綠城未來(lái)社區(qū)申報(bào)與設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)

FUTURE2018年10月，省發(fā)改委與十余家設(shè)計(jì)研究機(jī)構(gòu)開(kāi)展未來(lái)社區(qū)的研究與申報(bào)工作；2019年3月，東南設(shè)計(jì)介入主導(dǎo)采荷未來(lái)社區(qū)申報(bào)工作；2019年6月，采荷未來(lái)社區(qū)申報(bào)成功，名列浙江第二、杭州第一;2019年11月，東南設(shè)計(jì)成為浙江省未來(lái)社區(qū)發(fā)展研究中心成員單位。FutureCommunityOf

Yunfan采荷街道荷花塘社區(qū)未來(lái)社區(qū)32019

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杭州規(guī)劃單元159.46公頃

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實(shí)施單元29.06公頃「浙江省首批未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目」45678FutureCommunityOf

Jibing溫州鹿城集新社區(qū)未來(lái)社區(qū)（一期）2020

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溫州規(guī)劃單元67.73公頃

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實(shí)施單元43.33公頃「浙江省首批未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目」910FutureCommunityOf

Hehuatang錢塘新區(qū)云帆社區(qū)未來(lái)社區(qū)2019

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杭州規(guī)劃單元34公頃

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實(shí)施單元19.97公頃「浙江省首批未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目」1112FutureCommunity

Of麗水蓮都采桑社區(qū)C未ai來(lái)sa社n區(qū)g2020

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麗水規(guī)劃單元76.49公頃

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實(shí)施單元20.69公頃「浙江省第二批未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目」13未來(lái)社區(qū)申報(bào)的五大關(guān)鍵要素指標(biāo)

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核心指標(biāo)是多少？（回遷人口+人才引進(jìn)人數(shù)>6000人/20公頃）資金

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資金能不能平衡？（政府資金平衡、建設(shè)主體資金平衡）選址

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選址是否有特色？（如產(chǎn)業(yè)、自然、文化、TOD建設(shè)方面是否有亮點(diǎn)）形態(tài)

|在建設(shè)的模式、形態(tài)上有沒(méi)有創(chuàng)新？（是否體現(xiàn)“樸素的未來(lái)感”

）治理

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有沒(méi)有塑造生產(chǎn)生活、社會(huì)治理的新方式？（空間和治理邏輯的契合）15核心指標(biāo)是多少？回遷人口+人才引進(jìn)人數(shù)>6000人/20公頃實(shí)施方案申報(bào)方案0 50

100200mN核心指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)數(shù)量（人）1直接受益居民數(shù)（主要指回遷安置人數(shù)）88472引進(jìn)各類人才數(shù)（人才公寓居住人數(shù)）742合計(jì)9589總投資（億元）112核心指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)數(shù)量（人）1直接受益居民數(shù)（主要指回遷安置人數(shù)及改造受益居民）89032引進(jìn)各類人才數(shù)（人才公寓居住人數(shù)）742合計(jì)9645總投資（億元）5000

1回遷采桑村居民——815人大搬快聚拆遷安置——2884人引進(jìn)人才—435人全域土地綜合安置——1860人直接受益居民資金能不能平衡？政府資金平衡、建設(shè)主體資金平衡18用地主體資金平衡測(cè)算表19【

After

Transfer

】資金盈余1.58億元。序號(hào)項(xiàng)目金額（億元）面積（平方米）單價(jià)(元/平方米)備注一收入30.38——————1人才公寓（可銷售住宅）銷售收入4.913976112350按市場(chǎng)價(jià)13000九五折出售2大搬快聚及全域土地綜合安置住宅收入18.1817483810400按市場(chǎng)價(jià)13000八折出售3政府對(duì)回遷房回購(gòu)收入1.22349003500——4商業(yè)銷售收入1.631356012000——5商務(wù)辦公銷售收入2.212205010000——6安置住宅停車位銷售收入（按個(gè)計(jì)算）1.30162780000——7經(jīng)營(yíng)停車位銷售收入（按個(gè)計(jì)算）0.93927100000——二支出28.80——————1土地出讓金支出6.153077162000——2建設(shè)工程支出20.86——————序號(hào)項(xiàng)目金額（億元）面積（平方米）單價(jià)(元/平方米)備注2.1人才公寓（可銷售住宅）1.9939761.005000——2.2回遷房10.49209813.005000——2.3配套建筑0.6314082.604500——2.4商業(yè)辦公等公建1.9844059.004500——2.5地下建筑4.23105660.004000——2.6道路、綠化市政配套0.71——————2.7九大場(chǎng)景落地費(fèi)用0.83————光軸、飄帶、智能設(shè)備等3建設(shè)工程其他費(fèi)用1.04————建設(shè)工程支出5%計(jì)4財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等0.74————土地出讓金支出各6%計(jì)三資金盈余1.58資金平衡CAPITAL

BALANCE資金平衡CAPITAL

BALANCE20總體資金平衡測(cè)算【Construction

Period】建設(shè)期資金投入33.06億元，收益36.23億元，盈余3.17億元。【Operation

Period】運(yùn)營(yíng)期年收益246萬(wàn)元。建設(shè)期及準(zhǔn)備期資金平衡一覽表 運(yùn)營(yíng)期資金平衡一覽表（每年）序號(hào)項(xiàng)目金額（億元）面積（平方米）備注一收入36.231土地出讓金（含返還）5.8530771695%返還2人才公寓（可銷售住宅）銷售收入4.9139761市場(chǎng)價(jià)95折3大搬快聚及全域土地綜合安置住宅收入18.18174838市場(chǎng)價(jià)8折4政府對(duì)回遷房回購(gòu)收入1.2234900——5商業(yè)銷售收入1.6313560——6商務(wù)辦公銷售收入2.2122050——7安置住宅停車位銷售收入（按個(gè)計(jì)算）1.301627——8經(jīng)營(yíng)停車位銷售收入（按個(gè)計(jì)算）0.93927二支出33.06——1土地出讓金支出6.15307716——2征地費(fèi)用0.23146668——3拆遷費(fèi)用2.05431224臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)用0.3024899——5回遷房、公共配套設(shè)施等回購(gòu)費(fèi)用1.22349006市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用0.4747440——7建設(shè)工程支出20.86————8建設(shè)工程其他費(fèi)用1.04——建設(shè)工程支出5%計(jì)9財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等0.74————三資金盈余3.17序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）面積（平方米）備注一收入914————1停車位出租收入140467個(gè)3000元/個(gè)/年1經(jīng)營(yíng)性用房出租收入19945401.2元/平方米/天2智慧運(yùn)營(yíng)收入2752288戶戶數(shù)*120萬(wàn)元/千戶/年*啟動(dòng)系數(shù)3廣告等其他經(jīng)營(yíng)性收入300————二支出668————1物業(yè)費(fèi)運(yùn)營(yíng)成本5992495742.0元/平/月2智慧運(yùn)營(yíng)成本692288戶戶數(shù)*30萬(wàn)元/千戶/年*啟動(dòng)系數(shù)三資金盈余246————選址是否有特色？產(chǎn)業(yè)、自然、文化、TOD建設(shè)方面的亮點(diǎn)21積淀豐厚的文化之區(qū)黨建、文教和精神文明建設(shè)的標(biāo)桿之鑒新人類、新經(jīng)濟(jì)、新生活的夢(mèng)想之光高質(zhì)量發(fā)展，踐行人民美好生活的向往之地歷史過(guò)去現(xiàn)在未來(lái)采荷是一個(gè)綿延的故事……特色鮮明的地區(qū)，要講好傳承的故事。甌江景觀廊道大山峰森林公園麗水經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)麗水機(jī)場(chǎng)萬(wàn)洋低碳小鎮(zhèn)國(guó)家高新農(nóng)業(yè)園郎奇工業(yè)區(qū)九龍濕地古堰畫鄉(xiāng)臺(tái)山寺旅游區(qū)至溫州至縉云 至縉云至松陽(yáng)至云和大港頭組團(tuán)碧湖組團(tuán)高溪組團(tuán)麗水智谷組團(tuán)九龍濕地組團(tuán)處州府城石牛溫泉碧湖新城九龍濕地碧湖古鎮(zhèn)采桑社區(qū)麗水主城區(qū)甌江山水詩(shī)路景觀旅游帶23特色不鮮明的區(qū)域，要研究發(fā)展的使命、創(chuàng)造特色。24未來(lái)鄰里未來(lái)教育未來(lái)健康未來(lái)創(chuàng)業(yè)未來(lái)建筑未來(lái)交通未來(lái)低碳未來(lái)服務(wù)未來(lái)治理濱江文化景觀長(zhǎng)廊采桑文化公園惠民商業(yè)室內(nèi)健身館零碳廁所零碳廁所能源中物業(yè)管理物業(yè)管理鄉(xiāng)村大篷車鄉(xiāng)創(chuàng)藝創(chuàng)文化中心幼兒園最美菜市場(chǎng)物流中心碧湖博物館社區(qū)展廳社區(qū)客廳慢行游憩步道社區(qū)食堂居家養(yǎng)老服務(wù)中心健康管理中心社區(qū)生活服務(wù)中心幸福學(xué)堂商務(wù)辦公空間鄰里商業(yè)鄉(xiāng)創(chuàng)藝創(chuàng)空間服務(wù)式公寓社區(qū)服務(wù)用房鄉(xiāng)村大舞臺(tái)健康小屋親子活動(dòng)中心在建設(shè)形態(tài)上有沒(méi)有創(chuàng)新？25體現(xiàn)“樸素的未來(lái)感”2628有沒(méi)有塑造社會(huì)治理新方式？空間和治理邏輯的契合|

分層式|

開(kāi)關(guān)型|

自組織|未來(lái)社區(qū)場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)29更超前的探索31立論的起點(diǎn)：什么樣的社區(qū)讓人最舒服？不冷不熱冬暖夏涼清風(fēng)徐來(lái)開(kāi)窗見(jiàn)綠本真簡(jiǎn)約適用耐用

返璞歸真的設(shè)計(jì)思維、設(shè)計(jì)效果的可估測(cè)、

設(shè)計(jì)效率的再提高原真/“源頭”

模擬/評(píng)測(cè)平臺(tái)化/模板化“源頭節(jié)能”——方案節(jié)能帶動(dòng)建設(shè)節(jié)能35全年主導(dǎo)風(fēng)向杭州地處亞熱帶濕潤(rùn)氣候，夏季高溫潮濕，影響室外空間品質(zhì)社區(qū)面臨城市主要道路，存在噪音污染和汽車尾氣排放空氣污染隱患城市街道立面不夠連續(xù)，提升商業(yè)活力建筑布局受規(guī)范約束，調(diào)整余地有限36城適軟件在未來(lái)社區(qū)建設(shè)方案中的應(yīng)用杭州全年風(fēng)玫瑰圖（蕭山機(jī)場(chǎng)）(數(shù)據(jù)來(lái)源)杭州城市全年2月到11月主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)，風(fēng)速平均值為

3m/s(數(shù)據(jù)來(lái)源)/windstatistics/hangzhou_xiaoshan_airp37設(shè)計(jì)宗旨:

營(yíng)造舒適健康綠色的社區(qū)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)策略貫穿社區(qū)的通風(fēng)廊道：根據(jù)杭州全年主導(dǎo)風(fēng)向，優(yōu)化地面層商業(yè)裙房的形狀配置,

引入”文丘里效應(yīng)”。創(chuàng)造內(nèi)循環(huán)對(duì)流：社區(qū)庭院空間的垂直綠化和立面整體設(shè)計(jì)，水景，噴泉和植被(蒸發(fā)冷卻)

引入社區(qū)庭院空間降低建筑能耗，開(kāi)發(fā)可再生能源和提升舒適度主要街道做立面降噪處理。東風(fēng)1.由于東面沒(méi)有裙房，中庭花園離地面1.5m高的風(fēng)速在3m/s，通風(fēng)良好2.西北面裙房附近位置處于被風(fēng)區(qū)，風(fēng)速較低。初始方案對(duì)社區(qū)風(fēng)環(huán)境評(píng)價(jià)根據(jù)熱舒適度計(jì)算以及香港綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(HK

BEAM

Plus)，人體可接受的風(fēng)速范圍為0-4m/s。3.西面裙房對(duì)周末環(huán)境的風(fēng)速有所影響。38考慮到建筑風(fēng)環(huán)境對(duì)周邊環(huán)境的影響，在西側(cè)裙房（紅色框）位置做出局部架空可以有效增強(qiáng)西側(cè)通風(fēng)環(huán)境，這有利夏季人尺度通風(fēng)。參考南側(cè)空地（綠色框），北側(cè)裙房架空（橙色框）后對(duì)場(chǎng)地內(nèi)部的通風(fēng)影響較小，在初步意見(jiàn)中不建議做架空。這份報(bào)告的在改進(jìn)方案本身的風(fēng)環(huán)境時(shí)候，會(huì)同時(shí)考慮對(duì)周邊環(huán)境的影響。39初始方案對(duì)社區(qū)風(fēng)環(huán)境評(píng)價(jià)測(cè)算與優(yōu)化城市街谷形態(tài)以降低空氣污染物濃度40通過(guò)調(diào)整裙房布局，通風(fēng)改善明顯其他措施分析正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)庭院風(fēng)速提升30%,

夏季體感溫度降低超過(guò)1°C裙房修改前風(fēng)速分布 裙房修改后風(fēng)速分布2.01.00.54.0

m/01.53.02.53.5修改方案初步分析

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通風(fēng)改善明顯41垂直綠化溫度差產(chǎn)生向下冷氣流中心水景可以進(jìn)一步讓氣流降溫社區(qū)服務(wù)商業(yè)住宅單元住宅單元庭院花園背光側(cè)垂直綠化降低下沉氣流溫度社區(qū)服務(wù)商業(yè)光伏發(fā)電與太陽(yáng)能集熱器光伏發(fā)電與太陽(yáng)能集熱器建筑立面產(chǎn)生上升熱氣流受太陽(yáng)輻射，表皮溫度上升蒸發(fā)制冷對(duì)流內(nèi)