深圳市三級市場月度報告(2009年3月份)

深圳市三級市場月度報告(2009年3月份)深圳市三級市場月度報告（2009年3月份）

報告來源：szhome

研究與發(fā)展部

作

者：吳上錦

張粉層

目錄

前言

第一部分：供給分析

第一篇：住宅三級市場

一、出售部分

（一）全市概況

附：深圳各行政區(qū)08年3月～09年3月二手住宅掛牌均價走勢圖

（二）各片區(qū)二手房掛牌價格分析

1、3月份羅湖區(qū)二手房價格分析

2、3月份福田區(qū)二手房價格分析

3、3月份南山區(qū)二手房價格分析

4、3月份鹽田區(qū)二手房價格分析

5、3月份寶安區(qū)二手房價格分析

6、3月份龍崗區(qū)二手房價格分析

（三）3月份發(fā)布住宅出售信息最多的前10名中介

二、出租部分

（一）全市概況

（二）各片區(qū)租賃價格分析

1、3月份羅湖區(qū)住宅租賃價格分析

2、3月份福田區(qū)住宅租賃價格分析

3、3月份南山區(qū)住宅租賃價格分析

4、3月份鹽田區(qū)住宅租賃價格分析

5、3月份寶安區(qū)住宅租賃價格分析

6、3月份龍崗區(qū)住宅租賃價格分析

三、本月掛牌頻次最高樓盤行情

第二篇：商業(yè)三級市場

一、出售部分

二、出租部分

第三篇：寫字樓三級市場

一、出售部分

二、出租部分

第二部分：成交分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，深圳二手房的掛牌均價連續(xù)第三個月上漲，3月份儲勢上攻12000元/平方米關(guān)口，報11925元/平方米，環(huán)比上漲5.6％，與去年同期相比（12479元/平方米）下跌了554元/平方米，同比跌幅為4.4％。

各行政區(qū)方面，除鹽田環(huán)比小幅下跌1.7％外，其余五個區(qū)的二手房掛牌均價繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，且漲幅明顯放大，其中又以關(guān)外兩區(qū)的漲勢最明顯，寶安區(qū)環(huán)比大漲8.6％至8945元/平方米創(chuàng)階段性新高，距離9000元/平方米關(guān)口僅一步之遙，略低于去年同期（9024元/平方米），龍崗區(qū)環(huán)比上漲5.2％，掛牌均價回升至6922元/平方米，為最近10個月來新高，福田區(qū)環(huán)比上漲4.4％收復(fù)15000元/平方米關(guān)口，報15015元/平方米，為最近9個月新高，南山區(qū)連續(xù)兩個月保持3.9％的漲幅，掛牌均價已升至12854元/平方米，羅湖區(qū)的漲幅相對溫和些，為2.6％，掛牌均價為10668元/平方米。

附：深圳各行政區(qū)08年3月～09年3月二手住宅掛牌均價走勢圖

（二）各片區(qū)二手房掛牌價格分析

1、3月份羅湖區(qū)二手房價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份羅湖區(qū)的二手住宅掛牌均價為10668元/平方米，環(huán)比上漲2.6％。本月全部十個片區(qū)的二手房掛牌均價都呈漲勢，其中，漲幅最大的是桂園蔡屋圍，環(huán)比上漲4.5％，掛牌均價為11598元/平方米，黃貝和筍崗本月雙雙攻克萬元大關(guān)重回萬元俱樂部，掛牌均價分別為10190元/平方米和10043元/平方米，環(huán)比分別上漲4％和0.9％，東曉、東門南湖、東湖環(huán)比都有超過3％的漲幅，東湖上漲3.2％，翠竹漲3％突破12000元/平方米，蓮塘漲2.7％突破11000元/平方米，銀湖和清水河泥崗分別上漲2.5％和2％。

2、3月份福田區(qū)二手房價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份福田區(qū)的二手房掛牌均價為15015元/平方米，環(huán)比上漲4.4％。本月福田區(qū)全部十四個片區(qū)的二手房掛牌均價都全面上漲，其中，黃木崗和車公廟都大漲超過8％，掛牌均價都突破13000元/平方米，皇崗、下梅林、福田南-南園、園嶺白沙嶺的漲幅也較大，在5.5％-6％之間，其中，園嶺白沙嶺的掛牌均價突破15000元/平方米，皇崗?fù)黄?3000元/平方米，下梅林突破12000元/平方米，福田南-南園也接近12000元/平方米，八卦嶺、香蜜湖農(nóng)科、石廈也有超過4％的漲幅，景田上漲3.6％突破13000元/平方米，上梅林上漲3.2％，福田保稅區(qū)、福田中心區(qū)、新洲的漲幅相對較小，不超過2％。

3、3月份南山區(qū)二手房價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份南山區(qū)的二手住宅掛牌均價為12854元/平方米，環(huán)比上漲3.9％。各片區(qū)走勢方面，除華僑城環(huán)比微跌0.3％外，其余六個片區(qū)的二手房掛牌均價本月都有不小于4％的漲幅，其中，紅樹灣的漲幅最大，為7.1％，掛牌均價達22747元/平方米，粵海招商蛇口和南頭環(huán)比都上漲超過6％，其中，粵海招商蛇口的掛牌均價接近14000元/平方米，南頭接近11000元/平方米，繼上月南頭破萬后，本月西麗和前海也突破萬元大關(guān)，分別為10291元/平方米和10016元/平方米，至此南山全部七個片區(qū)的二手房掛牌均價又都回到萬元之上，科技園環(huán)比上漲4％，掛牌均價為11538元/平方米。

4、3月份鹽田區(qū)二手房價格分析

【注】由于小梅沙片區(qū)的二手房存量很少，樣本量不足會導(dǎo)致價格出現(xiàn)大起大落，缺乏參考意義，故以上片區(qū)暫時不劃入研究范圍。出租部分也相同。

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份鹽田區(qū)的二手房掛牌均價為10886元/平方米，環(huán)比下跌1.7％，本月所監(jiān)測的三個片區(qū)中，大梅沙和鹽田片區(qū)連續(xù)第三個月上漲，3月份環(huán)比分別上漲3.7％和1.1％，掛牌均價分別為16760元/平方米和7855元/平方米，沙頭角則連續(xù)第三個月下跌，3月份微跌0.3％，掛牌均價為9853元/平方米。

5、3月份寶安區(qū)二手房價格分析

【注】由于西新、光明、石巖、公明等片區(qū)的二手房存量很少，樣本量不足會導(dǎo)致價格出現(xiàn)大起大落，缺乏參考意義，故以上片區(qū)暫時不劃入研究范圍。出租部分也相同。

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份寶安區(qū)的二手房掛牌均價為8945元/平方米，環(huán)比大漲8.6％。所監(jiān)測的六個片區(qū)中除福永下跌2.8％外，其余五個片區(qū)的二手房掛牌均價都有不同幅度的上漲，龍華和寶安中心區(qū)上攻9000元/平方米關(guān)口，掛牌均價分別漲至8975元/平方米和8791元/平方米，環(huán)比分別上漲4.5％和6.5％，松崗漲6.4％至6461元/平方米，觀瀾漲3.4％至8277元/平方米，沙井的漲幅相對較小，為1.4％，掛牌均價為6383元/平方米。

6、3月份龍崗區(qū)二手房價格分析

【注】由于坪山、坪地、平湖、坑梓、葵涌、大鵬、南澳等片區(qū)的二手房存量很少，樣本量不足會導(dǎo)致價格出現(xiàn)大起大落，缺乏參考意義，故以上片區(qū)暫時不劃入研究范圍。出租部分也相同。

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份龍崗區(qū)的二手房掛牌均價為6922元/平方米，環(huán)比上漲5.2％。所監(jiān)測的五個片區(qū)的二手房掛牌均價全線上漲，其中，龍崗中心區(qū)繼續(xù)領(lǐng)漲全區(qū)，環(huán)比大漲7.3％，掛牌均價回升至6529元/平方米，坂田上漲5％至9529元/平方米，橫崗和龍崗片區(qū)也有接近5％的上漲，其中橫崗的掛牌均價再次回到6000元/平方米之上，龍崗片區(qū)與5000元/平方米僅一步之遙，布吉環(huán)比上漲3.7％，掛牌均價為6611元/平方米。

（三）3月份發(fā)布住宅出售信息最多的前10名中介

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份發(fā)布住宅出售信息最多的前10名中介分別為：中原地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、招商置業(yè)、創(chuàng)輝租售、海宏地產(chǎn)、世聯(lián)行、海王地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)泛城、美聯(lián)物業(yè)。TOP10中介和上月相同，只是后五位的排名和上月有些變動。各名次的中介房源信息發(fā)布量有較明顯的增加，中原地產(chǎn)的發(fā)布量遙遙領(lǐng)先于其它中介公司，超過13萬條，較上月增加約2萬條，中聯(lián)地產(chǎn)位居第二，接近9萬條，環(huán)比增加近3萬條，世華地產(chǎn)位居第三，接近4萬條，環(huán)比增加約7000條。

二、出租部分

（一）全市概況

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份全市的住宅租賃均價為36元/平方米/月，與上月持平，深圳住宅的租賃均價已經(jīng)連續(xù)四個月保持不變。各行政區(qū)方面，3月份鹽田區(qū)和龍崗區(qū)的住宅租賃均價環(huán)比都上漲了1元/平方米/月，不過由于這兩個區(qū)的租賃市場較小，所以沒有對全市的租賃均價產(chǎn)生實質(zhì)的影響，其余四區(qū)本月的住宅租賃均價都與上月持平。

（二）各片區(qū)租賃價格分析

1、3月份羅湖區(qū)住宅租賃價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，羅湖區(qū)3月份住宅租賃均價為40元/平方米/月，與2月份持平，在所監(jiān)測的10大熱點片區(qū)中，東門南湖住宅租賃價格環(huán)比上漲2元/平方米/月，環(huán)比上漲4.1%，是漲幅最高的片區(qū)，蓮塘和清水河泥崗片區(qū)環(huán)比上漲1元/平方米/月，環(huán)比漲幅分別為3.0%和2.9%，筍崗片區(qū)住宅租賃價格環(huán)比下跌2元/平方米/月，環(huán)比跌幅為4.8%，是跌幅最大的片區(qū)，翠竹片區(qū)環(huán)比下跌1元/平方米/月，環(huán)比跌幅為2.6%，其余五個片區(qū)東曉、黃貝、桂園蔡屋圍、東湖、銀湖租賃價格均與上個月持平。

2、3月份福田區(qū)住宅租賃價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，福田區(qū)3月份住宅租賃均價為43元/平方米/月，與2月份持平，14個熱點片區(qū)租賃價格走勢方面，3個片區(qū)上漲，八卦嶺、黃木崗、福田南-南園是租賃均價上漲的三個片區(qū)，均環(huán)比上漲1元/平方米/月，5個片區(qū)租賃價格下跌，其中福田中心區(qū)環(huán)比下跌2元/平方米/月，是跌幅最大的區(qū)域，跌幅為4.0%，其余6個片區(qū)園嶺白沙嶺、景田、車公廟、香蜜湖農(nóng)科、上梅林、石廈租金價格與上個月持平。

3、3月份南山區(qū)住宅租賃價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，南山區(qū)3月份住宅租賃均價為37元/平方米/月，與上月持平，各行政區(qū)方面，南頭、紅樹灣片區(qū)租賃均價環(huán)比上漲1元/平方米/月，西麗、前海片區(qū)環(huán)比下跌1元/平方米/月，華僑城、科技園、粵海招商蛇口三個片區(qū)租金與上個月持平。

4、3月份鹽田區(qū)住宅租賃價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份鹽田區(qū)住宅租賃均價為29元/平方米/月，環(huán)比上漲3.6%，在所監(jiān)測的3個熱點片區(qū)中，大梅沙和沙頭角兩個片區(qū)租賃價格均與2月份持平，鹽田片區(qū)環(huán)比上漲1元/平方米/月，環(huán)比漲幅為4.3%。

5、3月份寶安區(qū)住宅租賃價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，寶安區(qū)3月份住宅租賃均價為25元/平方米/月，與上個月持平，在所監(jiān)測的6個熱點片區(qū)中，寶安中心區(qū)和松崗租賃價格環(huán)比上漲1元/平方米/月，是租金水平上漲的兩個區(qū)域，觀瀾片區(qū)環(huán)比下降2元/平方米/月，福永環(huán)比下降1元/平方米/月，是租金下跌的兩個區(qū)域，龍華和沙井兩個片區(qū)租金與上個月持平。

6、3月份龍崗區(qū)住宅租賃價格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，龍崗區(qū)3月份住宅租賃均價為21元/平方米/月，環(huán)比增長1元/平方米/月，環(huán)比漲幅為5.0%，在所監(jiān)測的5個熱點片區(qū)中，龍崗片區(qū)和橫崗片區(qū)環(huán)比上漲1元/平方米/月，環(huán)比漲幅分別為6.3%和5.6%，是租金水平上漲的兩個區(qū)域，坂田片區(qū)環(huán)比下跌1元/平方米/月，布吉和龍崗中心區(qū)租金價格與上個月持平。

三、本月掛牌頻次最高樓盤行情

根據(jù)szhome二手房欄目對掛牌頻次較高的樓盤的監(jiān)測，受政策利好、二手樓市交易回暖的影響，本月個盤二手房掛牌均價普遍呈上漲態(tài)勢，在追蹤的50個樓盤中，僅半島城邦掛牌均價有輕微跌幅，其余樓盤均有不同程度的上漲，漲幅多在3%-6%之間，位于羅湖的新天地名居掛牌均價13388元/平方米，環(huán)比上漲13.7%，是本月漲幅最高的樓盤，位于南山后海的蔚藍海岸和位于寶安中心區(qū)的深業(yè)新岸線也有10.2%的較高漲幅。

租金方面，在本月所監(jiān)測的50個樓盤中，多數(shù)樓盤租金呈上漲態(tài)勢，租金下跌的樓盤所占比例不大，租金水平的下跌幅度也相對較小。中信紅樹灣租賃均價59元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%，是漲幅最高的樓盤，富通城和中海怡翠山莊也有5.0%的較高漲幅，梅林一村租賃均價32元/平方米/月，環(huán)比下跌3.0%，是跌幅最大的樓盤。

租售比方面，由于本月個盤的掛牌均價普遍上漲，導(dǎo)致多數(shù)樓盤的租售比呈增大趨勢，尤其是寶安區(qū)，10個熱點樓盤租售比與2月份相比全部增大，波托菲諾天鵝堡是本月租售比最大的樓盤，為1：553，風格名苑是租售比最小的樓盤，為1：222。

第二篇：商業(yè)三級市場

【注】：由于鹽田區(qū)的商業(yè)二手市場很小，跟其他區(qū)相比幾乎可以忽略不計，故商業(yè)部分暫不對鹽田區(qū)的商業(yè)進行研究。

一、出售部分

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份全市的商業(yè)掛牌均價出現(xiàn)較明顯的回升，為35270元/平方米，環(huán)比上漲5.4％。各行政區(qū)方面，所監(jiān)測的五個區(qū)本月的商業(yè)掛牌均價都有不同幅度的上漲，其中，羅湖區(qū)由于東門、羅湖商業(yè)城等商業(yè)旺區(qū)有不少高價商業(yè)放盤，將全區(qū)的掛牌均價推高至56870元/平方米，環(huán)比大漲近11％，福田區(qū)由于華強北和福田中心區(qū)的高端商業(yè)增加和住宅裙樓商業(yè)減少，使得整體商業(yè)掛牌均價也有較明顯的提升，達46511元/平方米，環(huán)比上漲5.1％，南山區(qū)本月的商業(yè)租賃均價微漲0.7％突破40000元/平方米，關(guān)外兩區(qū)也有小幅的上揚，寶安區(qū)環(huán)比上漲3.4％，掛牌均價為24467元/平方米，龍崗區(qū)環(huán)比上漲2.8％，掛牌均價為19158元/平方米。

二、出租部分

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，3月份全市商業(yè)物業(yè)的租賃均價為140元/平方米/月，環(huán)比下跌4元/平方米/月，漲幅為2.8％。各行政區(qū)方面，南山區(qū)繼續(xù)保持較明顯的下跌，環(huán)比下跌5.3％至178元/平方米/月，福田區(qū)的商業(yè)租賃均價連續(xù)第三個月下跌，3月份下跌接近4％，掛牌均價為148元/平方米/月，羅湖區(qū)環(huán)比下跌3％至164元/平方米/月，關(guān)外兩區(qū)則比較堅挺，其中，龍崗區(qū)連續(xù)三個月保持兩位數(shù)的漲幅，3月份在布吉街和橫崗中心城的高租金商業(yè)放量掛盤的支持下，強勢將全區(qū)的商業(yè)租賃均價推升至百元之上，達115元/平方米/月，環(huán)比暴漲35.3％，寶安區(qū)的漲幅相對溫和，為1.3％，商業(yè)租賃均價為80元/平方米/月。

第三篇：寫字樓三級市場

【注】：由于羅湖、福田、南山三個區(qū)的寫字樓市場約占全市的98％，故寫字樓部分僅研究這三個區(qū)的寫字樓市場，其他三個區(qū)由于寫字樓的量很少，暫時不劃入研究范圍。

一、出售部分

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，深圳的寫字樓掛牌均價連續(xù)第三個月上漲，3月回升至17000元/平方米之上，為17412元/平方米，環(huán)比上漲2.7％，本月所監(jiān)測的三個區(qū)中，羅湖自上月突破12000元/平方米后，本月再上揚3.6％，掛牌均價接近13000元/平方米，福田區(qū)的寫字樓掛牌均價也連續(xù)第三個月上漲，3月漲2％至18555元/平方米，南山區(qū)經(jīng)過前兩個月的上漲，本月出現(xiàn)了微小的回調(diào)，環(huán)比微跌0.7％，寫字樓掛牌均價為15298元/平方米。

二、出租部分

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，與出售市場相反，深圳的寫字樓租賃均價連續(xù)第三個月下跌，3月下跌1元/平方米/月至74元/平方米/月。所監(jiān)測的三個行政區(qū)的寫字樓租金本月繼續(xù)全面下跌，其中，羅湖區(qū)下跌2元/平方米/月至60元/平方米/月，福田區(qū)和南山區(qū)環(huán)比都下跌1元/平方米/月，寫字樓租賃均價分別為78元/平方米/月和64元/平方米/月。

第二部分：成交分析

一、3月份全市二手商品房成交概況

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，樓市的回暖引爆了深圳的二手房市場，成交空前活躍，剛性需求在3月份集中釋放，成交量翻番，全市二手房成交量沖破萬套，達11049套，超出新房2540套，日均成交356套，共有12天成交量在500套之上，其中3天成交量超過600套，并于3月27日創(chuàng)下645套的新高記錄，3月份全市二手房成交面積100萬平方米，超出新房19萬平方米，實現(xiàn)環(huán)比增長110%。

3月份特區(qū)內(nèi)、外二手房成交量均同比翻番，特區(qū)外漲幅略高于特區(qū)內(nèi)漲幅，特區(qū)內(nèi)實現(xiàn)二手房成交套數(shù)7215套，環(huán)比增長101.5%，二手房成交面積62萬平方米，環(huán)比增長105.8%，特區(qū)外成交3834套/37萬平方米，環(huán)比增長113.1%/118.5%，特區(qū)內(nèi)二手房成交以中小戶型為主，特區(qū)外大戶型所占比例較大。

各行政區(qū)方面，羅湖、福田、南山三區(qū)的成交量均沖上2000套，羅湖區(qū)成交2606套/19萬平方米，環(huán)比漲幅為108.5%/98.2%，3月份羅湖區(qū)成交物業(yè)小戶型所占比例較大，福田區(qū)成交2572套/25萬平方米，環(huán)比