提出了由傳統(tǒng)計量方式轉(zhuǎn)變?yōu)楣视嬃康谋匾?，它是投資者更準(zhǔn)確投資的保證。也對當(dāng)時人們對公允價值的誤解做出了專業(yè)性闡述。如公允價值計量并不會調(diào)高利潤也不會使經(jīng)營業(yè)績發(fā)生巨大變動和加大企業(yè)的風(fēng)險[[]丁翠英.會計準(zhǔn)則的公允價值淺論[J].青海師范大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2008(04):15-18.]。郭劍敏（2017）認為公允價值計量會放寬企業(yè)對自己資產(chǎn)價值的操控能力，使得越來越多的企業(yè)鉆監(jiān)督的漏洞。并要求企業(yè)管理者要及時抓住市場的風(fēng)險和發(fā)展機遇，提高企業(yè)對風(fēng)險的抵抗能水平[[]郭劍敏.公允價值計量在企業(yè)中的應(yīng)用[J].納稅,2017(31):38.]。吳玲紅（2018）指出當(dāng)前公允價值在企業(yè)應(yīng)用的實際問題，提出了一些自己的優(yōu)化辦法、提倡完善會計制度、監(jiān)督方式，建立健全監(jiān)管、懲罰機制、提醒行業(yè)要做好風(fēng)險防控[]黃世忠.公允價值會計:面向21世紀(jì)的計量模式[J].會計研究,1997(12):2-5.[]盧永華.關(guān)于公允價值計量的若干思考[J].金融會計,1999(11):30-32.[]楊國寧.公允價值計量模式的引入——解讀《新會計準(zhǔn)則》[J].東南傳播,2006(04):102-103.[]丁翠英.會計準(zhǔn)則的公允價值淺論[J].青海師范大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2008(04):15-18.[]郭劍敏.公允價值計量在企業(yè)中的應(yīng)用[J].納稅,2017(31):38.[]吳玲紅.投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響[J].財會學(xué)習(xí),2018(01):126.[]齊佳惠.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀問題及對策[J].現(xiàn)代商貿(mào)業(yè),2019,40(32):122.[]張浩威.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的動因與影響探析——以金地集團為例[J].遼寧經(jīng)濟,2019(08):30-31.（三）研究方法及內(nèi)容1.研究內(nèi)容公允價值計量應(yīng)用在許多行業(yè)，而在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用發(fā)現(xiàn)了許多上不能克服的問題。如：不能滿足運用條件、獲取公允價值成本過高及信息的準(zhǔn)確性不能得到保證等等。所以通過分析2013-2018年運用公允價值模式下對財務(wù)報表的影響，最后對問題提出了客觀的建議。本文主要分為六個章節(jié)，各章節(jié)內(nèi)容如下：第一章清晰明了的指出本文的寫作背景和研究的意義，指明了文章的目的是什么。然后分析文獻，了解到以前的研究人員提出的觀點建議和目前研究的現(xiàn)狀。第二章主要闡述公允價值和投資性房地產(chǎn)兩個方面，講明公允價值的獲取方式、投資性房地產(chǎn)的計量方法。第三章主要闡述了目前國內(nèi)上市企業(yè)運用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的狀況，指出運用比率低的主要原因及驅(qū)動公允價值發(fā)展的主要因素。第四章通過對比兩種不同的計量模式對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、利潤情況的變動。了解公允價值多投資性房地產(chǎn)行業(yè)的影響。第五章講述對上面章節(jié)出現(xiàn)運用公允價值計量投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)的相關(guān)問題提出個人建議。第六章總結(jié)全文，通過行文順序總結(jié)全文的研究內(nèi)容及指出應(yīng)用的優(yōu)勢及不足。2.研究方法（1）文獻分析法在第一章節(jié)通過分析大量文獻，了解到前人的觀點，相關(guān)發(fā)展歷程和各個階段面臨的運用困難及對此做出相對應(yīng)的研究及他們提出的實用性建議。（2）案例分析在文章重點部分通過對投資性房地產(chǎn)行業(yè)里的大量企業(yè)計量方式的統(tǒng)計，對小部分企業(yè)案例的分析。清晰的了解到目前的應(yīng)用的比率不容樂觀，企業(yè)應(yīng)用公允價值計量有很多的缺陷。二、投資性房地產(chǎn)與公允價值相關(guān)理論（一）投資性房地產(chǎn)相關(guān)理論投資性房地產(chǎn)，是為了賺取租金或持有以備增值出售，或者兩種盈利方式都有而持有的投資性房地產(chǎn)。能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)具有以下三個特征：1.經(jīng)營性活動：通過讓渡使用權(quán)而取得收入，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，這兩種形式都是企業(yè)所從事的經(jīng)營性活動。2.投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及存貨的區(qū)別：自用的建筑物，屬于固定資產(chǎn)；用于出售的房地產(chǎn)屬于存貨；自用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)；至于經(jīng)營租入再經(jīng)營租出的房地產(chǎn)（二手房東模式），由于無所有權(quán)，不作為資產(chǎn)處理。3.投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式：成本模式和公允價值模式。企業(yè)往往會先使用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，等到條件成熟的時候，成本模式變更為公允價值模式進行后續(xù)計量。但是，一旦采用公允價值模式進行后續(xù)計量時，不能由公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式計量。成本模式變更為公允價值模式。當(dāng)公允價值大于賬面價值時，差額會計入其他綜合收益，影響所有者權(quán)益，在處置時再影響損益；所以計量模式的變更環(huán)節(jié)可能會產(chǎn)生一些虛擬收入，它并不由企業(yè)日常經(jīng)營與所有者投資增加的。（二）公允價值理論公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格，即脫手價格。1.估值技術(shù)企業(yè)使用估值技術(shù)的目的是估計市場參與者在計量日的市場情況下的有序交易中出售資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移負債的價格。它確定價值有三種方法市場法：利用相同或類似的資產(chǎn)的價格以及其他市場交易信息進行估值的技術(shù)。收益法:將未來金額轉(zhuǎn)換成單一現(xiàn)值的估值技術(shù)。成本法：反映當(dāng)前要求重置相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)能力所需金額的估值技術(shù)。2.輸入值層次公允價值計量結(jié)果所屬的層次，由對公允價值計量整體而言重要的輸入值所屬的最低層次決定。第一層次：輸入值是企業(yè)在計量日參與者能夠取得的相同資產(chǎn)或負債在活躍市場上未經(jīng)調(diào)整的報價。第二層次：對于具有特定期限(如合同期限)的相關(guān)資產(chǎn)或負債，第二層次輸入值在其幾乎整個期限內(nèi)是可觀察的。第三層次：第三層次輸入值是相關(guān)資產(chǎn)或負債的不可觀察輸入值。三、上市企業(yè)運用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析（一）投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量的狀況公允模式使用的限制較多，而獲取相關(guān)資產(chǎn)負債準(zhǔn)確的公允價值也需要投入更大的資源，部分地區(qū)達不到應(yīng)用條件，或者企業(yè)考慮到成本的關(guān)系，不那么熱衷于公允模式計量投資性房地產(chǎn)，這也導(dǎo)致應(yīng)用比例較低的重要因素。表3-1上市企業(yè)運用公允價值計量的比例年份上市公司數(shù)量持有投資性房地產(chǎn)的數(shù)量公司占比運用公允價值模式的數(shù)量公司占比2007157063140.19%182.85%2008160269143.13%223.18%2009169675944.75%273.56%2010204184941.60%303.53%2011232084939.70%353.80%2012247292140.17%484.83%2013246899343.19%524.88%20142592106645.14%595.04%20152808117045.41%665.18%20163052127548.03%815.53%20173467124646.17%925.76%20183567160147.71%1046.12%注：國家統(tǒng)計局2007-2018年上市公司持有投資性房地產(chǎn)的比例一直穩(wěn)定在45%左右，這不得不說明我國近些年的炒房熱狀況，以及企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的整體看好趨勢。在CAS3剛出臺的時候，國內(nèi)外許多人認為未來公允價值將在中國金融行業(yè)和企業(yè)財務(wù)領(lǐng)域中必將占據(jù)主導(dǎo)地位。然而在上表中可以發(fā)現(xiàn)2007年公允價值計量運用比例只有2.85%，當(dāng)時許多人仍保持樂觀的態(tài)度，認為這只是由于制度剛剛下達致使大量的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者仍處于不了解狀態(tài)和人員素質(zhì)達不到應(yīng)用要求的客觀因素?？墒窃?018年企業(yè)采用公允價值模式，占比也僅僅為6.12%。這樣的結(jié)果與學(xué)者的期望是相違背的，說明了原因并不只是如2007年想象的那般簡單，更多的是因為應(yīng)用環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了大量目前尚不能徹底解決的應(yīng)用問題。也說明了采用公允價值模式在我國的吸引力相對有限，更多的企業(yè)對這種新的計量方式仍抱著觀望態(tài)度。（二）限制投資性房地產(chǎn)運用公允價值模式的原因1.使用條件的限制首先在準(zhǔn)則方面，在我國相對的排擠公允價值模式而更加青睞成本模式。這一點我們可以從投資性房地產(chǎn)運用條件上可以看出，公允價值模式需要滿足活躍市場或者可以取得同類房地產(chǎn)市場價格的苛刻應(yīng)用條件。我國在該種條件下或許僅剩北上廣深、以及新晉的新一線城市才能滿足這個條件。準(zhǔn)則的要求是為了防止企業(yè)人為的預(yù)估公允價值已達到虛增利潤的目的。然而成本模式卻并沒有絲毫的條件限制，所以如何在發(fā)展不均與市場不夠活躍及無法取得同類或類似的市場價格的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)下，更多的上市公司選擇更容易確定價值的成本模式。2.成本較高在成本模式計量投資性房地產(chǎn)的情況下，財務(wù)人員可以用買入價格加價外費用作為取得資產(chǎn)的價值，期末進行折舊，發(fā)生減值狀況下再進行減值測試，并不像公允模式時刻保持對資產(chǎn)現(xiàn)價的追蹤。所以人員工作輕松，測量花費的成本很低，計量人員不用時刻關(guān)注房地產(chǎn)價值，減少了人員費用的投入。成本模式會與稅法更融洽，不會因公允價值變動影響了當(dāng)期利潤導(dǎo)致后期調(diào)整所得稅的一系列麻煩操作。而如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式，企業(yè)一般只能咨詢相關(guān)的咨詢公司或依靠企業(yè)自身花費巨資建立起來的數(shù)據(jù)收集分析的情報部門才能保證獲取的數(shù)據(jù)較為可靠。而往往需要企業(yè)很大的資金投入，且不能保證獲取了準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)對企業(yè)的戰(zhàn)略決策是否會發(fā)揮出作用。所以獲取成本是限制公允價值計量的一大障礙。3.對投資性房地產(chǎn)行業(yè)前景的顧慮雖然經(jīng)濟發(fā)展勢頭依然領(lǐng)跑全球，但是隨著限購令，房貸利率一次次的漲高、國務(wù)院制定的一項項房價漲幅限制目標(biāo)。都說明了打壓房地產(chǎn)和穩(wěn)定價格的趨勢，這些政策及近幾年房價的平穩(wěn)。讓人無法合理地預(yù)測到未來房價的走向，所以不敢隨意嘗試運用公允價值計量，企業(yè)擔(dān)心房價大幅下跌會導(dǎo)致企業(yè)利潤的大幅下跌。為了避免這種不確定性，更多的企業(yè)采用成本模式作為當(dāng)前的計量模式。4.監(jiān)管機制尚未健全在沒有出臺規(guī)范的監(jiān)督流程和獲取公允價值的準(zhǔn)確途徑時，公允價值難以準(zhǔn)確獲取的情況下，監(jiān)督機構(gòu)難以核實企業(yè)公允價值入賬價值的真實性。這樣就會造成企業(yè)通過公允價值計量惡意調(diào)控企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，而目前國內(nèi)的處罰僅僅是責(zé)令限期改正，違規(guī)成本過于低，導(dǎo)致不能有效遏制此類的情況。目前我國還沒有任何一條法規(guī)針對惡意運用公允價值計量調(diào)控企業(yè)業(yè)績，所以完善法規(guī)將是完善監(jiān)管機制的首要前提，讓監(jiān)管人員做得到有法可查、有標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管，然后建立專門的監(jiān)察機構(gòu)定期檢查企業(yè)的資產(chǎn)價值是否與當(dāng)下公允價值相匹配，防止人為制造虛假的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值。最后需要督促監(jiān)管部門盡職盡責(zé)，防止徇私舞弊的現(xiàn)象。（三）驅(qū)使投資性房地產(chǎn)使用公允價值的原因1.融資的需要一個企業(yè)的融資能力強弱主要看資產(chǎn)負債率與流動比率。在房價持續(xù)上漲的市場環(huán)境下，很多企業(yè)賬面的投資性房地產(chǎn)價值遠遠低于實際的市場價格。所以在變更計量模式的時候，如果當(dāng)下的資產(chǎn)價值遠遠高于歷史成本的價值，那么將會對企業(yè)的總資產(chǎn)會進行大幅上漲的影響，反之則會產(chǎn)生大幅下跌的情況，如果在投資性房地產(chǎn)為主營的企業(yè)里，這種影響的幅度會顯得特別明顯。其中反映較為明顯的應(yīng)該當(dāng)屬資產(chǎn)負債率及凈利潤，成本模式變更為公允模式會使之前采用歷史成本計量遠遠低于市場價格的投資性房地產(chǎn)調(diào)整到市場價格，日常隨著房價的上升會導(dǎo)致企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值再次上升，從兩方面調(diào)增了企業(yè)的總資產(chǎn)，降低了資產(chǎn)負債率。該指標(biāo)會反映出企業(yè)的償債能力的強弱，對于想要擴大經(jīng)營規(guī)模，急需資金的企業(yè)來說。良好的償債能力有利于企業(yè)吸引更多的外部投資以達到融資目的。2.部分地區(qū)滿足公允價值應(yīng)用的條件經(jīng)過改革開放40年，鄧小平提出先讓一部分人富起來的觀念得到了完美的體現(xiàn)。并且不單單體現(xiàn)在家庭、個人的層面，地區(qū)發(fā)展也是如此。如今的北上廣深及部分沿海城市已經(jīng)基本上能夠媲美美國的一些特大城市，擁有了應(yīng)用公允價值計量的條件，能夠獲取到投資性房地產(chǎn)的公允價值。并且這些城市一定程度上更容易接受新鮮的事物，包括新的會計模式。也吸引了全國大部分的頂尖人才集聚到這些城市。擁有素質(zhì)較高的會計人員。在能夠滿足應(yīng)用公允價值計量的基本要求與人才儲備比較充足的情況下，推動公允價值模式的發(fā)展與應(yīng)用，既是發(fā)展的需要也是經(jīng)濟繼續(xù)增長的要求。四、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量對財務(wù)報表的影響改革開放40年的如今，已出現(xiàn)北上廣深和新一線等城市較為發(fā)達的城市群。這部分城市已經(jīng)滿足公允價值計量的使用條件。本文通過分析華夏幸福、陽光股份、大方集團、山水文化、悅心健康、冠福股份的財務(wù)報表，深入的分析應(yīng)用公允價值對資本結(jié)構(gòu)、營運能力、盈利能力及變更計量方式時對資產(chǎn)負債產(chǎn)生的影響。對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響資產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要指資產(chǎn)負債率，它往往影響一個企業(yè)的償債能力。償債能力是一個企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的反映，它能夠體現(xiàn)出企業(yè)償還債務(wù)的強弱，當(dāng)你的償債能力比較高時，會更容易得到銀行、貸款機構(gòu)、其他企業(yè)的借款。具體分析如下表所示表4-1公允價值計量之前與之后的資產(chǎn)負債率企業(yè)2015201620172018計入前計入后計入前計入后計入前計入后計入前計入后華夏幸福84.8084.8084.784.7881.1081.1086.6586.05陽光股份60.0759.7262.4562.3449.9749.0144.7243.31百川能源84.1384.0737.5137.5144.9444.4848.0148.25山水文化90.0285.8276.5876.5886.7585.5982.0981.40悅心健康62.9861.9159.6158.6958.9558.1258.7758.25冠福股份41.2340.2836.2235.5935.6734.9569.7268.14表4-1列舉了2015-2018年投資性房地產(chǎn)的市場價格變動對資產(chǎn)負債率的影響。從整體上看，市場價值的變動使企業(yè)的資產(chǎn)負債率下降了，雖然僅僅只是小幅度的，但這是因為企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)廣，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)巨大，投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)總額中占的份額不大，可大部分企業(yè)由于公允價值的變動資產(chǎn)負債率都發(fā)生了小幅度的減小。因此可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)運用公允價值計量時，當(dāng)資產(chǎn)的市場價值上漲的時候，企業(yè)的總資產(chǎn)也會因為計量模式的原因隨同上漲，間接地導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負債率下降。由于目前投資性房地產(chǎn)行業(yè)總體以漲幅為大的發(fā)展方向，所以采用公允價值計量會導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直降低，一直會增強企業(yè)的融資能力。所以想要通過融資以籌集資金擴大規(guī)模的企業(yè)提供了一條可嘗試的方式。對營運能力的影響營運能力主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等。本節(jié)主要研究投資性房地產(chǎn)，所以與存貨、應(yīng)收賬款、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并無關(guān)系，通過探究投資性房地產(chǎn)市場價值對總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響。具體分析如下表所示表4-2公允價值計量之前與之后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%企業(yè)2015201620172018計入前計入后計入前計入后計入前計入后計入前計入后華夏幸福26.7426.9725.8926.1419.1319.4620.7921.49陽光股份7.646.398.676.395.826.397.144.16山水文化2.382.264.124.123.863.4730.7430.12悅心健康32.4831.9338.3837.7743.0243.3844.7745.16冠福股份27.6627.0112.6812.47124127167182總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映一個企業(yè)的資產(chǎn)是否被充分的投入生產(chǎn)和經(jīng)營去賺取利潤的數(shù)據(jù)，當(dāng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的應(yīng)用能力就越好。從表4-2中可看出，公允價值變動額計入總資產(chǎn)會使總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率發(fā)生下降。這并不是說公允價值變動影響了企業(yè)的營業(yè)能力，而是在營業(yè)收入保持不變的情況下，市場價值的上漲會因為選擇的計量方式不同而增加企業(yè)資產(chǎn)的價值，使企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變小。公允價值變動額計入前后影響幅度并不是很大是由于抽取的案例公司投資性房地產(chǎn)的份額較小。而陽光股份、冠福股份投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例較大，影響幅度會比占比小的企業(yè)會顯現(xiàn)出更大的影響。對盈利能力的影響盈利能力是體現(xiàn)出一個企業(yè)在市場上核心競爭能力與良性發(fā)展的重要指標(biāo)。凈利潤、銷售凈利潤等財務(wù)指標(biāo)能夠很好地體現(xiàn)出企業(yè)的盈利能力強弱。所以我們通過凈利潤的變動和相關(guān)的公允價值的變動來反映出它對凈利潤你的影響，側(cè)面反映對盈利能力的影響，具體情況如同下面的表格和分析。表4-3凈利潤變動與公允價值變動的比例企業(yè)20142015201620172018華夏幸福公允價值變動額（億）0.12741.01凈利潤（億）88.7118占比%0.150.86陽光股份公允價值變動額（億）0.08-0.920.761.111.43凈利潤（億）-5.220.68-4.391.900.85占比%-0.15134.75-17.3158.42168.77山水文化公允價值變動額（萬）38762258-28253.2-135凈利潤（萬）-2098-16871291-2942-1039占比%184.75133.85-21.8418.0812.99由表4-3可以看出，企業(yè)凈利潤會因為投資性房地產(chǎn)每期的公允價值變動損益而受到影響。雖然房價波動不斷，但我們可以發(fā)現(xiàn)仍然以上漲為大的基調(diào)，所以表4-3中的公允價值變動損益大部分呈現(xiàn)為正數(shù)，可以彌補營業(yè)的虧損或者增加當(dāng)期的凈利潤。并且可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福由于投資性房地產(chǎn)只是經(jīng)營業(yè)務(wù)的一個小業(yè)務(wù)，所以公允價值變動損益對華夏幸福的當(dāng)期凈利潤影響并不是很大。可是由于陽光股份及山水文化投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)份額較大，所以資產(chǎn)負債表日的公允價值變動對凈利潤的影響巨大。如果房價發(fā)生大幅的下降，將會導(dǎo)致該類型的公司發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。所以當(dāng)企業(yè)其他業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況不太良好或者投資性房地產(chǎn)為主營的企業(yè)，凈利潤很容易受到市場價格波動的影響，而往往市場價格一般難以預(yù)測，所以對此企業(yè)的管理層很難有效的采取措施對企業(yè)的盈利能力實施預(yù)測與管理。變更計量方式對資產(chǎn)的影響總產(chǎn)的總額是評定一個企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，是評定是否是小型微利企業(yè)減免稅額的標(biāo)準(zhǔn)，而計量模式的變更，會對企業(yè)的資產(chǎn)總額帶來一些影響，本節(jié)選取行業(yè)個別企業(yè)變更計量模式時的賬面價值對比情況，分析變更會對資產(chǎn)總額的影響。具體情況如下表所示表4-4投資性房地產(chǎn)的賬面價值時間2017-06-302017-09-302017-12-312018-03-312018-06-30華夏幸福15.70億15.50億29.29億28.40億27.89億表4-5投資性房地產(chǎn)的賬面價值時間2013年2014年2015年2016年2017年陽光股份41.56億56.92億49.84億50.60億42.07億資產(chǎn)的真實能夠更好的反映企業(yè)的經(jīng)營狀況及業(yè)務(wù)規(guī)模。由表4-4和表4-5可看出，陽光股份企業(yè)在2014年和華夏幸福企業(yè)在2017年，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式，賬面的資產(chǎn)價值在除去當(dāng)期新購入與出售的等外部因素下，都發(fā)生大幅上漲。說明了房價的持續(xù)上漲已經(jīng)使原來的賬面價值遠遠低于市場價格，變更為公允價值模式后由市場價格反映賬面價值更能體現(xiàn)出企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實價值，更有利于反映企業(yè)的真實的營業(yè)狀況及業(yè)務(wù)規(guī)模，變更時由于市場價大于賬面價值也會增加企業(yè)所有者的權(quán)益。五、對推動公允價值模式的建議通過對行業(yè)的分析和對企業(yè)報表的影響，我們可以發(fā)現(xiàn)目前我國對公允價值模式的應(yīng)用并不是這么的樂觀，而導(dǎo)致這種現(xiàn)狀的因素有很多。而對企業(yè)財務(wù)報表的影響也是有一些影響的。下面是對出現(xiàn)的問題提出一些客觀的建議。（一）完善會計準(zhǔn)則國無法不立，準(zhǔn)則的重要性就如同是一個國家的法律。它是萬事可行與不可行的一條分界線。目前就是由于準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量的規(guī)定過于的模糊不清，致使大量財務(wù)人員等同于無法可依的尷尬狀況，致使監(jiān)督人員無章可查。所以清晰明確的準(zhǔn)則是對促進一個行業(yè)的計量是關(guān)鍵性因素。應(yīng)該明確投資性房地產(chǎn)的分類，然后根據(jù)不同的種類制定出相應(yīng)的準(zhǔn)則，降低應(yīng)用必要因素，以便于更準(zhǔn)確的計量投資性房地產(chǎn)，更真實的反映在報表中。（二）提高會計人員的專業(yè)素養(yǎng)公允計量在我國作為一種較新型的計量模式，并且估值技術(shù)難度較大，輸入值層次往往又難以獲得第一層次的數(shù)據(jù)時。所以就需要我們的會計人員具備專業(yè)的能力去間接地分析數(shù)據(jù)去估計出較準(zhǔn)確的公允價值。面對目前部分企業(yè)所在地區(qū)達到應(yīng)用條件，卻因為會計人員能力不足，怕麻煩等理由放棄公允價值模式的現(xiàn)狀。提高會計人員的專業(yè)能力對企業(yè)與公允價值發(fā)展都是有好處的。企業(yè)可以從內(nèi)部培訓(xùn)已有的員工，使其達到應(yīng)有的專業(yè)素質(zhì)。也可以在招聘時要求員工需要具備相應(yīng)的能力才能上崗，以提升企業(yè)的會計人員的能力，淘汰部分不能與時俱進的會計人員。（三）降低財務(wù)風(fēng)險當(dāng)投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)份額較大時，如果房價發(fā)生大幅下降的情況，將會大幅的降低企業(yè)的凈利潤，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。面對該種情況，我認為應(yīng)當(dāng)在財務(wù)報表單獨披露出因房價漲幅導(dǎo)致的凈利潤的影響額，以反映出企業(yè)真實的營業(yè)收入、營業(yè)成本及凈利潤。也能反應(yīng)出房地產(chǎn)行業(yè)的波動情況，以便于企業(yè)管理者做出相應(yīng)決策。（四）降低公允價值的獲取成本現(xiàn)如今大部分的公司獲取準(zhǔn)確的公允價值無非是咨詢相關(guān)的咨詢服務(wù)公司或者通過企業(yè)內(nèi)部花費巨大資源堆積起來的情報部門。而共同點都是獲取的成本較高，這也是限制公允價值發(fā)展的一大障礙。在市場較為完善的地區(qū)，我認為可以由國家組織起一些情報收集、統(tǒng)計及分析的機構(gòu)，運用國家層面的資源及力量，建立一套完整的資產(chǎn)公允價獲取途徑，并依據(jù)該流程制定一份具有有章可循的監(jiān)督流程。一方面可以減少企業(yè)單獨獲取的成本，以促進公允價值模式在企業(yè)中的應(yīng)用；另一方面也可以是監(jiān)督機構(gòu)有跡可循的檢查企業(yè)公允計量的入賬價值及計量的準(zhǔn)確性。（五）加強監(jiān)督機制由于公允價值獲取困難，導(dǎo)致監(jiān)督人員難以確認公允價值是否準(zhǔn)確。致使許多企業(yè)通過變更計量方式控制經(jīng)營業(yè)績。而較低的處罰力度也是企業(yè)頻繁違規(guī)的重要原因，我覺得應(yīng)該加大處罰的力度并進入企業(yè)的信用體系。致使企業(yè)違規(guī)得不償失，還會失去企業(yè)的信用。（六）降稅促進公允價值應(yīng)用借助經(jīng)濟特區(qū)成功的啟發(fā)，國內(nèi)現(xiàn)在對新科技、鼓勵發(fā)展的事物都采取了降低賦稅的做法。通過公允價值模式，沒有了折舊和攤銷增加營業(yè)成本，等于變相的增加了當(dāng)期應(yīng)交的所得稅，這或許也是企業(yè)更忠于成本模式的原因。所以國家可以嘗試通過降低公允價值模式投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的利潤的稅率，以鼓勵發(fā)展公允價值模式。六、總結(jié)本文首先清晰的指出文章的研究的背景和意義，通過分析大量的文獻，了解到前人提出的觀點及對問題指出的改革性建議。通過簡單闡述相關(guān)的理論讓讀者了解到什么是投資性房地產(chǎn)然后應(yīng)用案例分析和對比分析等多中分析的方式對投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀和應(yīng)用問題與成本模式做出對比，讓人更直觀的了解到兩種計量模式的優(yōu)劣勢。公允價值模式下，對非投資性房地產(chǎn)為主營的企業(yè)，對企業(yè)的資產(chǎn)負債率的變動較小，對以投資性房地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)，它帶來的變動較大，但大方向為下降，增強了企業(yè)的融資能力。對企業(yè)的營運能力影響能力較小，但是對于部分企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生了巨大的影響，房價下降幅度巨大時甚至?xí)?dǎo)致出財務(wù)風(fēng)險。而經(jīng)過了房價快速上升的階段，當(dāng)企業(yè)由成本模式變更為公允模式時會致使總資產(chǎn)上漲。更好的體現(xiàn)了企業(yè)的資產(chǎn)負債狀況、凈利潤的實現(xiàn)情況及企業(yè)真實的營運能力。在經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，完善公允計量的準(zhǔn)則及推廣應(yīng)用是符合當(dāng)今會計行業(yè)的需要，也是我國持續(xù)快速發(fā)展經(jīng)濟的一種反向要求。結(jié)合我國的行業(yè)應(yīng)用現(xiàn)狀，分析出無法廣泛應(yīng)用的主要原因及企業(yè)應(yīng)用的優(yōu)勢與不足，最后對這些問題進行攻克即是相關(guān)研究者的主要任務(wù)。公允價值的獲取成本過高及可靠性是應(yīng)用公允價值計量最大的障礙，未來可以在該方面進行更多的探究。

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